合創(chuàng)雅園項目定位報告謹呈：合創(chuàng)集團目錄一、關于項目重要指導二、報告思路四、項目解析五、項目定位建議六、提前銷售方案七、現(xiàn)金流分析三、鄭州市場分析一、關于項目重要指導二、報告思路四、項目解析五、項目定位建議六、提前銷售方案七、現(xiàn)金流分析三、鄭州市場分析關于154畝地開發(fā)定位的重要指導154畝是今年“3311112高雅”中最大一項154畝對合創(chuàng)來說是個大盤是合創(chuàng)的品牌，因此154畝堅定不移地要做20090525姜總指導地產(chǎn)工作會議紀要合創(chuàng)雅園是合創(chuàng)地產(chǎn)最重要的項目面積大、位置好、規(guī)模大、影響力大是合創(chuàng)“3311112高雅”的目標之一對于合創(chuàng)非常重要20090822姜總指導地產(chǎn)工作會

合創(chuàng)雅園之于合創(chuàng)很重要東區(qū)的亮點領導的看點地產(chǎn)的旗艦集團的品牌“合創(chuàng)雅園定位”的指導項目規(guī)劃定位品質(zhì)要高，要打造精品！品質(zhì)高，價位就高，最終是利潤高！最重要的是要打造精品！精品就是品牌！要形成價格差就要形成品質(zhì)差在154畝規(guī)劃設計當中，不光是自然景觀還要結(jié)合人文景觀把教育、家庭和諧、文化底蘊等跟社區(qū)有關系的結(jié)合起來“八個主要經(jīng)濟指標”的指導總成本多少、總收入多少，總利潤多少，幾年開發(fā)完，算出年利潤率多少，算出自有資金回報率一、姜總關于項目重要指導二、報告思路四、項目解析五、項目定位建議六、提前銷售方案七、現(xiàn)金流分析三、鄭州市場分析客戶的目標我們一切研究都將以客戶的目標為導向，以市場研究為基礎?？蛻裟繕耍喉椖坷麧欁畲蠡椖吭诟偁幁h(huán)境中塑造較高的品質(zhì)感通過本項目，加強開發(fā)商在鄭州市場影響力，使其成為鄭東新區(qū)的標志性樓盤，為后續(xù)開發(fā)奠定品牌基礎，積累知名度和美譽度。銷售執(zhí)行力項目開發(fā)機會點市場影響力產(chǎn)品力品牌力區(qū)域緯度客戶緯度競品比對緯度抗風險力技術思路開發(fā)目標論證結(jié)構區(qū)域緯度競品緯度市場競品項目產(chǎn)品比較確定核心比準均價區(qū)域分析及典型項目跟蹤

評估區(qū)域市場價格風險項目最終開發(fā)目標客戶緯度通過前期調(diào)研的客戶分析判定其對價格的承受能力一、姜總關于項目重要指導二、報告思路四、項目解析五、項目定位建議六、提前銷售方案七、現(xiàn)金流分析三、鄭州市場分析認識市場Part1市場分析市場分析及預測區(qū)域解析競爭樓盤分析鄭州市房地產(chǎn)市場狀況09年上半年鄭州樓市分析鄭州房地產(chǎn)市場趨勢預測05年、06年兩年，鄭州房地產(chǎn)市場供求比基本持平。05、06年關鍵詞：供銷持平（一）、鄭州市2005年-2009年上半年市場數(shù)據(jù)1.鄭州市房地產(chǎn)市場狀況點評

09年關鍵詞：止跌起穩(wěn)經(jīng)過08年積極政策的亮相，09年上半年，一方面，開發(fā)商放緩了入市步伐，消費者在壓抑了一年的剛性需求，在09年得到釋放。點評

