工

程

部

配

合

銷

售

管

理

流

程

物業(yè)工程部前期綜合維修工崗位職責

我作為客服中心工程部負責人我只代表我個人的想法,還沒來得及和

我們的客服中心李艷杰經(jīng)理商量就盲目寫了關(guān)于工程部內(nèi)部管理流

程還沒來得及修改希望培訓部領(lǐng)導只做參考,我是來做我們名都工程

部內(nèi)部管理培訓用的；希望貴部能諒解！

一、了解熟悉物業(yè)內(nèi)供配電運行方式和給排水、消防管網(wǎng)的分布。

二、嚴格執(zhí)行供用電設備“安全技術(shù)操作規(guī)程”，穿戴好勞動防護用

品。

三、負責物業(yè)區(qū)內(nèi)電器設備、給排水設施的維修、保養(yǎng)，完成設備

的年度檢修計劃，做好設備臺帳及設施的運行記錄。

四、負責房屋二次裝修的裝修管理

五、上門維修服務人員必須文明禮貌，精神狀態(tài)良好，嚴格執(zhí)行公

司規(guī)定的操作規(guī)程，不得損壞公司的形象和利益。

六、維修中，不得破壞周邊環(huán)境及損壞其他相臨設施，對維修中的

廢棄物必須及時清理，保持環(huán)境整潔，無雜物。

七、完成領(lǐng)導交辦的其它工作。

配合銷售階段綜合維修工工作規(guī)程

1.0月的

規(guī)范小區(qū)維修工作，保障設施設備的正常運行和滿足

業(yè)主維修服務需求。

2.0適用范圍

適用于本小區(qū)物業(yè)管理維修工作。

3.()每日工作時間8小時

8：30—17：30

4.0權(quán)限

直接上級：恒大名都客服中心經(jīng)理、工程部負責人

直接下級：無

5.0維修工工作程序

5.1每日8：30簽到戴好工作牌上崗。

5.2檢查上班值班記錄，明確未完事宜及設施設備運行狀

況，清點工具、鑰匙等，作好物品交接，簽名確認。

5.3接受物管員工作安排，對業(yè)主委托服務5分鐘內(nèi)到現(xiàn)

場，自帶鞋套，文明作業(yè)、文明規(guī)范用語，對業(yè)主的

提問和要求禮貌解答，忌說“不”字，對不屬于自己

權(quán)限內(nèi)解決的問題可幫助業(yè)主尋找解決的途徑。

5.4對小區(qū)的所管設備和樓宇每天不少于兩次巡查，發(fā)現(xiàn)

問題及時匯報處理。

5.5熟悉對業(yè)戶內(nèi)裝修監(jiān)理內(nèi)容及工作要求，能獨立承擔

工程維修部員工培訓管理標準作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范工程維修部員工培訓內(nèi)容及程序，使員工培訓系統(tǒng)化、

科學化，確保員工具備工作所需的知識和技能。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司工程維修組員工的培訓。

3.0職責

3.1工程部負責人負責監(jiān)督及抽查員工培訓的實施情況、考核培

訓效果以及推薦去金碧學院長春分院學習的機會。

3.2工程維修部經(jīng)理負責制定年度員工培訓計劃，并負責具體組

織實施。

4.0程序要點

4.1員工培訓計劃的制定

4.1.1工程維修部經(jīng)理于每年的12月15日前制定出下年度的員

工培訓計劃，或每月15號制定下月培訓計劃并上報公司審

核批準。（具體情況按金碧物業(yè)長春分公司培訓部確定執(zhí)行）

4.1.2員工培訓計劃的內(nèi)容應包括以下各方面：

A、不違反國家的有關(guān)法律、法規(guī)；

B、有明確的培訓內(nèi)容；

C、有考核的標準；

D、有具體的培訓時間；

E、有培訓費用的預算。

4.2新入職員工的培訓

新員工入職后上崗前需進行3天的培訓，并經(jīng)考核合格后方可正

式上崗。

4.2.1第一天上午由工程部負責人負責介紹公司的基本情況，講

解公司的各種制度+（考勤、獎懲、后勤等）；介紹本部的工

作性質(zhì)、基本運作程序，講解各崗位的職責、安全作業(yè)要

求以及著裝規(guī)定、禮貌禮儀、文明用語等。帶領(lǐng)新員工熟

悉小區(qū)的環(huán)境。

4.2.2第一天下午至第3天上午由工程部負責人帶領(lǐng)新員工試

上崗，新員工在工程部負責人的帶領(lǐng)下處理本崗位具有代

表性的事例，從而熟悉本崗位運作程序。

423第三天下午由工程部負責人安排對新員工進行思想方面的

小結(jié)及技能方面的考試。

4.2.4新員工經(jīng)考核合格后方可安排正式上崗，不合格者按辭退

處理。

4.3專業(yè)基礎知識培訓；

4.3.1專業(yè)基礎知識培訓由工程維修部負責人具體負責。

4.3.2專業(yè)基礎知識培訓每個月進行一次，每次不少于120分鐘。

4.3.3培訓內(nèi)容：

A、電工類：

一一進網(wǎng)作業(yè)電工培訓教材；

——電工作業(yè)安全規(guī)程；

一一維修電工技能培訓教材。

B、電梯類：

——電梯結(jié)構(gòu)原理及安裝維修；

——電梯實用技術(shù)。

C、公共設施類：如建筑裝飾工程施工技術(shù)；

D、給排水類：如給排水設備設施使月及維修保養(yǎng)技術(shù)；

E、制冷類：如制冷設備原理及使用、維修技術(shù)；

F、弱電類：如電子技術(shù)基礎；

G、柴油機類：如柴油發(fā)電機使用及維修、保養(yǎng)技術(shù)；

434培訓形式：

A、分工種集中授課；

B、分工種集體討論。

4.3.5考試方式：

A、試卷考試；

B、課堂問答。

4.4專業(yè)技能培訓

4.4.1專業(yè)技能培訓由工程維修部主管具體負責。

442專業(yè)技能培訓每季度進行一次，每次不少于120分鐘。

4.4.3培訓內(nèi)容：

A、電工類：

一一（供配電設備設施操作標準作業(yè)規(guī)程）；

一一（供配電設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程）；

（供配電設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程）;

B、電梯類：

——（電梯運行管理標準作業(yè)規(guī)程）；

——（電梯維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程）；

——（電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程）；

——｛電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程｝。

C、給排水類：

——（給排水設備設施操作標準作業(yè)規(guī)程）；

——（給排水設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程）；

——（給排水設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程）；

——（二次供水管理標準作業(yè)規(guī)程）。

D、公共設施類：如（公共設施安裝/維修標準作業(yè)規(guī)程）;

