2025年房地產(chǎn)估價師（初級）法規(guī)政策備考題庫及答案解析單位所屬部門：________姓名：________考場號：________考生號：________一、選擇題1.房地產(chǎn)估價師執(zhí)行業(yè)務時，應當遵循的原則不包括（）A.獨立、客觀、公正B.合法、誠信、謹慎C.公開、透明、高效D.自由、自愿、有償答案：D解析：房地產(chǎn)估價師執(zhí)行業(yè)務時，應當遵循獨立、客觀、公正、合法、誠信、謹慎的原則。公開、透明、高效也是估價行業(yè)追求的目標，但并非執(zhí)業(yè)原則。自由、自愿、有償是市場交易的基本原則，與估價師執(zhí)業(yè)原則無直接關系。2.下列關于房地產(chǎn)估價報告的說法，錯誤的是（）A.估價報告應當由執(zhí)證估價師簽名并加蓋執(zhí)業(yè)印章B.估價報告應當包含估價目的、估價對象、估價時點、價值類型等內容C.估價報告的復印件可以作為法定文件的附件D.估價報告應當真實、準確、完整地反映估價過程和結果答案：C解析：房地產(chǎn)估價報告是具有法律效力的文件，應當由執(zhí)證估價師簽名并加蓋執(zhí)業(yè)印章，包含估價目的、估價對象、估價時點、價值類型等必要內容，并確保真實、準確、完整地反映估價過程和結果。估價報告的復印件可能因無法確認其真實性和完整性，不能直接作為法定文件的附件使用，通常需要原件或經(jīng)過公證的復印件。3.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權出讓的最高年限為（）A.30年B.40年C.50年D.70年答案：D解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按用途不同分別為：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年。因此，土地使用權出讓的最高年限為70年。4.房地產(chǎn)估價師發(fā)現(xiàn)委托人提供的估價對象權屬證明存在虛假記載時，應當（）A.忽略該證明，繼續(xù)進行估價B.暫停估價，告知委托人核實權屬證明C.直接向有關部門舉報委托人的行為D.修改估價對象，使其符合假設條件答案：B解析：房地產(chǎn)估價師在執(zhí)行業(yè)務時，有義務核實估價對象的權利狀況。如果發(fā)現(xiàn)委托人提供的權屬證明存在虛假記載，應當暫停估價工作，及時告知委托人，要求其核實并提供真實的權屬證明。只有確認權屬清晰、合法后，才能繼續(xù)進行估價。直接忽略、擅自修改或直接舉報都可能違反職業(yè)道德和法律法規(guī)。5.下列關于房地產(chǎn)抵押權的說法，正確的是（）A.抵押權人可以隨意處置抵押房地產(chǎn)B.抵押權實現(xiàn)時，抵押房地產(chǎn)應當優(yōu)先用于償還抵押權人債務C.抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意不得轉讓抵押房地產(chǎn)D.抵押權的設立不需要辦理登記答案：C解析：根據(jù)《民法典》等法律的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押房地產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。抵押權人有權在債務履行期限屆滿后，與抵押人協(xié)議，以抵押房地產(chǎn)折價，或者以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。抵押權的設立需要辦理登記，登記是抵押權生效的要件之一。抵押權人并非可以隨意處置抵押房地產(chǎn)，其處置權是在抵押權實現(xiàn)時才得以行使。6.房地產(chǎn)估價師在估價報告中引用了某項國家標準，該標準的編號為“標準XXXXX2023”，則該標準的發(fā)布年份是（）A.2022年B.2023年C.2024年D.2025年答案：B解析：標準的編號通常格式為“標準代號發(fā)布年份”，例如“標準XXXXX2023”。編號中的年份表示該標準被批準發(fā)布的年份，因此“標準XXXXX2023”表示該標準是在2023年發(fā)布的。7.下列關于房屋租賃合同的說法，錯誤的是（）A.房屋租賃合同是出租人和承租人之間設立、變更、終止房屋租賃關系的協(xié)議B.房屋租賃合同應當采用書面形式C.房屋租賃合同可以約定不承擔維修責任D.承租人應當妥善保管租賃房屋答案：C解析：房屋租賃合同是出租人和承租人之間設立、變更、終止房屋租賃關系的協(xié)議，應當采用書面形式。根據(jù)《民法典》第七百一十七條，承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。因此，房屋租賃合同可以約定維修責任的承擔，但不能約定出租人完全不承擔維修責任，除非法律另有規(guī)定或雙方達成合法有效的約定。承租人必須承擔妥善保管租賃房屋的義務。8.房地產(chǎn)估價師在估價報告中使用了假設開發(fā)法，其關鍵步驟之一是確定（）A.估價對象的區(qū)位條件B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值C.開發(fā)成本D.