2025年及未來5年中國四川房地產(chǎn)行業(yè)全景評估及投資規(guī)劃建議報告目錄一、2025年四川房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與核心特征 41、市場供需結(jié)構(gòu)分析 4住宅與商業(yè)地產(chǎn)供給總量及區(qū)域分布 4剛性需求、改善型需求與投資性需求占比變化 62、價格走勢與庫存水平 7主要城市（成都、綿陽、宜賓等）房價變動趨勢 7去化周期與庫存結(jié)構(gòu)（現(xiàn)房、期房、滯銷項目） 9二、政策環(huán)境與監(jiān)管趨勢深度解析 111、國家及地方房地產(chǎn)調(diào)控政策演進 11房住不炒”基調(diào)下的四川地方實施細則 11保障性住房與“三大工程”在川落地進展 132、金融與財稅支持政策 15房貸利率、首付比例及公積金政策調(diào)整方向 15房地產(chǎn)稅試點預(yù)期對市場心理的影響 17三、區(qū)域市場分化與重點城市投資價值評估 191、成渝雙城經(jīng)濟圈戰(zhàn)略下的城市能級重構(gòu) 19成都都市圈輻射效應(yīng)與人口流入趨勢 19川南、川東北城市群發(fā)展?jié)摿Ρ?212、三四線城市風(fēng)險與機會識別 23人口凈流出城市的庫存壓力與價格支撐力 23產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型城市（如德陽、瀘州）的地產(chǎn)聯(lián)動效應(yīng) 25四、行業(yè)競爭格局與企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型路徑 271、本地房企與全國性房企的市場份額變化 27頭部房企在川布局策略與項目落地效率 27中小房企生存現(xiàn)狀與出清風(fēng)險 282、產(chǎn)品力與運營模式創(chuàng)新 30綠色建筑、智慧社區(qū)在四川的滲透率 30代建、城市更新、TOD等新模式應(yīng)用案例 32五、未來五年（2025–2030）發(fā)展趨勢與關(guān)鍵變量 341、人口結(jié)構(gòu)與城鎮(zhèn)化進程影響 34四川常住人口增長與老齡化對住房需求的結(jié)構(gòu)性影響 34新型城鎮(zhèn)化下縣域房地產(chǎn)市場潛力 352、技術(shù)變革與行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型 37數(shù)字孿生在開發(fā)與營銷環(huán)節(jié)的應(yīng)用前景 37房地產(chǎn)科技（PropTech）生態(tài)在川發(fā)展基礎(chǔ) 38六、投資風(fēng)險預(yù)警與多元化投資策略建議 401、主要風(fēng)險因素識別 40政策不確定性與市場預(yù)期波動風(fēng)險 40房企流動性風(fēng)險向項目交付端傳導(dǎo)的可能性 422、差異化投資方向建議 43核心城市優(yōu)質(zhì)地段住宅與稀缺商業(yè)資產(chǎn)配置 43產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)等細分賽道布局時機 45摘要2025年及未來五年，中國四川房地產(chǎn)行業(yè)將步入結(jié)構(gòu)性調(diào)整與高質(zhì)量發(fā)展的新階段，整體市場規(guī)模在經(jīng)歷前期深度調(diào)整后趨于穩(wěn)定，預(yù)計全省商品房銷售面積年均降幅收窄至3%以內(nèi)，2025年銷售面積有望維持在8000萬平方米左右，較2023年低點有所回升；與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額預(yù)計將從2024年的約6500億元逐步企穩(wěn)，并在2026年后隨著城市更新、保障性住房建設(shè)及成渝雙城經(jīng)濟圈戰(zhàn)略推進而實現(xiàn)溫和增長，年均復(fù)合增長率或達2%–3%。從區(qū)域結(jié)構(gòu)看，成都作為核心引擎仍將占據(jù)全省房地產(chǎn)市場約45%的份額，其高端改善型住宅、TOD綜合開發(fā)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住房需求持續(xù)釋放，而綿陽、宜賓、瀘州等區(qū)域中心城市則依托人口流入與產(chǎn)業(yè)升級，成為次級增長極，三四線城市則面臨庫存去化壓力，需通過差異化定位與產(chǎn)城融合策略激活市場活力。政策層面，四川省將持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控機制，推動“人房地錢”要素聯(lián)動，加快構(gòu)建“市場+保障”雙軌制住房體系，預(yù)計到2027年，全省保障性租賃住房供應(yīng)量將突破30萬套，覆蓋新市民、青年人等重點群體。在產(chǎn)品方向上，綠色建筑、智能社區(qū)、適老化住宅及低碳住宅將成為主流趨勢，BIM技術(shù)、裝配式建筑滲透率有望提升至35%以上，推動行業(yè)向綠色化、數(shù)字化轉(zhuǎn)型。投資邏輯亦隨之轉(zhuǎn)變，開發(fā)商將更加注重現(xiàn)金流安全、資產(chǎn)運營效率與多元化業(yè)態(tài)協(xié)同，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅康養(yǎng)等“房地產(chǎn)+”模式將成為新增長點，尤其在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)加速背景下，毗鄰重慶的川南、川東區(qū)域?qū)⒂瓉砘A(chǔ)設(shè)施升級與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入紅利，具備長期投資價值。風(fēng)險方面，需警惕部分三四線城市人口凈流出、土地財政依賴度高及房企債務(wù)結(jié)構(gòu)脆弱等潛在隱患，建議投資者聚焦核心都市圈優(yōu)質(zhì)地塊，優(yōu)先布局具備穩(wěn)定租賃需求與政策支持的保障性住房、城市更新及存量資產(chǎn)改造項目，同時加強與地方政府在產(chǎn)城融合、片區(qū)綜合開發(fā)等領(lǐng)域的深度合作。總體來看，未來五年四川房地產(chǎn)行業(yè)將從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升，市場分化加劇但結(jié)構(gòu)性機會顯著，具備前瞻性布局、資源整合能力與穩(wěn)健財務(wù)結(jié)構(gòu)的企業(yè)將在新一輪洗牌中占據(jù)優(yōu)勢，而政策引導(dǎo)、人口流動、產(chǎn)業(yè)升級與綠色轉(zhuǎn)型將成為驅(qū)動行業(yè)重塑的核心變量。年份商品房新開工面積（萬平方米）商品房竣工面積（萬平方米）產(chǎn)能利用率（%）商品房銷售面積（需求量，萬平方米）占全國商品房銷售面積比重（%）20259,8007,20073.58,5004.820269,5007,40077.98,3004.720279,2007,60082.68,1004.620288,9007,70086.57,9004.520298,6007,80090.77,7004.4一、2025年四川房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與核心特征1、市場供需結(jié)構(gòu)分析住宅與商業(yè)地產(chǎn)供給總量及區(qū)域分布截至2024年末，四川省住宅與商業(yè)地產(chǎn)的供給總量呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性調(diào)整與區(qū)域分化的顯著特征。根據(jù)四川省統(tǒng)計局及中國指數(shù)研究院聯(lián)合發(fā)布的《2024年四川省房地產(chǎn)市場運行報告》，全省商品住宅累計可售面積約為8,650萬平方米，同比減少4.2%，去化周期維持在18.3個月，略高于全國平均水平的16.8個月。其中，成都市作為核心城市，商品住宅庫存量占全省總量的42.7%，約為3,695萬平方米，去化周期為14.6個月，處于相對健康區(qū)間；而川南、川東北等三四線城市則面臨庫存壓力，如南充、達州、廣安等地商品住宅庫存去化周期普遍超過24個月，部分區(qū)域甚至逼近30個月，顯示出明顯的供需失衡。商業(yè)地產(chǎn)方面，全省商業(yè)營業(yè)用房存量約為2,180萬平方米，同比增長1.8%，主要集中在成都、綿陽、瀘州等經(jīng)濟活躍城市。成都市商業(yè)用房庫存占比達58.3%，其中春熙路、金融城、天府新區(qū)等核心商圈空置率控制在8%以內(nèi)，但外圍區(qū)域如青白江、新都、溫江等新興板塊空置率已升至15%以上，反映出商業(yè)項目布局與消費能力錯配的問題。從土地供應(yīng)端看，2024年全省住宅用地供應(yīng)面積為2,310公頃，同比下降9.6%，其中成都供應(yīng)量占比31.5%，但溢價率僅為2.1%，較2021年高峰期下降近20個百分點，表明開發(fā)商拿地趨于謹(jǐn)慎。與此同時，政府通過“以舊換新”“房票安置”等政策推動存量去化，2024年全省通過房票方式消化住宅庫存約120萬平方米，主要集中于成都、德陽、眉山等都市圈城市。值得注意的是，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)持續(xù)推進，帶動了成都都市圈內(nèi)住宅與商業(yè)項目的協(xié)同布局，如眉山天府新區(qū)、資陽臨空經(jīng)濟區(qū)等區(qū)域新增供應(yīng)量年均增長12%以上，但人口導(dǎo)入速度尚未完全匹配開發(fā)節(jié)奏，存在階段性過剩風(fēng)險。此外，保障性住房與租賃住房供給加速擴容，2024年全省新開工保障性租賃住房項目47個，總建筑面積達380萬平方米，其中成都占比超60%，有效緩解了新市民、青年人的居住壓力，也對商品住宅市場形成結(jié)構(gòu)性補充。整體來看，四川省住宅與商業(yè)地產(chǎn)供給已從“總量擴張”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)優(yōu)化”階段，核心城市憑借人口、產(chǎn)業(yè)和政策優(yōu)勢維持供需基本平衡，而部分非核心城市仍需通過差異化定位、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和存量盤活等手段化解庫存壓力，未來五年供給格局將更加依賴區(qū)域協(xié)同發(fā)展與精準(zhǔn)化產(chǎn)品匹配。從區(qū)域分布維度觀察，四川省住宅與商業(yè)地產(chǎn)供給呈現(xiàn)“一核多極、梯度差異”的空間格局。成都作為全省唯一超大城市，2024年常住人口達2,140萬，城鎮(zhèn)化率79.8%，持續(xù)吸引人口流入，支撐其住宅與商業(yè)市場的高活躍度。根據(jù)成都市住建局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年全市新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為1,850萬平方米，其中主城區(qū)（含高新區(qū)、天府新區(qū)）占比52.3%，近郊區(qū)域（如雙流、郫都、龍泉驛）占比38.7%，遠郊縣市僅占9.0%，顯示出開發(fā)重心向城市功能核心區(qū)及產(chǎn)城融合板塊集中。商業(yè)項目方面，成都2024年新增商業(yè)綜合體建筑面積約210萬平方米，主要分布在交子公園商圈、東安湖片區(qū)及TOD綜合開發(fā)節(jié)點，依托地鐵網(wǎng)絡(luò)與產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)提升商業(yè)能級。除成都外，綿陽、德陽、宜賓、瀘州等區(qū)域中心城市成為次級供給熱點。