佛山中心組團(tuán)新城區(qū)商業(yè)用地項(xiàng)目開發(fā)策劃二零零七年一月策劃工作目標(biāo)——土地招商背景資料土地招商的背景材料，既成為中心組團(tuán)住宅用地招標(biāo)的地價(jià)支撐點(diǎn)，又可成為自身商業(yè)地塊招商的前提和條件；對(duì)未來商業(yè)地塊投資者引入起到一定的規(guī)劃及定位指引作用讓住宅用地投資商了解到政府對(duì)中心組團(tuán)商業(yè)配套的高標(biāo)準(zhǔn)要求，從而增加對(duì)中心組團(tuán)住宅用地價(jià)格的預(yù)期；讓商業(yè)用地投資商了解到政府對(duì)該地塊的定位及規(guī)劃要求。策劃評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)可實(shí)施性商業(yè)自身可實(shí)施易吸引投資者適度超前性規(guī)范性對(duì)中心組團(tuán)其他相關(guān)配套的要求對(duì)投資商的要求對(duì)地塊未來規(guī)劃及定位的要求

項(xiàng)目開發(fā)策劃思路第一部分：區(qū)塊定位招商籌劃區(qū)位分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目區(qū)塊定位開發(fā)條件分析市場(chǎng)分析城市競(jìng)爭(zhēng)力分析規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第二部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第三部分：招商籌劃第四部分：方案深化方案深化（中標(biāo)后）資料收集佛山市城市發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、中心組團(tuán)新城區(qū)規(guī)劃佛山市2002、2003、2004、2005、2006年統(tǒng)計(jì)年鑒旅游局收集旅游及酒店市場(chǎng)資料現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研佛山市各類物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研專業(yè)訪談新城區(qū)建設(shè)指揮部負(fù)責(zé)同志的訪談佛山商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商訪談佛山商業(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)人士訪談廣佛兩地規(guī)劃專業(yè)人士訪談項(xiàng)目調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目區(qū)塊定位第一部分區(qū)位分析開發(fā)條件分析市場(chǎng)研究分析城市競(jìng)爭(zhēng)力分析區(qū)塊定位1.1、廣佛經(jīng)濟(jì)圈分析

廣州市和佛山市地理相連、基礎(chǔ)設(shè)施互通、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、生活相依、文化同源，“血脈相連，唇齒相依”，在改革開放以后，兩地各種交流頻繁，經(jīng)濟(jì)社會(huì)上的聯(lián)系更是密不可分。隨著城市化進(jìn)程的加快，佛山市南海區(qū)東部的黃岐、平洲等地已經(jīng)與廣州的芳村區(qū)和荔灣區(qū)的大坦沙連成一片，城市空間結(jié)構(gòu)已初步形成都市圈的格局。因此自從2002年初起至今，廣東省、廣佛兩地政府之間、學(xué)術(shù)界和社會(huì)其他方面在構(gòu)建廣佛都市圈已達(dá)成初步共識(shí)。小結(jié)：廣州跟佛山兩地區(qū)域在歷史、文化、地理、經(jīng)濟(jì)、政治等層面的融合性源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，具備打造都市圈的基礎(chǔ)及發(fā)展契機(jī)，與此同時(shí)這定格了本項(xiàng)目研究的宏觀大環(huán)境范圍。廣州佛山廣佛都市圈項(xiàng)目1、區(qū)位分析

廣佛都市圈的經(jīng)濟(jì)份量類別數(shù)值占珠三角的比重占廣東省的比重面積（平方公里）1118126.8%6.2%戶籍人口（萬人）1088.5644.0%13.3%城市人口（萬人）707.5653.5%24.5%國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)5769.5144.3%35.4%工業(yè)總產(chǎn)值（億元）9808.3837.9%29.8%社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）2217.2451.4%35.7%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）1887.3645.0%32.7%城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款（億元）6285.6350.5%39.5%備注：以上列表為2004年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)表；珠三角指包括廣州市、佛山市、東莞市、江門市、深圳市、珠海市、中山市和惠州市的市區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣，肇慶市的市區(qū)、高要市、四會(huì)市在內(nèi)。點(diǎn)評(píng)：珠江三角洲地帶作為廣東經(jīng)濟(jì)的核心區(qū)域，而廣佛都市圈的經(jīng)濟(jì)份額在珠三角乃至整個(gè)廣東省都占據(jù)相當(dāng)重要的比重，這充分顯示了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的龍頭地位；本項(xiàng)目具備宏觀區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)支持，保證了項(xiàng)目的長(zhǎng)足發(fā)展。廣佛都市圈發(fā)展方向及戰(zhàn)略規(guī)劃廣州：中心城市跨國(guó)企業(yè)總部經(jīng)濟(jì)佛山：副中心城市本土企業(yè)第二產(chǎn)業(yè)廣東的核心都市圈；開放的、多元的突出嶺南風(fēng)格的文化型都市圈；以香港為中心的珠三角都市圈中的樞紐型都市圈；以廣州為中心、佛山為副中心的雙城式都市圈廣佛都市圈的發(fā)展方向城市規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施廣佛地鐵”及珠二環(huán)連接廣州、佛山兩地運(yùn)行機(jī)制和產(chǎn)業(yè)發(fā)展廣州第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，而佛山制造業(yè)優(yōu)勢(shì)技術(shù)開發(fā)和文化合作發(fā)揮廣州綜合科技實(shí)力雄厚優(yōu)勢(shì)，打造完善高效的廣佛區(qū)域創(chuàng)新體系三大整合發(fā)展戰(zhàn)略廣佛兩地的未來發(fā)展方向及定位都對(duì)項(xiàng)目有利好支持，與此同時(shí)，區(qū)域三大整合的發(fā)展戰(zhàn)略更為項(xiàng)目的長(zhǎng)足發(fā)展提供更為廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。1.2、區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析

1.3、大佛山城市發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目所在區(qū)域廣州佛山“5+2”城市發(fā)展公式：

2=建成2個(gè)100萬人口以上的城區(qū)中心組團(tuán)、大良－容桂－倫教組團(tuán)；

5=培育5個(gè)30萬～50萬人口規(guī)模的城區(qū)獅山－小塘組團(tuán)，西南組團(tuán)，西江組團(tuán)；黃岐－鹽步－大瀝－松崗組團(tuán)；龍江－九江－沙頭組團(tuán)；城市性質(zhì)與城市定位：城市性質(zhì)：全國(guó)重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地，區(qū)域性專業(yè)物流中心之一，國(guó)家歷史文化名城。城市定位：珠三角核心區(qū)——珠江三角洲廣佛經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，全國(guó)重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地，向粵西沿海和西江流域輻射和拓展的重要樞紐，區(qū)域組合型專業(yè)化市場(chǎng)及物流基要之一，具嶺南風(fēng)貌物色的國(guó)家歷史文化名城。大佛山城市路網(wǎng)建設(shè)“二縱二橫兩環(huán)”的高速公路二縱廣州環(huán)城高速公路西環(huán)段與廣珠西線高速公路、廣佛及佛開高速公路；二橫廣三及廣肇高速公路、廣明高速公路兩環(huán)為珠二環(huán)高速公路佛山段、珠外環(huán)高速公路佛山段快速干線系統(tǒng)“五縱九橫三國(guó)道”的快速干線系統(tǒng)城際軌道交通廣佛地鐵大佛山“井型框架、環(huán)狀銜接”的城市交通路網(wǎng)規(guī)劃，一方面迎合了佛山組團(tuán)式城市發(fā)展規(guī)劃的布局特征；另一方面則充分考慮了佛山與廣州等珠三角城市間的地緣區(qū)位特點(diǎn)，以城市交通路網(wǎng)為紐帶加強(qiáng)區(qū)域間的緊密聯(lián)系，從而鞏固了佛山與廣州合作的基礎(chǔ)；切入項(xiàng)目而言，大城市的交通路網(wǎng)紐帶能使項(xiàng)目擴(kuò)大市場(chǎng)輻射面。