折現(xiàn)率答案：B解析：假設開發(fā)法（或稱剩余法）是預測估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、開發(fā)利潤以及稅金等后，以余額來確定估價對象價值的方法。因此，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是假設開發(fā)法的核心步驟之一。確定估價對象的區(qū)位條件、開發(fā)成本、折現(xiàn)率等也是估價過程中的重要環(huán)節(jié)，但不是假設開發(fā)法本身的關鍵步驟。9.根據(jù)《土地管理法》，城市建成區(qū)內的土地屬于（）A.國家所有B.集體所有C.個人所有D.國家或集體所有答案：A解析：《土地管理法》規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于農(nóng)民集體所有。因此，城市建成區(qū)內的土地屬于國家所有。10.房地產(chǎn)估價師協(xié)會對會員的自律管理措施不包括（）A.調解會員之間的糾紛B.對違反職業(yè)道德的會員進行處分C.審核會員的繼續(xù)教育完成情況D.直接代為會員向法院提起訴訟答案：D解析：房地產(chǎn)估價師協(xié)會作為行業(yè)自律組織，其主要職責包括調解會員之間的糾紛、對違反職業(yè)道德和法律法規(guī)的會員進行處分、制定和實施行業(yè)自律規(guī)范、組織或協(xié)助會員進行繼續(xù)教育等。直接代為會員向法院提起訴訟屬于法律代理行為，通常由會員自行委托律師處理，或由協(xié)會法律顧問提供咨詢，協(xié)會一般不直接介入會員的訴訟事務，除非法律有特別規(guī)定或會員授權。11.房地產(chǎn)估價師執(zhí)行業(yè)務時，其獨立性主要體現(xiàn)在（）A.只接受利益最大方的委托B.不受任何外部干擾，獨立完成估價報告C.估價費用由委托人承擔D.估價結果必須與市場行情完全一致答案：B解析：房地產(chǎn)估價師的獨立性是指在進行估價活動時，應不受委托人、相關方或其他任何可能影響其客觀、公正判斷因素的干擾，獨立進行分析、判斷，并自主出具估價報告。雖然估價費用由委托人承擔、只接受利益相關方的委托可能是某些情況，但這并非獨立性的核心體現(xiàn)。估價結果應基于客觀分析，但不一定必須與市場行情完全一致，尤其是當存在特殊價值類型或市場不活躍等情況時。獨立性強調的是估價師在執(zhí)業(yè)過程中的思維和行為不受不當影響。12.下列關于房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊的說法，錯誤的是（）A.取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格后，需要申請注冊才能執(zhí)業(yè)B.注冊有效期為四年，到期前需辦理延續(xù)注冊C.逾期未辦理延續(xù)注冊的，注冊證書自動失效D.因健康原因無法繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，可以申請注銷注冊答案：C解析：取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書是前提，但必須經(jīng)過注冊管理機構注冊后，方可在注冊范圍內執(zhí)業(yè)。注冊通常有有效期，例如四年，有效期屆滿前需要辦理延續(xù)注冊手續(xù)。如果逾期未辦理延續(xù)注冊，注冊證書并不會自動失效，而是處于失效狀態(tài)，需要按規(guī)定處理，否則可能需要重新考試取得資格。因健康等原因無法繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應及時申請暫停注冊或注銷注冊。因此，選項C的說法是錯誤的。13.房地產(chǎn)估價報告需要包含的內容中，不包括（）A.估價對象狀況描述B.價值類型和評估方法選擇C.估價假設和限制條件D.估價師與委托人的親屬關系答案：D解析：根據(jù)相關法規(guī)和職業(yè)道德規(guī)范，房地產(chǎn)估價報告應當全面、準確地反映估價過程和結果，其核心內容應包括：委托方與受托方基本情況、估價對象詳細狀況描述、估價目的、估價時點與價值類型、市場狀況分析、選取的估價方法、估價測算過程、確定的價值結論、估價假設和限制條件等。估價師與委托人的親屬關系可能涉及利益沖突，需要披露并說明處理方式，但這本身不是估價報告的必要內容，屬于職業(yè)道德和監(jiān)管要求的范疇，而非報告本身的要素。14.根據(jù)我國《民法典》，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。下列說法錯誤的是（）A.登記是物權變動的公示方式B.不動產(chǎn)物權變動以登記為要件C.登記具有公信力，善意第三人信賴登記的效力受法律保護D.登記原則上由當事人自行辦理答案：B解析：我國《民法典》規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。這表明登記是物權變動的公示方式，具有公信力，能夠保護善意第三人的合法權益。對于物權變動的登記，原則上由當事人自行辦理，但法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由有關機關辦理的除外。