南京·金陵?yáng)|方城項(xiàng)目前期策劃匯報(bào)2010年07月德思勤·深圳謹(jǐn)呈：深圳市眾冠股份有限公司眾冠明珠南地塊思考空間結(jié)構(gòu)布局：三軸西部發(fā)展軸：重點(diǎn)發(fā)展前海中心中部發(fā)展軸：重點(diǎn)建設(shè)龍華新城、光明新城東部發(fā)展軸：重點(diǎn)建設(shè)大運(yùn)新城、坪山新城兩帶北部城市發(fā)展副軸南部城市發(fā)展副軸、濱海旅游帶多中心2個(gè)城市中心：福田中心：主要發(fā)展市級(jí)行政、文化、商業(yè)、商務(wù)等職能前海中心：主要發(fā)展區(qū)域功能的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)5個(gè)城市副中心：龍崗中心、龍華中心、光明新城中心、坪山新城中心、鹽田中心2020年目標(biāo)：建設(shè)用地控制為900平方公里常住人口控制為1,100萬(wàn)人深圳市城市總體規(guī)劃(2007-2020)*深圳市城市總體規(guī)劃(1996-2010)資料來(lái)源：深圳市規(guī)劃局一、總體規(guī)劃整體篇商圈名稱商業(yè)面積（萬(wàn)平方米）主要業(yè)態(tài)組合商品檔次目標(biāo)消費(fèi)群大型商場(chǎng)首層租金水平（按實(shí)用面積計(jì)算，元/平方米/月）東門約65商業(yè)街、百貨業(yè)中低、中外來(lái)中低消費(fèi)群、旅游消費(fèi)群、香港入境購(gòu)物消費(fèi)群1,200-2,000人民南約60商場(chǎng)、休閑娛樂業(yè)中、中高外來(lái)消費(fèi)群，以入境休閑娛樂消費(fèi)為主500–1,200蔡屋圍約25大型購(gòu)物中心高、中高本地高至中高600

–1,500華強(qiáng)北約80商業(yè)街、百貨、電子業(yè)中本地中等及中高消費(fèi)群1,200-2,500福田中心區(qū)約30大型購(gòu)物中心、超市、商場(chǎng)中、中高鄰近周邊地區(qū)的住戶中高消費(fèi)群、來(lái)往港深商務(wù)客戶群400

