物業(yè)項(xiàng)目管理之風(fēng)險(xiǎn)管理

歡迎急需人才企業(yè)索取簡(jiǎn)歷

.鄧女士：女，77年，大專學(xué)歷本科在讀，2007年加入物業(yè)行業(yè)

至今，2018年起任物業(yè)中高層管理崗位，求職廣州區(qū)域物業(yè)經(jīng)

理-rm岡ULJ位/JL.；

.胡先生：男，69年，大專學(xué)歷，2009年起10余年物業(yè)工程中高

層管理崗位至今，求職珠三角區(qū)域物業(yè)工程經(jīng)理/總監(jiān)/副總崗

位；

.黃先生：男，77年，本科學(xué)歷，2011年加入物業(yè)行業(yè)至今，

2011年起10余年物業(yè)項(xiàng)目中高層管理崗位至今，求職廣州區(qū)域

物業(yè)經(jīng)理崗位；

.沈女士：女，77年，本科學(xué)歷，2005年加入物業(yè)行業(yè)至今，

2008年起10余年物.業(yè)項(xiàng)目中高層管理崗位至今，求職廣州區(qū)域

物業(yè)經(jīng)理/客服經(jīng)理/總經(jīng)理助理崗位；

.譚先生:男，88年，大專學(xué)歷，2011年加入物業(yè)行業(yè)至今，

2016年起物業(yè)項(xiàng)目中高層管理崗位至今，求職佛山區(qū)域物業(yè)經(jīng)

理崗位；

.王女士：女，78年，大專學(xué)歷，2010年加入物業(yè)行業(yè)至今，

2010年起10余年物業(yè)項(xiàng)目中高層管理崗位至今，求職廣州區(qū)域

物業(yè)主管/物業(yè)經(jīng)理崗位；

.王先生：男，82年，本科學(xué)歷，2001年加入物業(yè)行業(yè)至今，

2012年起10余年物業(yè)項(xiàng)目中高層管理崗位至今，求職廣州區(qū)域

物業(yè)經(jīng)理/品質(zhì)經(jīng)理/培訓(xùn)經(jīng)理崗位；

.吳先生：男，90年，大專學(xué)歷本科在讀，2012年加入物業(yè)行業(yè)

至今，2019年起物業(yè)項(xiàng)目中高層管理崗位至今，求職廣州區(qū)域

物業(yè)經(jīng)理崗位；

.楊先生：男，93年，大專學(xué)歷，2015年加入物業(yè)行業(yè)至今，

2018年起物業(yè)項(xiàng)目中高層管理崗位至今，求職廣州區(qū)域物業(yè)經(jīng)

理崗位；

.鄭先生：男，79年，大專學(xué)歷，2003年加入物業(yè)行業(yè)至今，

2010年起10余年物業(yè)項(xiàng)目中高層管理崗位至今，求職珠三角區(qū)

域物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理崗位。

物業(yè)項(xiàng)目管理之風(fēng)險(xiǎn)管理

對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，風(fēng)險(xiǎn)可謂無(wú)處不在。一方面是

由于物業(yè)管理服務(wù)涉及秩序、環(huán)境、設(shè)備、設(shè)施、建筑本體

等多個(gè)專業(yè)門類，另一方面，物業(yè)管理服務(wù)需要面對(duì)業(yè)主群

體、政府部門、市政單位等關(guān)聯(lián)性客戶群，承載著很多社會(huì)

責(zé)任和義務(wù)。那么，物業(yè)管理企業(yè)如何實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理呢？

根據(jù)對(duì)公司管理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的全面梳理，將各類管理風(fēng)險(xiǎn)

歸類如下：

一、社區(qū)治安類

定義：指治安事故風(fēng)險(xiǎn)

細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：偷盜、搶劫、自殺、欺騙、斗毆等風(fēng)險(xiǎn)事

項(xiàng)

處理方式：預(yù)防

二、物業(yè)消防類

定義：指火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)

細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：煤氣、電路、電器、裝修、明火等引起的

火災(zāi)預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)

處理方式：預(yù)防、控制

三、物業(yè)隱患類

定義：指共用物業(yè)容易引起的傷害事故隱患事項(xiàng)