因此，“不動產(chǎn)物權變動以登記為要件”這一說法過于絕對，忽略了法律另有規(guī)定的情況，是錯誤的。有些物權變動可能不需要登記即可生效，例如基于法律行為的物權變動，其生效要件可能包括合同成立、滿足特定條件等，登記只是公示和對抗效力發(fā)生的要件。15.房地產(chǎn)租賃關系中，出租人未履行維修義務致使承租人房屋受損的，責任承擔方式是（）A.承租人自行負責維修B.出租人承擔維修責任，承租人可要求賠償損失C.雙方平均分擔維修費用D.維修費用由第三方承擔答案：B解析：根據(jù)《民法典》第七百一十七條，出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。如果出租人未履行維修義務，導致租賃物損壞，并因此給承租人造成損失的，出租人應當承擔賠償責任。承租人在此種情況下通常也有權要求出租人承擔維修費用，以恢復房屋的正常使用狀態(tài)。除非合同中有明確約定由承租人承擔維修責任，否則出租人負有主要的維修義務。16.房地產(chǎn)估價師在估價過程中獲取了委托人提供的商業(yè)秘密，其正確的處理方式是（）A.在估價報告中披露該商業(yè)秘密B.將商業(yè)秘密用于其他估價項目C.保密，不得泄露給任何第三方D.與競爭對手共享該商業(yè)秘密答案：C解析：房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中知悉委托人的商業(yè)秘密或其他不宜公開的信息，負有保密的義務。根據(jù)《房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)行為規(guī)范》，未經(jīng)委托人同意，不得泄露委托人的商業(yè)秘密。因此，估價師應當保密，不得泄露給任何第三方，也不得將商業(yè)秘密用于其他估價項目或與競爭對手共享。17.城市房屋拆遷中，對被拆遷人給予的補償方式不包括（）A.貨幣補償B.房屋產(chǎn)權置換C.提供周轉用房D.免除拆遷范圍內的其他稅費答案：D解析：根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》等規(guī)定，城市房屋拆遷（現(xiàn)多稱為征收）對被拆遷人主要給予貨幣補償、產(chǎn)權置換（提供安置房）或者貨幣補償與產(chǎn)權置換相結合的方式。有時還會提供周轉用房等臨時安置措施。但通常情況下，拆遷補償不包括直接免除拆遷范圍內的其他稅費，稅費問題有相應的規(guī)定，例如搬遷費、臨時安置補助費等可能有專項補貼，但一般不涉及普遍的稅費免除。貨幣補償、產(chǎn)權置換、提供周轉用房是主要的補償形式。18.房地產(chǎn)估價師協(xié)會對會員進行繼續(xù)教育管理的主要目的是（）A.提高會員的考試通過率B.維護和提升房地產(chǎn)估價行業(yè)的專業(yè)水平C.增加協(xié)會的財政收入D.替代政府進行市場準入管理答案：B解析：房地產(chǎn)估價師協(xié)會組織或管理會員的繼續(xù)教育，其根本目的是為了督促會員不斷更新知識、提升專業(yè)技能和職業(yè)道德水平，從而維護和提升整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的專業(yè)形象和服務質量。繼續(xù)教育是保障估價工作質量、促進行業(yè)健康發(fā)展的重要手段。雖然繼續(xù)教育可能涉及費用，與考試無關，也不是替代政府管理的主要方式。19.下列關于土地使用權出讓金的說法，錯誤的是（）A.土地使用權出讓金是土地使用者向國家支付的土地使用權購買價格B.土地使用權出讓金歸國家所有C.土地使用權出讓金是土地出讓的主要收入來源D.土地使用權出讓金的具體數(shù)額由地方人民政府自行決定答案：D解析：土地使用權出讓金是土地使用者（通常是開發(fā)商或個人）為了獲得一定年限的土地使用權而向國家支付的費用，實質上可以視為土地使用權的“購買價”。根據(jù)《土地管理法》等規(guī)定，土地使用權出讓金歸國家所有。土地使用權出讓金是地方政府重要的財政收入來源之一，尤其在城市化進程中。雖然具體數(shù)額會根據(jù)土地的位置、用途、規(guī)劃條件、市場行情等多種因素確定，并可能由地方人民政府根據(jù)國家規(guī)定和當?shù)貙嶋H情況制定具體的基準地價和出讓底價，但并非完全由地方政府自行決定，國家有關法律法規(guī)對土地出讓金的收支和管理有明確規(guī)定。20.根據(jù)《民法典》，租賃期限不得超過（）A.五年B.十年C.十五年D.二十年答案：D解析：《民法典》第七百零五條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分不受法律保護。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利。因此，租賃期限的法律上限是二十年。二、多選題1.下列關于房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的說法，正確的有（）?A.房地產(chǎn)估價師應當獨立、客觀、公正執(zhí)行業(yè)務?B.房地產(chǎn)估價師不得以個人名義承接房地產(chǎn)估價業(yè)務?C.房地產(chǎn)估價師應當保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密和商業(yè)秘密?D.