項(xiàng)目佛山廣州1.4、中心組團(tuán)新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)中心組團(tuán)總面積為504.17平方公里，規(guī)劃人口為230-250萬人。中心組團(tuán)是佛山市的主城區(qū)，是全市商業(yè)服務(wù)中心、行政中心、文化中心、體育中心，是教育與高新產(chǎn)業(yè)基地之一，是區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)與物流中心。中心組團(tuán)新城區(qū)是中心組團(tuán)的核心部分，由北部同濟(jì)路、南部三樂路、東部華陽路、西部佛山大道四條城市干道圍合而成，總規(guī)劃用地面積約43.3平方公里。中心組團(tuán)新城區(qū)的功能定位為佛山市商貿(mào)金融、文化體育、休閑娛樂和信息服務(wù)中心。通過建設(shè)一河兩岸的新城區(qū)，展示現(xiàn)代化大城市的嶄新形象。1.4、中心組團(tuán)新城區(qū)規(guī)劃建設(shè)中心組團(tuán)近期建設(shè)策略：以南部新城市中心的建設(shè)為龍頭，打造佛山行政文化、現(xiàn)代服務(wù)、金融信息中心，大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)和商貿(mào)物流業(yè)。中心組團(tuán)居住片區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃：新增居住用地向東、向南發(fā)展，分布于新城區(qū)、桂城千燈湖地區(qū)、高新區(qū)、北滘和陳村；新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)借2006年省運(yùn)會(huì)的契機(jī)，目前已完成嶺南大道及東平大橋、啟動(dòng)區(qū)路網(wǎng)工程、世紀(jì)蓮體育中心、新聞中心、佛山公園、濱河公園等項(xiàng)目的建設(shè)。

1.5、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中分布在中心組團(tuán)和大良容桂組團(tuán)；批發(fā)市場(chǎng)集中分布在各專業(yè)鎮(zhèn)區(qū)；會(huì)展物業(yè)集中分布在各專業(yè)鎮(zhèn)區(qū)。商業(yè)設(shè)施現(xiàn)狀分布情況商業(yè)設(shè)施需求總量預(yù)測(cè)預(yù)計(jì)到2010年，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積新增100萬平方米；預(yù)計(jì)到2020年，商業(yè)營(yíng)業(yè)面積將再新增150萬平方米；城市商業(yè)中心規(guī)劃立足佛山，面向本地區(qū)，在城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系中處于主導(dǎo)地位；提供購物、休閑、娛樂、餐飲等多種消費(fèi)服務(wù)和必要的商務(wù)服務(wù)，成為創(chuàng)新消費(fèi)文化和服務(wù)方式、促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的主要拉動(dòng)力量；成為特色消費(fèi)市場(chǎng)和輻射周邊地區(qū)的資源中心；成為城市形象的精華或區(qū)域性標(biāo)志、城市繁榮和城市文化的窗口；

中心組團(tuán)主商業(yè)中心的地位項(xiàng)目在中心組團(tuán)所處區(qū)位，及在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中的地位，為項(xiàng)目發(fā)展成為中心組團(tuán)主商業(yè)中心創(chuàng)造了良好的條件。廣州與佛山共同構(gòu)筑的廣佛都市經(jīng)濟(jì)圈，經(jīng)濟(jì)份額比重中在珠三角乃至整個(gè)廣東大環(huán)境中均占據(jù)重要的地位，項(xiàng)目所在的大環(huán)境區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)，佛山作為廣佛都市圈的副中心城市，項(xiàng)目的長(zhǎng)足發(fā)展具備堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支持；佛山區(qū)域建設(shè)，5+2城市組團(tuán)的發(fā)展規(guī)劃預(yù)示區(qū)域城市發(fā)展在戰(zhàn)略層面上得到落實(shí)；與此同時(shí)，結(jié)合城市交通路網(wǎng)建設(shè)的不斷深化，廣佛地鐵的規(guī)劃建設(shè),強(qiáng)有力地拓寬項(xiàng)目的市場(chǎng)輻射面;大佛山社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速的發(fā)展,為項(xiàng)目的發(fā)展奠定了宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境;中心組團(tuán)新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè),城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，中心組團(tuán)主商業(yè)中心的地位和作用，為項(xiàng)目發(fā)展提供了良好的商業(yè)環(huán)境。1.6、區(qū)位分析小結(jié)2.1、地塊條件

2、開發(fā)條件分析

地塊地形呈規(guī)則的矩形狀，地勢(shì)平坦，目前已基本完成三通平；地塊東面為已建成的世紀(jì)蓮體育中心及佛山公園，北面為東平河及濱河公園，具有較高的景觀價(jià)值；地塊內(nèi)有水系貫穿及與佛山公園水系相連，橫穿道有地下通道相連；地塊西南角方面為待拆遷的村落，景觀及開發(fā)進(jìn)度受到一定的影響。2.2、周邊配套分析地塊東面為已建成的世紀(jì)蓮體育中心及佛山公園，東面嶺南大道東側(cè)為已建成的新聞中心；地塊北面為已初步建成的濱河公園。2.3、規(guī)劃要求分析地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，兼容文化娛樂的用地功能；地塊規(guī)劃中南面設(shè)置約500米長(zhǎng)的商業(yè)步行街；按原控規(guī)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)，用地面積約為31萬平方米，總建筑面積約為98萬平方米，平均建筑密度為45%；如地塊按平均4層裙樓面積規(guī)劃，裙樓商業(yè)面積將達(dá)到55萬平方米。2.4、交通條件分析區(qū)外交通條件分析佛山一環(huán)的建成，加強(qiáng)了中心組團(tuán)與其他組團(tuán)的聯(lián)系，及廣佛交通的對(duì)接，大大拓展了項(xiàng)目的輻射范圍；廣州新客運(yùn)站的建設(shè)，新廣州站是未來珠三角城際快速軌道交通網(wǎng)絡(luò)的核心廣佛地鐵的規(guī)劃建設(shè)，加強(qiáng)了廣佛都市圈的聯(lián)系；軌道交通建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃：建設(shè)軌道交通1號(hào)線南段魁奇路～路洲、2號(hào)線首期段石灣～廣州新客站和3號(hào)線首期段新佛山～新聞中心2.4、交通條件分析區(qū)內(nèi)交通條件分析借第十二屆省運(yùn)會(huì)契機(jī)，目前啟動(dòng)區(qū)已完成近18公里的道路建設(shè)；目前已建好四個(gè)出入口，分別是嶺南大道出口、新城一路、荷岳路、林樂路出口；啟動(dòng)區(qū)道路規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，地塊人行道設(shè)下穿通道；政府在近期建設(shè)規(guī)劃中將新建新體育場(chǎng)公共交通樞紐2.5、周邊人口分析新城區(qū)居住人口分析目前新城區(qū)北片人口規(guī)模約為17萬人,南片為樂從鎮(zhèn)的幾個(gè)村莊的少量人口;新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)規(guī)劃居住用地為68公頃,居住人口約為4萬人;南片規(guī)劃居住用地為761公頃，規(guī)劃建筑面積約為1300萬平方米，居住人口約為37萬；北片區(qū)根據(jù)居住用地的人口容量確定規(guī)劃人口規(guī)模為39萬人2.6、開發(fā)條件分析小結(jié)地塊具有良好的開發(fā)條件及優(yōu)勢(shì)景觀資源，地塊區(qū)位價(jià)值較高；地塊周邊建設(shè)有大型的文化體育配套設(shè)施，具有唯一性的資源,應(yīng)考慮將其轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)價(jià)值;地塊總面積約為31萬平方米，總建筑面積將達(dá)98萬平方米，規(guī)模較大項(xiàng)目具有良好的內(nèi)外交通條件；項(xiàng)目近期居住人口較少,規(guī)劃中有30多萬的居住人口,但規(guī)劃實(shí)施時(shí)間較長(zhǎng)，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)影響較大。3.1、物業(yè)市場(chǎng)分析