–800南山后海約25大型購(gòu)物中心、商場(chǎng)中周邊消費(fèi)群250

-600

深圳主流商圈位于地鐵沿線，以零售為主，餐飲及休閑娛樂分布較散；

中高檔及高檔購(gòu)物區(qū)主要集中在蔡屋圍商圈；

華強(qiáng)北商圈是全市營(yíng)業(yè)額最高的商圈；

福田中心區(qū)和南山后海將形成兩個(gè)新興的商圈。二、深圳市場(chǎng)分析---主要商圈現(xiàn)有主要商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱區(qū)域開業(yè)時(shí)間建筑面積入駐率中信城市廣場(chǎng)福田200271,80096%金光華廣場(chǎng)羅湖2004120,00095%萬(wàn)象城羅湖2004188,000100%COCOPARK福田200685,00090%蛇口花園城中心南山200670,50095%怡景中心城福田2007110,00085%東海購(gòu)物廣場(chǎng)福田200755,00085%嘉信茂廣場(chǎng)福田200745,00090%海岸城南山2007120,00095%保利文化廣場(chǎng)南山200875,00080%益田假日廣場(chǎng)南山2008100,00095%京基百納中心南山200886,00096%萬(wàn)象城二期羅湖200920,00095%喜薈城羅湖200960,00093%未來(lái)主要商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱區(qū)域開業(yè)時(shí)間建筑面積晶島國(guó)際購(gòu)物中心福田201088,000京基百納空間福田201083,500金地大百匯崗廈項(xiàng)目福田2012250,000寶能太古城南山2011100,000華潤(rùn)體育中心南山201180,000歡樂海岸南山2011100,000中航城福田2012232,976深圳市購(gòu)物中心供應(yīng)趨勢(shì)深圳購(gòu)物中心起步較晚，自2002年中信城市廣場(chǎng)開業(yè)后，相隔2年后即2004年萬(wàn)象城及金光華廣場(chǎng)的開業(yè)，深圳商業(yè)市場(chǎng)才真正從百貨商場(chǎng)時(shí)代走向購(gòu)物中心時(shí)代。2006~2009年的大量購(gòu)物中心的落成使得深圳消費(fèi)者的商業(yè)選擇更為豐富。目前深圳市購(gòu)物中心累計(jì)供應(yīng)面積120.63萬(wàn)平方米，主要分布在羅湖、福田及南山。二、深圳市場(chǎng)分析---主要商業(yè)項(xiàng)目從檔次來(lái)看，現(xiàn)時(shí)檔次最高的商業(yè)項(xiàng)目為萬(wàn)象城、中信城市廣場(chǎng)大型綜合性商業(yè)較多，如何區(qū)別于現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)中高檔定位商業(yè)雖然有一定程度發(fā)展,但是由于發(fā)展時(shí)間短及中心區(qū)域市場(chǎng)上有足夠消費(fèi)力的消費(fèi)者支撐,仍有中高檔商業(yè)發(fā)展的空間，從目前的經(jīng)營(yíng)情況看，中高檔綜合性商業(yè)項(xiàng)目未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)扔存在巨大的發(fā)展?jié)摿Α哪壳暗氖袌?chǎng)表現(xiàn)看，市場(chǎng)上的商業(yè)項(xiàng)目仍以綜合性SHOPPINGMALL的模式為主；區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目以中檔的購(gòu)物商場(chǎng)為主，業(yè)態(tài)上餐飲業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)明顯，零售購(gòu)物業(yè)態(tài)較弱勢(shì)。本項(xiàng)目可利用該市場(chǎng)空白并結(jié)合體量?jī)?yōu)勢(shì)，從業(yè)態(tài)多元化及強(qiáng)化零售品牌等發(fā)面突出項(xiàng)目的主題特色。目前中高檔SHOPPINGMALL已發(fā)展到一定階段，但西麗片區(qū)缺乏中高檔商業(yè)；因此本項(xiàng)目可憑借項(xiàng)目的體量?jī)?yōu)勢(shì)，創(chuàng)新規(guī)劃、特色經(jīng)營(yíng)以及內(nèi)部營(yíng)運(yùn)管理等方面進(jìn)行發(fā)展調(diào)整，從而凸顯本項(xiàng)目的商業(yè)特色。發(fā)展多元化商業(yè)形態(tài)將是提升商業(yè)市場(chǎng)價(jià)值及發(fā)揮市場(chǎng)潛力的必經(jīng)之路。萬(wàn)象城金光華COCOPARK中心城益田假日廣場(chǎng)海岸城中信城市廣場(chǎng)大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況面積檔次京基百納三、整體商業(yè)市場(chǎng)1135121324167圖解:現(xiàn)有1

-金光華廣場(chǎng)2

-萬(wàn)象城一期3-中信城市廣場(chǎng)（西武百貨）6-海岸城7-益田假日廣場(chǎng)8-中心城廣場(chǎng)9-COCOPARK10-花園城中心1415161789在建/未開業(yè)11