E、弱電類：如（弱電系統(tǒng)維修標準作業(yè)規(guī)程）；

F、柴油發(fā)電機類：

——（柴油發(fā)電機運行管理標準作業(yè)規(guī)程）；

——（柴油發(fā)電機操作標準作業(yè)規(guī)程）；

——（柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程）。

G、公共類：

——（工具管理標準作業(yè)規(guī)程）；

一一（設備綜合管理標準作業(yè)規(guī)程）；

一一（測量設備管理標準作業(yè)規(guī)程）；

一—（值班管理標準作業(yè)規(guī)程）；

其他相關(guān)規(guī)程。

4.4.4培訓形式：

A、分工種集體授課；

B、分工種集中討論。

4.4.5考試方式為現(xiàn)場實然動手能力評估。

4.5服務培訓

451服務培訓由公司安排授課人員講授。

4.5.2服務培訓每季度進行一次，每次不少于120分鐘。

4.5.3培訓內(nèi)容：

A、文明用語；

B、儀表儀容；

C、禮貌禮節(jié)；

D、服務意識；

E、服務技能；

F、服務要求。

G、《物業(yè)客服中心工程部技工標準作業(yè)規(guī)程》

4.5.4培訓形式為集中授課。

4.5.5考試方式：

A、試卷考試；

B、課堂問答。

4.6物業(yè)管理知識培訓

4.6.1物業(yè)管理知識培訓由公司安排授課人員講授。

462物業(yè)管理知識培訓每季度進行一次，每次不少于120分

鐘。

4.6.3培訓內(nèi)容：

A、物業(yè)管理法律、法規(guī)。其中：（城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定）、

（城市房屋修繕管理規(guī)定）為工程維修部水電維修組、公共設施

維修組單獨培訓內(nèi)容；

B、IS09001—2000質(zhì)量管理體系。

4.6.4培訓形式:

A、公司集中授課；

B、討論。

4.6.5考試方式：

A、試卷考試；

B、課堂問答。

4.7安全培訓

4.7.1安全培訓由工程維修部負責人具體負責。

4.7.2安全培訓每季度進行一次，每次不少于120分鐘。

473培訓內(nèi)容：

A-.操作安全；

B、日常生活安全。

4.7.4培訓形式為集中授課形式。

4.7.5考試方式為課堂問答。

4.8思想及文化方面的培訓

4.8.1思想及文化方面的培訓由工程維修部負責人具體負責。

4.8.2思想及文化方面的培訓每半年進行一次，每次不少于120

分鐘。

4.8.3培訓內(nèi)容：

A、思想品德；

B、行為準則；

C、語言表達能力（重點加強普通話方面的培訓）。

8.4培訓形式：

A、集中授課；

B、討論。

C、考試方式為課堂問答。

4.9特種培訓：對于工程維修部的特殊工種（電梯、值班電工等）

我個人建議應有計劃地選送員工出去培訓或請專業(yè)人士來授

課。

4.10每次培訓后，應由工程維修部主管將培訓時間、培訓內(nèi)容、

評估成績等清晰、完整、規(guī)范地記錄在《員工培訓登記表》內(nèi)。

4.11培訓記錄應妥善保存，各類培訓計劃、《培訓記錄表》保存

期為3年；《員工培訓登記表》、《新員工考核記錄表》保存期

為長期。

5.0記錄

5.1培訓登記表

5.2考核記錄表

6.0相關(guān)支持文件

《機電維修部全部標準作業(yè)規(guī)程》

對于前期裝修監(jiān)理工工作規(guī)程

1.0目的

我個人認為在配合銷售的過程加強裝修管理，杜絕裝修過

程中的違規(guī)現(xiàn)象，確保小區(qū)外觀形象整潔、美觀。

2.0適用范圍

小區(qū)內(nèi)全部物業(yè)

3.0職責

我個人認為在我們金碧物業(yè)長春分公司我作為一名中層負

責人我想做好義務裝修監(jiān)理工作為日后接管奠定良好基礎；

我個人認為在做好配合銷售的同時應該負責每日依據(jù)《裝修

巡檢流程框圖》對小區(qū)裝修房和單元設施進行巡檢，并填寫

《裝修巡檢記錄表》，對施工違章現(xiàn)象及時糾正，對整改問

題及時處理。

4.0工程程序

裝修監(jiān)理工是維修施工和住戶居室裝修施工質(zhì)量控制的直

接責任人。接受土建工程師的領(lǐng)導。依據(jù)《住戶居室裝修方

案》、《維修項目審批表》和物管員的具體安排實施現(xiàn)場監(jiān)理

工作。

4.1、參與房屋交接、清點和負責試水

4.1.1會同相關(guān)部門、業(yè)主按公司編制的房屋交接清單，對房屋

室內(nèi)設施設備逐一向業(yè)主點交。

4.1.2裝修公司進入現(xiàn)場裝修3天前，如果裝修公司要求試水,

組織對廚、衛(wèi)進行關(guān)水48小時試驗，每天兩次（上、下午

各一次），作詳細的觀察記錄。發(fā)現(xiàn)滲漏即時申報維修。無

滲漏即請業(yè)主共同檢查，填寫《廚、衛(wèi)試水結(jié)果報告單》，

裝修監(jiān)理工和業(yè)主簽字，交物管部存檔。

4.2.對居室裝修全過程實話現(xiàn)場監(jiān)理

4.2.1.裝修期間，每天必須一次到裝修現(xiàn)場進行現(xiàn)場監(jiān)理。

422依據(jù)《住戶居室裝修方案》對住戶裝修項目逐一核對，特

別是主體結(jié)構(gòu)、外墻、戶間隔墻及不允許改動的部位有無

破壞或損傷，對建筑外觀的統(tǒng)一性和整體美觀有無影響。

發(fā)現(xiàn)在上述行為或有超越《住戶居室裝修方案》的裝修行

為，必須及時制止并書面向物管部報告，由物管部向住戶

發(fā)出《裝修整改通知書》，按《裝修整改通知書》的內(nèi)容，

監(jiān)督檢查整改情況，作好監(jiān)理記錄交物管部存檔。

423住戶廚、衛(wèi)重新裝修埋設的排污管網(wǎng)、防水層施工，在隱

蔽前必須到現(xiàn)場檢查驗收，對管網(wǎng)的位置、接頭、管件材

料，防水材料，操作程序、施工方法、防水層翻高高度、

立管防滲處理等質(zhì)量情況作詳細記錄，繪制施工簡圖，交

物管部歸入住戶裝修檔案。

4.2.4裝修竣工，裝修監(jiān)理工應對裝修房進行全面的檢查驗收，

簽署驗收意見，歸入住戶裝修檔案。

4.3小區(qū)日常維修服務的現(xiàn)場監(jiān)理

431服務及時：從接到《派工單》之時5分鐘內(nèi)必須到達維修

施工現(xiàn)場。對待業(yè)主必須熱情、有禮貌。維修施工做到文

明施工，不得破壞環(huán)境和影響毗鄰的正常生活。

4.3.2每一單項維修工作竣工必備以下資料：

A、《派工單》

B、現(xiàn)場勘察記錄內(nèi)容：

.存在的問題；

.產(chǎn)生的原因分析；

.處理辦法和措施；

4.3.3維修施工記錄內(nèi)容：

A、開、竣工時間；

B、開工情況；

C、耗用材料；

D、維修質(zhì)量評價；

E、繪制施工簡圖。

4.3.4填寫《維修項目終結(jié)單》并經(jīng)業(yè)主或接受維修服務的部門

簽字后統(tǒng)一歸檔保存。

4.4工程部負責人負責對整改維修工人的安排、調(diào)度、進度、質(zhì)