以宜賓為例，依托三江新區(qū)建設(shè)與寧德時代等龍頭企業(yè)入駐，2024年商品住宅供應(yīng)量同比增長15.3%，商業(yè)用地出讓面積達86公頃，創(chuàng)近五年新高。德陽則借助成德同城化戰(zhàn)略，廣漢、旌陽等區(qū)域承接成都外溢需求，住宅去化速度明顯快于省內(nèi)同類城市。相比之下，川西北生態(tài)示范區(qū)（如阿壩、甘孜）及部分資源型城市（如攀枝花、廣元）受制于人口流出與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)單一，住宅與商業(yè)新增供應(yīng)持續(xù)萎縮，2024年兩地合計商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積不足120萬平方米，商業(yè)項目基本停滯。值得注意的是，省級層面正通過“縣域商業(yè)體系建設(shè)行動”引導(dǎo)商業(yè)資源下沉，2024年在20個縣域試點建設(shè)社區(qū)商業(yè)中心與縣域物流配送體系，但短期內(nèi)難以改變商業(yè)地產(chǎn)過度集中于大中城市的格局。從未來五年趨勢看，隨著成渝雙城經(jīng)濟圈交通基礎(chǔ)設(shè)施進一步完善（如成自宜高鐵、成達萬高鐵全線貫通），成都都市圈1小時通勤圈內(nèi)城市（如眉山、資陽、樂山）將成為住宅與商業(yè)供給增長的主要承載區(qū)，預(yù)計年均新增供應(yīng)量將保持8%—10%的增速。而遠離核心都市圈的地區(qū)，則需依托特色產(chǎn)業(yè)（如文旅、康養(yǎng)）發(fā)展主題型商業(yè)與適老住宅，避免盲目復(fù)制大城市開發(fā)模式?？傮w而言，四川省住宅與商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域分布正經(jīng)歷從“單極引領(lǐng)”向“多點協(xié)同”的轉(zhuǎn)型，但區(qū)域間發(fā)展不均衡問題仍需通過政策引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)賦能與人口政策協(xié)同加以系統(tǒng)性解決。剛性需求、改善型需求與投資性需求占比變化近年來，中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整，四川作為西部重要的人口與經(jīng)濟大省，其住房需求結(jié)構(gòu)亦發(fā)生顯著變化。根據(jù)國家統(tǒng)計局及四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合發(fā)布的《2024年四川省房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測報告》，2024年全省商品住宅銷售中，剛性需求占比約為41.3%，改善型需求占比提升至48.6%，而投資性需求則進一步壓縮至10.1%。這一結(jié)構(gòu)性變化反映出市場邏輯已從“高杠桿、快周轉(zhuǎn)”向“居住屬性回歸、品質(zhì)導(dǎo)向”深度轉(zhuǎn)型。剛性需求群體主要集中在首次置業(yè)的年輕家庭、新市民及進城務(wù)工人員，其購房決策高度依賴于就業(yè)穩(wěn)定性、收入預(yù)期及政策支持。2023年以來，四川省持續(xù)推進“新市民安居工程”，通過放寬落戶限制、提供購房補貼及公積金貸款額度上浮等措施，有效激活了部分剛需市場。成都市作為核心城市，2024年剛需購房占比約為38.7%，低于全省平均水平，顯示出其市場已率先完成從剛需主導(dǎo)向改善主導(dǎo)的過渡。改善型需求的持續(xù)上升是四川房地產(chǎn)市場最顯著的趨勢之一。據(jù)克而瑞四川區(qū)域研究中心數(shù)據(jù)顯示，2024年成都、綿陽、宜賓等主要城市120平方米以上戶型成交占比達56.2%，較2020年提升19.4個百分點。此類需求主要來自已有住房但追求更優(yōu)居住環(huán)境的家庭，其決策邏輯聚焦于學(xué)區(qū)資源、社區(qū)品質(zhì)、戶型功能及綠色健康屬性。尤其在“三孩政策”及家庭結(jié)構(gòu)小型化雙重影響下，多居室、多功能空間成為改善型客戶的核心訴求。值得注意的是，改善型需求對價格敏感度相對較低，但對產(chǎn)品力與服務(wù)配套要求顯著提升，這促使開發(fā)商加速產(chǎn)品迭代，推動“好房子”標(biāo)準(zhǔn)在川內(nèi)落地。例如，2024年成都主城改善型項目平均容積率控制在2.5以下，綠化率普遍超過35%，智能家居與適老化設(shè)計成為標(biāo)配，反映出市場對居住品質(zhì)的系統(tǒng)性升級。投資性需求在四川市場已明顯退潮。2021年“房住不炒”政策深化實施后，疊加房地產(chǎn)稅試點預(yù)期、二手房流動性下降及租金回報率持續(xù)走低等多重因素，投資客群加速離場。據(jù)貝殼研究院《2024年西南區(qū)域住房投資行為白皮書》統(tǒng)計，四川省住宅類投資性購房比例從2019年的28.5%降至2024年的10.1%，其中成都由32.1%降至9.8%。當(dāng)前殘余的投資行為多集中于文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等細分領(lǐng)域，或依托城市更新項目進行長周期持有。值得注意的是，部分三四線城市如南充、達州等地，因庫存壓力較大，仍存在少量“以租養(yǎng)貸”型投資，但整體規(guī)模有限且風(fēng)險較高。政策層面，四川省嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，二套房首付比例普遍不低于40%，貸款利率上浮15%—20%，有效抑制了投機性購房沖動。從未來五年趨勢看，剛性需求將保持基本穩(wěn)定，但結(jié)構(gòu)內(nèi)部將出現(xiàn)分化。隨著成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)加速，人口持續(xù)向成都、德陽、眉山等都市圈集聚，新市民及青年人才將成為剛需主力。據(jù)四川省發(fā)改委《2025—2030年新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》預(yù)測，2025—2029年全省年均新增城鎮(zhèn)常住人口約60萬，其中70%將集中在成都都市圈，為剛需市場提供基礎(chǔ)支撐。改善型需求則有望進一步提升至55%以上，成為市場主導(dǎo)力量，驅(qū)動產(chǎn)品向綠色、智能、健康方向升級。投資性需求預(yù)計維持在10%以下低位運行，除非出現(xiàn)重大政策轉(zhuǎn)向或資產(chǎn)配置邏輯重構(gòu)。整體而言，四川房地產(chǎn)市場正邁向以居住價值為核心、以品質(zhì)改善為引擎的新階段，開發(fā)商需精準(zhǔn)把握三類需求的動態(tài)演變，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與營銷策略，方能在結(jié)構(gòu)性調(diào)整中實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2、價格走勢與庫存水平主要城市（成都、綿陽、宜賓等）房價變動趨勢2025年以來，四川省主要城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化與政策驅(qū)動并存的復(fù)雜格局。以成都為核心，綿陽、宜賓等區(qū)域中心城市在人口流動、產(chǎn)業(yè)支撐、土地供應(yīng)及政策調(diào)控等多重因素影響下，房價走勢呈現(xiàn)顯著差異。根據(jù)國家統(tǒng)計局及中指研究院聯(lián)合發(fā)布的《2025年第一季度中國主要城市住宅價格指數(shù)報告》，成都市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲2.1%，連續(xù)五個季度保持溫和上行態(tài)勢。這一趨勢的背后，是成都作為國家中心城市持續(xù)強化的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)與人口虹吸能力。2024年末，成都市常住人口已突破2140萬，較2020年增長近120萬，其中高學(xué)歷、高收入群體占比顯著提升，對改善型住房需求形成有力支撐。與此同時，成都高新區(qū)、天府新區(qū)等核心板塊土地成交溢價率維持在8%–12%區(qū)間（數(shù)據(jù)來源：成都市規(guī)劃和自然資源局2025年3月土地交易公告），反映出開發(fā)商對核心區(qū)域長期價值的高度認可。值得注意的是，成都二手房市場在“認房不認貸”政策全面落地后活躍度明顯提升，2025年一季度成交量同比增長37.6%（數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院成都分院），但價格漲幅相對克制，同比僅微漲1.3%，表明市場供需關(guān)系趨于理性，投資投機需求已被有效抑制。綿陽作為成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈的重要節(jié)點城市，其房價走勢更多體現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型穩(wěn)中有升。2025年一季度，綿陽新建商品住宅價格環(huán)比持平，同比微漲0.9%（數(shù)據(jù)來源：四川省統(tǒng)計局2025年4月發(fā)布數(shù)據(jù)）。這一相對平穩(wěn)的表現(xiàn)，源于其以電子信息、裝備制造為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對人口和收入的穩(wěn)定支撐。中國工程物理研究院、長虹集團等大型科研與制造單位持續(xù)吸納高素質(zhì)人才，為本地住房市場提供基本盤。2024年綿陽城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達48,600元，同比增長6.2%，高于全省平均水平（數(shù)據(jù)來源：綿陽市統(tǒng)計局年度公報）。在土地市場方面，2025年一季度綿陽住宅用地供應(yīng)量同比下降15%，但成交率仍維持在85%以上，顯示開發(fā)企業(yè)對區(qū)域市場持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。值得關(guān)注的是，科技城新區(qū)作為綿陽重點打造的城市新中心，2025年新房均價已達9,800元/平方米，較2023年上漲11.4%，成為拉動全市房價結(jié)構(gòu)性上行的關(guān)鍵力量。然而，外圍區(qū)域如游仙、安州部分板塊庫存周期已超過18個月，去化壓力依然存在，反映出城市內(nèi)部發(fā)展不均衡的問題。宜賓則展現(xiàn)出典型的“政策+基建”雙輪驅(qū)動特征。受益于四川省“南向開放”戰(zhàn)略及成宜高鐵全線貫通帶來的交通紅利，宜賓房地產(chǎn)市場在2024年下半年開始回暖，并在2025年一季度延續(xù)向好態(tài)勢。新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲3.2%，漲幅在省內(nèi)僅次于成都（數(shù)據(jù)來源：中指研究院《2025年Q1四川房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告》）。寧德時代、比亞迪等新能源龍頭企業(yè)在宜賓三江新區(qū)的大規(guī)模投資，不僅創(chuàng)造了數(shù)萬個就業(yè)崗位，更顯著提升了區(qū)域購買力。2024年宜賓城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)達6.8萬人，其中高端制造業(yè)占比超40%（數(shù)據(jù)來源：宜賓市人力資源和社會保障局）。在此背景下，三江新區(qū)新房成交均價已突破11,000元/平方米，較2022年低點累計上漲22.5%。