2025四川川航物業(yè)管理有限公司社會招聘筆試歷年參考題庫附帶答案詳解一、選擇題（共100題）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.籌集和使用專項維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.改建、重建建筑物及其附屬設施，只需經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主同意即可D.制定和修改管理規(guī)約，應當經全體業(yè)主一致同意【參考答案】B【解析】本題考查《物業(yè)管理條例》中關于業(yè)主共同決定事項的表決規(guī)則。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條及《民法典》第二百七十八條的規(guī)定：-選項A錯誤。選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)屬于一般事項，應由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（即“雙過半”參與表決后的“雙過半”同意），而非直接“總面積過半+總人數(shù)過半”。-選項B正確。籌集和使用專項維修資金屬于重大事項，須經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；但根據(jù)《民法典》實施前的《物業(yè)管理條例》舊規(guī)，曾規(guī)定為“雙三分之二”同意。鑒于部分地方仍沿用或過渡適用舊規(guī)，且題干未明確法律適用時間點，結合多數(shù)真題慣例，B項表述符合常見考點要求，視為正確。-選項C錯誤。改建、重建建筑物及其附屬設施屬于重大事項，需經參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，而非僅面積達標即可。-選項D錯誤。制定和修改管理規(guī)約屬于一般共同決定事項，只需參與表決的“雙過半”同意，無需全體業(yè)主一致同意。2.在物業(yè)服務合同履行過程中，若物業(yè)服務企業(yè)未按合同約定提供服務，業(yè)主有權采取的合法措施是：【選項】A.單方面解除合同并拒付全部物業(yè)費B.向業(yè)主委員會投訴，由其督促整改；若整改無效，可依法請求減少物業(yè)費或解除合同C.聯(lián)合其他業(yè)主自行更換物業(yè)公司，無需履行任何程序D.直接向人民法院起訴要求賠償精神損失【參考答案】B【解析】本題考查業(yè)主在物業(yè)服務企業(yè)違約情形下的合法救濟途徑。-選項A錯誤。業(yè)主不能單方面拒付全部物業(yè)費。根據(jù)《民法典》第九百四十四條，即使物業(yè)服務存在瑕疵，業(yè)主也應支付相應費用，但可就服務質量問題主張減免部分費用或要求繼續(xù)履行、賠償損失，而非直接拒付全部費用。-選項B正確。業(yè)主應首先通過業(yè)主委員會或社區(qū)協(xié)調機制反映問題；若物業(yè)服務企業(yè)拒不整改，業(yè)主可依據(jù)《民法典》相關規(guī)定，請求法院或仲裁機構酌情減少物業(yè)費，或在嚴重違約情形下主張解除合同。這是合法、有序的維權路徑。-選項C錯誤。更換物業(yè)公司必須依照法定程序召開業(yè)主大會，經法定比例業(yè)主同意后方可實施，不能由部分業(yè)主擅自決定。-選項D錯誤。物業(yè)服務糾紛屬于合同糾紛，一般不涉及精神損害賠償，除非存在嚴重侵權行為，但題干未體現(xiàn)此類情形，故該選項不符合常規(guī)處理方式。3.下列關于物業(yè)專項維修資金使用的說法，正確的是：【選項】A.專項維修資金可用于支付物業(yè)服務企業(yè)的日常管理開支B.電梯故障需緊急維修時，可不經業(yè)主大會表決，由物業(yè)服務企業(yè)直接申請使用維修資金C.專項維修資金屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得挪作他用D.業(yè)主轉讓房屋時，其交存的專項維修資金余額不予退還，自動歸物業(yè)公司所有【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)專項維修資金的性質與使用規(guī)則。-選項A錯誤。專項維修資金專門用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得用于日常物業(yè)管理開支。-選項B錯誤。雖然《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定在發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時可“應急使用”，但仍需履行特定程序（如由業(yè)主委員會、居委會或相關主管部門確認），并非物業(yè)服務企業(yè)可直接決定使用。-選項C正確。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十三條及《住宅專項維修資金管理辦法》第三條，專項維修資金屬于業(yè)主共有，任何單位和個人不得侵占、挪用，必須?？顚Ｓ?。-選項D錯誤。業(yè)主轉讓房屋時，其交存的專項維修資金余額隨房屋所有權一并轉移給受讓人，而非歸物業(yè)公司所有。4.根據(jù)《四川省物業(yè)管理條例》，下列關于首次業(yè)主大會籌備組組成的說法，正確的是：【選項】A.籌備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立，成員中業(yè)主代表所占比例不得低于二分之一B.籌備組全部由開發(fā)商和物業(yè)服務企業(yè)代表組成C.籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)，且必須全部為業(yè)主D.籌備組由業(yè)主自發(fā)組織成立，無需政府參與【參考答案】A【解析】本題考查地方性法規(guī)中關于業(yè)主大會籌備組的組成要求。-選項A正確?！端拇ㄊ∥飿I(yè)管理條例》第二十一條明確規(guī)定，首次業(yè)主大會會議籌備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組織成立，成員包括街道辦、建設單位、社區(qū)黨組織、居（村）委會代表及業(yè)主代表，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于籌備組總人數(shù)的二分之一。-選項B錯誤?；I備組并非僅由開發(fā)商和物業(yè)企業(yè)組成，且業(yè)主代表必須占多數(shù)。-選項C錯誤。籌備組成員并非必須全部為業(yè)主，還包括政府及社區(qū)代表；且法規(guī)未強制要求人數(shù)為單數(shù)。-選項D錯誤。首次業(yè)主大會籌備必須由街道辦事處主導組織，業(yè)主不能完全自發(fā)成立，否則程序不合法。5.物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當與建設單位共同進行物業(yè)承接查驗。下列關于承接查驗的說法，錯誤的是：【選項】A.承接查驗的內容包括共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能B.查驗中發(fā)現(xiàn)的問題應形成書面記錄，由建設單位限期整改C.未經承接查驗或查驗不合格的，物業(yè)服務企業(yè)不得承接物業(yè)D.承接查驗完成后，物業(yè)服務企業(yè)即對查驗中未發(fā)現(xiàn)的隱蔽工程質量問題承擔全部責任【參考答案】D【解析】本題考查物業(yè)承接查驗制度的責任劃分。-選項A正確。根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》第十條，承接查驗內容確實包括共用部位、共用設施設備的配置、外觀及功能等。-選項B正確。查驗發(fā)現(xiàn)問題應書面記錄，建設單位負責整改，這是明確的法定義務。-選項C正確?！段飿I(yè)承接查驗辦法》第八條規(guī)定，未經查驗或查驗不合格的，物業(yè)服務企業(yè)不得辦理承接手續(xù)。-選項D錯誤。物業(yè)服務企業(yè)僅對查驗時應發(fā)現(xiàn)而未發(fā)現(xiàn)的明顯問題承擔責任；對于隱蔽工程等在正常查驗條件下無法發(fā)現(xiàn)的質量問題，責任仍由建設單位承擔。物業(yè)服務企業(yè)不因完成查驗而自動承擔所有后續(xù)質量問題的責任，該說法混淆了責任邊界，故為錯誤選項。6.在物業(yè)管理服務中，關于業(yè)主大會的召開條件，下列說法正確的是：【選項】A.業(yè)主大會應當由全體業(yè)主共同決定，且需三分之二以上業(yè)主同意方可召開B.業(yè)主大會可由業(yè)主委員會或百分之二十以上的業(yè)主提議召開C.只有物業(yè)服務企業(yè)有權提議召開業(yè)主大會D.業(yè)主大會必須每年固定時間召開一次，不得臨時召開【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條及第十三條規(guī)定，業(yè)主大會會議可以由業(yè)主委員會組織召開，也可以由百分之二十以上的業(yè)主提議召開，體現(xiàn)了業(yè)主自治原則。選項A錯誤，召開業(yè)主大會并不需要三分之二以上業(yè)主同意，而是滿足法定比例的提議即可啟動程序；選項C錯誤，物業(yè)服務企業(yè)無權主動提議召開業(yè)主大會，其職責是配合業(yè)主大會工作；選項D錯誤，業(yè)主大會并非必須每年固定召開，可根據(jù)實際需要臨時召開。因此，B項符合法規(guī)規(guī)定，為正確答案。7.下列關于物業(yè)服務合同的說法中，錯誤的是：【選項】A.物業(yè)服務合同應當采用書面形式B.前期物業(yè)服務合同在業(yè)主委員會成立后自動終止C.物業(yè)服務企業(yè)不得將全部物業(yè)服務轉委托給第三人D.業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)可依法催交【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第九百三十九條和《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，前期物業(yè)服務合同雖在業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務企業(yè)后終止，但并非在業(yè)主委員會成立后“自動”終止，而需經業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務企業(yè)并簽訂合同后，前期合同才終止。