量檢查，在安排維修任務時必須進行技術(shù)交底，提出具體

的技術(shù)、質(zhì)量和安全要求，并作好記錄備查。

4.5每天二次對指定區(qū)域內(nèi)公共服務設施進行巡查，檢查本區(qū)域

內(nèi)公共服務設施是否完好，是否能安全使用，有無破壞或

損傷。發(fā)現(xiàn)問題必須當天填報《維修項目申報表》報物管

部，即時安排維修。

4.6負責對小區(qū)公共服務設施和業(yè)主室內(nèi)維修項目定期進行質(zhì)量

回訪，維修時間、項目、維修質(zhì)量、回訪時間填寫《工程

維修質(zhì)量回訪單》，并請業(yè)主簽字。

4.7作好當天的維修施工和住戶裝修現(xiàn)場監(jiān)理記錄。每月底將維

修項目、領(lǐng)、耗用材料、維修服務及時率、維修服務質(zhì)量合

格率、維修返修率填寫《維修項目月報表》，報物管部。

裝修巡檢程序圖

5.0記錄

5.1《裝修巡檢記錄表》

5.2《工程維修質(zhì)量回訪單》

5.3《維修項目月報表》

5.4《巡視記錄表》

值班電工交接班制度

一、值班人員應按安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤,

不得私自調(diào)班、頂班。因故不能值班者必須提前向工程部請

假，由工程部安排替班人員。

二、交、接班人員必須做好交接班的準備工作，正點進行交接

班。

三、交、接班人員必須認真查看運行記錄，介紹了解設備運行

情況和方式，設備檢修、變更等情況，清點儀表、工具等。

作好交、接班記錄（并雙方簽字）。

四、在下列情況下不得交接班：

1.事故處理未完，或重大設備啟動、停機時。

2.接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清狀況，未找到頂班人時。

高壓配電運行人員巡視制度

一.高壓配電裝置的巡視應兩人進行，一人監(jiān)護，一人檢查，

二.巡視檢查要以高壓部分及重點設備為主，但也不能放過低壓

部分與一般設備的細微變化。

三.巡視電器設備時，人體與帶電導體間的距離應大于安全距離,

不同電壓下的最小安全距離規(guī)定是：10kv及以下高壓為

0.7m。

四.巡視時不得對設備進行任何操作或工作，且禁止接觸高壓電

器設備的絕緣部分。

五.進入高壓室巡視檢查時，應隨手將門關(guān)好，防止小動物進入

室內(nèi)。

六.配電室巡視檢杳應在規(guī)定時間內(nèi)進行，一般巡視周期如下：

A、每班班中檢查一次；

B、巡視檢查設備時，要集中精力，認真、仔細并及時分析設備

運行是否正常；

C、新設備投入運行時，值班人員要勤巡視。

電梯巡查維護、保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

1.0目的

及時發(fā)現(xiàn)電梯故障，及時處理，保證電梯長期正常運行。

2.0適用范圍

小區(qū)內(nèi)所有電梯。

3.0工作程序

3.1巡視程序

3.1.1維修工每日9:00開始時對小區(qū)內(nèi)所有電梯進行一次巡視，巡

視內(nèi)容詳見《巡視記錄表》；

3.1.2巡視中充分發(fā)揮各器官作用，迅速判斷電梯的運行狀態(tài)；

耳聽：運行中的是否有異聲；

嗅：轎箱、機房、井道有無異味；

手摸：各按紐是否接觸良好：

目測觀察設備有無破損；

體感：運動是否平衡，有無搖晃。

3.1.3發(fā)現(xiàn)問題及時處理并作好巡視記錄。

4.0保養(yǎng)程序

4.1電梯保養(yǎng)每年1次。

4.2保養(yǎng)內(nèi)容:

保養(yǎng)內(nèi)容保養(yǎng)要求

1.電引機地腳螺拴緊固；1?曳引機運行平衡無雜音

2.減速器電機軸承加油。2.減速器、電機軸承油位正常無漏油。

檢查抱閘起、停車制動是否靈活1.制動時，閘緊抱輪；

可靠。2.電引動機起動松閘同步；

1.控制屏上行交流接觸點檢查；1.接觸器觸頭無污垢，凹坑蝕痕，鐵芯磁環(huán)無

2.繼電器動作可靠性檢查；斷裂，吸良好噪音小。

3.保險絲更換；2.繼電器觸頭無塵埃，無燒焦情況；

4.控制曳引機清潔工作。3.安全鈕每月加油一次并應保證靈活可靠；

4.傳動鋼絲繩應無銹。

1.限速器、導線向滑輪加油；1.限速器每旬加油一次；

2.安全鉗每月檢查；2.導向滑輪每月加油一次；

3,曳引鋼絲繩檢查并潤滑。3.安全鉗每月加油一次，并應保證靈活可靠；

4.

1.轎門、廳門、門鎖和門觸頭安1.所有門啟閉輕便靈活開門機構(gòu)動作時無跳動

全可靠性檢查。搖擺；

2.1m門鎖動作靈活關(guān)閉后不能打開；

2.開門機構(gòu)傳動狀況檢查；

3?門轉(zhuǎn)動軸主門鎖每月加油一3.門鎖開關(guān)聯(lián)鎖可靠、有效；

次；4.門傳動軸、鎖軸、門上滑輪每月加油一次；

4.開門機鏈加油。5.開門機鏈輪每月加油一次。

限位開關(guān)，極限關(guān)可靠性檢查。極限開關(guān)接觸良好無損，每月檢查次

操縱箱按鈕開關(guān)靈敏可靠檢查。1.所有召喚按鈕動作正常靈敏、可靠；

2.召喚指示燈顯亮每月檢查三次。

客用電梯發(fā)生應急故障修理排接到用戶故障電話后應立即設法排除，并作好

除。記錄。

給排水、發(fā)電機、通風設備作業(yè)規(guī)程

1.0目的

確保小區(qū)給排水設備處于良好技術(shù)狀態(tài)，保證小區(qū)生活、消

防用水，處于良好運行狀態(tài)，保證小區(qū)居民正常生活，確保各類

風機、排煙風機處于良好的工作狀態(tài)，保證設備在消防狀態(tài)下的

排煙。

確保柴油發(fā)電機處于良好的備用狀態(tài)，在外電停電的情況下能及

時啟動發(fā)電，保證消防、電梯應急需要。

2.0適用范圍

小區(qū)內(nèi)給排水、通風系統(tǒng)、柴油發(fā)電機的運行管理。

3.0職責

3.1設備值班員負責以上各類設備的操作，監(jiān)控運行及按時抄表

記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況的報告，打掃設備層及設備的清潔衛(wèi)生。

3.2設備技術(shù)主管負責設備操作規(guī)程的制定及運行工作的技術(shù)指

導和檢查。

3.3物管部負責向業(yè)主通知停水、停電情況。

4.0運行工作程序

4.1設備運行的時間確定

4.L1.給水設備處于24小時連續(xù)運行狀態(tài)；

4.1.2柴油發(fā)電機組在外電停電5分鐘內(nèi)啟動，在接配電室通知

后立即送電；

4.1.3設備層通風機、視設備層濕度情況開機通風；

4.1.4污水泵處于自動位置、污水上升到一定高度時自動排水。

4.2設備運行

421值班運行人員負責給水設備24個時運行的操作監(jiān)控記錄，

在給水設備啟動時，應注意觀察起動時設備的各項運行參數(shù)

