2025年房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)訓(xùn)練卷考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（本大題共10小題，每小題1分，共10分。在每個(gè)選項(xiàng)下劃線(xiàn)處填涂對(duì)應(yīng)選項(xiàng)字母）1.在房地產(chǎn)估價(jià)中，確定估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)點(diǎn)通常是（）。A.估價(jià)作業(yè)完成之日B.估價(jià)報(bào)告交付之日C.估價(jià)委托合同簽訂之日D.估價(jià)師認(rèn)為合適的一天2.某臨街矩形地塊，長(zhǎng)50米，寬20米，相鄰兩邊分別與兩條平行街道平行。若該地塊在街道拐角處，則其深度通常采用（）計(jì)算。A.平均深度B.高峰深度C.直線(xiàn)深度D.偏深深度3.采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況修正，主要是為了消除其與正常交易價(jià)格之間的（）差異。A.市場(chǎng)供求狀況B.宏觀經(jīng)濟(jì)政策C.個(gè)別因素D.交易動(dòng)機(jī)或交易方式4.某宗房地產(chǎn)的建筑物重置成本為800萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)折舊為50萬(wàn)元，功能折舊為30萬(wàn)元，物理折舊為20萬(wàn)元。該建筑物的成新率約為（）。A.70%B.75%C.80%D.85%5.收益法適用的估價(jià)對(duì)象主要是那些能夠產(chǎn)生（）的房地產(chǎn)。A.持續(xù)性租金收入B.工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品C.商業(yè)銷(xiāo)售收入D.政府稅收6.估價(jià)報(bào)告應(yīng)說(shuō)明選取可比實(shí)例的數(shù)量和原因，并對(duì)可比實(shí)例的（）等進(jìn)行分析比較。A.土地面積與建筑面積B.用途與樓層C.交易價(jià)格與交易日期D.開(kāi)發(fā)商品牌與物業(yè)管理水平7.估價(jià)師在進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，對(duì)于有爭(zhēng)議的估價(jià)事項(xiàng)，應(yīng)（）。A.直接做出判斷B.記錄爭(zhēng)議點(diǎn)，并在報(bào)告中說(shuō)明C.忽略爭(zhēng)議點(diǎn)D.尋求委托人解釋8.某在建工程，已完成主體結(jié)構(gòu)的70%，剩余工程預(yù)計(jì)需要投入建設(shè)成本200萬(wàn)元，需墊付工程款利息50萬(wàn)元。假設(shè)該工程未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值為1500萬(wàn)元，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估其價(jià)值時(shí)，其價(jià)值約為（）萬(wàn)元。（不考慮土地價(jià)值變化及其他因素）A.600B.650C.700D.7509.對(duì)于以房地產(chǎn)抵押為目的的估價(jià)，其價(jià)值參考價(jià)值通常是（）。A.評(píng)估價(jià)值B.交易價(jià)值C.快速變現(xiàn)價(jià)值D.市場(chǎng)價(jià)值10.下列不屬于房地產(chǎn)個(gè)別因素的是（）。A.宗地形狀B.臨街狀況C.宏觀經(jīng)濟(jì)政策D.室內(nèi)裝修狀況二、多項(xiàng)選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分。在每個(gè)選項(xiàng)下劃線(xiàn)處填涂對(duì)應(yīng)選項(xiàng)字母，多選、錯(cuò)選、漏選均不得分）1.房地產(chǎn)估價(jià)的必要性主要體現(xiàn)在（）。A.房地產(chǎn)交易的需要B.房地產(chǎn)稅收的需要C.房地產(chǎn)金融的需要D.房地產(chǎn)征收補(bǔ)償?shù)男枰狤.房地產(chǎn)司法的需要2.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素包括（）。A.城市規(guī)劃B.社會(huì)治安狀況C.人口素質(zhì)D.文化教育水平E.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平3.采用成本法估價(jià)時(shí)，建筑物重置成本的估算方法主要包括（）。A.重置成本法B.直接成本法C.工程量法D.指數(shù)調(diào)整法E.比較法4.選用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，對(duì)可比實(shí)例交易日期進(jìn)行調(diào)整的主要方法有（）。A.比較法修正B.移動(dòng)平均法C.時(shí)間序列分析法D.