細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：銳角、護(hù)欄、水池、陽(yáng)臺(tái)、屋頂、懸掛

物、障礙物等管理不善和標(biāo)識(shí)不清導(dǎo)致的事故風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)

處理方式：弱化、標(biāo)識(shí)、宣傳、管控

四、公共秩序類

定義：指公約秩序類引發(fā)的沖突風(fēng)險(xiǎn)

細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)：寵物、噪音、共用區(qū)域占用、裝修等公約

秩序沖突風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)

處理方式：加強(qiáng)宣傳、管理控制

五、作業(yè)安全類

風(fēng)險(xiǎn)因素細(xì)項(xiàng)：

一、保潔類

1.消殺工作防止中毒；

2.清潔光滑作業(yè)面防止摔傷；

3.高空或離開地面作業(yè)時(shí)防止墜下（如：清潔外墻等）；

4.綠化工作時(shí)防止被植物或工具刺傷、割傷；

5.搬運(yùn)物件過程防止身體傷害（如：磕傷、扭傷、砸傷

等）；

6.惡劣天氣情況下保潔作業(yè)防止身體傷害（如：酷暑、

寒冬、雷電、臺(tái)風(fēng)等天氣）；

7.在汽車道、車輛出入口保潔作業(yè)防止身體傷害；

8.清潔下水管井等密閉管井防止缺氧和中毒；

9.在工程現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)防止意外事故發(fā)生（如：墜物、扎

腳等）；

10.防止工作現(xiàn)場(chǎng)因產(chǎn)生噪音、污染、有害氣體等對(duì)身

體的傷害；

11.防止在保潔工作時(shí)觸電（如：清潔開關(guān)面板、插座、

燈罩等）；

12.高空通道使用護(hù)欄防止墜下。

二、保安類

1.訓(xùn)練時(shí)防止身體傷害；

2.與客戶、外來(lái)人員等發(fā)生肢體接觸時(shí)防止身體傷害;

3.惡劣天氣情況下執(zhí)勤防止身體傷害（如：酷暑、寒

冬、雷電、臺(tái)風(fēng)等天氣）；

4.搬運(yùn)物件過程防止身體傷害；

5.在汽車道、車輛出入口執(zhí)勤防止身體傷害；

6.使用防衛(wèi)武器時(shí)防止傷及他人和自己；

7.進(jìn)行意外搶險(xiǎn)工作時(shí)防止身體傷害（如：滅火、制止

罪犯等）；

8.使用巡邏車輛時(shí)防止意外發(fā)生（如：自行車、摩托

車、電瓶車等）；

9.在工程現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)防止意外事故發(fā)生（如：墜物、扎

腳等）；

10.車場(chǎng)崗位穿著反光衣。

三、維修類

1.特種作業(yè)時(shí)防止意外

2.使用作業(yè)工具防止被刺傷、割傷、擦傷（如：刀、鐵

錘、砂輪機(jī)等）；

3.高空及離開地面作業(yè)時(shí)防止墜下（如：更換樓頂燈、

路燈等）;

4.檢修電器、機(jī)械設(shè)備時(shí)防止身體傷害；

5.防止勞動(dòng)防護(hù)用具破損失效；

6.惡劣天氣情況下作業(yè)防止身體傷害；

7.搬運(yùn)物件過程防止身體傷害；

8.在無(wú)通風(fēng)情況的密閉管井中作業(yè)防止缺氧和中毒；

9.在工程現(xiàn)場(chǎng)工作時(shí)防止意外事故發(fā)生（如：墜物、扎

腳等）。

風(fēng)險(xiǎn)細(xì)項(xiàng)識(shí)別檢查：

1.電桿及附件

檢查內(nèi)容：①電桿無(wú)傾斜、斷桿、腐爛、下陷；②橫擔(dān)