（電流、電壓、管網(wǎng)壓力），傾聽有無異響，運行期間每2

小時記錄一次運行參數(shù)；

422值班人員負責設備層、通風風機的操作監(jiān)控，在多雨潮濕

季節(jié)每日必須開機通風，并作好運行記錄；

4.2.3值班員在外電停電或配電設備出現(xiàn)故障情況下，立即作好

發(fā)電準備工作，接到發(fā)電通知后立即啟動發(fā)電機組送電（操

作程序見操作規(guī)程）并作好運行記錄；

424值班人員的運行操作，應嚴格按操作規(guī)程操作，加強巡視,

注意各類設備的運行參數(shù)的變化情況，發(fā)現(xiàn)異常情況及時向

主管報告。

4.2.5無關(guān)人員未經(jīng)許可不得進入設備層。

5.0記錄

6.0相關(guān)支持文件

6.1（柴油發(fā)電機運行管理標準作業(yè)規(guī)程）；

6.2（柴油發(fā)電機操作標準作業(yè)規(guī)程）；

6.3（柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程）。

柴油發(fā)電機組操作規(guī)程

1.0目的

保證操作的安全性和正確性，避免因操作失誤造成的設備或人為

事故。

2.0適用范圍

小區(qū)內(nèi)給排水設備、發(fā)電機組的操作。

3.0職責

值班員工負責上述各類設備的操作記錄和異常情況報告。

4.0工作程序

4.1柴油發(fā)電機組操作規(guī)程：

檢查機組（機油油位、柴油油位、冷卻水箱水位）一一將怠速運

行開關(guān)放在“怠速”按下“啟動”按鈕（注意：啟動電機運行

15秒而柴發(fā)機未運行時需等待3分鐘后再次啟動，若三次未啟

動成功需檢查故障原因后再次啟動）一一怠速運行5分鐘無異常

情況轉(zhuǎn)入正常運行一一按配電屏上“送電”鈕開始送電一一通知

停止送電時，按配電屏上“斷電按鈕”柴發(fā)機組轉(zhuǎn)入怠速，運行

5分鐘后停機。

注：柴發(fā)機組正常運行參數(shù)：

水溫：70—100℃

油溫：82—107℃

油壓：3.52一4.97kg.cm2

電壓；400v頻率；50Hz

給排水、通風、柴油發(fā)電機組巡視、維護保養(yǎng)、檢修作業(yè)規(guī)程

1.0目的

每日巡視及時發(fā)現(xiàn)設備故障及時排除，確保運行正常，定期維修

保養(yǎng)使設備長期穩(wěn)定運行。

2.0適用范圍

轄區(qū)內(nèi)給排水、柴油發(fā)電機組、通風系統(tǒng)、各類設備的巡視、維

修、保養(yǎng)。

3.0職責

3.1設備維修工負責上述設備的巡視維修保養(yǎng)工作；

3.2設備技術(shù)主管負責檢修計劃的編制、材料計劃的編制、維修

保養(yǎng)工作的技術(shù)指導、檢查監(jiān)督及外委維修工作的聯(lián)絡工作。

4.0巡視程序

4.1運行設備的巡視每天進行一次，由維修工進行；

4.2巡視地點：設備層、電梯房、水泵及控制系統(tǒng)、各污水坑、

潛水泵、柴油發(fā)電機室；

4.3巡視內(nèi)容：檢查各類設備運行是否正常，設備周圍有無雜物,

是否有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，水泵、電機、風機、電梯運行有

無異響、異味。

44巡視時需作好巡視記錄。

5.0維修保養(yǎng)

5.1給排水系統(tǒng)

5.1.1清除泵體周圍雜物，泵體外觀清潔每月一次；

5.1.2清除污水坑中的雜物，每季一次；

5.1.3對泵體加潤滑油，半年一次；

5.1.4按大中修計劃對泵體及電機進行解體大修；

5.1.5設備主管制定維修計劃并對檢查工作提供技術(shù)指導及檢查

監(jiān)督。

5.2柴油發(fā)電機系統(tǒng)

5.2.1設備維修工負責柴油發(fā)電機的維修保養(yǎng)工作；

5.2.2設備維修班按維修計劃進行檢查，同時記錄于設備檔案；

523柴油發(fā)電機保養(yǎng)項目表（見下頁）：

柴油發(fā)電機保養(yǎng)項目表

序

檢查保養(yǎng)項R保養(yǎng)方式及用材料時間

號

1發(fā)電機組外部用抹布清除油污每月

清潔

2啟動電瓶查電瓶電解液，不足加蒸儲水每月

3機油濾清器更換機油濾清器500運行小時

4燃油濾清器更換燃油濾清器500運行小時

5水濾清器更換水濾清器500運行小時

6空氣濾清器拆下清掃500運行小時

7機油更換機油500運行小時

524每一月啟動柴油發(fā)機組一次，每次15分鐘，觀察運行是否

正常。

5.3通風排煙系統(tǒng)

5.3.1對風機軸承定期加油潤滑；

5.3.2檢查風機皮帶是否完好，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)正或更換;

5.3.3排煙閥每季檢查一次，檢查機械機構(gòu)是否能動作。

6.0記錄

二次供水管理工作程序

1.0目的

保證小區(qū)二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢查標準，保障用戶身體健康和

消防用水。

2.0適用范圍

適用于小區(qū)二次供水系統(tǒng)管理。

3.0職責

3.1物管部負責每年定期聯(lián)系專業(yè)水池清洗隊（由市供水公司指

定）來小區(qū)進行中間水池清洗。

3.2設備維修工負責清洗時的配合工作，物管部負責向外發(fā)停水

通知。

4.0工作程序

4.1二次供水由指定的設備運行人員負責管理，管理人員定期進

行體檢，合格后方可上崗。

4.2管理人員負責水池管理，按規(guī)定要求檢查孔加蓋，出水口加

網(wǎng)罩工作。

4.3二次供水清洗，消毒程序。

4.3.1由專業(yè)水池清洗隊清洗水池（外委）；

432.清洗后取水樣送衛(wèi)生防疫站檢測，合格后方能投入使用，

不合格進行重新清洗直至合格。

4.3.3衛(wèi)生防疫站檢測報告單，原件存檔保存。

5.0相關(guān)文件

《長春市二次供水管理辦法》

《水質(zhì)分析報告單》《衛(wèi)生許可證》

供配電設備設施巡視維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

1.0目的

及時處理供配電設備故障，確保設備正常安全運行。

2.0適用范圍

適用于小區(qū)內(nèi)高低壓配電設備，照明系統(tǒng)、設備電控部分的維修保

養(yǎng)工作。

3.0職責

水、電、氣維修工負責電器設備的維修保養(yǎng)。

4.0工作程序

4.1巡視：每日水、電、氣維修工對所管轄內(nèi)的水電氣、照明配電

設施進行一次巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，不能立即處理應采取措施并

上報，必要時停止設備運行。

4.2巡視地點

4.2.1小區(qū)各配電井，檢查空開是否正常，導線有無過熱現(xiàn)象，樓

道照明燈具是否有損壞，如有更換即進行更換；

422設備層水泵、風機、控制柜、電動機、檢查電動機溫升是否

過高，機組有無強烈振動，有無異響，電源電壓是否正常電流是否超

過額定值，是否缺相運行，控制箱、開關(guān)、交流接觸器、滅火罩是否

完好，電容器外殼有無凸凹現(xiàn)象，有無異響或放電火花，各部分接頭

接觸是否良好。

4.3維修保養(yǎng)

