第一部分市場分析報告

第二部分項(xiàng)目推廣報告金碧閣項(xiàng)目策劃簡案目錄:如何賣中原能為您做什么賣什么如何叫賣供應(yīng)市場分析項(xiàng)目SWOT分析

我們精選7個項(xiàng)目進(jìn)行全方位分析，然后總結(jié)出本案的SWOT，因?yàn)槲覀冎?

知己知彼，百戰(zhàn)百勝?。。∈袌龇治鰣蟾嬉?、供應(yīng)市場分析21世紀(jì)國際商務(wù)總部市場分析報告一、供應(yīng)市場分析發(fā)展商：長房集團(tuán)總建筑面積：10萬平方米面積區(qū)間：47—200平（可自由分隔）車位：共計300個（包括地上和地下）層高：3.6米功能劃分：1—3層為大堂、商鋪、咖啡吧，4—18/24層為寫字間外立面：1—3層為高級瓷磚，4—24層為高級涂料銷售價格：均價為5000元/平物業(yè)收費(fèi)：0.14元/平/天入駐客戶類型：建筑、建材、旅行社、各駐長辦事處等長春國際商務(wù)中心發(fā)展商：鑫達(dá)國際地產(chǎn)面積區(qū)間：50—380平方米（可自由分隔）層數(shù)：地下2層，地上30層層高：3.0米功能劃分：1—5層為省政務(wù)中心，

6—30層為寫字間外立面：高級石材和高級瓷磚租賃價格：400元/平/年物業(yè)收費(fèi)：租金包含入駐客戶類型：主要是貿(mào)易和服務(wù)類型的公司租售率：80%市場分析報告一、供應(yīng)市場分析吉宇大廈市場分析報告一、供應(yīng)市場分析發(fā)展商：吉宇地產(chǎn)總建筑面積：4.5萬平方米面積區(qū)間：100—228平方米層數(shù)：17層層高：2.8米車位：40個功能劃分：1—3層為商鋪，4—17層為商住樓外立面：1—3層為高級石材，44-17層為高級涂料銷售價格：3850—4040元/平入駐客戶類型：證券、期貨、保險、廣告等企業(yè)銷售率：80%70年代家園市場分析報告一、供應(yīng)市場分析發(fā)展商：林業(yè)地產(chǎn)總建筑面積：4.0萬平方米占地面積：5561平方米層數(shù)：27層；戶數(shù)：280戶容積率：1.6；綠化率：32%層高：3.0米車位：53個銷售價格：2800—3850元/平戶型：二室二廳：91.67平、

92.69平；

101.55平三室二廳：137.78平、143.17平、

143.17平四室二廳：193.22平；越層：204.55平（備注：今年下半年根據(jù)市場需求，把90—100平方米左右的戶型改為小戶型。）澳洲家園市場分析報告一、供應(yīng)市場分析發(fā)展商：僑興房屋開發(fā)公司總建筑面積：5.3萬平方米占地面積：3.2公頃層數(shù)：7層.12層.14層；戶數(shù)：396戶容積率：1.6；綠化率：31.5%層高：2.9米車位：110個（地下）銷售價格：3170—3790元/平房型面積戶數(shù)比例二室一廳75.51平10025%三室二廳132.75平10025%四室二廳116—128.74平13635%四室二廳188.46平4010%五室二廳245.17平205%康盛時代發(fā)展商：冠洋國際地產(chǎn)總建筑面積：2.96萬平方米占地面積：7400平方米層數(shù)：6層、13層戶數(shù)：146戶樓間距：25米綠化率：20%層高：3.0米車位：35個銷售價格：1800—2200元/平戶型面積戶數(shù)比例二室二廳98-109平2012%三室二廳150—210平11466%四室二廳131--181平3018%五室二廳270—280平64%市場分析報告一、供應(yīng)市場分析平陽綜合商場平陽綜合商場是平陽商圈集農(nóng)貿(mào)、服裝、音像、日雜等為一體大型綜合商場，該商場分為3層，地下一層為聯(lián)合鞋城，地上一層主要經(jīng)營蔬菜、食品、調(diào)料、肉類、糧油等，租金為每層柜臺400—500元/月（每層柜臺長為1.2米），地上二層分為A、B、C、D四個區(qū)，租金為75—90元/平/月。市場分析報告一、供應(yīng)市場分析A區(qū)：五金電料、毛衣編織、各種褲子、體育器材、修表美容、電視購物、配鑰匙B區(qū)：各種服裝、毛衫、羊絨衫褲C區(qū)：音像書刊、首飾工藝、鐘表眼鏡、日雜美發(fā)D區(qū)：床藝布料、文化百貨、箱包玩具、洗滌化妝、衛(wèi)生剪裁業(yè)態(tài)分布:市場分析報告一、供應(yīng)市場分析路在何方？尋尋覓覓找到突破口！市場分析報告二、項(xiàng)目SWOT分析