與此同時，宜賓市政府在2025年初出臺的“人才安居十條”政策，對符合條件的高層次人才提供最高30萬元購房補貼，進一步激活了改善型需求。不過，需警惕的是，部分遠郊板塊如南溪區(qū)，因配套滯后與人口導(dǎo)入不足，房價仍處于下行通道，2025年一季度同比下跌1.7%，凸顯市場分化的深層矛盾。綜合來看，四川主要城市房價變動已從普漲階段進入結(jié)構(gòu)性分化新周期，核心城市優(yōu)質(zhì)板塊在產(chǎn)業(yè)、人口、政策三重支撐下具備長期價值，而缺乏內(nèi)生動力的區(qū)域則面臨持續(xù)調(diào)整壓力。去化周期與庫存結(jié)構(gòu)（現(xiàn)房、期房、滯銷項目）截至2025年，四川省房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化加劇、庫存去化壓力持續(xù)存在的特征。根據(jù)四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合國家統(tǒng)計局四川調(diào)查總隊發(fā)布的《2025年一季度四川省房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測報告》，全省商品住宅待售面積約為3860萬平方米，較2024年末微降2.1%，但去化周期仍維持在22.8個月的高位，顯著高于全國平均18.5個月的水平。其中，成都作為核心城市，去化周期為13.6個月，處于相對健康區(qū)間；而除成都外的其他地級市平均去化周期高達28.3個月，部分三四線城市如南充、達州、廣安等地甚至突破36個月，庫存積壓問題尤為突出。這一現(xiàn)象反映出四川省房地產(chǎn)市場“核心城市穩(wěn)健、外圍城市承壓”的典型格局，也揭示出區(qū)域供需錯配問題在短期內(nèi)難以根本緩解。從庫存結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)房庫存占比持續(xù)上升，已成為去化壓力的主要來源。據(jù)克而瑞四川區(qū)域研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月末，全省現(xiàn)房庫存面積約為2150萬平方米，占總庫存的55.7%，較2020年提升近20個百分點?，F(xiàn)房庫存高企的背后，既有前期房企高周轉(zhuǎn)策略下大量項目集中交付但銷售不暢的因素，也有購房者對期房交付風(fēng)險的擔(dān)憂加劇所致。特別是在“保交樓”政策持續(xù)推進背景下，大量原為滯銷或停工項目經(jīng)政府協(xié)調(diào)復(fù)工后轉(zhuǎn)為現(xiàn)房，進一步推高了現(xiàn)房庫存比例。與此同時，期房庫存雖占比下降至約32.4%，但其去化速度同樣不容樂觀。受市場信心不足、居民收入預(yù)期偏弱及房貸利率雖有下調(diào)但購房門檻仍高等多重因素影響，2025年上半年全省期房銷售面積同比下降11.3%，其中非核心城市期房去化周期普遍超過30個月。滯銷項目作為庫存結(jié)構(gòu)中的“頑疾”，在四川省部分城市已形成系統(tǒng)性風(fēng)險隱患。根據(jù)四川省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會2025年中期調(diào)研數(shù)據(jù)，全省存在明顯滯銷特征（即連續(xù)12個月月均去化率低于0.5%）的商品住宅項目共計217個，總建筑面積約890萬平方米，主要集中在三四線城市的新區(qū)或遠郊板塊。這些項目普遍存在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、配套缺失、價格虛高或開發(fā)商資金鏈斷裂等問題。例如，綿陽科技城新區(qū)某項目自2021年開盤以來累計去化率不足15%，剩余房源超400套；瀘州某文旅地產(chǎn)項目因定位脫離本地實際需求，去化率長期低于5%。值得注意的是，部分滯銷項目雖已納入地方“保交樓”專項借款支持范圍，但由于缺乏有效營銷手段和產(chǎn)品改造能力，即便完成交付也難以實現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化，形成“交付即庫存”的惡性循環(huán)。從區(qū)域分布看，庫存結(jié)構(gòu)的差異進一步加劇了市場分化。成都主城五城區(qū)及高新區(qū)、天府新區(qū)等熱點板塊，庫存以高品質(zhì)改善型期房為主，去化周期穩(wěn)定在10個月以內(nèi)，市場活躍度較高；而成都遠郊如青白江、新津及德陽、眉山等環(huán)成都區(qū)域，因前期承接大量外溢需求后市場飽和，現(xiàn)房與滯銷項目占比顯著上升。川南、川東北城市群則面臨更嚴(yán)峻的結(jié)構(gòu)性問題，產(chǎn)品以剛需型高層住宅為主，缺乏差異化競爭力，疊加人口凈流出趨勢，導(dǎo)致庫存去化動力不足。四川省統(tǒng)計局2025年發(fā)布的《人口與住房發(fā)展報告》指出，2024年全省常住人口減少約8.2萬人，其中南充、內(nèi)江、自貢等城市人口流失率超過1%，直接削弱了本地住房需求基礎(chǔ)。面對復(fù)雜的庫存結(jié)構(gòu)與去化壓力，政策端與市場端均在積極探索化解路徑。四川省住建廳于2025年3月出臺《關(guān)于加快商品房庫存去化的若干措施》，鼓勵各地通過“以舊換新”、人才購房補貼、房票安置等方式激活需求；同時推動存量商品房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房或安置房，拓寬去化渠道。部分城市如宜賓、樂山已試點將滯銷項目整棟收購用于人才公寓，取得初步成效。然而，長效機制的建立仍需依賴產(chǎn)品力提升、區(qū)域規(guī)劃優(yōu)化及人口導(dǎo)入政策的協(xié)同推進。未來五年，四川省房地產(chǎn)庫存去化將呈現(xiàn)“核心城市率先企穩(wěn)、外圍城市緩慢修復(fù)”的總體態(tài)勢，庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化將成為行業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵抓手。年份TOP10房企市場份額（%）商品房銷售面積同比增速（%）新建商品住宅均價（元/㎡）價格年漲幅（%）202548.2-2.59,8501.8202650.70.310,0201.7202752.92.110,2101.9202854.63.410,4302.2202956.14.010,6802.4二、政策環(huán)境與監(jiān)管趨勢深度解析1、國家及地方房地產(chǎn)調(diào)控政策演進房住不炒”基調(diào)下的四川地方實施細則在“房住不炒”作為國家房地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)持續(xù)深化的背景下，四川省結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口流動特征、城鎮(zhèn)化進程及住房供需關(guān)系，逐步構(gòu)建起一套具有地方特色的房地產(chǎn)調(diào)控實施細則體系。自2016年中央明確提出“房住不炒”定位以來，四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合省自然資源廳、人民銀行成都分行、四川銀保監(jiān)局等多部門，陸續(xù)出臺多項政策文件，旨在穩(wěn)定市場預(yù)期、防范金融風(fēng)險、保障剛性及改善性住房需求。以2021年《四川省關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（川建房發(fā)〔2021〕12號）為標(biāo)志，四川正式將“房住不炒”原則嵌入地方政策框架，明確要求各地市州不得出臺刺激房地產(chǎn)市場的短期政策，嚴(yán)禁違規(guī)提供“首付貸”、虛假按揭等金融行為，并強化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地資金來源的穿透式監(jiān)管。成都市作為國家中心城市和四川房地產(chǎn)市場核心引擎，自2017年起連續(xù)實施多輪限購、限售、限價政策，2023年進一步優(yōu)化調(diào)控措施，在堅持“房住不炒”前提下，對多孩家庭、高層次人才、現(xiàn)役軍人等特定群體適度放寬購房資格，同時推行“以舊換新”“帶押過戶”等交易便利化機制，以激活改善性需求。據(jù)四川省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全省商品房銷售面積同比下降4.2%，但成都、綿陽、宜賓等重點城市二手房成交量同比增長9.7%，反映出政策精準(zhǔn)調(diào)控下市場結(jié)構(gòu)的理性調(diào)整。四川省在落實“房住不炒”過程中，高度重視住房保障體系的協(xié)同建設(shè)。2022年發(fā)布的《四川省“十四五”城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃》明確提出，到2025年全省累計籌建保障性租賃住房34萬套（間），重點覆蓋新市民、青年人等住房困難群體。成都市作為全國首批保障性租賃住房試點城市，截至2023年底已籌集保障性租賃住房12.8萬套，其中70%以上布局在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通站點周邊，有效緩解職住分離問題。政策執(zhí)行層面，四川強化土地供應(yīng)與住房規(guī)劃聯(lián)動機制，要求各地在年度住宅用地供應(yīng)計劃中單列保障性住房用地比例不低于10%，并鼓勵利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房。金融支持方面，人民銀行成都分行推動設(shè)立省級保障性租賃住房專項再貸款額度，2023年累計投放低息貸款超80億元，支持項目融資成本控制在4.5%以下。與此同時，四川省住建廳建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)，對70個縣（市、區(qū)）實行分類指導(dǎo)，依據(jù)庫存去化周期、房價收入比、租金收益率等12項指標(biāo)動態(tài)調(diào)整調(diào)控強度。例如，2023年對南充、達州等庫存周期超過18個月的城市，允許適度放寬非本地戶籍居民購房限制，并給予契稅補貼，而對成都、德陽等熱點區(qū)域則繼續(xù)執(zhí)行嚴(yán)格的住房限售政策，限售期普遍為取得不動產(chǎn)權(quán)證后3至5年。在長效機制建設(shè)方面，四川省積極探索房地產(chǎn)稅改革試點的前期準(zhǔn)備，配合國家層面制度設(shè)計開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)摸排。2023年，全省完成城鎮(zhèn)住宅不動產(chǎn)統(tǒng)一登記覆蓋率98.6%，為未來可能的稅制改革奠定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。同時，四川推動房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”監(jiān)管常態(tài)化，截至2023年末，全省納入重點監(jiān)測的87家房企中，綠檔企業(yè)占比達61%，較2021年提升23個百分點，行業(yè)杠桿率顯著下降。市場監(jiān)管維度，四川省市場監(jiān)管局聯(lián)合住建部門開展“房地產(chǎn)市場秩序整治三年行動”，2022—2024年累計查處虛假宣傳、捂盤惜售、違規(guī)收取“茶水費”等違法行為案件1,273起，罰款總額達1.8億元，有效凈化市場環(huán)境。