堅持一個中心抓好四個基本點2012年5月中建·芙蓉和苑運(yùn)營匯報第一部分公司及項目簡介

第二部分芙蓉和苑運(yùn)營匯報

目錄一、中建信和地產(chǎn)情況匯報

二、芙蓉和苑項目情況匯報

第一部分公司及項目簡介

中建信和地產(chǎn)有限公司前身是湖南中建地產(chǎn)有限責(zé)任公司，2003年6月整合中建五局集團(tuán)全部房地產(chǎn)資源而成立的一家專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是中建五局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的唯一運(yùn)營平臺。公司目前總資產(chǎn)近64億元，土地儲備達(dá)657萬平米，具備地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理“雙一級”資質(zhì)。

一、中建信和地產(chǎn)情況匯報一、中建信和地產(chǎn)情況匯報

公司目前共有員工748人，其中地產(chǎn)298人，物業(yè)450人。公司機(jī)關(guān)設(shè)九部一室，即綜合辦公室、設(shè)計部、成本部、招采部、工程部、機(jī)電部、營銷部、物管部、人力資源部及財務(wù)部。下設(shè)長沙分公司、山東公司、物業(yè)公司等二級機(jī)構(gòu)。

一、中建信和地產(chǎn)情況匯報麓山和苑實景圖中建瀛園實景圖芙蓉和苑實景圖一、中建信和地產(chǎn)情況匯報御山和苑效果圖悅海和園效果圖悅海和園實景圖一、中建信和地產(chǎn)情況匯報岳陽中心效果圖衡陽中心效果圖一、中建信和地產(chǎn)情況匯報芙蓉嘉苑效果圖一、中建信和地產(chǎn)情況匯報

二、芙蓉和苑項目情況匯報

第一部分公司及項目簡介

芙蓉和苑項目總用地面積約600畝（其中芙蓉和苑一期約110畝，芙蓉嘉苑約330畝，未開發(fā)用地約180畝），規(guī)劃總建筑面積近百萬平米，位于長沙市天心區(qū)芙蓉南路229號。

二、芙蓉和苑項目情況匯報“三館一中心”、湘府中學(xué)、奧特萊斯購物公園、通程商業(yè)廣場等配套齊全、便利二、芙蓉和苑項目情況匯報三館一中心、省政府友阿奧特萊斯購物公園紅星商圈

芙蓉和苑項目是芙蓉和苑（洋房）、芙蓉嘉苑（小高層）、芙蓉工社（公寓）三個項目的統(tǒng)稱，是我們根據(jù)不同的客戶定位及經(jīng)營目標(biāo)，將一盤變?nèi)P。

芙蓉嘉苑芙蓉工社芙蓉和苑二、芙蓉和苑項目情況匯報一期芙蓉和苑是純洋房項目，總建筑面積約12萬平米，已于2010年11月6日開盤芙蓉和苑實景圖二、芙蓉和苑項目情況匯報芙蓉和苑實景圖二、芙蓉和苑項目情況匯報芙蓉和苑實景圖二、芙蓉和苑項目情況匯報芙蓉和苑實景圖二、芙蓉和苑項目情況匯報

