長(zhǎng)租青年公寓運(yùn)營(yíng)模式的探析—以萬(wàn)科泊寓為例一緒論1.1研究背景近年來(lái)，隨著我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及城市化水平的提高，人們對(duì)基本物質(zhì)生活的追求也在不斷的發(fā)展，特別是新一代的年輕人，展現(xiàn)出了時(shí)代發(fā)展的特征。中國(guó)的社科院在2014年發(fā)布的《社會(huì)藍(lán)皮書(shū)》指出，2015年之后，我國(guó)將進(jìn)入非農(nóng)從業(yè)人員中白領(lǐng)總量超過(guò)藍(lán)領(lǐng)的“白領(lǐng)時(shí)代”，對(duì)車(chē)子、房子、精神服務(wù)等的需求也不斷提高。加之現(xiàn)在的年青一代(主要是指85后、90后)對(duì)良好的居住體驗(yàn)和時(shí)尚消費(fèi)生活的追求不斷提高，傳統(tǒng)的房屋的房屋租賃方式已經(jīng)不能更好的滿(mǎn)足其發(fā)展的需求，反之，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)具有巨大的市場(chǎng)需求和發(fā)展?jié)摿?。從房源的供?yīng)角度看，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，已經(jīng)形成了巨大的存量房市場(chǎng)。且市場(chǎng)中的待租物業(yè)主要是來(lái)自于擁有多套房的個(gè)人業(yè)主以及各類(lèi)企事業(yè)單位，他們對(duì)于快速高效率的出租手中的物業(yè)具有強(qiáng)烈需求。另外，目前我國(guó)租房市場(chǎng)的發(fā)展成熟度和國(guó)外比還存在一定的差距，從房源端、房屋中介到租客端都存在著一些痛點(diǎn)，而服務(wù)式長(zhǎng)租公寓在克服這些傳統(tǒng)租房模式上的一些弊端方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，以此來(lái)看這一模式的發(fā)展前景具有相當(dāng)潛力。通過(guò)對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)長(zhǎng)租青年公寓運(yùn)營(yíng)模式的分析，發(fā)現(xiàn)其中存在的問(wèn)題，并結(jié)合時(shí)代發(fā)展的特色以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，建立長(zhǎng)租青年公寓有效的運(yùn)營(yíng)管理模式，不論是對(duì)本行業(yè)的發(fā)展還是對(duì)我國(guó)整體房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步都有積極的作用。1.2研究?jī)?nèi)容和意義1.2.1研究的內(nèi)容本次研究工做主要圍繞“長(zhǎng)租青年公寓的運(yùn)營(yíng)模式”開(kāi)展，選擇了萬(wàn)科泊寓作為主要的研究對(duì)象。通過(guò)對(duì)目前理論研究成果的總結(jié)，在分析現(xiàn)階段長(zhǎng)租青年公寓的運(yùn)營(yíng)模式基礎(chǔ)上，剖析長(zhǎng)租青年公寓在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在的問(wèn)題，并結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀以及萬(wàn)科泊寓運(yùn)營(yíng)的實(shí)際情況，制定出有針對(duì)性的發(fā)展策略，促進(jìn)長(zhǎng)租青年公寓的不斷發(fā)展和進(jìn)步。1.2.2研究的意義研究的學(xué)術(shù)意義：在目前的發(fā)展中，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式研究還處于不斷發(fā)展的階段，雖然研究的內(nèi)容涉及到了其發(fā)展各個(gè)方面，但是不論是從研究成果的數(shù)量，還是從研究成果的數(shù)量上來(lái)看，在未來(lái)都有較大的發(fā)展空間。本次研究的開(kāi)展，雖然由于知識(shí)的缺乏和能力的不足，研究的成果并不完善，但是也可以促進(jìn)長(zhǎng)租青年公寓相關(guān)理論研究成果的豐富，為以后更多、更深入的研究提供參考。研究的實(shí)踐意義：長(zhǎng)租青年公寓的發(fā)展，滿(mǎn)足了城市化進(jìn)程中，都市青年不斷發(fā)展的需求，同時(shí)對(duì)于解決我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的庫(kù)存問(wèn)題、經(jīng)濟(jì)效益等問(wèn)題也有著積極的作用。通過(guò)對(duì)目前我國(guó)長(zhǎng)租青年公寓運(yùn)營(yíng)模式的分析，可以發(fā)現(xiàn)其中存在的問(wèn)題，并制定出有效的解決辦法，促進(jìn)其運(yùn)營(yíng)新模式的建立和發(fā)展，使長(zhǎng)租青年公寓在城市化進(jìn)程、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)整體發(fā)占中發(fā)揮更加積極的作用。1.3研究方法在本次研究工作開(kāi)展的過(guò)程中，根據(jù)研究?jī)?nèi)容和研究目的的需要，選擇了文獻(xiàn)研究法和案例分析作為論文主要的研究工作。文獻(xiàn)研究法，是研究工作中比較常使用的一種研究方法，通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)資料、書(shū)籍雜志以及網(wǎng)絡(luò)信息的手機(jī)和整理，可以更好的了解到目前我國(guó)房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式以及長(zhǎng)租青年公寓的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀。此外，通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)資料的查找，可以獲得更多的專(zhuān)家、學(xué)者對(duì)長(zhǎng)租青年公寓運(yùn)營(yíng)的研究成果，為本次研究工作的開(kāi)展提供理論支持。案例分析法。在本次的研究工作中，為了能夠更好的展現(xiàn)我國(guó)長(zhǎng)租青年公寓的發(fā)展現(xiàn)狀和運(yùn)營(yíng)模式，也為了能夠提高研究成果的針對(duì)性，本文選擇了萬(wàn)科泊寓作為了主要研究分析對(duì)象。在研究過(guò)程中使用案例分析法，能夠?yàn)檠芯抗ぷ鞯拈_(kāi)展提供更多有效的支持，通過(guò)對(duì)案例的研究分析，可以更準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)在目前長(zhǎng)租青年公寓運(yùn)營(yíng)中存在的問(wèn)題和不足，在結(jié)合實(shí)際情況和理論研究成果的基礎(chǔ)上能夠制定出更有效的發(fā)展策略，促進(jìn)長(zhǎng)租青年公寓的不斷發(fā)展。