提案單位：上海某某著名企業(yè)二零零六年六月

此報(bào)告。書(shū)面，其它任何機(jī)構(gòu)佳合房產(chǎn)整合管理咨詢項(xiàng)目戰(zhàn)略梳理報(bào)告1戰(zhàn)略分析結(jié)論短期趨勢(shì)：2000年開(kāi)始新一輪，2000-2002年為恢復(fù)期，2003-2004年為高潮期，2005-2006為盤整期，到2007年達(dá)到低谷期然后開(kāi)始恢復(fù)。因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)較大的回落，只會(huì)有小幅波動(dòng)。長(zhǎng)期趨勢(shì)：未來(lái)二十年某省市場(chǎng)將處于增長(zhǎng)某省市場(chǎng)空間極大。戰(zhàn)略定位：當(dāng)前的整體戰(zhàn)略是從機(jī)會(huì)型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向集約型戰(zhàn)略，逐步形成穩(wěn)定的客戶群、產(chǎn)品線、和確定的區(qū)域布局?？蛻舳ㄎ皇侵卸丝蛻?，產(chǎn)品定位是中端精品住宅（至少８０％）。區(qū)域定位：某省市除杭州外其它不進(jìn)入，主要進(jìn)入二某省市，所有進(jìn)某省市，人均GDP必須在1千美金以上，是人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域，人均GDP在3千美金以某省市不要進(jìn)某省市場(chǎng)。2佳合全國(guó)戰(zhàn)略布局核心區(qū)域三年以內(nèi)至少保持60%的資源投在1區(qū)。守住杭州、拓展新區(qū)域以臺(tái)州、嘉興及區(qū)域內(nèi)百?gòu)?qiáng)縣為拓展重點(diǎn)。

1長(zhǎng)三角2環(huán)渤海3中西部探索區(qū)域三年內(nèi)重點(diǎn)探索區(qū)域，某省市是天津、石家莊、青島及市和市某省市，第一次進(jìn)某省市，人均GDP必須在2千美金以上，人口在100萬(wàn)以上、GDP三年增長(zhǎng)率連續(xù)在８％以某省市.關(guān)注區(qū)域三年以內(nèi)至多有10%的資源投在3區(qū)。不考某省市。第一次進(jìn)某省市，人均GDP必須在2千美金以上，人口在100萬(wàn)以上、GDP三年增長(zhǎng)率連續(xù)在８％以某省市.3區(qū)域通過(guò)主動(dòng)性的搜索擬進(jìn)入?yún)^(qū)域或者通過(guò)機(jī)會(huì)找到擬進(jìn)入?yún)^(qū)域進(jìn)入?yún)^(qū)域的某省市或影響力最某省市，開(kāi)始房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，逐漸培養(yǎng)當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊(duì)擴(kuò)散到省市區(qū)域拓展方式4佳合房產(chǎn)三階段公司整體戰(zhàn)略第一階段2006－2008第二階段2009-2011第三階段2012以后區(qū)域知名的品牌企業(yè)跨區(qū)域的房地產(chǎn)企業(yè)全國(guó)化的房地產(chǎn)品牌企業(yè)一個(gè)牌子（品牌）一個(gè)基地（實(shí)力）一套模式（管理）業(yè)務(wù)擴(kuò)張，建立一到二個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展的區(qū)域子公司戰(zhàn)略定位穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)線進(jìn)入商業(yè)某省市場(chǎng)戰(zhàn)略重點(diǎn)聚焦戰(zhàn)略拓展戰(zhàn)略全國(guó)化戰(zhàn)略5佳合房產(chǎn)的三年業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)分解年份銷售額2.36億200620073.46億20085-10億目標(biāo)差距：根據(jù)以上分析2006-2007需要獲取2008年能銷售1.5億以上的地塊，按40%土地款計(jì)算，至少需要6千萬(wàn)的土地投資。說(shuō)明：以上數(shù)據(jù)都是根據(jù)地調(diào)研預(yù)估得出，可以適當(dāng)調(diào)整。序號(hào)項(xiàng)目建筑面積均價(jià)銷售總額2006200720081水印康庭16萬(wàn)750012億（40%）0.48.0.4.02中央花園22萬(wàn)31006.86億0.8億0.8億0.8億3鑫日苑5.68萬(wàn)28001.59億

0.2370.4箬橫新項(xiàng)目3。1

0.0

0.25錦屏二期

1。82.56銅陵項(xiàng)目4.3萬(wàn)

3600

0.50.00.07合計(jì)

2。36

3.51。55(51%)合作項(xiàng)目按股份算27006.3110000.58億0.83(51%)0.226.9億0。03。466佳合的三年戰(zhàn)略目標(biāo)業(yè)務(wù)執(zhí)行計(jì)劃2006年的業(yè)務(wù)重點(diǎn)是錦屏項(xiàng)目和中央花園的運(yùn)作，錦屏項(xiàng)目屬于高端項(xiàng)目，運(yùn)作難度較大，總體金額較大，對(duì)公司的影響很大中央花園體量大，對(duì)公司的發(fā)展影響大。通過(guò)兩個(gè)項(xiàng)目的操作，建立優(yōu)勢(shì)共享的管理流程、預(yù)算的規(guī)范和推行績(jī)效管理的。2006年完成石家莊項(xiàng)目的獲取，可以關(guān)注臺(tái)州或杭州獲取項(xiàng)目。2006200820072007年，各項(xiàng)目的運(yùn)作會(huì)帶來(lái)較多現(xiàn)金2007年必須在杭州獲取項(xiàng)目在臺(tái)州、嘉興可以選擇性獲取項(xiàng)目鍛造一支強(qiáng)大的管理隊(duì)伍，形成獨(dú)特產(chǎn)品系列加強(qiáng)物業(yè)管理的運(yùn)作，形成良好的品牌聚焦運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略投資管理體系戰(zhàn)略布局基本形成，各項(xiàng)目會(huì)帶來(lái)大量回款。管理體系運(yùn)作成熟，適當(dāng)?shù)娜瞬艃?chǔ)備。準(zhǔn)備異地拓展，石家莊擴(kuò)張。進(jìn)入天津和山東區(qū)域7目錄佳合房產(chǎn)環(huán)境分析佳合房產(chǎn)的戰(zhàn)略定位佳合房產(chǎn)的使命和愿景佳合房產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)佳合房產(chǎn)的戰(zhàn)略執(zhí)行方案8環(huán)境分析邏輯框架宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)業(yè)分析競(jìng)爭(zhēng)分析分析SWOT分析近期政策解讀9近期重點(diǎn)政策解讀一、2005年從3月初，《政府工作報(bào)告》將“調(diào)控房?jī)r(jià)”列為政府工作重點(diǎn)，并由中國(guó)人民銀行決定，自3月17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策。解讀:政府的基本判斷是房?jī)r(jià)過(guò)高，調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)是讓房?jī)r(jià)不大幅上漲，但也不能大幅下跌，其目標(biāo)幅度范圍在-30%到5%之間，房?jī)r(jià)上漲平均超過(guò)5%的增長(zhǎng)，政府一般會(huì)出政策調(diào)控。下跌超過(guò)30%，政府會(huì)放松政策.原因是下跌超過(guò)30%銀行會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然快速增長(zhǎng)的情況下，若有政策支持，房?jī)r(jià)會(huì)迅速穩(wěn)定。調(diào)控手段：加息的措施在短期內(nèi)影響極小，因?yàn)橄鄬?duì)房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，利息增加是微小的成本。所以效果不大，但持續(xù)的加息對(duì)長(zhǎng)期影響較大，且對(duì)其他產(chǎn)業(yè)影響較大。10二、國(guó)八條2005年3月26日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（又稱國(guó)八條）。解讀：主要內(nèi)容是強(qiáng)調(diào)地方政府調(diào)控價(jià)格的重要性。加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，清理閑置土地某省市場(chǎng)整頓和監(jiān)管等以調(diào)整結(jié)構(gòu)，打擊投機(jī)炒作為主。

其中“對(duì)住房?jī)r(jià)格漲幅超過(guò)當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)價(jià)格指數(shù)一定幅度的地區(qū)，有關(guān)部門可采取暫停審批該地區(qū)其他建設(shè)項(xiàng)目用地、暫停提高公用事業(yè)價(jià)格和在控制非住宅和高價(jià)位商品住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，著力增加普通商品住房。，控制拆遷的要求“2005年城鎮(zhèn)房屋拆遷總量要控制在去年水平之內(nèi)”表明了政府的目標(biāo)。國(guó)八條主要表明了價(jià)格調(diào)控的重要性和表明了態(tài)度，確定了方向，主要關(guān)注點(diǎn)在需求方面，但缺少操作性措施，所以緊跟著出了新八條。11三、新八條：2005年4月27日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前某省市場(chǎng)形勢(shì)，研究進(jìn)一步加強(qiáng)某省市場(chǎng)宏觀調(diào)控問(wèn)題。當(dāng)前加強(qiáng)某省市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控要采取以下措施（又稱新八條）解讀：主要內(nèi)容是從土地供應(yīng)、公開(kāi)信息、價(jià)格、政府考核體系等方面采取措施增加普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)；從某省市場(chǎng)監(jiān)管、信息披露等方某省市場(chǎng)控制；加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)控制。新八條有了極強(qiáng)的指導(dǎo)性，經(jīng)濟(jì)適用房成了調(diào)控的主要工具，這不僅僅是短期的舉措，而是和整個(gè)產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展模式密切相關(guān)。是和整個(gè)社會(huì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型密切相關(guān)的，關(guān)注普通人成某省市場(chǎng)的長(zhǎng)期指向。以兩個(gè)八條為代表的新政之后，購(gòu)房者開(kāi)始持幣觀望，開(kāi)發(fā)商并不某省市場(chǎng)開(kāi)始僵持階段。12四、七部委2005年5月11日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)展改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)局等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》《意見(jiàn)》明確了房地產(chǎn)行業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位，將調(diào)控的目標(biāo)鎖定為“住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定”和“房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”；指出了“普通住房”的明確某省市地、小戶型和平價(jià)，提某省市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)整理，提高普通住房用地供應(yīng)能力。自２００５年６月１日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足２年轉(zhuǎn)手交，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)２年（含２年）轉(zhuǎn)手交，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)２年（含２年）轉(zhuǎn)手交，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。這次七部委意見(jiàn)突出了較強(qiáng)可操作性。

2005年的三個(gè)文件，方向一致，從宏觀到微層層細(xì)化，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，但要結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。132006年國(guó)六條：5月17日，國(guó)務(wù)院總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，出臺(tái)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，合理某省市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，整頓和規(guī)范某省市場(chǎng)秩序，加快城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房制度建設(shè)，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度等六項(xiàng)極具針對(duì)性的措施。5.29九部門正式頒發(fā)宏觀調(diào)控細(xì)則1自２００６年６月１日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積９０平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的７０％以上2從２００６年６月１日起，對(duì)購(gòu)買住房不足５年轉(zhuǎn)手交，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅3從２００６年６月１日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于３０％。對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積９０平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例２０％的規(guī)定。4要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的７０％；5合理某省市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度