2、09年上半年鄭州樓市分析市場供求不平衡

商品住房價格調(diào)幅明顯關鍵詞點評

09年1-7月鄭州房地產(chǎn)市場共銷售商品594.59萬平方米，預售商品房270.0萬平米.點評

商品房需求快速增長的同時，商品房供給卻在急劇下降。今年前七個月，鄭州市房地產(chǎn)市場商品房的供求比在1：2.2左右點評

2009年1—7月份，鄭州房地產(chǎn)市場的商品房銷售均價為4789元/平方米，2009年上半年商品房銷售均價持續(xù)增長，7月份略有下降。點評

09年1-7月份各行政區(qū)分析金水區(qū)商品住宅銷售面積最多為199.66萬平方米，約占整個鄭州市商品住宅銷售面積的39.8%，金水區(qū)仍然鄭州樓市的主要市場區(qū)域。而惠濟區(qū)商品住宅銷售面積最少，僅為19.50萬平方米，其他各行政區(qū)域商品住宅銷售面積比較接近，多在70萬平方米左右。點評

2009年1-7月份鄭州各區(qū)域住宅銷售均價來看，鄭東新區(qū)以5171元/平方米位居第一位點評

鄭東新區(qū)和中原區(qū)成交住房面積偏大，分別是92.78

和94.90平方米，鄭東新區(qū)樓盤多為高檔樓盤，加之客戶多為外地客戶在鄭州投資，因而戶型面積大；而中原區(qū)，由于商品住宅價格較低，因而客戶選擇住房面積相對較大。而其他區(qū)域商品住房價格較高，客戶在面積購買方面就選擇相對緊湊的戶型。點評

下半年市場中存在的觀望客戶逐步得以釋放，鄭州房地產(chǎn)市場活躍程度將會有所下降，每月商品房成交量將會低于上半年的表現(xiàn)，維持在70-80萬平方米的水平。另一方面，看到商品房價格逐漸高漲，一部分投資客戶很可能會選擇下半年作為入市時機。需求量分析

3.鄭州房地產(chǎn)市場趨勢預測存量分析目前鄭州市的商品房存量約300萬平米，而從今年上半年商品房預售來看，鄭州200多家樓盤中只有60多家進行了預售，每月的預售面積平均只有30-40萬平方米。300萬平方米的商品房存量夠市場三個月的消化量。但是隨著市場好轉(zhuǎn)，下半年，隨著存量房的推出和眾多新項目的入市，供應量將會增加，一改市場的供應現(xiàn)狀。在整個市場出現(xiàn)供不應求和投資客戶進入的情況下，下半年鄭州商品住房銷售均價將會繼續(xù)出現(xiàn)攀升，上漲幅度不會很大。大多數(shù)消費者對于下半年商品房價格下降的預想將會破滅。房價趨勢區(qū)域解析市場分析市場分析及預測競爭樓盤分析區(qū)域解析二（一）區(qū)域特征（二）區(qū)域規(guī)劃解析（三）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀（四）規(guī)劃發(fā)展狀況一、區(qū)域范圍以遷建的原鄭州機場為起步區(qū)，以國家經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為基礎,西起老107國道，東至京珠高速公路，南自機場高速公路，北至連霍高速公路，遠期規(guī)劃總面積約150平方公里。（一）區(qū)域特征二、區(qū)域特點高起點、高檔次是鄭東新區(qū)物業(yè)的基本特征。三、區(qū)域交通規(guī)劃道路230多條，區(qū)內(nèi)已開通47路、65路、206路等多路公交，2009年線路增加到44條，到2013年，公交線路達到56條，規(guī)劃中的地鐵線路。四、區(qū)域配套龍湖南區(qū)規(guī)劃小學6所、中學4所，商住物流區(qū)規(guī)劃小學16所、中學8所。新區(qū)已確定的醫(yī)療新建項目共有8個。（二）規(guī)劃功能分區(qū)規(guī)劃后的鄭東新區(qū)共分6個功能分區(qū)

CBD:是鄭州市的中央商務區(qū),也是鄭東新區(qū)的核心區(qū)商住物流區(qū):是CBD的功能支撐區(qū)，為CBD副中心，規(guī)劃面積約23平方公里，由寫字樓、賓館和特色住宅等組成的另一個環(huán)形城市，是以機關單位、公益設施、現(xiàn)代服務業(yè)及批發(fā)、物流、居住等功能為主體的綜合區(qū)。

