從商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)透視預(yù)約理論的實(shí)踐與發(fā)展一、引言1.1研究背景與意義隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，商品房交易日益活躍。在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，為了確定交易意向、鎖定房源并保障雙方的權(quán)益，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)作為一種常見(jiàn)的法律文件，被廣泛應(yīng)用。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，圍繞商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)產(chǎn)生的糾紛也不斷增多。這些糾紛不僅涉及到購(gòu)房者的切身利益，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。實(shí)踐中，常見(jiàn)的糾紛類(lèi)型包括認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)認(rèn)定、定金的處理、違約責(zé)任的承擔(dān)等。例如，在某些案件中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)究竟是預(yù)約合同還是本約合同存在爭(zhēng)議，這直接影響到雙方權(quán)利義務(wù)的界定和糾紛的解決方式；還有些案件中，因購(gòu)房者自身原因或開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致未能簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，此時(shí)定金是否應(yīng)當(dāng)返還以及如何返還成為爭(zhēng)議焦點(diǎn)。預(yù)約理論作為合同法領(lǐng)域的重要研究?jī)?nèi)容，對(duì)于解決商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛具有重要的指導(dǎo)意義。深入研究預(yù)約理論，有助于明確商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)、效力及當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，為司法實(shí)踐中準(zhǔn)確判斷和處理相關(guān)糾紛提供堅(jiān)實(shí)的理論依據(jù)。在理論層面，盡管我國(guó)《民法典》對(duì)預(yù)約合同作出了相關(guān)規(guī)定，但在實(shí)踐中，對(duì)于預(yù)約合同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、法律效力及違約責(zé)任等方面仍存在諸多爭(zhēng)議和模糊之處。通過(guò)對(duì)預(yù)約理論的深入剖析，可以進(jìn)一步豐富和完善我國(guó)合同法理論體系，填補(bǔ)相關(guān)理論空白，為法學(xué)研究提供新的思路和視角。在實(shí)踐層面，清晰的預(yù)約理論可以幫助法官在處理商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛時(shí)，更加準(zhǔn)確地適用法律，做出公正合理的裁判，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、有序發(fā)展。1.2研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)本文在研究預(yù)約理論以商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)為例的過(guò)程中，運(yùn)用了多種研究方法，力求從多維度深入剖析這一復(fù)雜的法律現(xiàn)象，為理論研究和實(shí)踐應(yīng)用提供堅(jiān)實(shí)的支撐。本文采用案例分析法，通過(guò)對(duì)大量真實(shí)的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛案例進(jìn)行深入研究，如[具體案例名稱(chēng)1]、[具體案例名稱(chēng)2]等，分析在實(shí)際情況中法院對(duì)預(yù)約合同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、法律效力判斷以及違約責(zé)任的界定。這些案例涵蓋了不同地區(qū)、不同情形下的糾紛，具有廣泛的代表性。通過(guò)對(duì)這些案例的詳細(xì)解讀，能夠直觀地了解司法實(shí)踐中存在的問(wèn)題和爭(zhēng)議焦點(diǎn)，如認(rèn)購(gòu)書(shū)是否構(gòu)成預(yù)約合同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、違約責(zé)任的承擔(dān)方式存在爭(zhēng)議等，進(jìn)而為理論研究提供實(shí)踐基礎(chǔ)，使研究更具針對(duì)性和現(xiàn)實(shí)意義。文獻(xiàn)研究法也是本文重要的研究方法之一。通過(guò)全面梳理國(guó)內(nèi)外關(guān)于預(yù)約合同的相關(guān)法律條文、學(xué)術(shù)著作、期刊論文以及研究報(bào)告，深入了解預(yù)約理論的發(fā)展歷程、研究現(xiàn)狀以及不同學(xué)者的觀點(diǎn)和見(jiàn)解。例如，對(duì)我國(guó)《民法典》中關(guān)于預(yù)約合同的規(guī)定進(jìn)行詳細(xì)解讀，分析其在實(shí)踐應(yīng)用中的優(yōu)勢(shì)和不足；同時(shí)，參考國(guó)外成熟的預(yù)約合同理論和立法經(jīng)驗(yàn)，如德國(guó)、日本等國(guó)的相關(guān)法律制度和學(xué)術(shù)研究成果，為我國(guó)預(yù)約理論的完善提供有益的借鑒。通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)的綜合分析，能夠準(zhǔn)確把握預(yù)約理論的核心要點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)，為本文的研究提供堅(jiān)實(shí)的理論依據(jù)。在創(chuàng)新點(diǎn)方面，本文從新的視角對(duì)預(yù)約理論在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的應(yīng)用進(jìn)行分析。以往的研究大多集中在預(yù)約合同的一般理論探討或?qū)ι唐贩空J(rèn)購(gòu)書(shū)的單一法律性質(zhì)認(rèn)定上，而本文將二者緊密結(jié)合，深入分析預(yù)約理論如何在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)這一特定領(lǐng)域中具體應(yīng)用，探討其在實(shí)踐中如何影響當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系以及糾紛的解決方式。本文在對(duì)預(yù)約理論進(jìn)行深入研究的基礎(chǔ)上，提出了一些創(chuàng)新性的觀點(diǎn)。例如，在認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力認(rèn)定方面，提出應(yīng)綜合考慮合同內(nèi)容、當(dāng)事人的真實(shí)意思表示以及交易習(xí)慣等多方面因素，建立更加全面、科學(xué)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；在違約責(zé)任的承擔(dān)上，建議根據(jù)不同的違約情形和當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度，制定更加細(xì)化、合理的責(zé)任承擔(dān)規(guī)則，以更好地平衡當(dāng)事人之間的利益關(guān)系，維護(hù)市場(chǎng)交易的公平和穩(wěn)定。二、預(yù)約理論的基本內(nèi)涵2.1預(yù)約的概念界定2.1.1語(yǔ)源學(xué)角度的解析從語(yǔ)源學(xué)的角度來(lái)看，預(yù)約一詞在不同的法律體系和文化背景中有著獨(dú)特的起源和演變。在大陸法系國(guó)家，如法國(guó)，預(yù)約合同的概念最早可追溯到《法國(guó)民法典》。其中，第1589條規(guī)定：“雙方當(dāng)事人就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí)，買(mǎi)賣(mài)的預(yù)約即轉(zhuǎn)為買(mǎi)賣(mài)?！边@表明在法國(guó)法中，預(yù)約是買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的一個(gè)特殊階段，當(dāng)滿(mǎn)足特定條件時(shí)，預(yù)約可轉(zhuǎn)化為本約。在德國(guó)，雖然《德國(guó)民法典》未對(duì)預(yù)約合同作出明確規(guī)定，但預(yù)約合同的理論在德國(guó)學(xué)界得到了深入探討和發(fā)展。在19世紀(jì)，德國(guó)學(xué)界就預(yù)約合同是否屬于獨(dú)立合同展開(kāi)了激烈討論，德根科爾布在1887年提出預(yù)約為獨(dú)立合同的觀點(diǎn)，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將要物合同成立前的合意看作要物合同的預(yù)約，基于該預(yù)約，雙方負(fù)有締結(jié)本約的義務(wù)。這一觀點(diǎn)后來(lái)成為德國(guó)學(xué)界通說(shuō)，并為司法實(shí)踐所認(rèn)可，其適用范圍也從要物合同擴(kuò)展至非要物合同。在英美法系國(guó)家，雖然沒(méi)有與大陸法系完全對(duì)應(yīng)的“預(yù)約合同”概念，但存在類(lèi)似的制度和理論。例如，在英國(guó)的合同法中，“意向書(shū)”（LetterofIntent）在一定程度上與預(yù)約合同的功能相似。意向書(shū)通常是當(dāng)事人在正式訂立合同之前，對(duì)交易意向和基本條款的初步約定，雖然其法律效力相對(duì)較弱，但在某些情況下，也可能對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生一定的約束力。在美國(guó)，法院在判斷一份文件是否構(gòu)成預(yù)約合同時(shí)，會(huì)綜合考慮當(dāng)事人的意圖、文件的內(nèi)容以及交易的背景等因素。如果一份文件明確表達(dá)了當(dāng)事人將來(lái)訂立合同的意圖，且包含了合同的主要條款，那么法院可能會(huì)認(rèn)定其為預(yù)約合同。在我國(guó)古代法律中，雖然沒(méi)有現(xiàn)代意義上的預(yù)約合同概念，但在民間的交易習(xí)慣中，存在著類(lèi)似預(yù)約的行為。例如，在土地買(mǎi)賣(mài)、房屋租賃等交易中，當(dāng)事人常常會(huì)先訂立“草契”，作為初步的約定，待條件成熟時(shí)再訂立正式的契約。這種草契類(lèi)似于現(xiàn)代的預(yù)約合同，它雖然不具備正式契約的全部效力，但對(duì)當(dāng)事人的交易意向起到了一定的約束作用。隨著我國(guó)現(xiàn)代法律制度的建立和完善，預(yù)約合同的概念逐漸被引入并得到發(fā)展?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》第495條對(duì)預(yù)約合同作出了規(guī)定，明確了預(yù)約合同的定義和法律效力，為當(dāng)事人在交易中訂立預(yù)約合同提供了法律依據(jù)。從語(yǔ)源學(xué)的角度來(lái)看，預(yù)約合同的概念在不同的法律體系中有著各自的發(fā)展軌跡，但都體現(xiàn)了當(dāng)事人在交易過(guò)程中對(duì)未來(lái)訂立合同的預(yù)先安排和約定。這種預(yù)先安排有助于當(dāng)事人在條件不成熟時(shí)鎖定交易機(jī)會(huì)，為正式合同的訂立奠定基礎(chǔ)。通過(guò)對(duì)不同法律體系中預(yù)約合同概念的語(yǔ)源學(xué)考察，我們可以更好地理解預(yù)約合同的本質(zhì)和特征，為深入研究預(yù)約理論提供歷史和文化的視角。2.1.2與相關(guān)概念的辨析預(yù)約與本約是相互關(guān)聯(lián)但又具有本質(zhì)區(qū)別的兩個(gè)概念。本約是指當(dāng)事人之間最終達(dá)成的、確定雙方實(shí)體權(quán)利義務(wù)關(guān)系的合同。預(yù)約則是約定將來(lái)訂立本約的合同，其目的在于為訂立本約創(chuàng)造條件或提供一定的保障。以商品房買(mǎi)賣(mài)為例，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于預(yù)約合同，而正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同則是本約。