涇河小鎮(zhèn)工程開發(fā)思路溝通偉業(yè)參謀2021年6月5日第2頁目錄圖示1345開展導言典型案例工程分析參考建議2市場概況第3頁目錄圖示1345開展導言典型案例工程分析參考建議2市場概況前言【區(qū)域城市化開展模型】第4頁城市化就是一個國家或地區(qū)的人口由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移、農(nóng)村地區(qū)逐步演變成城市地區(qū)、城市人口不斷增長的過程；在此過程中，城市根底設施和公共效勞設施不斷提高，同時城市文化和城市價值觀念成為主體，并不斷向農(nóng)村擴散，此外農(nóng)村中城市特質(zhì)的增加也屬于城市化。城市化就是生產(chǎn)力進步所引起的人們的生產(chǎn)方式、生活方式以及價值觀念的轉(zhuǎn)變的過程。需求出發(fā)，導致區(qū)域城市化階段劃分起步階段郊區(qū)化〔郊區(qū)城市化〕階段逆城市化階段再城市化階段指區(qū)域開展的起步階段城市化過程中剛剛起步階段的時候形成的產(chǎn)物，由于人的急劇擴張，導致城市規(guī)模擴大，城市的郊區(qū)也紛紛成為城市景觀的一局部。由于經(jīng)濟水平的提高，城市化進程較高的時候，這時人口〔高收入較多〕往往向郊區(qū)遷移。注：這里的郊區(qū)離城市有一定的距離，而郊區(qū)城市化中的郊區(qū)是與城市接壤的。城市化升級區(qū)域價值提升接受高層產(chǎn)品價格導向環(huán)境導向中密低效階段區(qū)域改善滯后低密度高利潤快速開展土地價值提升成熟階段西安市場所處階段前言第5頁2021年西安市GDP達3864億元，近年增速強勁，人均GDP達45389元，西安房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)開展，改善型需求成為市場需求主流，行業(yè)開展以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重。2011西安人均GDP45389元人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上人均GDP（元）5000～2000020000～3000030000～5000050000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展；單純數(shù)量型快速發(fā)展；以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展；綜合發(fā)展型發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段【經(jīng)濟化需求演變模型】城市西安市年份總體總體增速人均人均增速（億元）（元）2002年824—10155—2003年94014%1312329%2004年109617%1511515%2005年127016%1712213%2006年145014%178254%2007年173720%2133920%2008年219026%2625923%2009年271924%3235123%2010年324119%3828018%2011年386419%4538919%第6頁第7頁前言小結(jié)第8頁從城市化角度看：——西安城市開展正逐步從郊區(qū)化走向逆城市化階段，城市居民收入水平的大大提升使得人們對于居住品質(zhì)及環(huán)境的要求提高，遠郊化市場格局漸漸呈現(xiàn)。從經(jīng)濟開展角度看：——西安近年經(jīng)濟增速強勁，人均GDP達45368元人民幣，以國際水平參照看，市場正處于平穩(wěn)開展階段，改善型需求為，居住品質(zhì)提升。從標桿市場角度看：——大北京區(qū)域低密度市場在“京津一體化〞大背景下市場快速崛起，大西安的開展及“西咸一體化〞的提出也大西安區(qū)域市場提供開展契機，未來西安遠郊化市場將快速崛起。