同時(shí)，使用案例分析法能夠使理論更具體的展現(xiàn)出來(lái)，提高研究成果的說(shuō)服力，二國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀長(zhǎng)租青年公寓是今年來(lái)在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中興起的一個(gè)部分。到目前為止，專(zhuān)家、學(xué)者對(duì)于其進(jìn)行的理論研究多數(shù)集中于市場(chǎng)規(guī)模的分析、市場(chǎng)前景的預(yù)測(cè)以及運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在的問(wèn)題等方面。對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模的預(yù)測(cè)，不同的研究中給予了不同的數(shù)據(jù)，但是各種研究的成果都普遍認(rèn)為在未來(lái)，長(zhǎng)租青年租賃公寓會(huì)有較大的市場(chǎng)。在中投顧問(wèn)的《2017-2021年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》中表示，近幾年來(lái)，長(zhǎng)租青年公寓已經(jīng)成為租賃市場(chǎng)中的一股新興力量，發(fā)展的勢(shì)頭相當(dāng)快，尤其是隨著互聯(lián)網(wǎng)的滲透和消費(fèi)觀念的升級(jí)，租賃市場(chǎng)的發(fā)展前景越發(fā)的明朗，像房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，比如萬(wàn)科、世聯(lián)行等也已紛紛進(jìn)入市場(chǎng)。在中國(guó)的人口計(jì)生委的《2014中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》中指出，我國(guó)目前的流動(dòng)人口已經(jīng)達(dá)到2.45億，其中77%為80后，且72%以上的人口具有租房的需求。同時(shí)58同城公布的數(shù)據(jù)中也顯示我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模約為2.5萬(wàn)億元。而在國(guó)外的發(fā)展中，比較具有代表性的是美國(guó)酒店業(yè)的短租平臺(tái)Airbnb,每天的預(yù)定客房能夠達(dá)到150萬(wàn)間。在國(guó)內(nèi)的研究中，對(duì)于長(zhǎng)租青年公寓運(yùn)營(yíng)過(guò)程的研究主要集中于其盈利模式和服務(wù)的提供上。徐淼在對(duì)長(zhǎng)租公寓發(fā)展路徑的研究文章《未來(lái)是一個(gè)服務(wù)商，而不僅是房東》中，表示目前長(zhǎng)租青年公寓的最大的一個(gè)市場(chǎng)問(wèn)題就是“高體驗(yàn)、低價(jià)格”的發(fā)展模式能夠持續(xù)多久。在易娛竹的《破冰之旅聚焦長(zhǎng)租公寓前景》的研究中，顯示在目前的發(fā)展中，很多青年人對(duì)長(zhǎng)租公寓比較感興趣，但是在真正居住一段時(shí)間后，就會(huì)因?yàn)榄h(huán)境、租金以及理念等問(wèn)題，開(kāi)始考慮是否繼續(xù)租住。這也是長(zhǎng)租青年公寓發(fā)展中需要面對(duì)和重視的一個(gè)問(wèn)題。喻敏鋒通過(guò)對(duì)市場(chǎng)研究分析，認(rèn)為目前在我國(guó)的長(zhǎng)租公寓發(fā)展過(guò)程中，投入資金的回收時(shí)間較長(zhǎng)以及盈利較慢是目前影響發(fā)展最為主要的因素，必須得到有效的解決。在國(guó)外的研究中，對(duì)于長(zhǎng)租公寓的投資回收問(wèn)題已經(jīng)通過(guò)REITs等方式進(jìn)行了有效解決。三長(zhǎng)租青年公寓的概述3.1長(zhǎng)租青年公寓的含義 長(zhǎng)租青年公寓是城市化發(fā)展、城市人口增多以及租房分配不均等因素作用下的產(chǎn)物。近年來(lái)，隨著城市白領(lǐng)人數(shù)的增加以及人們生活水平的提高，對(duì)租住條件的提升，青年公寓迎來(lái)了發(fā)展的好時(shí)機(jī)。青年公寓往往是由運(yùn)營(yíng)商通過(guò)收購(gòu)改造或者是房地產(chǎn)企業(yè)直接開(kāi)發(fā)的形式獲的住宅資源。青年公寓主要是為青年群體提供的、可以居住或者是創(chuàng)業(yè)的一種服務(wù)是公寓。其最大的特大的特點(diǎn)，也是其服務(wù)的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，就是在公寓中配備了全套的家具，能夠最大可能的滿(mǎn)足城市白領(lǐng)追求小資生活的需求，并且以現(xiàn)代化的服務(wù)方式，為租住著提供快捷、方便、科學(xué)化的住宅新方式。3.2長(zhǎng)租青年公寓的主要特點(diǎn)與傳統(tǒng)的租住方式相比較，青年公寓能夠在租住產(chǎn)業(yè)中占據(jù)一席之地，與其自身的有適合特點(diǎn)密切相關(guān)。長(zhǎng)租青年公寓的特點(diǎn)包括以下幾個(gè)方面：第一，客戶(hù)以青年人為主；與傳統(tǒng)的租房方式的目標(biāo)客戶(hù)定位的廣泛性不同，長(zhǎng)租青年公寓的定位較為明確，其主要的目標(biāo)客戶(hù)就是城市中生活的白領(lǐng)人群。與其他的租房者相比較，白領(lǐng)人群一般對(duì)生活居住的環(huán)境要求較高，但是其支付的能力往往有限。青年公寓的產(chǎn)品定位正好能夠滿(mǎn)足他們的需求。第二，長(zhǎng)租青年公寓的配置齊全；這不僅僅是長(zhǎng)租青年公寓的特點(diǎn)，也是其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的一大優(yōu)勢(shì)。城市的白領(lǐng)青年往往對(duì)生活有較高的要求，但是受到收入水平、生活穩(wěn)定性以及家具成本等的影響，往往自己不會(huì)為租住的地方購(gòu)置家具，特備需要能夠以較少的成本獲得較高的家具服務(wù)。第三，與傳統(tǒng)的租住環(huán)境性比較，青年公寓不論是在服務(wù)還是在管理上都占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。從服務(wù)上看，青年公寓一般都會(huì)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的人員負(fù)責(zé)整體的管理，盡力為客戶(hù)提供高品質(zhì)、全方位的服務(wù)；從管理方式上看，青年公寓一般都采用信息化的管理，租戶(hù)遇到問(wèn)題后可以及時(shí)的通過(guò)信息系統(tǒng)進(jìn)行反饋，并得到有效的處理。此外，與普通的住房相比較，青年公寓的安全性更高，環(huán)境更好，更加符合租住者的需求。3.3長(zhǎng)租青年公寓的發(fā)展前景隨著我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快以及人們對(duì)物質(zhì)生活水平要求的不斷提高，青年公寓長(zhǎng)期租賃市場(chǎng)也愈發(fā)的廣闊，擁有一定的發(fā)展前景。