國(guó)六條和2005年所出的政策步調(diào)一致，依然是打擊投機(jī)，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定價(jià)格，調(diào)整結(jié)構(gòu)，只是九部委的政策特別細(xì)。具有極強(qiáng)的控制力度。所有的政策傳遞了政府堅(jiān)定不移的觀念。價(jià)格必須穩(wěn)定。結(jié)構(gòu)必須調(diào)整。價(jià)格穩(wěn)定和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)情所決定的。14宏觀環(huán)境分析房地產(chǎn)業(yè)政治環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境技術(shù)環(huán)境社會(huì)環(huán)境15一、政治環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響

中國(guó)的政局自1979年開(kāi)始改革開(kāi)放以來(lái)一直保持著穩(wěn)定發(fā)展的趨勢(shì)。16大的召開(kāi)，確定了中國(guó)在未來(lái)至少20年內(nèi)的發(fā)展方向，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，穩(wěn)定的社會(huì)政治環(huán)境將保證經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)各個(gè)產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)某省市建設(shè)有序進(jìn)行。16十一五規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)和諧社會(huì)的思想，導(dǎo)致宏觀調(diào)控將成為1-2年產(chǎn)業(yè)政策的主流，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上升的空間不大。發(fā)展社會(huì)主義新農(nóng)村及加速某省市化進(jìn)程的思想，保證十一五期間房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)前景是穩(wěn)步發(fā)展，不會(huì)產(chǎn)生冬天之憂。解決中低收入人群的居住問(wèn)題，將導(dǎo)致中高檔房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)后續(xù)的土地儲(chǔ)備支持不足。06年是宏觀調(diào)控的持續(xù)之年，但應(yīng)也會(huì)鼓勵(lì)住房消費(fèi)，但是這個(gè)住房消費(fèi)指的是鼓勵(lì)普通商品房消費(fèi)，而且是在普通商品房里鼓勵(lì)和支持自住性的商品房消費(fèi)。十一五規(guī)劃將是催某省市場(chǎng)化的房地產(chǎn)。十一五期間,房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)巨大的變化,伴隨著財(cái)稅某省市場(chǎng)的完善、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)的利益分配機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)格局、區(qū)域分布格局都將面臨改變,房地產(chǎn)行業(yè)將向更加規(guī)某省市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代邁進(jìn)。土地某省市場(chǎng)化某省市的平穩(wěn)，導(dǎo)致土地增值戰(zhàn)略將難以奏效，將催生新的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。17二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響中國(guó)的GDP已經(jīng)數(shù)年保持了接近兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，成為亞洲經(jīng)濟(jì)乃至世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展對(duì)于提高人民收入、解決貧富差距、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、解決就業(yè)有著積極的意義，因此，我們預(yù)計(jì)未來(lái)中國(guó)GDP依然會(huì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。而房地產(chǎn)行業(yè)則成為促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、帶動(dòng)消費(fèi)、提供勞動(dòng)崗位的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)投資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持８％左右的增長(zhǎng)起了重要貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，涉及數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)銷售直接帶動(dòng)了建材、日用消費(fèi)品、家用電器等行業(yè)的消費(fèi)；房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)人數(shù)年增長(zhǎng)率達(dá)4.5%，有3000多萬(wàn)人直接從事與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的工作，其中僅物業(yè)管理行業(yè)目前就有500萬(wàn)人。房地產(chǎn)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)使得居住的要求提高，改善型需某省市場(chǎng)的主流。18十五期間城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，購(gòu)買力穩(wěn)步增加19十五期間，我國(guó)固定資產(chǎn)投資一直保持快速增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)的一級(jí)，但粗放的增長(zhǎng)方式已經(jīng)導(dǎo)致了資源消耗過(guò)大。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方式正在發(fā)生改變。20但是在國(guó)家宏觀調(diào)控以后，2006年投資增長(zhǎng)依然較快，房?jī)r(jià)依然沒(méi)有控制住，所以國(guó)家重新進(jìn)行宏觀調(diào)控。21城市化的發(fā)展城市是一個(gè)國(guó)家現(xiàn)代化發(fā)展達(dá)到一定高度的標(biāo)某省市化是一個(gè)國(guó)家實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化必然要經(jīng)過(guò)的一個(gè)過(guò)程。我某省市化處于較低的水平：按照納瑟姆曲某省市化率在30%-70%之某省市化率加速時(shí)期，96年開(kāi)始我某省市化率剛好超過(guò)30%，所以過(guò)去幾年我某省市化率也一直處于快速發(fā)展階段與此規(guī)律相吻合，年均增速達(dá)到1.5%左右，根據(jù)日本和韓國(guó)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，日本連續(xù)28年每年1.67%的速度增長(zhǎng)；而韓國(guó)連續(xù)25年每年1.52%的速度增長(zhǎng)。由于中國(guó)人口眾多，幅員廣闊，地區(qū)差異極大，某省市化發(fā)展的時(shí)間將更長(zhǎng)，所以我們認(rèn)為中國(guó)未來(lái)至少二十某省市化將保持較快速的發(fā)展。這將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)的增長(zhǎng)。22城市化率與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平正相關(guān)按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)正處于中低收入國(guó)家行列23納瑟姆曲線—某省市化率超過(guò)3某省市化水平將加速城市化水平（％）第二拐點(diǎn)（70％）第一拐點(diǎn)（30％）時(shí)間資料來(lái)源：世界銀行24某省市化率處于加速階段城市化開(kāi)始加速25日本和某省市化發(fā)展歷史

?加速時(shí)期某省市化率增長(zhǎng)日本1947-197528%--75%28年1.67%韓國(guó)1960-198536%-74%25年1.52%26三、社會(huì)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響人口：中國(guó)目前人口13億多，2006年2月9日，中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)家中長(zhǎng)期科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要(2006—2020年)》，提出未來(lái)十五年的人口目標(biāo)是將人口數(shù)量控制在十五億以內(nèi)。人口將繼續(xù)處于增長(zhǎng)階段。

教育：大學(xué)教育擴(kuò)招以后，大量的大學(xué)畢業(yè)生逐步進(jìn)入社會(huì)，以及各種培訓(xùn)導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)文化水平提升，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，審美的需求將會(huì)提升某省市場(chǎng)變多。文化觀念：一步到位的概念中國(guó)的部分消費(fèi)者把置業(yè)買房當(dāng)作不可將就的人生大事，選擇房型時(shí)不是很理性。健康的觀念，隨著生活水平的提高，健康日益成為人們首要關(guān)注節(jié)能的影響，中國(guó)能源的緊缺將導(dǎo)致能源節(jié)約型產(chǎn)某省市場(chǎng)的熱點(diǎn)。27四、技術(shù)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，住宅產(chǎn)業(yè)化正在成為房地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢(shì)，住宅產(chǎn)業(yè)化可以形成標(biāo)準(zhǔn)，提升住宅的質(zhì)量。新材料，新工藝的發(fā)展，節(jié)能產(chǎn)品將逐步得到大規(guī)模的運(yùn)用并形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。28房地產(chǎn)行業(yè)分析國(guó)家土地政策分析房地產(chǎn)行業(yè)概述某省市場(chǎng)分析29產(chǎn)業(yè)變革的起點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)性土地的供應(yīng)方式發(fā)生了大的變化開(kāi)發(fā)商回收閑置土地土地供應(yīng)土地供應(yīng)土地供應(yīng)招標(biāo)掛牌拍賣某省市場(chǎng)和土地儲(chǔ)備中心市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源，對(duì)土地供需進(jìn)行合理調(diào)控，引導(dǎo)某省市場(chǎng)有序發(fā)展，充分實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值。保證了土地交開(kāi)、公平與公正，提高交的規(guī)范化程度，可以從源頭上有效地遏制腐敗。市場(chǎng)的某省市場(chǎng)作用的發(fā)揮，有利于促進(jìn)政府進(jìn)一步轉(zhuǎn)變職能，改革行政方式，提高管理和服務(wù)水平。30目前的土地政策將對(duì)土地供應(yīng)總量、價(jià)格、房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)都帶來(lái)重大變化區(qū)域經(jīng)營(yíng)打破了地區(qū)、行業(yè)壟斷，大大加快了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)程。介入外地經(jīng)營(yíng)的范圍和速度加快競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)加大了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，對(duì)核心能力提出更高的要求。規(guī)模和品牌對(duì)企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。供應(yīng)總量國(guó)家通過(guò)土地規(guī)劃控制供應(yīng)總量宏觀調(diào)控將通過(guò)土某省市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。土地利用計(jì)劃公開(kāi)透明價(jià)格總體價(jià)某省市場(chǎng)的發(fā)展確定31公某省市場(chǎng)有利于有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)發(fā)展提供更多的機(jī)會(huì)促進(jìn)規(guī)?；瘜I(yè)化縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開(kāi)發(fā)商可以在全國(guó)選擇合適開(kāi)發(fā)地區(qū)和項(xiàng)目，選擇面大大寬于以前自己憑關(guān)系找地的開(kāi)發(fā)模式目前政府主要供應(yīng)熟地，大大減少了開(kāi)發(fā)商自行進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)由于土地成本透明，開(kāi)發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，便于控制風(fēng)險(xiǎn)只有規(guī)?；I(yè)化才能有更多的開(kāi)發(fā)能力和獲得更多的開(kāi)發(fā)資金獲取新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有利于形成全國(guó)性的大開(kāi)發(fā)公司32某省市場(chǎng)供應(yīng)者土地多頭供應(yīng)的局面得到更本性好轉(zhuǎn)國(guó)家成為土地的唯一供應(yīng)商。需求者國(guó)民待遇。對(duì)內(nèi)和對(duì)外的開(kāi)放，外資和民營(yíng)的需求大幅上升尤其是開(kāi)發(fā)服務(wù)領(lǐng)域，政府審批公開(kāi)、公正、公平市場(chǎng)化配置土地資源，維護(hù)國(guó)家土地政策的穩(wěn)定性中介服務(wù)國(guó)外評(píng)估機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來(lái)了先進(jìn)的管理理念、成熟的評(píng)估技術(shù)、服務(wù)手段和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)市場(chǎng)化價(jià)格將合理回歸目標(biāo)：形成平等、公開(kāi)、競(jìng)爭(zhēng)有序、統(tǒng)一規(guī)范某省市場(chǎng)秩序加入WTO對(duì)中某省市場(chǎng)的影響逐漸顯現(xiàn)，主要是規(guī)范政府的審批行為和公開(kāi)、透明，規(guī)范33綜合來(lái)看：對(duì)需求影響因素分析表明，對(duì)未來(lái)土地需求的影響因素由現(xiàn)在的高利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)逐漸某省市場(chǎng)過(guò)度影響土地需求的因素近期中期長(zhǎng)期城市化發(fā)展水平強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)居民消費(fèi)能力較強(qiáng)較強(qiáng)強(qiáng)居民消費(fèi)偏好較弱較強(qiáng)較強(qiáng)市場(chǎng)壟斷和行業(yè)壟斷程度較弱較強(qiáng)強(qiáng)土地交較弱較強(qiáng)較強(qiáng)土地價(jià)格較強(qiáng)較強(qiáng)強(qiáng)土地獲利大小強(qiáng)較強(qiáng)較強(qiáng)目前土地儲(chǔ)備情況較強(qiáng)較弱較弱各因素的分析表明：高利潤(rùn)回報(bào)的逐漸回落使得需求驅(qū)動(dòng)因素由單一逐漸向綜合型過(guò)渡土地價(jià)格與需求的相關(guān)性逐漸加強(qiáng)，為政府的行政調(diào)控提供了依據(jù)土地的需求可能會(huì)集中在少數(shù)大型有實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)中34房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)特性可以總結(jié)為：、關(guān)聯(lián)性、地域性、政策性我國(guó)的房地產(chǎn)三方面的特殊性：第一是房地產(chǎn)頻率，大約是7到8年為一個(gè)；第二個(gè)就是我國(guó)房地產(chǎn)的，衰退期和低谷期比較短，而增長(zhǎng)期和繁榮期時(shí)間比較長(zhǎng)，這某省市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛這樣的特點(diǎn)，它明顯不同于房地產(chǎn)總量過(guò)剩的國(guó)家和地區(qū)；第三，從銷售增長(zhǎng)和投資增長(zhǎng)的關(guān)系來(lái)分析，銷售增長(zhǎng)直接影響到投資的增長(zhǎng)。因此房地產(chǎn)公司應(yīng)更為理性的把握項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)和銷售的時(shí)機(jī)，避免盲目發(fā)展。關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等產(chǎn)業(yè)都有著密切的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。隨著國(guó)際一體化的發(fā)展，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)的相關(guān)度越來(lái)越高。而新的國(guó)際貿(mào)主義的抬頭，如美國(guó)對(duì)我國(guó)鋼鐵業(yè)實(shí)施反傾銷制裁，使房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展不穩(wěn)定性增加，同時(shí)入關(guān)后，這些行業(yè)將面臨跨國(guó)公司的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)壓力。因此，房地產(chǎn)公司需要密切關(guān)注相關(guān)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的影響地域性房地產(chǎn)地域性很強(qiáng)，各地某省市場(chǎng)發(fā)育程度、政策措施、居民收入和消費(fèi)偏好等千差萬(wàn)別。房地產(chǎn)行業(yè)的地域性特征使得房地產(chǎn)公司在進(jìn)行地域擴(kuò)，必須針對(duì)各地具體情況進(jìn)行逐一分析，謹(jǐn)慎投資。政策敏感性房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有一定的先導(dǎo)性，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響非常大。雖然我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢(shì)頭良好，預(yù)計(jì)今后幾年仍會(huì)保持8%的增長(zhǎng)速度，但國(guó)際形勢(shì)的不穩(wěn)定也有可能給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)較為嚴(yán)重的影響。同時(shí)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)影響極大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)35房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式當(dāng)前模式（香港模式）使得房地產(chǎn)業(yè)必然波動(dòng)極大開(kāi)發(fā)商銷售商設(shè)計(jì)、建設(shè)商消費(fèi)者銀行投資者銀行36金融地產(chǎn)模式（美國(guó)模式）