第9頁目錄圖示1345開展導言典型案例工程分析參考建議2市場概況安德魯西亞珠江帝景西安市場概況第10頁西安別墅市場分布城市遠郊區(qū)城市核心區(qū)秦嶺沿線區(qū)區(qū)域區(qū)域項目名稱類型城市核心區(qū)曲江金地湖城大境曲江曲江公館和園曲江曲江鳳凰池曲江中海鉑宮高新林隱天下城市遠郊區(qū)長安珠江帝景山莊長安南山庭院長安安德魯西亞浐灞綠地國際生態(tài)城浐灞振業(yè)泊墅浐灞薩拉曼卡涇渭工業(yè)園天正·河邊小墅西咸西西安小鎮(zhèn)城北雅荷藍灣秦嶺沿線區(qū)秦嶺國嶺秦嶺紫薇山莊秦嶺西安院子秦嶺提香溪谷秦嶺秦嶺山水周至樓觀古鎮(zhèn)目前西安別墅市場大致可劃分為城市別墅區(qū)、秦嶺別墅區(qū)、遠郊別墅區(qū)三個開展趨勢。市場概況在售工程梳理第11頁序號區(qū)域項目名稱發(fā)展商占地面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率產(chǎn)品類型面積區(qū)間（㎡）均價(元/㎡)1浐灞綠地國際生態(tài)城綠地集團26680001061230.69聯(lián)排200-300120002浐灞振業(yè)泊墅西安振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司894832307462.18聯(lián)排250-350㎡17000疊拼240-260㎡23000空中平墅258㎡98003浐灞薩拉曼卡盛恒（西安）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1300001100001.1獨棟400-65025000疊拼239-3309000-11000聯(lián)排350-380170004涇渭工業(yè)園天正·河邊小墅西安天正地產(chǎn)61219396800.65臺地聯(lián)排140-280100005西咸西西安小鎮(zhèn)陜西上林苑投資開發(fā)有限公司3500002500001.2疊拼聯(lián)排240-390130006城北雅荷藍灣陜西西安新大陸集團有限公司660001378001.48洋房130-1806000—7000躍層160-3307500-80007曲江金地湖城大境陜西金地佳和置業(yè)有限公司80000018000001聯(lián)排、雙拼350-520300008曲江曲江公館和園西安協(xié)和置業(yè)股份有限公司1311073349681.86聯(lián)排220-300待定9曲江曲江鳳凰池陜西興亞集團房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司664551433011.399洋房200—36025000疊加、雙拼、獨棟，面積300-120010曲江中海鉑宮中海地產(chǎn)（西安）有限公司2220001452740.67聯(lián)排、雙拼330-45030000獨棟450-6004000011長安南山庭院陜西強信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司983001990000.7聯(lián)排180-296900012長安安德魯西亞陜西祖承房地產(chǎn)開發(fā)有限公司177000844000.33獨棟365-4566000合院150-190雙拼308800013長安珠江帝景山莊西安珠江投資有限公司2497501200000.5——暫無資料待定14秦嶺國嶺西安匯誠地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司333333295590.16獨棟、聯(lián)排、雙拼300—100020000—3000015秦嶺紫薇山莊西安高科新西部實業(yè)發(fā)展有限公司7166661500000.16獨棟350-7503000016秦嶺西安院子陜西嘉猷軒置業(yè)有限公司204000283650.14獨棟