項目運營合作協議書1.甲方（買方/出租方/委托方）：

甲方名稱：XX房地產開發(fā)有限公司。

甲方地址：中國北京市朝陽區(qū)建國路88號XX大廈15層。

甲方法定代表人/負責人：張明。

甲方聯系方式

甲方是一家經中國工商行政管理總局核準注冊的綜合性房地產開發(fā)企業(yè)，專注于高端商業(yè)地產的開發(fā)、運營與管理。甲方的經營范圍涵蓋商業(yè)地產租賃、物業(yè)管理、商業(yè)運營策劃等多個領域，擁有豐富的行業(yè)經驗與廣泛的資源網絡。近年來，甲方在國內外多個城市成功開發(fā)并運營了多個商業(yè)綜合體項目，積累了較高的市場聲譽與行業(yè)影響力。為進一步拓展商業(yè)運營業(yè)務，甲方擬通過本次合作，委托乙方提供專業(yè)的商業(yè)運營服務，共同推動XX商業(yè)綜合體的長期穩(wěn)定發(fā)展。

根據甲方的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，XX商業(yè)綜合體位于北京市核心商業(yè)區(qū)，總建筑面積約15萬平方米，涵蓋零售商鋪、餐飲娛樂、辦公寫字等多元業(yè)態(tài)。為確保項目高效運營，甲方計劃引入專業(yè)的第三方運營團隊，以提升商業(yè)價值與客戶滿意度。經市場調研與多方評估，甲方選擇乙方作為合作方，主要基于乙方的專業(yè)背景、豐富的運營經驗及良好的業(yè)界口碑。乙方在商業(yè)地產運營領域深耕多年，曾成功運營多個大型商業(yè)項目，具備較強的市場分析能力、品牌資源整合能力及客戶服務能力。雙方基于平等互利、優(yōu)勢互補的原則，經友好協商，達成本合作協議，以明確雙方的權利與義務，共同推動XX商業(yè)綜合體的成功運營。

2.乙方（賣方/承租方/服務提供方）：

乙方名稱：XX商業(yè)運營管理有限公司。

乙方地址：中國上海市靜安區(qū)南京西路188號XX廣場25層。

乙方法定代表人/負責人：李強。

乙方聯系方式

乙方是一家專注于商業(yè)地產全案運營管理的專業(yè)機構，成立于2010年，總部位于上海，在北京、深圳、廣州等多個一線城市設有分支機構。乙方的核心業(yè)務包括商業(yè)空間策劃、品牌招商、市場推廣、物業(yè)管理、客戶服務、數據分析等，服務客戶涵蓋國內外知名商業(yè)品牌及大型企業(yè)。乙方憑借專業(yè)的運營團隊、科學的運營體系及創(chuàng)新的服務模式，已成功為多家商業(yè)地產開發(fā)商提供長期運營服務，積累了豐富的實戰(zhàn)經驗與行業(yè)資源。

在本協議框架下，乙方將作為甲方的委托運營方，負責XX商業(yè)綜合體的整體運營管理工作。乙方將結合甲方提供的商業(yè)規(guī)劃與市場需求，制定詳細的運營方案，包括但不限于業(yè)態(tài)組合優(yōu)化、品牌引進、營銷活動策劃、客戶關系維護、物業(yè)管理協調等。乙方的運營團隊將配備資深的市場分析師、品牌顧問、營銷策劃師、物業(yè)管理人員等，確保項目運營的專業(yè)性與高效性。同時，乙方將充分利用自身品牌資源與市場渠道，協助甲方提升XX商業(yè)綜合體的市場競爭力與商業(yè)價值。

雙方基于長期合作、共同發(fā)展的目標，經充分溝通與協商，決定建立穩(wěn)定的合作關系。甲方提供項目基礎資源與政策支持，乙方提供專業(yè)的運營管理服務，雙方緊密配合，共同實現XX商業(yè)綜合體的商業(yè)目標。本協議的簽訂，標志著雙方合作關系的正式確立，為后續(xù)的具體運營工作奠定了堅實基礎。雙方將嚴格履行協議約定，確保合作順利進行，實現互利共贏。

第一條協議目的與范圍

本協議的主要目的是明確甲方委托乙方對XX商業(yè)綜合體進行專業(yè)運營管理的合作事宜，確保項目運營符合市場規(guī)律與商業(yè)目標，實現資產價值的最大化。協議范圍涵蓋但不限于以下內容：1.XX商業(yè)綜合體的整體運營規(guī)劃與策略制定；2.商業(yè)空間的招商、租賃與管理；3.品牌引進與關系維護；4.營銷推廣與活動策劃；5.客戶服務與關系管理；6.物業(yè)管理協調與監(jiān)督；7.運營數據分析與報告；8.雙方約定的其他運營相關事項。雙方將依據本協議約定，協同推進XX商業(yè)綜合體的日常運營與長期發(fā)展。