中國(guó)社科院在2014年發(fā)布的《社會(huì)藍(lán)皮書(shū)》指出，在2015年之后，我國(guó)會(huì)進(jìn)入非農(nóng)從業(yè)人員中白領(lǐng)總量超過(guò)藍(lán)領(lǐng)的“白領(lǐng)時(shí)代”，對(duì)車(chē)和房以及服務(wù)等的需求將不斷的提高。同時(shí)現(xiàn)在的年青一代(主要是指85后、90后)對(duì)良好的居住體驗(yàn)和對(duì)時(shí)尚消費(fèi)生活的追求，總體上來(lái)看，服務(wù)式長(zhǎng)租青年公寓市場(chǎng)具有巨大的市場(chǎng)需求和發(fā)展?jié)摿Α＞头吭吹墓?yīng)角度來(lái)看，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，已經(jīng)形成了巨大的存量房市場(chǎng)，為長(zhǎng)租青年公寓的發(fā)展奠定了一定基礎(chǔ)。但是，目前我國(guó)的長(zhǎng)租青年公寓建設(shè)和管理還處在發(fā)展的初級(jí)階段，在實(shí)踐的過(guò)程中還存在許多問(wèn)題，嚴(yán)重影響到了發(fā)展的速度和效果。3.4長(zhǎng)租青年公寓主要運(yùn)營(yíng)模式分析3.4.1長(zhǎng)租青年公寓的主要資金運(yùn)營(yíng)模式（一）長(zhǎng)租公寓ABS租金收益權(quán)ABS是以基礎(chǔ)資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為還款的來(lái)源，以?xún)?yōu)先/次級(jí)分層結(jié)構(gòu)、按年歸集支付、房產(chǎn)和土地抵押、第三人差額補(bǔ)足等措施提供綜合增信保障的固定收益產(chǎn)品。租金收益權(quán)ABS的交易結(jié)構(gòu)一般都是采用專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃或者信托受益權(quán)的單SPV架構(gòu)。不過(guò)，國(guó)內(nèi)的公寓行業(yè)首單ABS——魔方公寓ABS采用的卻是“專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃+信托受益權(quán)”的雙SPV架構(gòu)設(shè)計(jì)，并且是通過(guò)分級(jí)機(jī)制、現(xiàn)金流評(píng)估和超額覆蓋、觸發(fā)制補(bǔ)充質(zhì)押、保證擔(dān)保等內(nèi)外部來(lái)增信設(shè)計(jì)，以此實(shí)現(xiàn)全部?jī)?yōu)先級(jí)證券的AAA評(píng)級(jí)。圖3-1ABS結(jié)構(gòu)（二）長(zhǎng)租公寓REITs2017年10月11日，中國(guó)首個(gè)長(zhǎng)期租賃公寓資產(chǎn)類(lèi)別REITs——新公寓公寓股權(quán)式住房資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃在深圳證券交易所正式掛牌，擬發(fā)行規(guī)模2.7億元。該項(xiàng)目即是國(guó)內(nèi)的首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs產(chǎn)品，也是國(guó)內(nèi)的首單權(quán)益型公寓類(lèi)REITs。這一單長(zhǎng)租公寓REITs的發(fā)行，也將對(duì)國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)合理開(kāi)展資產(chǎn)證券化和REITs的全面啟動(dòng)起到一個(gè)重要的示范作用。此單項(xiàng)目的優(yōu)先檔資產(chǎn)支持證券級(jí)評(píng)級(jí)為AAA，且沒(méi)有借助任何第三方進(jìn)行增信，體現(xiàn)了新派公寓自身強(qiáng)大的資產(chǎn)和優(yōu)良的運(yùn)營(yíng)管理能力。同時(shí)本單項(xiàng)目從立項(xiàng)到上報(bào)到獲批還用不到20天，著也體現(xiàn)了長(zhǎng)租公寓REITs的推進(jìn)效率以及監(jiān)管層面對(duì)于長(zhǎng)租公寓REITs的支持。圖3-2REITs結(jié)構(gòu)目前，有兩種適合長(zhǎng)期公寓房地產(chǎn)投資信托的模式：銀行間REITs和交易所基金REITs模式。第一種，長(zhǎng)租公寓的持有/運(yùn)營(yíng)商，選擇合適的房產(chǎn)租賃公寓作為資產(chǎn)池，租金的未來(lái)收入來(lái)源作為償還，補(bǔ)充房產(chǎn)抵押或租金超額收入，以涵蓋可選的信貸措施，根據(jù)長(zhǎng)租青年公寓的租金預(yù)期收入水平和合理收益率決定了在銀行間市場(chǎng)的規(guī)模和份額第二種是讓長(zhǎng)租公寓持有/運(yùn)營(yíng)方選擇合適的物業(yè)，同時(shí)以轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式將物業(yè)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)給專(zhuān)門(mén)的項(xiàng)目公司（SPV，因?yàn)閲?guó)內(nèi)的REITs稅收政策沒(méi)有放寬，這種方式在一定程度上可以避免過(guò)度的征稅），設(shè)立REITs籌集一定的資金，然后在證券市場(chǎng)上市并進(jìn)行交易。表3-1REITs分析表3.4.2長(zhǎng)租青年公寓主要的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式（一）房企從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)的一整個(gè)周期模式中，雖然與購(gòu)買(mǎi)和銷(xiāo)售時(shí)代的高利潤(rùn)和高流通相比，目前長(zhǎng)期租賃公寓無(wú)法帶來(lái)可觀的收入，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展到后半場(chǎng)，市場(chǎng)潛力空間巨大與可以帶來(lái)連續(xù)現(xiàn)金流的長(zhǎng)租青年公寓仍是住房企業(yè)戰(zhàn)略布局的重要方向①拿地建設(shè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們提供租賃房源的重要渠道。而隨著國(guó)家著重推進(jìn)住宅租賃市場(chǎng)的建設(shè)以來(lái)，各類(lèi)的包含租賃用房土地開(kāi)始逐漸推向市場(chǎng)。2016年12月萬(wàn)科以低價(jià)出售北京土地拍賣(mài)上市市場(chǎng)首批100％自有土地，開(kāi)啟了“只租不售”的新時(shí)代。從那時(shí)起，各地陸續(xù)出售了一些擁有自持比例的住宅用地或租賃住房用地。在未來(lái)，這些地塊將提供大量的可租賃房屋，并覆蓋更廣泛的客戶(hù)群體，從年輕人到家庭為單位，甚至可以持續(xù)一生，并逐步形成完整的租賃習(xí)慣。長(zhǎng)期出租公寓的市場(chǎng)規(guī)模和重要性也將得到定性改善。