600-8003000017秦嶺提香溪谷陜西盛安置業(yè)有限責任公司122061300000.27獨棟277－418.14580018秦嶺秦嶺山水西旅集團,香港昌浩地產(chǎn)4580002200000.49聯(lián)排600-8001000019周至樓觀古鎮(zhèn)西安萬匯實業(yè)有限責任公司5328002500000.48雙拼、聯(lián)排、獨棟208-3881500020高新林隱天下陽光城集團2521266000002疊拼290—4609800西安別墅市場尚處于起步階段，各個區(qū)域開展水平差異較大，產(chǎn)品類型相對以獨棟、聯(lián)排較集中，遠郊化市場正逐步形成。市場概況第12頁產(chǎn)品面積區(qū)間城市核心區(qū)土地稀缺，溢價能力較高，產(chǎn)品面積適中，局部產(chǎn)品略大；秦嶺別墅區(qū)資源稀缺，衍生終極置業(yè)產(chǎn)品，產(chǎn)品面積較大；遠郊別墅區(qū)價值分散，產(chǎn)品受價格與價值引導，相對面積保守，保障性價比優(yōu)勢。城市核心別墅區(qū)秦嶺山脈別墅區(qū)城市遠郊別墅區(qū)市場概況各區(qū)域業(yè)態(tài)均價比照第13頁西安別墅市場尚處于起步階段，各個區(qū)域開展水平差異較大，高端市場仍然受城市稀缺土地所吸引，秦嶺資源型市場正逐步起穩(wěn)，但開發(fā)限制條件注定有一定的開展空間，遠郊市場異軍突起，將成為未來主流；從產(chǎn)品布局來看，獨棟、聯(lián)排產(chǎn)品供給集中，中低密度產(chǎn)品尚未形成市場需求。市場概況城市核心區(qū)業(yè)態(tài)情況第14頁城市核心區(qū)重點工程根本聚集在曲江區(qū)域；通過數(shù)據(jù)比照可以看出，該區(qū)域的獨棟、聯(lián)排、疊拼、雙拼四種業(yè)態(tài)分布比率為1:1:1:1。由此可見，該區(qū)域內(nèi)客戶在選擇物業(yè)類型時更多地注重工程位置及價格。而開展商在規(guī)劃時選擇了豐富的產(chǎn)品線以針對不同級別的客戶群體。土地稀缺四分天下資源豪宅獨墅一致性價改善聯(lián)排趨勢市場概況西安別墅市場主要分為城市核心區(qū)、秦嶺沿線、遠郊區(qū)三大板塊市場第15頁西安城市別墅市場飽和、秦嶺別墅市場成形，遠郊別墅市場尚處啟蒙階段，受板塊點散性分布特點，各個區(qū)域各異，未來市場開展將形成二次細分，即“城市遠郊〞及“遠郊區(qū)縣〞別墅區(qū)，未來二者競爭格局將逐步拉開。第16頁目錄圖示1345開展導言典型案例工程分析參考建議2市場概況典型案例——萬科東麗湖天津——東麗湖萬科城第17頁典型案例——萬科東麗湖第18頁典型案例——萬科東麗湖第19頁典型案例——萬科東麗湖第20頁典型案例——萬科東麗湖第21頁典型案例——萬科東麗湖第22頁典型案例——永定河孔雀城北京——永定河孔雀城第23頁第23頁典型案例——永定河孔雀城第24頁典型案例——永定河孔雀城第25頁典型案例——永定河孔雀城第26頁典型案例——永定河孔雀城第27頁典型案例——永定河孔雀城第28頁典型案例——永定河孔雀城第29頁典型案例——永定河孔雀城第30頁典型案例——永定河孔雀城第31頁典型案例——永定河孔雀城第32頁典型案例——永定河孔雀城工程訴求演變第33頁第34頁典型案例——永定河孔雀城專業(yè)的前瞻預判和研究體系指導定位第35頁獨棟產(chǎn)品為主疊拼產(chǎn)品出現(xiàn)類別墅產(chǎn)品出現(xiàn)07年08年09年10年11年12年復合型產(chǎn)品低密度為主產(chǎn)品線06年大堡創(chuàng)新產(chǎn)品升級型聯(lián)排出現(xiàn)各類產(chǎn)品復合型孔雀城的產(chǎn)品運營產(chǎn)品隨市場開展不斷更新，呈現(xiàn)多元化趨勢，容積率逐步上升，產(chǎn)品線豐富獨棟合院聯(lián)排大堡疊拼洋房別墅為主，打造低密形象疊拼入市，創(chuàng)新型產(chǎn)大堡入市復合型產(chǎn)品多線出擊、全面升級專業(yè)的前瞻預判和研究體系指導定位第36頁孔雀城的產(chǎn)品運營開發(fā)周期長，產(chǎn)品線豐富，分地塊逐步開發(fā)保證工程能有較高的入住率入市時間產(chǎn)品分期