在認(rèn)購(gòu)書(shū)中，當(dāng)事人通常會(huì)約定房屋的基本信息、定金條款以及將來(lái)簽訂正式合同的時(shí)間和方式等內(nèi)容，但對(duì)于房屋的交付時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)辦理等核心權(quán)利義務(wù)的約定相對(duì)簡(jiǎn)略。而在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，這些內(nèi)容則會(huì)得到詳細(xì)而明確的規(guī)定。從法律效力上看，預(yù)約合同的當(dāng)事人僅負(fù)有訂立本約的義務(wù)，若一方違反預(yù)約合同，對(duì)方只能請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任，如賠償損失、雙倍返還定金等；而本約合同的當(dāng)事人則需履行合同中約定的具體權(quán)利義務(wù)，若一方違約，對(duì)方可要求其繼續(xù)履行合同、承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失等。預(yù)約與附條件合同也存在明顯的區(qū)別。附條件合同是指合同的效力取決于所附條件是否成就的合同。條件的成就與否是不確定的，當(dāng)條件成就時(shí)，合同生效或失效；當(dāng)條件不成就時(shí)，合同的效力則不受影響。而預(yù)約合同本身是一個(gè)獨(dú)立的合同，其效力并不依賴(lài)于其他條件的成就，只要雙方當(dāng)事人達(dá)成合意并符合合同的成立要件，預(yù)約合同即生效。在附條件的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，可能會(huì)約定“若賣(mài)方在三個(gè)月內(nèi)取得房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，則合同生效”，這里合同的生效取決于賣(mài)方是否能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)這一條件。而預(yù)約合同，如房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，自雙方簽字蓋章時(shí)起即生效，其目的是約定將來(lái)簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)事宜，與附條件合同的性質(zhì)和目的截然不同。意向書(shū)與預(yù)約的界限有時(shí)較為模糊，但二者仍有本質(zhì)的區(qū)別。意向書(shū)通常是當(dāng)事人之間就交易意向的初步表達(dá)，其內(nèi)容往往比較寬泛、不確定，不具備合同的主要條款和明確的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。意向書(shū)的主要作用是為雙方進(jìn)一步的談判和協(xié)商提供基礎(chǔ)，一般不具有法律約束力。而預(yù)約合同則具有明確的訂立本約的意思表示，且內(nèi)容相對(duì)具體，至少包含了當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量等基本要素，對(duì)當(dāng)事人具有一定的法律約束力。在商業(yè)合作中，雙方可能先簽訂一份意向書(shū)，表達(dá)合作的初步意愿，如“雙方有意在未來(lái)開(kāi)展一項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，具體合作細(xì)節(jié)待進(jìn)一步協(xié)商”。這種意向書(shū)只是一種意向的表達(dá)，不構(gòu)成預(yù)約合同。而如果雙方簽訂的文件中明確約定“雙方同意在一個(gè)月內(nèi)就該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目簽訂正式的合作協(xié)議，本文件作為預(yù)約合同，具有法律效力”，則該文件構(gòu)成預(yù)約合同，對(duì)雙方具有法律約束力。2.2預(yù)約的法律特征2.2.1諾成性預(yù)約合同屬于諾成性合同，這意味著其成立與生效僅需雙方當(dāng)事人意思表示達(dá)成一致，而無(wú)需實(shí)際交付標(biāo)的物。從合同的本質(zhì)來(lái)看，合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，其核心在于當(dāng)事人的合意。預(yù)約合同正是基于雙方對(duì)未來(lái)訂立本約的共同意愿而成立，體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則。在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中，當(dāng)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋的基本信息（如位置、面積等）、定金數(shù)額以及未來(lái)簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的意向等內(nèi)容達(dá)成一致，并簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，該認(rèn)購(gòu)書(shū)作為預(yù)約合同即告成立并生效，并不依賴(lài)于房屋的交付或房款的支付。即使在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，房屋尚未建成或購(gòu)房者尚未支付首付款，認(rèn)購(gòu)書(shū)依然具有法律效力，對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生約束。這一特征使得預(yù)約合同能夠在交易的前期階段，迅速確定雙方的初步意向和權(quán)利義務(wù)關(guān)系，為后續(xù)本約的訂立奠定基礎(chǔ)，充分體現(xiàn)了合同的效率性和便利性。2.2.2預(yù)先性預(yù)約合同的預(yù)先性是其區(qū)別于本約合同的重要特征之一。預(yù)約合同存在的目的就是為了對(duì)未來(lái)訂立本約進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃和安排，它先于本約而存在，是本約訂立的前奏。在商業(yè)交易中，當(dāng)事人往往由于各種原因，如交易條件尚未完全成熟、需要進(jìn)一步協(xié)商具體條款等，無(wú)法立即訂立正式的本約合同。此時(shí)，預(yù)約合同便應(yīng)運(yùn)而生，它為當(dāng)事人提供了一個(gè)過(guò)渡階段，使雙方在一定期限內(nèi)鎖定交易意向，為后續(xù)正式合同的簽訂做好準(zhǔn)備。在企業(yè)并購(gòu)中，收購(gòu)方和被收購(gòu)方可能會(huì)先簽訂一份收購(gòu)意向書(shū)作為預(yù)約合同，明確雙方的收購(gòu)意向、收購(gòu)方式的初步設(shè)想以及后續(xù)談判的時(shí)間節(jié)點(diǎn)等內(nèi)容。通過(guò)這份預(yù)約合同，雙方可以在后續(xù)的時(shí)間里，對(duì)收購(gòu)的具體細(xì)節(jié)，如資產(chǎn)估值、股權(quán)比例、交易價(jià)格等進(jìn)行深入?yún)f(xié)商和盡職調(diào)查，待條件成熟時(shí)再簽訂正式的收購(gòu)協(xié)議即本約合同。這種預(yù)先性的安排，使得當(dāng)事人能夠在充分考慮各種因素的基礎(chǔ)上，更加謹(jǐn)慎地進(jìn)行交易，降低交易風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也有助于提高交易的成功率和穩(wěn)定性。2.2.3獨(dú)立性預(yù)約合同具有獨(dú)立于本約的法律地位，這體現(xiàn)在它擁有獨(dú)立的法律效力和違約責(zé)任體系。雖然預(yù)約合同的目的是為了訂立本約，但它本身是一個(gè)獨(dú)立的合同，與本約在性質(zhì)、內(nèi)容和效力上都存在差異。從法律效力來(lái)看，預(yù)約合同一旦成立生效，雙方當(dāng)事人就必須遵守合同約定，履行各自的義務(wù)。若一方違反預(yù)約合同，對(duì)方有權(quán)依據(jù)預(yù)約合同的約定追究其違約責(zé)任，而無(wú)需依賴(lài)本約合同的規(guī)定。在房屋買(mǎi)賣(mài)中，若購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)（預(yù)約合同）中約定了購(gòu)房者在一定期限內(nèi)簽訂正式購(gòu)房合同并支付首付款，而購(gòu)房者逾期未履行該義務(wù)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)依據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定沒(méi)收購(gòu)房者支付的定金，并要求購(gòu)房者承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。這種獨(dú)立性使得預(yù)約合同在法律上具有可操作性和可救濟(jì)性，能夠有效地保護(hù)當(dāng)事人在預(yù)約階段的合法權(quán)益。即使最終雙方未能簽訂本約合同，預(yù)約合同的違約責(zé)任依然可以得到法律的支持和執(zhí)行，這也體現(xiàn)了法律對(duì)預(yù)約合同當(dāng)事人意思自治的尊重和對(duì)交易秩序的維護(hù)。2.3預(yù)約的立法歷史與理論基礎(chǔ)在大陸法系國(guó)家，預(yù)約合同有著悠久的歷史?！斗▏?guó)民法典》作為大陸法系的重要法典之一，在立法上較早地確認(rèn)了預(yù)約合同。其中第1589條規(guī)定：“雙方當(dāng)事人就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí)，買(mǎi)賣(mài)的預(yù)約即轉(zhuǎn)為買(mǎi)賣(mài)。”這表明在法國(guó)法中，預(yù)約合同是買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的一個(gè)特殊階段，當(dāng)滿(mǎn)足特定條件時(shí)，預(yù)約可轉(zhuǎn)化為本約。在德國(guó)，雖然《德國(guó)民法典》未對(duì)預(yù)約合同作出明確規(guī)定，但預(yù)約合同的理論在德國(guó)學(xué)界得到了深入探討和發(fā)展。在19世紀(jì)，德國(guó)學(xué)界就預(yù)約合同是否屬于獨(dú)立合同展開(kāi)了激烈討論，德根科爾布在1887年提出預(yù)約為獨(dú)立合同的觀點(diǎn)，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將要物合同成立前的合意看作要物合同的預(yù)約，基于該預(yù)約，雙方負(fù)有締結(jié)本約的義務(wù)。這一觀點(diǎn)后來(lái)成為德國(guó)學(xué)界通說(shuō)，并為司法實(shí)踐所認(rèn)可，其適用范圍也從要物合同擴(kuò)展至非要物合同。日本的民法體系也對(duì)預(yù)約合同有所規(guī)定，《日本民法典》第556條對(duì)買(mǎi)賣(mài)預(yù)約作出了規(guī)定，進(jìn)一步完善了預(yù)約合同在大陸法系國(guó)家的立法體系。在英美法系國(guó)家，雖然沒(méi)有與大陸法系完全對(duì)應(yīng)的“預(yù)約合同”概念，但存在類(lèi)似的制度和理論。例如，在英國(guó)的合同法中，“意向書(shū)”（LetterofIntent）在一定程度上與預(yù)約合同的功能相似。意向書(shū)通常是當(dāng)事人在正式訂立合同之前，對(duì)交易意向和基本條款的初步約定，雖然其法律效力相對(duì)較弱，但在某些情況下，也可能對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生一定的約束力。在美國(guó)，法院在判斷一份文件是否構(gòu)成預(yù)約合同時(shí)，會(huì)綜合考慮當(dāng)事人的意圖、文件的內(nèi)容以及交易的背景等因素。如果一份文件明確表達(dá)了當(dāng)事人將來(lái)訂立合同的意圖，且包含了合同的主要條款，那么法院可能會(huì)認(rèn)定其為預(yù)約合同。在我國(guó)，早期合同法理論并不重視預(yù)約合同，但在實(shí)踐中，預(yù)約合同在商品房買(mǎi)賣(mài)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、民間借貸等商業(yè)交易中被廣泛應(yīng)用。2003年，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條對(duì)商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，雖然未使用預(yù)約合同的概念，但為后續(xù)預(yù)約合同的立法奠定了實(shí)踐基礎(chǔ)。