-晶島國(guó)際(2010)12-

京基金融中心(2010)13-寶能太古城(2011)14-中航城（2012）15-歡樂海岸（2011）16-崗夏河園改造項(xiàng)目（2012）17-深圳灣體育中心項(xiàng)目（2012）18-喜薈城（2010）1018深圳目前的零售市場(chǎng)都是以購(gòu)物中心及本地百貨為主導(dǎo)，而具有代表性的主題性商場(chǎng)且經(jīng)營(yíng)成功的商場(chǎng)并沒有；現(xiàn)有的購(gòu)物中心以萬(wàn)象城、中信城市廣場(chǎng)、益田假日廣場(chǎng)作為主導(dǎo)，本地百貨以天虹及茂業(yè)的市場(chǎng)占有率最高；通過(guò)現(xiàn)有及未來(lái)項(xiàng)目的調(diào)查分析，未來(lái)供應(yīng)的新項(xiàng)目都以體量較大的購(gòu)物中心為主力，未來(lái)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)及同質(zhì)化趨向激烈和嚴(yán)重；三、整體商業(yè)市場(chǎng)---主要商業(yè)項(xiàng)目深圳購(gòu)物中心目前主要分布在羅湖、福田以及南山，分別占32.8%，39%，28.2%。由于羅湖區(qū)城市建設(shè)相對(duì)成型，而且商業(yè)及商務(wù)氛圍正逐步向西轉(zhuǎn)移，未來(lái)人均購(gòu)物中心面積將保持穩(wěn)定。福田及南山區(qū)目前人均購(gòu)物中心面積相對(duì)偏少，僅0.31平方米及0.29平方米。未來(lái)購(gòu)物中心重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?qū)⑥D(zhuǎn)向福田及南山，預(yù)計(jì)2010年分布在福田、南山的購(gòu)物中心面積將分別增加至60.76萬(wàn)平方米及46.05萬(wàn)平方米，占全市購(gòu)物中心總量的43.3%及32.8%，屆時(shí)人均購(gòu)物中心面積將達(dá)到0.48平方米及0.47平方米，分別比目前增長(zhǎng)56%及63%。注：購(gòu)物中心面積基于項(xiàng)目商業(yè)建筑面積計(jì)算，人口計(jì)算基于常住人口；未來(lái)購(gòu)物中心面積及人口數(shù)預(yù)見到2010年，人口假設(shè)保持2%的年增長(zhǎng)。目前購(gòu)物中心供應(yīng)分析2010年購(gòu)物中心供應(yīng)分析資料來(lái)源：世邦魏理仕三、整體商業(yè)市場(chǎng)---購(gòu)物中心供應(yīng)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)、使用及空置率從優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應(yīng)來(lái)看，04年由于金光華及萬(wàn)象城的開業(yè)，大力地拉動(dòng)了優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的供應(yīng)量同時(shí)由于零售商對(duì)于深圳市場(chǎng)的謹(jǐn)慎及新開物業(yè)的選擇考慮，04年的空置率處于一個(gè)較高的水平06年、07年福田中心區(qū)兩大商場(chǎng)供應(yīng)為深圳市優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場(chǎng)注入新血07年底至08年，三大商場(chǎng)益田假日廣場(chǎng)、海岸城、京基百納廣場(chǎng)的入市成為近年較多優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)的一年09年無(wú)優(yōu)質(zhì)新增商業(yè)物業(yè)落成供應(yīng)量吸納量空置率三、整體商業(yè)市場(chǎng)---零售市場(chǎng)表現(xiàn)未來(lái)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)（按年）（2009-2011)羅湖福田南山未來(lái)優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)(按地區(qū))(2009-2011)預(yù)計(