產(chǎn)品類型

去化率

入住時間

總套數(shù)

入住戶數(shù)入住率2006年7月一期（花園、興園）獨棟100%2008年52427052%聯(lián)排2007年7月二期（祥園、瑞園）獨合100%2009年43921048%院墅聯(lián)排類獨棟2008年7月三期（和園、佳園）獨棟100%2010年123258047%聯(lián)排2009年5月四期（榮園）大堡100%2011年87819022%疊拼2010年1月五期（堂墅園）大堡100%2012年120622018%聯(lián)排疊拼2010年4月6.1期（華園、夏園）大堡100%2013年58400%聯(lián)排疊拼2011年4月6.2期（頌春園、疊翠園）大堡100%2013年108700%聯(lián)排疊拼2011年7月7.1期（秋月園)聯(lián)排100%2014年48600%疊拼2011年7月7.5期（悅荷園）聯(lián)排100%2014年27700%疊拼洋房2011年11月7.2期（雅柏園）聯(lián)排100%2014年58300%小高層2011年9月7.4期（凌蘭園）大堡100%2014年65600%聯(lián)排疊拼洋房2012年6月8.1（瞰璟園）臺地聯(lián)排100%2014年32900%4.5層、11.5層疊拼合計

8281147018%專業(yè)的前瞻預判和研究體系指導定位第37頁區(qū)域客戶大量進駐看重工程規(guī)模休閑度假成為主流看重交通和環(huán)境07年08年09年10年11年12年第二居所向第一居所轉(zhuǎn)化客戶線朝陽海淀大興豐臺06年西城東城外阜外阜客戶逐漸涌入看好區(qū)域開展養(yǎng)老自住成為主流工程開展和產(chǎn)品孔雀城的客戶運營隨著外部區(qū)域利好及內(nèi)部自身開展，養(yǎng)老自住型客戶成為置業(yè)主流，小鎮(zhèn)逐漸向第一居所開展養(yǎng)老自住型客戶為主專業(yè)的前瞻預判和研究體系指導定位第38頁孔雀城的配套運營無商業(yè)配套社區(qū)配套運營無商業(yè)配套07年08年09年10年11年12年配套升級配套線06年醫(yī)療配套完善教育配套引入配套豐富社區(qū)超市幸福長者建立孔雀會成立地鐵巴士開通匯佳簽約軍區(qū)醫(yī)院簽約社區(qū)醫(yī)療效勞站業(yè)主班車開通森林公園孔雀廣場匯佳幼兒園開園核心區(qū)配套大湖展示區(qū)五期健康會所配套空白期二號路商街100戶左右200戶左右500戶左右800戶左右1200戶左右配套引入過慢，尤其生活配套制約了工程的入住率孔雀城的形象運營京郊小鎮(zhèn)連鎖品牌南城開展方案大事件外熱區(qū)域，內(nèi)修自身，保持工程的持續(xù)關(guān)注度生活成熟年形象塑造年品牌建立年配套開花年事件活動專業(yè)的前瞻預判和研究體系指導定位07年08年09年10年11年12年06年借力區(qū)域開展，提出品牌開展方向依靠生活配套的實現(xiàn)，樹立客戶的信心林湖莊園孔雀公館脫離永定河孔雀城大帽子，單獨地塊單獨推廣，樹立形象形象深化年46億巨制我的五星級小鎮(zhèn)巨制五星配套醇熟低密小鎮(zhèn)一個培育親情的地方5+2、7+2生活模式提出幸福生活樣板中國明星小鎮(zhèn)強調(diào)小鎮(zhèn)生活基調(diào)，塑造小鎮(zhèn)品牌形象獨創(chuàng)小鎮(zhèn)生活方式，增加客戶感知及觸點提升工程品牌形象，塑造行業(yè)先鋒及模范概念，擴大品牌影響力形象提升年400畝公園、孔雀海、孔雀商街、軍區(qū)總醫(yī)院、匯佳幼兒園。。。。