第二條定義

為本協議之目的，下列術語具有以下含義：

1.“商業(yè)綜合體”指位于北京市朝陽區(qū)建國路88號XX大廈15層的XX商業(yè)綜合體，總建筑面積約15萬平方米，包含零售商鋪、餐飲娛樂、辦公寫字等業(yè)態(tài)。

2.“運營管理”指乙方根據本協議約定，對XX商業(yè)綜合體進行的全面運營服務，包括但不限于空間規(guī)劃、招商租賃、品牌管理、營銷推廣、客戶服務、物業(yè)管理等。

3.“運營團隊”指乙方為執(zhí)行本協議約定而組建的專業(yè)團隊，包括市場分析師、品牌顧問、營銷策劃師、物業(yè)管理人員等。

4.“招商率”指XX商業(yè)綜合體租賃面積占總可租賃面積的比例。

5.“運營報告”指乙方定期向甲方提交的關于項目運營狀況的分析報告。

6.“合作期限”指本協議約定的有效期限，自雙方簽字蓋章之日起計算。

第三條雙方權利與義務

1.甲方的權力和義務：

（1）甲方的權力：

a.甲方有權對乙方的運營管理工作進行監(jiān)督與指導，并要求乙方定期提交運營報告。

b.甲方有權根據市場變化與項目需求，對XX商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)布局與經營策略進行調整，并要求乙方配合執(zhí)行。

c.甲方有權對乙方的運營團隊進行考核，并對不符合要求的人員進行調整或更換。

d.甲方有權獲得XX商業(yè)綜合體運營產生的全部收益，并要求乙方提供相關財務數據與審計報告。

e.甲方有權在合作期限內單方面終止本協議，但需提前六個月書面通知乙方，并支付乙方已完成的運營服務費用。

（2）甲方的義務：

a.甲方應按照本協議約定，向乙方提供XX商業(yè)綜合體的完整運營所需的基礎資料，包括但不限于建筑圖紙、設備清單、租賃合同、品牌資源等。

b.甲方應確保XX商業(yè)綜合體的物業(yè)管理符合國家相關標準，并為乙方提供必要的辦公場所與工作條件。

c.甲方應按時足額支付乙方的運營服務費用，并承擔運營過程中產生的相關稅費。

d.甲方應配合乙方進行品牌引進與營銷推廣活動，并提供必要的資源支持。

e.甲方應遵守本協議約定，不得擅自變更運營策略或干預乙方的正常工作，如確需變更，應提前書面通知乙方并協商一致。

2.乙方的權力和義務：

（1）乙方的權力：

a.乙方有權根據本協議約定，全面負責XX商業(yè)綜合體的運營管理工作，并對運營結果承擔全部責任。

b.乙方有權根據市場分析與商業(yè)需求，制定運營方案并報甲方審核，甲方應在收到方案后十個工作日內給予書面反饋。

c.乙方有權獲得本協議約定的運營服務費用，并要求甲方按時足額支付。

d.乙方有權要求甲方提供必要的運營支持與配合，如甲方未配合，乙方有權暫停部分運營工作并要求甲方承擔相應損失。

e.乙方有權在合作期限內單方面終止本協議，但需提前六個月書面通知甲方，并要求甲方支付已完成的運營服務費用。

（2）乙方的義務：

a.乙方應組建專業(yè)的運營團隊，并配備足夠的人員與資源，確保XX商業(yè)綜合體的日常運營管理符合本協議約定。

b.乙方應制定詳細的運營方案，包括但不限于招商計劃、品牌策略、營銷方案、客戶服務標準等，并報甲方審核。

c.乙方應積極拓展品牌資源，引進符合項目定位的知名品牌，并確保招商率達到協議約定的標準。

d.乙方應定期向甲方提交運營報告，包括但不限于招商進度、品牌表現、客戶滿意度、財務狀況等，并接受甲方的監(jiān)督與考核。

e.乙方應妥善保管XX商業(yè)綜合體的相關資料與客戶信息，并確保運營過程中的數據安全與商業(yè)機密。

f.乙方應遵守國家相關法律法規(guī)，確保運營活動合法合規(guī)，并承擔因自身過錯導致的全部法律責任。

g.乙方應積極配合甲方的市場推廣活動，并提供專業(yè)的運營建議與支持。

h.乙方應在合作期限內持續(xù)優(yōu)化運營管理，提升XX商業(yè)綜合體的商業(yè)價值與客戶滿意度。

i.乙方應在合作終止后，將所有運營資料與客戶信息完整移交給甲方，并配合甲方進行運營交接工作。

第四條價格與支付條件

甲方同意按照本協議約定向乙方支付運營服務費用。運營服務費用采用以下方式支付：

1.基本服務費：乙方提供本協議約定的基礎運營管理服務，甲方按年向乙方支付基本服務費人民幣伍佰萬元整（￥5,000,000.00）。首期服務費于本協議生效之日起三十日內支付，其余部分于每年對應服務期開始前三十日內支付。

