房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同樣本及注意點在房地產(chǎn)行業(yè)，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式間接獲取項目公司控制權(quán)，進(jìn)而獲得目標(biāo)地塊或在建工程，是一種常見的操作模式。相較于直接的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，股權(quán)轉(zhuǎn)讓在稅務(wù)成本、操作流程等方面可能具有一定優(yōu)勢，但同時也伴隨著獨特的法律風(fēng)險和操作細(xì)節(jié)。一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓蓹?quán)轉(zhuǎn)讓合同，是保障交易雙方權(quán)益、順利推進(jìn)項目的基石。本文將結(jié)合實務(wù)經(jīng)驗，提供一份房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的核心條款示例，并闡述其中的關(guān)鍵注意事項。一、房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同核心條款示例以下并非完整合同，而是針對房地產(chǎn)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊性，提煉出的核心條款框架及撰寫要點。實際操作中，需根據(jù)具體項目情況、交易結(jié)構(gòu)及雙方協(xié)商結(jié)果進(jìn)行調(diào)整和完善，并務(wù)必咨詢專業(yè)律師的意見。合同名稱：[目標(biāo)公司名稱]股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同甲方（轉(zhuǎn)讓方）：法定代表人/授權(quán)代表：住所：統(tǒng)一社會信用代碼：乙方（受讓方）：法定代表人/授權(quán)代表：住所：統(tǒng)一社會信用代碼：鑒于條款：（此處簡述交易背景，如甲方合法持有目標(biāo)公司股權(quán)，乙方看好目標(biāo)公司名下房地產(chǎn)項目前景，雙方本著平等互利原則達(dá)成交易意向等。）第一條目標(biāo)公司與標(biāo)的股權(quán)1.1目標(biāo)公司：指[目標(biāo)公司全稱]（以下簡稱“目標(biāo)公司”），一家依據(jù)中國法律合法設(shè)立并有效存續(xù)的有限責(zé)任公司，其主要資產(chǎn)為[簡述核心房地產(chǎn)資產(chǎn)，如位于某地的某地塊土地使用權(quán)及地上建筑物/在建工程]。1.2標(biāo)的股權(quán)：指甲方合法持有的目標(biāo)公司[具體百分比或數(shù)額]的股權(quán)（對應(yīng)注冊資本[具體金額]萬元），及該等股權(quán)所附帶的全部股東權(quán)利和義務(wù)。1.3目標(biāo)公司主要資產(chǎn)：雙方確認(rèn)，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的核心標(biāo)的為目標(biāo)公司擁有的[詳細(xì)描述房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況，包括但不限于：土地使用權(quán)證號、坐落位置、土地面積、規(guī)劃指標(biāo)、在建工程進(jìn)度、已取得的行政審批文件等]。第二條股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格及支付方式2.1股權(quán)轉(zhuǎn)讓總價款：經(jīng)雙方協(xié)商確定，標(biāo)的股權(quán)的轉(zhuǎn)讓總價款為人民幣[金額]萬元（大寫：[中文大寫金額]）。此價格已綜合考慮目標(biāo)公司的全部資產(chǎn)、負(fù)債、或有負(fù)債、項目前景及其他相關(guān)因素。2.2定價依據(jù)（可選）：雙方確認(rèn)，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格參考了[如：XX會計師事務(wù)所出具的《審計報告》、XX資產(chǎn)評估公司出具的《資產(chǎn)評估報告》（評估基準(zhǔn)日為X年X月X日），或雙方協(xié)商的其他定價方式]。