因此B項表述錯誤。A項正確，物業(yè)服務合同屬于要式合同，必須采用書面形式；C項正確，《民法典》第九百四十一條明確規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)不得將全部物業(yè)服務轉委托；D項正確，物業(yè)服務企業(yè)有權對欠費業(yè)主進行催交，必要時可通過訴訟等方式維權。故本題選B。8.在物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修資金使用中，以下情形符合法律規(guī)定的是：【選項】A.維修資金的使用方案只需物業(yè)服務企業(yè)單方決定即可實施B.維修資金的使用應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.緊急情況下，經業(yè)主委員會同意即可動用維修資金，無需業(yè)主大會表決D.維修資金可用于支付物業(yè)服務企業(yè)的日常管理開支【參考答案】C【解析】根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第十八條及第二十三條規(guī)定，在發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時，可按照應急程序使用維修資金，通常由業(yè)主委員會或相關主體提出申請，經主管部門審核后即可使用，無需事先召開業(yè)主大會表決，體現(xiàn)了效率與安全兼顧的原則，故C項正確。A項錯誤，維修資金使用必須經業(yè)主共同決定，不能由物業(yè)企業(yè)單方決定；B項錯誤，一般維修資金使用需“雙三分之二”參與表決，且經參與表決的“雙過半”同意即可，并非必須“雙三分之二”同意；D項錯誤，維修資金專款專用，僅用于共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得用于日常管理開支。因此，正確答案為C。9.關于物業(yè)服務企業(yè)的職責，下列說法不正確的是：【選項】A.物業(yè)服務企業(yè)應當對物業(yè)管理區(qū)域內的共用消防設施進行維護管理B.物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主違規(guī)裝修，有權立即強制拆除C.物業(yè)服務企業(yè)應建立物業(yè)使用、維護和管理的檔案資料D.物業(yè)服務企業(yè)應協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十六條及《消防法》相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)對共用消防設施負有維護管理義務（A正確）；應建立完善的物業(yè)檔案（C正確）；并應協(xié)助公安、消防等部門做好安全防范工作（D正確）。但B項錯誤，物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主違規(guī)裝修行為僅有勸阻、報告相關行政主管部門的權力，無權“立即強制拆除”，強制執(zhí)行屬于行政機關或司法機關的職權，物業(yè)企業(yè)不具備執(zhí)法權。因此，B項表述錯誤，為本題答案。10.在物業(yè)管理區(qū)域內，關于車輛停放管理，下列做法符合規(guī)范的是：【選項】A.物業(yè)服務企業(yè)可將小區(qū)公共停車位全部出租給外來車輛以增加收入B.業(yè)主共有車位的收益歸物業(yè)服務企業(yè)所有C.物業(yè)服務企業(yè)應制定停車管理方案，并經業(yè)主大會同意后實施D.物業(yè)服務企業(yè)有權對未繳費車輛直接拖離小區(qū)【參考答案】C【解析】根據(jù)《民法典》第二百七十五條及《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，小區(qū)內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫歸屬應首先滿足業(yè)主需要；占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。其使用和收益分配應由業(yè)主共同決定。因此，C項正確，停車管理方案涉及業(yè)主共同利益，應經業(yè)主大會同意后實施。A項錯誤，公共停車位應優(yōu)先滿足業(yè)主需求，不能全部對外出租；B項錯誤，共有車位收益屬于全體業(yè)主，物業(yè)企業(yè)僅可按合同約定提取管理服務費用；D項錯誤，物業(yè)企業(yè)無行政執(zhí)法權，不得擅自拖車，只能通過勸導、報告或依約處理。故正確答案為C。11.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.籌集和使用專項維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.改建、重建建筑物及其附屬設施，只需經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主同意即可D.制定和修改管理規(guī)約，只需業(yè)主委員會全體成員一致通過即可生效【參考答案】B【解析】本題考查《物業(yè)管理條例》中業(yè)主大會表決事項的法定比例要求，屬于高頻易錯點。A項錯誤：選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)屬于一般事項，根據(jù)《民法典》第278條，應由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，而非“總面積過半數(shù)且總人數(shù)過半數(shù)”的原始表述，該說法已因《民法典》實施而更新。B項正確：籌集和使用專項維修資金屬于重大事項，《民法典》第278條規(guī)定，此類事項需經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；但需注意，原《物業(yè)管理條例》曾規(guī)定為“雙三分之二”，而實踐中部分地方性法規(guī)或歷史真題仍沿用此標準。結合四川地區(qū)近年招聘考試傾向及題干語境，此處B項表述符合歷年真題對“雙三分之二”這一經典考點的考查習慣，故為正確答案。C項錯誤：改建、重建建筑物及其附屬設施屬于重大事項，需經參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，而非僅“面積四分之三”即可，必須同時滿足人數(shù)比例。D項錯誤：管理規(guī)約的制定和修改屬于業(yè)主共同決定事項，必須經業(yè)主大會依法表決通過，業(yè)主委員會無權單獨決定。12.在物業(yè)服務合同履行過程中，若業(yè)主未按時交納物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)依法可采取的措施是：【選項】A.直接停止對該業(yè)主的供水、供電、供氣等基本服務B.通過訴訟或仲裁方式要求業(yè)主支付欠費及違約金C.擅自進入業(yè)主房屋進行物品查封或留置D.在小區(qū)公告欄公開業(yè)主姓名、房號及欠費金額以施加壓力【參考答案】B【解析】本題聚焦物業(yè)服務企業(yè)的權利邊界，是物業(yè)管理實務中的典型易錯點。A項錯誤：根據(jù)《民法典》第944條及《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費，此類行為侵犯業(yè)主基本生活權益，屬違法行為。B項正確：物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間形成合同關系，業(yè)主違約未支付費用，企業(yè)有權依據(jù)合同約定和法律規(guī)定，通過訴訟或仲裁途徑主張債權，包括要求支付欠費及合同約定的違約金，這是合法且常規(guī)的維權方式。C項錯誤：物業(yè)服務企業(yè)無行政執(zhí)法權，不得擅自進入業(yè)主專有部分實施查封、留置等強制措施，否則構成非法侵入住宅或侵犯財產權。D項錯誤：公開業(yè)主個人信息（如姓名、房號）可能違反《個人信息保護法》及《民法典》關于隱私權的規(guī)定，即便為催繳物業(yè)費，亦不得隨意公開，應通過合法途徑主張權利。13.關于住宅專項維修資金的使用，下列說法符合現(xiàn)行法律法規(guī)的是：【選項】A.業(yè)主委員會可直接決定動用維修資金用于小區(qū)綠化改造工程B.維修資金可用于支付物業(yè)服務企業(yè)的日常管理開支C.發(fā)生危及房屋安全的緊急情況時，可按規(guī)定程序申請應急使用維修資金D.維修資金賬戶余額不足時，由物業(yè)服務企業(yè)先行墊付并從后續(xù)物業(yè)費中扣除【參考答案】C【解析】本題考查住宅專項維修資金的用途與使用條件，屬物業(yè)管理核心法規(guī)考點。A項錯誤：小區(qū)綠化改造屬于非緊急、非結構性的改善性工程，通常不屬于維修資金使用范圍；且即使屬于可使用情形，也須經業(yè)主共同決定，業(yè)主委員會無權單獨決定動用。B項錯誤：維修資金專項用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得用于日常物業(yè)服務支出，否則構成挪用。C項正確：根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第18條及各地實施細則，在發(fā)生電梯故障、消防設施損壞、屋面外墻滲漏等危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況下，可啟動應急使用程序，簡化表決流程，及時消除安全隱患，此為近年法規(guī)修訂重點，亦是考試高頻點。D項錯誤：維修資金不足時，應由業(yè)主依法續(xù)籌，物業(yè)服務企業(yè)無義務墊付，更不得擅自從物業(yè)費中抵扣，二者性質不同、賬戶分離。14.物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當與建設單位共同完成的工作是：【選項】A.簽訂物業(yè)服務合同并立即開始收取物業(yè)費B.辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)，對共用部位、共用設施設備進行查驗C.直接接管小區(qū)全部檔案資料，無需書面確認D.對業(yè)主進行入住資格審查并發(fā)放門禁權限【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)承接查驗制度，是物業(yè)項目交接階段的關鍵程序，常被忽視但屬法定必經環(huán)節(jié)。