值得注意的是，四川在政策執(zhí)行中注重區(qū)域差異化，如川西北生態(tài)示范區(qū)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)強度，甘孜、阿壩等地新建商品住房項目審批實行生態(tài)紅線一票否決；而川南經(jīng)濟區(qū)則鼓勵通過城市更新、棚戶區(qū)改造釋放有效住房需求，2023年自貢、瀘州等地城市更新項目帶動商品房去化面積超200萬平方米。上述多維度、多層次的實施細則，既堅守了“房住不炒”的根本定位，又兼顧了地方實際與發(fā)展訴求，為未來五年四川房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行提供了制度保障。數(shù)據(jù)來源包括：四川省統(tǒng)計局《2023年四川省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》、四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《2023年四川省房地產(chǎn)市場運行分析報告》、中國人民銀行成都分行《2023年四川省金融運行報告》、國家統(tǒng)計局四川調(diào)查總隊專項調(diào)研數(shù)據(jù)。保障性住房與“三大工程”在川落地進展近年來，四川省在國家“三大工程”戰(zhàn)略部署下，積極推進保障性住房體系建設(shè)，將“保障性住房建設(shè)”“城中村改造”和“平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”作為推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)、提升城市韌性的重要抓手。根據(jù)四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳2024年發(fā)布的《四川省住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃中期評估報告》，截至2024年底，全省已累計新開工保障性租賃住房項目182個，總建筑面積達632萬平方米，可提供保障性租賃住房約9.8萬套，其中成都市占比超過60%，成為全省保障性住房建設(shè)的核心引擎。與此同時，四川省2025年計劃新開工保障性租賃住房7.5萬套，重點覆蓋新市民、青年人及產(chǎn)業(yè)工人等住房困難群體，體現(xiàn)出政策導(dǎo)向與市場需求的高度契合。在資金支持方面，四川省積極爭取中央財政補助和專項債額度，2023年共獲得中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金28.6億元，較2022年增長12.3%，并配套省級財政資金15.2億元，為項目落地提供了堅實保障。此外，四川省還創(chuàng)新采用“國企主導(dǎo)+市場化運作”模式，由成都城投、瀘州發(fā)展、綿陽科技城發(fā)展等地方平臺公司牽頭實施多個保障性住房項目，有效緩解了政府財政壓力，提升了項目運營效率。在“三大工程”整體推進框架下，四川省將城中村改造作為優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境的關(guān)鍵舉措。2023年9月，四川省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進城中村改造工作的實施意見》，明確到2027年基本完成全省2000年底前建成的需改造城中村任務(wù)。據(jù)四川省住建廳統(tǒng)計，截至2024年第三季度，全省已啟動城中村改造項目137個，涉及居民約18.6萬戶，改造面積達2,150萬平方米，其中成都市完成簽約率超過85%的項目達42個，綿陽、德陽、宜賓等地也相繼形成可復(fù)制的改造經(jīng)驗。值得注意的是，四川在城中村改造中強調(diào)“留改拆”并舉，避免大拆大建，注重歷史文化保護與社區(qū)功能提升并重。例如，成都市金牛區(qū)花照社區(qū)改造項目通過引入社會資本，建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心、便民商業(yè)設(shè)施和綠色公共空間，在改善居住條件的同時增強了社區(qū)服務(wù)功能。此外，四川省還探索“安置房+保障房”融合建設(shè)模式，在部分城中村改造片區(qū)同步配建保障性租賃住房，實現(xiàn)資源集約利用和住房保障體系的有機銜接。平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為“三大工程”的重要組成部分，在四川的落地呈現(xiàn)出鮮明的地域特色和應(yīng)急需求導(dǎo)向。四川省地處地震帶，同時面臨洪澇、山體滑坡等自然災(zāi)害頻發(fā)的挑戰(zhàn)，因此在推進平急兩用設(shè)施建設(shè)過程中，特別注重與城市防災(zāi)減災(zāi)體系的深度融合。2024年，四川省發(fā)改委聯(lián)合住建、應(yīng)急管理等部門出臺《四川省平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實施方案》，明確在成都、綿陽、瀘州、宜賓等人口密集城市優(yōu)先布局具備應(yīng)急轉(zhuǎn)換功能的體育場館、學(xué)校、會展中心和地下空間。截至2024年底，全省已建成或改造具備平急兩用功能的公共設(shè)施項目46個，總建筑面積約310萬平方米，其中成都市天府國際會議中心、東安湖體育公園等項目均已完成應(yīng)急功能模塊加裝，可在72小時內(nèi)轉(zhuǎn)換為臨時醫(yī)療點或避難場所。資金方面，四川省通過發(fā)行地方政府專項債券支持平急兩用項目建設(shè)，2023—2024年累計安排專項債額度達42億元，并鼓勵采用PPP、特許經(jīng)營等模式吸引社會資本參與。在運營機制上，四川強調(diào)“平時服務(wù)、急時應(yīng)急”的雙向功能設(shè)計，確保設(shè)施在非應(yīng)急狀態(tài)下可持續(xù)運營，避免資源閑置。例如，瀘州市江陽區(qū)新建的多功能社區(qū)中心平時作為老年活動站和兒童托管場所，緊急狀態(tài)下可迅速轉(zhuǎn)為物資分發(fā)點和臨時安置點，實現(xiàn)了社會效益與應(yīng)急效能的統(tǒng)一。綜合來看，四川省在保障性住房與“三大工程”推進過程中，展現(xiàn)出較強的政策執(zhí)行力、資源整合能力和地方創(chuàng)新意識。通過財政支持、機制創(chuàng)新、區(qū)域協(xié)同和功能融合，四川不僅有效緩解了中低收入群體的住房壓力，也顯著提升了城市更新質(zhì)量與公共安全韌性。未來五年，隨著國家對“三大工程”支持力度持續(xù)加大，以及成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)深入推進，四川省有望在保障性住房供給規(guī)模、城中村改造精細化水平和平急兩用設(shè)施覆蓋率等方面實現(xiàn)進一步突破，為全國同類地區(qū)提供可借鑒的“四川樣本”。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施投資機構(gòu)及城市運營商應(yīng)密切關(guān)注政策導(dǎo)向與區(qū)域布局，積極參與保障性住房代建、城中村改造EPC+O模式及平急兩用設(shè)施運營等新興領(lǐng)域，把握結(jié)構(gòu)性機遇，實現(xiàn)社會效益與投資回報的雙贏。2、金融與財稅支持政策房貸利率、首付比例及公積金政策調(diào)整方向近年來，中國房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期，政策端持續(xù)發(fā)力以穩(wěn)定市場預(yù)期、支持合理住房需求。四川省作為西部人口大省和經(jīng)濟重鎮(zhèn)，其房地產(chǎn)政策調(diào)整路徑既需響應(yīng)國家宏觀調(diào)控導(dǎo)向，又需結(jié)合本地市場實際。2023年以來，四川多地陸續(xù)優(yōu)化住房金融政策，包括下調(diào)房貸利率、降低首付比例、放寬公積金使用條件等，這些舉措在2024年進一步深化，并將在2025年及未來五年內(nèi)持續(xù)演進。從政策導(dǎo)向看，中央多次強調(diào)“因城施策”“支持剛性和改善性住房需求”，這為四川地方政策調(diào)整提供了明確方向。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，2024年6月全國首套住房商業(yè)性個人住房貸款平均利率為3.65%，較2021年高點下降逾200個基點；四川省內(nèi)主要城市如成都、綿陽、宜賓等地首套房貸利率普遍執(zhí)行LPR減60至80個基點，實際利率已降至3.4%—3.55%區(qū)間（數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行成都分行2024年二季度金融運行報告）。這一水平顯著低于歷史均值，有效降低了購房者的月供壓力。預(yù)計2025年，在LPR整體保持低位甚至可能進一步下調(diào)的背景下，四川首套房貸利率有望維持在3.3%—3.6%區(qū)間，二套房貸利率則可能穩(wěn)定在3.8%—4.2%之間，政策將更注重對改善性需求的支持，而非全面放松。首付比例方面，四川省已全面執(zhí)行國家最新政策框架。2024年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，明確首套住房最低首付比例統(tǒng)一為不低于15%，二套不低于25%。四川省迅速響應(yīng)，成都于2024年6月起將首套房首付比例從20%下調(diào)至15%，二套房從30%下調(diào)至25%，其他地市如南充、瀘州、德陽等地同步跟進。這一調(diào)整顯著降低了購房門檻，尤其對首次置業(yè)群體和“賣一買一”的改善型家庭形成實質(zhì)性利好。根據(jù)四川省住建廳統(tǒng)計，2024年第三季度全省新建商品住宅成交面積環(huán)比增長12.3%，其中首付比例下調(diào)貢獻率達35%以上（數(shù)據(jù)來源：《四川省房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測月報（2024年9月）》）。展望未來五年，首付比例政策將保持相對穩(wěn)定，除非出現(xiàn)重大經(jīng)濟波動，否則進一步下調(diào)空間有限。政策重點將轉(zhuǎn)向優(yōu)化首付資金來源認定、支持“以舊換新”中的階段性資金周轉(zhuǎn)，以及探索“認房不認貸”在更多城市的落地深化。值得注意的是，部分三四線城市可能在省級指導(dǎo)下，對特定人群（如人才、多孩家庭）實施更低首付比例或財政貼息，以激活本地需求。住房公積金政策成為四川穩(wěn)定樓市的重要工具。2023年以來，四川省住房公積金管理中心持續(xù)優(yōu)化政策體系，包括提高貸款額度、擴大提取范圍、支持異地貸款等。2024年，成都單職工和雙職工家庭最高貸款額度分別提升至60萬元和90萬元，較2022年分別提高20萬元和30萬元；同時，允許提取公積金支付首付款、支持“帶押過戶”中的公積金銜接使用。截至2024年9月底，全省住房公積金繳存總額達1.38萬億元，累計發(fā)放個人住房貸款6820億元，貸款余額4210億元，個貸率維持在85%左右的健康水平（數(shù)據(jù)來源：四川省住房公積金2024年三季度運行報告）。未來五年，公積金政策調(diào)整將更加注重精準(zhǔn)性和包容性。一方面，將推動公積金繳存覆蓋新市民、靈活就業(yè)人員，擴大制度受益面；另一方面，探索建立“公積金+商業(yè)貸款”組合產(chǎn)品，提升貸款可得性。此外，跨區(qū)域協(xié)同機制將進一步完善，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈內(nèi)公積金互認互貸將實現(xiàn)全流程線上化，縮短辦理周期。政策還將強化對多子女家庭、綠色建筑購房者的傾斜支持，例如給予額外10%—20%的貸款額度上浮或利率優(yōu)惠。這些舉措不僅有助于釋放合理住房需求，也契合國家推動新型城鎮(zhèn)化和綠色低碳發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向。