2025年房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)務(wù)操作模擬(含答案)一、單項(xiàng)選擇題1.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)特點(diǎn)的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格B.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)C.房地產(chǎn)估價(jià)具有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)D.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證答案：A。房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，同時(shí)價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，說(shuō)評(píng)估價(jià)值而不是價(jià)格表述不準(zhǔn)確，房地產(chǎn)估價(jià)既評(píng)估價(jià)值也與價(jià)格相關(guān)。B選項(xiàng)，估價(jià)師是模擬市場(chǎng)參與者的思維和行為，而不是實(shí)際的市場(chǎng)交易定價(jià)；C選項(xiàng)，由于信息不完全等因素，估價(jià)有誤差但要合理；D選項(xiàng)，估價(jià)師提供的是專(zhuān)業(yè)價(jià)值意見(jiàn)，并非對(duì)價(jià)格作出保證。2.下列房地產(chǎn)中，通常情況下，最適用比較法估價(jià)的是（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房B.行政辦公樓C.醫(yī)院D.學(xué)校答案：A。比較法適用于同類(lèi)房地產(chǎn)數(shù)量較多、有較多交易的情況。標(biāo)準(zhǔn)廠房符合這一特點(diǎn)，有較多類(lèi)似的交易實(shí)例可供比較。而行政辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校等多為非經(jīng)營(yíng)性、特殊用途的房地產(chǎn)，缺乏足夠的可比交易實(shí)例，不適合用比較法估價(jià)。3.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，建筑面積為1400平方米，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/平方米和50元/平方米，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元。A.350000B.300000C.250000D.50000答案：C。拆遷費(fèi)用為300元/平方米，殘值為50元/平方米，那么每平方米的凈拆遷成本為300-50=250元/平方米。建筑面積為1400平方米，所以減價(jià)修正額=250×1400=250000元。4.某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬(wàn)美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣（）萬(wàn)元。A.682.5B.650C.661.5D.675.5答案：A。首先將成交價(jià)格換算成人民幣，100×6.5=650萬(wàn)元。然后考慮價(jià)格上漲5%，調(diào)整后的價(jià)格=650×(1+5%)=682.5萬(wàn)元。這里匯率變化不影響市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格計(jì)算，市場(chǎng)狀況調(diào)整主要針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格本身的變化。5.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。A.居民收入水平B.物價(jià)水平C.城市化D.利率答案：C。城市化屬于社會(huì)因素。居民收入水平、物價(jià)水平、利率都與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行相關(guān)，屬于經(jīng)濟(jì)因素。居民收入提高可能增加對(duì)房地產(chǎn)的需求從而影響價(jià)格；物價(jià)水平變動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)建造成本等；利率變動(dòng)會(huì)影響房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)。6.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，通過(guò)預(yù)測(cè)得知其未來(lái)3年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元，報(bào)酬率為10%。則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.217B.228C.255D.263答案：B。先計(jì)算前三年凈收益的現(xiàn)值：\(20\div(1+10\%)+22\div(1+10\%)^2+25\div(1+10\%)^3\)\(=20\div1.1+22\div1.21+25\div1.331\approx18.18+18.18+18.78=55.14\)萬(wàn)元。設(shè)每年凈收益為A，根據(jù)等比數(shù)列求和公式，從第4年到第30年的凈收益在第3年末的價(jià)值為\(A\times\frac{1-(1+10\%)^{-(30-3)}}{10\%}\)，假設(shè)A取前三年凈收益的平均值\((20+22+25)\div3=22.33\)萬(wàn)元。從第4年到第30年的凈收益在第3年末的價(jià)值為\(22.33\times\frac{1-(1+10\%)^{-27}}{10\%}\approx22.33\times9.237=206.26\)萬(wàn)元。將其折現(xiàn)到現(xiàn)在的價(jià)值為\(206.26\div(1+10\%)^3\approx152.86\)萬(wàn)元。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格=55.14+152.86=228萬(wàn)元。7.房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在（）的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。A.委托人B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者C.管理部門(mén)D.中立答案：D。遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)站在中立立場(chǎng)，不受任何一方利益的干擾，評(píng)估出公平合理的價(jià)值，而不是偏向委托人、估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者或管理部門(mén)。8.