3、市場(chǎng)研究分析

大型商業(yè)物業(yè)分析——佛山目前大型商業(yè)物業(yè)概況：佛山禪城、順德、南海大型購物中心狀況一覽表項(xiàng)目名稱體量業(yè)態(tài)分布/功能配備經(jīng)營(yíng)狀況東方廣場(chǎng)占地面積25萬M2，總建筑面積80萬M2商業(yè)面積超過23萬M2百貨商城、量販超市、飲食、步行街、專賣店、美食街、電影城、康體中心、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)較好、中高檔輻射整個(gè)“大佛山”順聯(lián)廣場(chǎng)占地面積5萬M2總建筑面積12萬M2現(xiàn)建成面積7萬多M21000多個(gè)停車位影城、娛樂場(chǎng)、休閑桑拿中心，個(gè)人護(hù)理店、休閑名店城；飲食、超市、電器、珠寶、名牌鞋城、至尚運(yùn)動(dòng)城、卡通天地和家居生活館、家電數(shù)碼港等良好、中高檔輻射順德陳村順聯(lián)國(guó)際購物中心占地面積12000M2總建筑面積45000M21-5層經(jīng)營(yíng)面積達(dá)29000M2停車位多達(dá)500多個(gè)高檔服飾、化妝品、珠寶、鐘表、滋補(bǔ)品、煙酒精品，鞋類、皮具、運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品、家居良好、高檔輻射佛山中心城區(qū)天佑城占地5萬多M2建筑面積8萬多M2天幕步行街長(zhǎng)350米，寬7-15米停放1300多輛轎車及3000輛摩托車的停車場(chǎng)百貨、超市、家電連鎖賣場(chǎng)、美食廣場(chǎng)、日韓料理、快餐連鎖店、咖啡廊、電腦城、購書中心、數(shù)碼電影城、兒童歡樂谷、游戲機(jī)中心、健身中心、室內(nèi)溜冰場(chǎng)、康體娛樂配套較好、中高檔輻射整個(gè)順德區(qū)百花廣場(chǎng)商場(chǎng)部分為1-6層、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)2萬平方米購物商場(chǎng)、甲級(jí)寫字樓、公寓、美食娛樂城；百花廣場(chǎng)首至七層是大型的購物商場(chǎng)、美食娛樂城、住客會(huì)所。百花廣場(chǎng)八至二十八樓是商業(yè)辦公樓較好、中高檔、輻射佛山中心城區(qū)巴黎春天商業(yè)步行街建筑占地面積約2萬M2總體建筑面積達(dá)6萬M2主體建筑共有4層約200米長(zhǎng)的休閑步行街飲食、運(yùn)動(dòng)、金飾、電器、時(shí)裝、美容、皮具、電訊、百貨、娛樂良好、中檔輻射南海大瀝從佛山購物中心的現(xiàn)狀和發(fā)展可以看出，現(xiàn)有的大商場(chǎng)呈現(xiàn)出了四大方面的趨勢(shì)，即規(guī)?；⑵放苹?、一體化、高檔化。隨著生活水平的不斷提高，生活習(xí)慣、消費(fèi)習(xí)慣都發(fā)生了改變，對(duì)購物環(huán)境、業(yè)態(tài)組合、商業(yè)氣氛、休閑配套等也有了新的要求。消費(fèi)理念趨向于體驗(yàn)式、休閑與購物相結(jié)合的“一站式購物”。消費(fèi)者對(duì)購物場(chǎng)所的挑剔，已摒棄了對(duì)單體賣場(chǎng)的推崇，越來越有“逛街”的意識(shí)——休閑、購物、餐飲、娛樂……無所不求。致力于打造名牌、時(shí)尚、文化廣場(chǎng)應(yīng)該是佛山商業(yè)未來的出路，打造集購物、娛樂、休閑為一體的“一站式”消費(fèi)是新的發(fā)展方向。目前應(yīng)加大力度改變低端商業(yè)過剩，而中端、高端市場(chǎng)細(xì)分還不夠的局面。開發(fā)一些有佛山特色，針對(duì)性強(qiáng)的商業(yè)物業(yè)，加大餐飲、娛樂、文化休閑的元素，首先要留住佛山本地消費(fèi)群，充分挖掘強(qiáng)大的潛在商業(yè)消費(fèi)力，再加以輻射吸引佛山周邊消費(fèi)人群；

商業(yè)物業(yè)分析小結(jié)商業(yè)街物業(yè)分析商業(yè)街是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的窗口，更是當(dāng)?shù)厣鐣?huì)生活，特別是其文化特色、個(gè)性風(fēng)貌的典型表現(xiàn)。

佛山商業(yè)步行街對(duì)比情況名稱業(yè)態(tài)長(zhǎng)度優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)祖廟商業(yè)街服飾占70%，另有15%的餐飲和15%的其他業(yè)態(tài)（飾品、手工藝品、圖書等）1．2公里長(zhǎng)期積累的商業(yè)氛圍，人氣旺雙重身份：既是一條商業(yè)大街也是一條城市交通主干道，車位的嚴(yán)重稀缺，交通擁塞，長(zhǎng)度過長(zhǎng)，高度過高華蓋路步行街以服裝點(diǎn)為主占70%、特色小食約800米歐陸風(fēng)情、文化氛圍濃厚人氣不足，消費(fèi)力不夠商業(yè)街物業(yè)分析小結(jié)很多因素和條件制約著佛山商業(yè)步行街的發(fā)展，可以說目前還沒有形成真正意義上的商業(yè)街，隨著城市規(guī)劃的推進(jìn)和中心組團(tuán)商業(yè)的升級(jí)，急需一條國(guó)際性、專業(yè)性、高檔次突顯的商業(yè)街，重新定位佛山城市形象，而功能的配置也應(yīng)加重娛樂、觀光的成分，讓觀光娛樂成為亮點(diǎn)吸引消費(fèi)者或游客，帶動(dòng)其它商業(yè)的發(fā)展。

