農(nóng)村宅基地出租合同一、合同核心條款（一）租賃主體資格條款出租方需為宅基地使用權(quán)人或其合法繼承人，應(yīng)提供《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》或村集體出具的權(quán)屬證明文件。承租方須為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或符合政策規(guī)定的返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員、養(yǎng)老人員等，城鎮(zhèn)居民、退休干部等禁止作為承租方。合同中應(yīng)明確雙方身份信息，包括姓名、身份證號(hào)、聯(lián)系方式及家庭住址，出租方為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的需注明所在村民小組，承租方為非本集體成員的需附村集體同意其租賃的書面證明。（二）宅基地基本情況條款需詳細(xì)描述宅基地位置、四至界限、占地面積、房屋結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施狀況，附宅基地平面圖作為合同附件。明確房屋現(xiàn)狀，如為閑置住宅需注明建造年代、是否存在安全隱患；如帶院落需說(shuō)明院落面積及附著物（如樹木、水井等）歸屬。若宅基地已辦理“房地一體”確權(quán)登記，應(yīng)載明不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)及登記機(jī)關(guān)名稱。（三）租賃期限與用途條款租賃期限自合同簽訂之日起計(jì)算，最長(zhǎng)不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效。如需續(xù)租，應(yīng)在租期屆滿前6個(gè)月協(xié)商簽訂新合同并重新備案。用途限定為住宅、鄉(xiāng)村旅游、康養(yǎng)服務(wù)、創(chuàng)業(yè)工作室等與農(nóng)村發(fā)展相適應(yīng)的業(yè)態(tài)，嚴(yán)禁用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)生產(chǎn)或建設(shè)別墅、會(huì)所等非農(nóng)項(xiàng)目。合同需明確房屋改造要求，如涉及結(jié)構(gòu)變動(dòng)需提交書面改造方案，經(jīng)出租方及村集體同意后方可實(shí)施。（四）租金及支付條款租金標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定，可采用固定金額或按年遞增方式（年增幅不超過(guò)5%），支付方式分為年付、半年付或一次性支付。合同應(yīng)載明租金總額、支付周期、銀行賬戶信息及逾期付款違約金（一般按日萬(wàn)分之五計(jì)算）。若承租方對(duì)房屋進(jìn)行裝修改造，可約定改造費(fèi)用抵扣部分租金，但需明確抵扣上限及改造物所有權(quán)歸屬。（五）雙方權(quán)利義務(wù)條款出租方有權(quán)監(jiān)督承租方按約定用途使用宅基地，收取租金并要求恢復(fù)房屋原狀（租期屆滿時(shí)）；義務(wù)包括保證權(quán)屬清晰、配合辦理備案手續(xù)、提供必要的生活便利條件（如接入水電）。承租方享有按約使用宅基地的權(quán)利，可對(duì)房屋進(jìn)行合理裝修（需書面報(bào)備）；義務(wù)包括按時(shí)支付租金、不得擅自轉(zhuǎn)租或改變用途、承擔(dān)日常維修費(fèi)用、租賃期內(nèi)房屋損毀需及時(shí)通知出租方。（六）違約責(zé)任與爭(zhēng)議解決條款違約情形包括出租方擅自收回宅基地（需支付剩余租期租金的20%作為違約金）、承租方擅自改建（需恢復(fù)原狀并賠償損失）、逾期支付租金超30日（出租方有權(quán)解除合同）等。爭(zhēng)議解決方式首選村人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解，調(diào)解不成可向宅基地所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民法庭提起訴訟，訴訟費(fèi)用由敗訴方承擔(dān)。二、政策依據(jù)與合規(guī)要點(diǎn)（一）租賃合法性基礎(chǔ)2025年農(nóng)村宅基地新規(guī)明確“宅基地所有權(quán)歸集體，資格權(quán)歸農(nóng)戶，使用權(quán)可依法流轉(zhuǎn)”，閑置宅基地出租無(wú)需經(jīng)集體統(tǒng)一收回，由農(nóng)戶自主協(xié)商，但需滿足三項(xiàng)條件：一是已完成“房地一體”確權(quán)登記，二是經(jīng)村集體備案（備案材料包括租賃合同、雙方身份證明、權(quán)屬證明），三是承租方不屬于城鎮(zhèn)居民或禁止性身份（如退休干部違規(guī)占地）。政策特別強(qiáng)調(diào)“流轉(zhuǎn)需聽(tīng)農(nóng)民的，誰(shuí)逼都不行”，任何組織或個(gè)人不得強(qiáng)制農(nóng)戶出租宅基地。（二）用途管制紅線根據(jù)《加快建設(shè)農(nóng)業(yè)強(qiáng)國(guó)規(guī)劃（2024—2035年）》，宅基地出租后不得改變其集體建設(shè)用地性質(zhì)，房屋改建不得突破“村民自建住房原則上不超過(guò)三層”的限制（如河南省規(guī)定）。對(duì)于1986年前建成的老宅，雖面積不受現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)限制，但翻建仍需辦理規(guī)劃許可，禁止借“維修”名義擴(kuò)大占地面積。若承租方將房屋用于民宿經(jīng)營(yíng)，需額外取得衛(wèi)生、消防等部門許可，但不得改變主體結(jié)構(gòu)。