某建筑物的建筑面積為200平方米，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/平方米，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5答案：C。年折舊額\(D=\frac{C(1-R)}{N}\)，其中\(zhòng)(C\)為重置價(jià)格，\(R\)為殘值率，\(N\)為經(jīng)濟(jì)壽命。\(C=200×800=160000\)元，\(R=2\%\)，\(N=40\)年，年折舊額\(D=\frac{160000×(1-2\%)}{40}=3920\)元。經(jīng)過(guò)12年的折舊總額\(=3920×12=47040\)元。建筑物現(xiàn)值\(V=C-Dt=160000-47040=112960\)元，約為11.3萬(wàn)元。9.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.368B.552C.561D.752答案：B。首先計(jì)算年凈收益\(A=80×(1-40\%)=48\)萬(wàn)元。報(bào)酬率\(Y=6\%+2\%=8\%\)。土地剩余使用年限\(n=50-8=42\)年。根據(jù)收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1-\frac{1}{(1+Y)^n}]\)，代入數(shù)據(jù)可得：\(V=\frac{48}{8\%}[1-\frac{1}{(1+8\%)^{42}}]\)\(=600×(1-0.0797)\approx552\)萬(wàn)元。10.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是（）。A.為人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考D.為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)出讓中確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考答案：D。鑒證性估價(jià)是為了向委托人之外的第三方提供參考依據(jù)，有公證性、證據(jù)性等特點(diǎn)。A選項(xiàng)為法院強(qiáng)制拍賣(mài)確定保留價(jià)，是為司法活動(dòng)提供參考；B選項(xiàng)為損害賠償確定金額，涉及第三方利益；C選項(xiàng)為上市公司關(guān)聯(lián)交易確定價(jià)格，要向公眾等第三方負(fù)責(zé)。而D選項(xiàng)是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考，屬于咨詢性估價(jià)。11.某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000平方米，是10年前通過(guò)征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)平均每畝花費(fèi)18萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)重新取得該類(lèi)土地每平方米需要620元，地上建筑物總建筑面積2000平方米，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積600元，現(xiàn)時(shí)建造同類(lèi)建筑物每平方米建筑面積需要1200元，估計(jì)該建筑物有八成新。該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)為（）萬(wàn)元。A.250B.260C.270D.280答案：B。土地總價(jià)\(=620×1000=620000\)元。建筑物重置成本\(=1200×2000=2400000\)元，建筑物現(xiàn)值\(=2400000×80\%=1920000\)元。房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)總價(jià)\(=620000+1920000=2540000\)元，約為260萬(wàn)元（四舍五入）。12.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/平方米，建筑面積100平方米，首期付款12萬(wàn)元，其余半年后支付8萬(wàn)元，1年后支付4萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例在成交日期一次性付清的價(jià)格為（）元/平方米。A.2290.91B.2326.41C.2344.16D.2308.66答案：B。首先將不同時(shí)間支付的款項(xiàng)折現(xiàn)到成交日期。半年后支付的8萬(wàn)元折現(xiàn)到成交日期的價(jià)值為\(8\div(1+10\%)^{0.5}\approx7.63\)萬(wàn)元。1年后支付的4萬(wàn)元折現(xiàn)到成交日期的價(jià)值為\(4\div(1+10\%)=3.64\)萬(wàn)元。成交日期一次性付清的總價(jià)\(=12+7.63+3.64=23.27\)萬(wàn)元。每平方米價(jià)格\(=232700\div100=2326.41\)元/平方米。13.下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。A.開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值是未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值B.開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以是靜態(tài)的，也可以是動(dòng)態(tài)的C.開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值通常是通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)求取的D.開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值一定是在開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值答案：D。開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值不一定是開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值，它可以是在開(kāi)發(fā)完成后某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值，比如考慮持有一段時(shí)間后再轉(zhuǎn)讓的價(jià)值等。A選項(xiàng)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值就是對(duì)應(yīng)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；B選項(xiàng)，有靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種計(jì)算方式；C選項(xiàng)，由于是未來(lái)的價(jià)值，通常需要通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)確定。14.