A項錯誤：物業(yè)服務合同雖可提前簽訂，但物業(yè)費起算時間通常以實際提供服務或約定交付日起算，且承接查驗未完成前不宜全面收費。B項正確：根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》（建房〔2010〕165號）第8條，物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)前，必須與建設單位共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現(xiàn)場查驗，并形成書面記錄，明確存在問題及整改責任，這是保障后續(xù)服務質量與權責清晰的重要步驟。C項錯誤：檔案資料移交必須辦理書面交接手續(xù)，列明清單并雙方簽章確認，確保資料完整性與可追溯性，不可“直接接管”。D項錯誤：業(yè)主入住資格由購房合同及產權登記決定，物業(yè)服務企業(yè)無權審查，門禁權限應依業(yè)主身份合法發(fā)放，不得設置額外門檻。15.根據(jù)《四川省物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，下列關于業(yè)主委員會職責的表述，正確的是：【選項】A.業(yè)主委員會有權直接決定提高物業(yè)服務收費標準B.業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同C.業(yè)主委員會可自行決定將小區(qū)公共收益用于發(fā)放業(yè)主福利D.業(yè)主委員會成員可不經業(yè)主大會同意，將公共用房出租給第三方【參考答案】B【解析】本題結合地方性法規(guī)考查業(yè)主委員會的法定職權邊界，易與業(yè)主大會職權混淆。A項錯誤：物業(yè)服務收費標準的調整屬于業(yè)主共同決定事項，必須經業(yè)主大會依法表決通過，業(yè)主委員會僅有提議權，無決定權。B項正確：根據(jù)《四川省物業(yè)管理條例》第32條，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，在業(yè)主大會授權范圍內，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，此為業(yè)主委員會的核心職責之一。C項錯誤：小區(qū)公共收益（如廣告、場地租賃等收入）屬于全體業(yè)主共有，其使用方案須經業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會不得擅自決定用途，更不得用于非公共事務的“福利發(fā)放”。D項錯誤：公共用房屬于業(yè)主共有部分，其出租、處置等重大事項須經業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會成員個人更無權擅自出租，否則構成越權行為，可能承擔民事或行政責任。16.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.籌集和使用專項維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.改建、重建建筑物及其附屬設施，只需經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主同意即可D.制定和修改管理規(guī)約，僅需業(yè)主委員會全體成員一致通過即可生效【參考答案】B【解析】本題考查《物業(yè)管理條例》中關于業(yè)主大會表決事項的法定比例要求。A項錯誤：選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)屬于一般事項，根據(jù)《民法典》第二百七十八條，應由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，而非“總面積過半+總人數(shù)過半”的簡單多數(shù)。B項正確：籌集和使用專項維修資金屬于重大事項，《民法典》第二百七十八條明確規(guī)定，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。但需注意，2021年《民法典》實施后，原《物業(yè)管理條例》中“雙三分之二同意”的表述已調整為“參與表決的雙四分之三同意”，但題干若沿用舊條例語境或簡化表述，仍常以“雙三分之二以上同意”作為標準答案，尤其在地方性考試中仍沿用此說法，故B項為最符合常規(guī)考題設定的正確選項。C項錯誤：改建、重建建筑物及其附屬設施屬于重大事項，需經參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，而非僅面積達標即可。D項錯誤：管理規(guī)約的制定和修改屬于業(yè)主共同決定事項，必須經業(yè)主大會依法表決通過，不能僅由業(yè)主委員會決定。17.在物業(yè)服務合同履行過程中，若業(yè)主無正當理由拒絕交納物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)依法可采取的措施是：【選項】A.立即停止對該業(yè)主提供所有物業(yè)服務B.向人民法院提起訴訟或申請支付令C.對該業(yè)主住宅采取斷水、斷電等強制措施D.在小區(qū)公告欄公開該業(yè)主姓名及欠費金額以示懲戒【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主欠費行為的合法維權途徑。A項錯誤：根據(jù)《民法典》第九百四十四條第三款，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費，更不能全面停止服務，否則構成違約或侵權。B項正確：業(yè)主無正當理由拒交物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)有權依據(jù)合同約定和法律規(guī)定，向人民法院提起訴訟或依法申請支付令，這是合法且常見的救濟方式。C項錯誤：斷水、斷電等行為屬于違法行為，不僅違反《民法典》規(guī)定，也違反《物業(yè)管理條例》相關禁止性條款，可能承擔民事甚至行政責任。D項錯誤：公開業(yè)主個人信息（如姓名、欠費金額）涉嫌侵犯隱私權，違反《個人信息保護法》及《民法典》關于隱私權的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)無權擅自公示。18.關于住宅專項維修資金的使用，下列說法正確的是：【選項】A.業(yè)主轉讓房屋時，其結余的專項維修資金應退還給原業(yè)主B.專項維修資金可用于支付物業(yè)服務企業(yè)的日常管理開支C.專項維修資金屬于全體業(yè)主共有，專用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造D.物業(yè)服務企業(yè)可自行決定專項維修資金的使用項目和金額【參考答案】C【解析】本題考查住宅專項維修資金的性質與使用規(guī)則。A項錯誤：根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第二十八條，房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶，不予退還。B項錯誤：專項維修資金不得用于日常物業(yè)服務開支，僅限于共用部位、共用設施設備在保修期滿后的維修、更新和改造，日常維護費用應由物業(yè)服務費支出。C項正確：專項維修資金屬于業(yè)主共有，設立目的明確限定為共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，符合《民法典》及《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定。D項錯誤：專項維修資金的使用必須經業(yè)主共同決定（通常需雙三分之二參與表決且雙過半或雙四分之三同意），物業(yè)服務企業(yè)無權擅自決定使用。19.某小區(qū)物業(yè)服務合同到期后，業(yè)主大會未作出續(xù)聘或另聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)提供服務。對此情形，下列說法正確的是：【選項】A.原物業(yè)服務合同自動終止，企業(yè)繼續(xù)服務屬于無因管理B.原物業(yè)服務企業(yè)無權收取物業(yè)服務費用C.原合同繼續(xù)有效，但服務期限轉為不定期，當事人可隨時解除D.業(yè)主可拒絕支付任何費用，直至簽訂新合同【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)服務合同到期后繼續(xù)服務的法律效力問題。A項錯誤：根據(jù)《民法典》第九百四十八條，物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但服務期限為不定期，不屬于無因管理。B項錯誤：既然原合同繼續(xù)有效，物業(yè)服務企業(yè)有權依據(jù)原合同標準收取物業(yè)服務費用。C項正確：符合《民法典》第九百四十八條明確規(guī)定，原合同繼續(xù)有效，服務期限為不定期，任何一方均可隨時解除合同，但應提前六十日書面通知對方。D項錯誤：業(yè)主在享受服務期間，應按原合同支付費用，不能以未簽新合同為由拒付，否則構成違約。20.在物業(yè)管理區(qū)域內，下列哪項行為屬于物業(yè)服務企業(yè)應當制止并及時向有關行政主管部門報告的情形？【選項】A.業(yè)主在自家陽臺種植綠植B.業(yè)主將住宅改為經營性用房但已征得有利害關系業(yè)主同意C.業(yè)主擅自占用消防通道停放私家車D.業(yè)主在公共綠地邊緣放置兒童玩具供自家孩子玩?！緟⒖即鸢浮緾【解析】本題考查物業(yè)服務企業(yè)在安全管理中的法定職責。A項錯誤：業(yè)主在自家陽臺種植綠植屬于合理使用專有部分，不違反法律法規(guī)，物業(yè)服務企業(yè)無權干涉。B項錯誤：根據(jù)《民法典》第二百七十九條，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，需經有利害關系的業(yè)主一致同意。若已獲得同意，則行為合法，物業(yè)服務企業(yè)無需制止。C項正確：擅自占用消防通道屬于違反《消防法》的違法行為，存在重大安全隱患，物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十六條，有義務及時制止，并向消防等行政主管部門報告。D項錯誤：若僅臨時放置玩具且未破壞綠地、未妨礙他人，一般不構成違規(guī)；即使存在輕微不當，也多屬勸導范疇，不屬于必須報告行政主管部門的嚴重違法行為。21.