2.3支付方式：2.3.1第一期付款：人民幣[金額]萬元，于本合同簽署生效后[X]個工作日內(nèi)，且乙方對目標(biāo)公司的盡職調(diào)查結(jié)果表示滿意（或符合合同約定的其他先決條件）后，支付至甲方指定賬戶。2.3.2第二期付款：人民幣[金額]萬元，于標(biāo)的股權(quán)變更登記至乙方名下（即工商變更完成）后[X]個工作日內(nèi)支付至甲方指定賬戶。2.3.3尾款（如有）：人民幣[金額]萬元，作為保證金，待[約定條件成就，如：目標(biāo)公司完成特定審批、項目達(dá)到某一節(jié)點、或有負(fù)債期屆滿等]后[X]個工作日內(nèi)支付。2.4收款賬戶信息：（甲方指定的銀行賬戶信息）第三條股權(quán)交割3.1交割先決條件：（可分階段設(shè)置，如付款條件、陳述保證的持續(xù)真實、關(guān)鍵審批完成等）3.2交割：自標(biāo)的股權(quán)的工商變更登記完成之日（或雙方約定的其他交割日）起，乙方即成為標(biāo)的股權(quán)的合法持有人，享有相應(yīng)的股東權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的股東義務(wù)。甲方應(yīng)積極配合目標(biāo)公司及乙方辦理本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓所需的全部工商變更登記手續(xù)。第四條雙方的陳述與保證4.1甲方的陳述與保證：4.1.1甲方是標(biāo)的股權(quán)的唯一合法所有人，對標(biāo)的股權(quán)擁有完整、有效的所有權(quán)和處分權(quán)。4.1.2標(biāo)的股權(quán)之上未設(shè)置任何抵押、質(zhì)押、留置、查封、凍結(jié)或其他任何第三方權(quán)利或限制。4.1.3甲方已向乙方充分、真實、準(zhǔn)確、完整地披露了目標(biāo)公司及標(biāo)的股權(quán)的重要信息，特別是與目標(biāo)公司名下房地產(chǎn)項目相關(guān)的全部文件、資料和信息（包括但不限于土地使用權(quán)、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、環(huán)評、消防、稅務(wù)、訴訟仲裁等）。4.1.4目標(biāo)公司自設(shè)立以來，合法經(jīng)營，不存在重大違法違規(guī)行為，不存在可能對公司經(jīng)營產(chǎn)生重大不利影響的未決訴訟、仲裁或行政處罰。4.1.5目標(biāo)公司名下房地產(chǎn)項目的取得及開發(fā)建設(shè)符合國家及地方相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，已取得現(xiàn)階段必需的全部批準(zhǔn)、許可和證照，且均在有效期內(nèi)。4.1.6（其他根據(jù)項目情況需要的陳述與保證，如關(guān)于目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)的清晰陳述、不存在對外擔(dān)保等）4.2乙方的陳述與保證：4.2.1乙方是依法設(shè)立并有效存續(xù)的法人實體，具有簽署和履行本合同的合法資格和能力。4.2.2乙方具有充足的資金實力履行其在本合同項下的付款義務(wù)。4.2.3乙方將按照本合同約定支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。4.2.4（其他根據(jù)情況需要的陳述與保證）第五條股權(quán)交割與工商變更5.1在本合同約定的先決條件全部滿足（或被乙方書面豁免）且乙方支付第一期款項后[X]個工作日內(nèi)，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)（或協(xié)助目標(biāo)公司）啟動標(biāo)的股權(quán)的工商變更登記手續(xù)，乙方應(yīng)予以必要配合。5.2雙方應(yīng)共同努力，確保在[X]個工作日內(nèi)完成標(biāo)的股權(quán)的工商變更登記，將標(biāo)的股權(quán)登記至乙方名下，目標(biāo)公司領(lǐng)取新的營業(yè)執(zhí)照。5.3股權(quán)交割日：標(biāo)的股權(quán)的工商變更登記完成之日為股權(quán)交割日。自交割日起，乙方即成為標(biāo)的股權(quán)的合法持有人，享有相應(yīng)的股東權(quán)利并承擔(dān)相應(yīng)的股東義務(wù)。