同時(shí)在這個(gè)市場(chǎng)領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)公開(kāi)的招標(biāo)，拍賣(mài)和上市來(lái)收購(gòu)住宅用地，并進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設(shè)，這已經(jīng)成為一種與其他市場(chǎng)參與者不同的進(jìn)入方式。②無(wú)論是按開(kāi)發(fā)的實(shí)力還是物業(yè)的設(shè)施經(jīng)驗(yàn)分析，開(kāi)發(fā)商都具備著很高的起點(diǎn)。首先，有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)人員對(duì)客戶(hù)的生活需求和偏好有深刻的了解，在此基礎(chǔ)上構(gòu)建的產(chǎn)品更容易被市場(chǎng)接受。其次，在拿地和開(kāi)發(fā)商自身所擁有的存量物業(yè)優(yōu)勢(shì)使得他們更容易拿到房源。此外，利用集團(tuán)公司的背景將大大降低融資成本。對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，積極進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，除了可以作為公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向之外，還有很多其他益處，例如，在大數(shù)據(jù)時(shí)代，大量的客戶(hù)信息對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是寶貴的，可以建立一個(gè)基本的數(shù)據(jù)庫(kù)，為各類(lèi)業(yè)務(wù)的發(fā)展提供研究樣本;同時(shí)租賃業(yè)務(wù)與銷(xiāo)售業(yè)務(wù)共享客戶(hù)資源，通過(guò)深度精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)，市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)項(xiàng)目去化;在房地產(chǎn)企業(yè)的物業(yè)管理中，協(xié)調(diào)閑置房屋向市場(chǎng)投放，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和客戶(hù)實(shí)現(xiàn)雙贏未來(lái)。隨著越來(lái)越多的租賃住房用地進(jìn)入市場(chǎng)，積極拿地開(kāi)發(fā)的房企也將成為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的核心力量。萬(wàn)科泊寓、招商壹棧、龍湖冠寓、保利地產(chǎn)UOKO公寓、金地集團(tuán)的自在遇、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的擎峯公寓等等均已占據(jù)了一定的市場(chǎng)份額，甚至已開(kāi)始進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)，并在探索中不斷發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前排名前30位的住房企業(yè)中，有1/3進(jìn)入了長(zhǎng)期租賃公寓領(lǐng)域，預(yù)計(jì)未來(lái)這一數(shù)字還將繼續(xù)上升。。（二）中介與房地產(chǎn)服務(wù)商承租后進(jìn)行改造分租的新“二房東”模式，如鏈家的自如、我愛(ài)我家與相寓等中介背景的長(zhǎng)租公寓也是占據(jù)一定市場(chǎng)份額的重要市場(chǎng)參與者。房地產(chǎn)中介直接對(duì)接房東與租客，對(duì)市場(chǎng)有著更為深刻清晰的了解，同時(shí)擁有豐富的用戶(hù)數(shù)據(jù)累積，這有助于有效地獲得分散上市，推出更符合客戶(hù)需求的產(chǎn)品，然后迅速擴(kuò)張。當(dāng)然，實(shí)力比較強(qiáng)的公司企業(yè)在發(fā)展到某種程度后也會(huì)逐漸增加集中式公寓的比例，以便更好的發(fā)揮出客源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)以集中式公寓為中心吸收周邊分散的住房資源并加速規(guī)模擴(kuò)張，如起步較早的分散式公寓自如，現(xiàn)已管理價(jià)值3000億的房屋資產(chǎn)，在全國(guó)各地?fù)碛凶匀绶课莩^(guò)40萬(wàn)間，有8棟自如寓，服務(wù)著北京、上海、深圳、杭州、南京等超過(guò)100萬(wàn)的自如客，成為租賃行業(yè)的龍頭。相對(duì)于擁有較多分散式房源的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于房源服務(wù)距離相對(duì)較長(zhǎng)從而比較容易陷入成本難以控制或者服務(wù)不到位的情況，而如何降低單位面積的運(yùn)營(yíng)成本以及如何更好的提供增值服務(wù)是這類(lèi)模式可以持續(xù)優(yōu)化發(fā)展運(yùn)營(yíng)的重點(diǎn)。同社會(huì)資本相結(jié)合的獨(dú)立青年公寓品牌經(jīng)營(yíng)靈活相比，獨(dú)立的品牌公寓是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)最為活躍的組成部分，已經(jīng)有許多個(gè)優(yōu)質(zhì)的公寓品牌已獲得了B輪甚至C輪融資，迅速跑馬圈地，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。如YOU+公寓、優(yōu)客逸家、青客公寓等。雖然缺乏資源的優(yōu)勢(shì)，但憑借自己靈活的經(jīng)營(yíng)理念和方法，他們往往可以在一定的細(xì)分市場(chǎng)上形成特色，形成一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。如YOU+公寓致力于建設(shè)的創(chuàng)業(yè)者之家、蘑菇公寓鎖定白領(lǐng)群體、蜜柚公寓只專(zhuān)注于女性客群等等。這樣的特色優(yōu)勢(shì)離不開(kāi)團(tuán)隊(duì)明確的細(xì)分市場(chǎng)意識(shí)，高效率的執(zhí)行力，商業(yè)方式的適應(yīng)性，再加上良好的產(chǎn)品創(chuàng)造和精細(xì)的成本控制，總總加起來(lái)共同助力品牌公寓使其在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獨(dú)樹(shù)一幟。（五）酒店連鎖酒店和長(zhǎng)期租賃公寓在很多方面都有著相同的基準(zhǔn)，都是在存量物業(yè)獲取和標(biāo)準(zhǔn)化管理與服務(wù)以及品牌溢價(jià)能力等方面優(yōu)勢(shì)更加的明顯。例如華住酒店旗下的城家公寓、亞朵酒店旗下的繽潤(rùn)亞朵、鉑濤集團(tuán)的窩趣公寓、如家旗下的逗號(hào)公寓等也已紛紛布局。