2012年，《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條首次使用了預(yù)約合同的概念，并明確預(yù)約合同是一種獨(dú)立的合同類(lèi)型。2021年施行的《中華人民共和國(guó)民法典》將預(yù)約合同納入其中，其第四百九十五條規(guī)定，當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。這一規(guī)定標(biāo)志著我國(guó)預(yù)約合同立法的進(jìn)一步完善，為當(dāng)事人在交易中訂立預(yù)約合同提供了明確的法律依據(jù)。預(yù)約合同的理論基礎(chǔ)主要包括信賴(lài)?yán)姹Ｗo(hù)理論、意思自治原則和交易安全理論。信賴(lài)?yán)姹Ｗo(hù)理論認(rèn)為，當(dāng)一方當(dāng)事人基于對(duì)另一方當(dāng)事人的信賴(lài)而進(jìn)行了一定的行為或付出了一定的代價(jià)時(shí)，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)其信賴(lài)?yán)?，使其免受損害。在預(yù)約合同中，當(dāng)事人在預(yù)約階段往往會(huì)基于對(duì)對(duì)方的信賴(lài)，進(jìn)行一系列的準(zhǔn)備工作，如為購(gòu)買(mǎi)房屋而籌集資金、對(duì)房屋進(jìn)行考察等。如果一方隨意違反預(yù)約合同，將給對(duì)方造成信賴(lài)?yán)娴膿p失。因此，法律通過(guò)規(guī)定預(yù)約合同的違約責(zé)任，對(duì)當(dāng)事人的信賴(lài)?yán)孢M(jìn)行保護(hù)，確保當(dāng)事人在預(yù)約階段的合理期待得以實(shí)現(xiàn)。意思自治原則是合同法的核心原則之一，它賦予當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)自由訂立合同的權(quán)利。預(yù)約合同正是當(dāng)事人意思自治的體現(xiàn)，當(dāng)事人可以根據(jù)自己的意愿，在條件不成熟時(shí)，通過(guò)訂立預(yù)約合同來(lái)鎖定交易機(jī)會(huì)，為未來(lái)訂立本約合同做好準(zhǔn)備。在商品房買(mǎi)賣(mài)中，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)（預(yù)約合同），約定未來(lái)簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)事宜，包括房屋的基本信息、定金條款、簽訂正式合同的時(shí)間等，充分體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思自治。法律尊重當(dāng)事人的這種自主選擇，保障預(yù)約合同的法律效力，有助于促進(jìn)市場(chǎng)交易的活躍和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。交易安全理論強(qiáng)調(diào)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，要確保交易的順利進(jìn)行和交易秩序的穩(wěn)定。預(yù)約合同作為一種預(yù)先約定，能夠使當(dāng)事人在交易前期對(duì)交易的基本框架和主要條款達(dá)成共識(shí)，減少交易中的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，從而維護(hù)交易安全。在商業(yè)合作中，雙方通過(guò)簽訂預(yù)約合同，明確合作意向和初步的合作條件，為后續(xù)正式合同的簽訂和履行奠定基礎(chǔ)，有助于避免因信息不對(duì)稱(chēng)或臨時(shí)改變交易條件而導(dǎo)致的交易糾紛，保障交易的順利進(jìn)行，維護(hù)市場(chǎng)交易的安全和穩(wěn)定。三、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與預(yù)約理論的關(guān)聯(lián)性3.1商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)認(rèn)定3.1.1一般認(rèn)定為預(yù)約合同依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百九十五條規(guī)定，當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等，構(gòu)成預(yù)約合同。在商品房交易中，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)通常是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前所簽訂的協(xié)議，其目的在于約定雙方在未來(lái)某個(gè)時(shí)間就商品房買(mǎi)賣(mài)事宜進(jìn)行進(jìn)一步協(xié)商并簽訂正式合同，這與預(yù)約合同的定義高度契合。在[具體案例名稱(chēng)3]中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)明確約定了雙方應(yīng)在一定期限內(nèi)簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并對(duì)房屋的基本信息（如房號(hào)、面積、單價(jià)等）、定金數(shù)額及支付方式等進(jìn)行了初步約定，但對(duì)于房屋的交付時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)辦理等核心權(quán)利義務(wù)內(nèi)容并未作詳細(xì)規(guī)定。法院在審理該案件時(shí)，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和預(yù)約合同的特征，認(rèn)定該認(rèn)購(gòu)書(shū)為預(yù)約合同。從司法實(shí)踐來(lái)看，大部分商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)都僅對(duì)交易的初步意向和部分基本條款進(jìn)行了約定，尚不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的全部主要內(nèi)容。這是因?yàn)樵谡J(rèn)購(gòu)階段，雙方對(duì)于一些具體的交易細(xì)節(jié)可能還需要進(jìn)一步協(xié)商和確定。例如，在房屋交付時(shí)間方面，可能會(huì)受到工程進(jìn)度、不可抗力等多種因素的影響，難以在認(rèn)購(gòu)書(shū)中準(zhǔn)確確定；在房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)上，雖然可能會(huì)有一些基本的描述，但對(duì)于具體的裝修材料、設(shè)備品牌等細(xì)節(jié)往往需要在正式合同中詳細(xì)明確。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要作用是鎖定交易意向，為后續(xù)簽訂正式合同奠定基礎(chǔ)，符合預(yù)約合同預(yù)先性的特征。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并支付定金后，就獲得了在一定期限內(nèi)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利，開(kāi)發(fā)商則負(fù)有不得將該房屋另行出售給他人的義務(wù)。這種約定使得雙方在預(yù)約階段就形成了一定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，體現(xiàn)了預(yù)約合同的獨(dú)立性和諾成性。3.1.2特殊情況下認(rèn)定為本約雖然商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)一般被認(rèn)定為預(yù)約合同，但在符合特定條件時(shí)，也可能被認(rèn)定為本約合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。在[具體案例名稱(chēng)4]中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)不僅明確約定了房屋的位置、面積、價(jià)格、付款方式等基本信息，還對(duì)房屋的交付時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)辦理等重要條款進(jìn)行了詳細(xì)約定，且購(gòu)房者已經(jīng)按照約定支付了全部購(gòu)房款。法院在審理該案件時(shí)，認(rèn)為該認(rèn)購(gòu)書(shū)已具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，且開(kāi)發(fā)商已收受購(gòu)房款，因此認(rèn)定該認(rèn)購(gòu)書(shū)為本約合同，雙方應(yīng)按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定履行各自的權(quán)利義務(wù)。判斷一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是否應(yīng)認(rèn)定為本約合同，關(guān)鍵在于其是否具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容以及出賣(mài)人是否已收受購(gòu)房款?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容包括當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所、商品房基本狀況、商品房的銷(xiāo)售方式、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間、交付使用條件及日期、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾、供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜、解決爭(zhēng)議的方法、違約責(zé)任以及雙方約定的其他事項(xiàng)。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)涵蓋了上述大部分主要內(nèi)容，且出賣(mài)人已收受購(gòu)房款，那么就可以認(rèn)定該認(rèn)購(gòu)書(shū)為本約合同。這一規(guī)定旨在保護(hù)交易的穩(wěn)定性和當(dāng)事人的合法權(quán)益，當(dāng)認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)具備了正式合同的實(shí)質(zhì)要件時(shí)，將其認(rèn)定為本約合同，能夠使雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系更加明確，避免因合同性質(zhì)的爭(zhēng)議而產(chǎn)生糾紛。三、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與預(yù)約理論的關(guān)聯(lián)性3.2商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)作為預(yù)約合同的特殊性3.2.1內(nèi)容的相對(duì)簡(jiǎn)略性與正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同相比，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容具有相對(duì)簡(jiǎn)略性。在認(rèn)購(gòu)書(shū)中，通常僅對(duì)房屋的基本信息，如房號(hào)、面積、單價(jià)等進(jìn)行初步約定，對(duì)于房屋的交付時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)辦理、違約責(zé)任等核心權(quán)利義務(wù)的約定則相對(duì)簡(jiǎn)略。在[具體案例名稱(chēng)5]中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)僅約定了房屋的位置、面積、單價(jià)以及定金數(shù)額，而對(duì)于房屋交付時(shí)應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，如墻面平整度、門(mén)窗密封性等具體指標(biāo)，以及產(chǎn)權(quán)辦理的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和違約責(zé)任的具體承擔(dān)方式等內(nèi)容均未作詳細(xì)規(guī)定。這是因?yàn)樵谡J(rèn)購(gòu)階段，雙方的主要目的是確定交易意向，鎖定房源，許多具體的交易細(xì)節(jié)尚未最終確定，還需要在后續(xù)簽訂正式合同的過(guò)程中進(jìn)一步協(xié)商和明確。