2.績效獎金：除基本服務費外，若XX商業(yè)綜合體的年招商率超過85%，且客戶滿意度評分高于90分，甲方應向乙方支付績效獎金人民幣壹佰萬元整（￥1,000,000.00）?？冃И劷鹩谀甓冗\營報告提交后六十日內支付。

3.支付方式：甲方應通過銀行轉賬方式將運營服務費用支付至乙方指定的以下銀行賬戶：

開戶名稱：XX商業(yè)運營管理有限公司

開戶銀行：中國工商銀行上海靜安支行

銀行賬號：6222020100300001234

4.稅費承擔：本協議約定的所有運營服務費用均為含稅價格，相關稅費由乙方承擔，甲方無需另行支付。

5.逾期支付：若甲方未按本協議約定支付運營服務費用，每逾期一日，應按逾期金額的千分之一向乙方支付違約金。逾期超過三十日，乙方有權暫停部分或全部運營服務，并要求甲方一次性支付全部未付款項及違約金。

第五條履行期限

1.本協議有效期為叁年，自雙方簽字蓋章之日起生效，至2027年12月31日止。

2.合作期限屆滿前六個月，若雙方均有意繼續(xù)合作，可另行簽訂續(xù)期協議。續(xù)期條件由雙方協商確定。

3.關鍵時間節(jié)點：

a.運營方案提交節(jié)點：乙方應在本協議生效后三十日內向甲方提交詳細的XX商業(yè)綜合體運營方案，甲方應在收到后十個工作日內審核完畢。

b.首期服務費支付節(jié)點：本協議生效之日起三十日內。

c.年度運營報告提交節(jié)點：每年12月31日前。

d.績效獎金支付節(jié)點：每年次年的第一季度。

4.任何一方提前終止本協議，應遵守本協議約定的終止條款，并承擔相應的違約責任。

第六條違約責任

1.甲方違約責任：

a.未按時足額支付運營服務費用：

（i）逾期支付違約金：按逾期金額的千分之一/日計算，直至付清為止。

（ii）逾期超過三十日，乙方有權解除本協議，甲方應支付全部未付款項、違約金，并賠償乙方因此遭受的直接經濟損失。

（iii）甲方解除協議的，應支付乙方已提供服務的相應費用，標準為年度基本服務費的50%。

b.擅自變更運營策略或干預乙方正常工作：

（i）若給乙方造成損失，甲方應承擔賠償責任，賠償金額不低于乙方直接損失的三倍。

（ii）乙方有權暫停受影響部分的運營工作，直至甲方糾正行為。

c.未提供必要的基礎資料或支持：

（i）乙方有權要求甲方在合理期限內補充，逾期未補的，乙方運營工作受影響部分不承擔責任。

（ii）若因此導致乙方無法正常履行職責，甲方應承擔乙方相應的經濟損失。

2.乙方違約責任：

a.未達到運營目標：

（i）招商率未達85%：乙方應無條件退還當年度基本服務費的10%。

（ii）客戶滿意度低于90分：乙方應退還當年度基本服務費的5%，并賠償甲方因聲譽受損的直接經濟損失。

b.擅自暫停運營工作：

（i）除甲方違約或不可抗力外，乙方不得無故暫停運營，否則應賠償甲方違約金，按每日運營總額的千分之一計算。

（ii）擅自解約的，應支付甲方相當于一年基本服務費兩倍的賠償金，并承擔乙方因此遭受的直接損失。

c.運營管理重大失誤：

（i）因乙方過失導致甲方財產損失或聲譽嚴重受損，乙方應承擔全部賠償責任，包括但不限于直接損失、間接損失及合理的律師費、訴訟費。

（ii）乙方運營團隊成員泄露甲方商業(yè)機密或客戶信息，應賠償甲方全部經濟損失，并承擔法律責任。

3.不可抗力免責：因地震、戰(zhàn)爭等不可抗力導致協議無法履行的，雙方互不承擔責任，但應及時通知對方并提供證明文件，協商處理后續(xù)事宜。

4.賠償上限：雙方同意，任何一方對另一方的索賠金額均不超過本協議年運營服務費總額的十倍，除非法律另有規(guī)定。

第七條不可抗力

1.定義：本協議所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，包括但不限于地震、臺風、洪水、火災、戰(zhàn)爭、動亂、政府行為（如法律法規(guī)的變更、稅收政策調整等）、流行病疫情、網絡攻擊或系統(tǒng)故障等。不可抗力事件應導致或可能導致協議一方或雙方無法履行其在本協議下的全部或部分義務。