（三）特殊情形處理規(guī)則戶口遷城農(nóng)戶的宅基地出租不受影響，只要房屋未坍塌，即使全家轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，仍可繼續(xù)享有出租收益。一戶多宅農(nóng)戶出租超面積宅基地時(shí)，需按當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)繳納使用費(fèi)（如江蘇某縣規(guī)定超面積部分按每平方米每年2元計(jì)費(fèi)），但不得因付費(fèi)使用而突破“一戶一宅”原則。1986年前老宅出租時(shí)，需提供集體土地建設(shè)用地使用證或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的歷史用地證明，避免因權(quán)屬不清引發(fā)糾紛。三、風(fēng)險(xiǎn)防范與實(shí)務(wù)建議（一）出租方風(fēng)險(xiǎn)防控產(chǎn)權(quán)核查：出租前需向鄉(xiāng)鎮(zhèn)自然資源所查詢宅基地是否存在抵押、查封等權(quán)利瑕疵，共有人（如夫妻、子女）需共同簽署出租同意書。身份審查：承租方為非本集體成員時(shí)，需要求提供村集體出具的《租賃資格審查意見(jiàn)書》，明確其不屬于“城鎮(zhèn)居民購(gòu)買”范疇（可通過(guò)戶籍證明核實(shí)）。用途監(jiān)管：每季度對(duì)宅基地使用情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)承租方私搭亂建的，立即發(fā)書面整改通知并留存證據(jù)（如照片、視頻）。（二）承租方風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避權(quán)屬驗(yàn)證：要求出租方提供《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》原件及村集體備案證明，必要時(shí)到縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢登記信息，避免“一房多租”陷阱。費(fèi)用厘清：明確租賃期內(nèi)水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)由承租方承擔(dān)，宅基地使用費(fèi)（如超面積付費(fèi)）由出租方承擔(dān)，避免后期產(chǎn)生費(fèi)用爭(zhēng)議。裝修約定：對(duì)房屋裝修需簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確裝修方案需經(jīng)村建辦審批，裝修物在租期屆滿后歸出租方所有或由承租方拆除（不得損壞主體結(jié)構(gòu)）。（三）合同履行保障措施備案流程：合同簽訂后15日內(nèi)，由出租方攜帶合同、雙方身份證明、權(quán)屬證明到村委會(huì)填寫《農(nóng)村宅基地租賃備案表》，村委會(huì)初審后報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門備案（備案不收費(fèi)，需5個(gè)工作日完成）。押金機(jī)制：可收取相當(dāng)于2個(gè)月租金的押金，用于抵扣承租方違約時(shí)的維修費(fèi)用或違約金，租期屆滿無(wú)違約情形無(wú)息退還。保險(xiǎn)配置：建議承租方投保農(nóng)村房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（年保費(fèi)約200-500元），保險(xiǎn)責(zé)任包括火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)等自然災(zāi)害造成的房屋損失，降低意外風(fēng)險(xiǎn)。四、典型案例與實(shí)務(wù)啟示（一）合規(guī)租賃案例：浙江民宿改造項(xiàng)目浙北某村農(nóng)戶王某將閑置老宅（200㎡）出租給返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)大學(xué)生李某，租期15年，年租金3萬(wàn)元。雙方簽訂規(guī)范合同，明確用于經(jīng)營(yíng)“田園民宿”，李某投資20萬(wàn)元裝修并報(bào)村委會(huì)備案。運(yùn)營(yíng)3年來(lái)，李某年均收入超15萬(wàn)元，王某除租金外還獲得民宿利潤(rùn)分紅（約定營(yíng)業(yè)額的5%）。因合同明確裝修物租期屆滿歸王某所有，既保障了承租方投資積極性，又避免了產(chǎn)權(quán)糾紛。（二）違規(guī)租賃教訓(xùn)：河南城鎮(zhèn)居民購(gòu)房案鄭州市民張某通過(guò)中介與洛陽(yáng)某村農(nóng)戶趙某簽訂《宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，支付50萬(wàn)元“租金”（實(shí)為變相買賣），約定租期70年。后因張某翻建房屋被舉報(bào)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府認(rèn)定協(xié)議無(wú)效，責(zé)令張某拆除違建，趙某退還50萬(wàn)元并被村委會(huì)通報(bào)批評(píng)。此案警示：城鎮(zhèn)居民租賃宅基地需嚴(yán)格審核身份，嚴(yán)禁以“長(zhǎng)租”名義變相購(gòu)買。（三）糾紛解決范例：福建修繕責(zé)任爭(zhēng)議泉州農(nóng)戶陳某將老宅出租給康養(yǎng)機(jī)構(gòu)，合同未約定房屋漏雨維修責(zé)任。2024年臺(tái)風(fēng)導(dǎo)致屋頂滲漏，承租方自行維修花費(fèi)1.2萬(wàn)元，事后要求出租方報(bào)銷遭拒。經(jīng)村調(diào)解委員會(huì)調(diào)解，依據(jù)《民法典》第712條“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)”，裁定陳某承擔(dān)8000元維修費(fèi)（考慮承租方未及時(shí)通知的