房地產(chǎn)估價師可以通過貶低同行等不正當手段招攬業(yè)務?E.房地產(chǎn)估價師應當接受繼續(xù)教育，不斷提高專業(yè)能力?答案：ACE?解析：房地產(chǎn)估價師應當遵循獨立、客觀、公正的原則執(zhí)行業(yè)務（A正確）。根據(jù)相關規(guī)定，房地產(chǎn)估價業(yè)務通常應由具有相應資質的房地產(chǎn)估價機構承接，并以機構名義出具估價報告，估價師不得以個人名義執(zhí)業(yè)（B正確）。估價師在執(zhí)業(yè)活動中接觸到的國家秘密和委托人的商業(yè)秘密，負有保密義務（C正確）。貶低同行屬于不正當競爭行為，違反職業(yè)道德（D錯誤）。接受繼續(xù)教育是估價師維持執(zhí)業(yè)資格、提升專業(yè)素養(yǎng)的法定要求和職業(yè)道德要求（E正確）。因此，正確答案為ACE。2.下列關于房地產(chǎn)抵押權的說法，正確的有（）?A.房地產(chǎn)抵押權的設立必須辦理登記?B.抵押期間，抵押人轉讓抵押房地產(chǎn)的，應當通知抵押權人?C.抵押權實現(xiàn)時，抵押房地產(chǎn)優(yōu)先用于清償?shù)盅簷嗳藗鶆?D.抵押人可以同時以同一房地產(chǎn)向多家銀行設立抵押權?E.抵押權人有權要求抵押人繼續(xù)支付房屋的物業(yè)費?答案：ABCE?解析：根據(jù)《民法典》等法律，不動產(chǎn)抵押權的設立通常需要辦理登記，登記是抵押權生效的要件之一（A正確）。抵押期間，抵押人轉讓抵押房地產(chǎn)的，應當及時通知抵押權人，抵押權人有權根據(jù)抵押合同約定行使優(yōu)先受償權（B正確）。抵押權實現(xiàn)時，抵押房地產(chǎn)的價款在清償相關費用后，優(yōu)先用于償還抵押權人的債務（C正確，注意是優(yōu)先受償，并非絕對優(yōu)先清償所有債務，且存在順序）。同一房地產(chǎn)可以設立多個抵押權，但受償順序以登記先后為準，并非隨意可以同時向多家銀行設立（D錯誤，雖然法律允許，但多重抵押存在受償順序問題，并非無限制）。抵押權人享有抵押物的優(yōu)先受償權，但這并不當然包括收取抵押物產(chǎn)生的孳息，例如房屋的物業(yè)費通常由抵押人繼續(xù)支付（E正確，抵押權人對抵押物本身有占有、收益的權能，但具體費用承擔需看約定或法律規(guī)定）。因此，正確答案為ABCE。（注：E選項的表述“有權要求抵押人繼續(xù)支付房屋的物業(yè)費”是否完全準確需結合具體法律細節(jié)，但通常抵押人仍需承擔物業(yè)費等義務，抵押權人有權從抵押物收益中優(yōu)先受償其債權，此選項可能意在表達抵押權人有權從抵押物收益中優(yōu)先受償，但表述略顯模糊，按常見理解選入）。3.下列關于國有土地上房屋征收與補償?shù)恼f法，正確的有（）?A.房屋征收必須依法進行，并遵循公共利益原則?B.被征收人可以選擇貨幣補償或者產(chǎn)權置換?C.房屋征收決定作出后，即可強制拆遷?D.對符合住房保障條件的被征收人，可以優(yōu)先給予住房保障?E.征收補償方案應當征求被征收人的意見?答案：ABDE?解析：房屋征收是為了公共利益的需要，必須依法進行，并遵循公共利益原則（A正確）。被征收人可以依照規(guī)定選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權置換（提供安置房）（B正確）。房屋征收決定作出后，進入補償安置階段，只有在補償安置達不成協(xié)議，且被征收房屋所有權人拒絕搬遷的情況下，政府可以依法申請人民法院強制執(zhí)行，并非直接強制拆遷（C錯誤）。對符合住房保障條件的被征收人，可以優(yōu)先給予住房保障，這是常見的補償方式之一（D正確）。征收補償方案應當在發(fā)布征收決定前，征求被征收人的意見（E正確）。因此，正確答案為ABDE。4.下列關于土地使用權出讓方式的說法，正確的有（）?A.土地使用權出讓可以采取招標、拍賣、掛牌等方式?B.招標方式適用于供應具有特殊用途的土地?C.掛牌方式下，出價最高者獲得土地使用權?D.土地使用權出讓金歸國家所有?E.土地使用權出讓可以采取協(xié)議方式，但必須符合規(guī)定條件?答案：ABCD?解析：根據(jù)《土地管理法》等規(guī)定，土地使用權出讓可以采取招標、拍賣、掛牌等方式（A正確）。招標方式通常適用于擬建項目有特定要求、需要通過競爭選擇最佳開發(fā)者的情形，如商業(yè)、旅游、娛樂用地等（B正確）。掛牌方式，是指政府將擬出讓土地的交易條件在指定媒體上發(fā)布掛牌公告，接受競買人報價，根據(jù)出價結果或者報價最低者與出價最高者等原則確定土地使用權的受讓人（C錯誤，通常是出價最高者）。土地使用權出讓金是土地使用者向國家支付的費用，歸國家所有（D正確）。土地使用權出讓可以采取協(xié)議方式，但通常限于特定情形，如工業(yè)、倉儲用地，或者為滿足社會公共利益的需要，且必須符合法律規(guī)定，并依法進行（E正確）。因此，正確答案為ABCDE。5.房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)活動中應當履行的義務包括（）?A.遵守法律、法規(guī)和職業(yè)道德規(guī)范?B.獨立、客觀、公正地執(zhí)行業(yè)務?C.