昆明豪門金座爛尾樓改造保障房施工方案一、項(xiàng)目概況1.1項(xiàng)目背景與現(xiàn)狀本項(xiàng)目位于昆明市官渡區(qū)廣福路與官南大道交叉口，前身為"錦玉商務(wù)中心"商辦項(xiàng)目，由云南京鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目于2014年2月開工，原定2015年9月竣工，后因開發(fā)商資金鏈斷裂于2015年底全面停工?，F(xiàn)狀為兩棟雙子塔式建筑（1號(hào)樓18層，2號(hào)樓22層），主體結(jié)構(gòu)已封頂，總建筑面積約9.65萬平方米，其中地上建筑面積約6.5萬平方米，地下建筑面積約3.1萬平方米。建筑外立面未完工，內(nèi)部機(jī)電安裝、裝飾裝修工程均處于停滯狀態(tài)，現(xiàn)場遺留大量建筑垃圾及銹蝕鋼筋構(gòu)件。1.2改造目標(biāo)與功能定位根據(jù)昆明市保障性住房建設(shè)規(guī)劃，本項(xiàng)目改造后定位為保障性租賃住房，擬建總套數(shù)1297套，戶型以建筑面積30-60平方米的小戶型為主，其中70平方米以下戶型占比不低于70%。項(xiàng)目同步配套建設(shè)約1.5萬平方米商業(yè)服務(wù)設(shè)施及地下停車場，建成后將成為集居住、商業(yè)于一體的綜合性保障房社區(qū)，有效緩解區(qū)域住房保障壓力。1.3主要技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)參數(shù)總建筑面積96500平方米改造后住宅面積50000平方米配套商業(yè)面積15000平方米地下建筑面積31000平方米容積率4.2（按現(xiàn)狀建筑規(guī)?？刂疲┚G地率≥25%建筑高度1號(hào)樓68.4米，2號(hào)樓82.8米標(biāo)準(zhǔn)層層高3.0米（改造后）結(jié)構(gòu)形式鋼筋混凝土框架-剪力墻結(jié)構(gòu)二、施工準(zhǔn)備2.1技術(shù)準(zhǔn)備2.1.1現(xiàn)狀勘察與檢測結(jié)構(gòu)安全評估：委托第三方檢測機(jī)構(gòu)對主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面檢測，重點(diǎn)包括混凝土強(qiáng)度回彈、鋼筋銹蝕程度檢測、結(jié)構(gòu)垂直度偏差測量及鋼結(jié)構(gòu)節(jié)點(diǎn)探傷。檢測結(jié)果顯示，主體結(jié)構(gòu)整體安全，但存在局部梁柱混凝土碳化、鋼筋保護(hù)層厚度不足等問題，需進(jìn)行加固處理。圖紙深化設(shè)計(jì)：在原設(shè)計(jì)圖紙基礎(chǔ)上，結(jié)合保障房使用功能要求，完成以下深化設(shè)計(jì)工作：平面功能重新劃分，優(yōu)化戶型布局，確保每套住宅均具備獨(dú)立廚房、衛(wèi)生間及自然采光消防系統(tǒng)改造設(shè)計(jì)，新增自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)機(jī)電安裝工程設(shè)計(jì)，包括給排水、電氣、暖通空調(diào)及智能化系統(tǒng)外立面改造設(shè)計(jì)，采用節(jié)能保溫一體化板材，滿足昆明市綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)2.1.2施工組織設(shè)計(jì)編制編制詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì)文件，明確各分部分項(xiàng)工程施工方法、技術(shù)措施及質(zhì)量安全控制要點(diǎn)。