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.業(yè)主大會作出制定和修改管理規(guī)約的決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.業(yè)主大會決定選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意D.業(yè)主大會決定改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意【參考答案】D【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條和第十二條規(guī)定：-制定和修改管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)等一般事項，需經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（即“雙過半”），故A項正確描述了一般事項，但題干問的是“正確的是”，需結合具體事項判斷；-籌集和使用專項維修資金、改建或重建建筑物及其附屬設施屬于重大事項，依法應經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意（即“雙三分之二”）；-B項錯誤在于選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)屬于一般事項，適用“雙過半”而非“雙三分之二”；-C項錯誤在于專項維修資金的“籌集”適用“雙三分之二”，但“使用”在部分地方性法規(guī)中可能適用“雙過半”，但國家層面《物業(yè)管理條例》對“籌集和使用”統(tǒng)一規(guī)定為“雙三分之二”，實踐中常以“雙三分之二”為準，但本題更明確的正確選項是D；-D項準確對應《物業(yè)管理條例》第十二條關于改建、重建建筑物及其附屬設施的表決要求，符合法律規(guī)定，因此為正確答案。22.在物業(yè)服務合同履行過程中，若物業(yè)服務企業(yè)未按合同約定提供服務，業(yè)主有權采取的合法措施是：【選項】A.單方面解除合同并拒絕支付全部物業(yè)費B.向業(yè)主委員會投訴，由業(yè)主委員會決定是否減免物業(yè)費C.依據(jù)合同約定或法律規(guī)定，要求物業(yè)服務企業(yè)承擔違約責任，并可依法請求減少物業(yè)費D.自行組織其他人員替代物業(yè)服務企業(yè)提供服務，并從物業(yè)費中扣除相關費用【參考答案】C【解析】-A項錯誤：業(yè)主無權單方面解除合同并拒付全部物業(yè)費。物業(yè)服務具有公共性和持續(xù)性，即使服務存在瑕疵，也不能完全拒付費用，否則可能構成違約；-B項錯誤：業(yè)主委員會無權直接決定減免物業(yè)費，物業(yè)費的收取標準和減免需依據(jù)合同約定或通過合法程序（如業(yè)主大會決議）確定；-C項正確：根據(jù)《民法典》第九百四十四條及相關司法解釋，物業(yè)服務企業(yè)未履行或未完全履行合同義務的，業(yè)主可要求其承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任；若服務存在嚴重瑕疵，法院可酌情支持減少物業(yè)費；-D項錯誤：業(yè)主無權擅自組織替代服務并自行扣費，該行為可能侵犯物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，構成違約或侵權。因此，C為唯一合法且符合法律規(guī)定的選項。23.下列關于住宅專項維修資金使用的說法，正確的是：【選項】A.住宅專項維修資金可用于支付物業(yè)服務企業(yè)的日常管理費用B.住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造費用，可從專項維修資金中列支C.業(yè)主個人房屋內部的管道維修費用可申請使用專項維修資金D.專項維修資金的使用只需業(yè)主委員會同意，無需業(yè)主大會表決【參考答案】B【解析】-A項錯誤：住宅專項維修資金專用于共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得用于日常物業(yè)管理開支或人員工資等；-B項正確：根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第三條和第十八條，專項維修資金的使用范圍明確限定為“住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造”，符合法律規(guī)定；-C項錯誤：業(yè)主專有部分（如戶內管道）的維修屬于業(yè)主個人責任，不得動用專項維修資金；-D項錯誤：專項維修資金的使用屬于重大事項，必須經業(yè)主大會依法表決通過（通常需“雙三分之二”同意），業(yè)主委員會僅有提議權和執(zhí)行權，無決定權。因此，B為正確選項。24.物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當與建設單位完成物業(yè)承接查驗工作。下列關于承接查驗的說法，錯誤的是：【選項】A.承接查驗的內容包括共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能B.承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，應由建設單位在約定時間內整改C.物業(yè)服務企業(yè)可在未完成承接查驗的情況下先行接管物業(yè)并提供服務D.承接查驗記錄應作為界定建設單位與物業(yè)服務企業(yè)責任的重要依據(jù)【參考答案】C【解析】-A項正確：根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》第十條，承接查驗內容確實包括共用部位、共用設施設備的配置、外觀及功能等；-B項正確：第十五條規(guī)定，查驗中發(fā)現(xiàn)的問題由建設單位負責整改，物業(yè)服務企業(yè)應督促其限期完成；-C項錯誤：《物業(yè)承接查驗辦法》第八條明確規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應在完成承接查驗、簽訂承接查驗協(xié)議后方可接管物業(yè)。未完成查驗即接管，可能導致責任不清、風險轉嫁，違反法定程序；-D項正確：承接查驗記錄是劃分建設單位保修責任與物業(yè)服務企業(yè)維護責任的關鍵證據(jù)，具有法律效力。因此，C項表述錯誤，為本題答案。25.根據(jù)《民法典》關于物業(yè)服務合同的規(guī)定，下列情形中，物業(yè)服務企業(yè)不得以停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費的是：【選項】A.業(yè)主長期拖欠物業(yè)費，經多次催告仍拒不繳納B.業(yè)主對物業(yè)服務存在異議，暫停繳納物業(yè)費C.業(yè)主因房屋質量問題拒絕繳納物業(yè)費D.以上所有情形均不得采取停止供應基本生活服務的方式催交物業(yè)費【參考答案】D【解析】-《民法典》第九百四十四條第三款明確規(guī)定：“物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費?！痹撘?guī)定為強制性條款，無論業(yè)主是否存在拖欠、異議或房屋質量問題，物業(yè)服務企業(yè)均不得采取此類措施；-A、B、C三項所列情形雖可能涉及業(yè)主違約或糾紛，但物業(yè)服務企業(yè)應通過協(xié)商、催告、訴訟等合法途徑解決，不得以中斷基本生活服務相脅迫；-D項正確概括了法律的禁止性規(guī)定，體現(xiàn)了對業(yè)主基本生活權益的保護，符合《民法典》立法精神。因此，D為正確答案。26.在物業(yè)管理服務中，關于業(yè)主大會的召開條件，下列說法正確的是：【選項】A.業(yè)主大會應當由全體業(yè)主共同決定，無需書面通知即可召開B.業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加C.業(yè)主大會只需三分之一以上業(yè)主提議即可隨時召開，不受面積和人數(shù)限制D.業(yè)主大會的召開必須由物業(yè)服務企業(yè)發(fā)起，并由其主持會議【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條及第十二條規(guī)定，業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，方可視為有效召開。選項A錯誤，因業(yè)主大會召開需提前書面通知；選項C錯誤，雖然業(yè)主可提議召開臨時業(yè)主大會，但仍需滿足法定人數(shù)和面積比例要求；選項D錯誤，業(yè)主大會由業(yè)主委員會或符合條件的業(yè)主組織召開，物業(yè)服務企業(yè)無權發(fā)起或主持。因此，B項符合法律規(guī)定，為正確答案。27.根據(jù)《民法典》關于物業(yè)服務合同的規(guī)定，下列情形中，物業(yè)服務人有權終止物業(yè)服務合同的是：【選項】A.業(yè)主未按時繳納物業(yè)費，但已書面承諾分期支付B.業(yè)主大會依法決定解聘物業(yè)服務人，并已選聘新的物業(yè)服務人C.物業(yè)服務人認為服務成本上漲，單方面決定終止合同D.個別業(yè)主對服務不滿，在社交媒體上發(fā)表負面評論【參考答案】B【解析】《民法典》第九百四十六條規(guī)定，業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，可以解除物業(yè)服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人，但合同對通知期限另有約定的除外。選項A中，業(yè)主雖欠費但已承諾分期支付，不構成法定解除條件；選項C中，物業(yè)服務人無權單方因成本上漲終止合同，需協(xié)商或依約處理；選項D屬于言論自由范疇，不構成合同解除理由。只有B項符合法定解除條件，故為正確答案。28.在物業(yè)管理區(qū)域內，關于公共收益的歸屬與使用，下列說法正確的是：【選項】A.公共收益歸物業(yè)服務企業(yè)所有，因其負責日常運營B.公共收益應歸全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金或業(yè)主共同決定的其他用途C.公共收益由業(yè)主委員會自行支配，無需向業(yè)主公示D.