酒店集團(tuán)與其他長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)主體相比，更具備優(yōu)勢(shì)的是線下的精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)——就像每一個(gè)產(chǎn)品都以合理的成本擺放在合適的位置，同時(shí)每一項(xiàng)服務(wù)精準(zhǔn)的提供給特定的客戶(hù)，使其的運(yùn)營(yíng)效率具有一定的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)酒店集團(tuán)可以給旗下的公寓提供共享開(kāi)發(fā)資源、營(yíng)銷(xiāo)體系、IT系統(tǒng)等、已極低成本獲取到物資;并且酒店公寓可以借助母公司的力量，融資成本與難度也會(huì)適當(dāng)?shù)慕档?，在公寓的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中也會(huì)有經(jīng)驗(yàn)參考從而減少試錯(cuò)次數(shù)。不過(guò)也不是就全都是優(yōu)勢(shì)，酒店背景的長(zhǎng)租公寓也有其本身無(wú)法避免的劣勢(shì)，例如與由中介轉(zhuǎn)換過(guò)來(lái)的長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)主體相比，酒店公寓要獲得分散的住房來(lái)源會(huì)更加困難，并且與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相比，在獲得資金上也缺乏優(yōu)勢(shì)。（六）金融與互聯(lián)網(wǎng)巨頭隨著支付寶信用租賃模式正式啟動(dòng);中國(guó)銀聯(lián)與沈陽(yáng)和武漢簽署了住房租賃服務(wù)平臺(tái)合作的協(xié)議;京東也成為北京住房租賃市場(chǎng)支持平臺(tái)合作方;中國(guó)建設(shè)銀行深圳分行聯(lián)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商推出了可租賃住房房源，開(kāi)發(fā)了“按居貸”等20多項(xiàng)住房租賃金融產(chǎn)品……自身?yè)碛薪鹑诤突ヂ?lián)網(wǎng)光環(huán)的行業(yè)巨頭紛紛作為一股新興力量進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。預(yù)計(jì)后面還會(huì)有越來(lái)越多的有影響力的參與者將進(jìn)入市場(chǎng)并加速租賃市場(chǎng)的發(fā)展和改革。①支付寶——新興的網(wǎng)絡(luò)租賃平臺(tái)。首批進(jìn)入支付寶租房平臺(tái)的房源已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)110萬(wàn)套，覆蓋了上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8座城市。在進(jìn)入平臺(tái)的初期就已經(jīng)包括萬(wàn)科泊寓、魔方等知名品牌在內(nèi)的8家知名長(zhǎng)租公寓，并且已經(jīng)在對(duì)接洽談國(guó)內(nèi)300家品牌公寓運(yùn)營(yíng)主體。在這個(gè)平臺(tái)上租客只要在支付寶平臺(tái)上瀏覽房源展示，有一個(gè)初步的了解，就可以在派臺(tái)上預(yù)約看房，看房滿(mǎn)意后繼而實(shí)現(xiàn)線上的電子簽約，并且就直接通過(guò)支付寶在線支付房租與水電費(fèi)等。對(duì)于租客而言，支付寶平臺(tái)租房的最大特點(diǎn)就在于真房源、沒(méi)有過(guò)多的假房源信息，而且可以直接憑借芝麻信用分免除押金和按月交租。在未來(lái)，租戶(hù)還可以對(duì)惡意逐客或者隨意增加租金的房東做出負(fù)面評(píng)論，并將其計(jì)入另一方的芝麻信用租賃檔案中。對(duì)于出租公寓而言，支付寶因其易于解決的實(shí)名認(rèn)證，剔除假房源純粹真房源，誠(chéng)信與信用認(rèn)證等難題，并且涵蓋了諸如財(cái)務(wù)支持，服務(wù)生活等諸多功能，可以為長(zhǎng)租公寓帶來(lái)便利與巨大的支持。所以對(duì)于支付寶租房平臺(tái)與長(zhǎng)租公寓兩者之間具有天然相互補(bǔ)的合作屬性，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)主體現(xiàn)在正在進(jìn)行中的IT系統(tǒng)，也都會(huì)與支付寶產(chǎn)生密不可分的聯(lián)系。②銀行——金融支持。在國(guó)家“租購(gòu)并舉”政策提出后，對(duì)國(guó)家政策高度敏感的銀行積極參與租賃市場(chǎng)的建設(shè)。中國(guó)建設(shè)銀行深圳分行分別與招商、萬(wàn)科、星河等11家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公司以及同比亞迪、方大集團(tuán)等11家企業(yè)集團(tuán)單位簽署了房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，正式宣布進(jìn)入深圳住房租賃市場(chǎng)。目前中國(guó)建行已經(jīng)和各大房地產(chǎn)企業(yè)簽署了5481套住房租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，房源大都是精裝修新房，租戶(hù)們可通過(guò)下載建行“CCB建融家園"APP了解提供的房源信息并直接在線租房。同時(shí)，為了鼓勵(lì)租客們長(zhǎng)租，建行還推出個(gè)人住房租賃貸款“按居貸”，為租戶(hù)們提供純粹看信用而提供貸款用于租房，貸款的話(huà)也可以享受基準(zhǔn)利率，最快1個(gè)工作日就可以放款。作為“CCB建融家園”首批推出的長(zhǎng)租房源潤(rùn)達(dá)圓庭，其已經(jīng)被租賃一空。而建設(shè)銀行同星河在合作的基礎(chǔ)上推出來(lái)的星河榮御，是深圳長(zhǎng)租租賃市場(chǎng)上唯一的一個(gè)整體長(zhǎng)租社區(qū)，未來(lái)的租戶(hù)可以向深圳建行進(jìn)行申請(qǐng)“按居貸”個(gè)人住房租賃貸款，可用于支付其本人的房屋租金，而租金也是一次性的進(jìn)入開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)，租戶(hù)則分期向建行進(jìn)行還貸，利率的話(huà)僅僅在3.63%-3.96%之間，想對(duì)比目前的個(gè)人住房按揭貸款基準(zhǔn)利率來(lái)說(shuō)還要更加的低。銀行資本成本較低，資本整合能力較強(qiáng)，金融服務(wù)多元化，對(duì)于不能脫離資金支持的房屋租賃業(yè)至關(guān)重要。各地地方政府積極參與搭建的租房租賃服務(wù)平臺(tái)，將會(huì)是未來(lái)的租賃市場(chǎng)中的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，而中國(guó)銀聯(lián)、京東等基于金融、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)與政府進(jìn)行合作。