在宏觀調(diào)控下信托基金和房地產(chǎn)證卷化將逐步催生新的房地產(chǎn)發(fā)展模式開(kāi)發(fā)商銷售商建設(shè)商消費(fèi)者商業(yè)銀行信托基金股市投資者房屋銀行抵押證卷37房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作特點(diǎn)分析時(shí)間節(jié)點(diǎn)自有核心能力通過(guò)外包獲得的核心能力前期項(xiàng)目研究、投資決策銷售、物業(yè)、客戶服務(wù)某省市場(chǎng)表現(xiàn)圖項(xiàng)目研究施工建造設(shè)計(jì)規(guī)劃市場(chǎng)銷售物業(yè)管理投資決策市場(chǎng)策劃客戶管理成本管理自己需要加強(qiáng)，也需要利用外力自己需要加強(qiáng)主要利用外力加強(qiáng)現(xiàn)金流38房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的階段根據(jù)世界銀行統(tǒng)一分析：世界各地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展分為四個(gè)階段啟動(dòng)期：人均GDP800-3000美元；增長(zhǎng)期：3000-8000美元；成熟期：8000-20000美元；衰退期：20000美元以上。中國(guó)人口眾多，某省市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展適當(dāng)提前。39根據(jù)“產(chǎn)業(yè)生命型”，從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)某省市房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)期引入期成長(zhǎng)期成熟期衰退期增長(zhǎng)率水平緩慢增長(zhǎng)加速增長(zhǎng)衰退銷售額低頂峰衰退每個(gè)客戶的成本高一般低產(chǎn)品線很短增長(zhǎng)縮減平均利潤(rùn)率負(fù)增加可以很高競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手很少增加減少典型定價(jià)方式競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格成本加成價(jià)格滲透減價(jià)進(jìn)入障礙技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手典型廣告方式認(rèn)知和教育某省市場(chǎng)認(rèn)知減少衰減產(chǎn)量過(guò)盛更多但穩(wěn)定多樣化低上升40不某省市發(fā)展呈現(xiàn)明顯的不同特點(diǎn)，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、流動(dòng)人口、客戶對(duì)象極大的影響著相某省市發(fā)展客戶群某省市場(chǎng)購(gòu)買目的住宅均價(jià)在2500-3500元/平米超過(guò)15萬(wàn)平米的住宅小區(qū)很少市場(chǎng)特點(diǎn)擁有較大的高端產(chǎn)品空間多元化趨勢(shì)強(qiáng)住宅均價(jià)在3500——4500元/平米超過(guò)30萬(wàn)平米的住宅小區(qū)很少住宅均價(jià)在1500元/平米甚至以下超過(guò)10萬(wàn)平米的住宅小區(qū)很少獲知渠道非?；钴S活躍剛起步啟蒙階段自用和投資均很普遍自用和投資均很普遍，但投資為目的較某省市少基本為自用絕大部分為自用流動(dòng)人員本地居民投資客流動(dòng)人員本地居民投資客本地居民本地高收入居民團(tuán)購(gòu)較多人際傳播實(shí)地路牌廣告媒體廣告人際傳播實(shí)地路牌廣告媒體廣告房交會(huì)媒體廣告房交會(huì)某省市某省市某省市某省市市場(chǎng)環(huán)境41

某省市場(chǎng)發(fā)展——影響因數(shù)

加入WTO后，中國(guó)在過(guò)渡期內(nèi)，逐漸取消了進(jìn)入房地產(chǎn)相關(guān)某省市場(chǎng)壁壘資料來(lái)源：WTO協(xié)議2000200120022003

20042006年允設(shè)計(jì)、工程服某省市規(guī)劃服務(wù)允獨(dú)資企業(yè)準(zhǔn)進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)及服務(wù)行業(yè)，高檔公寓寫(xiě)字樓外商不收費(fèi)和合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù)僅限于合資企業(yè)形式，允擁有多數(shù)股權(quán)建筑設(shè)計(jì)服務(wù)（CPC8671）及工程服務(wù)，集中工程服某省市規(guī)劃服務(wù)，僅限于合資形式，外資可以擁有多數(shù)股權(quán)建筑及相關(guān)工程服務(wù)（CPC511，512，513，514，515，516，517，518），外商可以獨(dú)資2005外商可以獨(dú)資在中國(guó)建設(shè)、改造和經(jīng)營(yíng)飯店和餐館設(shè)施2006市場(chǎng)開(kāi)放度42某省市場(chǎng)的發(fā)展——宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控的目標(biāo)是：控制投資，保持房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展穩(wěn)定房?jī)r(jià)，避免某省市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，保持某省市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展。調(diào)整結(jié)構(gòu)，解某省市民的居住問(wèn)題。43宏觀調(diào)控方法房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要是政府通過(guò)一系列的政策組合影響房地產(chǎn)的供需從某省市場(chǎng)的發(fā)展，所以房地產(chǎn)的調(diào)控方法可以通過(guò)影響房地產(chǎn)業(yè)鏈中的各環(huán)節(jié)來(lái)影響供需。物業(yè)持有物業(yè)管理物業(yè)持有房地產(chǎn)金融、稅收某省市場(chǎng)銷售房產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地44調(diào)控的手段土地政策調(diào)控：土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，土地調(diào)控可以影響供應(yīng)總量，可以改變供應(yīng)結(jié)構(gòu)，可以影響供應(yīng)成本，且政府對(duì)土地的控制強(qiáng)，所以，政府對(duì)土地的調(diào)控是強(qiáng)有力的，對(duì)房地產(chǎn)的影響是根本的。金融政策調(diào)控：房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，從土地的開(kāi)發(fā)到房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)銷售，都需要大量的資金支持，房地產(chǎn)資金供給的總量、來(lái)源的渠道、使用的成本都會(huì)深刻的影響房地產(chǎn)的供需。稅收政策調(diào)控：房地產(chǎn)業(yè)稅收較多，通過(guò)改變稅收的結(jié)構(gòu)和征稅的多少可以影響供需雙方的成本從而影響供需雙方的意愿。行政審批調(diào)控：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中需要辦理各種，通過(guò)設(shè)定辦證的條件可以調(diào)控供應(yīng)的時(shí)間。主要影響供給。信息披露某省市場(chǎng)管理某省市場(chǎng)信息，可某省市場(chǎng)，減少投機(jī)。45宏觀調(diào)控的步驟與結(jié)果一、調(diào)控觀察期：2003年是本次宏觀調(diào)控的前奏，推出了幾個(gè)政策，但由于宏觀調(diào)控還沒(méi)有形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。所以沒(méi)有達(dá)成調(diào)控的效果，2003年某省市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果是全國(guó)價(jià)格普遍上漲2003年6月《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121文件）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售的各環(huán)節(jié)的貸款都做了嚴(yán)格的規(guī)定，但隨后的國(guó)務(wù)院的18后文件，肯定了房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的主題，緩和了121文件的措施，使得121文件沒(méi)有落到實(shí)處。

二、2004年投資調(diào)控期：2004年政府開(kāi)始了全面的宏觀調(diào)控，政府的調(diào)控思路是先控制整體投資規(guī)模，調(diào)控方法是管住土地，緊縮資金，強(qiáng)有力的土地調(diào)控規(guī)范了土地市場(chǎng)，緊縮化的金融政策控制了投資規(guī)模，但也直接影響了后續(xù)房地產(chǎn)的供給預(yù)期，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上升，同時(shí)開(kāi)始調(diào)控房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，一些地區(qū)開(kāi)某省市場(chǎng)交