這種內(nèi)容的簡(jiǎn)略性符合預(yù)約合同的特點(diǎn)，它為雙方在未來(lái)簽訂本約時(shí)預(yù)留了充分的協(xié)商空間，使雙方能夠根據(jù)實(shí)際情況和市場(chǎng)變化，對(duì)合同的具體條款進(jìn)行細(xì)化和完善。3.2.2目的的特定性商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的具有特定性，其主要目的是為雙方訂立正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同做準(zhǔn)備。在房地產(chǎn)交易中，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，都明確知曉認(rèn)購(gòu)書(shū)并非最終的交易合同，而是邁向正式交易的一個(gè)階段性文件。購(gòu)房者通過(guò)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并支付定金，獲得了在一定期限內(nèi)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)特定房屋的權(quán)利，同時(shí)也表達(dá)了其購(gòu)買(mǎi)房屋的真實(shí)意愿；開(kāi)發(fā)商則通過(guò)認(rèn)購(gòu)書(shū)鎖定了潛在的購(gòu)房者，保證了房屋的銷(xiāo)售機(jī)會(huì)。在[具體案例名稱(chēng)6]中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，明確約定在開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證后的一定期限內(nèi)，雙方將簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。這一約定清晰地體現(xiàn)了認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的，即作為正式合同簽訂前的過(guò)渡性文件，為雙方后續(xù)的交易奠定基礎(chǔ)。這種目的的特定性使得認(rèn)購(gòu)書(shū)在整個(gè)商品房交易過(guò)程中具有獨(dú)特的地位和作用，它不僅是雙方交易意向的初步體現(xiàn)，也是保障交易順利進(jìn)行的重要環(huán)節(jié)。3.2.3履行的階段性商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的履行具有明顯的階段性。一般來(lái)說(shuō)，先由購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，這是交易的第一階段。在認(rèn)購(gòu)書(shū)中，雙方約定了未來(lái)簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的意向、時(shí)間及相關(guān)條件，并通常會(huì)涉及定金條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，需要按照約定支付定金，以表明其購(gòu)買(mǎi)房屋的誠(chéng)意和決心。開(kāi)發(fā)商則負(fù)有在約定時(shí)間內(nèi)為購(gòu)房者保留房屋的義務(wù)，不得將該房屋另行出售給他人。在[具體案例名稱(chēng)7]中，購(gòu)房者于[具體日期1]與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并按約定支付了定金。此后，開(kāi)發(fā)商在約定的期限內(nèi)不得將該房屋售予第三方，需等待與購(gòu)房者簽訂正式合同。當(dāng)滿(mǎn)足認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的條件，如開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證、雙方就正式合同的條款協(xié)商一致等，雙方進(jìn)入第二階段，即簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。正式合同簽訂后，雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系將依據(jù)正式合同的約定進(jìn)行履行，如購(gòu)房者按照合同約定支付房款，開(kāi)發(fā)商按照合同約定交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)等。這種履行的階段性體現(xiàn)了預(yù)約合同與本約合同之間的緊密聯(lián)系和先后順序，也反映了商品房交易過(guò)程的復(fù)雜性和嚴(yán)謹(jǐn)性。四、預(yù)約理論在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中的具體應(yīng)用4.1商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的訂立4.1.1要約與承諾的構(gòu)成在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的訂立過(guò)程中，要約與承諾是兩個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，它們共同構(gòu)成了合同訂立的基本程序。要約是一方當(dāng)事人向另一方當(dāng)事人發(fā)出的訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)內(nèi)容具體確定，表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的訂立中，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)向購(gòu)房者發(fā)出要約。例如，開(kāi)發(fā)商通過(guò)廣告、宣傳資料、售樓處展示等方式，向不特定的公眾展示樓盤(pán)信息，包括房屋的位置、戶(hù)型、面積、價(jià)格、交付時(shí)間等基本內(nèi)容。這些信息明確、具體，足以使購(gòu)房者了解房屋的基本情況和交易條件，構(gòu)成要約邀請(qǐng)。當(dāng)購(gòu)房者對(duì)某一房屋產(chǎn)生興趣，并向開(kāi)發(fā)商表達(dá)購(gòu)買(mǎi)意向，要求簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者提供的認(rèn)購(gòu)書(shū)文本則構(gòu)成要約。在[具體案例名稱(chēng)8]中，開(kāi)發(fā)商在售樓處展示了房屋的戶(hù)型圖、面積、單價(jià)等信息，并在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確約定了房屋的具體房號(hào)、定金數(shù)額、簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間等內(nèi)容，這些內(nèi)容具體確定，表明開(kāi)發(fā)商愿意在這些條件下與購(gòu)房者訂立認(rèn)購(gòu)書(shū)，構(gòu)成要約。承諾是受要約人同意要約的意思表示。承諾應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出，但根據(jù)交易習(xí)慣或者要約表明可以通過(guò)行為作出承諾的除外。在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的訂立中，購(gòu)房者在收到開(kāi)發(fā)商提供的認(rèn)購(gòu)書(shū)后，對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容進(jìn)行審查。如果購(gòu)房者同意認(rèn)購(gòu)書(shū)的條款，在認(rèn)購(gòu)書(shū)上簽字或者蓋章，即為承諾。在上述案例中，購(gòu)房者在仔細(xì)閱讀認(rèn)購(gòu)書(shū)后，認(rèn)為其中的條款符合自己的預(yù)期，于是在認(rèn)購(gòu)書(shū)上簽字并按手印，這一行為表示購(gòu)房者同意開(kāi)發(fā)商的要約，構(gòu)成承諾。自購(gòu)房者的承諾到達(dá)開(kāi)發(fā)商時(shí)起，認(rèn)購(gòu)書(shū)即成立。需要注意的是，如果購(gòu)房者對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容提出修改意見(jiàn)，如要求降低定金數(shù)額、延長(zhǎng)簽訂正式合同的時(shí)間等，這就構(gòu)成了新的要約，需要開(kāi)發(fā)商重新作出承諾，合同才能成立。4.1.2認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立與生效要件認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立需滿(mǎn)足一定的要件。雙方當(dāng)事人需就認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要條款達(dá)成合意。這些主要條款通常包括當(dāng)事人的基本信息，如購(gòu)房者的姓名、身份證號(hào)，開(kāi)發(fā)商的名稱(chēng)、法定代表人等；房屋的基本信息，如房號(hào)、面積、單價(jià)等；定金條款，明確定金的數(shù)額、支付方式和定金罰則；以及簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間、地點(diǎn)等。在[具體案例名稱(chēng)9]中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確約定了雙方的身份信息、所認(rèn)購(gòu)房屋的具體位置和面積、單價(jià)為每平方米[X]元、定金為[X]元，以及應(yīng)在開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證后的[X]日內(nèi)簽訂正式合同，這些主要條款的約定表明雙方就認(rèn)購(gòu)書(shū)的核心內(nèi)容達(dá)成了一致，滿(mǎn)足了認(rèn)購(gòu)書(shū)成立的合意要件。認(rèn)購(gòu)書(shū)的成立還需滿(mǎn)足形式要件。雖然法律并未對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的形式作出嚴(yán)格規(guī)定，但實(shí)踐中，認(rèn)購(gòu)書(shū)通常采用書(shū)面形式，由雙方當(dāng)事人簽字或蓋章確認(rèn)。書(shū)面形式的認(rèn)購(gòu)書(shū)有助于明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，避免日后發(fā)生糾紛時(shí)無(wú)據(jù)可依。在上述案例中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)采用了書(shū)面形式，雙方均在認(rèn)購(gòu)書(shū)上簽字蓋章，符合認(rèn)購(gòu)書(shū)成立的形式要件。認(rèn)購(gòu)書(shū)的生效需滿(mǎn)足當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商作為認(rèn)購(gòu)書(shū)的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力的自然人，能夠獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，承擔(dān)民事責(zé)任。開(kāi)發(fā)商作為法人，應(yīng)當(dāng)依法成立，具有相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)范圍和資質(zhì)，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。如果購(gòu)房者是無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人，其簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)可能會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效或效力待定。在[具體案例名稱(chēng)10]中，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)未滿(mǎn)18周歲，且未取得法定代理人的同意，法院經(jīng)審理認(rèn)為該購(gòu)房者不具有相應(yīng)的民事行為能力，因此認(rèn)定該認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效。意思表示真實(shí)也是認(rèn)購(gòu)書(shū)生效的重要條件。雙方當(dāng)事人在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)是真實(shí)意愿的表達(dá)，不存在欺詐、脅迫、重大誤解等情形。