折現(xiàn)法E.理想價(jià)格法5.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含的主要內(nèi)容有（）。A.估價(jià)委托與受理B.估價(jià)對(duì)象描述C.估價(jià)方法選用D.估價(jià)結(jié)果E.估價(jià)師聲明與簽名蓋章三、判斷題（本大題共10小題，每小題1分，共10分。請(qǐng)判斷下列說(shuō)法的正誤，在括號(hào)內(nèi)填“√”表示正確，“×”表示錯(cuò)誤）1.（）房地產(chǎn)估價(jià)必須由依法設(shè)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。2.（）在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，通常需要扣除建筑物自然折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。3.（）收益法的計(jì)算結(jié)果通常高于市場(chǎng)法的結(jié)果。4.（）對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，采用不同估價(jià)方法得出的估價(jià)結(jié)果應(yīng)當(dāng)完全一致。5.（）估價(jià)師可以根據(jù)個(gè)人判斷，適當(dāng)提高或降低估價(jià)結(jié)果。6.（）實(shí)地查勘是房地產(chǎn)估價(jià)程序中不可或缺的一環(huán)。7.（）報(bào)告中使用的關(guān)鍵參數(shù)，如報(bào)酬率、折舊年限等，應(yīng)說(shuō)明確定依據(jù)。8.（）在進(jìn)行租賃物業(yè)估價(jià)時(shí)，通常需要采用收益法。9.（）土地估價(jià)與建筑物估價(jià)的方法和原理基本相同。10.（）估價(jià)師與委托人存在利害關(guān)系時(shí)，應(yīng)當(dāng)回避。四、簡(jiǎn)答題（本大題共4小題，每小題5分，共20分）1.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的四大基本方法及其主要適用的估價(jià)對(duì)象。2.簡(jiǎn)述影響房地產(chǎn)價(jià)格的自然因素主要有哪些？3.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)中，確定估價(jià)結(jié)果時(shí)應(yīng)遵循的原則。4.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)的劃分標(biāo)準(zhǔn)（至少列出三個(gè)等級(jí)）。五、計(jì)算題（本大題共2小題，每小題10分，共20分）1.某棟建筑物原值為2000萬(wàn)元，已使用20年。根據(jù)相關(guān)資料，該建筑物所在地區(qū)建筑物的重置成本為1500元/平方米，單位建筑面積年自然折舊率為1.5%，單位建筑面積年功能折舊率為0.8%。假設(shè)該建筑物沒(méi)有發(fā)生物理?yè)p壞和功能落后，求該建筑物的現(xiàn)行價(jià)值。2.某宗住宅用地，面積為1000平方米，土地用途為住宅，容積率為2.0，土地出讓年限為70年。該地塊2010年取得，當(dāng)時(shí)成交價(jià)格為800元/平方米。目前市場(chǎng)上同類(lèi)住宅用地出讓價(jià)格約為1200元/平方米，土地開(kāi)發(fā)周期為3年，開(kāi)發(fā)完成后預(yù)計(jì)售價(jià)為10000元/平方米，開(kāi)發(fā)成本（不含土地成本）為3000元/平方米，開(kāi)發(fā)期間年均資本化率（折現(xiàn)率）為10%。假設(shè)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用及融資利息均發(fā)生在開(kāi)發(fā)期內(nèi)，且均在期末發(fā)生。試采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算該地塊在當(dāng)前狀態(tài)下的價(jià)值。（不考慮土地增值收益等其他因素）六、論述題（本大題共1小題，共20分）試結(jié)合實(shí)際，論述在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，如何有效規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.B2.D3.D4.C5.A6.C7.B8.C9.C10.C二、多項(xiàng)選擇題1.ABCDE2.BCDE3.ABCD4.CD5.ABCDE三、判斷題1.√2.√3.×4.×5.×6.√7.√8.√9.×10.√四、簡(jiǎn)答題1.房地產(chǎn)估價(jià)的四大基本方法及其主要適用的估價(jià)對(duì)象：*市場(chǎng)法：通過(guò)比較估價(jià)對(duì)象與近期市場(chǎng)上成交的類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格，并考慮各種影響因素進(jìn)行修正，從而得出估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。