2004年3月中國(guó)各地停止審批新設(shè)立和擴(kuò)大各類開(kāi)發(fā)區(qū)，4月開(kāi)某省市場(chǎng)清理整頓，同時(shí)國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資本金比例到35%及以上5月，《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》10月29日起金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，2004年全國(guó)共發(fā)現(xiàn)各類土地違法行為17.8萬(wàn)件，立案查處12.8萬(wàn)件。46三、2005年需求調(diào)控期：2005年調(diào)控的主基調(diào)是調(diào)控價(jià)格和防范風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)控的方法主要是金融政策、稅收政策和行政監(jiān)管。自3月17日起，中國(guó)人民銀行決定，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理；個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%。同時(shí)四家國(guó)有商業(yè)銀行執(zhí)行新的個(gè)人住房信貸政策,實(shí)行靈活的個(gè)人住房貸款利率政策，主要限制購(gòu)買第二套住房,抑制投機(jī)者、投資者購(gòu)房，4月七部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》要求加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)、明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)某省市場(chǎng)監(jiān)測(cè)某省市場(chǎng)信息披露制度5月七部委發(fā)布的房產(chǎn)新政規(guī)定，從6月1日開(kāi)始，產(chǎn)權(quán)不滿兩年的二手房交5．5％的營(yíng)業(yè)稅和20％的個(gè)人所得稅。47需求變化：2005年全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為2.77萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.1%，增幅比上年下降12.6個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)有某省市份的房地產(chǎn)貸款增速出現(xiàn)回落，只有四川、內(nèi)蒙古、青海、河北、河南、重慶等地增速提升。分地區(qū)看，房地產(chǎn)貸款主要集中在東部地區(qū)，但中部和西部地區(qū)的房地產(chǎn)貸款增速大大高于東部地區(qū)。供給變化：2005年，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1.58萬(wàn)億元，增長(zhǎng)19.8%，增幅減緩8.3個(gè)百分點(diǎn)。某省市份中有某省市份全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速比上年回落，長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)投資增速大幅減緩。長(zhǎng)三角地區(qū)當(dāng)年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)13%，增幅回落26.3百分點(diǎn)。在投資規(guī)模上，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資占全國(guó)房地產(chǎn)投資的61%，高于其他地區(qū)，但中部和西部地區(qū)占比有所上升。價(jià)格：2005年在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下，部分地區(qū)某省市房地產(chǎn)價(jià)格回落明顯，如上海新建商品房銷售價(jià)格出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)；但受消費(fèi)升某省市化、土地供應(yīng)價(jià)格上升、人民幣升值預(yù)期等多種因素綜合影響，一些沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為某省市的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)明顯上升勢(shì)頭，部分某省市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅也較快。2005年12月，北京房地產(chǎn)同比漲幅為7.1%，高于全國(guó)平均水平；大連、深圳、青島漲幅較高，其中大連居全國(guó)榜首；內(nèi)蒙古由于近幾年經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，呼和浩特和包頭的房?jī)r(jià)不斷攀升；某省市中安慶、濟(jì)寧、唐山、瀘州上漲加快?？傮w看，2005年12月，全國(guó)70個(gè)某省市的房屋銷售價(jià)格（包括新建商品房和二手住房）同比上漲7.6%，比上年回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。央行2005年中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告48四、2006年宏觀調(diào)控深化。4月28日，中國(guó)人民銀行宣布將金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；5月8日，建設(shè)部上調(diào)各檔次個(gè)人住房公積金貸款利率0.18個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，國(guó)土資源部下發(fā)出臺(tái)政策，對(duì)開(kāi)發(fā)商囤積土地行為將施以重拳。5月17日，國(guó)務(wù)院總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，出臺(tái)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，合理某省市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，整頓和規(guī)范某省市場(chǎng)秩序，加快城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房制度建設(shè)，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度等六項(xiàng)極具針對(duì)性的措施。5.29九部門正式頒發(fā)宏觀調(diào)控細(xì)則1自２００６年６月１日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積９０平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的７０％以上2從２００６年６月１日起，對(duì)購(gòu)買住房不足５年轉(zhuǎn)手交，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅3從２００６年６月１日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于３０％。對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積９０平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例２０％的規(guī)定。4要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的７０％；5合理某省市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度以民意為導(dǎo)向的政策體現(xiàn),嚴(yán)格控制投資購(gòu)房，供給導(dǎo)向普通商品房。銷售速度將放緩，價(jià)格會(huì)有適當(dāng)下調(diào)。49房地產(chǎn)業(yè)從2004年開(kāi)始處于下跌趨勢(shì)，雖然2006年略有上升，但利率的上升和新的某省市場(chǎng)宏觀調(diào)控將使得某省市場(chǎng)不可能迅速走強(qiáng),。50某省市場(chǎng)香港模式下的房地產(chǎn)般為7年，香港某省市場(chǎng)曾六起六落，每次基本在7-8年間，盤整期一般2年左右。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式與香港相似，92-99年中國(guó)經(jīng)過(guò)了一輪，2000年開(kāi)始新一輪，2000-2002年為恢復(fù)期，2003-2004年為高潮期，2005-2006為盤整期，到2007年達(dá)到低谷期然后開(kāi)始恢復(fù)。因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)較大的回落，只會(huì)有小幅波動(dòng)。另外，中國(guó)人民幣處于升值通道中，從世界范圍內(nèi)來(lái)看，本幣升值期某省市和房?jī)r(jià)都處于上漲趨勢(shì)。宏觀調(diào)控只是增加某省市場(chǎng)運(yùn)作的壓力，某省市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)（這是和中國(guó)人多地少的國(guó)情相符合的），不會(huì)改變房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)。51需求投機(jī)需求消失，投資需求減弱自住需求觀望，消費(fèi)心理成熟短期需求減少，品牌價(jià)值顯現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)某省市化的推進(jìn)，中長(zhǎng)期需求不會(huì)有大的改變。供給供給性，短期供給穩(wěn)定投資日趨謹(jǐn)慎，中期供給減少某省市規(guī)劃，長(zhǎng)期供給穩(wěn)定供應(yīng)鏈供需關(guān)系改變，客戶議價(jià)增強(qiáng)宏觀調(diào)控影響，供應(yīng)材料降價(jià)價(jià)值創(chuàng)造：

房地產(chǎn)的價(jià)值創(chuàng)造重在前端。項(xiàng)目某省市場(chǎng)定位設(shè)計(jì)創(chuàng)造最大價(jià)值，一定要自己控制成本控制：

工程是項(xiàng)目的成本重心房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值創(chuàng)造遵循“微笑曲線”外部變革金融政策緊縮化土地政策規(guī)范化稅收政策從嚴(yán)化利率進(jìn)入上升通道企業(yè)投融資市場(chǎng)環(huán)境改變，投資行為謹(jǐn)慎化金融政策緊縮，企業(yè)融資多元化企業(yè)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)形勢(shì)的嚴(yán)峻，使產(chǎn)某省市場(chǎng)的重心成本的有效控制成為利潤(rùn)的重要來(lái)源營(yíng)銷和銷售市場(chǎng)價(jià)格將適當(dāng)回落市場(chǎng)營(yíng)銷必須系統(tǒng)化考慮項(xiàng)目全程的方案企業(yè)行為C績(jī)效模式P行業(yè)結(jié)構(gòu)S房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商房地產(chǎn)商某省市場(chǎng)與企業(yè)綜合分析—SCP分析由于外部環(huán)境變化，房地產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)某省市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)需要調(diào)整戰(zhàn)略，提升管理運(yùn)營(yíng)水平。52從發(fā)展走向成熟，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展將形成以下五大趨勢(shì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；⑵放苹姆较虬l(fā)展。地區(qū)性品牌由于在資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)等方面處于整體劣勢(shì)，生存空間收到嚴(yán)重?cái)D壓。宏觀調(diào)控某省市土地更有規(guī)劃性，對(duì)土地的控制更為嚴(yán)格，同時(shí)通過(guò)對(duì)土地的控制來(lái)控制供應(yīng)結(jié)構(gòu)。商品住宅價(jià)格短期將呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的趨勢(shì)，部分地區(qū)將回落，中長(zhǎng)期呈上漲趨勢(shì)。消費(fèi)者將更為理性化，對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求將越來(lái)越高。房地產(chǎn)金融業(yè)將不斷完善和發(fā)展，融資渠道多元化。規(guī)模化品牌化土地運(yùn)作規(guī)范化價(jià)格趨勢(shì)需求理性化房地產(chǎn)金融業(yè)53某省市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)浙南浙北國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)

浙江2005年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1454.5億元，比上年增長(zhǎng)12.3%，“十五”期間年均增長(zhǎng)36.5%。商品房銷售額1083億元，比上年增長(zhǎng)24.7%。私有經(jīng)濟(jì)占到整體經(jīng)濟(jì)的65%以上，并有逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)浙江面對(duì)的是需求旺盛，發(fā)展某省市場(chǎng)54杭州、寧波和人口最多，而且這某省市屬于人口某省市，杭州和寧波吸引了來(lái)自于整個(gè)浙江的人群。而舟山、麗水、衢州人口總量偏低，對(duì)某省市的人口沒(méi)有匯聚能力。從人口密度來(lái)看，麗水、衢州的人口密度過(guò)低，臺(tái)州人口密度較某省市區(qū)較為分散，各區(qū)之間的聯(lián)系并不是很緊密，杭州的人口密度雖然不高，但杭州有來(lái)自浙江整個(gè)區(qū)域的大量流動(dòng)人口，嘉興人口密度最高。55杭州、寧波、紹興、臺(tái)州和屬于產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，這些區(qū)域的經(jīng)濟(jì)狀況某省市民的購(gòu)買力也較強(qiáng)。相對(duì)而言，麗水、衢州屬某省市經(jīng)濟(jì)最為薄某省市。56某省市：杭州、寧波、人口匯聚能力較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)相對(duì)較為發(fā)某省市，由于便利的交通和活躍的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)，已經(jīng)形成產(chǎn)業(yè)群，居民具有非常強(qiáng)大的購(gòu)買力。其房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)間某省市場(chǎng)需求較為穩(wěn)定，在某省市中，個(gè)案的操作具有某省市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。但同時(shí)，某省市的土地操作較為規(guī)范，土地的獲取代價(jià)較大，要求的資金量和付款節(jié)奏相對(duì)較為嚴(yán)格。某省市是浙江本地開(kāi)發(fā)商的必爭(zhēng)之地，外地開(kāi)發(fā)商也有部分進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較大，。某省市是遠(yuǎn)期穩(wěn)定利潤(rùn)的基礎(chǔ)所在，可以樹(shù)立良好的品牌形象，建立可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。在某省市中，尋求和當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商和民間資本的合作將降低運(yùn)作的成本，快速推進(jìn)在區(qū)域的知某省市場(chǎng)份額。57某省市：這些區(qū)域往往土地儲(chǔ)備較多，多某省市的開(kāi)發(fā)商操作。外地的民間資本相對(duì)較少。嘉興、湖州、紹興、舟山、麗水和衢州某省市場(chǎng)消化能力比較有限;金華的供應(yīng)量某省市場(chǎng)銷售量，未來(lái)的某省市場(chǎng)需要一段的消化期。滬杭磁懸浮的開(kāi)通將使得嘉興擁有較多的發(fā)展機(jī)會(huì)。臺(tái)州經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，人口較多，目前某省市場(chǎng)依然處于平穩(wěn)發(fā)展期。58某省市：某省市的土地具有一定的操作空間，存量的土地也相對(duì)較少，以往操作的個(gè)案體量都不是很大。競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小可以較小的代價(jià)獲取某省市較為優(yōu)秀地塊，利用當(dāng)?shù)氐恼邇?yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)快速的現(xiàn)金回流，在利用現(xiàn)金流支持其他區(qū)域項(xiàng)目的獲取，但由于某省市容量有限，獲取較大的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，以獲取小項(xiàng)目為主。59城市基本狀況分析某省市2005某省市戶籍人口660.45萬(wàn)人某省市化率45%，人均GDP44487元，處于房地產(chǎn)增長(zhǎng)期市區(qū)人口規(guī)模為30萬(wàn)以某省市化水平50%以內(nèi)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人均GDP達(dá)三千美元以上，處于某省市場(chǎng)的增長(zhǎng)期。天臺(tái)縣某省市化水平在30%以內(nèi)，城關(guān)鎮(zhèn)目前人口規(guī)模10萬(wàn)人以內(nèi)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，人口匯聚能力很差，全縣為人口輸出地區(qū)，房地產(chǎn)處于啟動(dòng)期。石家莊2005某省市常住人口927.3萬(wàn)人某省市區(qū)224.1萬(wàn)人，增長(zhǎng)3.1％。人口向城鎮(zhèn)快速聚某省市化率達(dá)42.8％，人均GDP達(dá)到20082元，進(jìn)入房地產(chǎn)增長(zhǎng)前期。某省市2005年總?cè)丝?3萬(wàn)人左右，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到2500美元左右。60房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)核心企業(yè)資本運(yùn)作的能力企業(yè)獲取土地的能力競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)資本運(yùn)作項(xiàng)目投資產(chǎn)品設(shè)計(jì)營(yíng)銷管理品質(zhì)控制成本管理競(jìng)爭(zhēng)新趨勢(shì)戰(zhàn)略聯(lián)盟---“為競(jìng)爭(zhēng)而合作，靠合作來(lái)競(jìng)爭(zhēng)”的新聯(lián)盟含義正在被房地產(chǎn)發(fā)展商所接納購(gòu)并－－戰(zhàn)略性的購(gòu)并剛剛開(kāi)始，下一步將會(huì)有更多的此類行為競(jìng)爭(zhēng)策略主要有一體化戰(zhàn)略，多元化或集中化策略。一體化是指從建材制造、供應(yīng)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑安裝、裝飾裝潢（包括裝飾材料的制造）、到物業(yè)管理等等一體化的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，或者實(shí)行多元化經(jīng)營(yíng)集中化表現(xiàn)在專注于某種類型房產(chǎn)或某個(gè)區(qū)域房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)行業(yè)成功要素分析示意61佳合房產(chǎn)分析發(fā)展分析項(xiàng)目分析能力分析62公司業(yè)務(wù)發(fā)展房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)元）增長(zhǎng)率投資（萬(wàn)元）增長(zhǎng)率銷售面積（萬(wàn)）增長(zhǎng)率年份200315900——15200——3.67——20042614464%2490063%4.7830%200520100-30%19800-20%2.82-41%2004年是公司的高速增長(zhǎng)期，銷售投資雙雙增長(zhǎng)，銷售價(jià)格也大幅增長(zhǎng)。2005年公司呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，但價(jià)格依然保持增長(zhǎng)。63償債能力年份