如果一方當(dāng)事人以欺詐、脅迫的手段使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，受欺詐、脅迫方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷(xiāo)該認(rèn)購(gòu)書(shū)。在[具體案例名稱(chēng)11]中，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房屋時(shí)，故意隱瞞房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的事實(shí)，購(gòu)房者在不知情的情況下簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)。后購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，認(rèn)為自己受到了欺詐，向法院請(qǐng)求撤銷(xiāo)認(rèn)購(gòu)書(shū)。法院經(jīng)審理查明開(kāi)發(fā)商存在欺詐行為，依法撤銷(xiāo)了該認(rèn)購(gòu)書(shū)。認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，如未取得商品房預(yù)售許可證就進(jìn)行預(yù)售并簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，該認(rèn)購(gòu)書(shū)將被認(rèn)定為無(wú)效。在[具體案例名稱(chēng)12]中，開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，與購(gòu)房者簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，后購(gòu)房者得知該情況，向法院起訴要求確認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效。法院依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，認(rèn)定該認(rèn)購(gòu)書(shū)因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。違背公序良俗的認(rèn)購(gòu)書(shū)同樣無(wú)效，如以損害社會(huì)公共利益、違背社會(huì)公德為目的簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)。只有同時(shí)滿(mǎn)足上述生效要件，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)才能依法生效，對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力。4.2商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力4.2.1雙方的權(quán)利與義務(wù)在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)這一預(yù)約合同中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商分別享有不同的權(quán)利，也承擔(dān)著相應(yīng)的義務(wù)。購(gòu)房者享有要求開(kāi)發(fā)商按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定保留房屋的權(quán)利。在[具體案例名稱(chēng)13]中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)明確約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在一定期限內(nèi)為購(gòu)房者保留其所認(rèn)購(gòu)的房屋，不得將該房屋另行出售給他人。這一約定賦予了購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)特定房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，保障了購(gòu)房者的購(gòu)房意向得以實(shí)現(xiàn)。購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商提供與房屋相關(guān)的真實(shí)、準(zhǔn)確的信息，包括房屋的基本狀況、周邊配套設(shè)施、規(guī)劃變更等情況。若開(kāi)發(fā)商故意隱瞞重要信息或提供虛假信息，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。購(gòu)房者也承擔(dān)著相應(yīng)的義務(wù)。購(gòu)房者負(fù)有在約定時(shí)間內(nèi)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商并簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)。在[具體案例名稱(chēng)14]中，認(rèn)購(gòu)書(shū)約定購(gòu)房者應(yīng)在開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證后的15日內(nèi)，前往售樓處與開(kāi)發(fā)商簽訂正式合同。購(gòu)房者應(yīng)嚴(yán)格遵守這一約定，積極與開(kāi)發(fā)商溝通，履行簽約義務(wù)。若購(gòu)房者無(wú)正當(dāng)理由逾期未簽訂合同，將構(gòu)成違約，需承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，如開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收購(gòu)房者支付的定金。購(gòu)房者還需按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定支付定金或預(yù)付款。定金作為一種擔(dān)保方式，旨在確保購(gòu)房者履行簽約義務(wù)。購(gòu)房者應(yīng)在約定的時(shí)間內(nèi)，按照約定的金額和支付方式支付定金。若購(gòu)房者未按時(shí)支付定金，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除認(rèn)購(gòu)書(shū)，并將房屋另行出售。開(kāi)發(fā)商在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中也享有一定的權(quán)利。開(kāi)發(fā)商有權(quán)要求購(gòu)房者按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定履行義務(wù)，如按時(shí)簽訂正式合同、支付購(gòu)房款等。若購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)依據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，沒(méi)收購(gòu)房者支付的定金或要求購(gòu)房者承擔(dān)其他違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商享有按照市場(chǎng)情況和自身經(jīng)營(yíng)策略，合理調(diào)整房屋價(jià)格和銷(xiāo)售條件的權(quán)利，但這種調(diào)整需在法律規(guī)定和認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的范圍內(nèi)進(jìn)行。若開(kāi)發(fā)商擅自大幅提高房屋價(jià)格或變更重要銷(xiāo)售條件，導(dǎo)致無(wú)法與購(gòu)房者達(dá)成一致簽訂正式合同，可能構(gòu)成違約。開(kāi)發(fā)商同樣承擔(dān)著諸多義務(wù)。開(kāi)發(fā)商負(fù)有按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條件，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)與購(gòu)房者就簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行協(xié)商的義務(wù)。在協(xié)商過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商應(yīng)秉持誠(chéng)實(shí)信用原則，不得故意設(shè)置障礙或提出不合理的要求，阻礙正式合同的簽訂。在[具體案例名稱(chēng)15]中，開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者協(xié)商正式合同條款時(shí)，故意提高房屋單價(jià)，并增加不合理的附加條款，導(dǎo)致雙方未能簽訂正式合同。法院經(jīng)審理認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的行為違反了認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定和誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商有義務(wù)保證所售房屋的合法性和質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)確保已取得合法的銷(xiāo)售資格，如商品房預(yù)售許可證等。在房屋質(zhì)量方面，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照國(guó)家和地方的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，保證房屋在結(jié)構(gòu)安全、建筑質(zhì)量等方面符合要求。若房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)維修、更換或賠償?shù)蓉?zé)任。4.2.2定金條款的效力及適用定金在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中具有重要的擔(dān)保作用，它是當(dāng)事人為確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或雙方約定，由一方在合同訂立時(shí)或訂立后、履行前，預(yù)先給付對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣或其他代替物。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十六條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中，定金通常作為立約定金，其目的是為了保證雙方當(dāng)事人能夠按照約定簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。在適用定金罰則時(shí)，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。在[具體案例名稱(chēng)16]中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并按照約定支付了定金。后因購(gòu)房者自身原因，拒絕與開(kāi)發(fā)商簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)房者作為給付定金的一方，不履行簽訂合同的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)依據(jù)定金罰則，沒(méi)收購(gòu)房者支付的定金。反之，若開(kāi)發(fā)商在取得商品房預(yù)售許可證后，拒絕與購(gòu)房者簽訂正式合同，或者將房屋另行出售給他人，開(kāi)發(fā)商作為收受定金的一方，不履行約定的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。然而，在某些情況下，定金的處理需根據(jù)具體情形進(jìn)行判斷。如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。在[具體案例名稱(chēng)17]中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，在準(zhǔn)備簽訂正式合同期間，政府出臺(tái)了新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，導(dǎo)致購(gòu)房者的購(gòu)房資格發(fā)生變化，無(wú)法按照原計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)房屋。