SWOT分析法能較客觀地分析和研究一個項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)情況，是市場競爭分析的常用方法。運(yùn)用這種方法，有利于市場競爭參與者對所處市場環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此指定相應(yīng)的市場對策，提高市場競爭力。市場分析報告二、項(xiàng)目SWOT分析S優(yōu)勢W劣勢S+W對應(yīng)策略1、位于全安廣場商圈和平陽商圈之間，地理位置較好2、緊鄰解放大路、亞泰大街等街路，交通便利3、周邊學(xué)校、醫(yī)院等各種生活配套較好1、開發(fā)商知名度較低2、期房競爭性不足。3、無大型園區(qū)綠化4、容積率較大5、高層抗性。強(qiáng)化優(yōu)勢，挖掘賣點(diǎn)，將缺點(diǎn)轉(zhuǎn)化為優(yōu)點(diǎn)。劣勢1通過工程公司的知名度與美譽(yù)度宣傳進(jìn)行規(guī)避；劣勢2、5通過定價以及推廣規(guī)避；3、4通過空中平臺花園進(jìn)行規(guī)避。O機(jī)會T威脅O+T營銷對策1、成熟的平陽商圈滿足本項(xiàng)目商業(yè)配套的需求2、南關(guān)區(qū)政府大力發(fā)展全安廣場商圈，為本項(xiàng)目提供了較大的機(jī)遇1、競品項(xiàng)目分流客戶2、央行的加息政策，使持幣觀望購房者增多3、政府121文件出臺后，銀行銀根緊縮，使開發(fā)商融資渠道緊張利用未來的發(fā)展機(jī)遇，在產(chǎn)品本身上提高品質(zhì)，在通過有效的宣傳推廣，使項(xiàng)目能從容面對競爭激烈的市場S+O營銷對策W+T營銷對策S+T營銷對策強(qiáng)強(qiáng)組合，突出項(xiàng)目最優(yōu)點(diǎn)強(qiáng)化項(xiàng)目的優(yōu)勢，弱化項(xiàng)目的劣勢，以具有特色的產(chǎn)品迎接市場的挑戰(zhàn)以項(xiàng)目為核心，克服外界不利因素，增強(qiáng)銷假售信心。項(xiàng)目推廣報告如何賣中原能為您做什么賣什么如何叫賣賣什么項(xiàng)目優(yōu)劣勢定位體系產(chǎn)品建議項(xiàng)目推廣報告一、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析金碧閣地理位置優(yōu)越交通便利配套完善規(guī)劃頗具人性化區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮笠延锌蛻艟W(wǎng)絡(luò)競爭項(xiàng)目周邊環(huán)境形象市場認(rèn)知度產(chǎn)品形態(tài)復(fù)雜無大型園區(qū)景觀高層抗性客群構(gòu)成復(fù)雜客群定位困難賣什么金碧閣聚合力擴(kuò)張力牽動力LivingMall：366·全息生活空間LivingMall：366·全息生活空間快樂辦公享受生活創(chuàng)造財富生態(tài)環(huán)保空間智能高科親情化物業(yè)原創(chuàng)式理念人性化設(shè)計18000㎡裙樓商業(yè)大規(guī)?？罩谢▓@7400㎡地下車庫120余個停車位26000㎡高檔住宅13000㎡商住物業(yè)便利交通區(qū)域潛力