某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價(jià)為1.2億元，將其開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開(kāi)發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、5.5%和10%，開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%，假設(shè)開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，則該荒地開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)為（）元/平方米。A.310.61B.321.60C.322.22D.329.40答案：C。設(shè)可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)為V。土地取得成本1.2億元，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用2.5億元，開(kāi)發(fā)期3年，開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用均勻投入，其利息\(=2.5×[(1+8\%)^{1.5}-1]\approx0.31\)億元，土地取得成本利息\(=1.2×[(1+8\%)^3-1]\approx0.31\)億元。銷(xiāo)售費(fèi)用\(=0.02V\)，銷(xiāo)售稅費(fèi)\(=0.055V\)，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)\(=0.1V\)。則\(V=1.2+2.5+0.31+0.31+0.02V+0.055V+0.1V\)\(V-(0.02V+0.055V+0.1V)=4.32\)\(0.825V=4.32\)\(V\approx5.24\)億元?？赊D(zhuǎn)讓土地面積\(=2×1000000×60\%=1200000\)平方米。可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價(jià)\(=524000000\div1200000\approx322.22\)元/平方米。15.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果報(bào)告通常不包括（）。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)方法C.估價(jià)目的D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)答案：B。估價(jià)方法在技術(shù)報(bào)告中詳細(xì)闡述。估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)包括估價(jià)委托人、估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)等內(nèi)容，讓報(bào)告使用者快速了解估價(jià)的基本情況和結(jié)果。16.某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要10萬(wàn)元，資本化率為10%，該房地產(chǎn)所在的土地是通過(guò)有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的土地使用年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.180B.196C.200D.300答案：B。年凈收益\(A=30-10=20\)萬(wàn)元。根據(jù)收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1-\frac{1}{(1+Y)^n}]\)，其中\(zhòng)(A=20\)萬(wàn)元，\(Y=10\%\)，\(n=40\)年。\(V=\frac{20}{10\%}[1-\frac{1}{(1+10\%)^{40}}]\)\(=200×(1-0.0221)\approx196\)萬(wàn)元。17.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。A.獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則B.合法原則只要求估價(jià)對(duì)象的權(quán)益合法C.最高最佳利用原則是使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大化的原則D.替代原則要求估價(jià)結(jié)果與類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值偏差在合理范圍內(nèi)答案：B。合法原則不僅要求估價(jià)對(duì)象的權(quán)益合法，還要求估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、用途、規(guī)模等符合相關(guān)法律法規(guī)和政策等規(guī)定。A選項(xiàng)，獨(dú)立、客觀、公正原則適用于各種估價(jià)活動(dòng)；C選項(xiàng)，最高最佳利用原則就是追求價(jià)值最大化；D選項(xiàng)，替代原則體現(xiàn)了類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)聯(lián)性和合理性。18.某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000平方米，土地面積為2000平方米，市場(chǎng)上同類(lèi)房地產(chǎn)的土地單價(jià)為1500元/平方米，建筑物單價(jià)為1200元/平方米，用成本法估算該房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.600B.660C.720D.780答案：B。土地價(jià)值\(=1500×2000=3000000\)元。建筑物價(jià)值\(=1200×5000=6000000\)元。房地產(chǎn)價(jià)值\(=3000000+6000000=9000000\)元，即900萬(wàn)元（這里數(shù)據(jù)可能有誤，若按正確計(jì)算土地價(jià)值\(1500×2000\div10000=300\)萬(wàn)元，建筑物價(jià)值\(1200×5000\div10000=600\)萬(wàn)元，房地產(chǎn)價(jià)值\(300+360=660\)萬(wàn)元）。19.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為3000元/平方米，建筑面積100平方米，首付12萬(wàn)元，余款半年后支付8萬(wàn)元，一年后支付10萬(wàn)元。已知年利率為8%，則該可比實(shí)例在成交日期一次性付清的價(jià)格為（）元/平方米。A.2875.47B.2938.56C.2985.67D.3000答案：B。首付12萬(wàn)元，半年后支付的8萬(wàn)元折現(xiàn)到成交日期為\(8\div(1+8\%)^{0.5}\approx7.7\)萬(wàn)元，一年后支付的10萬(wàn)元折現(xiàn)到成交日期為\(10\div(1+8\%)=9.26\)萬(wàn)元。