這種情況屬于不可歸責(zé)于雙方的事由，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還給購(gòu)房者。如果雙方在簽訂正式合同的過(guò)程中，對(duì)合同的某些條款無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，導(dǎo)致合同未能簽訂，且雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，也應(yīng)視為不可歸責(zé)于雙方的事由，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金返還給購(gòu)房者。在實(shí)踐中，對(duì)于定金條款的效力及適用，需要綜合考慮合同的約定、當(dāng)事人的履行情況以及法律的相關(guān)規(guī)定，以公平、合理地確定雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。4.3商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的違約責(zé)任4.3.1違約行為的認(rèn)定在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的履行過(guò)程中，存在多種常見(jiàn)的違約行為，這些行為嚴(yán)重影響了交易的順利進(jìn)行，損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益。購(gòu)房者未按時(shí)簽約是較為常見(jiàn)的違約情形之一。在[具體案例名稱(chēng)18]中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)明確約定，購(gòu)房者應(yīng)在開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證后的15日內(nèi)前往售樓處簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。然而，購(gòu)房者在開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可證后，以資金周轉(zhuǎn)困難、對(duì)房屋周邊配套設(shè)施不滿(mǎn)意等各種理由拖延簽約時(shí)間，超過(guò)約定時(shí)間仍未與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，這種行為構(gòu)成違約。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，可能因自身經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，如收入減少、無(wú)法獲得銀行貸款等，導(dǎo)致無(wú)法按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定支付購(gòu)房款，也屬于違約行為。在[具體案例名稱(chēng)19]中，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，向銀行申請(qǐng)貸款，但因個(gè)人信用記錄不良等原因，貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)。購(gòu)房者既未積極尋求其他解決辦法，如自籌資金支付購(gòu)房款，也未與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決方案，而是直接放棄購(gòu)買(mǎi)房屋，這同樣構(gòu)成違約。開(kāi)發(fā)商也存在諸多違約行為。開(kāi)發(fā)商將房屋轉(zhuǎn)售他人是一種嚴(yán)重的違約行為，違背了認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定和誠(chéng)實(shí)信用原則。在[具體案例名稱(chēng)20]中，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，又將該房屋以更高的價(jià)格出售給第三方，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法購(gòu)買(mǎi)到約定的房屋，損害了購(gòu)房者的合法權(quán)益。開(kāi)發(fā)商擅自變更房屋規(guī)劃也是常見(jiàn)的違約行為。在[具體案例名稱(chēng)21]中，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中，未經(jīng)購(gòu)房者同意，擅自變更房屋的戶(hù)型結(jié)構(gòu)、面積、配套設(shè)施等規(guī)劃內(nèi)容，使得房屋的實(shí)際情況與認(rèn)購(gòu)書(shū)約定不符，影響了購(gòu)房者的購(gòu)房預(yù)期，構(gòu)成違約。若開(kāi)發(fā)商未按約定時(shí)間與購(gòu)房者協(xié)商簽訂正式合同，也屬于違約行為。在[具體案例名稱(chēng)22]中，認(rèn)購(gòu)書(shū)約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)在取得商品房預(yù)售許可證后的10日內(nèi)通知購(gòu)房者前來(lái)協(xié)商簽訂正式合同，但開(kāi)發(fā)商因自身原因，拖延通知時(shí)間，超過(guò)約定時(shí)間一個(gè)月才通知購(gòu)房者，導(dǎo)致購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃受到影響，開(kāi)發(fā)商的這種行為違反了認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定。4.3.2違約責(zé)任的承擔(dān)方式在認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛中，繼續(xù)履行是一種常見(jiàn)的違約責(zé)任承擔(dān)方式。當(dāng)一方違約，另一方有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)。在[具體案例名稱(chēng)23]中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，開(kāi)發(fā)商擅自將房屋轉(zhuǎn)售給他人，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行認(rèn)購(gòu)書(shū)，將房屋出售給自己，并協(xié)助辦理相關(guān)的購(gòu)房手續(xù)。法院在審理此類(lèi)案件時(shí)，會(huì)綜合考慮案件的具體情況，如房屋是否仍可交付、繼續(xù)履行是否具有可行性等因素，來(lái)判斷是否支持繼續(xù)履行的請(qǐng)求。如果房屋已經(jīng)被合法轉(zhuǎn)售給善意第三人，且第三人已經(jīng)取得房屋所有權(quán)，那么繼續(xù)履行將無(wú)法實(shí)現(xiàn)，法院可能會(huì)判決開(kāi)發(fā)商承擔(dān)其他形式的違約責(zé)任。賠償損失也是常見(jiàn)的違約責(zé)任承擔(dān)方式之一。違約方應(yīng)賠償因其違約行為給對(duì)方造成的實(shí)際損失，包括直接損失和間接損失。直接損失通常是指因違約行為導(dǎo)致的直接經(jīng)濟(jì)損失，如購(gòu)房者為購(gòu)買(mǎi)房屋而支付的定金、預(yù)付款、看房費(fèi)用等；間接損失則是指因違約行為導(dǎo)致的可得利益損失，如房屋價(jià)格上漲導(dǎo)致購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)相同房屋需要多支付的價(jià)款。在[具體案例名稱(chēng)24]中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，因開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致購(gòu)房者未能購(gòu)買(mǎi)到房屋。在此期間，房屋價(jià)格上漲，購(gòu)房者重新購(gòu)買(mǎi)相同地段、類(lèi)似戶(hù)型的房屋需要多支付[X]元。購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商賠償這部分差價(jià)損失，以及因看房、協(xié)商等產(chǎn)生的交通費(fèi)用、誤工費(fèi)等直接損失。雙倍返還定金是針對(duì)收受定金一方違約的一種特殊違約責(zé)任承擔(dān)方式。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十七條規(guī)定，收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。在[具體案例名稱(chēng)25]中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并按照約定支付了定金。后開(kāi)發(fā)商將房屋轉(zhuǎn)售給他人，構(gòu)成違約。開(kāi)發(fā)商作為收受定金的一方，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。如果定金不足以彌補(bǔ)購(gòu)房者的損失，購(gòu)房者還可以要求開(kāi)發(fā)商賠償超過(guò)定金部分的損失。在實(shí)踐中，法院會(huì)根據(jù)具體情況，綜合運(yùn)用這些違約責(zé)任承擔(dān)方式，以公平、合理地解決認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。五、基于預(yù)約理論的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛案例分析5.1案例一：開(kāi)發(fā)商隱瞞重要事實(shí)導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛在[具體案例名稱(chēng)26]中，購(gòu)房者李某與某知名開(kāi)發(fā)商于2020年5月簽訂了一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，認(rèn)購(gòu)書(shū)約定李某以總價(jià)200萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)該開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的某小區(qū)一套100平方米的商品房，并支付了20萬(wàn)元定金。在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員向李某介紹房屋時(shí)，著重強(qiáng)調(diào)了房屋的優(yōu)質(zhì)地段、完善的周邊配套設(shè)施以及精美的戶(hù)型設(shè)計(jì)等優(yōu)勢(shì)，卻對(duì)房屋已被抵押給銀行這一重要事實(shí)只字未提。李某在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，積極籌備購(gòu)房款，并按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，準(zhǔn)備在開(kāi)發(fā)商通知的時(shí)間內(nèi)簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。然而，在簽訂正式合同前，李某偶然從其他渠道得知所認(rèn)購(gòu)房屋已被抵押，這一消息讓李某陷入了極度的困擾和擔(dān)憂之中。他深知房屋抵押可能會(huì)給他后續(xù)的購(gòu)房和產(chǎn)權(quán)辦理帶來(lái)諸多風(fēng)險(xiǎn)，如房屋可能因開(kāi)發(fā)商無(wú)法按時(shí)償還銀行貸款而被銀行處置，導(dǎo)致他無(wú)法順利取得房屋產(chǎn)權(quán)。開(kāi)發(fā)商隱瞞房屋抵押事實(shí)的行為，嚴(yán)重違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。誠(chéng)實(shí)信用原則是合同法的基本原則之一，它要求當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知對(duì)方與合同有關(guān)的重要事實(shí)，不得隱瞞或欺詐。在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的簽訂過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商作為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有義務(wù)向購(gòu)房者如實(shí)披露房屋的真實(shí)狀況，包括房屋是否存在抵押、查封等權(quán)利瑕疵。而在本案例中，開(kāi)發(fā)商故意隱瞞房屋抵押事實(shí)，誤導(dǎo)李某簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，這種行為違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，損害了李某的合法權(quán)益。