蛋殼和業(yè)主的合同蛋殼公寓與業(yè)主簽訂的合同通常以《資產委托管理服務合同》為名，這類合同在法律實踐中引發(fā)了關于其性質的激烈爭議。從合同文本來看，條款往往包含“委托管理”“代為出租”“收益分成”等表述，表面符合委托代理關系的特征。然而，深入分析合同實際履行情況會發(fā)現，業(yè)主向蛋殼公寓交付房屋后，后者需按月支付固定金額的“托管收益”，且無論房屋是否實際出租、租金收入多少，這一金額均保持不變。這種“固定回報+風險隔離”的模式，與委托合同中“代理人行為后果由委托人承擔”的核心原則存在顯著差異，反而更接近租賃合同中“承租人支付租金以獲得使用權”的法律特征。司法實踐中，法院對蛋殼公寓合同性質的認定呈現出明顯的傾向性。通過對多起相關判例的梳理可以發(fā)現，盡管合同名稱包含“委托”字樣，但法院普遍依據“實質優(yōu)于形式”的原則，將其定性為房屋租賃合同。法院作出這一認定的主要依據包括三個方面：一是合同約定蛋殼公寓需承擔房屋空置風險，無論是否成功轉租，均需按時向業(yè)主支付固定費用；二是蛋殼公寓獲得對房屋的實際控制權，包括裝修改造、定價策略、租戶篩選等核心權利；三是雙方權利義務結構符合租賃合同的典型特征——業(yè)主讓渡房屋使用權以獲取穩(wěn)定收益，蛋殼公寓則通過轉租差價或服務費實現盈利。這種定性直接影響了后續(xù)糾紛的處理結果，成為解決業(yè)主與蛋殼公寓矛盾的法律基礎。在合同性質認定為租賃合同的前提下，法院對相關糾紛的判決結果呈現出高度一致性。當蛋殼公寓出現拖欠租金的情況時，法院普遍支持業(yè)主依據《民法典》第七百二十二條行使解除權，判決解除雙方合同并要求蛋殼公寓支付欠付租金及違約金。例如，在多起案件中，法院明確指出，蛋殼公寓作為承租人，未按約支付租金已構成根本違約，業(yè)主有權收回房屋。值得注意的是，即使合同中約定了較長的委托期限，法院仍會尊重業(yè)主的法定解除權，認為租金支付義務是租賃合同的核心條款，一旦違反即可觸發(fā)解除條件。這種判決思路有效保護了業(yè)主的財產權益，避免其因蛋殼公寓的經營不善而長期無法獲得收益。合同性質的認定不僅影響業(yè)主與蛋殼公寓之間的權利義務，還對租戶權益產生間接但深遠的影響。在法院將合同定性為租賃合同的情況下，蛋殼公寓與租戶簽訂的轉租合同效力不受影響，但租戶的租賃權不能對抗業(yè)主的所有權。當業(yè)主依法解除與蛋殼公寓的合同后，有權要求租戶騰退房屋，此時租戶只能依據其與蛋殼公寓的合同主張違約責任。實踐中，這導致大量租戶陷入“已付租金卻被要求搬離”的困境，引發(fā)房東與租戶之間的直接沖突。部分租戶通過法律途徑主張“買賣不破租賃”原則的適用，但法院通常以“轉租合同未經業(yè)主同意”為由駁回此類訴求，進一步凸顯了合同性質認定對多方權益的連鎖影響。從業(yè)主角度看，蛋殼公寓合同糾紛暴露出多重權益風險。除了租金支付延遲或中斷的直接經濟損失外，業(yè)主還可能面臨房屋損壞、裝修折舊、租戶滯留等衍生問題。在蛋殼公寓資金鏈斷裂后，部分業(yè)主發(fā)現房屋被擅自改造，原有裝修和設施遭到破壞，而蛋殼公寓已無力承擔維修責任。更復雜的情況出現在“租金貸”場景中，當租戶通過貸款支付全年租金后，即使業(yè)主未收到租金，也可能因租戶拒絕搬離而陷入長期訴訟。此外，部分合同中約定的“免租期”條款也成為爭議焦點，蛋殼公寓往往利用免租期進行裝修后迅速轉租，但在欠租糾紛中卻主張免租期應從租金計算中扣除，進一步加劇了業(yè)主的損失。針對蛋殼公寓合同糾紛中暴露出的問題，業(yè)主在簽訂類似合同時需采取一系列風險防范措施。