恰當使用估價報告，不得濫用估價結果?D.不得以不正當手段招攬業(yè)務，不得貶低同行?E.對估價對象進行實地查勘，獲取必要的資料?答案：ABCDE?解析：房地產(chǎn)估價師的義務是多方面的，包括：遵守法律、法規(guī)和職業(yè)道德規(guī)范（A正確）；獨立、客觀、公正地執(zhí)行業(yè)務（B正確）；在估價報告中充分披露影響估價結果的假設和限制條件；恰當使用估價報告，不得濫用估價結果（C正確）；保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密和商業(yè)秘密；不得以不正當手段招攬業(yè)務，不得貶低同行，不得進行虛假、誤導性宣傳（D正確）；應當對估價對象進行必要的實地查勘，獲取估價所需的資料（E正確）。因此，正確答案為ABCDE。6.下列關于房屋租賃合同的說法，正確的有（）?A.房屋租賃合同是出租人和承租人設立、變更、終止房屋租賃關系的協(xié)議?B.房屋租賃合同應當采用書面形式，但法律未規(guī)定必須形式?C.出租人應當按照約定將租賃房屋交付承租人使用，并保持房屋符合約定用途?D.承租人應當妥善保管租賃房屋，因保管不善造成房屋損壞的，應承擔賠償責任?E.租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利?答案：ACDE?解析：房屋租賃合同是出租人和承租人設立、變更、終止房屋租賃關系的協(xié)議（A正確）。根據(jù)《民法典》規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。書面形式是法律對特定情形下的合同形式要求，并非所有房屋租賃合同都必須書面形式，口頭合同在法律允許范圍內也有效，但書面合同更規(guī)范，便于糾紛解決（B錯誤）。出租人應當按照約定將租賃房屋交付承租人使用，并保持房屋符合約定的用途和適租狀態(tài)（C正確）。承租人應當妥善保管租賃房屋，因保管不善造成房屋損壞的，應當承擔賠償責任（D正確）。租賃期限屆滿，續(xù)租的，承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權利（E正確）。因此，正確答案為ACDE。7.下列關于房地產(chǎn)估價報告的說法，正確的有（）?A.估價報告應當由執(zhí)行估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名?B.估價報告應當包含估價假設和限制條件?C.估價報告的復印件可以作為法定文件的附件，無需任何說明?D.估價報告應當真實、準確、完整地反映估價過程和結果?E.估價機構應當對出具的估價報告負責?答案：ABDE?解析：根據(jù)相關規(guī)定，房地產(chǎn)估價報告應當由執(zhí)行估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名，并加蓋執(zhí)業(yè)印章（A正確）。估價報告應當包含估價假設和限制條件，以便使用者了解估價結果的限制范圍（B正確）。估價報告是具有法律效力的文件，其復印件作為附件使用時，可能需要說明其來源和真實性，并非無需任何說明即可直接使用（C錯誤）。估價報告應當真實、準確、完整地反映估價過程和結果，是估價師和估價機構專業(yè)工作的體現(xiàn)（D正確）。估價報告由估價機構出具，機構對報告的質量和內容負責（E正確）。因此，正確答案為ABDE。8.根據(jù)我國《民法典》，下列關于不動產(chǎn)物權的說法，正確的有（）?A.不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力?B.動產(chǎn)物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?C.不動產(chǎn)物權登記具有公信力，善意第三人信賴登記的效力受法律保護?D.處分不動產(chǎn)物權，應當依照法律規(guī)定登記?E.不動產(chǎn)物權轉讓時，雙方當事人可以不簽訂書面合同?答案：ABCD?解析：根據(jù)《民法典》物權編規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外（A正確）。動產(chǎn)物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外（B正確）。不動產(chǎn)物權登記具有公信力，即社會公眾可以信賴登記所顯示的物權狀態(tài)，善意第三人的信賴利益受法律保護（C正確）。處分不動產(chǎn)物權，如轉讓、設定抵押等，通常需要依照法律規(guī)定辦理登記，否則不發(fā)生物權變動的效力（D正確）。不動產(chǎn)物權轉讓，雙方當事人應當簽訂書面合同，這是物權變動的法定程序之一（E錯誤）。因此，正確答案為ABCD。9.房地產(chǎn)估價師協(xié)會對會員的管理職責包括（）?A.負責房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的命題工作?B.對違反職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀律的會員進行處分?C.組織或指導會員進行繼續(xù)教育?D.審核會員的執(zhí)業(yè)資格注冊申請?E.