廣州報業(yè)文化廣場香港恒昌測量行可行性研究贏商網(wǎng)10月福利用戶成功上傳資料后除可獲得既定的贏商幣回饋外，還可贏取額外贏商幣大禮包：1、上傳滿5份，額外獎勵贏商幣100個2、上傳滿10份，額外獎勵贏商幣200個3、上傳滿15份，額外獎勵贏商幣300個獎勵的贏商幣幣值以成功上傳資料數(shù)量的20倍依次累加，上不封頂！Chapter2：市場研究目錄Chapter1:背景

寫字樓

酒店Chapter3：成本財務(wù)

商場背景Chapter1

宏觀

中觀

.

微觀.

廣州市

天河區(qū)項目周邊區(qū)域研究次序華南地區(qū)中心城市珠江三角洲核心城市沿海經(jīng)濟發(fā)展帶重要城市

廣州大連上海廣州廣西廣東海南廣州珠海香港深圳廣州的地位統(tǒng)計時間：1999年人口:廣州—685萬人上?！?311萬人深圳—395萬人資料來源：《廣州統(tǒng)計信息》2000年城市社會經(jīng)濟概況國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：億元）人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（單位：萬元/人）社會商品零售總額（單位：億元）人均社會商品零售總額（單位：萬元/人）城鎮(zhèn)居民銀行存款余額（單位：億元）城鎮(zhèn)居民人均銀行存款余額（單位：萬元/人）資料來源：《廣州統(tǒng)計信息》2000年統(tǒng)計時間：1999年城市社會經(jīng)濟概況對比分析贏商網(wǎng)10月福利用戶成功上傳資料后除可獲得既定的贏商幣回饋外，還可贏取額外贏商幣大禮包：1、上傳滿5份，額外獎勵贏商幣100個2、上傳滿10份，額外獎勵贏商幣200個3、上傳滿15份，額外獎勵贏商幣300個獎勵的贏商幣幣值以成功上傳資料數(shù)量的20倍依次累加，上不封頂！舊城區(qū)②②③③①①東組團南組團44①

地鐵1號線②地鐵2號線③地鐵3號線

輕軌4廣州城市空間結(jié)構(gòu)廣州東站體育中心珠江新城舊城市中心越秀、荔灣區(qū)越秀公園海珠廣場天河區(qū)新城市中心市政府城市中心東移新城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）全國三個特許外匯金融區(qū)之一廣州市交通運輸中心天河區(qū)地位統(tǒng)計時間：1999年資料來源：《廣州統(tǒng)計信息》2000年天河區(qū)社會經(jīng)濟概況體育中心購書中心天河城廣場時代廣場中信廣場大都會廣場天河娛樂廣場廣州東站134珠江新城至舊城區(qū)至新機場至黃埔至番禺市場研究Chapter2贏商網(wǎng)10月福利用戶成功上傳資料后除可獲得既定的贏商幣回饋外，還可贏取額外贏商幣大禮包：1、上傳滿5份，額外獎勵贏商幣100個2、上傳滿10份，額外獎勵贏商幣200個3、上傳滿15份，額外獎勵贏商幣300個獎勵的贏商幣幣值以成功上傳資料數(shù)量的20倍依次累加，上不封頂！定位：高檔區(qū)位：商業(yè)中心區(qū)規(guī)模：大于2萬平方米研究對象選擇綜合商場百貨大樓寫字樓五星級酒店新商務(wù)中心區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)舊商業(yè)中心區(qū)

綜合商場天河城廣場天河娛樂廣場時代廣場中天購物城世界貿(mào)易大廈荔灣廣場

百貨大樓友誼商店廣州百貨大廈新大新東山廣場

寫字樓中信廣場大都會廣場時代廣場金利來中心廣東國際大廈（63層）高盛大廈世界貿(mào)易大廈好世界廣場健力寶大廈

酒店白天鵝賓館、中國大酒店、花園酒店、廣東國際大廈(63層)研究對象商場Chapter2-A商場供應(yīng)

92年至今有效供應(yīng)50萬m2總供應(yīng)574萬m2市區(qū)綜合商場租賃走勢元/月.M2元/月.M2資料來源：廣州珠江恒昌策劃部天河區(qū)綜合商場租賃走勢元/月.M2元/月.M2資料來源：廣州珠江恒昌策劃部go高空置率原因市場推廣不力經(jīng)營管理不當.

交通不便綜合商場行業(yè)組合按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌策劃部行業(yè)面積按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌策劃部行業(yè)分布按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌策劃部鋪位平均面積(包含百貨超市)按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌策劃部鋪位平均面積（除百貨超市)按建筑面積資料來源：廣州珠江恒昌策劃部消費力規(guī)模交通消費群體輻射范圍數(shù)量檔次區(qū)域購買力區(qū)域形象綜合商場商戶組合消費行為一站式消費百貨業(yè)在商場中具存在價值行業(yè)多樣化一次購足信任名優(yōu)百貨購物→娛樂/休閑/團聚發(fā)展商區(qū)位擴大輻射范圍交通規(guī)避直接競爭競爭對手項目與周邊物業(yè)互補檔次功能內(nèi)涵經(jīng)營特色項目定位商圈輻射范圍擴至珠三角商業(yè)“聚核”區(qū)區(qū)位發(fā)展商品牌、實力、經(jīng)驗綜合性高檔次珠江三角洲商旅中心天河中心區(qū)區(qū)域購買力強高尚社區(qū)商圈范圍核心商圈

——軌道輻射范圍人口538-615萬人邊緣商圈

——珠江三角洲人口2524萬人

預測時間：2005年②②①①③③44資料來源：《廣州城市規(guī)劃》《珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃研究》商場規(guī)模測算模型1999年地鐵一號線輻射區(qū)

