民法典中介合同和居間合同在《民法典》的合同規(guī)范體系中，中介合同與傳統(tǒng)民法中的居間合同具有內(nèi)在的法律延續(xù)性。根據(jù)法律條文的明確規(guī)定，中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。這一定義清晰揭示了此類合同的核心要素：中介人的服務(wù)行為與委托人的報(bào)酬支付義務(wù)。從法律演進(jìn)的角度看，《民法典》將原《合同法》中的“居間合同”統(tǒng)一調(diào)整為“中介合同”，這一名稱變更并非簡(jiǎn)單的術(shù)語(yǔ)替換，而是對(duì)交易實(shí)踐的回應(yīng)——“中介”一詞更貼合房地產(chǎn)、金融、勞務(wù)等行業(yè)的普遍稱謂，有助于降低法律適用的理解成本，同時(shí)保持了制度內(nèi)核的穩(wěn)定性。中介合同具有鮮明的法律特征，這些特征共同構(gòu)成了其區(qū)別于其他服務(wù)合同的邊界。首先，中介合同是以勞務(wù)為標(biāo)的的合同，中介人的核心義務(wù)是提供報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)的勞務(wù)，而非直接參與合同的訂立。在房地產(chǎn)交易中，中介機(jī)構(gòu)為買方提供房源信息、陪同看房、協(xié)助價(jià)格談判等行為，即屬于典型的勞務(wù)給付。其次，中介人處于獨(dú)立的中間媒介地位，既非委托人的代理人，也非合同當(dāng)事人，這決定了其無(wú)法對(duì)委托人與第三人之間的合同內(nèi)容施加決定性影響。例如在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中介服務(wù)中，中介人僅負(fù)責(zé)促成雙方接觸，而股權(quán)定價(jià)、支付方式等核心條款仍由交易雙方自主協(xié)商。再次，中介合同屬于諾成、不要式合同，只要雙方當(dāng)事人就中介服務(wù)達(dá)成合意即告成立，無(wú)需以書面形式為必要。實(shí)踐中，即使未簽訂正式書面合同，法院也可能根據(jù)微信溝通記錄、帶看確認(rèn)單等證據(jù)認(rèn)定中介合同關(guān)系的存在。最后，中介合同的有償性具有不確定性，委托人支付報(bào)酬的義務(wù)以中介服務(wù)促成合同成立為前提，若交易未成功，中介人原則上無(wú)權(quán)請(qǐng)求報(bào)酬。報(bào)酬支付規(guī)則構(gòu)成了中介合同權(quán)利義務(wù)配置的核心內(nèi)容。根據(jù)法律規(guī)定，中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。這里的“促成合同成立”需滿足實(shí)質(zhì)性條件，即中介服務(wù)與合同成立之間存在因果關(guān)系。在司法實(shí)踐中，法院通常綜合考量中介人提供服務(wù)的程度，例如是否完成房源核驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、合同起草等實(shí)質(zhì)性工作，而非僅以帶看、信息傳遞等輔助性服務(wù)作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)合同對(duì)報(bào)酬沒有約定或約定不明確時(shí)，應(yīng)首先依照《民法典》第五百一十條的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)充協(xié)議；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照交易習(xí)慣確定；仍無(wú)法確定的，則根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。在媒介服務(wù)場(chǎng)合，即中介人同時(shí)服務(wù)于合同雙方當(dāng)事人時(shí)，報(bào)酬由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)，這一規(guī)則在二手房交易中尤為常見，通常買賣雙方各承擔(dān)50%的中介費(fèi)用。值得注意的是，中介人促成合同成立后，其為提供服務(wù)而支出的交通、通訊、調(diào)查等必要費(fèi)用，原則上由中介人自行負(fù)擔(dān)，因?yàn)檫@些成本已被納入報(bào)酬的對(duì)價(jià)范疇。對(duì)于未促成合同成立的情形，法律為中介人設(shè)置了必要費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)。中介人雖不得請(qǐng)求支付報(bào)酬，但可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。此處的“必要費(fèi)用”需滿足合理性與關(guān)聯(lián)性要件，例如為核實(shí)房源信息支付的查詢費(fèi)、為促成交易支出的差旅費(fèi)等直接成本，而不包括中介人的預(yù)期利潤(rùn)或經(jīng)營(yíng)成本。實(shí)踐中，若當(dāng)事人未明確約定必要費(fèi)用的數(shù)額或計(jì)算方法，法院將根據(jù)中介服務(wù)的實(shí)際情況進(jìn)行酌定。某法院在處理一起未促成的房屋中介糾紛案中，綜合考慮中介人帶看次數(shù)、信息收集難度等因素，最終判決委托人支付必要費(fèi)用2000元，該數(shù)額顯著低于約定的中介報(bào)酬?！疤鴨巍毙袨榈姆梢?guī)制是《民法典》中介合同制度的重要?jiǎng)?chuàng)新。所謂“跳單”，是指委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，繞開中介人直接與第三人訂立合同的行為。法律明確規(guī)定此類行為的法律后果：委托人仍應(yīng)向中介人支付報(bào)酬。這一規(guī)則的立法目的在于保護(hù)中介人的勞動(dòng)成果，維護(hù)公平的市場(chǎng)交易秩序。