代表政府進行房地產(chǎn)市場監(jiān)管?答案：BC?解析：房地產(chǎn)估價師協(xié)會作為行業(yè)自律組織，其主要職責包括：對會員進行職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)紀律教育和監(jiān)督；組織或指導會員進行繼續(xù)教育，提升專業(yè)水平（C正確）；對違反職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀律的會員進行處分（B正確）；受理對會員的投訴和舉報，進行調解或處理；開展行業(yè)調研、信息交流等工作。房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試通常由政府部門或其授權機構負責組織和管理，協(xié)會可能參與命題等工作，但不一定負責全部命題工作（A錯誤）。執(zhí)業(yè)資格注冊申請通常由政府主管部門負責審批，協(xié)會可能負責推薦或初步審核等環(huán)節(jié)，但最終注冊決定權在主管部門（D錯誤）。代表政府進行房地產(chǎn)市場監(jiān)管是政府主管部門的職責，協(xié)會是自律組織（E錯誤）。因此，正確答案為BC。10.下列關于房地產(chǎn)租賃合同解除的說法，正確的有（）?A.出租人解除租賃合同，應當提前通知承租人?B.因承租人違約導致合同解除的，出租人有權要求承租人賠償損失?C.租賃合同解除后，雙方應當結清租金等費用?D.因不可抗力導致合同解除的，承租人可以不支付租金?E.租賃合同解除，雙方應當返還租賃物?答案：ABCDE?解析：根據(jù)《民法典》等規(guī)定，出租人解除租賃合同，通常需要提前通知承租人，并說明理由（A正確）。因承租人違約導致合同解除的，出租人有權根據(jù)合同約定或法律規(guī)定要求承租人承擔賠償責任，以彌補其損失（B正確）。租賃合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。這通常意味著雙方需要結清租金、押金等費用，并根據(jù)情況返還租賃物或采取其他處理（C正確，E正確）。因不可抗力導致合同解除的，不可抗力是導致合同無法繼續(xù)履行的原因，承租人基于不可抗力不能繼續(xù)履行支付租金的義務，可以不支付該期間對應的租金（D正確）。因此，正確答案為ABCDE。11.房地產(chǎn)估價師協(xié)會對會員的管理職責包括（）?A.負責房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的命題工作?B.對違反職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀律的會員進行處分?C.組織或指導會員進行繼續(xù)教育?D.審核會員的執(zhí)業(yè)資格注冊申請?E.代表政府進行房地產(chǎn)市場監(jiān)管?答案：BC?解析：房地產(chǎn)估價師協(xié)會作為行業(yè)自律組織，其主要職責包括：對會員進行職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)紀律教育和監(jiān)督；組織或指導會員進行繼續(xù)教育，提升專業(yè)水平（C正確）；對違反職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀律的會員進行處分（B正確）；受理對會員的投訴和舉報，進行調解或處理；開展行業(yè)調研、信息交流等工作。房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試通常由政府部門或其授權機構負責組織和管理，協(xié)會可能參與命題等工作，但不一定負責全部命題工作（A錯誤）。執(zhí)業(yè)資格注冊申請通常由政府主管部門負責審批，協(xié)會可能負責推薦或初步審核等環(huán)節(jié)，但最終注冊決定權在主管部門（D錯誤）。代表政府進行房地產(chǎn)市場監(jiān)管是政府主管部門的職責，協(xié)會是自律組織（E錯誤）。因此，正確答案為BC。12.下列關于國有土地上房屋征收與補償?shù)恼f法，正確的有（）?A.房屋征收必須依法進行，并遵循公共利益原則?B.被征收人可以選擇貨幣補償或者產(chǎn)權置換?C.房屋征收決定作出后，即可強制拆遷?D.對符合住房保障條件的被征收人，可以優(yōu)先給予住房保障?E.征收補償方案應當征求被征收人的意見?答案：ABDE?解析：房屋征收是為了公共利益的需要，必須依法進行，并遵循公共利益原則（A正確）。被征收人可以依照規(guī)定選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權置換（提供安置房）（B正確）。房屋征收決定作出后，進入補償安置階段，只有在補償安置達不成協(xié)議，且被征收房屋所有權人拒絕搬遷的情況下，政府可以依法申請人民法院強制執(zhí)行，并非直接強制拆遷（C錯誤）。對符合住房保障條件的被征收人，可以優(yōu)先給予住房保障，這是常見的補償方式之一（D正確）。征收補償方案應當在發(fā)布征收決定前，征求被征收人的意見（E正確）。因此，正確答案為ABDE。13.根據(jù)我國《民法典》，下列關于不動產(chǎn)物權的說法，正確的有（）?A.