科技物流園區(qū):科技園區(qū)位于龍子湖區(qū)的東南部，規(guī)劃面積約10.7平方公里，主要用于安排科研院所和研發(fā)機構，致力于開發(fā)IT、科技研發(fā)等高新技術產(chǎn)業(yè)。龍湖區(qū):流經(jīng)老城的金水河、熊耳河、七里河、賈魯河、東風渠等形成了一個完整的城市生態(tài)水系，并與鄭州國家森林公園等構成城市生態(tài)區(qū)。

國家鄭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)

:規(guī)劃面積約50平方公里，已開發(fā)15平方公里左右，是鄭東新區(qū)的工業(yè)支撐區(qū)。龍子湖高校園區(qū):鄭州航空工業(yè)管理學院、河南中醫(yī)學院、河南教育學院、

河南廣播電視大學、華北水利水電學院、鄭州廣播電視大學、

河南職業(yè)技術學院等七所高校新校區(qū)已投入使用,為河南新的人才基地。（三）區(qū)域現(xiàn)狀會展業(yè)

鄭州國際會展中心是鄭東新區(qū)CBD內(nèi)標志性建筑之一，是大型綜合性現(xiàn)代會議展覽設施在政府規(guī)劃中，“大鄭東新區(qū)”被定位為實施中原城市群戰(zhàn)略的“新主戰(zhàn)場”。鄭汴產(chǎn)業(yè)帶是大鄭東新區(qū)的產(chǎn)業(yè)“金鏈條”。

金融業(yè)

鄭東新區(qū)CBD區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展終極目標是現(xiàn)代金融服務業(yè)。先后引進證券、銀行、保險機構20多家，其中包括新批準在河南省設立分行的2家金融機構，同時匯豐銀行作為河南省第一家外資銀行落戶鄭東新區(qū)。

截止目前，建成區(qū)面積累計達到50余平方公里，累計完成固定資產(chǎn)投資550.7億元，累計開工項目406個（其中東區(qū)社會投資項目開工207個、基礎設施項目開工199個）；在建和建成房屋面積累計突破1800萬平方米，入住人口突破24萬人，1、功能區(qū)建設進展順利2、城市功能日趨完善3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈多元化趨勢4、招商融資成績突出5、人氣聚集加快增長，影響力輻射力不斷增強四、規(guī)劃發(fā)展狀況認識對手區(qū)域個案分析Part2市場分析市場分析及預測區(qū)域解析競爭樓盤分析認識對手正弘山順馳中央大街盧浮公館龍騰盛世雙河灣綠地原盛國際高速奧蘭花園綠城百合溫哥華翰林居東方港灣競爭樓盤分析正弘山順馳中央特區(qū)盧浮公館龍騰盛世雙河灣翰林居綠城百合溫哥華東方港灣綠地原盛國際高速?奧蘭花園住宅項目即將入市商務樓（一）住宅個案樓盤分析項目競爭正弘山規(guī)模約105畝位置中州大道和鄭汴路交叉口向東200米路南物業(yè)類型住宅（19層、26層、32層）

容積率3.67

綠化率45%

戶型面積85.171㎡

、120.58㎡、182.05㎡

銷售及價格5200元/平米

賣點品質(zhì)、配套、交通、區(qū)位價值物業(yè)費1.35元/平方米·月

開發(fā)商河南聯(lián)華置業(yè)有限公司項目競爭項目競爭1#2#12#11#10#9#4#3#6#7#8#5#1#2#12#11#10#9#4#3#6#7#8#5#一期推出8棟，2房已售完7#共32層，2T3戶，明年4月份交房剩余房源：140、180平米三房推盤二期推出6棟銷售情況開盤時間2007.11