4.3.1小區(qū)、車庫及大樓內(nèi)照明系統(tǒng)的維修保養(yǎng);

4.3.2及時更換損壞的照明燈具；

4.3.4定期清掃電井中的電器設備灰塵，測量電源電壓及各回路運

行、電流、觀察開關(guān)導線是否過載運行。

5.0電梯、風機、水泵、控制箱柜、電機維修保養(yǎng)。

5.1及時解決巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，及時更換損壞的零件，如主開

關(guān)，接觸器、熱繼電器、指示燈、轉(zhuǎn)換開關(guān)。

5.2所更換的配件，必須與原設備相匹配，以保證設備的正常安

全運行。

5.3清除電機油垢及外部灰塵，檢查軸承潤滑情況，補換潤滑油,

檢查出線盒引線的連接是否可靠，絕緣處理是否得當，檢查電表

外殼接地是否良好，檢測電動機絕緣電阻。

5.4大修內(nèi)容、電動解體、清除內(nèi)部污垢、檢查繞組的絕緣情況,

槽楔有無松動，匝間有無短路，燒傷痕跡，檢查通風冷卻是否完

好，檢查有無掃膛現(xiàn)象，對外殼補漆檢查軸承，損壞應及時更換,

檢查運行電流是否正常，檢查聯(lián)軸器。

6.0記錄

值班管理標準作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司管理處工程維修部值班工作。

3.0職責

3.1客服中心經(jīng)理負責對值班工作的監(jiān)控。

3.2工程部負責人負責值班工作的具體安排和檢查。

3.3工程部值班人員負責按此規(guī)程進行值班工作。

4.0程序要點

4.1交接班操作

4.1.1交班人員提前20分鐘做好交班準備：

A、檢杳設備并確保運行正常：

B、搞好值班室和設備房衛(wèi)生工作。

4.1.2接班人員提前15分鐘到達值班崗位。

4.1.3接班人員首先認真仔細地檢查各設備的運行情況：

A、發(fā)現(xiàn)異常情況應立即采取有效措施，并通知交班人處理，接

班人協(xié)助；

B、確認無異常情況再回到值班室進行交接班程序。

4.1.4交班人員主動、簡要地向接班人介紹值班和設備運行情況,

重點講明操作注意事項；接班人應認真聆聽，如有疑問可向交班

人提問，直至雙方清楚。

4.1.5接班人查看上班的〈機電運行值班記錄），檢查儀器、工具等

物品是否齊全完好。

4.1.6交接雙方認為無誤后共同在（機電運行交接班記錄）上簽名

確認。

4.1.7交接完畢后所發(fā)生的問題由接班人負責。

4.1.8有下列情況之一不能交接班：

A、上一班運行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、

操作間不清潔；

B、接班人未到崗，交班人不準下班；

C、接班人醉酒或其他情況而未找到接班人；

D、在倒閘操作和事故處理過程中；

E、若交接班過程中發(fā)生故障，應停止交接，由交班人負責處理

事故，接班人協(xié)助。

4.2值班操作要點

4.2.1值班人應提前15分鐘到達值班崗位，按交接班程序進行交

接班。

422堅守崗位，不得串崗。

423按有關(guān)運行管理標準作業(yè)規(guī)程對空調(diào)設備、電梯設備、供

水、供電設備進行巡查、保養(yǎng)、維修.

4.2.4如遇特殊事件，應按突發(fā)事件處理程序進行處理。

4.2.5值班人員因特殊情況需要調(diào)班時，必須事前填寫調(diào)班表，

并經(jīng)工程維修部主管同意并簽字方可調(diào)班。

4.3停送電操作要領(lǐng)

4.3.1正常情況下的倒閘操作：

A、工程維修部主管提前兩天書面通知運行組停、送電范圍（包括

變壓器報停、啟用）；

B、運行組接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作：

一一立即通知供配電專業(yè)人員即到現(xiàn)場，根據(jù)負荷分布情況實地

考察其可行性；

——若不可行應立即匯報情況，并說明原因；

——若可行，則應明確停送、電時間、范圍，填好操作票后，由

主管經(jīng)理審批，同時將停、送電情況書面通知公共事務部。

C、公共事務部接到通知后，提前一天貼出停電通知以告之住戶；

D、倒閘操作前，運行人員要做好相應的準備工作，電梯降至首

層，如有必要可將發(fā)電機操作開關(guān)置于停機位置；

E、在確定時間，在監(jiān)護人的監(jiān)護下，操作人員按操作票進行倒

閘操作：

——停電：先停負荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)；

——送電：先送隔離開關(guān)，后送負荷開關(guān)。

F、倒閘操作完成后，運行人員檢查電梯運行情況，發(fā)電機操作

開關(guān)置于自動位置。

G、做好各項相關(guān)記錄。

4.3.2緊急狀態(tài)下的倒閘操作：

A、發(fā)現(xiàn)配電房有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故

時，運行人員應當立即進行全部或部分負荷停電操作：根據(jù)情況

立即斷開低壓配電柜上電源開關(guān)或斷開高壓柜高壓開關(guān)；

B、停電后立即通知工程維修部主管，主管到現(xiàn)場后立即檢查事

故原因，在查出確定的原因后方可恢復部分或全部供電。對損壞

部分應盡快修復，以恢復正常供電；

C、做好各種記錄，重大事故應立即報告管理處經(jīng)理。

4.4值班房、設備房衛(wèi)生管理制度

4.4.1值班人員負責該班次值班室的衛(wèi)生清潔工作，并保持值班

室衛(wèi)生。

4.4.2專業(yè)值班人員負責各自專業(yè)設備房的衛(wèi)生清潔工作：

A、水電工負責配電房、水泵房衛(wèi)生清潔工作；

B、電梯工負責電梯房衛(wèi)生清潔工作。

4.4.3接班人負責檢查上一班的清潔工作，對不合格衛(wèi)生清潔工

作可要求返工，直至合格。

4.4.4專業(yè)早班值班人員為該專業(yè)設備房安全衛(wèi)生責任人。

4.4.5工程維修部主辦負責本部衛(wèi)生清潔工作的日常檢查和督導。

5.0記錄

《值班記錄表》

6.0相關(guān)支持文件

《機電維修部員工績效考評實施標準作業(yè)規(guī)程》

設備綜合管理標準作業(yè)規(guī)程

1.0目的

從總體上確立物業(yè)管理公司各類設備的管理要求，確保各類設備

管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司管理的各類設備的綜合管理工作。

3.0職責

3.1工程維修部負責所轄小區(qū)的各類設備的日常管理工作。

3.2公司辦公室負責各類設備檔案的管理工作。

4.0程序要點

4.1設備檔案的建立要求

4.1.1工程維修部在接管物業(yè)后一周內(nèi)應將管轄范圍內(nèi)的所有設

備建立臺賬（見附表），并在建檔后的3個工作日內(nèi)將臺賬移交公

司辦公室存檔。

4.1.2工程維修部應在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設

備進行設備標識及設備編號：

A、所有設備應單機單臺或按功能系統(tǒng)進行“設備標識”；

B、“設備標識”用標牌形式予以實施，標牌應有下列內(nèi)容：

設備名稱;