金碧閣LivingMall將成為長春首個全息生活空間，它集生活居住、商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)功能于一體，在多元功能基礎(chǔ)上，引進(jìn)生態(tài)特色，將購物、娛樂、休閑及文化、園林景觀等，提供更舒適、健康、新型的生活、消費(fèi)、辦公空間。它的誕生是長春地產(chǎn)界的一大里程碑，是對長春的復(fù)合型地產(chǎn)規(guī)劃、建筑、業(yè)態(tài)模式、經(jīng)營理念、輻射能力等方面的一次變革，是對傳統(tǒng)復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式的顛覆。二、項(xiàng)目定位體系——主題定位賣什么二、項(xiàng)目定位體系——主題定位366全息LivingMall：366·全息生活空間

“全息”一詞，始出于物理學(xué)，是“全部信息”的簡稱。本項(xiàng)目的復(fù)合性決定我們具備了“全息性”。金碧閣的業(yè)主可以擁有更多的工作、生活享受，并用比全年多出一天的366（天）來量化享受的“數(shù)量”，使其更具像。LivingMall即綜合體，是我們?yōu)榻鸨涕w創(chuàng)造的一個推廣概念,我們賦予它商務(wù)、商業(yè)、生活綜合體的含義賣什么項(xiàng)目核心推廣定位語：二、項(xiàng)目定位體系——推廣定位賣什么金碧閣LivingMall：長春首席366·全息生活空間產(chǎn)品理念訴求

產(chǎn)品形態(tài)訴求產(chǎn)品區(qū)域訴求

產(chǎn)品品質(zhì)訴求

長春首席

366·全息生活空間客群鎖定住宅產(chǎn)品客群商住產(chǎn)品客群底商部分客群區(qū)域周邊潛在客群機(jī)關(guān)事業(yè)單位潛在客群經(jīng)現(xiàn)有客戶介紹而產(chǎn)生的新客群房地產(chǎn)、醫(yī)藥、金融、IT產(chǎn)業(yè)、餐飲、貿(mào)易、期貨性質(zhì)企業(yè)部分廣告、軟件、網(wǎng)絡(luò)等中小型公司外地駐長辦事處、代理機(jī)構(gòu)主力店——大中型商業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)特色餐飲、娛樂業(yè)品牌店鋪經(jīng)營者二、項(xiàng)目定位體系——客群定位賣什么如何賣推廣策略營銷節(jié)點(diǎn)價格策略銷售策略項(xiàng)目推廣報告一、推廣策略如何賣快樂辦公財富升值新聞炒作電視廣告戶外廣告促銷活動報紙廣告公關(guān)活動售樓處包裝銷售資料樣板間展示銷售政策施工現(xiàn)場模擬店招金碧閣金碧閣商住住宅商業(yè)享受生活金碧閣推廣策略體系口碑傳播口碑傳播口碑傳播口碑傳播一、推廣策略如何賣項(xiàng)目推廣思路根據(jù)本案多種產(chǎn)品形態(tài)的性質(zhì)，采取多功能全方位營銷的戰(zhàn)略，同時考慮到企業(yè)的資金快速回籠等為題，中原建議項(xiàng)目在進(jìn)行策略化銷售的同時，區(qū)別出各產(chǎn)品按其不同類別分期、分步驟、依主次推入市場。中原建議，以住宅部分銷售為先低價入市快速回籠部分資金；商場的主力店招商同步進(jìn)行，商住則在鋪墊好直銷道路后以項(xiàng)目升級產(chǎn)品推出市場。產(chǎn)品導(dǎo)入期（2004。12—2005。2）持續(xù)熱銷期（2005。8—2005。10）尾盤沖刺期（2006。2—2006。4）承接前一階段的銷售熱潮，爭取成交量的繼續(xù)攀升。

二、營銷節(jié)點(diǎn)如何賣以項(xiàng)目主題定位為基點(diǎn)，整合項(xiàng)目資源、媒體資源優(yōu)勢完成項(xiàng)目形象導(dǎo)入和前期蓄勢。升溫期（2005。3—2005。4）產(chǎn)品與客戶互動，開始目標(biāo)客群的初步積累，為開盤作好鋪墊強(qiáng)勢銷售期（2005。5—2005。7）開盤熱銷，強(qiáng)勢推廣第二持銷期（2005。11—2006。1）商住以及商場產(chǎn)品將重新掀起市場關(guān)注小高潮，通過人員挖井式、點(diǎn)對點(diǎn)等銷售方式加急跟蹤