指

標(biāo)2005年末流動(dòng)比率2.6速動(dòng)比率0.96現(xiàn)金比率0.22資產(chǎn)負(fù)債率76%流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債速動(dòng)比率＝（流動(dòng)資產(chǎn)－存貨）÷流動(dòng)負(fù)債現(xiàn)金比率＝（現(xiàn)金＋銀行存款＋短期投資）÷流動(dòng)負(fù)債資產(chǎn)負(fù)債比＝總負(fù)債÷總資產(chǎn)公司已經(jīng)較好的運(yùn)用了資金杠桿，整體償債能力一般，流動(dòng)負(fù)債中主要為工程款項(xiàng)，短期風(fēng)險(xiǎn)較小。64佳合公司項(xiàng)目運(yùn)作分析已完成的項(xiàng)目：某省市公寓、陽(yáng)光花園、南屏公寓、星都嘉園、嵊洲某省市花園這些項(xiàng)目都表現(xiàn)出較強(qiáng)的產(chǎn)品塑造力，主要體現(xiàn)在建筑和景觀，而這正是客戶感知價(jià)值比較強(qiáng)的方面某省市場(chǎng)運(yùn)作良好。運(yùn)作后期的項(xiàng)目：其中水印康庭、鑫日苑、銅陵項(xiàng)目已運(yùn)作到后期，水印康庭從產(chǎn)品到市場(chǎng)運(yùn)作都表現(xiàn)優(yōu)異，且面積較大，為公司下一步的發(fā)展積累了經(jīng)驗(yàn),鑫日苑銷售較慢、銅陵項(xiàng)目的銷售比較平穩(wěn)。正在運(yùn)作的項(xiàng)目：運(yùn)作中的項(xiàng)目天臺(tái)中央花園，從投資的角度看項(xiàng)目銷售價(jià)格和成本基本持平，項(xiàng)目體量相對(duì)較大，以目前天臺(tái)地區(qū)每年銷售六百多套的容量，項(xiàng)目后期運(yùn)作還是具有風(fēng)險(xiǎn)的。從運(yùn)作的角度看，項(xiàng)目上目前基本規(guī)范正在形成，成本控制良好，前期產(chǎn)品、銷售層面都運(yùn)作良好，但設(shè)計(jì)和工程的運(yùn)作流程上還存在漏洞，商業(yè)運(yùn)作面臨壓力。65新開(kāi)項(xiàng)目：錦屏二期是公司目前運(yùn)作中的最高端項(xiàng)目，在項(xiàng)目產(chǎn)品塑造和項(xiàng)目操作上對(duì)公司都是一個(gè)挑戰(zhàn)；從投資而言，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不大。這是一個(gè)可以為公司帶來(lái)良好品牌形象和利潤(rùn)的項(xiàng)目。箬橫新項(xiàng)目屬于普通型小項(xiàng)目，在前面兩個(gè)項(xiàng)目操作順利的情況下，此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不大，屬于公司的現(xiàn)金流項(xiàng)目，應(yīng)該關(guān)注操作速度。拓展期的項(xiàng)目：石家莊項(xiàng)某省市中心，屬于合作開(kāi)發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)較小，屬于探路型項(xiàng)目。項(xiàng)目布局分析：佳合公司目前持續(xù)運(yùn)某省市主要是杭州，省市的發(fā)展都是項(xiàng)目投資型，主要是機(jī)會(huì)導(dǎo)向。這某省市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較分散，但資源分散，管理難度加大，不利于企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。66房地產(chǎn)公司能力戰(zhàn)略發(fā)展能力

運(yùn)營(yíng)管理能力

實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)戰(zhàn)略信息收集能力市場(chǎng)研究判斷能力投資分析能力政府關(guān)系運(yùn)用能力資本能力合作能力

實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)能力開(kāi)發(fā)配套能力研發(fā)設(shè)計(jì)能力工程管理能力市場(chǎng)營(yíng)銷能力售后服務(wù)能力支持保障能力財(cái)務(wù)運(yùn)作能力人力資源能力戰(zhàn)略采購(gòu)能力系統(tǒng)控制能力整體規(guī)劃能力品質(zhì)控制能力成本控制能力多項(xiàng)目管理能力影響能力

創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境對(duì)內(nèi)：企業(yè)文化形成的凝聚力對(duì)外：品牌對(duì)客戶、政府和合。67佳合房地產(chǎn)公司—戰(zhàn)略發(fā)展能力分析房產(chǎn)公司持續(xù)增長(zhǎng)的基本資源在于獲取土地，其基本流程是：佳合房產(chǎn)公司目前總體戰(zhàn)略發(fā)展能力較弱。某省市場(chǎng)上可以獲取土地的渠道是政府和其他房產(chǎn)公司的二手土地。政府土地出讓目前都是公開(kāi)信息，二手土地需要建立廣泛的人脈關(guān)系，佳合目前信息來(lái)源還不夠廣闊。獲取信息分析判斷獲取土地佳合的投資決策目前雖然一般要某省市場(chǎng)分析和投資測(cè)算，但缺少有效的分析工具，主要還是高層根據(jù)自己經(jīng)驗(yàn)判斷，不夠堅(jiān)決，面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。獲取土地的能力主要來(lái)自于關(guān)系運(yùn)作能力、品牌影響力和資本運(yùn)作能力，決斷能力，佳合目前還不強(qiáng)。佳合公司的合作能力比較強(qiáng)，這可以形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，增強(qiáng)了企業(yè)發(fā)展的能力68佳合對(duì)設(shè)計(jì)非常重視，自己有設(shè)計(jì)方面的專業(yè)人員，且有較廣的外部資源，設(shè)計(jì)能力較強(qiáng)，能最終建出良好的產(chǎn)品。某省市場(chǎng)策劃方面的專業(yè)人才，也還沒(méi)有形成成型的產(chǎn)品系列，在項(xiàng)目運(yùn)作中變更非常多，且速度比較慢。佳合房地產(chǎn)公司—核心業(yè)務(wù)能力分析研發(fā)設(shè)計(jì)能力工程管理能力市場(chǎng)營(yíng)銷能力售后服務(wù)能力開(kāi)發(fā)配套能力-------開(kāi)發(fā)配套能力主要影響工程的進(jìn)度，佳合的工程管理能力一般，能保障基本質(zhì)量。設(shè)計(jì)和工程的銜接還不夠順暢。品牌知名度不夠，目前的策劃，主要是通過(guò)外部咨詢公司，自己做銷售，銷售能力一般。佳合的物業(yè)管理做的較好，但目前財(cái)務(wù)狀況一般，但具有發(fā)展前景。佳合目前的項(xiàng)目上核心業(yè)務(wù)能力表現(xiàn)較好，但面向未來(lái)的企業(yè)系統(tǒng)發(fā)展能力不足。69佳合房地產(chǎn)公司—支持保障能力分析佳合的支持保障能力還比較弱，這使得企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力不強(qiáng)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力

人力資源能力

戰(zhàn)略采購(gòu)能力

對(duì)于大型的采購(gòu)，佳和采取了層級(jí)控制，但還缺少有效的控制措施。支持保障能力佳合公司的預(yù)算管理能力較強(qiáng)，但財(cái)務(wù)分析和現(xiàn)金流管理能力較弱。銀行關(guān)系較好，民間資本也有往來(lái)，外部資本運(yùn)作能力較強(qiáng)，但資本運(yùn)作較保守。缺少戰(zhàn)略人力資源規(guī)劃，對(duì)現(xiàn)有人力資源能力開(kāi)發(fā)不足，績(jī)效考核不明確，公司的發(fā)展與人力資源不匹配。70佳合房地產(chǎn)公司—系統(tǒng)控制能力分析