設備編號。

C、設備編號按下列規(guī)則編制

-------------設備流水表（01、02.........）

設備名稱編寫（取漢語拼音字頭）

物業(yè)點編碼

D、標識的制作規(guī)范

——標識材質(zhì)用金屬薄板制作

——設備編號用仿宋字體，涂黑色磁漆

----尺寸長300mmxl50mmx3mm（長X寬X厚）

4.1.4設備臺賬應保持與設備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設備管理

人員應將諸如設備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和

更換零部件及檢修情況及時分別在設備臺賬或設備卡片上予

以登錄。

4.1.5設備臺賬和設備出廠原件（合格證、說明書、保修協(xié)議等）

統(tǒng)一由公司辦公室保存。管理處保存復印件。

4.2設備的日常操作、運行、維修保養(yǎng)管理詳見工程維修部各

類設備操作、運行、維修保養(yǎng)管理標準作業(yè)規(guī)程。

4.3設備的購置管理

4.3.1設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。

4.3.2設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則。

4.3.3設備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。

4.3.4設備更新需在原設備辦理了報廢手續(xù)后進行。

4.3.5新添設備由工程維修部提出服務用途或配套功能以及主要

技術(shù)指標的需求。

4.3.6采購設備應遵循〈采購管理標準作業(yè)規(guī)程）的相關(guān)規(guī)定進行

采購。

4.3.7采購設備到達公司后，由工程維修部進行清點核對，接收

相關(guān)資料，并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的，辦理驗收手

續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。

4.3.8驗收符合要求的采購設備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺賬，建

立卡片等進行日常管理。

4.4設備狀態(tài)標識

4.4.1工程維修部應對設備狀態(tài)進行標識，以防止因設備誤操作

造成人員傷害和設備損壞。

4.4.2設備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴

禁合閘等。

4.4.3常運行中的設備可不予標識。

4.4.4標識的方式方法：

A、設備狀態(tài)用標識牌進行標識，標識牌300mmxl50mmx3mm（長

X寬X厚）的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底

板上；

B、設備狀態(tài)標識牌應在設備狀態(tài)確定后，由設備操作人員及時

懸掛于應予標識設備的顯眼位置；

C、設備狀態(tài)改變，標識應隨之改變。

4.5設備的停用和封存

4.5.1發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設備應予停用或封存：

A、多余設備，含服務提供有再需要的設備；

B、設備功能己不能滿足提供服務需要的設備。

4.5.2停用或封存的設備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其

他形式對其狀態(tài)的損壞。

4.5.3工程維修部應定期（如一個季度）對停用或封存的設備進

行檢查，以保持其適用性。

4.5.4設備主管人員應填寫設備停用或封存的報批單，經(jīng)管理

處主任批準后實施。

4.6設備的報廢

4.6.1無修復價值的設備應予報廢。

4.6.2報廢設備應由機電維修部組織鑒定。參與鑒定的人員應

包括：設備主管人員、運行人員、管理處主任等。

4.6.3設備主管人員應填寫（設備報廢審批表），經(jīng)公司經(jīng)理批準

后實施。

4.6.5報廢設備應及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應懸

掛“報廢”標識。

4.6.6工程維修部應將批準的（設備米廢審批表）報公司財務部

一份。

5.0記錄

5.1《設備臺賬》

5.2《設備卡》

5.3《采購設備驗收表》

5.4《設備停用/封存/報廢/審批表》

5.5《設備定點管理檢查表》

6.0相關(guān)支持文件《機電維修部所有標準作業(yè)規(guī)程》

測量設備管理標準作業(yè)規(guī)程

1.0目的

確保測量設備的能力滿足使用要求。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司對測量設備從配置、較準、使用至

管理各個環(huán)節(jié)的控制。

3.0程序要點：

3.1建立測量設備臺帳，其內(nèi)容包括：出廠編號、公司編號、

名稱、形式或型號、量程參數(shù)、精度等級、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、

使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標識，并隨設備

的變化而持臺帳的可用性和可追溯性。

3.2測量設備逐一進行編號標識，其要求為：采用符號和順

序進行編號、示例如下：

測量尺寸（類型符號）。

符號規(guī)則如表一:

裝置符H移動使用測量設備

號G固定裝置的測量設備

C測量尺寸用的測量設備

類型符D測量電參數(shù)（如：電壓、電流、電阻、電功率）

號Z測量重量用的測量設備

P測量壓力、真空度用測量設備

3.3規(guī)定測量設備的校準周期，測量設備的校準周期根據(jù)其使用

頻率及測量設備精度等確定（如表二）：

測量尺寸的校準周期為二年

測量電參數(shù)的校準周期為二年

測量重量的校準周期為二年

測量壓力的校準周期為一年

裝于設備上,但不能拆卸的測量設隨設備大修時進行校準

備

按國家要求的送技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督部門

3.4按確定或規(guī)定的校準周期將測量設備委托國家授權(quán)的計量監(jiān)

督檢測單位進行校準，并辦理相關(guān)委托手續(xù)。

3.5測量設備的使用

351使用人員應熟悉測量設備的使用、正確、合理，按規(guī)定選

擇和使用測量設備，并確保在校準的有效期內(nèi)使用。

3.5.2使用人員在調(diào)整測量設備時，應防止由于調(diào)整不當而使校

準狀態(tài)失準。

3.5.3當發(fā)現(xiàn)測量設備失準時，應對已測量或計量的結(jié)果進行復

查消除由于失準可能造成的影響。

3.5.4測量設備的保管防靜環(huán)境應適當，不應與工具、刀具、原

材料和零配件混放，防止丟失、碰磕、損壞、失準、銹蝕。

3.6校準委托

3.6.1如公司無校準設備、標準物及專業(yè)人員，即無能力進行校

準，凡需校準的測量設備一律委托國家授權(quán)校準單位進行校準。

3.6.2工程維修部測量設備管理人員在委托校準時'應將送交校

準設備的使用量數(shù)值范圍列入委托中，并請校準單位在校準報告/記

錄中列出所使用校準設備型號、環(huán)境溫度、校準判定依據(jù)的國家標準

代號。

工具管理標準作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范工程維修部工具管理工作，確保工程維修部工具完整及各項