交盤時間2009.9

總套數(shù)2360套總面積195457

㎡已售房屋均價5100元/㎡當前可售套數(shù)299套當前可售面積33569

㎡已售房屋套數(shù)2061套代表性價格24層，139.98平米單價5560元/平米優(yōu)惠后5337元/平米樓間距50-80米優(yōu)惠措施按揭優(yōu)惠4%，一次性優(yōu)惠5%項目競爭戶型80平兩房，主臥與客廳朝陽，次臥帶飄窗，通風采光效果好全明格局，通風采光效果好；合理布局，大觀景陽臺，舒適美觀。過道狹長，浪費面積項目競爭戶型1+12+23+24+2面積42-7288-89106-139182套數(shù)87495629058比例40.13%43.89%13.31%2.66%項目綜合分析

等級指標備注硬件整體規(guī)劃九宮格局，十字路網(wǎng)，四坡屋頂，一城多園”的皇城布局戶型設計面積從85左右的兩房到190平方米的四房，傳統(tǒng)設計，較為合理。樓間距50-80米容積率3.67，舒適度一般建材名牌外墻外保溫材料軟件外部配套教育：武警總隊幼兒園、北大附中、北大附小、建業(yè)小哈佛雙語學校、金橋?qū)W校、回民學校東校區(qū)、四十七中、市十七中等內(nèi)配套雙氣、地暖、幼教中心、風情商業(yè)街景觀綠化四季花園建材設備外立面涂料電梯品牌三菱陽臺半封門、窗盼盼防盜門、雙層中空玻璃停車空間地下兩層，共432個，超聲波車位景觀規(guī)劃整體景觀采用“四季花園”設計

價格支撐本項目的突出優(yōu)勢：整體規(guī)劃較好交通、區(qū)位地段好配套齊全

規(guī)模

648.318畝位置鄭東新區(qū)農(nóng)業(yè)東路/金水東路南600米

物業(yè)類型住宅、普通住宅、商鋪

綠化率50%

戶型面積主力戶型90平米兩房銷售及價格5100元/平米配套86中、47中、鄭州新圖書館、鄭州歌舞劇院、游泳館、籃球場、網(wǎng)球場、體育中心；86中、47中、鄭州新圖書館、鄭州歌舞劇院；麥德龍超市、國美電器等。賣點90平米創(chuàng)新兩房半物業(yè)費1.30元/平方米·月

開發(fā)商客屬地產(chǎn)項目競爭順馳·中央特區(qū)項目競爭推盤1#2#1#20層，2#18層，共250套房源9月底開盤，已排卡270組商鼎路農(nóng)業(yè)東路6#7#8#兩房已售完，以兩房為主，三房（140平方）余房較多。未推出銷售情況開盤時間2005.9.10

交盤時間2007.5.9

總套數(shù)1622套總面積224547㎡近三十天均價5032元/㎡當前可售套數(shù)303套當前可售面積43014㎡已售房屋套數(shù)1319套均價5100元/平米樓間距40米優(yōu)惠措施一次性優(yōu)惠1%，按揭無優(yōu)惠項目競爭戶型兩房兩廳+半間房項目競爭項目綜合分析

等級指標備注硬件整體規(guī)劃總面積達648.318畝，其中建設用地456畝，計劃總建筑面積70萬平米。戶型設計贈送半間房樓間距40米容積率1.96，舒適度較高。建材門窗雙層中空玻璃、半封閉陽臺軟件外部配套教育：86中、47中、鄭州新圖書館、鄭州歌舞劇院內(nèi)配套入口公園、中央水系、格調(diào)書吧、游泳館、籃球場、網(wǎng)球場等豐富公建設施、主題休閑商業(yè)、購物商業(yè)街景觀綠化1000米長中央休閑林蔭景觀大道，2萬㎡園林景觀已實景呈現(xiàn)價格支撐本項目的突出優(yōu)勢：交通、區(qū)位地段內(nèi)部配套建材設備外立面涂料電梯品牌上海三菱陽臺半封閉陽臺門、窗雙層中空玻璃停車空間地下或半地下停車，停車位總共930個

盧浮公館規(guī)模86萬平米

位置位于鄭東新區(qū)東風東路與永平路交匯處物業(yè)類型住宅容積率3.5綠化率35%

戶型面積

2/2，89.41；3/1，125.7；3/2，135.6銷售及價格已售整體4300元/平米（近30天4700）配套商業(yè)步行街、多功能主題會所、社區(qū)幼兒園、戶外運動健身中心賣點位處鄭東新區(qū)商住核心物流區(qū)物業(yè)費