芙蓉嘉苑是小高層住宅，總建筑面積約50萬平米，預(yù)計2012年8月開盤，項目以80-150平米剛需及改善型戶型為主

芙蓉嘉苑效果圖二、芙蓉和苑項目情況匯報

芙蓉嘉苑是小高層住宅，總建筑面積約50萬平米，預(yù)計2012年8月開盤，項目以80-150平米剛需及改善型戶型為主

芙蓉嘉苑實景圖二、芙蓉和苑項目情況匯報

芙蓉工社是小戶型公寓，總建筑面積約10萬平米，項目以30-70平米戶型為主，包括可作為寫字樓的毛坯以及精裝公寓。

芙蓉工社效果圖二、芙蓉和苑項目情況匯報一、一個中心、四個基本點

二、以市場為中心的運(yùn)營體系

三、以市場為中心的操盤體系

四、以市場為中心的營銷策劃

第二部分芙蓉和苑運(yùn)營情況匯報一、一個中心，四個基本點工期以市場為中心品質(zhì)成本回款

芙蓉和苑項目在運(yùn)營管理過程中，始終堅持“一個中心，四個基本點”的總體要求。以市場為中心就是以客戶需求為中心，客戶需要什么樣的產(chǎn)品我們就開發(fā)什么樣的產(chǎn)品。抓好四個基本點就是保進(jìn)度、提品質(zhì)、控成本、促回款，保障整個項目“又好又快”的運(yùn)營。

一、一個中心、四個基本點

二、以市場為中心的運(yùn)營體系

三、以市場為中心的操盤體系

四、以市場為中心的營銷策劃

第二部分芙蓉和苑運(yùn)營情況匯報芙蓉和苑項目運(yùn)營過程中，取得了項目發(fā)展“又好又快”的運(yùn)營管理效果?！昂谩敝饕w現(xiàn)在項目前期的投資決策及收益跟蹤，“快”主要體現(xiàn)在項目實施過程中的進(jìn)度計劃管理。二、以市場為中心的運(yùn)營體系（一）以市場為中心的投資決策和收益跟蹤（二）以市場為中心的進(jìn)度計劃管理又好又快的運(yùn)營效果（1）客戶細(xì)分，一盤變?nèi)P

項目定位堅持以市場為中心，通過一盤變?nèi)P，將客戶群進(jìn)行細(xì)分，滿足不同客戶群體的需求。并合法合理地實現(xiàn)物業(yè)的分區(qū)管理。二、以市場為中心的運(yùn)營體系（一）以市場為中心的投資決策和收益跟蹤1、項目定位芙蓉嘉苑芙蓉工社芙蓉和苑（2）定位準(zhǔn)確，客戶認(rèn)可

定位為高檔純洋房項目，客戶定位為針對改善型需求、置業(yè)能力強(qiáng)和對總價敏感度低的中小企業(yè)主、周邊生意人、國企高層員工、公務(wù)員和省內(nèi)地州市到長沙置業(yè)的富裕人群。從已成交客戶來看，原客群定位準(zhǔn)確。二、以市場為中心的運(yùn)營體系（一）以市場為中心的投資決策和收益跟蹤1、項目定位實景圖客戶選房實景圖項目規(guī)劃設(shè)計利用原有地形優(yōu)勢，依山而建，形成北高南低、東高西低的局面。二、以市場為中心的運(yùn)營體系（一）以市場為中心的投資決策和收益跟蹤2、規(guī)劃設(shè)計芙蓉和苑總圖項目規(guī)劃設(shè)計以一條貫穿東西方向的景觀主軸線，連接南北兩個組團(tuán)，形成整個小區(qū)的公共綠化系統(tǒng)。二、以市場為中心的運(yùn)營體系（一）以市場為中心的投資決策和收益跟蹤2、規(guī)劃設(shè)計實景圖價格策劃是實現(xiàn)項目收益跟蹤的具體手段二、以市場為中心的運(yùn)營體系（一）以市場為中心的投資決策和收益跟蹤3、價格策劃芙蓉和苑采用高開高走的價格策略，第一次開盤即以9800元/平米的當(dāng)時長沙洋房最高價入市，銷售火爆，后續(xù)價格合理漲幅，目前成交價約10100元/平米。整盤定價策略，確?？傌浿祷静蛔儍r格策劃與稅務(wù)籌劃二、以市場為中心的運(yùn)營體系（二）以市場為中心的計劃管理1、芙蓉和苑進(jìn)度計劃管理體系公司層面關(guān)注取得國土證、定位報告、方案設(shè)計、交地、施工許可證、開工、營銷中心開放、取得預(yù)售證、開盤、竣工備案、交房等重大關(guān)鍵節(jié)點。項目公司負(fù)責(zé)計劃節(jié)點分解到各業(yè)務(wù)線條，各員工。公司總部：關(guān)鍵節(jié)點計劃項目公司：一級節(jié)點計劃業(yè)務(wù)部門：二級節(jié)點計劃員工個人：三級節(jié)點計劃逐級分解執(zhí)行管控層級二、以市場為中心的運(yùn)營體系（二）以市場為中心的計劃管理體系2、以開盤為中心的運(yùn)營體系和部門配合芙蓉和苑實現(xiàn)了開盤銷售一年即整體交房的長沙房地產(chǎn)項目開發(fā)新速度。主要得益于有效的進(jìn)度計劃管理，通過報建、設(shè)計、招投標(biāo)及施工等幾大環(huán)節(jié)的高效合作與配合。09年7月購地10年1月初步設(shè)計10年9月23日營銷中心開放11年11月30日竣工備案09年6月定位報告09年8月可研報告10年4月開工10年11月6日開盤11年12月20日入伙二、以市場為中心的運(yùn)營體系（二）以市場為中心的計劃管理體系2、以開盤為中心的運(yùn)營體系和部門配合（1）報建少返工，關(guān)鍵在溝通