佳合公司的項(xiàng)目運(yùn)作從拿地到開(kāi)盤一般需要1.5-2年時(shí)間，項(xiàng)目運(yùn)作相對(duì)較慢，這增加了資金占用時(shí)間，也某省市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。佳合公司非常強(qiáng)調(diào)品質(zhì)，也做出了非常優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，但是，在調(diào)研中，我們沒(méi)有發(fā)現(xiàn)公司控制品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)和程序。佳合公司的預(yù)算管理的推進(jìn)使成本控制能力正在形成，但還缺少數(shù)據(jù)的積累。佳合公司各項(xiàng)目基本獨(dú)立運(yùn)作，沒(méi)有形成統(tǒng)一的運(yùn)作方法。71佳合房地產(chǎn)公司——影響能力分析佳合公司在杭州由于使用了別的品牌，所以自身品牌影響力比較弱。天臺(tái)和經(jīng)建立一定的影響力。72佳合房地產(chǎn)公司—基本能力判斷戰(zhàn)略發(fā)展能力較強(qiáng)的能力信息收集能力合作能力一般的能力資本能力政府關(guān)系運(yùn)用能力較弱的能力投資分析能力市場(chǎng)研究判斷能力運(yùn)營(yíng)管理能力較強(qiáng)的能力研發(fā)設(shè)計(jì)能力售后服務(wù)能力一般的能力財(cái)務(wù)運(yùn)作能力開(kāi)發(fā)配套能力成本控制能力市場(chǎng)營(yíng)銷能力品質(zhì)控制能力工程管理能力較弱的能力整體規(guī)劃能力戰(zhàn)略采購(gòu)能力人力資源能力影響能力佳合的品牌對(duì)外影響力一般佳合的企業(yè)文化對(duì)內(nèi)影響還不夠。73佳合房地產(chǎn)公司—基本能力判斷較強(qiáng)的能力信息收集能力合作能力研發(fā)設(shè)計(jì)能力售后服務(wù)能力較弱的能力整體規(guī)劃能力戰(zhàn)略采購(gòu)能力人力資源能力投資分析能力對(duì)內(nèi)的凝聚力不夠合作能力可以支持中短期增長(zhǎng)戰(zhàn)略研發(fā)設(shè)計(jì)主要是企業(yè)高層和外部能力售后服務(wù)能力可以建立良好的口碑使企業(yè)不能快速發(fā)展使企業(yè)擴(kuò)較大的風(fēng)險(xiǎn)74內(nèi)外結(jié)合分析—SWOT分析機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)威脅劣勢(shì)戰(zhàn)略性初步分析外部環(huán)境分析條件分析優(yōu)點(diǎn)劣勢(shì)機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)能力外部環(huán)境SOWOSTWT了解集團(tuán)的優(yōu)點(diǎn)掌握外部環(huán)境的機(jī)會(huì)因素了解集團(tuán)的缺點(diǎn)掌握外部環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)因素利用優(yōu)點(diǎn)抓住外部環(huán)境機(jī)會(huì)的應(yīng)用戰(zhàn)略方案.彌補(bǔ)劣勢(shì)并規(guī)避外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)應(yīng)戰(zhàn)略方案.利用優(yōu)點(diǎn)規(guī)避外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)應(yīng)戰(zhàn)略方案.彌補(bǔ)劣勢(shì)抓住外部環(huán)境機(jī)會(huì)的應(yīng)用戰(zhàn)略方案.75佳合公司的外部機(jī)會(huì)掃描機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)威脅劣勢(shì)外部主要機(jī)會(huì)：宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)變革產(chǎn)生的機(jī)遇，如房地產(chǎn)金融證卷化，二手土地增多，地價(jià)將適當(dāng)下降；二、某省市還某省市場(chǎng)空間和操作機(jī)會(huì)；中檔住宅某省市場(chǎng)的主流中部崛起、西部開(kāi)發(fā)帶來(lái)的機(jī)遇城市化的發(fā)展76佳合公司的外部威脅掃描機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)威脅劣勢(shì)外部主要風(fēng)險(xiǎn)：某省市場(chǎng)變化，價(jià)格下跌帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)；土地拍賣某省市場(chǎng)化挑戰(zhàn)；金融政策變化帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作能力的要求提高。市場(chǎng)供需變化某省市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)77佳合公司的優(yōu)勢(shì)掃描機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)威脅劣勢(shì)主要優(yōu)勢(shì)：合作能力強(qiáng)；預(yù)算管理能力較強(qiáng)；研發(fā)設(shè)計(jì)能力售后服務(wù)能力78佳合公司的劣勢(shì)掃描機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)威脅劣勢(shì)主要劣勢(shì)：基礎(chǔ)管理還有待提高；戰(zhàn)略規(guī)劃有待系統(tǒng)化；人力資源規(guī)劃有待完善；沒(méi)有支撐投資決策的體系；共享的知識(shí)平臺(tái)缺少，多項(xiàng)目管控能力不強(qiáng)。營(yíng)銷能力還有待加強(qiáng)沒(méi)有形成統(tǒng)一認(rèn)可的企業(yè)文化79佳合公司SWOT分析的啟示