1.35元/平方米·月開發(fā)商上海綠地集團項目競爭項目競爭7#8#2#1#15#10#14#9#3#5#6#東風東路列里路11#12#13#一期推出8棟其中7#西單元8月28日開始排號7#東單元已售完7#以121平米3房2廳為主有2房、3房，正在排號中2011年交房推盤銷售情況開盤時間2009.5

交盤時間2010.10

總套數(shù)1679套總面積167577㎡已售房屋均價4306元/㎡當前可售套數(shù)365套當前可售面積51425㎡已售房屋套數(shù)1314套代表性價格

1#-3304（33層4號）面積135.62㎡表現(xiàn)價4380元/㎡優(yōu)惠后4306元/㎡9#-2603（26層3號）面積125.7㎡表現(xiàn)價4570元/㎡優(yōu)惠后4490元/㎡樓間距60米優(yōu)惠措施按揭無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠1%項目競爭戶型三房面積約125.70㎡雙臥朝南，光線好南北不通透，客廳、餐廳呈狹長形，進深較長，導致光線不好。室內(nèi)面積沒有得到充分的利用。戶型1+12+23+25+2復式面積49-9283-89121-150202-203套數(shù)398853269100223比例25.48%54.61%17.22%6.4%14.28%項目綜合分析

等級指標備注硬件整體規(guī)劃一塊地，首批推出臨路房源，現(xiàn)推7#樓戶型設計戶型設計不太合理。樓間距60米容積率3.5，高容積率，居住舒適度一般。建材外立面分三段式軟件外部配套周邊配套不齊全內(nèi)配套與典雅人文的景觀園林、歐式商業(yè)步行街、多功能主題會所、社區(qū)幼兒園、戶外運動健身中心

景觀綠化六大主題園林景觀價格支撐本項目的突出優(yōu)勢：價位、品牌、區(qū)位建材設備外立面三段式外立面，底部采用石材，中間品牌質(zhì)感涂料，最頂層以獨特的造型收尾，外墻外保溫電梯品牌三菱陽臺半封閉門、窗斷橋鋁合金、雙層中空玻璃大堂精裝五星級入戶大堂停車空間地下停車位，比例1：0.9規(guī)模10萬平米位置鄭東新區(qū)金水東路和黃河路交叉口東南角物業(yè)類型住宅容積率

2.5綠化率40%

戶型面積146平米三房兩廳銷售及價格6600元/m2

配套游泳池、商業(yè)街、會所賣點現(xiàn)房物業(yè)費

1.45元／平方米．月開發(fā)商鄭州興東置業(yè)項目競爭龍騰盛世項目競爭推盤5#1#2#3#4#9#8#7#6#10#黃河東路祥盛路金水東路4#、5#以兩房為主，已基本售完.二期在售房源2#、3#、7#、8#、9#、10#一期在售房源1#、4#、5#、6#銷售情況開盤時間2006.12.16

交盤時間2008.6.30

總套數(shù)616套總面積95187㎡已售房屋均價6550元/㎡當前可售套數(shù)155套當前可售面積23131㎡已售房屋套數(shù)461套代表性價格7號樓1單元11層，154平米表現(xiàn)單價7520元/平米優(yōu)惠后7294.4元/平米樓間距35-36米優(yōu)惠措施按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠3%項目競爭戶型兩房面積113平米三房面積154平米項目競爭戶型2+23+24+2復式套數(shù)1074391949比例17.40%71.50%3%8%項目綜合分析

等級

指標

備注硬件整體規(guī)劃一塊地，分兩期開發(fā)，共10棟樓，綠化率高戶型設計戶型面積較大，全明格局，一梯兩戶樓間距35-40米容積率2.5，舒適度較高。建材毛坯房，花崗巖外立面軟件外部配套教育：鄭州市第四十七中、北大附中外國語小學、河南省實驗小學、鄭東試驗幼兒教育研究中心內(nèi)配套雙氣，游泳池景觀綠化北人行入口景觀區(qū)，中央水景區(qū)——鳳舞園，健身活動區(qū)——鳳棲園，兒童活動區(qū)——鳳起園

