REITs培訓(xùn)課件XX有限公司匯報(bào)人：XX目錄REITs概述01REITs的運(yùn)作模式03REITs的稅務(wù)處理05REITs的分類(lèi)02REITs的投資分析04REITs的法規(guī)與監(jiān)管06REITs概述01定義與性質(zhì)REITs定義不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs性質(zhì)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)展歷程2007年以來(lái)，REITs全球化發(fā)展，市值持續(xù)增長(zhǎng)全球化發(fā)展1980年代后迅速擴(kuò)張，資產(chǎn)類(lèi)型多樣化擴(kuò)張與多樣化1960年代起源，初期以抵押型為主起源與初期市場(chǎng)規(guī)模截至2025年6月，REITs總發(fā)行規(guī)模超1800億。總發(fā)行規(guī)模REITs產(chǎn)品數(shù)量達(dá)66只，位居亞洲第一。產(chǎn)品數(shù)量REITs的分類(lèi)02按資產(chǎn)類(lèi)型分類(lèi)如產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流等，收益源于租金和資產(chǎn)增值。產(chǎn)權(quán)類(lèi)REITs如高速公路、污水處理，收益源于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)收費(fèi)。經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs按組織形式分類(lèi)以公司形式存在，董事會(huì)管理運(yùn)營(yíng)。以信托形式存在，信托基金管理投資組合。公司型REITs契約型REITs按投資策略分類(lèi)追求穩(wěn)定現(xiàn)金流，風(fēng)險(xiǎn)較低。核心型REITs通過(guò)資產(chǎn)翻新或開(kāi)發(fā)，尋求資產(chǎn)增值，風(fēng)險(xiǎn)較高。增值型REITsREITs的運(yùn)作模式03資金募集方式發(fā)行股票憑證REITs通過(guò)發(fā)行股票或收益憑證向公眾籌集資金。專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃收購(gòu)募集的資金通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃收購(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目股權(quán)或債權(quán)。資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)01專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)管理專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)日常維護(hù)、租戶管理，確保物業(yè)高效運(yùn)營(yíng)。02資產(chǎn)增值措施通過(guò)優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)、提升租金收繳率等，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值。分紅政策01強(qiáng)制分紅要求REITs需按規(guī)定每年至少分紅一次，分配比例不低于年度可供分配金額的90%。02分紅方式與周期多采用現(xiàn)金分紅，分紅周期因REITs種類(lèi)而異，多為季度或年度。REITs的投資分析04風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估考察資產(chǎn)類(lèi)型、質(zhì)量與分散度底層資產(chǎn)分析分析租金收入、出租率及成本控制運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)評(píng)估收益分析REITs提供穩(wěn)定現(xiàn)金流分紅，產(chǎn)權(quán)類(lèi)約4%-5%，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)5%以上。分紅收益01二級(jí)市場(chǎng)增值收益波動(dòng)大，受底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、流動(dòng)性、估值定價(jià)等因素影響。增值收益02案例研究通過(guò)擴(kuò)募優(yōu)化資產(chǎn)豐樹(shù)物流REITs增信方式多樣化中百百貨REITsREITs的稅務(wù)處理05稅收優(yōu)惠政策原始權(quán)益人劃轉(zhuǎn)資產(chǎn)取得股權(quán)，可遞延繳納企業(yè)所得稅。設(shè)立階段優(yōu)惠REITs運(yùn)營(yíng)分配稅收，按現(xiàn)行稅收法規(guī)執(zhí)行，部分環(huán)節(jié)有減免。運(yùn)營(yíng)分配優(yōu)惠稅務(wù)申報(bào)流程01申報(bào)前準(zhǔn)備完成資產(chǎn)重組，進(jìn)行盡調(diào)02提交申報(bào)材料向證監(jiān)會(huì)及交易所提交申報(bào)材料03審核與反饋?zhàn)C監(jiān)會(huì)、交易所審核，出具反饋意見(jiàn)稅務(wù)合規(guī)要求利息支出需合理，遵循稅前扣除規(guī)定所得稅處理01關(guān)注政策變動(dòng)，確保租賃收入稅務(wù)合規(guī)增值稅與房產(chǎn)稅02REITs的法規(guī)與監(jiān)管06相關(guān)法律法規(guī)非公開(kāi)協(xié)議轉(zhuǎn)讓有特例，需材料齊全國(guó)資監(jiān)管新動(dòng)向產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓需審批、評(píng)估、進(jìn)場(chǎng)交易32號(hào)令核心條款監(jiān)管機(jī)構(gòu)職責(zé)01國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)REITs國(guó)有資產(chǎn)交易審批，確保資產(chǎn)安全與價(jià)值錨定。02監(jiān)管銀行管理REITs資金，確保流向透明，風(fēng)險(xiǎn)可控，維護(hù)投資者權(quán)益。合規(guī)性要求REITs