關(guān)于該認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力，雖然開(kāi)發(fā)商隱瞞重要事實(shí)的行為構(gòu)成欺詐，但認(rèn)購(gòu)書(shū)并非當(dāng)然無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十八條規(guī)定，一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)。在本案例中，李某作為受欺詐方，有權(quán)在知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)，向法院或仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求撤銷(xiāo)該認(rèn)購(gòu)書(shū)。若李某行使撤銷(xiāo)權(quán)，認(rèn)購(gòu)書(shū)自始無(wú)效，開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還李某已支付的定金20萬(wàn)元，并賠償李某因簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)而遭受的損失，如為籌備購(gòu)房款而產(chǎn)生的利息損失、看房費(fèi)用等。若李某在一年內(nèi)未行使撤銷(xiāo)權(quán)，認(rèn)購(gòu)書(shū)則繼續(xù)有效，雙方仍應(yīng)按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定履行各自的義務(wù)，但李某有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因其隱瞞行為給李某造成的損失。李某可以通過(guò)多種途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。李某可以與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，要求開(kāi)發(fā)商解除房屋抵押，按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并承擔(dān)因隱瞞事實(shí)給李某造成的損失。若開(kāi)發(fā)商同意協(xié)商解決方案，雙方可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確后續(xù)的交易安排和賠償事宜。如果協(xié)商不成，李某可以向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判決撤銷(xiāo)認(rèn)購(gòu)書(shū)，要求開(kāi)發(fā)商返還定金并賠償損失。在訴訟過(guò)程中，李某需要提供充分的證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商存在隱瞞房屋抵押事實(shí)的行為，如認(rèn)購(gòu)書(shū)、與開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員的聊天記錄、錄音錄像等。李某也可以向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)投訴，要求相關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商的違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)查和處理。房地產(chǎn)管理部門(mén)有權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售行為進(jìn)行監(jiān)管，若查實(shí)開(kāi)發(fā)商存在隱瞞重要事實(shí)的違規(guī)行為，可以依法對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行行政處罰，如罰款、責(zé)令整改等，從而促使開(kāi)發(fā)商重視李某的訴求，積極解決糾紛。5.2案例二：因合同條款協(xié)商不一致導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)書(shū)解除在[具體案例名稱(chēng)27]中，購(gòu)房者張某與某開(kāi)發(fā)商于2021年7月簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，約定張某認(rèn)購(gòu)該開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的某小區(qū)一套80平方米的商品房，單價(jià)為每平方米15000元，張某需支付10萬(wàn)元定金，并在開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證后的30日內(nèi)簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。2021年9月，開(kāi)發(fā)商取得了商品房預(yù)售許可證，并通知張某前來(lái)簽訂正式合同。然而，在協(xié)商正式合同條款時(shí)，雙方產(chǎn)生了嚴(yán)重分歧。開(kāi)發(fā)商提供的合同版本中，關(guān)于房屋交付時(shí)間的條款約定為“開(kāi)發(fā)商應(yīng)在2023年12月31日前交付房屋，但如遇不可抗力或其他不可預(yù)見(jiàn)、不可避免的因素，交付時(shí)間可相應(yīng)順延”。張某認(rèn)為該條款對(duì)交付時(shí)間的規(guī)定過(guò)于模糊，“不可抗力或其他不可預(yù)見(jiàn)、不可避免的因素”范圍不明確，可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商隨意拖延交房時(shí)間，損害其權(quán)益。因此，張某要求在合同中明確列舉可能導(dǎo)致交付時(shí)間順延的具體情形，并對(duì)順延的期限作出限制。對(duì)于房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的條款，開(kāi)發(fā)商的合同版本僅簡(jiǎn)單表述為“房屋質(zhì)量應(yīng)符合國(guó)家和地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)”。張某認(rèn)為該表述過(guò)于籠統(tǒng)，缺乏具體的質(zhì)量指標(biāo)和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，難以保障房屋的實(shí)際質(zhì)量。他要求在合同中明確房屋的具體質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，如墻面平整度、地面空鼓率、門(mén)窗密封性等具體指標(biāo)，以及相應(yīng)的驗(yàn)收程序和標(biāo)準(zhǔn)。由于雙方在這些關(guān)鍵合同條款上無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，導(dǎo)致正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能簽訂。張某認(rèn)為，是開(kāi)發(fā)商提供的合同條款不合理，且拒絕協(xié)商修改，才導(dǎo)致合同無(wú)法簽訂，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，退還其定金。開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為，其提供的合同條款是行業(yè)通用條款，符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，張某提出的修改要求過(guò)于苛刻，是張某不愿意簽訂合同，屬于張某違約，定金不應(yīng)退還。從預(yù)約理論的角度來(lái)看，在簽訂正式合同的過(guò)程中，雙方當(dāng)事人都負(fù)有基于誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行協(xié)商的義務(wù)。在本案例中，開(kāi)發(fā)商雖然提供了合同文本，但其中部分條款確實(shí)存在模糊不清、對(duì)購(gòu)房者權(quán)益保障不足的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商應(yīng)積極與張某協(xié)商，對(duì)合同條款進(jìn)行合理的修改和完善，以滿(mǎn)足張某的合理訴求。張某作為購(gòu)房者，也應(yīng)在合理范圍內(nèi)提出修改意見(jiàn)，而不是故意刁難或提出不合理的要求。雙方都應(yīng)秉持誠(chéng)實(shí)信用原則，努力促成正式合同的簽訂。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定，出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。在本案例中，雙方未能簽訂正式合同是由于對(duì)合同條款的協(xié)商不一致，且雙方均無(wú)明顯過(guò)錯(cuò)，應(yīng)屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還給張某。法院在審理此類(lèi)案件時(shí)，通常會(huì)綜合考慮雙方的協(xié)商過(guò)程、合同條款的合理性、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等因素，來(lái)判斷定金是否應(yīng)當(dāng)返還。在本案例中，法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方在合同條款協(xié)商過(guò)程中均無(wú)惡意，且未能簽訂合同并非一方當(dāng)事人的故意行為所致，因此判決開(kāi)發(fā)商將10萬(wàn)元定金返還給張某。5.3案例三：認(rèn)購(gòu)書(shū)轉(zhuǎn)化為本約合同的爭(zhēng)議在[具體案例名稱(chēng)28]中，購(gòu)房者王某與某開(kāi)發(fā)商于2019年10月簽訂了一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)。認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)房屋的位置、面積、單價(jià)、總價(jià)、付款方式、交付時(shí)間等主要條款進(jìn)行了明確約定，王某按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定支付了50%的購(gòu)房款，共計(jì)100萬(wàn)元。在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，雙方未再簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。然而，開(kāi)發(fā)商按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，積極進(jìn)行房屋建設(shè)，并在2021年5月通知王某辦理房屋交付手續(xù)，王某也按照通知要求接收了房屋，并開(kāi)始裝修入住。后來(lái)，雙方因房屋產(chǎn)權(quán)辦理問(wèn)題產(chǎn)生糾紛。王某認(rèn)為，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，且他已支付了大部分購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商也交付了房屋，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)認(rèn)定為本約合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，盡快為他辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書(shū)只是預(yù)約合同，雙方還需簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，才能確定最終的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，在未簽訂正式合同的情況下，不能認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書(shū)為本約合同，也不應(yīng)承擔(dān)辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的義務(wù)。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。