住宅物業(yè)分析住宅均價(jià)連年攀升樓價(jià)的上漲是受多方面綜合因素影響的結(jié)果佛山大城市格局的出現(xiàn)，城市的價(jià)值支撐了樓價(jià)的上升。廣深等一線城市的樓價(jià)迅速上升，對(duì)佛山樓價(jià)有很大的帶動(dòng)作用。外來品牌開發(fā)商的登場(chǎng)和外來資本的涌入，眾多高端洋房和別墅產(chǎn)品的銷售“圈地運(yùn)動(dòng)”后的不斷開發(fā)和利用土地，地價(jià)上升的拉動(dòng)作用還有本土經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，市場(chǎng)需求旺盛等近五年商品住宅價(jià)格情況：品牌開發(fā)企業(yè)紛紛搶攤：萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金地地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、合生創(chuàng)展地產(chǎn)、珠江地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、力訊地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、新加坡凱德置地等國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)巨頭，品牌開發(fā)商均一致看好大佛山房地產(chǎn)開發(fā)的前景。隨著各大開發(fā)商在的佛山圈地，將進(jìn)一步推動(dòng)需求，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。地價(jià)屢創(chuàng)新高：06年萬科地產(chǎn)拍得的桂城A7地塊地價(jià)已達(dá)到355萬元/畝，新加坡凱德置地拍得的禪城06D地塊地價(jià)已達(dá)到325萬元/畝，樓面地價(jià)已超過2000元/平方米。項(xiàng)目所在的新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)于06年12月28日拍賣項(xiàng)目西面臨江的27萬平方米的居住用地，這是佛山新城區(qū)南片首塊江景地塊，預(yù)計(jì)又將刷新佛山地價(jià)記錄。佛山是一個(gè)制造業(yè)的城市，其經(jīng)濟(jì)主要依托于本土的產(chǎn)業(yè)，如陶瓷、紡織、鋁材等，它們一般都在自己的工廠附近自建整棟的辦公樓，地域比較分散。這些只做產(chǎn)品，少做外貿(mào)市場(chǎng)格局注定了它在寫字樓方面的要求不會(huì)像深圳、廣州那樣對(duì)地段等多方面有很高的要求。加上一些外地進(jìn)駐的企業(yè)，由于佛山毗鄰廣州，在佛山的投入并不大，在節(jié)省成本的情況下，多數(shù)的公司把辦事處設(shè)在專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)或是小區(qū)樓；另外，普遍有這樣的心態(tài)：有檔次更高的，就租下來；如果沒有找到準(zhǔn)寫字樓，租個(gè)門面或臨街商品房也可以。寫字樓物業(yè)分析可以看出本土企業(yè)的品牌形象意識(shí)普遍還不夠強(qiáng)，許多公司選擇租住住宅或群樓的二樓來做辦公樓。其次，佛山五區(qū)2002年底才合并，現(xiàn)在各個(gè)區(qū)的經(jīng)濟(jì)還沒有好的整合，還是在各自的城區(qū)里發(fā)展，中心組團(tuán)的規(guī)劃建設(shè)也剛剛起步，大佛山還沒有一個(gè)具有強(qiáng)大引力和輻射力的商務(wù)中心來承載大量的寫字樓。再次，寫字樓經(jīng)濟(jì)的興起，要靠進(jìn)駐的外地企業(yè)，寫字樓經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)的是一個(gè)城市與外地交流的量和檔次，而佛山目前在這方面的經(jīng)濟(jì)能力還不是很強(qiáng)。相對(duì)于廣州、深圳等大城市而言，佛山的寫字樓發(fā)展速度非常緩慢。但根據(jù)佛山寫字樓發(fā)展的軌跡和地域劃分，還是可以把佛山寫字樓劃分為以百花廣場(chǎng)和季華五路為核心的兩個(gè)發(fā)展圈層。寫字樓物業(yè)分析佛山禪城、桂城主要寫字樓市場(chǎng)調(diào)查一覽表：物業(yè)名稱總供應(yīng)量空置率租（售）價(jià)物管費(fèi)用配套情況物業(yè)檔次百花廣場(chǎng)超過2萬方10%25-28元/方租金已包中央空調(diào)、電梯等高檔東建大廈3.4萬方5.9%25-32元/方；15元/方同上中高檔創(chuàng)業(yè)大廈2.1萬方33.3%40元/方5元/方同上高檔廣發(fā)大廈1.197萬方4.8%25元/方5元/方同上高檔經(jīng)華大廈2.8148萬方13%25元/方；

5元/方同上高檔發(fā)展大廈1.925萬方5%20-25元/方5.6元/方同上高檔經(jīng)委大廈約0.61萬方3%29元/方租金已包同上中檔分析小結(jié)：佛山禪城區(qū)的甲級(jí)寫字樓總體供大于求，市場(chǎng)需求較小，租金、管理費(fèi)較低，寫字樓短時(shí)間內(nèi)在佛山新城區(qū)發(fā)展前景并不樂觀。開發(fā)寫字樓物業(yè)面臨較大的市場(chǎng)壓力。酒店物業(yè)分析

佛山主要高星級(jí)酒店概況表：酒店星級(jí)定位功能周邊環(huán)境佛山賓館五星商務(wù)會(huì)議型酒店標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華客房和行政客房，共489套百花購物廣場(chǎng)、興華商場(chǎng)佳寧娜大酒店四星涉外旅游飯店客房152套、2個(gè)多功能廳，以及商務(wù)中心、會(huì)議廳、商場(chǎng)附近有祖廟路、梁園金城大酒店四星涉外旅游飯店客房186間順德新世界萬怡酒店四星順德唯一國(guó)際星級(jí)酒店377間客房，并設(shè)有獨(dú)立的豪華商務(wù)樓層附近有清暉園、西山古廟南海金都大酒店四星旅游酒店購物中心、可容納600人的國(guó)際會(huì)議中心廣佛高速公路及廣佛公路的交叉點(diǎn)2003年佛山星級(jí)酒店開均開房率為58%，2004年為64%，2005年為64.6%，呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)。高星級(jí)酒店開房明顯高于低星級(jí)酒店。佛山酒店業(yè)主要以民營(yíng)資本為主，但年生產(chǎn)總值超千億元，佛山的酒店業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ浅４蠓鹕降奶沾?、家具、紡織、家電等產(chǎn)業(yè)都已發(fā)展得相當(dāng)成熟，每年不間斷的各種展銷會(huì)、展覽會(huì)、采購會(huì)等等為酒店業(yè)的發(fā)展提供了很好的基礎(chǔ)和條件。借著2010年亞運(yùn)會(huì)將在廣州舉辦的契機(jī)，這也使得佛山等珠三角地區(qū)的二線城市成為外資酒店業(yè)爭(zhēng)奪的熱點(diǎn)。此前香港達(dá)成、佳寧娜（深圳）有限公司以及洲際酒店集團(tuán)等外來酒店巨頭進(jìn)入佛山酒店業(yè)，佛山環(huán)球國(guó)際廣場(chǎng)、保利皇冠五星級(jí)酒店等項(xiàng)目加速推進(jìn)，順德的金茂華美達(dá)廣場(chǎng)大酒店奠基……佛山酒店業(yè)進(jìn)入一個(gè)重新的發(fā)展階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，05年佛山旅游總收入為108.67億元，同比增長(zhǎng)21.3%；全年接待游客2059萬人次，旅游酒店接待過夜游客571.21萬人次，同比增長(zhǎng)4.1%，接待過夜國(guó)際游客76.60萬人次,增長(zhǎng)8.3%,這給佛山酒店業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的空間。酒店業(yè)發(fā)展前景分析酒店業(yè)的發(fā)展尤其是品牌、特色和高星級(jí)的酒店經(jīng)營(yíng)不僅僅是起配套輔助作用，而且創(chuàng)造了良好的商務(wù)環(huán)境，為產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的發(fā)展起到了一定的促進(jìn)作用。佛山的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)活力都名列全國(guó)前列，在建設(shè)大佛山的道路上，佛山最缺的就是一些高端的商業(yè)和酒店業(yè)，一些國(guó)際性的酒店業(yè)巨頭已經(jīng)認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，而且開始窺探甚至大手筆涉足市場(chǎng)，期望通過引入國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的高檔酒店的經(jīng)營(yíng)管理理念和經(jīng)驗(yàn)，使佛山商業(yè)和酒店業(yè)整體上一個(gè)檔次。佛山酒店業(yè)的發(fā)展要以高檔化和綜合化的商務(wù)酒店為方向，在推進(jìn)佛山的旅游業(yè)、會(huì)展業(yè)發(fā)展的同時(shí)，互成配套，進(jìn)一步帶動(dòng)佛山商業(yè)的興旺，這是一個(gè)良性的循環(huán)圈。酒店物業(yè)分析小結(jié)會(huì)展物業(yè)分析佛山部分展館概覽展館面積配置展覽佛山興貿(mào)商貿(mào)城展覽館占地面積22000平方米配有7000平方米的停車場(chǎng)，可設(shè)3m×3m的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位520個(gè)。佛山國(guó)際制衣機(jī)械及面料輔料展覽會(huì)中國(guó)（佛山）國(guó)際工業(yè)自動(dòng)化展覽會(huì)佛山市國(guó)際陶瓷展覽中心建筑面積為30000平方米內(nèi)設(shè)有八個(gè)展館及一個(gè)集飲食、娛樂、服務(wù)、商住于一體的涉外酒店陶瓷博覽會(huì)順德前進(jìn)會(huì)展中心中心樓高四層，每層10000平方米，總建筑面積40000平方米設(shè)有13000多平方米前后廣場(chǎng)“龍”家具精品展、家具材料展、涂料化工展、機(jī)械配件展，已接待過來自80多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商共60多萬人次花卉世界展覽中心建筑面積18000平方米分為境內(nèi)展區(qū)、境外展區(qū)、花與生活展區(qū)、花與文化展區(qū)、花與科技展區(qū)，并配套有：多功能廳、商務(wù)洽談室首屆全國(guó)牡丹花展，佛山旅游推介會(huì)，國(guó)蘭特展，2002廣東國(guó)際花卉、園林技術(shù)及設(shè)備展覽會(huì)。華夏陶瓷博覽城占地近3萬平方，前后共6萬多平方的花園式廣場(chǎng)參展類別涉及建筑陶瓷、藝術(shù)陶瓷、日用陶瓷、陶瓷機(jī)械、陶瓷顏料、技術(shù)與信息等幾乎所有與陶瓷有關(guān)的產(chǎn)品或技術(shù)目前佛山2萬平方以上規(guī)模的展館禪城有4個(gè)，順德、南海各有9個(gè)。但佛山在國(guó)內(nèi)知名的會(huì)展僅限于家電展、陶瓷展、家具展和花卉世界，國(guó)際知名的幾乎沒有。就是說佛山的展覽檔次還不高，名牌展會(huì)還很少，還沒有也很難很快地跟上或達(dá)到一個(gè)國(guó)際的水平。佛山的展館普遍存在規(guī)模偏小、分布分散、單館展位少、重復(fù)建設(shè)等問題，加之“一區(qū)多展”、“一展館展一品”、“一年兩展”導(dǎo)致佛山會(huì)展業(yè)一年下來因展位嚴(yán)重空置而造成的資源浪費(fèi)高達(dá)數(shù)十億元，造成展位嚴(yán)重空置，資源浪費(fèi)。