不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力?B.動產(chǎn)物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?C.不動產(chǎn)物權登記具有公信力，善意第三人信賴登記的效力受法律保護?D.處分不動產(chǎn)物權，應當依照法律規(guī)定登記?E.不動產(chǎn)物權轉讓時，雙方當事人可以不簽訂書面合同?答案：ABCD?解析：根據(jù)《民法典》物權編規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外（A正確）。動產(chǎn)物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外（B正確）。不動產(chǎn)物權登記具有公信力，即社會公眾可以信賴登記所顯示的物權狀態(tài)，善意第三人的信賴利益受法律保護（C正確）。處分不動產(chǎn)物權，如轉讓、設定抵押等，通常需要依照法律規(guī)定辦理登記，否則不發(fā)生物權變動的效力（D正確）。不動產(chǎn)物權轉讓，雙方當事人應當簽訂書面合同，這是物權變動的法定程序之一（E錯誤）。因此，正確答案為ABCD。14.房地產(chǎn)估價報告需要包含的內容中，正確的有（）?A.估價對象狀況描述?B.價值類型和評估方法選擇?C.估價假設和限制條件?D.估價師與委托人的親屬關系?E.估價測算過程和確定的價值結論?答案：ABCE?解析：房地產(chǎn)估價報告應當全面、準確地反映估價過程和結果，其核心內容應包括：委托方與受托方基本情況、估價對象詳細狀況描述（A正確）、估價目的、估價時點與價值類型（B正確）、市場狀況分析、選取的估價方法、估價測算過程（E正確）、確定的價值結論（E正確）、估價假設和限制條件（C正確）等。估價師與委托人的親屬關系可能涉及利益沖突，需要披露并說明處理方式，但這本身不是估價報告的必要內容，屬于職業(yè)道德和監(jiān)管要求的范疇，而非報告本身的要素（D錯誤）。因此，正確答案為ABCE。15.房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)活動中應當履行的義務包括（）?A.遵守法律、法規(guī)和職業(yè)道德規(guī)范?B.獨立、客觀、公正地執(zhí)行業(yè)務?C.恰當使用估價報告，不得濫用估價結果?D.不得以不正當手段招攬業(yè)務，不得貶低同行?E.對估價對象進行實地查勘，獲取必要的資料?答案：ABCDE?解析：房地產(chǎn)估價師的義務是多方面的，包括：遵守法律、法規(guī)和職業(yè)道德規(guī)范（A正確）；獨立、客觀、公正地執(zhí)行業(yè)務（B正確）；在估價報告中充分披露影響估價結果的假設和限制條件；恰當使用估價報告，不得濫用估價結果（C正確）；保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密和商業(yè)秘密；不得以不正當手段招攬業(yè)務，不得貶低同行，不得進行虛假、誤導性宣傳（D正確）；應當對估價對象進行必要的實地查勘，獲取估價所需的資料（E正確）。因此，正確答案為ABCDE。16.下列關于土地使用權出讓方式的說法，正確的有（）?A.土地使用權出讓可以采取招標、拍賣、掛牌等方式?B.招標方式適用于供應具有特殊用途的土地?C.掛牌方式下，出價最高者獲得土地使用權?D.土地使用權出讓金歸國家所有?E.土地使用權出讓可以采取協(xié)議方式，但必須符合規(guī)定條件?答案：ABCD?解析：根據(jù)《土地管理法》等規(guī)定，土地使用權出讓可以采取招標、拍賣、掛牌等方式（A正確）。招標方式通常適用于擬建項目有特定要求、需要通過競爭選擇最佳開發(fā)者的情形，如商業(yè)、旅游、娛樂用地等（B正確）。掛牌方式，是指政府將擬出讓土地的交易條件在指定媒體上發(fā)布掛牌公告，接受競買人報價，根據(jù)出價結果或者報價最低者與出價最高者等原則確定土地使用權的受讓人（C錯誤，通常是出價最高者，或在同價情況下可酌情選擇，但非絕對規(guī)則，但出價最高是常見原則）。土地使用權出讓金是土地使用者向國家支付的費用，歸國家所有（D正確）。土地使用權出讓可以采取協(xié)議方式，但通常限于特定情形，如工業(yè)、倉儲用地，或者為滿足社會公共利益的需要，且必須符合法律規(guī)定，并依法進行（E正確）。因此，正確答案為ABCDE。17.房屋租賃合同中，出租人和承租人的權利與義務包括（）?A.出租人有權按照約定收取租金?B.承租人有權按照約定使用租賃房屋?C.出租人未履行維修義務時，承租人可以拒絕支付相應期間的租金?D.承租人轉租租賃房屋，應當事先征得出租人同意?E.租賃期限屆滿，承租人應當將租賃房屋返還給出租人?答案：ABCDE?解析：房屋租賃合同是出租人和承租人設立、變更、終止房屋租賃關系的協(xié)議。根據(jù)《民法典》等規(guī)定，出租人有權按照約定收取租金（A正確），承租人有權按照約定使用租賃房屋（B正確）。出租人應當按照約定將租賃房屋交付承租人使用，并保持房屋符合約定用途。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修房屋影響承租人使用的，應當減少租金或者延長租期。