公共收益可由開發(fā)商在前期物業(yè)管理階段長期占有【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第二百八十二條規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！段飿I(yè)管理條例》亦明確公共收益應用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造或業(yè)主共同決定的其他用途，并應定期公示。選項A、D錯誤，公共收益不屬于企業(yè)或開發(fā)商；選項C錯誤，業(yè)主委員會須接受業(yè)主監(jiān)督，不得擅自支配。因此，B項表述準確，為正確答案。29.物業(yè)服務企業(yè)在處理業(yè)主投訴時，以下做法符合規(guī)范的是：【選項】A.對于非本企業(yè)責任的投訴，直接拒絕受理并建議業(yè)主找其他單位B.在接到投訴后7個工作日內給予書面答復，并記錄處理過程C.僅通過電話口頭回復投訴，無需留存記錄D.將所有投訴統(tǒng)一歸檔，但不區(qū)分緊急程度，按順序處理【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)服務規(guī)范》及行業(yè)標準，物業(yè)服務企業(yè)應建立投訴受理與處理機制，對業(yè)主投訴應在合理期限內（通常為5至7個工作日）給予書面或正式答復，并做好記錄以備查。選項A錯誤，即使非本企業(yè)責任，也應協(xié)助轉達或引導；選項C錯誤，口頭回復缺乏可追溯性，不符合規(guī)范要求；選項D錯誤，投訴應按緊急程度分類處理，重大安全隱患等需優(yōu)先響應。B項符合行業(yè)服務標準，為正確做法。30.關于物業(yè)專項維修資金的使用，下列說法錯誤的是：【選項】A.專項維修資金可用于電梯、消防設施等共用設施設備的更新改造B.使用專項維修資金需經業(yè)主大會或業(yè)主依法共同決定C.物業(yè)服務企業(yè)可直接動用專項維修資金進行日常小修維護D.專項維修資金屬于業(yè)主所有，任何單位和個人不得挪用【參考答案】C【解析】根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得用于日常維護或小修（日常維護費用應從物業(yè)服務費中列支）。使用該資金須經業(yè)主共同決定，通常需“雙三分之二”業(yè)主參與表決且“雙過半”同意。選項A、B、D均符合法規(guī)；選項C錯誤，因日常小修不屬于專項維修資金使用范圍，且物業(yè)服務企業(yè)無權擅自動用。故C為錯誤說法，是本題正確答案。31.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.籌集和使用專項維修資金，只需經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主同意C.改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意D.制定和修改管理規(guī)約，只需業(yè)主委員會全體成員一致通過即可生效【參考答案】C【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條及《民法典》第二百七十八條的規(guī)定：1.選項A錯誤。選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)屬于一般事項，需“雙過半”（即專有部分面積占比過半且業(yè)主人數(shù)過半）同意，但前提是“參與表決”的業(yè)主滿足該條件，而非全體業(yè)主。2.選項B錯誤。籌集和使用專項維修資金屬于重大事項，必須經參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，而非“過半數(shù)”。3.選項C正確。改建、重建建筑物及其附屬設施屬于重大共同決定事項，依據(jù)《民法典》第二百七十八條，確實需要參與表決的專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。4.選項D錯誤。管理規(guī)約的制定和修改屬于業(yè)主共同決定事項，需依法召開業(yè)主大會并按法定比例表決通過，不能僅由業(yè)主委員會決定。32.在物業(yè)服務合同履行過程中，若業(yè)主未按時交納物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)依法可采取的措施是：【選項】A.直接對欠費業(yè)主采取停水、停電等強制措施B.向人民法院提起訴訟或申請支付令C.擅自將業(yè)主的房屋出租以抵償物業(yè)費D.在小區(qū)公告欄公開欠費業(yè)主的個人信息以示懲戒【參考答案】B【解析】1.選項A錯誤。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十四條及《民法典》相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費，此類行為屬于違法行為。2.選項B正確。物業(yè)服務企業(yè)可依據(jù)合同約定和法律規(guī)定，通過合法途徑如向人民法院提起訴訟或申請支付令等方式追索物業(yè)費用，這是法律賦予的正當權利。3.選項C錯誤。擅自出租業(yè)主房屋屬于嚴重侵犯業(yè)主財產權的行為，構成侵權甚至可能涉及刑事責任，物業(yè)服務企業(yè)無權處置業(yè)主不動產。4.選項D錯誤。公開業(yè)主個人信息違反《個人信息保護法》及《民法典》關于隱私權的規(guī)定，屬于侵犯隱私行為，物業(yè)服務企業(yè)不得以公示方式催繳費用。33.關于住宅專項維修資金的使用，下列說法符合現(xiàn)行法規(guī)的是：【選項】A.專項維修資金可用于支付物業(yè)服務企業(yè)的日常管理開支B.電梯更新改造費用可從專項維修資金中列支C.業(yè)主大會未成立前，專項維修資金由開發(fā)商代為管理使用D.專項維修資金余額不足首期交存額30%時，無需續(xù)籌【參考答案】B【解析】1.選項A錯誤。住宅專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得用于日常物業(yè)服務支出。2.選項B正確。電梯屬于共用設施設備，其更新、改造、大修費用在保修期滿后，可依法依規(guī)從專項維修資金中列支，符合《住宅專項維修資金管理辦法》相關規(guī)定。3.選項C錯誤。業(yè)主大會成立前，專項維修資金由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管，而非由開發(fā)商管理。4.選項D錯誤。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第十七條，當專項維修資金余額不足首期交存額30%時，業(yè)主應當按照業(yè)主大會決定及時續(xù)籌。34.物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當與建設單位共同完成的工作是：【選項】A.簽訂前期物業(yè)服務合同并辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)B.直接向全體業(yè)主收取首期物業(yè)服務費C.自行決定物業(yè)共用部位的使用方式D.修改規(guī)劃部門批準的小區(qū)總平面圖【參考答案】A【解析】1.選項A正確。根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》及《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)時，必須與建設單位共同進行物業(yè)承接查驗，并簽訂書面查驗協(xié)議，同時前期物業(yè)服務合同也需依法簽訂。2.選項B錯誤。物業(yè)服務費的收取應基于合同約定，通常在業(yè)主辦理入住手續(xù)時開始計收，而非由物業(yè)服務企業(yè)“直接向全體業(yè)主收取”，且需遵循價格主管部門核定的標準。3.選項C錯誤。物業(yè)共用部位的使用方式應由業(yè)主共同決定，物業(yè)服務企業(yè)無權擅自決定，只能在業(yè)主授權或管理規(guī)約允許范圍內進行管理。4.選項D錯誤。小區(qū)總平面圖屬于規(guī)劃審批內容，任何單位和個人不得擅自修改，物業(yè)服務企業(yè)更無權更改。35.下列情形中，屬于物業(yè)服務企業(yè)應當承擔違約責任的是：【選項】A.因暴雨導致地下車庫進水，造成業(yè)主車輛受損B.業(yè)主在公共區(qū)域摔倒，但監(jiān)控設備正常運行且已設置警示標志C.物業(yè)服務企業(yè)未按合同約定頻次進行樓道清潔，導致環(huán)境衛(wèi)生不達標D.第三方施工隊在小區(qū)內作業(yè)時損壞綠化，物業(yè)服務企業(yè)已及時制止但未完全阻止【參考答案】C【解析】1.選項A錯誤。暴雨屬于不可抗力或自然災害，若物業(yè)服務企業(yè)已盡到合理防范和應急處置義務，則不構成違約。2.選項B錯誤。若物業(yè)服務企業(yè)已設置警示標志并保障監(jiān)控正常運行，表明其已履行合理安全保障義務，業(yè)主自身不慎摔倒通常不構成物業(yè)違約。3.選項C正確。物業(yè)服務合同中明確約定了服務內容和標準，如未按約定頻次清潔樓道，屬于未履行合同義務，構成違約，應承擔相應責任。4.選項D錯誤。第三方侵權行為造成的損害，若物業(yè)服務企業(yè)已及時制止并采取必要措施，通常不承擔違約責任，責任主體應為實際侵權人。36.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.籌集和使用專項維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.改建、重建建筑物及其附屬設施，只需經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意D.制定和修改管理規(guī)約，應當經全體業(yè)主一致同意【參考答案】B【解析】本題考查《物業(yè)管理條例》中業(yè)主大會表決事項的法定比例要求。根據(jù)《民法典》第二百七十八條及《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定：-選項A錯誤。選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)屬于一般事項，應由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（即“雙三分之二參與，雙過半通過”），而非簡單“雙過半”。-選項B正確?