這些新興力量將從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，金融，運(yùn)營(yíng)等方面對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的加速發(fā)展。四長(zhǎng)租青年公寓運(yùn)營(yíng)模式中存在的問(wèn)題分析——以“萬(wàn)科泊寓”為例4.1萬(wàn)科泊寓發(fā)展概況萬(wàn)科作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的領(lǐng)軍者，在未來(lái)的發(fā)展中，實(shí)施長(zhǎng)租公寓戰(zhàn)略是其踐行“城市配套服務(wù)商”戰(zhàn)略的重要一環(huán)。2015年萬(wàn)科出租公寓有1000間，2017年目標(biāo)新開(kāi)達(dá)到1.6萬(wàn)間，在2018年拓展到了45萬(wàn)間，遠(yuǎn)期的規(guī)劃是100萬(wàn)間，在萬(wàn)科的計(jì)劃中，遠(yuǎn)期規(guī)劃長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的年收入將會(huì)達(dá)到155億元。圖4-1長(zhǎng)租公寓規(guī)劃圖未來(lái)泊寓將要如何來(lái)支持這么宏大的目標(biāo)我們不得而知，但就目前來(lái)看，萬(wàn)科是在通過(guò)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)獲得租金現(xiàn)金流、資產(chǎn)增值以及未來(lái)資產(chǎn)證券化的預(yù)期。圖4-2資金運(yùn)轉(zhuǎn)分析圖萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)開(kāi)展已有一段較長(zhǎng)的時(shí)間，其的主要收入還是以租金以及服務(wù)費(fèi)為主。而租金與周邊住宅租賃市場(chǎng)相比，單位面積租金要高一些，但泊寓還是以時(shí)尚潮流的裝修風(fēng)格、社區(qū)化的運(yùn)營(yíng)管理以及萬(wàn)科強(qiáng)大的品牌效應(yīng)贏得了市場(chǎng)的青睞。圖4-3萬(wàn)科泊寓內(nèi)部裝修圖在資產(chǎn)的輕重選擇上，房企開(kāi)發(fā)能力讓萬(wàn)科在自持住宅用地的獲取上有更大的底氣。萬(wàn)科多次通過(guò)公開(kāi)招拍掛的方式獲取自持性住宅用地。由于自持住宅用地，只租不售的限制，萬(wàn)科只能以重資產(chǎn)的方式建設(shè)長(zhǎng)租公寓。所以，除了租金與服務(wù)費(fèi)的收入方面，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)還具有一定的資產(chǎn)增值屬性從而從另一個(gè)方面達(dá)到企業(yè)資產(chǎn)管理的目的。另外，重資產(chǎn)并不是就意味著進(jìn)入租賃市場(chǎng)后無(wú)法退出，對(duì)于泊寓而言，萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)始規(guī)劃未來(lái)用通過(guò)REITs的方式來(lái)降低資產(chǎn)重量。萬(wàn)科展開(kāi)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)是其獲取客戶(hù)資源最基礎(chǔ)的一環(huán)。從萬(wàn)科布局進(jìn)入長(zhǎng)租公寓目的來(lái)看，不管是廣深區(qū)域提出的“八爪魚(yú)”戰(zhàn)略，還是北京區(qū)域的6+X戰(zhàn)略，亦或是上海區(qū)域“熱帶雨林”計(jì)劃等，長(zhǎng)租青年公寓都是其中的一部分。在城市配套服務(wù)商的定位下，萬(wàn)科認(rèn)為客戶(hù)是企業(yè)最稀缺的資源，在萬(wàn)科不斷增大的客戶(hù)池里，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)顯然是站在面對(duì)客戶(hù)的最前列，為客戶(hù)資源的獲取打下基礎(chǔ)。圖4-4客戶(hù)群體分析圖另外，常規(guī)的節(jié)本增效方面，萬(wàn)科具備自己獨(dú)有的特點(diǎn)。首先，萬(wàn)科積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，將預(yù)約、預(yù)訂、注冊(cè)、簽約、房源信息、在線報(bào)修等流程“搬”到了網(wǎng)上，并且每一個(gè)城市都開(kāi)通微信公眾號(hào)平臺(tái)，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)工具來(lái)提高企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率。其次，萬(wàn)億級(jí)企業(yè)決策周期直接影響管理效率。在管理上萬(wàn)科泊寓目前是“集團(tuán)-區(qū)域-城市”三級(jí)管控模式，但在決策過(guò)程中是三級(jí)共同決策，未來(lái)萬(wàn)科有計(jì)劃將泊寓劃分為集團(tuán)直屬管理業(yè)務(wù)，形成“集團(tuán)-城市”的管控模式，同時(shí)萬(wàn)科也計(jì)劃在泊寓業(yè)務(wù)上實(shí)行合伙人制度。圖4-5合伙人制度圖最后是萬(wàn)科最擅長(zhǎng)的本領(lǐng)——運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)化。泊寓的背景為國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其采購(gòu)團(tuán)隊(duì)、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)等核心團(tuán)隊(duì)大部分是原地產(chǎn)業(yè)務(wù)的人員，了解萬(wàn)科的運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)泊寓還可借助原萬(wàn)科的品牌、工程設(shè)計(jì)、平臺(tái)采購(gòu)等來(lái)運(yùn)營(yíng)泊寓，從而降低泊寓各門(mén)店的整體成本的輸出。因此，萬(wàn)科泊寓的盈利模式，還是以租金和服務(wù)費(fèi)為主要收入來(lái)源，但重資產(chǎn)拿地具備資產(chǎn)增值屬性，及增加未來(lái)通過(guò)RELTs形式融到資金。另外，萬(wàn)科大規(guī)模擴(kuò)張租賃公寓，源于長(zhǎng)租公寓中的租客或許是萬(wàn)科地產(chǎn)未來(lái)的業(yè)主，最終的落腳點(diǎn)還是客戶(hù)的獲取。4.2萬(wàn)科泊寓運(yùn)營(yíng)模式中存在的問(wèn)題萬(wàn)科泊寓作為我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍集團(tuán)萬(wàn)科企業(yè)在長(zhǎng)租青年公寓領(lǐng)域中的產(chǎn)品，在其發(fā)展的過(guò)程中，展現(xiàn)出了我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的實(shí)力和優(yōu)勢(shì)。