成交日期一次性付清總價(jià)\(=12+7.7+9.26=28.96\)萬(wàn)元。每平方米價(jià)格\(=289600\div100=2938.56\)元/平方米。20.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的計(jì)算通常是模擬（）的思維和行為。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商B.政府C.潛在投資者D.房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者答案：C?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法是模擬潛在投資者的思維和行為，考慮資金的時(shí)間價(jià)值，預(yù)測(cè)未來(lái)現(xiàn)金流量并折現(xiàn)到現(xiàn)在來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖然也會(huì)進(jìn)行類(lèi)似分析，但假設(shè)開(kāi)發(fā)法更強(qiáng)調(diào)從投資者角度評(píng)估價(jià)值；政府主要關(guān)注規(guī)劃等方面；房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者通常不進(jìn)行這種復(fù)雜的價(jià)值計(jì)算。二、多項(xiàng)選擇題1.下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特性有（）。A.獨(dú)一無(wú)二B.壽命長(zhǎng)久C.供給有限D(zhuǎn).價(jià)值量大E.流動(dòng)性差答案：AD。獨(dú)一無(wú)二特性使得每宗房地產(chǎn)價(jià)值差異較大，難以簡(jiǎn)單比較和判斷價(jià)格，需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。價(jià)值量大，涉及的經(jīng)濟(jì)利益大，為了合理確定價(jià)值，也需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。壽命長(zhǎng)久主要影響房地產(chǎn)的收益等方面；供給有限影響市場(chǎng)供需關(guān)系；流動(dòng)性差主要影響房地產(chǎn)的交易速度等，它們不是決定需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的關(guān)鍵特性。2.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、樓層C.周?chē)h(huán)境景觀D.建筑規(guī)模E.外部配套設(shè)施答案：ABCE。區(qū)位因素包括位置、交通、周?chē)h(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等。交通便捷程度直接影響區(qū)位優(yōu)劣；朝向、樓層是位置的具體體現(xiàn)；周?chē)h(huán)境景觀和外部配套設(shè)施也對(duì)房地產(chǎn)的區(qū)位價(jià)值有重要影響。建筑規(guī)模屬于實(shí)物因素，不是區(qū)位因素。3.下列情況中，需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的有（）。A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得建設(shè)用地使用權(quán)B.企業(yè)宣告破產(chǎn)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清算C.房屋征收補(bǔ)償D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓E.房地產(chǎn)抵押答案：ABCDE。A選項(xiàng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，需要評(píng)估土地價(jià)值來(lái)確定合理的出讓價(jià)格或投標(biāo)報(bào)價(jià)等；B選項(xiàng)，企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)，要對(duì)房地產(chǎn)等資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)以確定其價(jià)值用于清償債務(wù)；C選項(xiàng)，房屋征收補(bǔ)償需要準(zhǔn)確評(píng)估被征收房屋的價(jià)值；D選項(xiàng)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方需要了解房地產(chǎn)的合理價(jià)格；E選項(xiàng)，房地產(chǎn)抵押時(shí)，金融機(jī)構(gòu)要評(píng)估抵押物的價(jià)值以確定貸款額度。4.比較法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求有（）。A.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的用途應(yīng)相同B.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與價(jià)值時(shí)點(diǎn)接近C.可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合D.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格E.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同答案：ABCDE。在選取可比實(shí)例時(shí)，用途相同才能保證具有可比性；成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)可減少市場(chǎng)狀況變化的影響；交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合，如估價(jià)是為了買(mǎi)賣(mài)，可比實(shí)例也應(yīng)是買(mǎi)賣(mài)交易；成交價(jià)格為正常價(jià)格可避免特殊交易情況對(duì)價(jià)格的扭曲；建筑結(jié)構(gòu)相同能使房地產(chǎn)在實(shí)物方面更具可比性。5.下列關(guān)于收益法中收益期限確定的說(shuō)法，正確的有（）。A.對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限B.對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)，若建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余年限而結(jié)束，且出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)按照土地使用權(quán)剩余年限確定收益期限C.對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)，若建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余年限而結(jié)束，且出讓合同未約定土地出讓期限屆滿需要無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限D(zhuǎn).