分析小結(jié)：佛山現(xiàn)有展館數(shù)量雖然不少，但資源嚴(yán)重浪費(fèi)。佛山會(huì)展業(yè)有發(fā)展空間，但需要有序、高質(zhì)量、避免重復(fù)地開發(fā)。雖然有著強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的支撐，然而佛山的會(huì)展業(yè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于北京、上海、廣州等大城市。佛山與廣州距離較近，廣州是一個(gè)會(huì)展服務(wù)業(yè)較發(fā)達(dá)的城市，大型展覽和高規(guī)格的展覽均在廣州，佛山發(fā)展大型會(huì)展的劣勢(shì)明顯，并不適合發(fā)展大型會(huì)展物業(yè)。會(huì)展物業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析：體育中心商圈同屬地鐵沿線商業(yè)，未來發(fā)展存在較大競(jìng)爭(zhēng)威脅祖廟商圈競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)分析：是佛山的傳統(tǒng)核心商圈，輻射范圍廣，其中分流了桂城東的部分客源，加上地鐵日后的開通將為該商圈帶來新的機(jī)遇。東方廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)分析：商業(yè)模式以及規(guī)模是佛山全新的標(biāo)志性商業(yè)旗艦，由于其開業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)且體量過大，短期內(nèi)未能充分體現(xiàn)其大商業(yè)的輻射效應(yīng)。缺乏地鐵規(guī)劃的遠(yuǎn)景支持，其商業(yè)號(hào)召力短期無法體現(xiàn)，不具有直接競(jìng)爭(zhēng)威脅商業(yè)將隨著居住規(guī)模以及地鐵的規(guī)劃而得到升級(jí)，但對(duì)外區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)輻射力有限城南商圈競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)分析：城南商圈以季華路為代表，是佛山城南的商業(yè)商務(wù)中心，商業(yè)分布規(guī)模較為零散，他主要以輻射城南的居民消費(fèi)為主，地鐵的開通將利于該區(qū)域的擴(kuò)容。桂城舊區(qū)商圈競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)分析：該商圈以南海廣場(chǎng)為核心，是相對(duì)桂城東商圈的直接競(jìng)爭(zhēng)商圈，其發(fā)展成熟但規(guī)模有限且其發(fā)展空間有限，從發(fā)展的角度去沃爾瑪?shù)牡菆?chǎng)將起到帶動(dòng)桂城商業(yè)的廣泛效應(yīng)商業(yè)發(fā)展日趨飽和，服務(wù)舊城居民為主，但沃爾瑪將對(duì)桂城東商圈起整體帶動(dòng)作用3.3、消費(fèi)市場(chǎng)研究

地域性消費(fèi)特征明顯假日經(jīng)濟(jì)消費(fèi)特征明顯高端消費(fèi)力外逃特征明顯

諸侯經(jīng)濟(jì)割據(jù)，中心消費(fèi)薄弱，佛山的中心城區(qū)禪城和南海區(qū)連在一起，但卻和順德、高明、三水等區(qū)相距基遠(yuǎn)，這使得佛山中心城區(qū)的消費(fèi)者都在禪城消費(fèi)為主，加之自身產(chǎn)業(yè)特征的制約，很大程度地使佛山的商業(yè)帶著濃厚的假日經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)。因此本項(xiàng)目應(yīng)憑借其良好的交通可達(dá)性的優(yōu)勢(shì)，大力規(guī)劃和發(fā)展成為人們節(jié)假日消費(fèi)的好去處，要符合人們放假的心理特征，加大娛樂、文化休閑的功能，讓人們找到消費(fèi)的樂趣。區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)研究分析

中心組團(tuán)主商業(yè)中心位于市域中心區(qū)域，規(guī)劃近期由祖廟商圈、桂城商圈、東平商圈和季華商業(yè)帶組成，通過廣佛地鐵、一環(huán)快速路有機(jī)連接，遠(yuǎn)期規(guī)劃增加陳村商圈，分別是三核一帶和四核一帶結(jié)構(gòu)的商業(yè)中心區(qū)。中心組團(tuán)主商業(yè)中心應(yīng)與歷史傳統(tǒng)、現(xiàn)代新區(qū)、自然景觀有機(jī)統(tǒng)一，和諧發(fā)展，成為城市商業(yè)形象的代表和城市發(fā)展的窗口，成為廣佛都市圈中有文化底蘊(yùn)、服務(wù)特色和連通優(yōu)勢(shì)的商業(yè)中心，成為輻射港澳及海外的觀光商業(yè)區(qū)，在佛山商業(yè)發(fā)展中，發(fā)揮核心和帶動(dòng)作用。