商場吸引人口商場規(guī)模系數(shù)計算可支持商場規(guī)模

10(天河城)+6×62%(時代廣場)+

3.3×80%(中天購物城)=16.36（萬m2)T=11.3（萬人/萬

m2）

核心商圈人口185.3（萬人）2005年地鐵二、三號線及輕軌開通商場規(guī)模測算模型可支持商場規(guī)模47.5~54.5(萬m2)項目可支持規(guī)模

8.7~15.1(萬m2

)T=11.3(萬人/萬m2)核心商圈人口538~615(萬人)－項目所在區(qū)域已有商場10(天河城)+6(時代廣場)+3.3

(中天購物城)=19.3(萬m2)可能競爭對手

20

(萬m2)－go商場規(guī)模--其他影響因素項目輻射力增強經(jīng)濟發(fā)展

消費潮流商場規(guī)模規(guī)模

設(shè)計、經(jīng)營、管理

等方面的制約商場建議規(guī)模10/12萬m2零售餐飲休閑娛樂服務(wù)商場功能設(shè)置建議百貨25%服飾20%其他零售24.5%按建筑面積14%69.5%

13.5%

3%酒店Chapter2-B五星級酒店

開房率98年平均--61%99年平均--65%資料來源：廣州市旅游局單位：元/房.日五星級酒店平均房價-99年99年平均--697元/房.日資料來源：廣州市旅游局寫字樓面積(萬m2)五星級酒店

寫字樓-99年83569126國際大廈花園酒店白天鵝賓館中國大酒店

東方賓館資料來源：廣州市旅游局具國際品牌的商務(wù)酒店現(xiàn)狀定位整體經(jīng)營狀況一般天河區(qū)無五星級酒店缺乏高級商務(wù)酒店面積*：40,000m2

客房數(shù)：400間酒店規(guī)模建議*面積包括車庫、設(shè)備用房分攤寫字樓Chapter2-C贏商網(wǎng)10月福利用戶成功上傳資料后除可獲得既定的贏商幣回饋外，還可贏取額外贏商幣大禮包：1、上傳滿5份，額外獎勵贏商幣100個2、上傳滿10份，額外獎勵贏商幣200個3、上傳滿15份，額外獎勵贏商幣300個獎勵的贏商幣幣值以成功上傳資料數(shù)量的20倍依次累加，上不封頂！寫字樓供應(yīng)

92年至今有效供應(yīng)59萬m2總供應(yīng)322萬m2市區(qū)

寫字樓租賃走勢資料來源：廣州珠江恒昌策劃部天河區(qū)

寫字樓租賃走勢資料來源：廣州珠江恒昌策劃部Detail行業(yè)組合按企業(yè)個數(shù)制造業(yè)辦公27%IT行業(yè)27%其他3%銀行.金融保險6%房地產(chǎn)3%法律2%信息咨詢專業(yè)服務(wù)15%行政公共事業(yè)2%貿(mào)易15%文化教育1%資料來源：廣州珠江恒昌策劃部行業(yè)面積

按建筑面積單位：平方米/公司資料來源：廣州珠江恒昌策劃部國際水平的

智能化寫字樓定位信息技術(shù)革命↓新經(jīng)濟信息技術(shù)寫字樓行業(yè)組合外向經(jīng)濟WTO外向型信息型行業(yè)發(fā)展趨勢廣州↓區(qū)域中心城市寫字樓項目定位整體功能面積分配贏商網(wǎng)10月福利用戶成功上傳資料后除可獲得既定的贏商幣回饋外，還可贏取額外贏商幣大禮包：1、上傳滿5份，額外獎勵贏商幣100個2、上傳滿10份，額外獎勵贏商幣200個3、上傳滿15份，額外獎勵贏商幣300個獎勵的贏商幣幣值以成功上傳資料數(shù)量的20倍依次累加，上不封頂！方案2方案

3方案

1商場

12萬寫字樓7萬商場

12萬寫字樓3萬酒店4萬商場

10萬寫字樓5萬酒店4萬單位：平方米備注:以上面積均包括地下車庫、設(shè)備用房分攤成本財務(wù)分析Chapter3物業(yè)分成總表物業(yè)功能分類比例方案一方案二方案三開發(fā)成本方案二方案一方案三項目收益及資產(chǎn)價值方案一與方案二資產(chǎn)價值相近方案二成本最低方案三資產(chǎn)價值最低而成本最高財務(wù)分析小結(jié)Go×方案I方案II資產(chǎn)價值成本功能設(shè)置其他考慮因素相近商場、酒店、寫字樓廣州日報社自有寫字樓面積3萬m23萬m2政府物業(yè)可能遷出酒店的設(shè)置有利于項目長遠發(fā)展商場、寫字樓相近方案比較

方案一建議(平方米)發(fā)展商政府廣州日報Thanks贏商網(wǎng)-運營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學院”，海量專業(yè)資料每日更新中！資料下載地址：/添加Q群140908613，可享受每日免幣與優(yōu)惠資料、純干貨實時推送休閑娛樂10001000其他高樓層8600A：3600B：50002游樂場17000總計高樓層5200A-C各1000D-J各4408電影院首層220022001溜冰場樓層分布建議合計（M2）建筑面積（M2）個數(shù)Back餐飲高樓層400040001高檔中餐酒樓500500其他中樓層1000各約5002咖啡座酒吧地下層、中樓層1000各約5002快餐16500總計中、高樓層3000各約15002異城風情餐廳首層高樓層7000A：2000B：50002美食廣場樓層分布建議合計

(M2)建筑面積（M2

）個數(shù)Back服務(wù)業(yè)中、高樓層500其它個人服務(wù)高樓層2000美發(fā)美容3500總計