提前與規(guī)劃局溝通，充分考慮規(guī)劃局意見，減少返工（2）設(shè)計方案好又快，關(guān)鍵在反饋

專人跟進(jìn)，規(guī)劃局信息及時反饋，方案及時調(diào)整二、以市場為中心的運(yùn)營體系（二）以市場為中心的計劃管理體系2、以開盤為中心的運(yùn)營體系和部門配合（3）招投標(biāo)不影響進(jìn)度，關(guān)鍵在策劃

提前考察，招標(biāo)策劃（4）施工進(jìn)度有保障、關(guān)鍵在協(xié)調(diào)

施工隊伍多，工序無縫對接，溝通協(xié)調(diào)是關(guān)鍵一、一個中心、四個基本點

二、以市場為中心的運(yùn)營體系

三、以市場為中心的操盤體系

四、以市場為中心的營銷策劃

第二部分芙蓉和苑運(yùn)營情況匯報三、以市場為中心的操盤體系1、體驗式營銷，確立市場標(biāo)桿定位

一型三觀（戶型、景觀、外觀、內(nèi)觀）；

兩點一線（營銷中心、樣板房、展示區(qū)）意大利風(fēng)格的外立面展示區(qū)三、以市場為中心的操盤體系1、體驗式營銷，確立市場標(biāo)桿定位

一型三觀（戶型、景觀、外觀、內(nèi)觀）；

兩點一線（營銷中心、樣板房、展示區(qū)）樣板房生活氛圍展示三、以市場為中心的操盤體系2、高開高走，為項目后續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)

價格高開高走，確立項目市場地位，奠定南城市場標(biāo)桿，為芙蓉嘉苑與芙蓉工社的上市奠定了良好的市場基礎(chǔ)。3、施工進(jìn)度快，構(gòu)建市場信心

中國建筑“四位一體”價值鏈的體現(xiàn)三、以市場為中心的操盤體系4、做高項目品質(zhì)，升級園林，應(yīng)對市場萎靡

開創(chuàng)性地在交房后追加投資進(jìn)行園林升級改造，提高項目價值芙蓉和苑實景圖三、以市場為中心的操盤體系5、創(chuàng)新銷售模式，保障現(xiàn)金流

推售商鋪、內(nèi)部團(tuán)購芙蓉佳苑實景圖一、一個中心、四個基本點

二、以市場為中心的運(yùn)營體系

三、以市場為中心的操盤體系

四、以市場為中心的營銷策劃

第二部分芙蓉和苑運(yùn)營情況匯報四、以市場為中心的營銷策劃（一）品牌為先，巧借資源（二）精準(zhǔn)定位，差異化競爭以市場為中心的營銷策劃（三）口碑效應(yīng)，聚集優(yōu)質(zhì)客戶（四）逆市營銷，做好客戶體驗四、以市場為中心的營銷策劃主