價格支撐本項目的突出優(yōu)勢：現(xiàn)房，交通便利，低容積率，高綠化、高配置建材設備外立面天然花崗巖精工干掛電梯品牌日立陽臺全封閉門、窗鋼制保險門，雙層中空玻璃停車空間地下停車位490個1：0.8景觀規(guī)劃手工園林，中央公園，中心景觀泳池規(guī)模17萬平米位置鄭東新區(qū)龍湖外環(huán)南路與如意西路交匯處物業(yè)類型住宅容積率

3.88綠化率30%

戶型面積88和89平米兩房銷售及價格7050元/平米配套三大主題公園畢加索公園、米羅公園、馬蹄斯公園賣點雙河交匯處物業(yè)費

1.7元／平方米．月開發(fā)商鄭州新芒果房地產(chǎn)有限公司項目競爭雙河灣推盤13245一期二期75平米左右兩室一廳110平米左右三房130平米左右三房88、89平米兩房174平米四房208平米五房二期預計2009年底推出2#、4#、5#，房源500套左右銷售情況開盤時間2009.7交盤時間2010.12總套數(shù)351套總面積43966已售房屋均價7076.08元/㎡當前可售套數(shù)66套當前可售面積9123㎡已售房屋套數(shù)285套代表性價格現(xiàn)在均價7050元/平米小面積房源（88、89平米）銷售均價在7000元/平米大面積房源（208平米）銷售均價在7500元/平米以上樓間距59-169米優(yōu)惠措施按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠2%戶型88.48平米二室二廳戶型設計：大戶型入戶花園、空中院館、陽光暖房、傭房、多功能房等，88平米及89平米的兩房變?nèi)抠浰痛舐杜_，戶戶贈送露臺。173.55平米四室二廳1#的平面圖3#的平面圖戶型2+23+24+25+26+2復式面積88㎡141174208314——套數(shù)22114564677比例63%4%16%13%2%2%項目綜合分析

等級指標

備注硬件整體規(guī)劃規(guī)模不大，充分利用周邊現(xiàn)有資源，提高樓盤品質(zhì)。戶型設計創(chuàng)新戶型，贈送面積。樓間距59-160米的樓間距容積率3.88，舒適度一般軟件外部配套教育：周邊已有北大附中外國語幼兒園、外國語小學、河南省鄭東實驗中學、河南省鄭東實驗小學、鄭州八中鄭東分校、鄭州四十七中等名校投入使用。八中鄭東分校和眾意路小學，全是公辦名校，提供全程免費的優(yōu)質(zhì)義務教育。內(nèi)配套直飲水系統(tǒng)、太陽能系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)景觀綠化三大主題公園畢加索公園、米羅公園、馬蹄斯公園價格支撐本項目的突出優(yōu)勢：教育資源豐富，區(qū)域位置優(yōu)越配置建材設備外立面涂料;面磚外墻外保溫梯廳三菱電梯陽臺欄桿，敞開，鋼管石材。門、窗盼盼防盜門，斷橋彩鋁隔熱平開窗，LOW-E玻璃

配備直飲水系統(tǒng)、太陽能系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)永威翰林居區(qū)域位置九如東路與龍湖外環(huán)南路

占地面積165畝總建面積14萬平方米容積率1.84綠化率36%物業(yè)費多層0.8元/月/平方，洋房1.2元/月/平方總戶數(shù)1026樓層數(shù)18棟，其中，一棟為6層辦公樓，3棟多層住宅樓，其余14棟為8層帶電梯花園洋房開發(fā)商河南豐源置業(yè)有限公司135621211181716151319201098718#為教師內(nèi)部認購