鼓舞全員士氣，集中力量消化剩余產(chǎn)品，結(jié)束銷售周期。為了達(dá)到銷售最大化的目標(biāo)，將對所售單元進(jìn)行朝向、景觀、采光、日照、樓層、戶型設(shè)計及競品項(xiàng)目價格等各方面進(jìn)行評估，根據(jù)評估結(jié)果制定合理均價，按照棗核形、三角形及橄欖形定價，達(dá)到科學(xué)合理整體銷售的目的。三、價格策略如何賣低開高走一般來說，低開高走的價格策略較能讓消費(fèi)者接受，并能達(dá)到較好的預(yù)期效果。故建議本案也采用低開高走的價格策略，以較低的價格進(jìn)入市場，保證在區(qū)域內(nèi)的價格競爭力，快速的樹立品牌形象，為后期的銷售做良好的鋪墊。因此建議將住宅部分低價推入市場，以商住項(xiàng)目價格的提升加深項(xiàng)目檔次形象。定價原則：四、銷售策略如何賣烘托式銷售方式1、銷售手段銷售時引用“直銷+坐銷”的銷售手段來進(jìn)行銷售。

壓迫式銷售方式

控制式銷售方式2、銷售方式如何叫賣廣告表現(xiàn)策略媒體組合策略行銷事件組合項(xiàng)目推廣報告廣告表現(xiàn)策略摒棄粗糙，追求細(xì)致，強(qiáng)調(diào)與消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴

一、廣告表現(xiàn)策略如何叫賣金碧閣獨(dú)有的廣告表現(xiàn)廣告格調(diào)大氣、沉穩(wěn)，專業(yè)、精致

二、媒體組合策略如何叫賣整合傳播核心概念促銷活動售樓處包裝認(rèn)知認(rèn)同最終認(rèn)購戶外媒體報紙媒體廣播媒體整合優(yōu)勢媒體資源，共同傳達(dá)一個聲音！三、行銷事件組合如何叫賣行銷事件組合金碧閣LivingMall產(chǎn)品發(fā)布會“366全息”時尚節(jié)地段區(qū)域發(fā)展座談會認(rèn)購儀式開盤慶典知名企業(yè)入住冠名會“多元空間、多元生活”大型業(yè)主聯(lián)誼會在不同的營銷節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行事件行銷，可以聚攏人氣，提高項(xiàng)目的認(rèn)知度，推動銷售工作的進(jìn)行。1、商住產(chǎn)品工程系統(tǒng)上——建筑、建材采用環(huán)境控制上——光、氣、水、聲等環(huán)境處理日常服務(wù)上——餐飲、康樂休閑、會議等服務(wù)資源利用上——能源、廢料、水資源等安全環(huán)境上——有毒有害物質(zhì)、化學(xué)品、危險品等的處理文化及制度上——教育培訓(xùn)、社會效益、日常管理、辦公服務(wù)等全力打造“綠色、環(huán)保的生態(tài)辦公空間”四、產(chǎn)品建議如何叫賣2、商業(yè)部分硬件設(shè)施具體指商鋪的設(shè)計和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深、層高及對消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放、采暖等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很大。規(guī)劃設(shè)計結(jié)合項(xiàng)目定位，提供硬件配套，以保障經(jīng)營的正常進(jìn)行。有時也會根據(jù)不同的商家需求，提供特殊配套，如餐飲業(yè)對排煙設(shè)施有特殊的要求。停車條件停車位充足與否對于商業(yè)經(jīng)營來講是至關(guān)重要，除規(guī)劃有大型地下停車場地，還應(yīng)配置適量的地上位，滿足臨時性停車需求。

四、產(chǎn)品建議如何叫賣功能景區(qū)：水景區(qū)——庭院水系，觀賞魚養(yǎng)殖休憩區(qū)——休憩坐椅等運(yùn)動區(qū)——建身器材、乒乓球桌、羽毛球場地等。生態(tài)區(qū)——綠地、花草養(yǎng)殖服務(wù)區(qū)——保潔、閱報欄、飲品服務(wù)空中花園