第六條稅費承擔(dān)6.1因履行本合同所產(chǎn)生的相關(guān)稅費（包括但不限于印花稅、個人所得稅或企業(yè)所得稅、增值稅及附加等），由雙方依照中國法律法規(guī)的規(guī)定各自承擔(dān)。若法律法規(guī)無明確規(guī)定，則由雙方協(xié)商確定承擔(dān)方式。6.2（可在此處具體約定某類稅費的承擔(dān)方，如：與本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的個人所得稅/企業(yè)所得稅由甲方自行承擔(dān)。）第七條違約責(zé)任7.1任何一方違反本合同的任何約定，包括但不限于陳述與保證不真實、不履行付款義務(wù)、不配合辦理工商變更等，均構(gòu)成違約。7.2若甲方違約，導(dǎo)致乙方無法按約取得標(biāo)的股權(quán)或目標(biāo)公司資產(chǎn)存在重大瑕疵未披露，乙方有權(quán)要求甲方返還已付款項、支付違約金（可約定具體比例或金額），并賠償乙方因此遭受的全部損失。7.3若乙方逾期支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，每逾期一日，應(yīng)按逾期付款金額的[萬分之X]向甲方支付逾期付款違約金。逾期超過[X]日，甲方有權(quán)解除合同，乙方已支付的款項（如有）作為違約金不予退還，或要求乙方繼續(xù)履行并承擔(dān)違約責(zé)任。7.4（針對其他具體違約情形約定相應(yīng)的違約責(zé)任）第八條陳述與保證的持續(xù)有效性雙方在本合同中作出的陳述與保證，在本合同簽署后及股權(quán)交割后[合理期限，如：12個月或項目關(guān)鍵節(jié)點完成]內(nèi)持續(xù)有效。第九條保密條款除非法律法規(guī)要求或經(jīng)對方書面同意，任何一方應(yīng)對本合同內(nèi)容及在交易過程中獲悉的對方商業(yè)秘密、目標(biāo)公司信息等承擔(dān)保密義務(wù)。第十條爭議解決因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均有權(quán)向[目標(biāo)公司所在地/合同簽署地]有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟（或約定提交某仲裁委員會進(jìn)行仲裁）。第十一條其他（包括但不限于：合同的生效、變更、解除；通知與送達(dá)；法律適用；完整協(xié)議；附件效力等通用條款。）（以下無正文）甲方（轉(zhuǎn)讓方）：（蓋章）法定代表人/授權(quán)代表（簽字）：日期：年月日乙方（受讓方）：（蓋章）法定代表人/授權(quán)代表（簽字）：日期：年月日附件清單：（例如：目標(biāo)公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、股東會決議、土地使用權(quán)證復(fù)印件、規(guī)劃許可證復(fù)印件、審計報告、評估報告等）二、房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的注意點房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的復(fù)雜性遠(yuǎn)超一般的公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，核心風(fēng)險在于目標(biāo)公司及其名下房地產(chǎn)項目的潛在問題。以下注意點需高度重視：1.目標(biāo)公司及項目的全面盡職調(diào)查（“盡調(diào)”）：*財務(wù)盡調(diào)：不僅要看報表，更要核查真實的債權(quán)債務(wù)、或有負(fù)債（如未披露的擔(dān)保、潛在訴訟）、稅務(wù)風(fēng)險、成本核算等。房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成復(fù)雜，需仔細(xì)梳理。*法律盡調(diào)：*股權(quán)結(jié)構(gòu)：確認(rèn)轉(zhuǎn)讓方股權(quán)的真實性、完整性、無瑕疵（無質(zhì)押、凍結(jié)、代持等）。*項目合法性：這是重中之重。核查目標(biāo)地塊的土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證（《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》）、施工許可證等全套證照是否齊全、合法有效，是否存在超規(guī)劃、違規(guī)建設(shè)等情況。