但是，長(zhǎng)租青年公寓與傳統(tǒng)的房屋銷(xiāo)售以及租賃并不完全相同，不能用傳統(tǒng)的發(fā)展模式來(lái)處理其發(fā)展過(guò)程中的問(wèn)題。4.2.1經(jīng)營(yíng)問(wèn)題多，辦理程序復(fù)雜長(zhǎng)租公寓作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的新興部分，正處于發(fā)展的初級(jí)階段，并沒(méi)有形成較為完整的發(fā)展體系，這一方面影響到的長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展，另一方面也對(duì)其合法運(yùn)營(yíng)手續(xù)的辦理帶來(lái)了一定的困難。在我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中，一般會(huì)將房屋分為居住或者是商用，根據(jù)不同的用途規(guī)劃相關(guān)部會(huì)對(duì)其辦理經(jīng)營(yíng)手續(xù)，使其經(jīng)營(yíng)合法化。但是在長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，對(duì)于其性質(zhì)的定位還處于一個(gè)模糊的階段。如果認(rèn)為他是居住用途的話(huà)，那么其是他用過(guò)出租實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)，獲得了利潤(rùn)，并不完全符合居住用途的標(biāo)；如果認(rèn)為其是商用產(chǎn)品的話(huà)，但是其最終是為了完成居住的功能。這種較為復(fù)雜的情況存在，使長(zhǎng)租青年公寓在經(jīng)營(yíng)手續(xù)的辦理過(guò)程中耗費(fèi)了大量的人力、精力和物力，成為了影響經(jīng)營(yíng)發(fā)展的一大難題。4.2.2管理成本高，管理效率低在長(zhǎng)租青年公寓的發(fā)展過(guò)程中，作為服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)，如何為消費(fèi)者提供具有較高價(jià)值的產(chǎn)品成為了其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的一個(gè)重要目標(biāo)。但是，長(zhǎng)租青年公寓作為一個(gè)年輕人生活的集中區(qū)域，在發(fā)展的過(guò)程總會(huì)遇到各種各樣的問(wèn)題，就需要配備專(zhuān)業(yè)的人員進(jìn)行解決。在長(zhǎng)租青年公寓的日常運(yùn)營(yíng)中，一般會(huì)按照1：100的比例配備基礎(chǔ)管理人員，即每一百個(gè)房間配備一個(gè)專(zhuān)門(mén)的管理人員，負(fù)責(zé)日常的工作。此外，為了給住戶(hù)提供更好的服務(wù)，就需要配備專(zhuān)業(yè)的安保人員、服務(wù)人員以及維修工人等。隨著人員工資的不斷提高，長(zhǎng)租青年公寓在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，需要支付的人員工資成為了一個(gè)比較大的支出，形成了較高的管理成本。長(zhǎng)租青年公寓在我國(guó)發(fā)展的時(shí)間較短，到目前為止并沒(méi)有形成較為完善的管理模式。雖然，在目前的發(fā)展中，很多大型的房地產(chǎn)企業(yè)以及其他企業(yè)都投入到了長(zhǎng)租青年公寓的建設(shè)中，比如小米集團(tuán)，但是到目前為止更改企業(yè)還存于管理模式的探索期。由于管理理念的不足、管理模式的不完善以及管理經(jīng)驗(yàn)的缺乏導(dǎo)致了在目前的發(fā)展中，管理效率較低的局面。管理成本較高，就會(huì)降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，管理效率較低就會(huì)影響企業(yè)的服務(wù)，導(dǎo)致租戶(hù)感知價(jià)值的下降，影響租戶(hù)的續(xù)租意愿。如果不能及時(shí)有效的解決這些問(wèn)題，則會(huì)形成長(zhǎng)租青年公寓發(fā)展中的惡性循環(huán)，影響到整體的進(jìn)步和發(fā)展。4.2.3前期投入大，利潤(rùn)回收慢雖然，長(zhǎng)租青年公寓的發(fā)展是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的一種創(chuàng)新化方式，對(duì)于去放房地產(chǎn)庫(kù)存有著積極的作用。但是長(zhǎng)租青年公寓的盈利模式與資金運(yùn)行與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之間存在著較大的差異。在長(zhǎng)租青年公寓的運(yùn)營(yíng)中，企業(yè)需要在前期進(jìn)行集中的大量的資本投入，但是在回收的過(guò)程中卻達(dá)不到房地產(chǎn)銷(xiāo)售的效率，需要靠每個(gè)月租戶(hù)的租金來(lái)慢慢的回收，這就形成了前期投入較大，后期利潤(rùn)回收慢的局面。此外，在長(zhǎng)租青年公寓整個(gè)運(yùn)營(yíng)中，房屋的經(jīng)營(yíng)權(quán)往往需要的以較高的溢價(jià)率才能拿下，萬(wàn)科泊寓的溢價(jià)率就到達(dá)過(guò)100%，在此基礎(chǔ)上還需要對(duì)方房屋進(jìn)行裝修、整理，形成了另一部分的主要投入，但是這些投入并不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)為企業(yè)帶來(lái)較大收益。每年的租金是長(zhǎng)租青年公寓的主要收入來(lái)源，在萬(wàn)科泊寓的運(yùn)行中，至少需要4-5年的時(shí)間才能收回基本的投資。五、長(zhǎng)租青年公寓運(yùn)營(yíng)模式提升策略5.1長(zhǎng)租青年公寓運(yùn)營(yíng)理念在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，科學(xué)的管理理念和發(fā)展理念會(huì)成為引導(dǎo)企業(yè)行為的關(guān)鍵，在正確理念的指導(dǎo)下，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展會(huì)向著更加有效的方向不斷的前進(jìn)。長(zhǎng)租青年公寓在我國(guó)的發(fā)展時(shí)間較短，到目前為止并沒(méi)有形成較為完善的發(fā)展模式，管理理念的建立也處于摸索階段。但是，我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，在不斷的發(fā)展中形成了具有中國(guó)特色的管理模式和發(fā)展理念，可以成為長(zhǎng)租青年公寓發(fā)展的基礎(chǔ)。與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)提供房屋實(shí)物相比較，長(zhǎng)租青年公寓不僅僅需要為租住者提供住房，還需要對(duì)其提供相應(yīng)的服務(wù)，這樣才能滿(mǎn)足消費(fèi)的需求。