以園區(qū)標(biāo)志物（如藝術(shù)雕塑）為核心，其它功能景區(qū)依據(jù)相互間的關(guān)系依次設(shè)置。四、產(chǎn)品建議如何叫賣中原能為您做什么中原資源中原簡介服務(wù)項(xiàng)目部分代理樓盤服務(wù)方式銷售優(yōu)勢中原簡介中原業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)(中國地區(qū))中原資源中原能為您做什么香港中原集團(tuán)創(chuàng)立于1978年，以“不參與炒賣、成盤能力強(qiáng)、服務(wù)全面、重視服務(wù)素質(zhì)、領(lǐng)導(dǎo)行業(yè)公開資訊、公平交易、全電腦化資料處理掌握市脈搏”著稱代理業(yè)。曾與長江實(shí)業(yè)、恒基兆業(yè)及上海實(shí)業(yè)和中國海外等多家香港著名上市發(fā)展商攜手合作。歷經(jīng)二十多年的發(fā)展，現(xiàn)已成為亞洲最大的華資代理行之一。90年代初，香港中原集團(tuán)揮師大陸，于1998年正式成立中原（中國）物業(yè)顧問有限公司。秉承香港中原集團(tuán)良好商譽(yù)及專業(yè)務(wù)實(shí)作風(fēng)，十幾年來，中原物業(yè)憑借對代理項(xiàng)目的精心策劃、獨(dú)到的推廣思路和銷售方法，業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)展，先后在國內(nèi)各主要城市上海、北京、深圳、廣州、大連、沈陽等地開設(shè)了17家分行，樹立起“皇牌代理.信心標(biāo)記”的企業(yè)形象，并與中國海外、萬科、三九、招商集團(tuán)等諸多有實(shí)力的發(fā)展商形成合作伙伴關(guān)系。公司簡介中原能為您做什么

1978年香港中原集團(tuán)成立

1992年香港中原集團(tuán)中國部成立

1998年中原（中國）物業(yè)顧問有限公司成立

2000年中原（中國）物業(yè)顧問有限公司大連公司成立

2002年中原(中國)物業(yè)顧問有限公司沈陽公司成立

2001年4月中原（中國）榮獲“中介拓展模式”榮譽(yù)稱號

2001年9月中原（中國）榮獲“21世紀(jì)世界（中國）著名地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)”稱號

2003年大連中原長春辦事處成立中原大事記中原能為您做什么中原代理部分樓盤中原能為您做什么長春中原太陽現(xiàn)代居吉林省太陽城開發(fā)有限公司朝陽區(qū)西民主大街甲3號4.5萬平長影世紀(jì)村長春科信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司朝陽區(qū)湖西路333號16.5萬平（一期）融創(chuàng)·上城長春融創(chuàng)置地有限公司長春高新開發(fā)區(qū)硅谷大街1877號58.6萬平幸福嘉園長春東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大東區(qū)北海街3.15萬平祥和嘉園長春璽隴房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南關(guān)區(qū)東萊街69號2.2萬平長融名都長春譽(yù)益達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠園區(qū)普陽街1688號4.4萬平寶盛現(xiàn)代城吉林省寶盛房地產(chǎn)開發(fā)公司輝南縣新建廣場4.2萬平金碧閣項(xiàng)目競爭區(qū)隔：整體競爭與局部競爭格局剖析/主要競爭對手界定與分析/潛在競爭對手分析與評估金碧閣項(xiàng)目核心策略：核心概念整合/利益點(diǎn)整合/銷售主張/品牌個性/行銷策略金碧閣項(xiàng)目價格策略建議：價格組合

金碧閣項(xiàng)目銷售策略建議：銷售方式/銷售節(jié)奏金碧閣推廣策略建議：廣告策略/核心創(chuàng)意/傳播框架/SP策略/PR策略金碧閣項(xiàng)目媒介投放策略建議：媒介分析/媒介選擇/媒介策略/媒介排期與預(yù)算1、我們提供的服務(wù)項(xiàng)目：金碧閣項(xiàng)目