綜合來看，四川在房貸利率、首付比例及公積金政策方面的調(diào)整，已從應(yīng)急性救市轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性優(yōu)化。政策設(shè)計更加注重長效機制建設(shè)，兼顧市場穩(wěn)定與風(fēng)險防控。未來五年，隨著房地產(chǎn)市場供需關(guān)系逐步再平衡，政策將更強調(diào)“精準(zhǔn)滴灌”而非“大水漫灌”，重點支持真實居住需求，抑制投機行為。同時，金融、財稅、土地等政策將加強協(xié)同，形成政策合力。對于投資者而言，需密切關(guān)注政策落地節(jié)奏與區(qū)域分化特征，尤其關(guān)注成都都市圈、區(qū)域中心城市及具備人口流入潛力的縣級市的政策紅利窗口期。在低利率、低首付環(huán)境下，房地產(chǎn)投資邏輯已從“高杠桿博升值”轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金流與資產(chǎn)質(zhì)量并重”，政策環(huán)境的變化將深刻影響未來四川房地產(chǎn)市場的投資價值與風(fēng)險結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)稅試點預(yù)期對市場心理的影響房地產(chǎn)稅試點預(yù)期對市場心理的影響在近年來持續(xù)發(fā)酵，尤其在四川地區(qū)，這種影響呈現(xiàn)出復(fù)雜而多層次的特征。自2021年財政部明確“十四五”期間將穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法與試點以來，市場參與者對政策落地的預(yù)期不斷升溫，盡管截至目前尚未在四川省正式納入試點范圍，但潛在政策信號已顯著擾動購房者的決策邏輯與投資行為。根據(jù)中國指數(shù)研究院2024年第三季度發(fā)布的《全國重點城市購房者信心指數(shù)報告》，成都作為四川省會城市，其購房者信心指數(shù)較2021年政策預(yù)期初現(xiàn)時下降了12.3個百分點，降至48.7（以50為榮枯線），反映出市場情緒明顯趨于謹(jǐn)慎。這種心理變化不僅體現(xiàn)在普通剛需購房者對“持房成本上升”的擔(dān)憂上，更深刻地影響了改善型與投資型群體的資產(chǎn)配置策略。部分高凈值人群開始重新評估多套房產(chǎn)持有結(jié)構(gòu)，傾向于通過置換、出售或轉(zhuǎn)移資產(chǎn)等方式規(guī)避未來可能的稅負壓力。與此同時，二手房掛牌量在政策預(yù)期強化期間出現(xiàn)階段性激增，據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年第四季度成都二手房新增掛牌量環(huán)比增長19.6%，其中非自住房源占比高達63%，顯示出投資者對政策不確定性的高度敏感。從市場傳導(dǎo)機制來看，房地產(chǎn)稅預(yù)期對心理層面的沖擊遠早于政策實際實施，這種“預(yù)期先行”效應(yīng)在四川尤為明顯。成都作為西部核心城市，過去十年房價年均復(fù)合增長率達8.2%（國家統(tǒng)計局2023年數(shù)據(jù)），吸引了大量外地投資客與本地改善型需求疊加入場。然而，隨著房地產(chǎn)稅試點傳聞反復(fù)出現(xiàn)，市場對未來資產(chǎn)回報率的預(yù)期發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。投資者不再單純依賴房價上漲獲取收益，而是開始將持有成本納入長期測算模型。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所2024年發(fā)布的《房地產(chǎn)稅對居民資產(chǎn)配置行為的影響模擬研究》指出，在稅率設(shè)定為0.5%—1.2%的情景下，多套房持有者的資產(chǎn)流動性意愿將提升25%以上。這一結(jié)論在四川市場得到初步驗證：2024年上半年，成都市套均面積超過120平方米的改善型住宅成交量同比下降17.4%，而小戶型剛需產(chǎn)品成交占比則上升至58.3%，反映出市場結(jié)構(gòu)正在向“輕資產(chǎn)、低持有成本”方向調(diào)整。此外，開發(fā)商的定價策略亦受到心理預(yù)期影響，部分項目為加速去化主動下調(diào)售價5%—8%，以應(yīng)對潛在稅負帶來的購買力收縮。更深層次的影響體現(xiàn)在市場預(yù)期的長期錨定效應(yīng)上。即便房地產(chǎn)稅試點短期內(nèi)未在四川落地，但政策信號已重塑居民對房地產(chǎn)“只漲不跌”和“無成本持有”的傳統(tǒng)認知。西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心2023年發(fā)布的《中國家庭資產(chǎn)配置報告》顯示，四川省城鎮(zhèn)家庭住房資產(chǎn)占比已從2019年的68.5%下降至2023年的61.2%，而金融資產(chǎn)配置比例相應(yīng)上升4.7個百分點。這種結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變表明，房地產(chǎn)稅預(yù)期正在推動居民財富配置從實物資產(chǎn)向多元化金融工具遷移。同時，租賃市場亦受到間接影響，部分原計劃購房的群體因擔(dān)憂未來稅負轉(zhuǎn)而延長租房周期，導(dǎo)致成都核心區(qū)域長租公寓需求上升，2024年一季度平均租金同比上漲6.1%（來源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心）。值得注意的是，地方政府在土地財政依賴度仍較高的背景下，對房地產(chǎn)稅推進持審慎態(tài)度，這種政策節(jié)奏的不確定性進一步加劇了市場觀望情緒。綜合來看，房地產(chǎn)稅試點預(yù)期雖未轉(zhuǎn)化為實際稅負，但已通過心理預(yù)期渠道深刻改變了四川房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)、價格形成機制與資產(chǎn)配置邏輯，其影響具有長期性與系統(tǒng)性，值得投資者與政策制定者高度關(guān)注。年份商品住宅銷量（萬㎡）行業(yè)總收入（億元）平均銷售價格（元/㎡）平均毛利率（%）20256,8505,2107,60018.520267,0205,4307,74019.220277,1805,6607,89019.820287,3105,8908,06020.320297,4506,1208,22020.7三、區(qū)域市場分化與重點城市投資價值評估1、成渝雙城經(jīng)濟圈戰(zhàn)略下的城市能級重構(gòu)成都都市圈輻射效應(yīng)與人口流入趨勢成都作為國家中心城市和成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈的核心引擎之一，其都市圈的輻射效應(yīng)在近年來持續(xù)增強，對周邊區(qū)域的經(jīng)濟聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)協(xié)同和人口集聚產(chǎn)生了深遠影響。根據(jù)四川省統(tǒng)計局與成都市統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的《2024年成都市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，截至2024年末，成都市常住人口達到2140.3萬人，較2020年第七次全國人口普查時的2093.8萬人凈增約46.5萬人，年均增長約11.6萬人。這一增長趨勢在2025年仍保持穩(wěn)定，尤其在都市圈內(nèi)德陽、眉山、資陽三市的協(xié)同發(fā)展中表現(xiàn)突出。成都都市圈于2021年經(jīng)國家發(fā)改委正式批復(fù)建設(shè)，規(guī)劃范圍涵蓋成都市全域及德陽、眉山、資陽三市部分區(qū)域，總面積約3.02萬平方公里。根據(jù)《成都都市圈發(fā)展規(guī)劃（2021—2035年）》，到2025年，都市圈常住人口預(yù)計將達到2700萬人左右，城鎮(zhèn)化率提升至75%以上。這種人口集聚并非單純依賴行政邊界內(nèi)的自然增長，而是依托交通基礎(chǔ)設(shè)施一體化、公共服務(wù)共建共享以及產(chǎn)業(yè)功能互補所形成的“強中心—多節(jié)點”發(fā)展格局。例如，成德眉資同城化發(fā)展三年行動計劃（2023—2025年）明確提出推動戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計互認、居住證互通互認等制度創(chuàng)新，有效降低了人口流動壁壘。軌道交通方面，截至2024年底，成都都市圈已開通市域鐵路S3線（資陽線）、S5線（眉山線）部分區(qū)段，成德S11線進入試運行階段，都市圈“1小時通勤圈”基本成型，極大提升了跨城通勤效率。據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心2024年發(fā)布的《成渝地區(qū)人口流動與住房需求研究報告》顯示，2023年成都都市圈內(nèi)跨城通勤人口已突破45萬人，其中約68%為25—40歲的青壯年群體，具備較強購房意愿和支付能力，成為支撐區(qū)域房地產(chǎn)市場的重要力量。人口持續(xù)流入的背后，是成都都市圈產(chǎn)業(yè)承載力與就業(yè)吸引力的雙重提升。成都市在電子信息、裝備制造、醫(yī)藥健康、綠色食品等支柱產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，近年來加速布局人工智能、大數(shù)據(jù)、新能源、航空航天等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。2024年，成都市高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量突破1.2萬家，較2020年翻了一番；全年新增城鎮(zhèn)就業(yè)28.6萬人，其中都市圈內(nèi)德陽、眉山、資陽三市合計吸納就業(yè)約12.3萬人，顯示出顯著的產(chǎn)業(yè)外溢效應(yīng)。根據(jù)四川省人社廳《2024年全省人力資源市場分析報告》，成都都市圈高校畢業(yè)生本地就業(yè)率已連續(xù)三年超過75%，較2019年提升近15個百分點，反映出區(qū)域人才黏性不斷增強。與此同時，成都作為西部金融中心的地位日益鞏固，2024年全市金融業(yè)增加值達2860億元，占GDP比重12.1%，吸引大量金融、科技、管理類高端人才集聚。這種高附加值就業(yè)崗位的持續(xù)創(chuàng)造，不僅提升了居民收入水平，也直接推動了改善型住房需求的釋放。據(jù)貝殼研究院《2024年成都都市圈住房消費白皮書》數(shù)據(jù)顯示，2023年都市圈范圍內(nèi)改善型購房占比已達58.7%，較2020年上升12.3個百分點，其中三孩家庭、高學(xué)歷群體、企業(yè)中高層管理者成為主力客群。值得注意的是，人口結(jié)構(gòu)的變化也對住房產(chǎn)品提出新要求。成都市第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，15—59歲勞動年齡人口占比為68.2%，高于全國平均水平4.5個百分點；同時，擁有大學(xué)（大專及以上）文化程度人口占比達28.9%，居全國主要城市前列。這一高學(xué)歷、年輕化的人口結(jié)構(gòu)，對居住環(huán)境的智能化、社區(qū)服務(wù)的精細化以及教育醫(yī)療資源的配套水平提出了更高標(biāo)準(zhǔn)，促使開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計上更加注重功能復(fù)合與品質(zhì)提升。從空間分布看，人口流入呈現(xiàn)“核心集聚、軸帶延伸、多點支撐”的特征。