重點(diǎn)制定以下專項(xiàng)施工方案：既有結(jié)構(gòu)加固施工方案高支模專項(xiàng)施工方案腳手架搭設(shè)與拆除方案消防安全專項(xiàng)方案揚(yáng)塵治理與噪聲控制方案2.2現(xiàn)場準(zhǔn)備2.2.1場地清理與圍擋清除現(xiàn)場建筑垃圾約3800立方米，分類堆放可回收利用材料沿項(xiàng)目周邊設(shè)置2.5米高彩鋼板圍擋，安裝噴淋系統(tǒng)及揚(yáng)塵在線監(jiān)測設(shè)備劃分材料堆放區(qū)、加工區(qū)、辦公區(qū)及生活區(qū)，硬化處理主要施工道路2.2.2臨時(shí)設(shè)施搭設(shè)搭建辦公區(qū)臨時(shí)建筑300平方米，生活區(qū)宿舍800平方米，配備標(biāo)準(zhǔn)化廚房、衛(wèi)生間及淋浴設(shè)施設(shè)置鋼筋加工棚200平方米，木工加工棚150平方米，材料倉庫300平方米安裝臨時(shí)變壓器（630KVA）及配電系統(tǒng)，敷設(shè)臨時(shí)用水管道（DN100），滿足施工需求2.3資源配置2.3.1勞動(dòng)力計(jì)劃施工階段工種配置高峰期人數(shù)結(jié)構(gòu)加固階段架子工、鋼筋工、混凝土工、焊工120人機(jī)電安裝階段水電工、通風(fēng)工、弱電技工150人裝飾裝修階段抹灰工、油漆工、瓷磚工、木工200人室外工程階段綠化工、市政工、設(shè)備安裝工80人2.3.2主要施工機(jī)械設(shè)備設(shè)備名稱型號(hào)規(guī)格數(shù)量用途塔式起重機(jī)QTZ632臺(tái)垂直運(yùn)輸施工電梯SC200/2004臺(tái)人員及材料運(yùn)輸混凝土輸送泵HBT601臺(tái)加固混凝土澆筑鋼筋調(diào)直切斷機(jī)GT4-142臺(tái)鋼筋加工高壓水槍50MPa4臺(tái)結(jié)構(gòu)表面清理空氣壓縮機(jī)V-0.6/83臺(tái)噴涂作業(yè)吊籃ZLP63016臺(tái)外立面施工2.4材料準(zhǔn)備2.4.1主要材料采購計(jì)劃結(jié)構(gòu)加固材料：采購碳纖維布（300g/m2）、粘鋼膠、環(huán)氧樹脂灌漿料等加固材料，進(jìn)場時(shí)需提供出廠合格證及性能檢測報(bào)告。裝飾裝修材料：重點(diǎn)選用節(jié)能環(huán)保材料，如：外墻保溫裝飾一體板（燃燒性能A級(jí)）Low-E中空玻璃（傳熱系數(shù)≤2.8W/(m2·K)）節(jié)水型衛(wèi)生潔具（用水量≤6L/次）環(huán)保型室內(nèi)涂料（VOC含量≤100g/L）機(jī)電設(shè)備：提前預(yù)定電梯（醫(yī)用電梯2臺(tái)，客梯6臺(tái)）、消防水泵、高低壓配電柜等大型設(shè)備，確保安裝階段及時(shí)到場。三、主要施工工藝3.1結(jié)構(gòu)加固工程3.1.1混凝土結(jié)構(gòu)修復(fù)表面處理：對碳化深度超過20mm的梁柱表面，采用高壓水槍清除疏松混凝土層，直至露出新鮮混凝土界面，用壓縮空氣吹凈粉塵。缺陷修補(bǔ)：采用無收縮灌漿料修補(bǔ)蜂窩、麻面等缺陷，對于深度裂縫（寬度≥0.3mm），采用環(huán)氧樹脂壓力注漿處理。增大截面加固：對1號(hào)樓5-8層及2號(hào)樓10-12層承載力不足的框架柱，采用增大截面法加固，新增截面尺寸為原截面+150mm，配置Φ16@150縱向鋼筋及Φ8@200箍筋，混凝土強(qiáng)度等級(jí)C35。