主要適用于有活躍交易市場(chǎng)的房地產(chǎn)，如住宅、商業(yè)、工業(yè)用房等。*收益法：將房地產(chǎn)在未來(lái)的預(yù)期收益，按照一定的折現(xiàn)率折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)，以評(píng)估其價(jià)值的方法。主要適用于能產(chǎn)生穩(wěn)定、持續(xù)凈收益的房地產(chǎn)，如租賃住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店等。*成本法：在房地產(chǎn)的重置成本或重建成本基礎(chǔ)上，扣除各種損耗（包括物理折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊），以評(píng)估其價(jià)值的方法。主要適用于新建房地產(chǎn)、有開(kāi)發(fā)潛力的土地、缺乏市場(chǎng)交易價(jià)格的房地產(chǎn)（如政府辦公樓、學(xué)校、圖書(shū)館等）。*剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）：適用于評(píng)估正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地或在建工程的剩余開(kāi)發(fā)價(jià)值，即假設(shè)土地或在建工程已經(jīng)完成開(kāi)發(fā)建設(shè)，其價(jià)值扣除后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、融資利息及開(kāi)發(fā)完成后的銷(xiāo)售稅金及利潤(rùn)后的余額。主要適用于生地、熟地、在建工程等。2.影響房地產(chǎn)價(jià)格的自然因素主要有哪些？*宗地位置：包括城市位置、區(qū)域位置、宗地內(nèi)外交通便捷度等。*宗地形狀：影響土地利用效率和開(kāi)發(fā)成本。*宗地面積：適宜的面積是影響房地產(chǎn)價(jià)值的重要因素。*宗地地形地貌：如地形平坦程度、坡度等。*宗地地質(zhì)與水文條件：地質(zhì)穩(wěn)定性、地下水位等。*氣候條件：光照、溫度、濕度、風(fēng)力等。3.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)中，確定估價(jià)結(jié)果時(shí)應(yīng)遵循的原則：*獨(dú)立、客觀、公正原則：估價(jià)師應(yīng)不受委托人或其他外界因素的影響，獨(dú)立判斷，客觀分析，公平對(duì)待各方利益。*合法原則：估價(jià)結(jié)果應(yīng)符合國(guó)家法律法規(guī)、城市規(guī)劃和相關(guān)政策的要求。*最高最佳使用原則：估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在法律、法規(guī)、政策允許的范圍內(nèi)，能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大的使用方式為前提。*替代原則：估價(jià)對(duì)象的交易價(jià)格通常受類(lèi)似房地產(chǎn)交易價(jià)格的影響，估價(jià)結(jié)果應(yīng)與替代物的價(jià)值相近。*合法原則與最高最佳使用原則的結(jié)合：估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在合法、最高最佳使用狀態(tài)下的價(jià)值。4.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)的劃分標(biāo)準(zhǔn)（至少列出三個(gè)等級(jí)）：*一級(jí)資質(zhì)：具備較強(qiáng)的技術(shù)實(shí)力和豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，能夠從事各類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，人員配備齊全且經(jīng)驗(yàn)豐富，注冊(cè)資本雄厚，業(yè)績(jī)突出。*二級(jí)資質(zhì)：具備一定的技術(shù)實(shí)力和較豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，能夠從事除特殊復(fù)雜項(xiàng)目外的各類(lèi)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，人員配備較齊全，注冊(cè)資本達(dá)到一定規(guī)模，具有一定的業(yè)績(jī)。*三級(jí)資質(zhì)：具備基本的技術(shù)實(shí)力和一定的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，能夠從事常規(guī)的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，人員配備基本滿(mǎn)足要求，注冊(cè)資本達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)，有一定的業(yè)績(jī)。