12#36-54平米一室一廳共計158套，剩余120套。小戶型剩余較多15#、16#全部售完推盤二期一期一期銷售情況開盤時間2008.9交盤時間2009.8總套數(shù)1323套總面積109337㎡已售房屋均價5886.89元/㎡當前可售套數(shù)401套當前可售面積28837㎡已售房屋套數(shù)922套代表性價格現(xiàn)在均價6700元/平米。18號樓2單元4層東南，一房一廳面積58.63㎡，表現(xiàn)單價6733元/平米，優(yōu)惠后單價6598元/平米。樓間距30-60米優(yōu)惠措施按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠2%88.48平米二室二廳199.93平米五室兩廳戶型項目綜合分析

等級指標備注硬件整體規(guī)劃一塊地分兩期快發(fā)，兩期開發(fā)體量差不多戶型設計南北通透，功能性強，戶型設計合理樓間距35-50米容積率1.84，低容積率，居住舒適。建材現(xiàn)代化風格，名牌建材軟件外部配套教育：與省實驗小學，省實驗中學，47中，鄭州8中，北大附小等中原名校緊密相鄰。內(nèi)配套雙氣、地暖、直飲自來水入戶以及外墻保溫

景觀綠化北大園、清華園、劍橋園、牛津園、哈佛園、耶魯園六大主題景觀價格支撐本項目的突出優(yōu)勢：物業(yè)類型、區(qū)位建材設備外立面涂料;面磚，現(xiàn)代建筑主義，簡潔明快。電梯品牌東芝陽臺彩鋁中空雙玻門、窗彩鋁門窗配置新型環(huán)保散熱器，給水管為鋼塑材料綠城百合（三、四期）區(qū)域位置東風東路/農(nóng)業(yè)東路

總建面積15萬容積率1.52綠化率35%物業(yè)費1.5元/平米/月總戶數(shù)1310樓棟數(shù)44棟開發(fā)商河南中州綠城置業(yè)銷售情況開盤時間07.8.18交盤時間08.12.31總套數(shù)1310套總面積150259㎡已售房屋均價7300元/㎡當前可售套數(shù)345套當前可售面積30295㎡已售房屋套數(shù)965套車位價格15萬/個優(yōu)惠措施按揭無優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠2%溫哥華廣場區(qū)域位置農(nóng)業(yè)東路、眾意西路

占地面積270畝總建面積20萬平方容積率1.6綠化率35%物業(yè)費1.5元/平米/月總戶數(shù)553戶樓層數(shù)9棟（二期）開發(fā)商楓華（鄭州）置業(yè)二期一期銷售情況開盤時間2007.11交盤時間2009.5總套數(shù)553套總面積90766㎡已售房屋均價9500元/㎡當前可售套數(shù)116套當前可售面積16061㎡已售房屋套數(shù)437套樓間距25米優(yōu)惠措施按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠2%東方港灣規(guī)模26萬平方位置鄭東新區(qū)東風東路與商都路交匯處

物業(yè)類型住宅（18層、27層）

容積率3綠化率37.8%

戶型面積30㎡

、80-89㎡、100-110㎡

銷售及價格5000元/平米

賣點品牌、配套、交通、區(qū)位物業(yè)費1.6元/平方米·月

開發(fā)商河南宏光正商置業(yè)有限公司項目競爭一期推出房源二期將推房源推盤開盤時間2008.5交盤時間2010.5總套數(shù)1383套總面積129013平米已售房屋均價4895.51元/㎡當前可售套數(shù)360套當前可售面積37772㎡已售房屋套數(shù)1023套樓間距50米銷售情況（二）即將入市項目分析項目競爭高速·奧蘭花園規(guī)模46萬平米位置東風東路/鄭汴路交匯處北1公里路西側(cè)物業(yè)類型住宅容積率3.24

綠化率

44．5%預計均價預計5300-5500元/平方主力戶型70-90平米戶型面積90㎡以上，占44.9%

銷售策略先封頂、再銷售賣點復合地產(chǎn)開發(fā)商河南高速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目競爭規(guī)劃指標