jì)截止2011年前，深圳未來(lái)大型購(gòu)物中心的供應(yīng)量以福田區(qū)最多，其次為南山區(qū)，明顯看出零售市場(chǎng)西移發(fā)展的現(xiàn)象；未來(lái)由于區(qū)內(nèi)的土地供應(yīng)也逐步減少，可開發(fā)新項(xiàng)目不多，加上地鐵交通的完善，導(dǎo)致關(guān)外其它地方（如寶安、龍崗及龍華）的商業(yè)也將陸續(xù)開發(fā)落成；2010年KKMall及VICITY的開業(yè)令優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)量有所增加三、整體商業(yè)市場(chǎng)---未來(lái)供應(yīng)分析至2020年，軌道建設(shè)將在目前規(guī)劃建設(shè)的1～5號(hào)線的基礎(chǔ)上，再建設(shè)6～12號(hào)線和4號(hào)線北延段等8條線路，總長(zhǎng)約245.4公里，投資估算為1,074億元。110231102344555667788991111121213131314141414151512161613資料來(lái)源：深圳市規(guī)劃局2007年7月10日頒布《深圳市地鐵規(guī)劃》、《深圳市城市地鐵建設(shè)規(guī)劃（2011～2020）》四、城內(nèi)軌道交通2030年前擬建16條軌道線路：總長(zhǎng)585.3公里，設(shè)站357座。其中組團(tuán)快線4條、干線6條、局域線6條。線路起點(diǎn)終點(diǎn)功能長(zhǎng)度（公里）完成時(shí)間備注1羅湖火車站機(jī)場(chǎng)北干線44.12010年羅湖火車站-世界之窗段已于2004年開通2蛇口東門干線31.32010年原線路方案調(diào)整：增設(shè)東延線至東門3保稅區(qū)坪地干線49.22011年原線路方案調(diào)整：增設(shè)西延線至保稅區(qū)4皇崗口岸觀瀾干線27.22012年(至龍華段)最新地鐵規(guī)劃增設(shè)4號(hào)線北延段（龍華-觀瀾），預(yù)計(jì)該段于2020年前建成5前海灣大劇院干線42.42011年西端預(yù)留遠(yuǎn)景向南延伸的條件；寶安至布吉段站距教大，基本可達(dá)到快線功能要求6松崗龍華火車站快線37.2計(jì)劃2011~2020年建成投資161億元7羅湖太安西麗動(dòng)物園局域線28.9投資171億元8國(guó)貿(mào)小梅沙局域線25.9投資108億元9羅湖火車站上沙局域線17.8投資117億元10海上世界松崗干線42.2投資212億元11福田中心區(qū)松崗快線49.7投資151億元12體育新城坑梓局域線36.4投資127億元13海上田園塘坑快線48.1計(jì)劃2020~2030年建成預(yù)留遠(yuǎn)景南延至鹽田的條件14福田中心區(qū)坑梓快線50.715前海路石巖田心局域線24.7預(yù)留遠(yuǎn)景西延接5號(hào)線的條件16益田村平湖大望局域線29.5預(yù)留遠(yuǎn)景北延經(jīng)東莞鳳崗接12號(hào)線的條件；南部預(yù)留至深港邊境河套地區(qū)的支線合計(jì)585.3四、城內(nèi)軌道交通2030年前擬建5條城際線：將珠江三角內(nèi)周邊區(qū)域納入到地鐵規(guī)劃中，目標(biāo)發(fā)展成為區(qū)域中心城市之一。資料來(lái)源：深圳市規(guī)劃局2007年7月10日頒布《深圳市地鐵規(guī)劃》、《深圳市城市地鐵建設(shè)規(guī)劃（2011～2020）》起點(diǎn)終點(diǎn)線路穗莞深城際線福田中心區(qū)廣州深圳核心區(qū)、前海、寶安、福永、沙井——東莞長(zhǎng)安、虎門、莞城——廣州等地；條件成熟時(shí)利用11號(hào)線軌道直通福田中心區(qū)深莞城際線龍華火車站莞城深圳中西部龍華、光明——東莞松山湖、莞城等地；條件成熟時(shí)利用6號(hào)線軌道直通龍華新客站深惠城際線福田中心區(qū)惠州深圳核心區(qū)、東部城區(qū)——惠陽(yáng)——惠州等地；條件成熟時(shí)利用14號(hào)線軌道直通福田中心區(qū)西部深港城際線前海灣香港深圳西部濱海地區(qū)——香港中心區(qū)、機(jī)場(chǎng)等地；由11號(hào)線在前海預(yù)留向南延伸至香港的條件深江城際線福田中心區(qū)江門深圳核心區(qū)、龍華、福永——中山——江門等地