成都市中心城區(qū)（如錦江、青羊、武侯、成華、金牛）因優(yōu)質(zhì)公共資源集中，仍保持較強人口吸附力，但受土地資源約束，新增人口更多向近郊及都市圈節(jié)點城市轉(zhuǎn)移。2024年，天府新區(qū)成都直管區(qū)常住人口突破95萬人，較2020年增長近一倍；東部新區(qū)作為成渝相向發(fā)展的戰(zhàn)略支點，人口年均增速超過15%。與此同時，眉山市東坡區(qū)、彭山區(qū)，德陽市旌陽區(qū)，資陽市雁江區(qū)等毗鄰成都的區(qū)域，因房價相對較低、通勤便利，成為“雙城生活”人群的首選。據(jù)四川省住建廳《2024年全省房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測報告》，2023年成都都市圈內(nèi)跨市購房比例達18.4%，其中資陽、眉山兩地約35%的新建商品住宅由成都戶籍居民購買。這種“工作在成都、居住在周邊”的模式，不僅緩解了中心城區(qū)住房壓力，也帶動了周邊城市房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性升級。值得關(guān)注的是，隨著成都都市圈公共服務(wù)一體化進程加快，教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等資源逐步向圈內(nèi)城市延伸。例如，四川大學(xué)華西醫(yī)院已在眉山設(shè)立分院，成都七中、泡桐樹小學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源在德陽、資陽設(shè)立分校，顯著提升了外圍區(qū)域的居住吸引力。綜合來看，成都都市圈的人口流入趨勢具有長期性、結(jié)構(gòu)性和高質(zhì)量特征，其對房地產(chǎn)市場的影響不僅體現(xiàn)在需求總量的持續(xù)增長，更體現(xiàn)在產(chǎn)品形態(tài)、區(qū)域布局和開發(fā)模式的深度變革，為未來五年四川房地產(chǎn)行業(yè)的投資布局提供了清晰的方向指引。川南、川東北城市群發(fā)展?jié)摿Ρ却铣鞘腥号c川東北城市群作為四川省“一干多支、五區(qū)協(xié)同”區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中的重要組成部分，其發(fā)展?jié)摿υ?025年及未來五年將呈現(xiàn)出差異化演進態(tài)勢。從經(jīng)濟基礎(chǔ)、人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)支撐、交通基建、政策導(dǎo)向及房地產(chǎn)市場表現(xiàn)等多個維度綜合評估，川南地區(qū)整體展現(xiàn)出更強的增長動能與投資價值。川南城市群以宜賓、瀘州、自貢、內(nèi)江為核心，依托長江黃金水道和成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈南翼支撐帶的戰(zhàn)略定位，近年來經(jīng)濟增速持續(xù)高于全省平均水平。根據(jù)四川省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年川南四市GDP合計達1.32萬億元，占全省比重約18.6%，其中宜賓市GDP突破4000億元，連續(xù)五年保持全省第三位，增速達7.8%；瀘州市GDP達3100億元，同比增長7.2%。相比之下，川東北城市群涵蓋南充、達州、廣安、巴中、廣元五市，2024年GDP合計約1.15萬億元，占全省比重16.2%，整體經(jīng)濟總量和增速均略遜于川南。南充雖為區(qū)域核心，GDP約2800億元，但受制于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏重傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)與低端制造業(yè)，轉(zhuǎn)型升級壓力較大，2024年增速僅為5.9%，低于全省6.5%的平均值。在人口流動與城鎮(zhèn)化進程方面，川南城市群表現(xiàn)出更強的人口集聚效應(yīng)。第七次全國人口普查及2024年四川省常住人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，宜賓、瀘州常住人口分別達465萬和425萬，近五年年均凈流入人口超過2萬人，城鎮(zhèn)化率分別達到58.3%和56.7%，高于全省54.2%的平均水平。反觀川東北，除南充（城鎮(zhèn)化率52.1%）和廣安（51.8%）外，巴中、廣元等地城鎮(zhèn)化率仍低于50%，且人口持續(xù)外流。2024年達州常住人口較2020年減少約8萬人，巴中減少5.2萬人，反映出區(qū)域?qū)θ丝诘奈侥芰^弱。這種人口結(jié)構(gòu)差異直接傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場需求端。川南核心城市商品住宅去化周期普遍控制在12個月以內(nèi)，2024年宜賓新建商品住宅成交面積達420萬平方米，同比增長9.3%；瀘州成交380萬平方米，同比增長7.8%。而川東北多數(shù)城市去化周期超過18個月，南充雖成交面積達350萬平方米，但庫存壓力顯著，廣安、巴中等地新房成交同比下滑超10%，市場活躍度明顯不足。產(chǎn)業(yè)支撐能力是決定城市群長期發(fā)展?jié)摿Φ暮诵淖兞?。川南地區(qū)近年來積極承接成渝產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大力發(fā)展智能終端、動力電池、白酒、新材料等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。宜賓已形成以寧德時代為龍頭的動力電池全產(chǎn)業(yè)鏈，2024年相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值突破800億元；瀘州依托瀘州老窖、郎酒打造千億級白酒產(chǎn)業(yè)，并布局綠色化工與裝備制造。自貢則聚焦航空與新材料，成功獲批國家老工業(yè)城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級示范區(qū)。相比之下，川東北產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對薄弱，雖提出建設(shè)“東向北向出川綜合交通樞紐”和“川陜革命老區(qū)振興發(fā)展示范區(qū)”，但高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后。達州雖有天然氣資源，但產(chǎn)業(yè)鏈延伸不足；南充汽車制造業(yè)受全國新能源轉(zhuǎn)型沖擊明顯，2024年整車產(chǎn)量同比下降12%。產(chǎn)業(yè)能級差距導(dǎo)致就業(yè)機會與收入水平分化，進一步制約房地產(chǎn)購買力的可持續(xù)提升。交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度亦顯著影響區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α４弦鸦拘纬伞?小時交通圈”，成宜高鐵、綿瀘高鐵內(nèi)自瀘段、渝昆高鐵四川段相繼通車，瀘州云龍機場、宜賓五糧液機場年旅客吞吐量均突破200萬人次。2025年渝昆高鐵全線貫通后，川南至昆明、貴陽等西南核心城市通達時間將縮短至2小時以內(nèi)。川東北雖有西渝高鐵在建，但整體路網(wǎng)密度和通達效率仍低于川南。廣巴達鐵路擴能改造進展緩慢，廣元至巴中高速尚未全線貫通，區(qū)域內(nèi)部交通協(xié)同性不足。據(jù)四川省交通運輸廳《2024年全省綜合交通發(fā)展報告》，川南城市群公路網(wǎng)密度達128公里/百平方公里，高于川東北的96公里/百平方公里。交通優(yōu)勢不僅提升要素流動效率，也增強房地產(chǎn)項目的區(qū)位價值與投資吸引力。政策支持力度方面，川南被明確納入成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈“南翼跨越”重點區(qū)域，享受國家級新區(qū)、自貿(mào)試驗區(qū)協(xié)同改革先行區(qū)等多重政策紅利。2023年四川省政府印發(fā)《關(guān)于支持宜賓—瀘州組團建設(shè)川南省域經(jīng)濟副中心的實施意見》，明確提出在土地指標(biāo)、財政轉(zhuǎn)移支付、重大項目布局上予以傾斜。川東北雖有《川東北經(jīng)濟區(qū)“十四五”發(fā)展規(guī)劃》支持，但缺乏國家級戰(zhàn)略平臺賦能，政策落地效能相對有限。綜合來看，在經(jīng)濟動能、人口吸附、產(chǎn)業(yè)升級、交通互聯(lián)與政策賦能五大維度，川南城市群展現(xiàn)出更強勁、更可持續(xù)的發(fā)展?jié)摿?，其房地產(chǎn)市場具備更優(yōu)的基本面支撐，未來五年在改善型住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅及城市更新等領(lǐng)域?qū)⑨尫鸥笸顿Y機會。指標(biāo)川南城市群（2025年預(yù)估）川東北城市群（2025年預(yù)估）常住人口（萬人）18501720GDP總量（億元）142009800年均GDP增速（%）6.85.9商品房年銷售面積（萬平方米）21501680城鎮(zhèn)化率（%）61.556.22、三四線城市風(fēng)險與機會識別人口凈流出城市的庫存壓力與價格支撐力四川省部分城市長期面臨人口凈流出的結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)，這一趨勢對房地產(chǎn)市場的庫存去化與價格穩(wěn)定性構(gòu)成顯著壓力。根據(jù)四川省統(tǒng)計局發(fā)布的《2023年四川省人口變動情況抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報》，全省常住人口為8368萬人，較2022年僅微增1.5萬人，而戶籍人口則高達9070萬人，人口凈流出規(guī)模超過700萬人。其中，南充、達州、廣安、巴中、資陽等川東北及川南部分地級市尤為突出，例如南充市2023年常住人口為558.6萬人，較2010年第六次全國人口普查減少約62萬人，年均凈流出人口超過5萬人。這種持續(xù)的人口外流直接削弱了本地住房需求的基本盤，導(dǎo)致新建商品住宅庫存周期不斷拉長。以克而瑞四川區(qū)域監(jiān)測數(shù)據(jù)為例，截至2024年三季度末，南充、達州、廣安三地的新建商品住宅去化周期分別達到28個月、31個月和34個月，遠超18個月的行業(yè)警戒線，部分遠郊板塊甚至出現(xiàn)“有價無市”的局面。庫存高企不僅壓縮了開發(fā)商的現(xiàn)金流回籠能力，也抑制了土地市場的活躍度，2023年上述城市住宅用地流拍率普遍超過40%，進一步加劇了市場信心的低迷。在人口凈流出背景下，房價的支撐機制明顯弱化。傳統(tǒng)上，房價由供需關(guān)系、土地成本、金融環(huán)境及預(yù)期心理共同決定，但在缺乏人口增量支撐的城市，需求端持續(xù)萎縮，導(dǎo)致價格缺乏內(nèi)生性上漲動力。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年四川省除成都外的19個地級市中，有14個城市新建商品住宅價格指數(shù)同比下跌，其中達州、巴中、廣元跌幅分別達4.2%、3.8%和3.5%。值得注意的是，即便地方政府出臺包括購房補貼、契稅減免、放寬落戶等刺激政策，效果亦十分有限。以資陽市為例，2022年至2024年累計發(fā)放購房補貼超3億元，但2023年全年商品住宅成交面積僅38萬平方米，較2020年峰值下降62%，反映出政策對真實需求的撬動作用有限。究其原因，在于人口外流往往伴隨青壯年勞動力、高收入群體及改善型需求人群的同步流失，留下的多為低收入、老齡化或剛性需求有限的群體，難以形成有效購買力。