五、計(jì)算題1.計(jì)算過(guò)程：*建筑面積=原值/單位建筑面積重置成本=2000萬(wàn)元/1500元/平方米=1333.33平方米*年自然折舊總額=建筑面積×單位建筑面積年自然折舊率=1333.33平方米×1.5%=20萬(wàn)元*累計(jì)自然折舊=年自然折舊總額×使用年限=20萬(wàn)元/年×20年=400萬(wàn)元*年功能折舊總額=建筑面積×單位建筑面積年功能折舊率=1333.33平方米×0.8%=10.67萬(wàn)元*累計(jì)功能折舊=年功能折舊總額×使用年限=10.67萬(wàn)元/年×20年=213.33萬(wàn)元*建筑物現(xiàn)行價(jià)值=原值-累計(jì)自然折舊-累計(jì)功能折舊=2000萬(wàn)元-400萬(wàn)元-213.33萬(wàn)元=1386.67萬(wàn)元2.計(jì)算過(guò)程：*開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（V）=建筑面積×預(yù)計(jì)售價(jià)=1000平方米×2.0×10000元/平方米=20000萬(wàn)元*開(kāi)發(fā)成本（C）=建筑面積×開(kāi)發(fā)成本單價(jià)=1000平方米×2.0×3000元/平方米=6000萬(wàn)元*開(kāi)發(fā)周期（n）=3年*年均資本化率（折現(xiàn)率，r）=10%*開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用及融資利息均發(fā)生在期末，采用折現(xiàn)法計(jì)算其現(xiàn)值（Pc）：Pc=C/(1+r)^n=6000萬(wàn)元/(1+10%)^3=6000/1.331≈4507.90萬(wàn)元*土地價(jià)值（P）=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)值=20000萬(wàn)元-4507.90萬(wàn)元≈15492.10萬(wàn)元六、論述題（本題為開(kāi)放性論述題，答案要點(diǎn)應(yīng)包含以下方面，并能結(jié)合實(shí)際展開(kāi)論述）*遵守法律法規(guī)和職業(yè)道德：嚴(yán)格遵守《房地產(chǎn)估價(jià)法》及相關(guān)法律法規(guī)，恪守職業(yè)道德規(guī)范，是規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)。估價(jià)師應(yīng)了解并遵守估價(jià)程序、報(bào)告規(guī)范等。*規(guī)范履行估價(jià)程序：嚴(yán)格按照法定估價(jià)程序進(jìn)行操作，包括明確估價(jià)基本事項(xiàng)、盡職調(diào)查（查閱文件、實(shí)地查勘）、選用并應(yīng)用估價(jià)方法、撰寫(xiě)報(bào)告等，確保估價(jià)過(guò)程的合法性、合規(guī)性。*盡職調(diào)查與信息核實(shí)：對(duì)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利狀況、物理狀況、法律限制、市場(chǎng)狀況等進(jìn)行全面、細(xì)致的調(diào)查，認(rèn)真核實(shí)信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，避免因信息不全或錯(cuò)誤導(dǎo)致估價(jià)偏差。*合理選用估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、市場(chǎng)狀況以及數(shù)據(jù)的可獲得性，恰當(dāng)選用一種或多種估價(jià)方法。避免盲目套用某種方法，確保所選方法的適用性。*審慎確定關(guān)鍵參數(shù)：對(duì)成本法中的重置成本、折舊，收益法中的凈收益、報(bào)酬率，市場(chǎng)法中的交易價(jià)格修正系數(shù)等關(guān)鍵參數(shù)，應(yīng)基于充分的數(shù)據(jù)支持和合理的理由進(jìn)行確定，避免主觀臆斷。*客觀分析并揭示假設(shè)限制：在報(bào)告中清晰說(shuō)明估價(jià)所依據(jù)的假設(shè)和限制條件，如最高最佳使用假設(shè)、市場(chǎng)條件假設(shè)等。對(duì)于無(wú)法獲取足夠信息或存在不確定性的方面，應(yīng)在報(bào)告中充分披露，提示風(fēng)險(xiǎn)。*規(guī)范撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告：按照標(biāo)準(zhǔn)格式撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告，內(nèi)容完整、邏輯清晰、表達(dá)準(zhǔn)確、語(yǔ)言專(zhuān)業(yè)。報(bào)告應(yīng)清晰反映估價(jià)過(guò)程、方法、參數(shù)選取、分析判斷，并對(duì)估價(jià)結(jié)果做