司法實(shí)踐中，認(rèn)定“跳單”需滿足三個(gè)要件：一是委托人與中介人之間存在有效的中介合同關(guān)系；二是中介人已提供實(shí)質(zhì)性的交易機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，如獨(dú)家房源信息、深度價(jià)格談判等；三是委托人利用了中介人提供的服務(wù)成果達(dá)成交易。在廈門某“跳單”案例中，法院查明委托人通過(guò)中介公司帶看后，利用從中介處獲取的業(yè)主聯(lián)系方式私下成交，最終判決委托人支付約定報(bào)酬的70%。值得注意的是，若委托人通過(guò)多個(gè)中介機(jī)構(gòu)獲取同一房源信息，并選擇報(bào)價(jià)最低的中介促成交易，一般不構(gòu)成“跳單”，因?yàn)檫@屬于正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)行為。在具體交易場(chǎng)景中，“跳單”行為的表現(xiàn)形式日趨復(fù)雜，需要結(jié)合個(gè)案事實(shí)進(jìn)行細(xì)致認(rèn)定。某法院審理的一起案件顯示，委托人接受中介服務(wù)后，通過(guò)其親屬與業(yè)主簽訂買賣合同，法院最終認(rèn)定該行為構(gòu)成“跳單”，因?yàn)橛H屬作為關(guān)系人實(shí)質(zhì)上利用了中介提供的交易機(jī)會(huì)。另一種常見情形是，委托人先與中介簽訂《看房確認(rèn)書》，其中約定“跳單”違約金條款，隨后繞開中介交易。在此類案件中，法院通常會(huì)審查確認(rèn)書條款是否屬于格式條款，以及中介服務(wù)是否具有實(shí)質(zhì)性貢獻(xiàn)，而非簡(jiǎn)單以協(xié)議約定判定責(zé)任。中介合同制度還對(duì)中介人的義務(wù)設(shè)定了嚴(yán)格規(guī)范，其中如實(shí)報(bào)告義務(wù)是核心。中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告，若故意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不僅不得請(qǐng)求支付報(bào)酬，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在二手房交易中，若中介機(jī)構(gòu)明知房屋存在抵押查封情況卻未告知買方，導(dǎo)致交易無(wú)法完成，買方有權(quán)主張中介機(jī)構(gòu)返還已支付費(fèi)用并賠償損失。此外，法律規(guī)定中介合同一章沒有規(guī)定的，參照適用委托合同的有關(guān)規(guī)定，這為處理中介人轉(zhuǎn)委托、損害賠償?shù)葐?wèn)題提供了法律依據(jù)。從行業(yè)實(shí)踐來(lái)看，中介合同制度的完善對(duì)規(guī)范市場(chǎng)行為產(chǎn)生了顯著影響。2025年3月，市場(chǎng)監(jiān)管總局發(fā)布《中介合同（示范文本）》，對(duì)報(bào)酬計(jì)算方式、必要費(fèi)用范圍、“跳單”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)化，為當(dāng)事人簽約提供了指引。該示范文本特別強(qiáng)調(diào)，中介人應(yīng)當(dāng)在合同中明確列出服務(wù)項(xiàng)目清單，如房源核驗(yàn)、貸款咨詢、過(guò)戶協(xié)助等，這有助于減少后續(xù)報(bào)酬糾紛。在金融中介領(lǐng)域，監(jiān)管部門要求中介機(jī)構(gòu)必須披露服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合作機(jī)構(gòu)信息等，這正是中介人如實(shí)報(bào)告義務(wù)在監(jiān)管實(shí)踐中的體現(xiàn)。中介合同制度的適用范圍不僅限于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)、勞務(wù)中介，還廣泛涵蓋商業(yè)代理、知識(shí)產(chǎn)權(quán)交易、跨境投資等領(lǐng)域。在技術(shù)轉(zhuǎn)讓中介服務(wù)中，中介人需對(duì)技術(shù)成果的權(quán)屬狀況、實(shí)施情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，并向受讓方如實(shí)報(bào)告；在海外并購(gòu)中介中，中介機(jī)構(gòu)提供的市場(chǎng)分析、目標(biāo)公司盡調(diào)服務(wù)，同樣受到中介合同規(guī)則的調(diào)整。隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)中介服務(wù)日益普遍，例如電商平臺(tái)為商家與消費(fèi)者提供交易撮合服務(wù)，此時(shí)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)商的法律地位、責(zé)任承擔(dān)等問(wèn)題，仍需在中介合同的框架下結(jié)合平臺(tái)特性進(jìn)行解釋適用。中介合同的法律實(shí)踐也面臨一些復(fù)雜問(wèn)題。例如在“部分促成”交易的情況下，中介人能否請(qǐng)求部分報(bào)酬？某法院在判決中指出，若中介人已完成大部分服務(wù)工作，僅因委托人原因?qū)е陆灰孜醋罱K完成，可根據(jù)公平原則酌情支持部分報(bào)酬請(qǐng)求。又如在多人中介的情形中，多個(gè)中介人先后提供服務(wù)，如何確定報(bào)酬分配？此時(shí)需考察各中介人的服務(wù)對(duì)促成交易的貢獻(xiàn)度，若后續(xù)中介人實(shí)質(zhì)性利用了前中介人的服務(wù)成果，則可能構(gòu)成共同中介，需按比例分配報(bào)酬。這些問(wèn)題的解決，既需要嚴(yán)格遵循法律條文，也依賴法官在具體案件中進(jìn)行價(jià)值判斷和利益衡量。總體而言，《民法典》構(gòu)建的中介合同制度，通過(guò)明確合同性質(zhì)、細(xì)化權(quán)利義務(wù)、規(guī)制“跳單”行為，為中介服務(wù)市場(chǎng)提供了清晰的行為指引和裁判規(guī)則。這一制度既保護(hù)了中介人的合法權(quán)益，激勵(lì)其提供高質(zhì)量的專業(yè)服務(wù)，