第40頁典型案例——永定河孔雀城孔雀城運營的一些經(jīng)驗和教訓成功經(jīng)驗缺乏之處低密度田園小鎮(zhèn)定位，準確把握市場需求低密度產(chǎn)品率先入市，主動吸引市場大手筆園林景觀打造，制造工程價值點依托高速路開展，開通業(yè)主班車，拉近距離產(chǎn)品密度逐年提升，開創(chuàng)1.0產(chǎn)品經(jīng)典模式1.0產(chǎn)品與2.0產(chǎn)品區(qū)隔開發(fā)，保障形象前期配套投入，解決客戶抗性，保障入住隨行就市式產(chǎn)品供給，積極應對市場前期規(guī)劃保守，缺少統(tǒng)一布局，滾動開發(fā)略顯被動生活配套投入滯后，影響銷售進程銷售導向開發(fā)過于功利，對于環(huán)境、氣氛、園林營造較少產(chǎn)品線規(guī)劃繁多，產(chǎn)品形態(tài)演變頻繁，產(chǎn)生銷售阻力缺失主題生活營造，價值停留在產(chǎn)品層面用三年完成品牌創(chuàng)立、復制、飛躍典型案例——西西安小鎮(zhèn)西安——西西安小鎮(zhèn)大西安低密度工程市場代表作典型案例——西西安小鎮(zhèn)銷售業(yè)績第42頁西西安小鎮(zhèn)2011年營銷數(shù)據(jù)年度來客登記來電登記大定套數(shù)大定面積(m2)簽約金額(萬元)2011年1481123434792515875032021年共計推出六批次房源，全年實現(xiàn)銷售均價11500元/平方，總銷11.3億，總銷面積118929.29平方的銷售任務。2021年西安異軍突起，銷售11億元典型案例——西西安小鎮(zhèn)外部價值第43頁灃渭三角洲濕地公園古渡公園西西安小鎮(zhèn)被灃渭三角洲濕地公園、古渡公園和森林公園環(huán)抱，灃渭三角洲公園將被建設為西安最美的地方。資源價值雄厚，借助西咸一體化典型案例——西西安小鎮(zhèn)價值體系第44頁西咸新區(qū)是繼曲江、浐灞、涇渭生態(tài)區(qū)后的又適宜人們居住的生態(tài)新區(qū)。工程位于奧體板塊價值洼地，未來潛力無限。五重園林景觀灃渭三角洲濕地公園、古渡公園和森林公園環(huán)抱，灃渭三角洲公園60000平米園林景觀示范區(qū)；草坪、草花、灌木、小喬木、大喬木形成超五重園林景觀，層次感和立體感突顯純粹托斯卡納、西班牙聯(lián)排和英倫疊拼別墅大規(guī)模純粹別墅社區(qū)工程周邊交通四通八達，距機場直線距離7.5公里，地鐵1號線800米，多條公交線路通往西安和咸陽市區(qū)產(chǎn)品設計人性化，符合市場客戶需求。2021優(yōu)化戶型，更加貼進客戶生活本身。外部景觀資源豐富西咸新區(qū)整體規(guī)劃產(chǎn)品人性化設計周邊交通便利純粹大規(guī)模社區(qū)資源價值雄厚，借助西咸一體化典型案例——西西安小鎮(zhèn)整合分析第45頁項目SWOT分析2341灃渭新區(qū)占據(jù)未來西安新城門戶世紀大道周圍周邊生活配套不斷成熟周邊項目近期內(nèi)高端物業(yè)推量較小物業(yè)形態(tài)在區(qū)域內(nèi)一枝獨秀項目周邊目前配套不成熟西安市場對于灃渭新區(qū)的認知較低項目周邊環(huán)境目前臟、亂、差前期陽光上林城在市場上存在負面影響工程進度一再拖延，項目營銷節(jié)點無法確定未來城市開發(fā)熱點區(qū)的競爭曲江、浐灞等別是聚集區(qū)域未來的別墅的供應量未來政策不確定性導致的市場波動區(qū)位優(yōu)勢及純粹歐洲別墅設計劣勢機會威脅優(yōu)勢扼守灃渭新區(qū)核心純別墅社區(qū)交通便捷規(guī)模優(yōu)勢原味歐洲風情小鎮(zhèn)生活五重園林景觀設計手法前期負面影響及區(qū)域認知度低借勢規(guī)劃、完善自我、突破認知典型案例——西西安小鎮(zhèn)產(chǎn)品規(guī)劃第46頁一期西西安小鎮(zhèn)，占地總建面25萬平方米，容積率小于等于1.2，綠化率高達45%，車位比到達1:1.5。一期疊拼和聯(lián)排產(chǎn)品建筑風格以西班牙、英倫風格為主。