城市交通系統(tǒng)不斷完善，進(jìn)一步加強(qiáng)與香港、珠三角地區(qū)的聯(lián)系，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并進(jìn)一步增大輻射力。四、城內(nèi)軌道交通新火車客運(yùn)站:位于龍華西南部；廣深港客運(yùn)專線、杭福深鐵路線的交匯點(diǎn)。鐵路線路完成時(shí)間1廣深港客運(yùn)專線廣州—深圳—香港2010~20132杭福深鐵路線深圳—福州—杭州2011(廈深段)3穗莞深鐵路線廣州—東莞—深圳機(jī)場(chǎng)—福田中心區(qū)—香港機(jī)場(chǎng)2009未來(lái)城際鐵路:132廣深港客運(yùn)專線杭福深鐵路穗莞深鐵路廣深鐵路(現(xiàn)有)新深圳站地下火車站五、城際鐵路地下火車站:位于益田路地下；

廣深港客運(yùn)專線:廣州新火車站（番禺石壁）－深圳43分鐘(2010年通車)深圳中心區(qū)－香港九龍27分鐘

(預(yù)計(jì)2013年通車)資料來(lái)源：《深圳快速公交系統(tǒng)（BRT）規(guī)劃》快速公交系統(tǒng)（BusRapidTransit，簡(jiǎn)稱BRT），規(guī)劃由10條線路組成，總長(zhǎng)約300公里；線路起止點(diǎn)長(zhǎng)度（公里）重點(diǎn)覆蓋地區(qū)1號(hào)線老街——西麗24.6東門商業(yè)區(qū)、白沙嶺、蓮花北、農(nóng)科中心、僑鄉(xiāng)村、龍珠2號(hào)線上步南——清湖（梅林支線）22.9華強(qiáng)/上步商業(yè)區(qū)、梅林、坂雪崗、龍華清湖3號(hào)線車公廟——平湖34.5車公廟、石廈皇崗、華強(qiáng)/上步商業(yè)區(qū)、清水河、布吉舊中心、平湖中心區(qū)4號(hào)線火車站——大梅沙（布心支線）24.9火車站、東門商業(yè)區(qū)、蓮塘、沙頭角、大梅沙5號(hào)線蛇口——航空城20.6蛇口、南山中心區(qū)、新安-西鄉(xiāng)舊中心區(qū)、航空城物流商貿(mào)中心6號(hào)線航空城——光明34.7航空城、機(jī)場(chǎng)、沙井中心、光明中心、光明新城7號(hào)線公明（光明）——寶安新中心區(qū)（龍華清湖）29.7/4.4/14.4寶安新中心區(qū)、新安舊中心、石巖中心、公明中心、龍華次中心8號(hào)線觀瀾——龍城廣場(chǎng)（龍興街支線）24.4觀瀾中心區(qū)、平湖中心、龍崗中心城9號(hào)線坪地——葵涌26.9龍崗中心城、坪地中心、坪山中心、葵涌中心10號(hào)線大梅沙——西涌34大梅沙、小梅沙、西涌等東部旅游度假區(qū)