3.1.2碳纖維加固施工施工流程：表面處理→涂刷底膠→粘貼碳纖維布→涂刷面膠→養(yǎng)護(hù)關(guān)鍵控制點(diǎn)：混凝土表面打磨至露出骨料，平整度誤差≤3mm/m碳纖維布粘貼前進(jìn)行試貼，確保無氣泡、褶皺采用滾壓法排除空氣，使膠層均勻分布，厚度控制在0.2-0.3mm自然養(yǎng)護(hù)不少于7天，養(yǎng)護(hù)期間避免機(jī)械擾動(dòng)3.2建筑裝飾裝修工程3.2.1外立面改造保溫層施工：采用粘貼+錨栓固定方式安裝80mm厚巖棉保溫板，錨栓間距≤500mm，每平方米不少于6個(gè)。飾面工程：安裝干掛石材幕墻（1-3層）及真石漆飾面（4層以上），幕墻龍骨采用熱鍍鋅鋼材，石材接縫處打耐候密封膠。門窗更換：拆除原有未安裝完成的門窗，統(tǒng)一更換為斷橋鋁合金中空玻璃窗，外窗開啟方式采用內(nèi)開內(nèi)倒，滿足《昆明市好房子技術(shù)指南》要求。3.2.2室內(nèi)裝修墻面工程：衛(wèi)生間采用1.8米高防水墻面，墻面抹灰采用混合砂漿（水泥:石灰:砂=1:1:6），表面刮膩?zhàn)觾杀楹笸克⑷槟z漆。地面工程：臥室、客廳采用600×600mm淺灰色地磚（干鋪法施工），衛(wèi)生間、廚房采用300×300mm防滑地磚，鋪設(shè)前做2mm厚JS防水涂料。吊頂工程：廚房、衛(wèi)生間采用鋁合金扣板吊頂（厚度≥0.8mm），客廳、臥室采用石膏板吊頂，吊頂高度不低于2.6米。3.3機(jī)電安裝工程3.3.1給排水系統(tǒng)改造管道敷設(shè)：生活給水管道采用PPR管（S5系列），熱熔連接；排水管道采用UPVC管，膠粘劑連接，坡度控制在2‰-5‰。衛(wèi)生潔具安裝：每套住宅配置坐便器、洗手盆、淋浴花灑各1套，廚房安裝洗菜盆及龍頭，所有潔具均具備節(jié)水認(rèn)證標(biāo)志。消防系統(tǒng)：新增濕式報(bào)警閥組4套，水流指示器36個(gè)，噴頭采用直立型玻璃球噴頭（動(dòng)作溫度68℃），管道采用熱鍍鋅鋼管，溝槽式連接。3.3.2電氣工程強(qiáng)電系統(tǒng)：每戶配置單相三線制入戶配電箱，容量5-10kW，插座回路設(shè)置剩余電流保護(hù)器（動(dòng)作電流30mA）。公共區(qū)域設(shè)置應(yīng)急照明系統(tǒng)，連續(xù)照明時(shí)間≥90min。弱電系統(tǒng)：包括有線電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)及可視對講系統(tǒng)，每戶設(shè)置信息接入箱，客廳及主臥各設(shè)置1個(gè)網(wǎng)絡(luò)接口。防雷接地：利用建筑物原有防雷接地系統(tǒng)，測試接地電阻≤1Ω，不足時(shí)增設(shè)人工接地極，采用Φ50×2.5mm鍍鋅鋼管，長度2.5米，間距5米。3.4配套設(shè)施工程3.4.1室外工程道路工程：鋪設(shè)瀝青混凝土路面（面積約8000平方米），道路寬度4-6米，設(shè)置1.5米寬人行道，采用透水磚鋪設(shè)。綠化工程：在建筑周邊及屋頂布置綠化，選用云南鄉(xiāng)土樹種（如香樟、滇樸等），喬木數(shù)量≥3株/100平方米，屋頂綠化面積≥1000平方米。停車場：地下停車場改造為機(jī)械式立體車庫，新增車位320個(gè)，地面設(shè)置非機(jī)動(dòng)車停車位500個(gè)，配備充電樁接口。3.4.2智能化系統(tǒng)安防系統(tǒng)：在小區(qū)出入口、電梯轎廂及公共區(qū)域安裝高清監(jiān)控?cái)z像頭（分辨率≥1080P），設(shè)置24小時(shí)值班監(jiān)控室。消防報(bào)警系統(tǒng)：采用集中報(bào)警系統(tǒng)，設(shè)置火災(zāi)報(bào)警控制器2臺(tái)，聯(lián)動(dòng)控制消防水泵、排煙風(fēng)機(jī)等設(shè)備。高空拋物監(jiān)控：在每棟樓外立面安裝專用攝像機(jī)，實(shí)現(xiàn)對高空拋物行為的有效監(jiān)控和追溯。