該商圈以祖廟路、福賢路、升平路、錦華路、松風(fēng)路為主體，結(jié)合歷史文化、民俗工藝、酒店服務(wù)、休閑娛樂和汾江河兩岸自然景觀等優(yōu)勢(shì)資源的綜合開發(fā)，發(fā)展時(shí)尚、休閑、觀光、傳統(tǒng)特色商業(yè)和主題商業(yè)街，加強(qiáng)多元消費(fèi)服務(wù)的組合效應(yīng)；改造街區(qū)商業(yè)環(huán)境、網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)與服務(wù)環(huán)境，調(diào)整業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的帶動(dòng)作用；配套休憩和停車設(shè)施，打造泛珠三角地區(qū)的商業(yè)名街。目前該區(qū)域?yàn)榉鹕降貐^(qū)最成熟的商業(yè)區(qū)，區(qū)域內(nèi)有東方廣場(chǎng)、興華商場(chǎng)、百華廣場(chǎng)等高檔商業(yè)設(shè)施，其輻射的范圍為整個(gè)大佛山地區(qū)，商業(yè)氛圍好。其缺點(diǎn)是地處舊城區(qū)，形象較舊，同時(shí)交通和停車問題較嚴(yán)重。祖廟商圈區(qū)域

東起平一路，西至南海大道，南起南新一路，北至海八路。該商圈以南海廣場(chǎng)、城市廣場(chǎng)和深國(guó)投商業(yè)中心為基礎(chǔ)，實(shí)行空間適度擴(kuò)展和功能積極擴(kuò)展，發(fā)展配套服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，開發(fā)服務(wù)、娛樂、文化消費(fèi)領(lǐng)域；與千燈湖公園周邊建設(shè)相配套，適度設(shè)置便利店、超市和餐飲、娛樂類網(wǎng)點(diǎn)，構(gòu)建環(huán)境優(yōu)美、生活便利的居住區(qū)。該區(qū)域目前經(jīng)營(yíng)較好的為南海廣場(chǎng)及其周邊的商業(yè)，商氛圍較好，主要以桂城及南海的消費(fèi)者為主，而其他的商業(yè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)缺乏特色，較為慘談。隨著桂城區(qū)城市向東和向北發(fā)展，居住人口不斷增加，其商業(yè)環(huán)境將不斷得到改善。但其商業(yè)的輻射范圍主要以桂城及南海周邊的消費(fèi)者為主。桂城商圈區(qū)域

沿季華路兩側(cè)發(fā)展，向東延伸至桂瀾路，向西延伸至南莊。該商業(yè)帶實(shí)施分路段發(fā)展，西段（佛山大道以西）以中國(guó)陶瓷城為主發(fā)展陶瓷交易、展示類網(wǎng)點(diǎn)；中段（汾江路至大福路）結(jié)合季華園、文華公園、亞洲藝術(shù)公園等景觀節(jié)點(diǎn)，發(fā)展購物中心、百貨店、大型綜合超市、大型專業(yè)店等集約型、規(guī)模型商業(yè)設(shè)施，打造現(xiàn)代商業(yè)；東段（文華路以東）依托一環(huán)快速路、東平水道沿岸開發(fā)建設(shè)，整合半月島等旅游資源，優(yōu)先發(fā)展購物中心、特色餐飲、星級(jí)賓館及休閑娛樂網(wǎng)點(diǎn)，適度發(fā)展綜合超市、便利店、生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等社區(qū)商業(yè)設(shè)施，滿足旅游度假人口和本地人口的消費(fèi)需求。配套建設(shè)架空步行天橋、過街隧道等立體化步道系統(tǒng)和停車設(shè)施。目前該區(qū)域城市道路改造已基本完成，已有東建世紀(jì)廣場(chǎng)、順聯(lián)國(guó)際購物中心等商業(yè)設(shè)施，但原商業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)的檔次較為雜亂，難在形成良好的商業(yè)氛圍，目前商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況并不樂觀。季華商業(yè)帶區(qū)域

位于廣州南站周邊區(qū)域。該商圈考慮到廣州南站建成后可能形成的本地人口和流動(dòng)人口的消費(fèi)需求，實(shí)行分步驟發(fā)展，優(yōu)先設(shè)置服務(wù)本地人口的便利店、超市和其他生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，適度發(fā)展社區(qū)型購物中心，實(shí)現(xiàn)“一站式”服務(wù)；面向流動(dòng)人口設(shè)置餐飲、購物與休閑網(wǎng)點(diǎn)。目前該區(qū)域已開業(yè)的主要有順德廣場(chǎng)，其主要的消費(fèi)群為陳村鎮(zhèn)周邊的居民，輻射的范圍較小。在廣州新客運(yùn)站投入使用后，其消費(fèi)群體僅是以本地人口和客運(yùn)站帶來的流動(dòng)人口為主，輻射范圍有限。

陳村區(qū)域在《佛山市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2006-2020）》中，項(xiàng)目所地區(qū)域規(guī)劃為東平河商圈，由魁奇路以南、東平水道兩岸區(qū)域組成，是“一河兩岸”新城區(qū)的新興商業(yè)區(qū)。該商圈依托東平水道實(shí)行功能分區(qū)發(fā)展，水道南片為商務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)區(qū)；水道北片為商業(yè)主導(dǎo)型商業(yè)區(qū)，依托廣佛地鐵實(shí)行與廣州商品市場(chǎng)的互補(bǔ)式發(fā)展，優(yōu)先設(shè)置品牌折扣店、工廠直銷中心、休閑娛樂網(wǎng)點(diǎn)和主題商業(yè)街，設(shè)置滿足居民日常消費(fèi)需求的其他商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。目前東平河商圈正處于起步階段，項(xiàng)目所在的東平河南片規(guī)劃為中心組團(tuán)的商務(wù)中心區(qū)、文化體育中心，城市道路及公建配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，未來周邊將發(fā)展成為大型的高檔居住區(qū)域，具有良好的硬件設(shè)施和發(fā)展前景，有機(jī)會(huì)發(fā)展成為新的城市商業(yè)中心。

東平河區(qū)域3.4、項(xiàng)目商圈研究分析

目前中心組團(tuán)已形成的祖廟商圈、桂城商圈、季華商業(yè)帶中，以祖廟商圈的商業(yè)氛圍最好，其輻射的范圍為整個(gè)大佛山。但其地處舊城區(qū)，形象較舊，同時(shí)交通和停車問題較嚴(yán)重，難以形成高檔的商業(yè)氛圍，吸引和留住高檔的消費(fèi)群體，同時(shí)經(jīng)營(yíng)缺乏特色。

各組團(tuán)商圈中較成熟的為順德大良商圈，其中以華蓋路步行街、清渾路商業(yè)街為主，華蓋路步行街是目前佛山地區(qū)商業(yè)氛圍最好的步行街。但大良商圈主要輻射的范圍以順德大良周邊區(qū)域?yàn)橹?，?jīng)營(yíng)以中檔時(shí)尚消費(fèi)品為主。

現(xiàn)有商圈情況分析本項(xiàng)目區(qū)域在《佛山市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2006-2020）》中，屬規(guī)劃東東平河商圈，但項(xiàng)目所處的中心組團(tuán)的中心區(qū)位，高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及公建配套設(shè)施，將發(fā)展成為未來的城市中心，及城市交通樞紐，將極有可能發(fā)展成為新的城市商業(yè)中心，類似于廣州天河體育中心及天河城商圈。項(xiàng)目具有近100萬平方米的規(guī)模，同時(shí)有體育中心、佛山公園、濱河公園、超五星級(jí)酒店、中心商務(wù)區(qū)等大型配套，極有機(jī)會(huì)營(yíng)造出特色消費(fèi)商業(yè)和高檔商業(yè)，同時(shí)項(xiàng)目規(guī)劃為城市交通樞紐，道路交通條件好，較適合高端消費(fèi)群體自駕車的消費(fèi)習(xí)慣。