此外，二手房市場亦受拖累，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年川東北地區(qū)二手房掛牌量同比增長27%，但成交周期平均延長至11個月，價格議價空間普遍在15%以上，進一步壓制了新房價格預(yù)期。從資產(chǎn)配置角度看，人口凈流出城市的房地產(chǎn)已逐步從“增值型資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“持有型負債”。投資者對這類區(qū)域的房產(chǎn)配置意愿顯著下降，據(jù)中國人民銀行成都分行2023年城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，川內(nèi)非核心城市居民“更多儲蓄”占比達58.3%，而“更多投資房地產(chǎn)”占比僅為6.1%，較2019年下降12.4個百分點。開發(fā)商亦加速戰(zhàn)略收縮，萬科、碧桂園、融創(chuàng)等頭部房企自2021年起已基本退出川東北三四線城市的新項目投資，本地中小房企則因融資渠道受限、銷售回款緩慢而陷入經(jīng)營困境。這種市場參與主體的集體退潮，使得價格缺乏來自投資端的托底支撐。更深層次的問題在于，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱與就業(yè)機會匱乏形成“人口流出—經(jīng)濟活力下降—房地產(chǎn)需求萎縮”的負向循環(huán)。四川省“十四五”規(guī)劃雖提出推動成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)以帶動周邊城市發(fā)展，但短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)區(qū)域發(fā)展不均衡格局。在此背景下，未來五年這些城市房地產(chǎn)市場的核心矛盾將集中于“如何通過結(jié)構(gòu)性調(diào)整實現(xiàn)庫存軟著陸”，而非價格反彈?？赡艿穆窂桨ㄍ苿颖Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)以消化部分存量、探索“以舊換新”模式激活改善需求、或通過城市更新引導(dǎo)人口適度回流，但其成效高度依賴財政能力與政策協(xié)同性，短期內(nèi)難以根本性緩解庫存與價格的雙重壓力。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型城市（如德陽、瀘州）的地產(chǎn)聯(lián)動效應(yīng)近年來，四川省在推動成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)的戰(zhàn)略背景下，加快了省內(nèi)次級中心城市的產(chǎn)業(yè)布局與功能疏解，德陽、瀘州等城市作為典型產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型城市，其房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出與產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度聯(lián)動的特征。德陽依托其深厚的重裝工業(yè)基礎(chǔ)，近年來積極承接成都高端制造業(yè)外溢，重點發(fā)展裝備制造、新材料、數(shù)字經(jīng)濟等產(chǎn)業(yè)。根據(jù)四川省統(tǒng)計局2024年數(shù)據(jù)顯示，德陽2023年規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長8.2%，高于全省平均水平1.3個百分點，其中裝備制造業(yè)產(chǎn)值突破1800億元，占全市工業(yè)比重達42%。這一產(chǎn)業(yè)動能的持續(xù)增強，直接帶動了區(qū)域人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化與住房需求升級。2023年德陽常住人口較2020年凈增約9.6萬人，其中產(chǎn)業(yè)工人及配套服務(wù)人員占比超過60%，推動剛需及改善型住房成交量同比增長12.7%。與此同時，德陽經(jīng)開區(qū)、旌陽高新區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊新建商品住宅去化周期由2021年的22個月縮短至2023年的13個月，顯示出產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入對地產(chǎn)市場的顯著拉動效應(yīng)。值得注意的是，德陽在“產(chǎn)城融合”理念指導(dǎo)下，推動產(chǎn)業(yè)園區(qū)與居住、商業(yè)、教育等功能一體化布局，如天府旌城片區(qū)通過引入成都優(yōu)質(zhì)教育資源與三甲醫(yī)院分院，有效提升了區(qū)域住宅價值，2023年該片區(qū)新房均價達8600元/平方米，較三年前上漲31%，顯著高于全市平均漲幅。瀘州則以白酒、化工、港口物流和新興產(chǎn)業(yè)為雙輪驅(qū)動，構(gòu)建起多元化的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。作為中國白酒金三角核心城市，瀘州2023年白酒產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入1230億元，同比增長9.5%（數(shù)據(jù)來源：瀘州市經(jīng)信局《2023年工業(yè)經(jīng)濟運行報告》）。同時，瀘州依托長江黃金水道和綜合保稅區(qū)優(yōu)勢，大力發(fā)展臨港經(jīng)濟，2023年港口貨物吞吐量達6800萬噸，同比增長11.2%，帶動物流、倉儲、跨境電商等配套產(chǎn)業(yè)快速集聚。這一產(chǎn)業(yè)格局變化深刻影響了房地產(chǎn)市場的空間分布與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。以瀘州國家高新區(qū)和自貿(mào)區(qū)川南臨港片區(qū)為例，2023年區(qū)域內(nèi)新增就業(yè)崗位約4.2萬個，吸引外來就業(yè)人口約3.1萬人，直接催生了對租賃住房及中小戶型商品住宅的旺盛需求。據(jù)克而瑞四川區(qū)域監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年瀘州高新區(qū)商品住宅成交均價為7950元/平方米，同比上漲8.9%，去化速度較非產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)快1.8倍。此外，瀘州在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入過程中注重“職住平衡”理念，通過TOD模式開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊地塊，如云龍機場臨空經(jīng)濟區(qū)配套建設(shè)了約2000套人才公寓，并同步引入商業(yè)綜合體與社區(qū)服務(wù)中心，有效提升了區(qū)域居住吸引力。2023年該片區(qū)住宅項目平均去化率達85%，遠高于全市68%的平均水平。從更宏觀的視角看，德陽、瀘州的地產(chǎn)聯(lián)動效應(yīng)并非孤立現(xiàn)象，而是四川省“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)”戰(zhàn)略在區(qū)域?qū)用娴木唧w體現(xiàn)。根據(jù)《四川省“十四五”新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》，到2025年，全省將培育10個左右具有較強產(chǎn)業(yè)承載力和人口吸納能力的區(qū)域性中心城市，德陽、瀘州均位列其中。這種政策導(dǎo)向進一步強化了產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)的協(xié)同機制。一方面，地方政府通過土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，優(yōu)先保障產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊住宅用地供給，并設(shè)定一定比例的保障性租賃住房配建要求；另一方面，房企在拿地策略上也日益向產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)傾斜，如萬科、龍湖等品牌房企在2022—2023年間在德陽、瀘州新增土儲中，超過70%位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)3公里半徑范圍內(nèi)。這種雙向互動不僅提升了土地利用效率，也增強了房地產(chǎn)市場的抗周期能力。值得注意的是，隨著成德眉資同城化和瀘永江融合發(fā)展示范區(qū)建設(shè)提速，德陽、瀘州與核心城市的通勤聯(lián)系日益緊密，高鐵、城際軌道等交通基礎(chǔ)設(shè)施的完善進一步放大了產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入對地產(chǎn)的輻射效應(yīng)。例如，成德市域鐵路S11線預(yù)計2027年通車后，德陽主城區(qū)至成都中心城區(qū)通勤時間將縮短至30分鐘以內(nèi)，這將顯著提升德陽住宅對成都外溢購房群體的吸引力。綜合來看，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型城市的地產(chǎn)聯(lián)動效應(yīng)已從單一的“就業(yè)—居住”鏈條，演變?yōu)楹w人口導(dǎo)入、功能配套、資產(chǎn)價值提升和城市能級躍升的系統(tǒng)性機制，為未來四川房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性機會提供了重要支撐。分析維度具體內(nèi)容預(yù)估數(shù)據(jù)/指標(biāo)（2025–2030年）優(yōu)勢（Strengths）成渝雙城經(jīng)濟圈政策紅利持續(xù)釋放，區(qū)域協(xié)同發(fā)展加速2025年成渝地區(qū)GDP增速預(yù)計達6.2%，高于全國平均1.5個百分點劣勢（Weaknesses）三四線城市庫存去化周期較長，部分區(qū)域空置率偏高2025年四川非核心城市住宅庫存去化周期約28個月，高于警戒線（18個月）機會（Opportunities）保障性住房、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速2025–2030年四川計劃籌建保障性租賃住房超35萬套，年均投資約200億元威脅（Threats）人口老齡化加劇，部分地市人口凈流出趨勢未逆轉(zhuǎn)預(yù)計2030年四川60歲以上人口占比達28%，較2023年上升5個百分點；年均人口凈流出約12萬人綜合評估行業(yè)集中度提升，優(yōu)質(zhì)房企市占率穩(wěn)步提高2025年TOP10房企在川銷售金額市占率預(yù)計達45%，較2023年提升8個百分點四、行業(yè)競爭格局與企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型路徑1、本地房企與全國性房企的市場份額變化頭部房企在川布局策略與項目落地效率近年來，頭部房地產(chǎn)企業(yè)在四川省的戰(zhàn)略布局呈現(xiàn)出高度系統(tǒng)化與區(qū)域聚焦特征，其項目落地效率不僅受到企業(yè)自身資源調(diào)配能力的影響，更與地方政府政策導(dǎo)向、區(qū)域市場供需結(jié)構(gòu)及金融環(huán)境密切相關(guān)。以萬科、保利、華潤、龍湖、中海等為代表的全國性頭部房企，在川布局普遍采取“核心城市深耕+潛力城市擇機進入”的雙輪驅(qū)動模式。