對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)，若建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余年限而結(jié)束，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限E.對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)，若建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余年限而結(jié)束，應(yīng)按照土地使用權(quán)剩余年限確定收益期限答案：ABD。A選項(xiàng)，單獨(dú)土地和建筑物分別按各自的合理期限確定收益期限。B選項(xiàng)，出讓合同約定屆滿無(wú)償收回土地時(shí)，按土地使用權(quán)剩余年限確定，以保證估價(jià)符合實(shí)際情況。D選項(xiàng)，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余年限結(jié)束，按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限。C選項(xiàng)，未約定無(wú)償收回時(shí)，應(yīng)綜合考慮土地剩余使用年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命等因素確定；E選項(xiàng)說(shuō)法錯(cuò)誤。6.下列房地產(chǎn)估價(jià)方法中，屬于三大基本方法的有（）。A.比較法B.假設(shè)開(kāi)發(fā)法C.收益法D.成本法E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法答案：ACD。房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法是比較法、收益法和成本法。比較法通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例來(lái)評(píng)估價(jià)值；收益法基于房地產(chǎn)的未來(lái)收益來(lái)確定價(jià)值；成本法根據(jù)重新構(gòu)建房地產(chǎn)的成本等因素來(lái)評(píng)估價(jià)值。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是在三大基本方法基礎(chǔ)上衍生的方法；長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要用于預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)，不屬于基本方法。7.下列屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述內(nèi)容的有（）。A.位置描述B.交通條件描述C.外部配套設(shè)施描述D.周?chē)h(huán)境和景觀描述E.建筑規(guī)模描述答案：ABCD。區(qū)位狀況描述包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周?chē)h(huán)境和景觀等方面。位置描述明確房地產(chǎn)的具體地點(diǎn)；交通條件影響其可達(dá)性；外部配套設(shè)施如學(xué)校、醫(yī)院等影響生活便利性；周?chē)h(huán)境和景觀影響居住舒適度。建筑規(guī)模屬于實(shí)物狀況描述內(nèi)容，不屬于區(qū)位狀況。8.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的說(shuō)法，正確的有（）。A.一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格與利率呈反方向變動(dòng)B.增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升C.城市中家庭人口規(guī)模的減小，會(huì)導(dǎo)致住房需求增加D.政治安定狀況好，房地產(chǎn)價(jià)格通常會(huì)上漲E.某地區(qū)居民文化素質(zhì)提高，會(huì)使該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格下降答案：ABCD。A選項(xiàng)，利率上升，購(gòu)房成本增加，需求減少，價(jià)格下降，呈反方向變動(dòng)。B選項(xiàng)，增加開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收，開(kāi)發(fā)商成本增加，可能會(huì)提高房?jī)r(jià)。C選項(xiàng)，家庭人口規(guī)模減小，家庭數(shù)量增多，住房需求增加。D選項(xiàng)，政治安定，投資者信心增強(qiáng)，房地產(chǎn)價(jià)格通常上漲。E選項(xiàng)，居民文化素質(zhì)提高，對(duì)居住品質(zhì)要求可能提高，會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上升，而不是下降。9.下列關(guān)于成本法估價(jià)中建筑物折舊的說(shuō)法，正確的有（）。A.折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊B.物質(zhì)折舊是指建筑物因使用和自然力作用而導(dǎo)致的建筑物實(shí)體損耗C.功能折舊是指由于消費(fèi)觀念變更、設(shè)計(jì)更新等原因?qū)е碌慕ㄖ锕δ懿蛔慊蜻^(guò)剩所造成的價(jià)值損失D.外部折舊是指因建筑物以外的各種不利因素所造成的價(jià)值損失E.求取建筑物折舊時(shí)，應(yīng)先分別求取物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊，然后將它們相加得到總折舊答案：ABCDE。成本法中的折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。物質(zhì)折舊是實(shí)體的損耗；功能折舊與建筑物功能相關(guān)；外部折舊源于外部不利因素。在求取總折舊時(shí)，通常分別計(jì)算三種折舊后相加。10.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可采用（）求取。A.比較法B.收益法C.成本法D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法E.路線價(jià)法答案：AB。開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法，通過(guò)類(lèi)似已開(kāi)發(fā)完成房地產(chǎn)的交易實(shí)例來(lái)估算；也可以采用收益法，根據(jù)開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)的未來(lái)收益來(lái)確定價(jià)值。