四、施工進(jìn)度計(jì)劃4.1關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制本項(xiàng)目總工期260日歷天，采用Project軟件進(jìn)行進(jìn)度管理，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃如下：第1-30天：施工準(zhǔn)備及結(jié)構(gòu)加固工程第31-90天：機(jī)電安裝工程（管道預(yù)埋、橋架安裝）第61-150天：內(nèi)外裝飾裝修工程第121-180天：外立面改造工程第181-220天：室外及配套工程第221-240天：設(shè)備調(diào)試及試運(yùn)行第241-260天：清理保潔及竣工驗(yàn)收4.2進(jìn)度保障措施資源保障：高峰期投入施工人員450人，確保各專業(yè)工種足額配置；材料儲(chǔ)備量滿足15天連續(xù)施工需求，建立應(yīng)急供應(yīng)商名錄。工序穿插：采用立體交叉作業(yè)方式，在結(jié)構(gòu)加固施工的同時(shí)，提前進(jìn)行機(jī)電管線綜合排布；外立面施工與室內(nèi)裝修同步進(jìn)行，通過合理劃分施工段減少交叉干擾。進(jìn)度考核：實(shí)行周進(jìn)度考核與月進(jìn)度獎(jiǎng)懲制度，對提前完成節(jié)點(diǎn)的班組給予工程造價(jià)1%的獎(jiǎng)勵(lì)，延誤節(jié)點(diǎn)的按同等標(biāo)準(zhǔn)處罰。五、質(zhì)量安全與文明施工5.1質(zhì)量管理體系5.1.1質(zhì)量目標(biāo)分部分項(xiàng)工程合格率100%，優(yōu)良率≥85%單位工程一次驗(yàn)收合格，達(dá)到昆明市優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn)杜絕重大質(zhì)量事故，減少一般質(zhì)量通病5.1.2控制措施材料控制：建立材料進(jìn)場驗(yàn)收臺(tái)賬，主要材料（如鋼筋、防水材料等）需經(jīng)監(jiān)理工程師見證取樣送檢合格后方可使用。工序控制：實(shí)行"三檢制"（自檢、互檢、交接檢），關(guān)鍵工序（如碳纖維加固、防水施工等）需經(jīng)監(jiān)理驗(yàn)收簽字后方可進(jìn)入下道工序。測量控制：使用全站儀進(jìn)行軸線控制，水準(zhǔn)儀控制標(biāo)高，每層垂直度偏差控制在5mm以內(nèi)，全高偏差≤H/1000且≤30mm。5.2安全管理措施5.2.1危險(xiǎn)源辨識(shí)與控制識(shí)別重大危險(xiǎn)源12項(xiàng)，包括高空墜落、物體打擊、觸電、火災(zāi)等，制定專項(xiàng)防控措施并在現(xiàn)場公示。針對爛尾樓結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定特點(diǎn)，腳手架搭設(shè)采用落地式+懸挑式組合方案，落地架基礎(chǔ)進(jìn)行硬化處理并設(shè)置排水溝，懸挑架每層設(shè)置連墻件，間距≤3m。5.2.2安全教育與培訓(xùn)對所有進(jìn)場工人進(jìn)行三級(jí)安全教育培訓(xùn)，考核合格后方可上崗，特種作業(yè)人員持證上崗率100%。每周一召開安全例會(huì)，每日開展班前安全技術(shù)交底，針對季節(jié)性施工特點(diǎn)（如雨季、高溫天氣）制定專項(xiàng)安全措施。5.3文明施工與環(huán)境保護(hù)揚(yáng)塵控制：施工現(xiàn)場主要道路硬化率100%，出入口設(shè)置洗車平臺(tái)（含三級(jí)沉淀池），易揚(yáng)塵材料堆放采用密閉式圍擋，PM10濃度控制在0.5mg/m3以下。