性能完好。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司所屬各管理處工程維修部的工具管理。

3.0職責

3.1工程維修部主管負責檢查工具管理工作的實施情況并負責

工具的申購。

3.2工程維修人員具體負責工具管理。

3.3客服中心物管員負責工具的簿記盤點工作。

4.0程序要點

4.1工程維修部工具年度采購計劃的制定

4.1.1每年的12月15日之前由工程維修部負責人負責制定下一年

度（工程維修部工具年度采購計劃）并上報公司審批。

4.1.2（工程維修部工具年度采購計劃）應包括如下內(nèi)容：

A所需工具的名稱、型號及規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地；

B預計費用；

C購買時間；

D用途。

4.2工程維修部的工具分成兩類：一類是個人使用工具，另一類

是分部門公用工具。個人使用工具由個人領(lǐng)用并負責保管，分部門公

用工具由主管領(lǐng)用負責保管。客服中心物管員對所領(lǐng)用工具記錄在

（工具領(lǐng)用登記表）內(nèi)。

4.3個人使用工具和分部門公用工具（便攜帶的）由主管統(tǒng)一填寫（領(lǐng)

料單），工程不負責批準后，由主管到倉庫領(lǐng)取并負責暫時保管。主

管必須將所領(lǐng)工具簿記在（保管工具登記表）內(nèi)，并由工程部負責人簽

名確認。

4.4個人使用工具管理

4.4.1工程維修部員工正式上崗時，由員工填寫〈領(lǐng)料單）經(jīng)工程維修

部負責人批準后，在物管員處領(lǐng)取一套個人使用工具。工程維修部員

工個人使用工具每年只能補領(lǐng)一次。管理處物管員應對員工所領(lǐng)工具

簿記在（工具領(lǐng)用登記表）內(nèi)。

4.4.2個人使用工具使用注意事項：

A、不準亂打亂撬；

B、用力應適度；

C、測量不同的參數(shù)時注意正確換檔（萬用表）；

D、注意工具的作用條件（如額定電.壓、額定電流或承載能力等）;

E、用后擦拭干凈工具。

4.43工程維修部員工個人使用工具屬公司財產(chǎn)，嚴禁用作私人用

途。

4.4.4工程維修部員工個人使用工具丟失或人為損壞，則應由員工個

人立即補上同規(guī)格同品質(zhì)的工具；如屬正常使用損壞則可以經(jīng)工程維

修部主管批準后在倉管員處以舊換新，物管員應做好登記。

4.4.5員工辭工、被解雇或轉(zhuǎn)崗時應將個人使用工具全部退還給工程

維修部，對于丟失或人為損壞的工具通知財務部扣發(fā)相應的錢款。工

程維修部負責人必須將員工退還的個人使用工具簿記在《組長保管工

具登記表》內(nèi)，并在“備注”一欄內(nèi)注明“退還”字樣。員工退還的

個人使用工具要設專柜保管并作以舊換新用的工具。

4.4.6工程維修部負責人每月18號檢查每個員工的個人使用工具，

對于丟失的或人為損壞的工具將責令其立即補齊。

4.4.7對于換下來的個人使用工具每半年由管理處物管員進行一次

盤點并登記在《報廢工具登記表》內(nèi)客服中心經(jīng)理批準后上報公司審

批。審批后,由客服中心經(jīng)理負責處理.

4.5專業(yè)組公用工具管理

4.5.1各專業(yè)組員工借用公用工具或各分部門之間借用公用工具都

應在主辦處借用；工程維修部以外的部門借用公用工具須經(jīng)工程維修

部負責人批準后方可借用。負責人必須將借用工具登記在《工具借用

登記表》上。

4.5.2專業(yè)組公用工具使用注意事項：

A、便攜式（小件的）公用工具使用注意事項按4.4.2條款執(zhí)行；

B、大型公用工具使用除應遵循便攜式（小件的）公用工具使用注

意事項外還應每個月進行一次保養(yǎng)：

對各轉(zhuǎn)動部位加注潤滑油；

調(diào)整皮帶，對于磨損嚴重的皮帶應更換；

-檢查、調(diào)整碳刷，如碳刷磨損超過新裝時的1/2則應更換;

一一檢查啟動電容，如變形、膨脹或開裂則應更換；

——檢查或整修接線頭；

——調(diào)整機械間隙至合理位置；

——清潔外表，必要時涂上防銹油；

——擰緊所有緊固螺栓。

4.5.3專業(yè)組公用工具屬公司財產(chǎn)，嚴禁用作私人用途。

4.5.4專業(yè)組公用工具如丟失或人為損壞，則應由借用人負責照價賠

償。專業(yè)公用工具如屬正常使用損壞，對于小型的（100元以下）經(jīng)工

程維修部主管確認，客服中心工程部經(jīng)理批準后可以以舊換新。對于

100元以上的公用工具須先由工程部主管填寫（報廢工具登記表）客服

中心經(jīng)理或工程部經(jīng)理批準后上報公司審批。

4.5.5專業(yè)組工程部經(jīng)理工程部主管工作調(diào)遷、辭工或被解雇時，由

客服中心經(jīng)理或工程部經(jīng)理會同物管員一起對主管所管公用工具進

行盤點，發(fā)現(xiàn)缺少或人為損壞的則應追究主管的責任。

4.5.6工程維修部主管每月20號對部門的公用工具進行檢查，對于

缺少的或人為損壞的，將責令員工負責盡快補齊。

4.5.7對于換下來的公用工具每半年由管理處物管員進行一次盤點

并登記在（報廢工具登記表）內(nèi)，經(jīng)客服中心經(jīng)理或工程部經(jīng)理批準后

上報公司審批。審批后由客服中心工程部負責報廢處理。

4.5.8對于專業(yè)組公用工具中的計量器具或安全用具應定期送檢，檢

驗后合格的方可使用，否則應重新申購。

4.6工程維修部通訊用對講機管理按〈警用器械管理標準作業(yè)規(guī)

程〉相關(guān)條款執(zhí)行。

4.7管理處物管員每月30號應將所保管的工具進行一次盤點并簿

記在（倉管員保管工具登記表）上，對于需要補充的工具應建議工程維

修部經(jīng)理盡快申購C

4.8工程維修部經(jīng)理每月5號之前根據(jù)物管員的建議及v工程維

修部工具年度采購計劃表）填寫工具申購單并上報公司。對于計劃中

未列出的工具，工程維修部經(jīng)理應盡快補充至計劃中并上報公司審

批。

5.0記錄

5.1（工具保管登記表）

5.2（工具領(lǐng)用登記表）

5.3（工具借用登記表）

5.4（報廢工具登記表）

5.5（工程維修部工具年度采購計劃表）

6.0相關(guān)支持文件

電梯運行管理標準作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范電梯運行管理工作，確保電梯良好運行。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯的運行管理.