這就需要在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中建立起高效服務(wù)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的理念，使租戶(hù)使用較低的成本，獲得更好的服務(wù)，才能夠延續(xù)其繼續(xù)租住的意愿，促進(jìn)長(zhǎng)租青年公寓的不斷發(fā)展。5.2長(zhǎng)租青年公寓運(yùn)營(yíng)模式提升策略5.2.1完善運(yùn)營(yíng)體系，構(gòu)建運(yùn)營(yíng)環(huán)境完善的運(yùn)營(yíng)體系和良好的運(yùn)營(yíng)環(huán)境是促進(jìn)長(zhǎng)租青年公寓不斷進(jìn)步和發(fā)展的基礎(chǔ)。在現(xiàn)階段的發(fā)展中，運(yùn)營(yíng)體系的構(gòu)建需要得到政府有關(guān)部門(mén)的大力支持，才能促進(jìn)其不斷完善和發(fā)展。在運(yùn)營(yíng)體系構(gòu)建的過(guò)程中，企業(yè)需要得到政府部門(mén)的支持，相關(guān)單位要根據(jù)發(fā)展的實(shí)際情況，完善長(zhǎng)租青年公寓建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的審批手續(xù)，并制定相關(guān)的規(guī)定，用于規(guī)范其發(fā)展、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。運(yùn)營(yíng)環(huán)境的建設(shè)，對(duì)于長(zhǎng)租青年公寓的發(fā)展有著積極的影響，在發(fā)展的過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)環(huán)境的建設(shè)既包括外界環(huán)境的建設(shè)也包括內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)。在外部環(huán)境的建設(shè)中，企業(yè)處于較為被動(dòng)的狀態(tài)，需要適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展需求以及大環(huán)境的變化。在內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)中，企業(yè)處于較為主動(dòng)的狀態(tài)，可以通過(guò)規(guī)章制度的制定以及運(yùn)行流程和管理方式的建立來(lái)促進(jìn)內(nèi)部良好環(huán)境的形成。5.2.2引入科學(xué)模式，提高管理效率科學(xué)的管理模式是促進(jìn)企業(yè)工作有效開(kāi)展的基礎(chǔ)，也是保證企業(yè)可學(xué)發(fā)展的基礎(chǔ)。在目前的發(fā)展過(guò)程中，企業(yè)管理方式和管理效率中的問(wèn)題已經(jīng)成為了影響企業(yè)的主要問(wèn)題。如果不能得到及時(shí)、有效的解決則會(huì)形成發(fā)展中的惡性循環(huán)，影響到企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，會(huì)使企業(yè)在越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不利地位。長(zhǎng)租青年公寓是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的一個(gè)創(chuàng)新形式，同時(shí)它也具備的服務(wù)行業(yè)的特征，在進(jìn)行管理模式建立的過(guò)程中，既要考慮到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需求，同時(shí)也要兼顧服務(wù)行業(yè)的特征。不僅僅要為租戶(hù)提供高品質(zhì)的房屋，同時(shí)也要提供高質(zhì)量的服務(wù)，這樣才能提高顧客的感知價(jià)值。隨著信息化程度的不斷提高，很多先進(jìn)的設(shè)備都被應(yīng)用到企業(yè)的生產(chǎn)管理中，在長(zhǎng)租青年公寓的發(fā)展中，也要更多的引入信息化管理方式，比如萬(wàn)科泊寓建立的App管理平臺(tái)，租戶(hù)可以通過(guò)平臺(tái)及時(shí)的了解房源信息以及整體的運(yùn)營(yíng)變化。此外，還可以借助大數(shù)據(jù)技術(shù)，建立租戶(hù)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)租戶(hù)的需求進(jìn)行及時(shí)有效的統(tǒng)計(jì)，并以最快的方式進(jìn)行處理。同時(shí)，通過(guò)對(duì)大數(shù)據(jù)信息技術(shù)的應(yīng)用，可以更好的預(yù)測(cè)客戶(hù)的需要，對(duì)租戶(hù)進(jìn)行及時(shí)有效的提醒，是租戶(hù)的感受價(jià)值提升。5.2.3提高利潤(rùn)覆蓋，促進(jìn)資金回收在長(zhǎng)租青年公寓的發(fā)展過(guò)程中，前期投入大，資金回收慢已經(jīng)成為了行業(yè)的通病，影響了整個(gè)長(zhǎng)租青年公寓的發(fā)展。在現(xiàn)階段的運(yùn)營(yíng)中，長(zhǎng)租青年公寓的主要收入是房租。但是房租的交付一般以季度或者是年作為單位，很少有租戶(hù)會(huì)一次性繳費(fèi)長(zhǎng)期的租金，這就是長(zhǎng)租青年公寓資金回收慢的一個(gè)組要原因。為了有效的改變這種情況，企業(yè)就需要拓展?fàn)I業(yè)收入的方式，提高利潤(rùn)的覆蓋率。在以房租收入為基礎(chǔ)的經(jīng)營(yíng)中，長(zhǎng)租青年公寓還可以通過(guò)提供更多的基礎(chǔ)服務(wù)或者是附加服務(wù)來(lái)促進(jìn)收入的增長(zhǎng)。此外，還可以利用目前不斷發(fā)展的金融工具，加快資金的回收。六、總結(jié)綜上所述，在國(guó)家供給側(cè)改革的大背景下，加上當(dāng)前政府密集型政策調(diào)控用以發(fā)展租賃市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓可謂是迎來(lái)了一個(gè)嶄新的發(fā)展時(shí)機(jī)——機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。在未來(lái)的發(fā)展中，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)一片光明，但是，隨著市場(chǎng)的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)也將會(huì)越來(lái)越激勵(lì)，其利潤(rùn)空間會(huì)不斷的萎縮，盈利情況并不樂(lè)觀。雖然，現(xiàn)階段的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)還存在著一些問(wèn)題，影響都了行業(yè)的發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，但是隨著相關(guān)政策的實(shí)施、金融工