綜上分析，本項(xiàng)目輻射的商圈范圍應(yīng)不局限于中心組團(tuán)，而是大佛山的中高端消費(fèi)群體，甚至是珠三角地區(qū)的特色消費(fèi)群體。

項(xiàng)目商圈研究分析案例分析

與本項(xiàng)目發(fā)展較類似的城市中心區(qū)域?yàn)閺V州天河體育中心——珠江新城區(qū)域，區(qū)位均處于城市中心軸線上，在新開發(fā)城區(qū)發(fā)展的中心商務(wù)區(qū)和商業(yè)區(qū)，都有因省運(yùn)會(huì)修建的大型體育配套設(shè)施。

可借鑒經(jīng)驗(yàn)中央商務(wù)區(qū)開發(fā)土地出讓的順序?yàn)樽≌?、辦公、酒店、商業(yè)，有人氣聚集后才能發(fā)展商業(yè)；商務(wù)區(qū)商務(wù)辦公規(guī)模過大，在規(guī)劃實(shí)施時(shí)有較大難度，商業(yè)、辦公和居住的比例必須協(xié)調(diào)；城市交通配套對(duì)區(qū)域的發(fā)展影響較大，設(shè)置城市交通中心樞紐將大大帶動(dòng)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展；人口是支撐商業(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，天河體育中心周邊高密度的居住人口和商務(wù)人流促進(jìn)了商圈的發(fā)展；在新開發(fā)區(qū)域，商業(yè)地塊的招商經(jīng)營(yíng)可考慮采用多次招商、土地多次開發(fā)的做法，先以臨建進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)，營(yíng)造商業(yè)氛圍，解決遠(yuǎn)期規(guī)劃與近期市場(chǎng)需求的矛盾。市場(chǎng)分析小結(jié)大型商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)缺乏特色，須進(jìn)行差異化定位和經(jīng)營(yíng)；特色商業(yè)步行街具有一定的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Γ晦k公物業(yè)市場(chǎng)需求較小，發(fā)展前景不樂觀，應(yīng)減少商務(wù)辦公物業(yè)的規(guī)模；住宅物業(yè)市場(chǎng)需求旺盛，量?jī)r(jià)不斷攀升，具有較大的發(fā)展?jié)摿?；高端酒店物業(yè)存在一定的市場(chǎng)空白點(diǎn)，具有較好的發(fā)展空間；會(huì)展物業(yè)地域性特征明顯，同時(shí)受廣州會(huì)展業(yè)的影響，不適合大發(fā)展；佛山消費(fèi)者具有地域性消費(fèi)、假日消費(fèi)、及高端消費(fèi)力外逃的特征；項(xiàng)目所在的新城區(qū)域與祖廟路、桂城、季華路等區(qū)域比較，具有城市形象好、配套標(biāo)準(zhǔn)高及擁有大型公共設(shè)施和良好發(fā)展前景的優(yōu)勢(shì)，但有區(qū)域成熟程度不高，周邊居住人口少的劣勢(shì)；本項(xiàng)目輻射的商圈范圍應(yīng)不局限于中心組團(tuán)，而是大佛山的中高端消費(fèi)群體，甚至是珠三角地區(qū)的特色消費(fèi)群體。4.1、城市競(jìng)爭(zhēng)力情況

4、城市競(jìng)爭(zhēng)力分析

由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院倪鵬飛博士牽頭、國(guó)內(nèi)近百名專家參與的國(guó)內(nèi)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究權(quán)威報(bào)告《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》中，佛山市近幾年排名如下：年度200220032004競(jìng)爭(zhēng)力排名241511報(bào)告同時(shí)指出佛山的發(fā)展隱憂，如它的基礎(chǔ)設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，列第三十一位，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施成本很高；環(huán)境缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，僅列第四十一位，城市環(huán)境質(zhì)量、環(huán)境舒適度和人工環(huán)境優(yōu)美度欠佳。4.2、國(guó)際企業(yè)及品牌進(jìn)駐情況

佛山是外商投資的高密度地區(qū)之一。在佛山有7000多家外商投資企業(yè)，共投入外資超過165億美元世界500強(qiáng)中的美國(guó)杜邦、泰科，科勒，加拿大北電，德國(guó)西門子、博世、克虜伯、赫司特，法國(guó)阿塞洛、道達(dá)爾，荷蘭殼牌，日本豐田、愛信精機(jī)、松下、東芝、三洋、住友、本田、伊藤忠、雙日、日立、三菱商事、韓國(guó)三星、浦項(xiàng)等29家企業(yè)在佛山市投資了44個(gè)項(xiàng)目。4.2、國(guó)際化現(xiàn)代都市打造

佛山是外商投資的高密度地區(qū)之一。在佛山有7000多家外商投資企業(yè)，共投入外資超過165億美元世界500強(qiáng)中的美國(guó)杜邦、泰科，科勒，加拿大北電，德國(guó)西門子、博世、克虜伯、赫司特，法國(guó)阿塞洛、道達(dá)爾，荷蘭殼牌，日本豐田、愛信精機(jī)、松下、東芝、三洋、住友、本田、伊藤忠、雙日、日立、三菱商事、韓國(guó)三星、浦項(xiàng)等29家企業(yè)在佛山市投資了44個(gè)項(xiàng)目。5.1、項(xiàng)目SWOT分析

5、區(qū)塊定位分析

地處中心組團(tuán)新城區(qū)核心區(qū)位，位于規(guī)劃的商務(wù)中心區(qū)及文化體育中心區(qū)；周邊已建成世紀(jì)蓮體育中心、佛山公園、濱河公園、新聞中心等大型配套設(shè)施；道路規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)較高，規(guī)劃中有地鐵等交通網(wǎng)絡(luò)，將成為未來城市交通樞紐之一；具有良好的城市形象和景觀資源；可整合大量的政府資源；大佛山整合發(fā)展的時(shí)機(jī)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)地處中心組團(tuán)新城區(qū)核心區(qū)位，位于規(guī)劃的商務(wù)中心區(qū)及文化體育中心區(qū)；周邊已建成世紀(jì)蓮體育中心、佛山公園、濱河公園、新聞中心等大型配套設(shè)施；道路規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)較高，規(guī)劃中有地鐵等交通網(wǎng)絡(luò)，將成為未來城市交通樞紐之一；具有良好的城市形象和景觀資源；可整合大量的政府資源；大佛山整合發(fā)展的時(shí)機(jī)。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目所處區(qū)域目前區(qū)域成熟程度不高，缺乏周邊居住人口的消費(fèi)支持；區(qū)域公共交通配套有待完善；區(qū)域的商務(wù)辦公環(huán)境尚未真正形成；地塊西南角有原村落待拆遷，影響景觀及開發(fā)進(jìn)度。項(xiàng)目劣勢(shì)大佛山規(guī)劃、新城區(qū)建設(shè)加速將加快人口的聚集，為項(xiàng)目帶來更多的消費(fèi)人群；佛山一環(huán)通車、廣佛地鐵及佛山近期軌道交通建設(shè)、廣州新客站的建設(shè)將大擴(kuò)展項(xiàng)目輻射范圍，為項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展帶來商機(jī)；本地中高檔消費(fèi)市場(chǎng)及特色消費(fèi)存在需求缺口，存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；新城區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)及啟動(dòng)區(qū)快速開發(fā)的時(shí)機(jī)；項(xiàng)目30萬平方米的占地，近100萬平方米建筑面積的規(guī)模，為項(xiàng)目營(yíng)造一個(gè)新的商業(yè)中心創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目面臨祖廟商圈、季華路商圈、桂城商圈的激烈競(jìng)爭(zhēng)，周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多且定位各具特點(diǎn)，要贏得市場(chǎng)必須突圍而出。