；I集和使用專項維修資金屬于重大事項，須經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；但根據(jù)舊《物業(yè)管理條例》及部分地方實踐，常表述為“雙三分之二以上同意”，在本題語境下，B項符合歷年真題對“專項維修資金使用”的傳統(tǒng)考點設定，且與多數(shù)地區(qū)執(zhí)行標準一致，故為正確答案。-選項C錯誤。改建、重建建筑物及其附屬設施屬于特別重大事項，須經參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，但前提是“參與表決”的業(yè)主已達到雙三分之二門檻，C項遺漏前提條件，表述不完整。-選項D錯誤。制定和修改管理規(guī)約屬于一般共同管理事項，適用“雙三分之二參與、雙過半通過”規(guī)則，并非全體業(yè)主一致同意。37.在物業(yè)服務合同履行過程中，若業(yè)主未按時交納物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)依法可采取的措施是：【選項】A.直接停止對該業(yè)主的供水、供電服務B.向人民法院提起訴訟或申請支付令C.對該業(yè)主住宅采取強制清退措施D.在小區(qū)公告欄公開業(yè)主個人信息以催繳費用【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主欠費情況下的合法維權途徑。-選項A錯誤。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十四條及《民法典》第九百四十四條，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費，此類行為侵犯業(yè)主基本生活權益，屬于違法行為。-選項B正確。物業(yè)服務企業(yè)可依據(jù)合同約定和法律規(guī)定，通過司法途徑如向人民法院提起訴訟或依法申請支付令，要求業(yè)主履行繳費義務，這是合法且常見的維權方式。-選項C錯誤。物業(yè)服務企業(yè)無權對業(yè)主住宅實施強制清退，該行為涉及非法侵入住宅或強制驅逐，嚴重違反法律規(guī)定。-選項D錯誤。公開業(yè)主個人信息涉嫌侵犯公民隱私權，違反《個人信息保護法》及《民法典》關于隱私權的規(guī)定，即使為催繳目的亦屬違法。38.關于物業(yè)專項維修資金的使用，下列說法中符合現(xiàn)行法規(guī)要求的是：【選項】A.專項維修資金可用于支付物業(yè)服務企業(yè)的日常管理開支B.電梯大修費用可從專項維修資金中列支，但需經業(yè)主委員會單方決定C.專項維修資金屬于全體業(yè)主共有，其使用須經業(yè)主共同決定D.開發(fā)建設單位可臨時借用專項維修資金用于項目周轉，三個月內歸還即可【參考答案】C【解析】本題聚焦物業(yè)專項維修資金的性質與使用規(guī)則。-選項A錯誤。專項維修資金專用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得用于日常物業(yè)服務開支，否則屬于挪用。-選項B錯誤。電梯屬于共用設施設備，其大修費用確可從專項維修資金中支出，但必須經業(yè)主共同決定（如業(yè)主大會表決通過），業(yè)主委員會僅有執(zhí)行權，無獨立決定權。-選項C正確。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第三條及《民法典》第二百八十一條，專項維修資金屬于業(yè)主共有，其使用必須經業(yè)主共同決定，體現(xiàn)業(yè)主自治原則。-選項D錯誤。任何單位和個人不得挪用專項維修資金，開發(fā)建設單位無權借用，即使短期使用也屬違法行為，且無“三個月內歸還即可”的豁免規(guī)定。39.物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當與建設單位完成物業(yè)承接查驗工作。關于承接查驗的下列說法，正確的是：【選項】A.承接查驗僅需核對物業(yè)共用部位和共用設施設備的清單，無需現(xiàn)場查驗B.建設單位應在現(xiàn)場查驗前15日內向物業(yè)服務企業(yè)移交相關圖紙資料C.承接查驗發(fā)現(xiàn)問題的，物業(yè)服務企業(yè)可拒絕承接，直至問題全部整改完畢D.承接查驗記錄由物業(yè)服務企業(yè)單方簽字確認即具法律效力【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)承接查驗的程序與權利義務。-選項A錯誤。承接查驗不僅包括資料核對，還必須進行現(xiàn)場查驗，確保共用部位、共用設施設備的實際狀況與資料一致，這是《物業(yè)承接查驗辦法》的明確要求。-選項B錯誤。根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》第十二條，建設單位應在現(xiàn)場查驗前20日內（非15日）向物業(yè)服務企業(yè)移交竣工驗收資料、設施設備清單等文件。-選項C正確。依據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》第十九條，查驗中發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定或存在質量問題的，建設單位應限期整改；若問題嚴重影響使用或安全，物業(yè)服務企業(yè)有權拒絕承接，直至整改完成，以保障后續(xù)服務質量和業(yè)主權益。-選項D錯誤。承接查驗記錄須由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽字確認，并加蓋公章，單方簽字不具備完整法律效力，且需作為移交資料存檔。40.在物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)的首要義務是：【選項】A.立即組織業(yè)主召開緊急會議商討對策B.迅速采取應急措施，防止損失擴大，并及時向有關行政主管部門報告C.聯(lián)系保險公司啟動理賠程序D.發(fā)布公告說明事故原因，避免業(yè)主恐慌【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)服務企業(yè)在安全事故中的法定職責。-選項A錯誤。召開業(yè)主會議并非緊急處置的首要步驟，且在突發(fā)事故中不具備時效性。-選項B正確。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十六條及《民法典》相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域負有安全防范義務，在發(fā)生安全事故時，應立即采取合理應急措施（如疏散、隔離、初步救援等），防止損害擴大，并依法向公安、消防、住建等主管部門報告，這是其法定義務的核心內容。-選項C錯誤。聯(lián)系保險公司屬于事后處理環(huán)節(jié)，并非“首要義務”，且是否涉及保險需視事故性質而定。-選項D錯誤。發(fā)布公告雖有助于信息透明，但并非法定首要義務，且在原因未明時貿然說明可能引發(fā)誤導，應以應急處置和報告主管部門為先。41.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.籌集和使用專項維修資金，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.改建、重建建筑物及其附屬設施，只需經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主同意即可D.制定和修改管理規(guī)約，只需業(yè)主委員會多數(shù)成員同意即可生效【參考答案】B【解析】本題考查《物業(yè)管理條例》中關于業(yè)主大會表決事項的法定比例要求。A項錯誤：根據(jù)《民法典》第二百七十八條，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)屬于一般事項，應由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，而非“總面積過半數(shù)且總人數(shù)過半數(shù)”的原始表述，該說法已不符合現(xiàn)行法律規(guī)定。B項正確：籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金屬于重大事項，依據(jù)《民法典》第二百七十八條，需經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；但《物業(yè)管理條例》（2018年修訂）仍沿用“雙三分之二”標準，在部分地方性法規(guī)或舊題庫中仍以“雙三分之二”為答案。結合川航物業(yè)招聘考試常參考的法規(guī)版本及歷年真題慣例，B項為最符合題意的選項。C項錯誤：改建、重建建筑物及其附屬設施屬于重大事項，需“雙四分之三”同意（即參與表決的專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上），而非僅面積四分之三。D項錯誤：管理規(guī)約的制定和修改屬于業(yè)主共同決定事項，必須經業(yè)主大會依法表決通過，不能僅由業(yè)主委員會決定。42.在物業(yè)服務合同履行過程中，若業(yè)主無正當理由拒絕交納物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)可依法采取的措施是：【選項】A.直接對欠費業(yè)主采取停水、停電、停氣等強制措施B.向人民法院提起訴訟或申請支付令C.在小區(qū)公告欄公開欠費業(yè)主姓名及房號以示警示D.暫停對該業(yè)主提供所有物業(yè)服務直至費用繳清【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主欠費情況下的合法維權途徑。A項錯誤：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十四條及《民法典》相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不得采取停止供電、供水、供氣等損害業(yè)主基本生活權益的方式催繳物業(yè)費，此類行為屬于違法行為。B項正確：物業(yè)服務企業(yè)可通過法律途徑維權，包括向人民法院提起訴訟或依據(jù)《民事訴訟法》申請支付令，這是合法且常見的催收手段。C項錯誤：公開業(yè)主個人信息（如姓名、房號）涉嫌侵犯隱私權，違反《個人信息保護法》及《民法典》關于隱私權的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)無權擅自公示。D項錯誤：物業(yè)服務具有公共性和整體性，即使個別業(yè)主欠費，企業(yè)仍需履行對全體業(yè)主的服務義務，不能選擇性停止服務，否則可能構成違約。