保障公共交通道路優(yōu)先使用權(quán)，提高公交運(yùn)營(yíng)速度。六、快速公交系統(tǒng)(BRT)小結(jié)交通便利度的提高將帶動(dòng)商業(yè)的快速發(fā)展。深圳市未來(lái)發(fā)展將以三軸兩帶多中心為主線，商業(yè)CBD將不再集中于羅湖、福田。主流商業(yè)位于地鐵沿線，并以零售業(yè)為主。第二章：定位一、地塊解釋公交車站26F商務(wù)公寓42F寫字樓商場(chǎng)公交入口公交出口西麗水庫(kù)、西麗度假村、大學(xué)城福田羅湖塘朗山留仙洞工業(yè)區(qū)大沙河深港創(chuàng)新走廊臨山近水、獨(dú)享高等教育和高科技創(chuàng)新資源、交通便利地鐵站出入口二、項(xiàng)目綜合體功能業(yè)態(tài)整合建議類甲級(jí)寫字樓購(gòu)物中心商務(wù)公寓++商業(yè)推動(dòng)提升寫字樓價(jià)值，商業(yè)及后臺(tái)服務(wù)配套推動(dòng)提升公寓住宅價(jià)值三、案例分析香港APM香港APMMall是新鴻基地產(chǎn)于東九龍發(fā)展的旗艦商場(chǎng)，位于九龍觀塘，總面積大約6萬(wàn)平方米。是一個(gè)以年輕人為主要目標(biāo)客戶群體，以“品味生活志”和“潮流時(shí)尚體驗(yàn)”為概念的大型商場(chǎng)。同時(shí)，該Mall也是香港首個(gè)開創(chuàng)“夜行概念”（夜間休閑）的商場(chǎng)。APM商場(chǎng)名稱的由來(lái)，是將AM（上午）和PM（下午）融合起來(lái)，即打造24小時(shí)購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所，與商場(chǎng)提倡的夜間休閑概念互相呼應(yīng)。由于目前香港和上海等內(nèi)地大都市的商場(chǎng)通常只營(yíng)業(yè)到晚上10點(diǎn)，新鴻基地產(chǎn)特別把APM定位為一個(gè)店鋪營(yíng)業(yè)時(shí)間特長(zhǎng)的商場(chǎng)，讓顧客不再受時(shí)間束縛，盡情購(gòu)物休閑，并把口號(hào)定為“Playmore，Sleepless”（玩多點(diǎn)，睡少點(diǎn)）。商場(chǎng)中的餐廳會(huì)營(yíng)業(yè)至凌晨2時(shí)，娛樂區(qū)即卡拉OK、游戲機(jī)鋪、電影院等，則會(huì)全天營(yíng)業(yè)。位置香港九龍觀塘觀塘道418號(hào)落成日期