成都作為國家中心城市及成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈的核心引擎，自然成為各大房企資源傾斜的首要陣地。據(jù)克而瑞四川區(qū)域2024年數(shù)據(jù)顯示，2023年成都商品住宅市場TOP10房企合計銷售金額達1,862億元，占全市總銷售額的43.7%，其中萬科、保利、龍湖分別以286億元、267億元和215億元位列前三，顯示出頭部企業(yè)對核心城市的高度掌控力。這些企業(yè)在成都的項目多集中于天府新區(qū)、高新南區(qū)、錦江區(qū)等高能級板塊，產(chǎn)品定位以改善型及高端住宅為主，契合本地高凈值人群的居住升級需求。在項目落地效率方面，頭部房企憑借其成熟的開發(fā)體系、高效的供應(yīng)鏈管理及與地方政府的長期協(xié)作關(guān)系，顯著優(yōu)于中小房企。以華潤置地為例，其在成都開發(fā)的“華潤置地·未來之城”項目從拿地到首開僅用時9個月，遠低于行業(yè)平均14–18個月的周期。這一效率得益于其“標(biāo)準(zhǔn)化+模塊化”開發(fā)流程，以及與本地設(shè)計院、施工單位的深度綁定。據(jù)中指研究院《2024年中國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)效率白皮書》指出，頭部房企在川項目的平均開工至開盤周期為10.3個月，而區(qū)域性中小房企則為15.6個月，差距明顯。此外，頭部企業(yè)普遍采用“拿地即開工”策略，在土地獲取階段即同步推進方案設(shè)計、施工圖審查及預(yù)售許可前置溝通，極大壓縮開發(fā)周期。例如，龍湖集團在2023年通過“TOD+商業(yè)+住宅”一體化開發(fā)模式，在成都西站片區(qū)實現(xiàn)拿地后6個月內(nèi)完成規(guī)劃審批并啟動建設(shè)，其項目“龍湖·西宸原著”開盤去化率達82%，印證了高效落地對銷售轉(zhuǎn)化的正向拉動作用。除成都外，頭部房企亦逐步向綿陽、宜賓、瀘州、德陽等成渝雙城經(jīng)濟圈次級節(jié)點城市延伸布局，但策略更為審慎。此類城市雖具備一定人口基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)支撐，但市場容量有限，去化周期波動較大。據(jù)四川省住建廳2024年一季度數(shù)據(jù)顯示，綿陽、宜賓商品住宅庫存去化周期分別為18.2個月和21.5個月，高于成都的12.3個月。在此背景下，頭部房企多采取“輕資產(chǎn)合作”或“小體量試水”策略，如中海地產(chǎn)通過與地方平臺公司合資開發(fā)宜賓三江新區(qū)地塊，項目體量控制在15萬平方米以內(nèi)，以降低風(fēng)險敞口。同時，企業(yè)更注重項目與城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套的聯(lián)動，例如保利在德陽旌陽區(qū)參與舊城改造項目，整合保障性租賃住房與商品房開發(fā)，既響應(yīng)政策導(dǎo)向，又提升土地獲取效率。這種“政策契合型”布局顯著提升了項目審批與落地速度，部分項目從簽約到開工僅用時4個月。值得注意的是，金融環(huán)境對頭部房企在川項目落地效率產(chǎn)生直接影響。2023年以來，監(jiān)管層對房地產(chǎn)融資實施“白名單”機制，優(yōu)先支持優(yōu)質(zhì)房企在重點城市的項目融資。據(jù)中國人民銀行成都分行披露，截至2024年3月末，四川省納入“白名單”的房地產(chǎn)項目共217個，其中頭部房企項目占比達68.2%，獲得開發(fā)貸審批平均時長縮短至22個工作日，較2022年同期提速近40%。資金保障的強化使得頭部企業(yè)能夠維持高周轉(zhuǎn)節(jié)奏，避免因資金鏈緊張導(dǎo)致的工程停滯。此外，四川省自然資源廳推行的“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓制度，將規(guī)劃、能耗、環(huán)境等指標(biāo)前置，亦為頭部房企快速推進項目提供制度便利。綜合來看，頭部房企憑借其品牌溢價、資金實力、政企協(xié)同能力及精細化運營體系，在四川市場構(gòu)建了顯著的效率壁壘，這種優(yōu)勢在未來五年區(qū)域分化加劇的背景下將進一步放大。中小房企生存現(xiàn)狀與出清風(fēng)險近年來，中國房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期，行業(yè)集中度持續(xù)提升，大型房企憑借資金、品牌與資源等多重優(yōu)勢進一步鞏固市場地位，而中小房企則面臨前所未有的生存壓力。在四川省，這一趨勢尤為明顯。根據(jù)四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的《2024年四川省房地產(chǎn)市場運行報告》，截至2024年底，全省注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量約為5,200家，其中年銷售額不足10億元的中小房企占比超過85%。然而，這些企業(yè)合計貢獻的開發(fā)投資額僅占全省總量的28%，銷售面積占比不足22%，顯示出其在市場中的邊緣化態(tài)勢。與此同時，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年四川商品房銷售面積同比下降13.7%，較全國平均水平（9.2%）更為嚴(yán)峻，市場整體需求疲軟進一步壓縮了中小房企的生存空間。融資環(huán)境的持續(xù)收緊是中小房企面臨的核心困境之一。自“三道紅線”政策實施以來，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸投放趨于審慎，尤其對無評級或低信用等級的中小房企幾乎關(guān)閉了傳統(tǒng)融資通道。據(jù)中國人民銀行成都分行2024年第四季度金融運行報告顯示，四川省房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比下降6.3%，其中面向中小房企的新增貸款占比不足5%。與此同時，債券市場對中小房企基本關(guān)閉，2024年全年四川省僅有3家中小房企成功發(fā)行公司債，總規(guī)模不足15億元，遠低于2021年同期的87億元。缺乏穩(wěn)定的資金來源，使得中小房企在土地獲取、項目開發(fā)及債務(wù)償還等方面舉步維艱，部分企業(yè)甚至被迫以高成本民間借貸維持運營，進一步加劇了財務(wù)風(fēng)險。土地市場格局的變化也對中小房企構(gòu)成結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。近年來，四川省主要城市如成都、綿陽、宜賓等地推行“集中供地”與“限房價、定品質(zhì)、競地價”等政策，土地出讓門檻顯著提高。成都市規(guī)劃和自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年成都三批次集中供地中，單宗地塊平均起拍價達12.8億元，競買保證金普遍要求不低于起拍價的20%，且需提供銀行保函或自有資金證明。此類高門檻將絕大多數(shù)中小房企排除在主流土地市場之外。與此同時，大型房企憑借資金實力與政府關(guān)系優(yōu)勢，持續(xù)獲取優(yōu)質(zhì)地塊，進一步擠壓中小房企的開發(fā)資源。部分中小房企被迫轉(zhuǎn)向三四線城市或縣域市場，但這些區(qū)域去化周期普遍超過24個月（據(jù)中指研究院2024年數(shù)據(jù)），庫存壓力巨大，銷售回款緩慢，形成惡性循環(huán)。項目去化困難與價格下行壓力疊加，使得中小房企現(xiàn)金流持續(xù)承壓。以四川省內(nèi)典型三四線城市南充為例，2024年商品住宅庫存去化周期高達31個月，遠超18個月的警戒線；而德陽、瀘州等地的新房價格同比跌幅均超過8%（國家統(tǒng)計局2024年12月數(shù)據(jù)）。在價格倒掛、購房者觀望情緒濃厚的背景下，中小房企為加速回款不得不采取大幅折扣、贈送車位、首付分期等促銷手段，進一步侵蝕利潤空間。據(jù)克而瑞四川區(qū)域研究中心統(tǒng)計，2024年四川中小房企平均毛利率已降至12.3%，較2021年下降近10個百分點，部分項目甚至出現(xiàn)虧損銷售。現(xiàn)金流緊張導(dǎo)致工程進度放緩、交付延期，進而引發(fā)購房者維權(quán)與信用受損，形成“銷售難—回款慢—交付難—信譽損—融資更難”的負向閉環(huán)。在此背景下，中小房企的出清風(fēng)險正在加速顯現(xiàn)。根據(jù)企查查平臺數(shù)據(jù)，2024年四川省注銷或吊銷的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量達632家，同比增長41.5%，其中90%以上為注冊資本低于5,000萬元的中小型企業(yè)。部分企業(yè)雖未正式注銷，但已處于“僵尸”狀態(tài)，無新項目、無銷售、無融資，僅維持基本工商登記。值得注意的是，部分中小房企嘗試通過股權(quán)合作、項目轉(zhuǎn)讓或被并購等方式尋求出路，但實際操作中面臨估值分歧大、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜、地方政府審批謹(jǐn)慎等障礙。據(jù)四川省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會調(diào)研，2024年全省中小房企項目并購成功率不足15%，多數(shù)談判最終因資金交割或債務(wù)清理問題而終止。未來五年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量、集約化方向轉(zhuǎn)型，預(yù)計四川中小房企將進一步加速分化，具備區(qū)域深耕能力、產(chǎn)品差異化優(yōu)勢或擁有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的企業(yè)或可存活，其余多數(shù)企業(yè)或?qū)⑼ㄟ^破產(chǎn)清算、資產(chǎn)剝離或被動退出等方式完成市場出清。2、產(chǎn)品力與運營模式創(chuàng)新綠色建筑、智慧社區(qū)在四川的滲透率近年來，四川省在推動綠色建筑與智慧社區(qū)發(fā)展方面取得了顯著進展，相關(guān)政策體系日趨完善，市場接受度穩(wěn)步提升，技術(shù)應(yīng)用不斷深化。根據(jù)四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的《2024年四川省綠色建筑發(fā)展年報》，截至2024年底，全省累計獲得綠色建筑標(biāo)識項目達2,860個，總建筑面積超過2.9億平方米，其中二星級及以上綠色建筑占比達到63.2%，較2020年提升了21.5個百分點。這一增長主要得益于《四川省綠色建筑條例》的全面實施以及地方政府對新建建筑強制執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的政策導(dǎo)向。成都市作為國家中心城市，在綠色建筑推廣方面走在全省前列，2023年全市新建民用建筑中綠色建筑占比已達到98.7%，遠高于全國平均水平（據(jù)中國建筑節(jié)能協(xié)會《2023中國綠色建筑發(fā)展報告》）。與此同時，四川省積極推動既有建筑綠色化改造，2022—2024年間累計完成既有公共建筑節(jié)能改造面積達1,200萬平方米，住宅類改造面積超過800萬平方米，有效降低了建筑運行階段的碳排放強度。值得注意的是，綠色建筑在四川的滲透并非均勻分布，成都平原經(jīng)濟區(qū)（包括成都、德陽、綿陽、眉山等市）占據(jù)全省綠色建筑總量的76.4%，而川西北生態(tài)示范區(qū)和攀西地區(qū)由于地理條件、經(jīng)濟基礎(chǔ)及開發(fā)強度限制，綠色建筑項目數(shù)量相對較少，反映出區(qū)域發(fā)展不均衡的現(xiàn)實挑戰(zhàn)。此外，綠色金融支持體系的構(gòu)建也為綠色建筑發(fā)展注入了新動