首先，應審慎審查合同性質，避免在委托管理的名義下簽訂實為租賃的合同，必要時可增加“收益與出租情況掛鉤”“風險共擔”等條款，明確雙方權利義務。其次，對租金支付方式進行嚴格約定，要求蛋殼公寓提供履約擔?；蛟O立租金監(jiān)管賬戶，避免一次性收取租戶長期租金而延遲支付給業(yè)主的情況。再次，需限制蛋殼公寓的裝修改造權限，明確裝修標準、費用承擔及恢復原狀的責任，防止過度改造導致房屋價值貶損。最后，應在合同中設置靈活的解除條款，約定拖欠租金超過一定期限時，業(yè)主有權立即解除合同并收回房屋，同時保留向蛋殼公寓追究違約責任的權利。從行業(yè)發(fā)展視角來看，蛋殼公寓合同糾紛反映出長租公寓行業(yè)存在的結構性風險?！案哌M低出”“長收短付”等運營模式導致資金鏈脆弱，而合同性質的模糊化處理則為糾紛埋下隱患。對此，監(jiān)管部門應加強對長租公寓企業(yè)合同文本的審查，要求明確合同性質及雙方權利義務，避免以“委托”之名行“租賃”之實。同時，建立租金專用賬戶監(jiān)管制度，將企業(yè)收取的租戶租金與支付給業(yè)主的租金進行動態(tài)監(jiān)控，防止資金挪用。對于業(yè)主而言，選擇長租公寓平臺時不僅要考察報價水平，更需關注企業(yè)的資金實力和運營模式，優(yōu)先選擇采用“業(yè)主直租”“租金代收代付”等合規(guī)模式的平臺，從源頭上降低合同風險。在法律救濟層面，業(yè)主遭遇蛋殼公寓違約時應采取理性維權策略。發(fā)現租金拖欠后，應第一時間向蛋殼公寓發(fā)送書面催告函，明確要求其在合理期限內履行支付義務，并保留相關證據。若蛋殼公寓仍不履約，業(yè)主可依法向法院提起訴訟，請求解除合同、支付欠租及違約金。在訴訟過程中，需重點提交房屋交接記錄、租金支付憑證、催告函送達證明等證據，以證明蛋殼公寓的違約事實。同時，業(yè)主應避免采取強行換鎖、斷水斷電等過激行為，以免因侵犯租戶合法權益而承擔額外法律責任。對于涉及“租金貸”的情況，可主動與貸款銀行溝通，說明蛋殼公寓違約事實，爭取暫停貸款償還或調整還款計劃，最大限度減少自身損失。蛋殼公寓與業(yè)主的合同糾紛為房屋租賃市場各方主體敲響了警鐘。對于業(yè)主而言，簽訂合同時需穿透合同名稱的表象，準確識別合同實質性質，審慎評估合作方的履約能力；對于長租公寓企業(yè)而言，應摒棄“高風險擴張”模式，回歸租賃服務本質，通過提升運營效率而非財務杠桿實現可持續(xù)發(fā)展；對于監(jiān)管部門而言，需加快完善住房租賃法律法規(guī)，明確長租公寓合同的法律適用標準，建立健全企業(yè)信用評價體系和風險預警機制。唯有多方共同努力，才能構建起規(guī)范有序的房屋租賃市場秩序，避免類似糾紛的再次發(fā)生，保障業(yè)主、租戶及企業(yè)各方的合法權益。在合同條款設計方面，業(yè)主可借鑒蛋殼公寓糾紛中的教訓，對關鍵條款進行精細化約定。例如，在租金支付條款中明確“按月支付”“逾期罰息”“履約保證金”等內容，增強對蛋殼公寓的約束力；在房屋維護條款中細化維修責任劃分，約定蛋殼公寓需定期提供房屋狀況報告，避免因疏于管理導致房屋損壞；在轉租條款中限制轉租期限不得超過主合同剩余期限，且轉租合同需向業(yè)主備案，確保業(yè)主對房屋使用狀況的知情權。這些條款的設置不僅能有效降低合同風險，還能在糾紛發(fā)生時為業(yè)主提供充分的法律依據，提高維權成功率。從司法實踐的發(fā)展趨勢來看，法院對長租公寓合同糾紛的處理日益注重平衡各方利益。在近期判決中，部分法院開始考慮租戶的實際居住權益，在業(yè)主解除合同的同時，給予租戶合理的搬離期限，避免矛盾激化