2.通知義務：任何一方在發(fā)生或預見到不可抗力事件時，應在合理期限內（通常不超過七個工作日）書面通知另一方，說明不可抗力事件的發(fā)生、性質及可能持續(xù)的時間。通知應包含相關事件的詳細情況及證明文件（如政府公告、新聞報道、保險理賠文件等）。

3.協商處理：收到不可抗力通知后，雙方應積極協商，根據事件影響程度和持續(xù)時間，決定是否暫停履行、部分履行或終止本協議。協商期間，不因不可抗力事件的發(fā)生而影響雙方在本協議項下的權利義務，直至不可抗力事件消除。

4.責任免除：因不可抗力事件導致協議一方或雙方無法履行或延遲履行其在本協議下的義務，該方不承擔違約責任。但受影響方應在不可抗力消除后，立即恢復履行義務，并應就因不可抗力事件造成的損失（不包括預期收益損失）相互免除責任。

5.協議終止：若不可抗力事件持續(xù)超過六十日，且雙方經協商仍無法達成一致意見，或事件影響導致本協議目的無法實現的，任何一方均有權單方面書面通知另一方終止本協議。因不可抗力終止協議的，雙方應相互返還已收到的款項或財產，并就各自因不可抗力事件造成的損失進行合理分擔，但雙方另有約定的除外。

第八條爭議解決

1.協商解決：凡因本協議引起的或與本協議有關的任何爭議，雙方應首先通過友好協商的方式解決。協商應在誠實信用原則基礎上進行，雙方應指定代表進行溝通，力爭在合理期限內達成書面和解協議。

2.調解程序：若協商未能解決爭議，雙方同意在協商失敗后三十日內，共同選擇一個中立的調解機構（如中國國際經濟貿易仲裁委員會或雙方認可的國內其他調解中心）進行調解。調解應遵循自愿、公平、保密的原則，調解員應根據事實和法律法規(guī)提出建議，雙方應尊重調解結果。達成調解協議的，應簽署調解書，經雙方簽字后具有約束力。

3.仲裁程序：若調解未能達成協議或雙方在協商、調解階段未就爭議解決方式達成一致，任何一方均有權將爭議提交仲裁。仲裁應按照中國國際經濟貿易仲裁委員會（CIETAC）現行有效的仲裁規(guī)則進行。仲裁地點為北京，仲裁語言為中文。雙方應各自指定一名仲裁員，由雙方共同指定的仲裁員擔任首席仲裁員，組成三人的仲裁庭對爭議進行審理。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力，除非仲裁裁決被人民法院依法裁定撤銷或不予執(zhí)行。

4.訴訟選擇：除本條明確約定的仲裁程序外，雙方均不得就本協議項下的任何爭議向任何法院提起訴訟。任何一方就本協議爭議提起訴訟的，將被視為自動放棄本協議項下的仲裁協議，仲裁條款無效。

5.爭議管轄：若選擇仲裁，本條約定構成雙方之間關于爭議解決方式的完整協議，并取代雙方此前可能存在的任何爭議解決條款或安排。所有仲裁費用（包括仲裁員費用、律師費等）由敗訴方承擔，或由仲裁庭根據具體情況決定分擔。在仲裁期間，除爭議事項外，雙方應繼續(xù)履行本協議的其他條款。

第九條其他條款

1.通知方式：本協議項下的所有通知、請求、要求或其他通信均應以書面形式作出，并可以通過專人遞送、掛號信、傳真、電子郵件或雙方確認的其他可靠方式發(fā)送至本協議首部列明的地址或聯系方式。以電子郵件方式發(fā)送的，發(fā)送時視為送達；以專人遞送或掛號信方式發(fā)送的，發(fā)出后三個工作日視為送達；以傳真方式發(fā)送的，發(fā)送成功后視為送達。任何一方變更聯系方式，應提前書面通知另一方，否則按原方式發(fā)送的通知視為有效送達。

2.協議變更：對本協議的任何修改或補充，均須經雙方協商一致，并以書面形式作出，作為本協議不可分割的一部分。任何一方不得單方面修改本協議，任何未按約定方式作出的修改均無效。

3.分割效力：本協議任何條款的無效或不可執(zhí)行，不影響其他條款的效力。若本協議某一部分被認定為無效，雙方應協商替換為內容最接近且合法