經(jīng)出租人同意，承租人可以轉租租賃房屋，但轉租期限不得超過原租賃期限的剩余期限。承租人轉租的，應當告知出租人。出租人同意的，不得以承租人轉租為由解除合同。承租人轉租租賃房屋，應當事先征得出租人同意（D正確）。租賃期限屆滿，承租人應當按照約定返還租賃房屋（E正確）。因此，正確答案為ABCDE。18.房地產(chǎn)估價師協(xié)會對會員進行繼續(xù)教育管理的主要目的是（）A.提高會員的考試通過率?B.維護和提升房地產(chǎn)估價行業(yè)的專業(yè)水平?C.增加協(xié)會的財政收入?D.替代政府進行市場準入管理?答案：B?解析：房地產(chǎn)估價師協(xié)會組織或管理會員的繼續(xù)教育，其根本目的是為了督促會員不斷更新知識、提升專業(yè)技能和職業(yè)道德水平，從而維護和提升整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的專業(yè)形象和服務質量。繼續(xù)教育是保障估價工作質量、促進行業(yè)健康發(fā)展的重要手段。因此，正確答案為B。19.下列關于房地產(chǎn)抵押權的說法，正確的有（）?A.房地產(chǎn)抵押權的設立必須辦理登記?B.抵押期間，抵押人轉讓抵押房地產(chǎn)的，應當通知抵押權人?C.抵押權實現(xiàn)時，抵押房地產(chǎn)優(yōu)先用于清償?shù)盅簷嗳藗鶆?D.抵押人可以同時以同一房地產(chǎn)向多家銀行設立抵押權?E.抵押權人有權要求抵押人繼續(xù)支付房屋的物業(yè)費?答案：ABCE?解析：根據(jù)《民法典》等法律，不動產(chǎn)抵押權的設立通常需要辦理登記，登記是抵押權生效的要件之一（A正確）。抵押期間，抵押人轉讓抵押房地產(chǎn)的，應當及時通知抵押權人，抵押權人有權根據(jù)抵押合同約定行使優(yōu)先受償權（B正確）。抵押權實現(xiàn)時，抵押房地產(chǎn)的價款在清償相關費用后，優(yōu)先用于償還抵押權人的債務（C正確，注意是優(yōu)先受償，并非絕對優(yōu)先清償所有債務，且存在順序）。同一房地產(chǎn)可以設立多個抵押權，但受償順序以登記先后為準，并非隨意可以同時向多家銀行設立（D錯誤，雖然法律允許，但多重抵押存在受償順序問題，并非無限制）。抵押權人享有抵押物的優(yōu)先受償權，但這并不當然包括收取抵押物產(chǎn)生的孳息，例如房屋的物業(yè)費通常由抵押人繼續(xù)支付（E正確，抵押權人有權要求抵押人支付，但更規(guī)范的說法是抵押權人基于抵押權可能對抵押物的收益有優(yōu)先受償權，物業(yè)費是否屬于此范疇需看具體約定，但通常由抵押人承擔）。因此，正確答案為ABCE。（注：E選項的表述“有權要求抵押人繼續(xù)支付房屋的物業(yè)費”是否完全準確需結合具體法律細節(jié)，但通常抵押人仍需承擔物業(yè)費等義務，抵押權人有權從抵押物收益中優(yōu)先受償其債權，此選項可能意在表達抵押權人有權從抵押物收益中優(yōu)先受償，但表述略顯模糊，按常見理解選入）。20.房地產(chǎn)租賃關系中，出租人未履行維修義務致使承租人房屋受損的，責任承擔方式是（）A.承租人自行負責維修?B.出租人承擔維修責任，承租人可要求賠償損失?C.雙方平均分擔維修費用?D.維修費用由第三方承擔?答案：B?解析：根據(jù)《民法典》第七百一十七條，出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。如果出租人未履行維修義務，導致租賃物損壞，并因此給承租人造成損失的，出租人應當承擔賠償責任。承租人在此種情況下通常也有權要求出租人承擔維修費用，以恢復房屋的正常使用狀態(tài)。除非合同中有明確約定由承租人承擔維修責任，否則出租人負有主要的維修義務。因此，正確答案為B。三、判斷題1.房地產(chǎn)估價師執(zhí)行業(yè)務時，可以接受利益相關方給予的回扣。（）答案：錯誤解析：本題考查房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德規(guī)范?！斗康禺a(chǎn)估價師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)行為規(guī)范》明確規(guī)定，估價師不得以任何方式索取、接受委托人、利害關系人的財物、不正當利益或回扣，并應向委托人、利害關系人、有關部門如實報告，并承擔相應的法律責任。接受回扣屬于不正當利益，違反職業(yè)道德規(guī)范。因此，題目表述錯誤。2.房地產(chǎn)估價報告的復印件不能作為法定文件的附件使用。（）答案：錯誤解析：雖然優(yōu)先使用原件，但在某些情況下，經(jīng)確認其真實性的復印件可以作為附件。例如，在訴訟中，如果原件在途或不易獲取，法院可能接受經(jīng)過公證或雙方當事人確認的復印件作為證據(jù)。因此，題目表述過于絕對，是錯誤的。3.房地產(chǎn)抵押權的設立不需要辦理登記。（）答案：錯誤解析：根據(jù)《民法典》物權編規(guī)定，不動產(chǎn)抵押權的設立必須辦理登記，登記是抵押權生效的要件之一。未經(jīng)登記的抵押權不具有對抗善意第三人的效力。因此，題目表述錯誤。4.房屋租賃合同解除后，如果房屋損壞，修復費用由承租人承擔。（）答案：錯誤解析：房屋租賃合同解除后，如果房屋損壞，修復費用由造成損壞的