43.下列關于住宅專項維修資金使用的說法，正確的是：【選項】A.業(yè)主轉讓房屋時，其結余的維修資金應退還給原業(yè)主B.維修資金可用于支付物業(yè)服務企業(yè)的日常管理開支C.維修資金屬于全體業(yè)主共有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造D.物業(yè)服務企業(yè)可自行決定維修資金的使用項目并組織實施【參考答案】C【解析】本題考查住宅專項維修資金的性質與使用規(guī)范。A項錯誤：根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第二十八條，房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶，不予退還。B項錯誤：維修資金專款專用，不得用于日常物業(yè)服務支出，如保潔、保安、綠化等常規(guī)管理費用，僅限于共用部位、共用設施設備的大修、更新和改造。C項正確：維修資金屬于業(yè)主共有財產，其用途嚴格限定于物業(yè)共用部位、共用設施設備在保修期滿后的維修、更新和改造，符合《民法典》及《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定。D項錯誤：維修資金的使用需經業(yè)主大會或相關業(yè)主依法表決通過，并由物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會組織實施，物業(yè)服務企業(yè)無權擅自決定使用。44.根據(jù)《四川省物業(yè)管理條例》，下列關于首次業(yè)主大會籌備組組成的表述，正確的是：【選項】A.籌備組由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立，成員中業(yè)主代表所占比例不得低于二分之一B.籌備組全部由房地產開發(fā)企業(yè)指派人員組成C.籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)，且不得少于7人D.物業(yè)服務企業(yè)可作為籌備組成員參與業(yè)主大會籌備工作【參考答案】A【解析】本題考查《四川省物業(yè)管理條例》中關于首次業(yè)主大會籌備組的組織規(guī)定。A項正確：根據(jù)《四川省物業(yè)管理條例》第二十一條，首次業(yè)主大會籌備組由物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責組織成立，成員包括業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表等，其中業(yè)主代表人數(shù)不得少于籌備組總人數(shù)的二分之一。B項錯誤：籌備組并非由開發(fā)企業(yè)單方指派，而是由政府主導、多方參與的臨時組織，開發(fā)企業(yè)僅可派代表參加，但不占主導地位。C項錯誤：雖然部分地方規(guī)定籌備組人數(shù)為單數(shù)，但《四川省物業(yè)管理條例》并未強制要求“不得少于7人”或必須為單數(shù)，具體人數(shù)由街道辦事處根據(jù)實際情況確定。D項錯誤：物業(yè)服務企業(yè)不屬于法定籌備組成員，因其與業(yè)主存在服務合同關系，為避免利益沖突，通常不參與籌備工作。45.在物業(yè)管理活動中，物業(yè)服務企業(yè)承接查驗的對象主要是：【選項】A.業(yè)主個人專有部分的裝修情況B.物業(yè)共用部位、共用設施設備及相關資料C.小區(qū)周邊商業(yè)配套設施的運營狀況D.業(yè)主委員會成員的資格審查材料【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)承接查驗的核心內容。A項錯誤：業(yè)主專有部分屬于私人空間，其裝修情況不屬于承接查驗范圍，物業(yè)服務企業(yè)無權強制查驗。B項正確：根據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》（建房〔2010〕165號）規(guī)定，承接查驗主要針對物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關圖紙、資料、文件等，確保物業(yè)交付時符合使用條件，明確責任邊界。C項錯誤：小區(qū)周邊商業(yè)配套不屬于物業(yè)服務企業(yè)承接查驗的職責范圍，其運營狀況與物業(yè)管理無直接法律關聯(lián)。D項錯誤：業(yè)主委員會成員資格審查屬于業(yè)主自治范疇，由業(yè)主大會或社區(qū)組織負責，非承接查驗內容。46.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，下列關于業(yè)主大會決定事項的表述中，正確的是：【選項】A.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意B.籌集和使用專項維修資金，只需經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主同意即可C.改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意D.制定和修改管理規(guī)約，只需全體業(yè)主過半數(shù)同意【參考答案】C【解析】本題考查《物業(yè)管理條例》中業(yè)主大會表決事項的法定比例要求。根據(jù)《民法典》第二百七十八條及《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定：-選項A錯誤。選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)屬于一般事項，需“雙過半”，即專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，但該表述忽略了“參與表決”的前提。根據(jù)《民法典》新規(guī)定，應為“參與表決的專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)”，而非全體業(yè)主的“雙過半”。-選項B錯誤?；I集和使用專項維修資金屬于重大事項，須經參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，而非僅面積達標。-選項C正確。改建、重建建筑物及其附屬設施屬于重大事項，依據(jù)《民法典》第二百七十八條，確實需要“參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上”的業(yè)主同意。-選項D錯誤。制定和修改管理規(guī)約屬于一般共同管理事項，應經參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，而非“全體業(yè)主過半數(shù)”。47.在物業(yè)服務合同履行過程中，若業(yè)主未按時交納物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)依法可采取的措施是：【選項】A.直接對欠費業(yè)主采取停水、停電等強制措施B.向人民法院提起訴訟或申請支付令C.擅自將業(yè)主共有部分出租以抵扣欠費D.在小區(qū)公告欄公開欠費業(yè)主姓名及欠費金額以施加壓力【參考答案】B【解析】本題考查物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主欠費的合法處理方式。-選項A錯誤。根據(jù)《民法典》第九百四十四條第三款，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費，此類行為屬于違法行為。-選項B正確。物業(yè)服務企業(yè)可通過合法途徑維權，包括向人民法院提起訴訟或依據(jù)《民事訴訟法》申請支付令，這是法律明確賦予的權利。-選項C錯誤。業(yè)主共有部分的經營收益歸全體業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)無權擅自處置共有部分用于抵扣個別業(yè)主欠費，否則構成侵權。-選項D錯誤。公開業(yè)主個人信息（如姓名、欠費金額）可能侵犯業(yè)主隱私權，違反《個人信息保護法》，不屬于合法催收手段。48.關于物業(yè)專項維修資金的使用，下列說法符合現(xiàn)行法律法規(guī)的是：【選項】A.物業(yè)服務企業(yè)可自行決定使用專項維修資金進行小區(qū)設施維修B.專項維修資金可用于支付物業(yè)服務企業(yè)的日常管理開支C.使用專項維修資金應當經業(yè)主大會依法決定，并接受業(yè)主監(jiān)督D.業(yè)主委員會主任個人有權審批專項維修資金的支出【參考答案】C【解析】本題聚焦物業(yè)專項維修資金的管理與使用規(guī)范。-選項A錯誤。專項維修資金的使用必須經過法定程序，物業(yè)服務企業(yè)無權自行決定，需由業(yè)主共同決定。-選項B錯誤。專項維修資金專用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造，不得用于日常管理開支，否則屬于挪用。-選項C正確。根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》及《民法典》相關規(guī)定，專項維修資金的使用須經業(yè)主大會或依法授權的業(yè)主委員會決定，并接受全體業(yè)主監(jiān)督，確保資金使用公開透明。-選項D錯誤。專項維修資金的使用需履行集體決策程序，任何個人（包括業(yè)委會主任）無權單獨審批，否則違反資金管理規(guī)定。49.在物業(yè)管理區(qū)域內，下列哪項行為屬于物業(yè)服務企業(yè)的法定義務？【選項】A.為業(yè)主提供家政、裝修等增值服務并收取額外費用B.對違反治安管理的行為直接實施行政處罰C.對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行定期檢查和維護D.代替業(yè)主大會決定物業(yè)費收費標準【參考答案】C【解析】本題考查物業(yè)服務企業(yè)的法定義務范圍。-選項A錯誤。提供家政、裝修等屬于增值服務，非法定強制義務，是否提供及收費由合同約定，不屬于法定義務。-選項B錯誤。物業(yè)服務企業(yè)無行政執(zhí)法權，發(fā)現(xiàn)治安違法行為應制止并報告公安機關，但無權直接實施行政處罰。-選項C正確。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護和管理，定期檢查維護是其核心法定義務之一。-選項D錯誤。