在本案例中，雙方簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)明確約定了房屋的位置、面積、單價(jià)、總價(jià)、付款方式、交付時(shí)間等主要內(nèi)容，符合《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容。王某已按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定支付了50%的購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商也按照約定交付了房屋，雙方已經(jīng)實(shí)際履行了部分合同義務(wù)。從這些情況來(lái)看，該認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)認(rèn)定為本約合同，雙方應(yīng)按照認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定履行各自的權(quán)利義務(wù)，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)為王某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。法院在審理該案件時(shí)，綜合考慮了認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容、雙方的履行情況以及相關(guān)法律規(guī)定，最終認(rèn)定該認(rèn)購(gòu)書(shū)為本約合同，判決開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)為王某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。這一案例表明，在判斷商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是預(yù)約合同還是本約合同時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)法律規(guī)定，綜合考慮合同內(nèi)容的完備性、當(dāng)事人的履行情況等因素，準(zhǔn)確認(rèn)定合同性質(zhì)，以維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。六、完善預(yù)約理論在商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中應(yīng)用的建議6.1立法層面的完善當(dāng)前，我國(guó)關(guān)于預(yù)約合同的法律規(guī)定散見(jiàn)于《民法典》及相關(guān)司法解釋中，缺乏系統(tǒng)、全面且明確的具體規(guī)則。在《民法典》中，雖對(duì)預(yù)約合同作出了定義性規(guī)定，但對(duì)于預(yù)約合同的訂立、效力、違約責(zé)任等關(guān)鍵內(nèi)容，規(guī)定較為簡(jiǎn)略，在實(shí)踐中缺乏可操作性。相關(guān)司法解釋雖在一定程度上對(duì)預(yù)約合同的某些方面進(jìn)行了細(xì)化，但仍存在不夠完善和統(tǒng)一的問(wèn)題，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中，不同地區(qū)、不同法院對(duì)預(yù)約合同的理解和適用存在差異，影響了法律的權(quán)威性和公正性。為解決這一問(wèn)題，應(yīng)在立法中明確預(yù)約合同的訂立規(guī)則，包括要約與承諾的具體構(gòu)成要件、訂立的形式要求以及特殊情況下的訂立規(guī)則等。對(duì)于要約，應(yīng)明確其內(nèi)容必須具體確定，且表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束；對(duì)于承諾，應(yīng)規(guī)定其方式、期限以及生效時(shí)間等。在訂立形式方面，除書(shū)面形式外，應(yīng)明確在特定情況下，口頭形式或其他形式的預(yù)約合同也具有法律效力。應(yīng)明確預(yù)約合同的效力規(guī)則，包括預(yù)約合同的生效時(shí)間、對(duì)當(dāng)事人的約束力以及在何種情況下預(yù)約合同可轉(zhuǎn)化為本約合同等。對(duì)于生效時(shí)間，應(yīng)規(guī)定自雙方當(dāng)事人意思表示一致時(shí)成立并生效，法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。在轉(zhuǎn)化為本約合同的問(wèn)題上，應(yīng)明確具體的轉(zhuǎn)化條件和程序，避免實(shí)踐中的爭(zhēng)議。關(guān)于違約責(zé)任，立法應(yīng)詳細(xì)規(guī)定預(yù)約合同違約的情形、責(zé)任承擔(dān)方式以及賠償范圍等。明確拒絕訂立本約合同、在磋商訂立本約合同時(shí)違背誠(chéng)信原則導(dǎo)致未能訂立本約合同等均屬于違約行為。在責(zé)任承擔(dān)方式上，除繼續(xù)履行、賠償損失、雙倍返還定金等常見(jiàn)方式外，還應(yīng)根據(jù)不同的違約情形，規(guī)定相應(yīng)的特殊責(zé)任承擔(dān)方式。在賠償范圍方面，應(yīng)明確包括直接損失和間接損失，直接損失如為簽訂預(yù)約合同而支出的費(fèi)用，間接損失如因錯(cuò)過(guò)購(gòu)買(mǎi)其他房屋而導(dǎo)致的差價(jià)損失等，但應(yīng)合理界定間接損失的范圍，避免賠償范圍的無(wú)限擴(kuò)大。統(tǒng)一法律適用對(duì)于保障司法公正和法律的權(quán)威性至關(guān)重要。在立法完善的基礎(chǔ)上，應(yīng)通過(guò)制定統(tǒng)一的司法解釋、發(fā)布指導(dǎo)性案例等方式，明確預(yù)約合同在司法實(shí)踐中的適用標(biāo)準(zhǔn)和裁判規(guī)則，減少不同地區(qū)、不同法院之間的裁判差異。司法解釋?xiě)?yīng)針對(duì)預(yù)約合同的認(rèn)定、效力判斷、違約責(zé)任承擔(dān)等關(guān)鍵問(wèn)題，作出具體、明確的規(guī)定，為法官提供清晰的裁判指引。指導(dǎo)性案例應(yīng)選取具有典型性、代表性的預(yù)約合同糾紛案例，詳細(xì)闡述案件事實(shí)、爭(zhēng)議焦點(diǎn)、裁判理由和結(jié)果，為法官在審理類(lèi)似案件時(shí)提供參考，促進(jìn)法律適用的統(tǒng)一和司法裁判的公正。6.2司法實(shí)踐中的規(guī)范在司法實(shí)踐中，由于預(yù)約合同法律規(guī)定的不完善，法官在處理商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛時(shí)，擁有較大的自由裁量權(quán)。這導(dǎo)致在類(lèi)似案件中，不同法官可能基于對(duì)法律的不同理解和自身的價(jià)值判斷，作出差異較大的裁判結(jié)果。在[具體案例名稱(chēng)29]中，對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)是否構(gòu)成預(yù)約合同的認(rèn)定，法官A依據(jù)合同的形式和部分條款，認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)雖未明確約定簽訂正式合同的時(shí)間，但已具備預(yù)約合同的主要特征，應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同；而在類(lèi)似的[具體案例名稱(chēng)30]中，法官B則更注重合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容和當(dāng)事人的真實(shí)意圖，認(rèn)為該認(rèn)購(gòu)書(shū)缺乏明確的簽訂正式合同的意思表示，不構(gòu)成預(yù)約合同。這種裁判結(jié)果的不一致，不僅損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，也影響了司法的權(quán)威性和公信力。為規(guī)范法官的自由裁量權(quán)，應(yīng)建立健全相關(guān)的案例指導(dǎo)制度。最高人民法院和高級(jí)人民法院應(yīng)定期篩選、發(fā)布具有典型性、代表性的商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)糾紛案例，明確案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)、裁判思路和法律適用依據(jù)。這些指導(dǎo)性案例應(yīng)涵蓋不同類(lèi)型的糾紛，如認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)認(rèn)定、定金條款的效力、違約責(zé)任的承擔(dān)等，為下級(jí)法院在審理類(lèi)似案件時(shí)提供參考和指引。下級(jí)法院在審理案件時(shí)，應(yīng)充分參考指導(dǎo)性案例的裁判規(guī)則，在事實(shí)認(rèn)定、法律適用和裁判結(jié)果等方面保持與指導(dǎo)性案例的一致性。如果下級(jí)法院的裁判結(jié)果與指導(dǎo)性案例存在明顯差異，應(yīng)在裁判文書(shū)中詳細(xì)說(shuō)明理由，以確保裁判的公正性和合理性。通過(guò)建立案例指導(dǎo)制度，可以有效地約束法官的自由裁量權(quán)，減少裁判的隨意性，提高司法裁判的統(tǒng)一性和穩(wěn)定性。6.3行業(yè)監(jiān)管與自律加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管是規(guī)范市場(chǎng)秩序、保障購(gòu)房者權(quán)益的重要舉措。政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和項(xiàng)目審批程序，確保開(kāi)發(fā)商具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)能力和資金實(shí)力，防止資質(zhì)不良的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)，從源頭上減少風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目審批過(guò)程中，要對(duì)土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工等環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，確保項(xiàng)目符合法律法規(guī)和城市規(guī)劃要求。監(jiān)管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商品房銷(xiāo)售過(guò)程的監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊虛假宣傳、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為。通過(guò)建立健全的市場(chǎng)巡查制度，定期對(duì)售樓處進(jìn)行檢查，查看宣傳資料是否真實(shí)、銷(xiāo)售價(jià)格是否明碼標(biāo)價(jià)、銷(xiāo)售進(jìn)度是否如實(shí)公示等。對(duì)于發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，要依法給予嚴(yán)厲處罰，如罰款、責(zé)令整改、暫停銷(xiāo)售資格等，形成有效的威懾力。建立行業(yè)自律機(jī)制是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的內(nèi)在要求。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)發(fā)揮積極作用，制定行業(yè)自律規(guī)范和職業(yè)道德準(zhǔn)則，引導(dǎo)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。行業(yè)協(xié)會(huì)可以組織會(huì)員企業(yè)簽訂自律公約，承諾遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，維護(hù)市場(chǎng)秩序。對(duì)于違反自律公約的企業(yè)，行業(yè)協(xié)會(huì)可以采取通報(bào)批評(píng)、警告、暫停會(huì)員資格等措施，促使企業(yè)自覺(jué)遵守行業(yè)規(guī)范。行業(yè)協(xié)會(huì)還可以加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的培訓(xùn)和教育，提高企業(yè)的法律意識(shí)和業(yè)務(wù)水平，促進(jìn)企業(yè)之間的交流與合作，共同推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展。在[具體案例名稱(chēng)31]中，某地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)