3.0職責

3.1客服中心工程部經(jīng)理負責檢查電梯運行管理工作的實施情

況。

3.2工程維修部主管負責電梯運行管理工作的組織實施。

3.3電梯管理員具體負責電梯的運行管理。

4.0程序要點

4.1巡視監(jiān)控

4.1.1電梯管理員每天應對小區(qū)內(nèi)所有電梯的主要部位至少巡視

一次。

4.1.2巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：

A、曳引電機有無異常噪音或氣味，是否溫度過高（燙手），曳引

電機軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動；

B、減速箱是否需要加注潤滑油，油色、油位是否正常，聯(lián)軸

器是否牢固可靠，螺栓有無松動；

C、指示儀表、指示燈是否正確，各繼電器、接觸動作是否正

常，有無異常聲響；

D、變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無過熱現(xiàn)象；

E、制動器動作是否正常，制動線圈是否過熱，制動輪上是否

有油污；

F、曳引輪、曳引繩、限速器、機械選層器、測速機等運行是否

正常，有無異常聲響；

G、通訊設施是否靈敏暢通，指示牌、標示牌是否完好，盤車

手輪、開閘板手等救援工具是否已放置在指定位置；

H、轎廂照明是否正常，廳外轎內(nèi)指層、指令及指示燈是否正

常；

I、廳門及轎門踏板是否清潔干凈；

J、轎廂和對重導靴油盅油量是否足夠；

K、電梯運行有無異常振動或聲響，舒適感有無明顯變化；

L、開關(guān)門有無異常（順暢），轎廂內(nèi)應急燈是否可靠；

M、底坑限速器、張緊裝置、開關(guān)前碰鐵距離是否異常；

N、補償鏈是否有異響；

0、底坑有無積水或臟物。

4.1.3巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時，電梯管理員應及時采

取措施予解決。處理不了的問題應及時如實地匯報給機電維修部主

管，在主管的協(xié)同下加以解決。

4.2異常情況處置

4.2.1發(fā)生火災的處置

A、樓層發(fā)生火災時，電梯管理員應立即按動消防開關(guān)使電梯進入

B、消防運行狀態(tài)，電梯運行到站后，應使住戶保持靜，疏導乘客

迅速離開轎廂；

C、井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災時，電梯管理員應即刻停梯，疏導乘客迅

速離開轎廂，切斷電源。用干粉和1211滅火器滅火控制火勢蔓延；

D、對于上述兩種情況，電梯管理員應及時通知小區(qū)消防中心，按（火

警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程）處置。

4.2.2電梯濕水的處置：

A、當?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進水或浸水時，應將電梯停在二層以上，斷

開電梯總電源；

B、當樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進水時，應將轎廂停于進水層

站的上一層，斷開電梯總電源；

C、當?shù)卓?、井道或機房進水較多時，應立即停梯，斷開電梯電源

總開關(guān)；

D、發(fā)生濕水時，應迅速阻斷漏水源；

E、對濕水電梯應進行除濕處理，如用干抹布擦拭、熱風吹干（溫度不

能太高）、自然通風、更換管線等。確認濕水已消除，各絕緣電阻達

到要求并且試梯運行無異常后，方可投入正式運行。

4.2.3停電造成停梯或故障造成停梯時的困人救援按v電梯困人救援

標準作業(yè)規(guī)程）

4.3電梯機房管理

4.3.1非值班人員不準進入機房，若需要進入，須經(jīng)工程維修部主辦

同意，并在值班人員的陪同下方可進入機房。

4.3.2機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆或危險物品，機房內(nèi)應配足消防器

材，禁止吸煙。

4.3.3每周打掃一次機房的衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設

備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬無污物，油漆完好、整潔光亮。

4.3.4機房應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活。

4.3.5機房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，管理員不得

私配鑰匙。

4.4交接班要求

4.4.1接班人員應準時來接班。

4.4.2接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看〈電梯運行日記），

檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《電梯運行日記）表上簽名。

4.4.3有下列情況之一者不準交接班：

A上一班運行情況未交代清楚；

B記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；

C機房不干凈；

D接班人未到崗；

E事故正在處理中或交接班時發(fā)生故障，應由交班人負責繼續(xù)處理，

接班人協(xié)助進行。

4.5電梯運行情況，應完整、規(guī)范地記錄在《電梯運行日記》表內(nèi)，

于每月3號前將上月的記錄整理成后交工程維修部存檔，保存期二

年。

5.0記錄

《電梯運行日記》

6.0相關(guān)支持文件

《電梯維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》

電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范電梯困人救援工作的程序，確保乘客與電梯安全。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯困人后的救援工作。

3.0職責

3.1工程維修部主管負責電梯困人后的救援工作的組織實施。

3.2電梯管理員負責電梯困人后的救援工作。

4.0程序要點

4.1當發(fā)生電梯困人事故時，電梯管理員通過電梯對講機或喊話

與被困人員取得聯(lián)系，務必使其保持鎮(zhèn)靜，不要驚慌，靜心等待救援

人員的援救：被困人員不可將身體任何部位伸出轎廂外。如果轎鬧門

處于半開閉狀態(tài)，電梯管理員應設法將轎廂門完全關(guān)閉。

4.2根據(jù)指層燈、PC顯示、選層器橫桿打開廳門觀察轎廂所在位

置。

4.3轎廂停于距廳門().5米左右位置的救援。

4.3.4協(xié)助住戶離開轎廂。

4.3.5重新關(guān)好廳門。

4.4轎廂停于距離廳門0.5米以外位置的救援方法

4.4.1進人機房切斷電梯電源。

4.4.2拆除電動機尾軸罩蓋，安上旋柄座及旋柄。

4.4.3援救人員之一把旋柄，另一援救人員手持釋放桿，輕輕撬開制

動器，利用轎廂自重向正方向移動。為了避免轎廂移動太快發(fā)行危險,

操作時應一撬一放使轎廂逐步移動，直至最接近廳門（0.5米左右）為

止。

4.4.4當轎廂停于距廳門0.5米遠左右位置時，其救援方法按4.3條

款進行。

4.5遇有其他復雜情況，應請救電梯公司幫助救援。

4.6困人救援工作完畢后，電梯管理員應將情況完整、規(guī)范地記

錄在（電梯運行日記）內(nèi).

5.0記錄

6.0相關(guān)支持文件

v電梯運行管理標準作業(yè)規(guī)程,

供配電設備設施安全操作標準作業(yè)規(guī)程

1.0目的

規(guī)范供配電設備設施的操作程序，確保正確、安全的操作供配電設備

設施

2.0適用范圍

用于物業(yè)管理管理公司轄區(qū)內(nèi)供配電設備設施的操作。

3.0職責

3.1工程維修部負責人負責檢查《供配電設備設施安全操作標準作業(yè)

規(guī)程》的執(zhí)行情況。

3.2配電室值班電工負責供配電設備設施的操作。

4.0程序要點

4.1安全操作注意事項

4.1.1操作高壓設備設施時，必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作

服、使用絕緣操作桿。

4.1.2操作低壓設備設施時，必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向

面對操作設備。

4.1.3嚴禁帶電工作，緊急情況須帶電作業(yè)時，需具備如下條件：

A、有監(jiān)護人；

B、工作地空間足夠，光線足夠；

C、所有工具材料齊全（絕緣平口鉗、尖嘴鉗、螺絲批、電工膠布等）;

D、工作人員必須戴絕緣手套、棉工作服、絕緣鞋。

4.1.4自動空氣開關(guān)跳閘或熔斷器熔斷時，應查明原因并排除故障后,

再行恢復供電。不允許強行送電，必要時允許試送電一次。

4.1.5電流互感受器不得開路、電壓互感受器不得短路、不得用搖表

測量帶電體的絕緣電阻。

4.1.6變配電房拉、合閘時，應一人執(zhí)行一人監(jiān)護。

4.2供配電設備設施操作

4.2.1配電變壓器停電的操作要領(lǐng)：

A、拉開各低壓出線開關(guān)；

B、拉開低壓總開關(guān)；

C、拉開配電變壓器高壓側(cè)開關(guān)。

4.2.2自發(fā)電停電