噪聲控制：夜間（22:00-6:00）禁止進(jìn)行產(chǎn)生噪聲的施工作業(yè)，確需施工時(shí)辦理夜間施工許可并公告周邊居民，噪聲排放限值≤55dB(A)。垃圾分類：設(shè)置可回收、不可回收及有毒有害垃圾收集點(diǎn)，建筑垃圾回收率≥30%，生活垃圾日產(chǎn)日清。六、應(yīng)急預(yù)案6.1突發(fā)事件應(yīng)急處置火災(zāi)事故：現(xiàn)場配備消防滅火器（每50平方米1組）及消防沙池，成立義務(wù)消防隊(duì)（20人），定期組織消防演練，發(fā)生火災(zāi)時(shí)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，疏散人員并撥打119報(bào)警。結(jié)構(gòu)失穩(wěn)：監(jiān)測發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)變形異常時(shí)，立即停止作業(yè)，組織人員撤離至安全區(qū)域，啟用應(yīng)急加固措施（如臨時(shí)支撐），同時(shí)上報(bào)建設(shè)主管部門。群體性事件：針對原購房業(yè)主可能出現(xiàn)的維權(quán)事件，設(shè)立專門信訪接待室，配備法律顧問，建立快速響應(yīng)機(jī)制，避免矛盾激化。6.2疫情防控措施施工現(xiàn)場實(shí)行封閉管理，所有人員進(jìn)出需出示健康碼并測量體溫，外來人員嚴(yán)格登記備案。生活區(qū)設(shè)置隔離觀察室（3間），發(fā)現(xiàn)疑似病例立即隔離并報(bào)告屬地防疫部門，按照防疫要求進(jìn)行處置。七、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與流程7.1驗(yàn)收依據(jù)《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50300-2013）《保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ53/T-83-2022）《昆明市好房子技術(shù)指南》（2025年版）經(jīng)審查合格的施工圖紙及設(shè)計(jì)變更文件7.2驗(yàn)收程序分部分項(xiàng)驗(yàn)收：每個(gè)分部分項(xiàng)工程完成后，由施工單位自檢合格，報(bào)監(jiān)理工程師驗(yàn)收，關(guān)鍵部位邀請?jiān)O(shè)計(jì)單位參加?？⒐ゎA(yù)驗(yàn)收：工程完工后，施工單位提交竣工報(bào)告，監(jiān)理單位組織預(yù)驗(yàn)收，對發(fā)現(xiàn)的問題督促整改?？⒐を?yàn)收：預(yù)驗(yàn)收合格后，由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，邀請質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行監(jiān)督。備案：竣工驗(yàn)收合格后15日內(nèi)，向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，取得《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》。八、投資與成本控制8.1投資構(gòu)成項(xiàng)目總投資約2.8億元，具體構(gòu)成如下：工程費(fèi)用：2.2億元（占78.6%）工程建設(shè)其他費(fèi)用：0.4億元（占14.3%）預(yù)備費(fèi)：0.2億元（占7.1%）8.2成本控制措施