土地出讓金、稅費是否足額繳納。*目標(biāo)公司合規(guī)性：公司章程、股東會/董事會決議、重大合同、勞動用工、環(huán)保消防等。*訴訟仲裁：目標(biāo)公司及轉(zhuǎn)讓方是否涉及重大訴訟、仲裁或行政處罰。*工程盡調(diào)（如有在建工程）：核查工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全狀況，與總包及分包單位的合同履行情況，工程款支付情況，是否存在停工、爛尾風(fēng)險。*市場盡調(diào)：對項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場、競品、未來規(guī)劃等進(jìn)行分析，評估項目的盈利前景。*盡調(diào)是合同談判和風(fēng)險防范的基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)在合同中明確約定解決方案或風(fēng)險承擔(dān)方式。2.交易價格的確定與支付安排：*定價依據(jù)：通常以資產(chǎn)評估報告或雙方協(xié)商確定，但需注意評估基準(zhǔn)日至交割日期間的資產(chǎn)變動（“過渡期損益”）如何處理。*支付節(jié)奏：采用分期支付，將付款與關(guān)鍵節(jié)點（如盡調(diào)完成、工商變更完成、特定審批通過、項目達(dá)到某進(jìn)度）掛鉤，設(shè)置合理的保證金條款，以控制風(fēng)險。避免一次性支付全款。3.陳述與保證條款的細(xì)化：*這是風(fēng)險轉(zhuǎn)移和責(zé)任劃分的關(guān)鍵。要求轉(zhuǎn)讓方對目標(biāo)公司及項目的所有重要方面作出詳細(xì)、明確的陳述與保證。*針對盡調(diào)中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)在陳述與保證中特別列明，并約定若陳述與保證不實的賠償責(zé)任。*關(guān)注轉(zhuǎn)讓方對“或有負(fù)債”的兜底承諾。4.過渡期安排：*指從合同簽署到股權(quán)交割完成（或特定后續(xù)節(jié)點）的期間。*明確過渡期內(nèi)目標(biāo)公司的經(jīng)營管理權(quán)限、重大決策的做出方式、財務(wù)收支的管控、印章證照的保管等。通常會約定受讓方對過渡期經(jīng)營的監(jiān)督權(quán)，或要求轉(zhuǎn)讓方在重大決策上需征得受讓方同意。*約定過渡期損益的歸屬原則。5.交割條件與交割后的事項：*交割條件：明確股權(quán)交割（工商變更）的前提條件，如轉(zhuǎn)讓方已履行所有披露義務(wù)、不存在重大違約、關(guān)鍵證照仍在有效期內(nèi)等。*交割后：協(xié)助辦理稅務(wù)變更、銀行賬戶信息變更、印章證照交接、財務(wù)資料交接、人員交接等。明確交割后目標(biāo)公司原有債權(quán)債務(wù)的承擔(dān)主體。6.違約責(zé)任的明確與可執(zhí)行性：*針對不同的違約情形（如付款違約、信息披露不實、項目存在重大未披露瑕疵、無法按時交割等）約定具體、明確、可量化的違約責(zé)任，包括違約金的計算方式、損失賠償范圍等。*確保違約責(zé)任具有威懾力和可執(zhí)行性。7.稅費承擔(dān)的清晰約定：*明確本次交易產(chǎn)生的各項稅費（企業(yè)所得稅/個人所得稅、增值稅、印花稅等）的具體承擔(dān)方，避免后續(xù)產(chǎn)生爭議。房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)處理較為復(fù)雜，建議提前咨詢稅務(wù)專業(yè)人士。8.目標(biāo)公司核心資產(chǎn)的鎖定：*在合同簽署后，應(yīng)要求轉(zhuǎn)讓方承諾不得擅自處置目標(biāo)公司核心房地產(chǎn)資產(chǎn)，不得為目標(biāo)公司新增不必要的負(fù)債或擔(dān)保。9.員工安置問題：*若目標(biāo)公司有較多員工，需提前考慮員工安置方案，明確相關(guān)成本和責(zé)任，避免引發(fā)勞動糾紛。10.爭議解決方式的選擇：*選擇訴訟還是仲裁，以及具體的管轄機構(gòu)，應(yīng)綜合考慮效率、成本、地方保護(hù)主義風(fēng)險等因素。11.專業(yè)團(tuán)隊的參與：*房地產(chǎn)股權(quán)