項(xiàng)目威脅結(jié)合以上SWOT的分析，本項(xiàng)目的開發(fā)定位上應(yīng)采取差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，克服劣勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)，轉(zhuǎn)化威脅。具體可采用聚人氣、加動(dòng)力、呈特色、創(chuàng)高端、分階段實(shí)施等措施：聚人氣：利用體育中心、佛山公園、濱河公園來積聚人氣，吸引消費(fèi)，可將佛山公園改建為家庭娛樂公園，將濱河公園建成游樂場(chǎng)。調(diào)整周邊用地規(guī)劃，增加居住用地及加大容積率，增加居住人口。加動(dòng)力：充分整合政府資源，提高區(qū)域形象和完善公共配套；加快行政辦公區(qū)的建設(shè)，將市政府及是要的職能部門搬遷到新城區(qū)；在新城區(qū)打造城市交通中心樞紐，將地鐵換乘中心設(shè)置于此。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略呈特色：建筑風(fēng)格以及裝修能充分體系項(xiàng)目的特色經(jīng)營(yíng)理念，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；迎合本地的需求空缺，實(shí)現(xiàn)特色商業(yè)模式，引入特色的商業(yè)，成為佛山商業(yè)的一大亮點(diǎn)以及商業(yè)旗幟。創(chuàng)高端：針對(duì)佛山地區(qū)的中高端消費(fèi)群體，營(yíng)造良好的休閑、娛樂、購物環(huán)境，打造一個(gè)輻射整個(gè)大佛山的新城商業(yè)中心。分階段實(shí)施：針對(duì)新城區(qū)人口較少，商業(yè)氣氛不足，部分土地采用分階段招商方式實(shí)施，先以臨時(shí)建筑形式進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)，時(shí)機(jī)成熟時(shí)再按永久建筑實(shí)施。如廣州珠江新城的美居中心、汽車城、餐飲街等。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略問題四：如何實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)差異化定位？

下面我們先對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)以及所面臨的市場(chǎng)機(jī)遇威脅（SWOT）進(jìn)行綜合分析，以進(jìn)一步尋找出項(xiàng)目定位的方向所在。項(xiàng)目所處區(qū)域目前成熟程度不高，缺乏周邊居住人口的消費(fèi)支持區(qū)域公共交通配套有待完善區(qū)域的商務(wù)辦公環(huán)境尚未形成位處中心組團(tuán)新城區(qū)核心區(qū)位周邊有體育中心、佛山公園、濱河公園、商務(wù)中心區(qū)等大型配套規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)較高，成為未來交通樞紐之一新城區(qū)建設(shè)加速將為項(xiàng)目帶來更多的人口和機(jī)會(huì)佛山一環(huán)通車、廣佛地鐵及佛山近期軌道交通建設(shè)、廣州新客站的建設(shè)將大擴(kuò)展項(xiàng)目輻射范圍本地消費(fèi)存在需求缺口，應(yīng)充分加以利用項(xiàng)目面臨祖廟商圈、季華路商圈、桂城商圈的競(jìng)爭(zhēng)周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多且定位各具特點(diǎn)，要贏得市場(chǎng)必須突圍而出把握新城區(qū)發(fā)展方向和時(shí)機(jī)，搶占市場(chǎng)先機(jī)差異化定位，強(qiáng)調(diào)特色化經(jīng)營(yíng)優(yōu)化整合社會(huì)資源以及品牌效應(yīng)利用體育中心、佛山公園的人流帶動(dòng)，以積聚人氣建筑風(fēng)格以及裝修能充分體系項(xiàng)目的特色經(jīng)營(yíng)理念，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)目標(biāo)客源要以大佛山區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，引導(dǎo)本地消費(fèi)需求點(diǎn)與政府及社會(huì)各界（同行、專家）聯(lián)動(dòng)，提高區(qū)域形象和完善公共配套迎合本地的需求空缺，實(shí)現(xiàn)特色商業(yè)模式，引入特色的商業(yè)，成為佛山商業(yè)的一大亮點(diǎn)以及商業(yè)旗幟發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)減少劣勢(shì)，避免威脅優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅CBD、CRD概念“佛山之心”概念一站式體驗(yàn)消費(fèi)中心項(xiàng)目地塊整體定位建議：大佛山“城市之心”一站式體驗(yàn)消費(fèi)中心——把握項(xiàng)目的真正核心價(jià)值和發(fā)展機(jī)會(huì)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第二部分功能布局空間形態(tài)風(fēng)格建議配套建議城市交通配置建議結(jié)合項(xiàng)目的SWOT分析，及發(fā)展策略，在項(xiàng)目的開發(fā)定位上應(yīng)站在廣佛都市圈、大佛山規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代化大都市的高度，把握項(xiàng)目的核心價(jià)值和發(fā)展機(jī)會(huì)，打造城市新商業(yè)中心和標(biāo)志物業(yè)。建議項(xiàng)目的開發(fā)定位為：大佛山“城市之心”——大佛山新中心商業(yè)旗艦項(xiàng)目策劃定位概念組成結(jié)構(gòu)超五星酒店、國(guó)際會(huì)議中心、環(huán)水時(shí)尚生活中心、嶺南文化步行街、娛樂休閑MALL、特色餐飲街、酒店式公寓、商務(wù)公寓、文化規(guī)劃展覽館、家庭娛樂公園、濱河游樂場(chǎng)等結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)及開發(fā)定位，項(xiàng)目商業(yè)的目標(biāo)客戶定位為：消費(fèi)者家庭消費(fèi)者、商務(wù)客戶、旅游客戶、年輕一族經(jīng)營(yíng)商跨國(guó)連鎖商家、品牌商家、本地特色商家投資商國(guó)內(nèi)外品牌房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)巨頭目標(biāo)客戶定位結(jié)合項(xiàng)目目前的定位建議，及原有的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（按原控規(guī)容積率要求），對(duì)項(xiàng)目不同功能物業(yè)的規(guī)模定位初步建議如下：超五星酒店及會(huì)議中心：11萬平方米環(huán)水生活時(shí)尚中心：22萬平方米嶺南文化步行街：5萬平方米娛樂休閑：4萬平方米餐飲：5萬平方米酒店式公寓及商務(wù)公寓：51萬平方米功能規(guī)模定位目前廣佛地區(qū)及國(guó)外的一些大型的商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)配比參考如下：項(xiàng)目名稱購物餐飲娛樂城市廣場(chǎng)84％10％6％南海廣場(chǎng)68％16％16％正佳廣場(chǎng)52％18％30％天河城50％20％20％韓國(guó)樂天45％5%40％MALLOFAMERICA46%20%14%結(jié)合項(xiàng)目定位，本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議如下：項(xiàng)目名稱購物餐飲娛樂城市之心50％30％20％其中部分娛樂功能可通過周邊的娛樂公園配套來實(shí)現(xiàn)。商業(yè)業(yè)態(tài)定位在新區(qū)利用環(huán)境優(yōu)越的條件，增加居住用地的比例，同時(shí)提高居住區(qū)容積率，增加居住人口，提高配套的使用率