會所聯(lián)排別墅疊拼別墅定位清晰、產(chǎn)品純粹、性價比高典型案例——西西安小鎮(zhèn)產(chǎn)品設計第47頁房型配比套數(shù)比例上疊20932%下疊22635%聯(lián)排21033%合計645100%西西安小鎮(zhèn)全盤共計645套，其中聯(lián)排210套，疊拼435套〔其中上疊209套，下疊226套〕。西班牙風格聯(lián)排英倫風格疊拼典型案例——西西安小鎮(zhèn)工程標簽第48頁仿照龍湖、樣板先行、精益求精典型案例——西西安小鎮(zhèn)客戶特征〔屬性〕成交客戶年齡成交客戶家庭年收入成交客戶家庭人數(shù)成交客戶家庭結(jié)構(gòu)客戶為西安經(jīng)濟上升層的一代，家庭結(jié)構(gòu)完整、有老有小，事業(yè)有成，對于個人未來財富預期較好，有前瞻性生活意識，經(jīng)濟實力較好！典型案例——西西安小鎮(zhèn)客戶特征〔屬性〕第50頁成交客戶所屬行業(yè)成交客戶居住區(qū)域成交客戶購置用途成交客戶學歷成交客戶所任職務客戶受教育程度較高，多為企業(yè)中高層以上人員，置業(yè)需求以改善及自主為主，大多來自咸陽及西安西部、西南一帶。典型案例——西西安小鎮(zhèn)客戶特征〔因素〕第51頁成交客戶顧慮因素成交客戶認可因素環(huán)景、價格、戶型是客戶首選因素，對于改善性需求來說，郊區(qū)置業(yè)對于居住品質(zhì)要求較高，與價格形成矛盾；對于郊區(qū)工程來說，周邊規(guī)劃開展、工程配套、后期物業(yè)成為置業(yè)顧慮！典型案例——西西安小鎮(zhèn)第52頁西安的郊區(qū)低密市場正在崛起，此工程借助西咸一體化規(guī)劃及三大公園規(guī)劃體系發(fā)力，塑造對于傳統(tǒng)住宅市場相對差異的生活環(huán)境，吸引市場認知；客戶所選擇此工程除對于產(chǎn)品、戶型、環(huán)境等工程內(nèi)部價值外，對于交通條件及價格因素是最大因素，受其交通條件的帶動，西安北郊、西郊、南郊大量精英階層選擇“在城工作、離城居住〞生活模式！第53頁目錄圖示1345開展導言典型案例工程分析參考建議2市場概況工程分析地塊位置第54頁工程位于涇陽縣以南，涇河北岸，距離涇干大街直線距離4公里處；工程距離西安市中心直線距離30公里，行政屬于涇陽縣，區(qū)位市場認知較低。非主流市場版塊內(nèi)，區(qū)域認知較低，對于工程入市存在一定考驗。工程分析交通條件第55頁工程距離機場直線距離9公里、西銅高速直線距離12公里、繞城高速直線距離17公里，具備一定交通條件，但實際交通距離較遠，目前行車距離在30-33公里之間。30公里33公里17公里12公里9公里西安繞城西安繞城工程分析交通條件第56頁1、工程目前路網(wǎng)情況較差，須經(jīng)高速后轉(zhuǎn)入國道，通過村間路網(wǎng)到達工程地，工程南側(cè)規(guī)劃路暫未修通，對于前期市場認知形成壁壘；2、工程地塊周邊現(xiàn)狀均為農(nóng)業(yè)用地及村落，南側(cè)涇河水流較少，且河南岸塬地形成視線遮擋，造成環(huán)境影響；3、工程處于咸陽機場航線上，往來飛機噪音較大，成為居住品質(zhì)較大影響；4、工程周邊環(huán)境內(nèi)配套稀缺，對于前期投入及城鄉(xiāng)聯(lián)動有一定挑戰(zhàn)難度。工程分析規(guī)劃現(xiàn)狀〔整體〕第57頁1、工程整體規(guī)劃較為零散，且整體土地利用率較低，環(huán)形道路將損失土地面積；2、從目前總平來看，工程規(guī)劃商業(yè)、效勞配套較少，對于大盤工程來說將形成較大客戶抗性，對于周邊規(guī)劃的不確定性將成為市場接受壁壘；3、工程規(guī)劃低密度產(chǎn)品與高密度產(chǎn)品區(qū)分不夠純粹，首期以低密度產(chǎn)品入市，規(guī)劃內(nèi)高層產(chǎn)品容易降低客戶心理預期；4、工程周邊環(huán)境缺少規(guī)劃支撐，對于水價值的利用較少，應從總平表達。