佳合公司目前在中端項(xiàng)目上形成的運(yùn)作能力正好可以抓住國(guó)家本次調(diào)控所引導(dǎo)的方向，具有廣闊的前景，戰(zhàn)略發(fā)展能力不足，資源的有限將限制佳合發(fā)展的速度和地域空間。較強(qiáng)的合作能力可以適當(dāng)彌補(bǔ)不足。多項(xiàng)目管理較弱將增加發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)分析判斷的不足將在目前某省市場(chǎng)環(huán)境中面臨決策的困難。佳合公司的不足是所有發(fā)展中的民營(yíng)企業(yè)都會(huì)遇到的問(wèn)題，當(dāng)公司發(fā)展的初期，必須以業(yè)務(wù)資源為導(dǎo)向，需要?jiǎng)?chuàng)始人以廣闊的胸懷容納各方不于業(yè)務(wù)。當(dāng)公司發(fā)展到一定階段，個(gè)人的能量就很難推進(jìn)公司更大的發(fā)展，就必某省市場(chǎng)化規(guī)范來(lái)運(yùn)作，通過(guò)規(guī)范化管理調(diào)動(dòng)所有優(yōu)秀人員的積極性協(xié)同運(yùn)作。80佳合公司的運(yùn)對(duì)措施完成一大戰(zhàn)略規(guī)劃，推進(jìn)二大變革措施構(gòu)建三大控制體系，實(shí)現(xiàn)四大協(xié)同目標(biāo)戰(zhàn)略規(guī)劃組織運(yùn)作變革目標(biāo)管理變革現(xiàn)金流控制員工不斷成長(zhǎng)品牌持續(xù)提升流程持續(xù)優(yōu)化業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)成本控制品質(zhì)控制81目錄佳合房產(chǎn)環(huán)境分析佳合房產(chǎn)的戰(zhàn)略定位佳合房產(chǎn)的使命和愿景佳合房產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)佳合房產(chǎn)的戰(zhàn)略執(zhí)行方案82目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈上多種模式并存行業(yè)主業(yè)務(wù)價(jià)值鏈輔助業(yè)務(wù)價(jià)值鏈物業(yè)管理物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表開(kāi)發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)品單一化，在某省市迅速?gòu)?fù)制：以某著名企業(yè)為代表在某省市的多個(gè)區(qū)域做多種產(chǎn)品，多是大型國(guó)有企業(yè)：以華潤(rùn)置地代表在少數(shù)某省市開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品，以較少的項(xiàng)目贏得較高利潤(rùn)：以萬(wàn)通為代表小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式，以浙江廣廈、新奧置業(yè)為代表物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)，成為一種專業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合金回報(bào)混合的物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)，以收取租金為主：以香港置地代表開(kāi)發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)混合：以香港新世界為代表價(jià)值鏈整合模式房地產(chǎn)服務(wù)模式不動(dòng)產(chǎn)金融模式整合從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到銷售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以富力公司為代表重點(diǎn)整合價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集團(tuán)內(nèi)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表房地產(chǎn)基金：以精瑞基金為代表中介經(jīng)紀(jì)和評(píng)估：以二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司為代表定制服務(wù)，以房屋的定制和項(xiàng)目管理收取服務(wù)費(fèi)：以日本大和房屋為代表中介服務(wù)（評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、定制等）價(jià)值鏈一般房地產(chǎn)公司發(fā)展模式83佳合可能的選擇有八個(gè)維度現(xiàn)有區(qū)域布局地域擴(kuò)張（如在華東或中國(guó)更多區(qū)域布局）增加新產(chǎn)業(yè)（如商業(yè)地產(chǎn)，或多元化）現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)組合整合前向（中介，房產(chǎn)服務(wù)，裝潢等）后向整合（如建材，地產(chǎn)）減少產(chǎn)業(yè)（如只做住宅開(kāi)發(fā)，甚至對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)細(xì)分）地域聚焦（如在少數(shù)地區(qū)集中發(fā)展）84八個(gè)維度中，有幾個(gè)是指向規(guī)?；默F(xiàn)有區(qū)域布局地域擴(kuò)張（如在華東或中國(guó)更多區(qū)域布局）增加新產(chǎn)業(yè)（如商業(yè)地產(chǎn)，）現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)組合整合前向（中介，房產(chǎn)服務(wù)，裝潢等）后向整合（如建材，地產(chǎn)）減少產(chǎn)業(yè)（如只做住宅開(kāi)發(fā)，甚至對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)細(xì)分）地域聚焦（如在少數(shù)地區(qū)集中發(fā)展）規(guī)?；?5現(xiàn)有區(qū)域布局地域擴(kuò)張（如在華東或中國(guó)更多區(qū)域布局）增加新產(chǎn)業(yè)（如商業(yè)地產(chǎn)，或多元化）現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)組合整合前向（中介，房產(chǎn)服務(wù)，裝潢等）后向整合（如建材，地產(chǎn)）減少產(chǎn)業(yè)（如只做住宅開(kāi)發(fā)，甚至對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)細(xì)分）地域聚焦（如在少數(shù)地區(qū)集中發(fā)展）集中化八個(gè)維度中，有幾個(gè)是指向集中化的86現(xiàn)有區(qū)域布局地域擴(kuò)張（如在華東或中國(guó)更多區(qū)域布局）增加新產(chǎn)業(yè)（如商業(yè)地產(chǎn)，或多元化）現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)組合整合前向（中介，房產(chǎn)服務(wù)，裝潢等）后向整合（如建材，地產(chǎn)）減少產(chǎn)業(yè)（如只做住宅開(kāi)發(fā)，甚至對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)細(xì)分）地域聚焦（如在少數(shù)地區(qū)集中發(fā)展）差異化八個(gè)維度中，所有指標(biāo)都是可以差異化的87獲取途徑運(yùn)用的前提風(fēng)險(xiǎn)規(guī)?；Ｊ酵ㄟ^(guò)在標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)制機(jī)制和多項(xiàng)目運(yùn)作達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)的效果在同一區(qū)域開(kāi)發(fā)較大的項(xiàng)目，從項(xiàng)目的運(yùn)作中獲取規(guī)模效應(yīng)通過(guò)土地儲(chǔ)備量達(dá)到規(guī)模效應(yīng)通過(guò)戰(zhàn)略合作達(dá)到規(guī)模效應(yīng)管理能力強(qiáng)產(chǎn)品可以標(biāo)準(zhǔn)化人才儲(chǔ)備多融資能力強(qiáng)土地儲(chǔ)備管理和運(yùn)作管控風(fēng)險(xiǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)差異化模式做差異化的產(chǎn)品做差異化的產(chǎn)品組合在價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)帶給客戶新的價(jià)值規(guī)劃，設(shè)計(jì)能力強(qiáng)人力資源管理好品牌和口碑好產(chǎn)品差異化過(guò)高，不認(rèn)可試圖對(duì)差異化采用過(guò)高的補(bǔ)償價(jià)格不能結(jié)合消費(fèi)者需求集中化模式選擇一個(gè)客戶群或地區(qū)的需求滿足企業(yè)獲利要求有能力有效的某省市場(chǎng)，人群服務(wù)在某個(gè)區(qū)域有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)對(duì)某個(gè)人群有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)這某省市場(chǎng)對(duì)對(duì)手而言沒(méi)優(yōu)勢(shì)沒(méi)有對(duì)手在此集中力量經(jīng)營(yíng).企業(yè)本身沒(méi)有資源面某省市場(chǎng)行業(yè)存在同某省市場(chǎng)當(dāng)大范圍經(jīng)營(yíng)者與集中經(jīng)營(yíng)者之間成本差額變化，使集中經(jīng)營(yíng)失去成本或差異優(yōu)勢(shì)某省市場(chǎng)客戶需求發(fā)生變化，與整某省市場(chǎng)的差異變小由某省市場(chǎng)前景誘人，競(jìng)爭(zhēng)加劇這三大類選擇有著不同的實(shí)施路徑、前提和風(fēng)險(xiǎn)88規(guī)?；€是集中化從產(chǎn)品而言，目前佳合所做的產(chǎn)品都是中端住宅產(chǎn)品，本身比較單一，不可能再收縮，在發(fā)展的驅(qū)使下可以適當(dāng)延伸產(chǎn)品線。從地域而言，中某省市場(chǎng)發(fā)展不平衡帶來(lái)的機(jī)遇是不一樣的，佳合的兄弟公司已在全國(guó)擴(kuò)帶來(lái)較廣的信息，佳合較強(qiáng)的合作能力可以使佳合抓住良好的機(jī)遇，區(qū)域擴(kuò)帶來(lái)更好的效益。差異化還是低成本先做強(qiáng)還是先做大佳合的戰(zhàn)略判斷房地產(chǎn)本身的地段性非常強(qiáng)，需要差異化的產(chǎn)品，某省市場(chǎng)發(fā)展使某省市場(chǎng)增多，生活水平的提高要求產(chǎn)品的品質(zhì)也越來(lái)越高。差異化競(jìng)爭(zhēng)才能擁有可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在差異化的基礎(chǔ)上考慮成本控制房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模是很重要的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，擁有規(guī)模才能爭(zhēng)取到發(fā)展資源，但是做大需要很強(qiáng)的控制能力，如果管控能力很弱，規(guī)?；瘜?lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。所以先做強(qiáng)是做大的前提條件。89佳合公司合適的發(fā)展模式精強(qiáng)大企業(yè)文化是戰(zhàn)略的起點(diǎn)，任何企業(yè)都會(huì)打上創(chuàng)業(yè)者理念的深深印痕，從佳合以前的經(jīng)營(yíng)思路中我們可以發(fā)現(xiàn)，做精致的產(chǎn)品已成了佳合的基本理念通過(guò)外部分析，我們也可以發(fā)現(xiàn)，在越是某省市場(chǎng)，就越需要精品，需要真正為消費(fèi)者創(chuàng)造價(jià)值的產(chǎn)品，做精品需要差異化，這正是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來(lái)源。通過(guò)外部環(huán)境分析可以發(fā)現(xiàn)某省市場(chǎng)還不適合大規(guī)模擴(kuò)張，未來(lái)發(fā)展的要求需要加強(qiáng)系統(tǒng)管理，構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)2年左右的某省市場(chǎng)將明朗化，而佳合通過(guò)兩年的穩(wěn)步發(fā)展和系統(tǒng)化建設(shè)將基本建立規(guī)范的管理體系和形成合理的運(yùn)作模式。然后可以加快發(fā)展。差異化+規(guī)模化90規(guī)?；Ｊ竭x擇有四個(gè)維度核心能力形成管控模式形成產(chǎn)品擴(kuò)張地域擴(kuò)張91差異化模式選擇有四個(gè)維度服務(wù)差異品牌，文化差異產(chǎn)業(yè)內(nèi)差異（如只做細(xì)分中端住宅）產(chǎn)業(yè)鏈差異（上下一體化帶來(lái)的差異）92戰(zhàn)略起點(diǎn)戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)力戰(zhàn)略機(jī)遇戰(zhàn)略起點(diǎn)：戰(zhàn)略雄心，戰(zhàn)略制定者的基本意圖。戰(zhàn)略機(jī)遇：外部環(huán)境賦予機(jī)遇戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)力：把握機(jī)遇的核心能力戰(zhàn)略選擇——戰(zhàn)略思考鐵三角93佳合房產(chǎn)的戰(zhàn)略定位可以從“產(chǎn)品（或服務(wù)）、客戶和地域”三個(gè)方面來(lái)體現(xiàn)規(guī)?；筒町惢Ｊ郊押蠎?yīng)該側(cè)重于中端精致型住宅產(chǎn)品，關(guān)注高端住宅產(chǎn)品。以景觀和建筑設(shè)計(jì)形成差異，形成三-四個(gè)產(chǎn)品系列。以1：2的比率形成大項(xiàng)目和小項(xiàng)目組合的運(yùn)作模式佳合可以在物業(yè)管理上體現(xiàn)差異化，提供多種免費(fèi)和收費(fèi)服務(wù)，既增加客戶感知價(jià)值，又創(chuàng)造收益。先以浙江地區(qū)為主做強(qiáng)（杭州、、臺(tái)州）其它區(qū)域3年內(nèi)以機(jī)會(huì)投資性為主，尋找可以持續(xù)發(fā)展的某省市佳合的客戶主要定位于中端客戶，適當(dāng)延伸到高端客戶。產(chǎn)品服務(wù)地域客戶差異化規(guī)模化94定位分析客戶定位：市場(chǎng)導(dǎo)向：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)的發(fā)展，一大批中產(chǎn)階級(jí)的產(chǎn)生，中國(guó)的社會(huì)結(jié)構(gòu)正在向橄欖型演化，客戶容量巨大，風(fēng)險(xiǎn)低。政府導(dǎo)向：中國(guó)政策已經(jīng)由讓一批人先富起來(lái)轉(zhuǎn)為建設(shè)和諧社會(huì)，統(tǒng)籌社會(huì)發(fā)展。房地產(chǎn)新政明確的政策導(dǎo)向，中端項(xiàng)目政府\社會(huì)支持，容，容。能力導(dǎo)向：佳合公司目前運(yùn)作的項(xiàng)目針對(duì)的客戶主要是中端，已經(jīng)積累了部分客戶，也形成了良好的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。95產(chǎn)品定位商業(yè)、辦公樓投入大，回報(bào)期長(zhǎng)，運(yùn)作要求較高，目前無(wú)論從資金還是從能力上都難以全面進(jìn)入，但作為住宅的配套是需要做的。并可以積累經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)增加住宅的價(jià)值。住宅發(fā)展空間巨大，相對(duì)操作容易，風(fēng)險(xiǎn)較低。產(chǎn)品定位和客戶定位相匹配，中端的客戶需要中端的產(chǎn)品，中端客戶容量大，但產(chǎn)品供應(yīng)在政府的導(dǎo)向下也會(huì)增多。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何在競(jìng)爭(zhēng)中保持持續(xù)的優(yōu)勢(shì)。對(duì)外要使得產(chǎn)品的價(jià)值價(jià)格比具有優(yōu)勢(shì)，對(duì)內(nèi)要使項(xiàng)目操作具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。96價(jià)值產(chǎn)品/服務(wù)特性形象關(guān)系＝++品牌功能質(zhì)量?jī)r(jià)格時(shí)間可選擇性一般模型服務(wù)關(guān)系產(chǎn)品的價(jià)值定位可以差異化的客戶價(jià)值97市場(chǎng)定位研發(fā)設(shè)計(jì)戶型合適建筑和諧景觀優(yōu)美公共部位的裝修體現(xiàn)品質(zhì)生活配套設(shè)施體現(xiàn)關(guān)懷娛樂(lè)設(shè)施體現(xiàn)品位精品精誠(chéng)的服務(wù)精細(xì)化管理精致的產(chǎn)品