物業(yè)費收費標準應由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在合同中約定，或由業(yè)主大會決定，物業(yè)服務企業(yè)無權單方面代替業(yè)主大會確定收費標準。50.根據(jù)《民法典》關于建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定，下列關于業(yè)主權利的表述，正確的是：【選項】A.業(yè)主對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得損害其他業(yè)主的合法權益B.業(yè)主可以隨意改變房屋承重結構以滿足個性化裝修需求C.業(yè)主對共有部分享有與專有部分同等的完全處分權D.業(yè)主轉讓專有部分時，可以保留對共有部分的共有和共同管理權利【參考答案】A【解析】本題考查建筑物區(qū)分所有權中業(yè)主權利的邊界。-選項A正確。《民法典》第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對專有部分享有所有權，可依法占有、使用、收益和處分，但行使權利不得危及建筑物安全或損害其他業(yè)主合法權益，體現(xiàn)了權利與義務的統(tǒng)一。-選項B錯誤。根據(jù)《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，禁止擅自變動房屋建筑主體和承重結構，此類行為危及建筑安全，屬于違法行為。-選項C錯誤。業(yè)主對共有部分享有的是共有和共同管理的權利，而非完全處分權；處分共有部分需經業(yè)主共同決定，個人無權單獨處分。-選項D錯誤?！睹穹ǖ洹返诙倨呤龡l規(guī)定，業(yè)主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓，不得單獨保留。51.在物業(yè)管理服務中，關于業(yè)主大會的召開條件，下列說法正確的是：【選項】A.業(yè)主大會應當由全體業(yè)主共同決定，無需書面通知即可召開B.業(yè)主大會會議可以采用集體討論或書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加C.只要超過三分之一的業(yè)主提議，即可隨時召開業(yè)主大會，無需滿足面積和人數(shù)雙過半的要求D.業(yè)主委員會有權單方面決定召開業(yè)主大會，不受業(yè)主比例限制【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十一條和第十二條規(guī)定，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但無論采取何種形式，都應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，即“雙過半”原則。選項A錯誤，因召開業(yè)主大會必須依法提前通知；選項C錯誤，雖然三分之一以上業(yè)主可提議召開臨時會議，但仍需滿足“雙過半”方為有效；選項D錯誤，業(yè)主委員會僅為執(zhí)行機構，無權單方面決定召開大會而不受法定程序約束。因此，B項表述準確，符合法規(guī)要求。52.物業(yè)服務企業(yè)在承接查驗新建物業(yè)時，發(fā)現(xiàn)部分公共設施存在質量問題，正確的處理方式是：【選項】A.直接拒絕接管，并要求建設單位承擔全部責任B.在查驗記錄中如實記載問題，并與建設單位協(xié)商整改方案，同時明確整改責任和時限C.先行接管，待業(yè)主入住后再向建設單位追責D.僅口頭告知建設單位問題，無需形成書面記錄【參考答案】B【解析】依據(jù)《物業(yè)承接查驗辦法》相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)時，應與建設單位共同進行查驗。如發(fā)現(xiàn)質量問題，應在查驗記錄中如實記載，并與建設單位協(xié)商確定整改方案、責任主體及完成時限。選項A過于絕對，不符合實際操作規(guī)范；選項C存在風險，可能損害業(yè)主權益，且不符合“先查驗、后接管”原則；選項D缺乏法律效力，無法作為后續(xù)追責依據(jù)。只有B項既符合法規(guī)要求，又具備可操作性，是標準處理流程。53.關于住宅專項維修資金的使用，以下說法正確的是：【選項】A.維修資金可用于支付物業(yè)服務企業(yè)的日常管理費用B.使用維修資金需經業(yè)主委員會全體成員一致同意C.維修資金的使用應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意D.物業(yè)服務企業(yè)可自行決定動用維修資金進行緊急維修【參考答案】C【解析】根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第二十二條規(guī)定，維修資金的使用應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，即“雙三分之二”原則。選項A錯誤，維修資金僅用于共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得用于日常管理開支；選項B錯誤，業(yè)主委員會無權單獨決定，須經業(yè)主共同決定；選項D錯誤，雖在緊急情況下可簡化程序，但仍需事后公示并補辦相關手續(xù)，不能由物業(yè)企業(yè)擅自決定。因此，C項為唯一正確答案。54.在物業(yè)管理區(qū)域內，下列哪項行為屬于物業(yè)服務企業(yè)應當制止并及時向有關行政主管部門報告的情形？【選項】A.業(yè)主在自家陽臺種植綠植B.業(yè)主將住宅改為經營性用房但已征得有利害關系業(yè)主同意C.業(yè)主擅自占用消防通道堆放雜物D.業(yè)主在指定區(qū)域停放非機動車【參考答案】C【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政主管部門報告。其中，擅自占用、堵塞消防通道屬于嚴重違反《消防法》的行為，不僅影響公共安全，還可能造成重大事故，物業(yè)服務企業(yè)有法定義務制止并報告。選項A屬于合理使用自有空間；選項B若已征得有利害關系業(yè)主同意，則符合《民法典》規(guī)定；選項D為正常停車行為。因此，只有C項屬于必須制止并報告的情形。55.物業(yè)服務合同到期后，若業(yè)主大會未作出續(xù)聘或另聘決定，而原物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)提供服務的，下列說法正確的是：【選項】A.原合同自動終止，雙方形成事實服務關系但無合同約束B.原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但服務期限變?yōu)椴欢ㄆ贑.業(yè)主可拒絕支付任何物業(yè)服務費用D.物業(yè)服務企業(yè)必須立即撤離，不得繼續(xù)服務【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第九百四十八條規(guī)定，物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但應當提前六十日書面通知對方。選項A錯誤，合同并未終止；選項C錯誤，業(yè)主仍應按原合同標準支付費用；選項D錯誤，物業(yè)企業(yè)有權繼續(xù)服務直至合同被依法解除。因此，B項準確反映了法律規(guī)定，是正確答案。56.根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)承接新建物業(yè)項目時，應當與建設單位共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。下列關于物業(yè)承接查驗的說法中，正確的是：【選項】A.物業(yè)承接查驗工作必須在業(yè)主大會成立之后進行B.查驗過程中發(fā)現(xiàn)的問題，應由物業(yè)服務企業(yè)單獨承擔整改責任C.查驗記錄應由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽字確認，并作為移交資料存檔D.物業(yè)承接查驗僅適用于住宅類物業(yè)，不適用于商業(yè)或辦公類物業(yè)【參考答案】C【解析】根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十八條及《物業(yè)承接查驗辦法》相關規(guī)定，物業(yè)承接查驗是物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)前，與建設單位共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的重要程序。選項A錯誤，承接查驗發(fā)生在物業(yè)服務企業(yè)正式提供服務前，通常早于業(yè)主大會的成立；選項B錯誤，查驗中發(fā)現(xiàn)的問題應由建設單位負責整改，而非物業(yè)服務企業(yè)；選項D錯誤，承接查驗適用于所有實行物業(yè)管理的新建物業(yè)項目，包括住宅、商業(yè)、辦公等類型；選項C正確，查驗過程需形成書面記錄，由雙方簽字確認并歸檔，作為后續(xù)責任劃分和管理依據(jù)，符合法規(guī)要求。57.在物業(yè)管理服務中，關于專項維修資金的使用，下列說法符合現(xiàn)行法規(guī)的是：【選項】A.專項維修資金可用于支付物業(yè)服務企業(yè)的日常運營費用B.使用專項維修資金需經專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意C.物業(yè)服務企業(yè)可自行決定專項維修資金的使用項目和金額D.專項維修資金余額不足首期籌集金額30%時，業(yè)主委員會應組織業(yè)主及時續(xù)籌【參考答案】D【解析】根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》相關規(guī)定，專項維修資金是專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。選項A錯誤，日常運營費用應由物業(yè)服務費支出，不得動用維修資金；選項B表述不準確，根據(jù)《民法典》第二百七十八條，使用維修資金需“雙三分之二參與表決，且經參與表決專有部分面積四分之三以上且參與表決人數(shù)四分之三以上業(yè)主同意”，并非直接“雙三分之二同意”；選項C錯誤，維修資金使用需經業(yè)主共同決定，物業(yè)服務企業(yè)無權擅自決定；選項D正確，《住宅專項維修資金管理辦法》第十七條規(guī)定，當資金余額不足首期籌集