無(wú)傾斜、彎曲、松動(dòng)；③絕緣于無(wú)損壞，瓷軸無(wú)破裂及放

電現(xiàn)象

檢查方法：現(xiàn)場(chǎng)檢查

2.架空線路

檢查內(nèi)容：①無(wú)穿越危險(xiǎn)場(chǎng)所（0級(jí)、1級(jí)場(chǎng)所30m,2

級(jí)場(chǎng)所1?5倍桿高）；②無(wú)障礙物碰線；③線路弧度符合

規(guī)定；④防雷設(shè)施完好

檢查方法：現(xiàn)場(chǎng)檢查

3.電纜

檢查內(nèi)容：①埋地電纜走向標(biāo)樁牢固、明顯；②埋地電

纜處無(wú)挖掘痕跡，無(wú)生物或腐蝕物堆放；③電纜頭無(wú)滲

油，絕緣良好

檢查方法：現(xiàn)場(chǎng)檢查

4.檢查及接地

檢查內(nèi)容：①月檢查、季節(jié)性測(cè)試齊全、完整；②塔桿

接地、重復(fù)接地良好，接地電阻值W10Q

檢查方法：查閱記錄、現(xiàn)場(chǎng)檢查、測(cè)試

物業(yè)管理行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理有如下幾個(gè)特點(diǎn)：

1、項(xiàng)目性。

由于物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)運(yùn)管理是以項(xiàng)目為基礎(chǔ)的，因

此，物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理的落腳點(diǎn)應(yīng)該在于項(xiàng)目管理。

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理成為物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的運(yùn)營(yíng)支點(diǎn)。

2、復(fù)雜性。

無(wú)論是專業(yè)復(fù)合性角度還是服務(wù)過程性角度，與工業(yè)品

生產(chǎn)管理的風(fēng)險(xiǎn)比較起來(lái)，物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管理所涉及

的環(huán)節(jié)和因素更加復(fù)雜，需要進(jìn)行全面規(guī)劃，否則就缺乏系

統(tǒng)性和可操作性。

3、能動(dòng)性

物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在于各個(gè)項(xiàng)目各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)的各個(gè)

環(huán)節(jié)，而這些環(huán)節(jié)都是由物業(yè)服務(wù)基層員工所承載，風(fēng)險(xiǎn)管

理必須落實(shí)到各個(gè)項(xiàng)目各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)員工

身上。

物業(yè)管理的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，不僅需要企業(yè)中高層領(lǐng)導(dǎo)給

予高度關(guān)注，而且需要將各階層員工組織起來(lái)，利用有效的

風(fēng)險(xiǎn)管理激勵(lì)體系，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的全面性和員工風(fēng)險(xiǎn)管理

的參與性，否則風(fēng)險(xiǎn)管理就只能成為紙上談兵。

4、主動(dòng)性

物業(yè)管理受托于人，服務(wù)于人，打理業(yè)主的物業(yè)經(jīng)營(yíng)和

管理。業(yè)主及物業(yè)使用人成為物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的關(guān)鍵因素

之物業(yè)公司與業(yè)主之間的互動(dòng)質(zhì)量，包括業(yè)主對(duì)物業(yè)管

理法規(guī)與作業(yè)管理的了解程度、服務(wù)質(zhì)量感知程度，業(yè)主及

使用人自身的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范能力、業(yè)主遵循管理公約

的程度，都將直接影響物業(yè)公司風(fēng)險(xiǎn)管理的績(jī)效。

物業(yè)公司應(yīng)建立三級(jí)風(fēng)險(xiǎn)管理體制：

一級(jí)風(fēng)險(xiǎn)管理是管理處的日常自我風(fēng)險(xiǎn)管理。由管理處

在自我管理的日檢、周檢、月檢中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別和控

制。管理處根據(jù)公司編制的《風(fēng)險(xiǎn)管理手冊(cè)》，針對(duì)項(xiàng)目的

管理實(shí)際，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的事項(xiàng)、職責(zé)進(jìn)一步細(xì)化和明確，納

入口常管理規(guī)程。

二級(jí)風(fēng)險(xiǎn)管理是由公司運(yùn)營(yíng)管理部門統(tǒng)一進(jìn)行的項(xiàng)目外

包管理以及月度性主題風(fēng)險(xiǎn)檢查、控制管理，還有季節(jié)性、