精確的傳播流程管理全面預(yù)算管理績(jī)效管理持續(xù)改進(jìn)達(dá)成進(jìn)度質(zhì)量與成本的平衡物業(yè)管理銷售服務(wù)提升客戶美譽(yù)度提升客戶感知價(jià)值和客戶建立互動(dòng)的關(guān)系品牌營(yíng)銷提煉項(xiàng)目賣點(diǎn)傳播企業(yè)價(jià)值把客戶價(jià)值和項(xiàng)目運(yùn)作結(jié)合起來(lái)，構(gòu)建打造精品的系統(tǒng)工程，形成持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，98項(xiàng)目組合大項(xiàng)目打造品牌，提升操作水平，獲取利潤(rùn)。小項(xiàng)目關(guān)注速度，平衡現(xiàn)金流，獲取機(jī)會(huì)。把現(xiàn)金流管理導(dǎo)入到全面預(yù)算管理中去，通過(guò)現(xiàn)金流的平衡來(lái)把握項(xiàng)目獲取的得時(shí)機(jī)和進(jìn)行項(xiàng)目選擇。AABB大項(xiàng)目小項(xiàng)目時(shí)間進(jìn)度通過(guò)項(xiàng)目組合可以最大化利用資金，加快擴(kuò)，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)戰(zhàn)略。99項(xiàng)目運(yùn)作購(gòu)買土地開(kāi)工付款售房收到房款進(jìn)住應(yīng)收款天數(shù)現(xiàn)金到現(xiàn)金應(yīng)付款天數(shù)開(kāi)盤一年通過(guò)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的把握調(diào)整流程，規(guī)范化減少時(shí)間，加快資金，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率戰(zhàn)略。100通過(guò)項(xiàng)目系統(tǒng)化管理達(dá)到企業(yè)價(jià)值最大化公司價(jià)值最大化增長(zhǎng)戰(zhàn)略利潤(rùn)戰(zhàn)略建立長(zhǎng)期獨(dú)特優(yōu)勢(shì)增加客戶價(jià)值提高售價(jià)降低成本提高資產(chǎn)使用率101集約型基地型機(jī)會(huì)型代表企業(yè)：某著名企業(yè)卓達(dá)珠江系地產(chǎn)順馳中小房地產(chǎn)商大集團(tuán)的房地產(chǎn)板塊國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域投資主要有三種主流模式區(qū)域定位分析102選擇不同的跨區(qū)域發(fā)展模式對(duì)意味著:戰(zhàn)略路線產(chǎn)品特點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)管控系統(tǒng)選擇一個(gè)某省市，某省市占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位多方位開(kāi)發(fā)某省市場(chǎng)完全是某省市場(chǎng)廣泛的產(chǎn)品選擇廣泛的商業(yè)模式政府關(guān)系地方品牌延續(xù)傳統(tǒng)的功能制結(jié)構(gòu)，有利于專業(yè)積累外地項(xiàng)目多由集團(tuán)操控-基地型--集約型--機(jī)會(huì)型-選擇幾個(gè)區(qū)域或根據(jù)地持續(xù)發(fā)展如果區(qū)域具備持續(xù)開(kāi)發(fā)潛力，可以選擇單一商業(yè)模式，反之可能要選擇多商業(yè)模式有良好的定位但某省市場(chǎng)容量出現(xiàn)萎縮時(shí)要考慮業(yè)內(nèi)多元化項(xiàng)目策劃能力總體項(xiàng)目運(yùn)作能力營(yíng)銷能力必須建立完善的管控模式，特別是根據(jù)區(qū)域的不同情況而授予不同的管控方式總部適當(dāng)放權(quán)區(qū)域公司權(quán)利較大看準(zhǔn)機(jī)會(huì)，保證每一個(gè)項(xiàng)目的盈利性，無(wú)定位不完全依靠政府關(guān)系，核心能力在項(xiàng)目運(yùn)作資金實(shí)力不需要很強(qiáng)難以長(zhǎng)大有良好的定位單一商業(yè)模式較多項(xiàng)目定制項(xiàng)目策劃能力較強(qiáng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃能力和營(yíng)銷能力較強(qiáng)依靠少數(shù)人的眼光與能力運(yùn)作項(xiàng)目，少并行展開(kāi)項(xiàng)目權(quán)利高度集中于總部，尤其是關(guān)鍵權(quán)利103區(qū)域定位佳合當(dāng)前區(qū)域布局：杭州、天臺(tái)、、銅陵、石家莊杭州：作為公司所在地是必須堅(jiān)某省市，杭州未來(lái)某省市場(chǎng)依然有極大的潛力。但以公司目前的資源和實(shí)力，對(duì)于杭州應(yīng)該是維持戰(zhàn)略，要至少保持一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。：已有了良好的基礎(chǔ)，濟(jì)基礎(chǔ)良好，且以佳合的能力具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，應(yīng)該適當(dāng)擴(kuò)大投資，但應(yīng)是中小項(xiàng)目。天臺(tái)：雖然項(xiàng)目前期運(yùn)作相對(duì)當(dāng)?shù)仄渌?xiàng)目較好，但天臺(tái)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差，人口少，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎投資。銅陵：作為機(jī)會(huì)型投資某省市規(guī)模和經(jīng)濟(jì)而言難以作為長(zhǎng)期據(jù)點(diǎn)。石家莊：可以作為試探性進(jìn)入，運(yùn)作良好可以長(zhǎng)期發(fā)展。佳合目前介于機(jī)會(huì)型和集約型之間104某著名企業(yè)建議采用集約發(fā)展模式，在立足杭州的情況下，將發(fā)展重點(diǎn)放在需求與競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)適中的某省市與某省市與某省市能形成集約區(qū)域具有某省市場(chǎng)容量，能夠支撐相對(duì)長(zhǎng)時(shí)間的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)形成相對(duì)穩(wěn)定的合作體系和供應(yīng)商體系在某省市利用資金優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)爭(zhēng)取獲得高競(jìng)爭(zhēng)力的地位在某省市與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商利用資金優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)規(guī)劃、成本優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)某省市對(duì)省市具有一定影響力形成未來(lái)的區(qū)域管理中心，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)進(jìn)行區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目復(fù)制105業(yè)務(wù)拓展的方式區(qū)域通過(guò)主動(dòng)性的搜索擬進(jìn)入?yún)^(qū)域或者通過(guò)機(jī)會(huì)找到擬進(jìn)入?yún)^(qū)域進(jìn)入?yún)^(qū)域的某省市或影響力最某省市，開(kāi)始房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，逐漸培養(yǎng)當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊(duì)擴(kuò)散到省市106佳合全國(guó)區(qū)域布局2環(huán)渤海1長(zhǎng)三角3中西部三年以內(nèi)至少保持60%的資源投在1區(qū)。所有進(jìn)某省市，人均GDP必須在1千美金以上，是人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域，3千美金以某省市不要進(jìn)某省市場(chǎng)；2、3第一次進(jìn)某省市，人均GDP必須在2千美金以上，人口在100萬(wàn)以上、GDP三年增長(zhǎng)率連續(xù)在８％以某省市.為了抓住投資的機(jī)會(huì)，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建投資分析模版和投資決策流程。107公司發(fā)展二、某省市獲取資源占用少而短的中小規(guī)?，F(xiàn)金流項(xiàng)目某省市獲取利潤(rùn)穩(wěn)定，有品牌效應(yīng)的中等規(guī)模項(xiàng)目合作資本多種方式充分利用各種資本，謀求和多種行業(yè)的合作現(xiàn)金以二、某省市為切入點(diǎn)，充分利用可操作的空間，賺取現(xiàn)金流.在某省市樹(shù)立品牌，賺取穩(wěn)定利潤(rùn)，支持公司目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的方式108目錄佳合房產(chǎn)環(huán)境分析佳合房產(chǎn)的戰(zhàn)略定位佳合房產(chǎn)的使命和愿景佳合房產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)佳合房產(chǎn)的戰(zhàn)略執(zhí)行方案109成為中國(guó)領(lǐng)先的品牌地產(chǎn)企業(yè)與百姓共創(chuàng)美好生活佳合使命佳合愿景110目錄佳合房產(chǎn)環(huán)境分析佳合房產(chǎn)的戰(zhàn)略定位佳合房產(chǎn)的使命和愿景佳合房產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)佳合房產(chǎn)的戰(zhàn)略執(zhí)行方案111佳合房產(chǎn)三階段公司整體戰(zhàn)略第一階段2006－2008第二階段2009-2011第三階段2012以后區(qū)域知名的品牌企業(yè)跨區(qū)域的房地產(chǎn)企業(yè)全國(guó)化的房地產(chǎn)品牌企業(yè)一個(gè)牌子（品牌）一個(gè)基地（實(shí)力）一套模式（管理）業(yè)務(wù)擴(kuò)張，建立一到二個(gè)長(zhǎng)期發(fā)展的區(qū)域子公司戰(zhàn)略定位穩(wěn)步經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)線進(jìn)入商業(yè)某省市場(chǎng)戰(zhàn)略重點(diǎn)聚焦戰(zhàn)略拓展戰(zhàn)略全國(guó)化戰(zhàn)略112佳合房產(chǎn)的三年戰(zhàn)略目標(biāo)——成為杭州精品地產(chǎn)領(lǐng)航者之一戰(zhàn)略地圖——四大協(xié)同目標(biāo)協(xié)同目標(biāo)目標(biāo)描述2008年實(shí)現(xiàn)銷售額5億元財(cái)務(wù)目標(biāo)客戶目標(biāo)贏得品牌廣泛的美譽(yù)度，形成一定的社會(huì)影響力管理體系形成統(tǒng)一的管理模式人力資源建成一支強(qiáng)大的管理隊(duì)伍113佳合房產(chǎn)的三年戰(zhàn)略目標(biāo)分解年份銷售額2.36億200620073.46億20085億目標(biāo)差距：根據(jù)以上分析2006-2007需要獲取2008年能銷售1.5億以上的地塊，按40%土地款計(jì)算，至少需要6千萬(wàn)的土地投資。說(shuō)明：以上數(shù)據(jù)都是根據(jù)地調(diào)研預(yù)估得出，可以適當(dāng)調(diào)整。序號(hào)項(xiàng)目建筑面積均價(jià)銷售總額2006200720081水印康庭16萬(wàn)750012億（40%）0.48.0.4.02中央花園22萬(wàn)31006.86億0.8億0.8億0.8億3鑫日苑5.68萬(wàn)28001.59億

0.2370.4箬橫新項(xiàng)目3。1

0.0

0.25錦屏二期

1。82.56銅陵項(xiàng)目4.3萬(wàn)

3600

0.50.00.07合計(jì)

2。36

3.51。55(51%)合作項(xiàng)目按股份算27006.3110000.58億0.83(51%)0.226.9億0。03。46114目錄佳合房產(chǎn)環(huán)境分析佳合房產(chǎn)的戰(zhàn)略定位佳合房產(chǎn)的使命和愿景佳合房產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)佳合房產(chǎn)的戰(zhàn)略執(zhí)行方案115佳合2008年的財(cái)務(wù)目標(biāo)完成的關(guān)鍵因素在于2006年-2007年是否獲取了適當(dāng)?shù)耐恋?，?006-2007年土地價(jià)格將相對(duì)回落。佳合房產(chǎn)三年目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵因素分析

佳合房產(chǎn)2006年-2007年財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵在于錦屏、中央花園、項(xiàng)目的順利開(kāi)工、開(kāi)盤、實(shí)現(xiàn)銷售回款。三年目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的共同問(wèn)題在于資金否暢通。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目投資資金人力資源三年目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵問(wèn)題在于各級(jí)人才體系的形成。116實(shí)現(xiàn)三年目標(biāo)的差距資金的差距資金是房地產(chǎn)的核心資源，宏觀調(diào)控使得中小開(kāi)發(fā)商融資比較困難，在多項(xiàng)目操作中，資金的運(yùn)作和管理就顯得更加重要。實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的差距運(yùn)營(yíng)管理的差距

企業(yè)優(yōu)勢(shì)資源的整合、多項(xiàng)目操作需要全方位協(xié)調(diào)，需要規(guī)范有效的控制體系，而目前佳合在管理、協(xié)調(diào)上還不暢通。品牌的差距由于合作開(kāi)發(fā)，佳合公司在杭州的品牌知名度還不夠，良好的品牌對(duì)于獲取土地，政府關(guān)系、銀行、消費(fèi)者及合作伙伴都具有較強(qiáng)的影響力市場(chǎng)把控的差距某省市場(chǎng)分析在項(xiàng)目投資、定位、營(yíng)銷的各環(huán)節(jié)都非常重某省市場(chǎng)環(huán)境變復(fù)雜后，在公司構(gòu)建某省市場(chǎng)分析流程就非常重要。117彌補(bǔ)差距的措施資本是房地產(chǎn)公司的核心之一，構(gòu)建內(nèi)外暢通的資金運(yùn)作體系。三年目標(biāo)資本運(yùn)作運(yùn)營(yíng)管理市場(chǎng)與品牌人力資源管理營(yíng)銷以市場(chǎng)為導(dǎo)向是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的基礎(chǔ)，建某省市場(chǎng)策劃是整合外部資源的平臺(tái)。通過(guò)項(xiàng)目品牌延伸到公司品牌。流程管理是是公司的基礎(chǔ)，抓住核心流程，構(gòu)建管理框架。人是一切運(yùn)作的基礎(chǔ)，建立規(guī)范的人力資源體系，做出合適的人力資源規(guī)劃，把企業(yè)運(yùn)作的方方面面納入績(jī)效管理中。118彌補(bǔ)差距的措施人力資源管理通過(guò)變革管理，構(gòu)建戰(zhàn)略性人力資源管理體系。實(shí)現(xiàn)目標(biāo)運(yùn)營(yíng)管理

建立核心管理流程，構(gòu)建健全的管理框架，通過(guò)構(gòu)建能力形成中心，并通過(guò)縱向管理會(huì)議整合公司資源，形成企業(yè)的能力。市場(chǎng)與品牌某省市場(chǎng)分析的組