工程分析規(guī)劃現(xiàn)狀〔一期〕第58頁1、工程首期入市應保持一定的純粹性，對于高層產(chǎn)品引入容易造成市場抗性，降低工程品質(zhì)感；2、首期產(chǎn)品規(guī)劃含獨棟、雙拼、聯(lián)排、洋房、空中別墅等大于5類產(chǎn)品形態(tài)，復雜的產(chǎn)品規(guī)劃將無法表達工程的純度及把握市場開展脈搏，后期提升較難；3、首期規(guī)劃應考慮展示區(qū)、賣場、動線三位一體的有機結(jié)合，過度分散將產(chǎn)生很大無謂的營銷本錢。工程分析SWOT分析第59頁發(fā)展優(yōu)勢大盤體量規(guī)劃，易形成長期溢價緊鄰涇河水岸，項目價值清晰，后期塑造亮點南側(cè)道路規(guī)劃，成為快速通達渠道，易于市場聯(lián)動發(fā)展劣勢距離核心城區(qū)距離較遠，缺少城市核心的依托周邊配套條件較差，服務設施少、缺乏規(guī)劃區(qū)域定位邊緣化，缺少城市性或高度形象概括項目未做清晰定位，對于價值詮釋和訴求模糊交通條件較弱，形成市場認知需要付出更高代價產(chǎn)品規(guī)劃繁雜，將是項目后期無法提升，滾動難度較大發(fā)展機會西咸一體化與涇渭新區(qū)規(guī)劃為項目帶來發(fā)展基調(diào)西安國際化大都市發(fā)展，勢必帶來生活理念的突破郊區(qū)市場化已經(jīng)形成，更多郊區(qū)置業(yè)需求產(chǎn)生發(fā)展挑戰(zhàn)西安郊區(qū)化別墅市場崛起，未來市場競爭將加劇項目供應量的繁多將掠奪有限的客戶群體，對于項目價值體系搭建要求較高相對邊緣的區(qū)位及弱勢交通、配套條件勢必需要項目產(chǎn)生較大的投入，項目入市須精準定位水資源的治理與利用成為項目價值發(fā)力點，成本較高綜上所述，本案將面臨一個優(yōu)勢、時機與劣勢、威脅暫時無法平衡的開展階段，對于前期價值挖掘、價值體系搭建及工程整體定位提出較高要求，對于規(guī)劃指導有重要指導意義！第60頁目錄圖示1345開展導言典型案例工程分析參考建議2市場概況參考建議問題重述第61頁工程處于西安遠郊市場第二環(huán)上，地理位置屬性相對偏遠，與目前西安郊區(qū)別墅市場形成二次細分，工程需要精準定位破題，翻開市場僵局！項目屬性條件工程地塊周邊尚處待規(guī)劃、待開發(fā)階段，目前工程交通條件較弱，通達性差，處于競爭弱勢，周邊配套暫無，優(yōu)質(zhì)資源較少，未來市場抗性較大！項目配套條件大盤須滾動開發(fā)，從低到高實現(xiàn)土地價值、產(chǎn)品價值過度，最終實現(xiàn)利潤，低密產(chǎn)品前期入市保障現(xiàn)金流，產(chǎn)品須逐級、滾動提升，預留升級空間！產(chǎn)品規(guī)劃現(xiàn)狀云外之云百業(yè)待興開發(fā)壁壘參考建議第62頁大盤基因的要素概念產(chǎn)品客戶配套成功大盤的基因特質(zhì)成功大盤基因解構(gòu)成功的大盤之所以能成功，并非因為基因要素不同，而在于基因特質(zhì)不同！東麗湖：生態(tài)休閑概念華僑城：旅游度假概念賽洛城：美式街區(qū)，美式生活東麗湖：洋房、聯(lián)排、高層公寓華僑城：高層、小高層復合疊加賽洛城：高層公寓、LOFT、多層東麗湖：“外－內(nèi)－外”式不斷演化華僑城：“內(nèi)－外－內(nèi)”式不斷演化賽洛城：“內(nèi)－外－內(nèi)”式不斷演化東麗湖：小型配套到市政配套漸進華僑城：大型公園與區(qū)內(nèi)配套齊發(fā)展賽洛城：獨立社區(qū)配套，巧借市政路特質(zhì)表征獨特的理念訴求，貫穿于大盤始終；符合區(qū)域發(fā)展趨勢，帶動區(qū)域成熟概念規(guī)劃成功落地，示范區(qū)體現(xiàn)氣勢多元化產(chǎn)品滿足不同客戶層次需求；產(chǎn)品線豐富，相互借力，提升價值；不同類型產(chǎn)品豐富了市場營銷手段客戶泛化，結(jié)合周邊產(chǎn)業(yè)變遷與升級，由內(nèi)而外再向內(nèi)，或逆向發(fā)展，形成泛化－聚化－泛化的輪