2005年發(fā)展商新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司管理公司啟勝管理服務(wù)公司（新鴻基旗下子公司）商業(yè)面積約70,000平方米商場(chǎng)樓層商業(yè)共8層店鋪數(shù)量約160項(xiàng)目定位集購(gòu)物、飲食、休閑娛樂于一體的大型一站式中高檔面向年輕人的購(gòu)物中心，目標(biāo)市場(chǎng)主攻19-39歲的年輕人市場(chǎng),核心商圈九龍區(qū)停車位數(shù)量200多個(gè)香港APM香港APM項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目賣點(diǎn)香港首個(gè)開創(chuàng)“夜行概念”（夜間休閑）的商場(chǎng)，大部份店鋪的營(yíng)業(yè)時(shí)間直至凌晨，甚至通宵營(yíng)業(yè)。公共交通方便，位于地鐵上蓋，直達(dá)商場(chǎng)。九龍東部第一家一站式大型購(gòu)物休閑娛樂場(chǎng)所。商場(chǎng)主力面對(duì)年輕人，突出表現(xiàn)時(shí)尚，潮流，玩樂的元素，經(jīng)常邀請(qǐng)時(shí)尚明星出席商場(chǎng)活動(dòng)。特色的建筑設(shè)計(jì)，APM首度引入XSite的設(shè)計(jì)概念。LEDTV設(shè)計(jì)：商場(chǎng)內(nèi)設(shè)100部PlasmaTV,全日播放，迎合數(shù)碼影像潮流。t:>>park：位于二樓平臺(tái)，共有六個(gè)主題區(qū)域，營(yíng)造獨(dú)特及舒適的悠閑環(huán)境。快速扶手電梯：設(shè)置2祖快速扶手電梯（1樓往3樓，3樓往5樓)，方便顧客前往不同樓層。與本項(xiàng)目的相似之處適應(yīng)周邊主流消費(fèi)者,以追逐潮流的年輕人為主要目標(biāo)消費(fèi)群,定位為潮流時(shí)尚主題直接與地鐵連通,交通方便市內(nèi)首個(gè)以年輕人消費(fèi)為主流的特色主題商場(chǎng),有效搶占市場(chǎng)空白塔樓均有寫字樓,商業(yè)配套將充分考慮到滿足樓上白領(lǐng)商務(wù)消費(fèi)的需求主力商家MUJIESPRITJUSCO百老匯國(guó)美電器業(yè)態(tài)超市女裝男裝童裝便裝運(yùn)動(dòng)用品皮鞋/飾物美容/個(gè)人護(hù)理首飾/鐘表/眼鏡書籍/玩具/精品業(yè)態(tài)影音/電子產(chǎn)品娛樂中西美食特色美食銀行/其他服務(wù)可參考的經(jīng)驗(yàn)差異的主題定位：首創(chuàng)夜間休閑概念，提倡：“playmoresleepless”.樹立鮮明的主題定位，走差異化競(jìng)爭(zhēng)之路.嚴(yán)格按照主題匹配業(yè)態(tài)。商場(chǎng)定位主力消費(fèi)人群為年輕人，然后圍繞主題開展項(xiàng)目設(shè)計(jì)與操作，如數(shù)碼視象的應(yīng)用。商場(chǎng)業(yè)態(tài)也以潮流時(shí)尚的品牌為主。特色的建筑設(shè)計(jì)——XSite設(shè)計(jì)及快速扶手電梯

人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，如洗手間首創(chuàng)Q版子母廁，商場(chǎng)多處設(shè)置視象等候區(qū)，設(shè)置購(gòu)物存儲(chǔ)柜，100多部LEDTV循環(huán)播放潮流資訊等。注重對(duì)外宣傳，承擔(dān)大型活動(dòng)等，維持和提升正面曝光率，有助于維持項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，進(jìn)而提升項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。香港APM項(xiàng)目平面圖香港APM場(chǎng)內(nèi)品牌摘要MUJICalvinKleinJeansJoy&PeaceEspritFredPerryMaBelle

SwarovskiJUSCOGome四、主題定位依托優(yōu)良的生態(tài)、大學(xué)城、總部基地帶來(lái)的青年才俊及商業(yè)經(jīng)濟(jì)資源：打造城市商業(yè)的新標(biāo)志，詮釋城市對(duì)文化、時(shí)尚新生活態(tài)度的追求。集購(gòu)物、餐飲、娛樂、文化、休閑、旅游、交友、聚會(huì)多功能于一體的全體驗(yàn)生活中心。中央智慧區(qū)·全體驗(yàn)生活中心購(gòu)賞飲食玩樂趣享品全體驗(yàn)生活中心五、主題定位演繹全體驗(yàn)生活中心精品時(shí)尚店地下商城超前超越超體驗(yàn)百貨超市主力店美食城生活方式中心全體驗(yàn)生活中心時(shí)尚中心家庭中心六、主題定位演繹七、業(yè)態(tài)定位零售主力店百貨+超市影城嘉禾影院學(xué)城店吉之島20,000需求面積（㎡）推薦商家業(yè)態(tài)3000娛樂主力店次主力店其他店次主力店次主力店餐飲娛樂休閑其他店名牌時(shí)裝旗艦店時(shí)尚服飾4,0004,0003,0004,0006,000以目的性強(qiáng)的零售業(yè)態(tài)為主，合理搭配餐飲休閑娛樂及文化體驗(yàn)街區(qū)以國(guó)際性的知名品牌為首選引進(jìn)對(duì)象，提升整體商業(yè)形象和價(jià)值，利于后期