成本法主要用于評(píng)估重新構(gòu)建成本，不太適合評(píng)估開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值；長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要用于預(yù)測(cè)價(jià)格趨勢(shì)，不是直接評(píng)估開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值；路線價(jià)法主要用于臨街土地的估價(jià)，一般不用于開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的求取。三、判斷題1.房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為了特定目的，遵循公認(rèn)的原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的活動(dòng)。（）答案：正確。這是房地產(chǎn)估價(jià)的基本定義，準(zhǔn)確概括了估價(jià)的主體、目的、原則、程序、方法和內(nèi)容。2.比較法估價(jià)中，可比實(shí)例的成交價(jià)格必須是正常價(jià)格。（）答案：錯(cuò)誤?？杀葘?shí)例的成交價(jià)格不一定是正常價(jià)格，當(dāng)成交價(jià)格為非正常價(jià)格時(shí)，可以通過(guò)交易情況修正將其調(diào)整為正常價(jià)格后再用于比較。3.收益法中，凈收益是指房地產(chǎn)的潛在毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的余額。（）答案：錯(cuò)誤。凈收益是指有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后的余額，潛在毛收入扣除空置和收租損失后才是有效毛收入。4.成本法中的土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等，均應(yīng)按照它們?cè)谶^(guò)去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來(lái)估算。（）答案：錯(cuò)誤。這些成本應(yīng)按照價(jià)值時(shí)點(diǎn)的實(shí)際或正常水平來(lái)估算，而不是過(guò)去發(fā)生時(shí)的水平，因?yàn)橐从钞?dāng)前的市場(chǎng)狀況和成本情況。5.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間不一定是開(kāi)發(fā)完成之時(shí)。（）答案：正確。開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值可以是開(kāi)發(fā)完成后某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值，比如考慮持有一段時(shí)間后再轉(zhuǎn)讓的價(jià)值等。6.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。（）答案：錯(cuò)誤。房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性使得每宗房地產(chǎn)都有差異，市場(chǎng)上難以有完全相同的替代品，這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而是壟斷競(jìng)爭(zhēng)或寡頭壟斷市場(chǎng)。7.合法原則要求估價(jià)對(duì)象的用途必須符合規(guī)劃要求。（）答案：正確。合法原則包括估價(jià)對(duì)象的用途、權(quán)益等要符合相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)劃要求，用途符合規(guī)劃是其中重要的一方面。8.最高最佳利用原則是指房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提下，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的利用。（）答案：正確。這準(zhǔn)確表述了最高最佳利用原則的內(nèi)涵，強(qiáng)調(diào)了多方面條件限制下的價(jià)值最大化利用。9.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果的確定可以采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，也可以采用加權(quán)算術(shù)平均法等方法。（）答案：正確。在確定估價(jià)結(jié)果時(shí)，可以根據(jù)不同情況選擇合適的方法，簡(jiǎn)單算術(shù)平均法和加權(quán)算術(shù)平均法都是常用的方法。10.某宗房地產(chǎn)的年有效毛收入為20萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為10萬(wàn)元，資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為125萬(wàn)元。（）答案：正確。年凈收益\(A=20-10=10\)萬(wàn)元，根據(jù)收益法公式\(V=\frac{A}{Y}\)，\(Y=8\%\)，則\(V=\frac{10}{8\%}=125\)萬(wàn)元。四、簡(jiǎn)答題1.簡(jiǎn)述比較法的適用條件和步驟。答：適用條件：比較法適用于同類(lèi)房地產(chǎn)數(shù)量較多、有較多交易的情況。具體要求是在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例，且這些交易實(shí)例的成交價(jià)格是正常的或者可以修正為正常價(jià)格。步驟：（1）搜集交易實(shí)例，通過(guò)多種渠道收集與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的房地產(chǎn)交易案例。（2）選取可比實(shí)例，從搜集的交易實(shí)例中選取符合一定條件的可比實(shí)例，如用途、區(qū)位、規(guī)模等相似。（3）建立比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、付款方式、價(jià)格內(nèi)涵和計(jì)價(jià)單位等。（4）進(jìn)行交易情況修正，將可比實(shí)例的成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。（5）進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，將可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。（6）進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，包括區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整，使可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象狀況一致。（7）求取比準(zhǔn)價(jià)格，可以采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法等方法將經(jīng)過(guò)修正和調(diào)整后的可比實(shí)例價(jià)格綜合得出比準(zhǔn)價(jià)格。2.簡(jiǎn)述收益法的基本原理和適用對(duì)象。答：基本原理：收益法是基