項目名稱高速·奧蘭花園1建設地點鄭東新區(qū)9預計可銷售面積（M2）436370.21

2總用地面積（M2）124392.6010地下總建筑面積（M2）119449.53

3規(guī)劃建設用地面積（M2）105746.80其中會所（M2）6033.27

4地上總建筑面積（M2）337425.15地下儲藏室（M2）20530.86

5住宅281482.83地下車庫（M2）92885.40

其中可銷售住宅280256.33其中地下停車位（M2）76305.202549個物業(yè)及社區(qū)用房1226.50人防地下室（M2）16580.20

6辦公酒店公寓30975.6011地上停車位

145個其中可銷售部分27975.6012容積率3.24

辦公自用房3000.0013建筑密度21.8%

7商業(yè)24075.7214綠化率44.5%

8幼兒園891.0015總戶數(shù)3019

規(guī)劃3.2容積率/超大樓間距/組團圍合/人車分流/雙層地下停車/整體抬高/底層架空建筑外觀ArtDeco典雅風格/純板式建筑建筑用材底層高檔石材/高檔面磚/斷橋鋁合金窗/三菱電梯（進口核心部件）景觀貝爾高林/下沉式中心景觀/坡地景觀/60米寬景觀大道戶型局部入戶花園/空中花園配套雙層地下車庫/雙氣刷卡式分戶計量/安防系統(tǒng)/新風系統(tǒng)/室內(nèi)標準游泳館/籃球場/風情商業(yè)街/主題會所區(qū)位鄭州新客站交通樞紐/地鐵一號線產(chǎn)品簡介面積區(qū)間戶型(M2)戶數(shù)(套)占住宅總面積比例占總戶數(shù)比例>90M2>210181.5%0.6%190~2101318.2%4.3%140-17068734.839%22.8%100~140100.4%0.3%小計

84645%28.0%<90M270-90151742.6%50.2%50~7056811.2%18.8%30~50881.2%3%小計

217355.0%72.7%合計

3019100%100%戶型配比（三）商務樓個案樓盤分析項目競爭綠地原盛國際規(guī)模37.6萬平米位置東風東路與金水東路交叉口物業(yè)類型寫字樓+商業(yè)+酒店容積率

4綠化率35%戶型面積70-160平米、230平米銷售及價格5500元/平米配套商業(yè)、酒店賣點臨近鄭州新火車站物業(yè)費

3元／平方米．月開發(fā)商河南老街坊置業(yè)有限公司項目競爭1#鼎座:230平米以上面積的寫字樓，預計2009年10月份開盤，現(xiàn)在定房交5000在原來優(yōu)惠的基礎上再優(yōu)惠3%，預計均價6500左右。2#創(chuàng)座：1、2單元面積70-167平米的純商，5-11層和15層銷售較好。3單元整層面積1488平米的寫字樓，目前未推。3#銘座：面積100-210平米的商務樓，4-14層和17層銷售較好。4#泊界:酒店1234推盤項目競爭開盤時間2008.12交房時間2009.12總套數(shù)1072套總面積151350㎡已售房屋均價5501.58元/㎡當前可售套數(shù)357套當前可售面積77220㎡已售房屋套數(shù)715套代表性價格3#南一單元12層6號，面積206.04㎡，表現(xiàn)單價5430元/㎡，優(yōu)惠后按揭單價5376元/㎡。3#南一單元15層7號，面積204.82㎡，表現(xiàn)單價5680元/㎡，優(yōu)惠后按揭單價5623元/㎡，一次性單價5566元/㎡。按揭首付50%，貸款年限10年，無優(yōu)惠。樓間距35-72米優(yōu)惠措施按揭優(yōu)惠1%，一次性優(yōu)惠2%產(chǎn)權40年銷售情況項目競爭戶型鼎座戶型1鼎座戶型23#樓戶型建材設備外立面1、2層為干掛石材幕墻，3-16層為鋁塑板幕墻，外墻外保溫系統(tǒng)。電梯品牌上海三菱大堂8.9米挑高精裝大堂門、窗普通門，鋁合金型材玻璃窗。停車空間非機動車停車位1860個，停車位522個景觀規(guī)劃水景、草地和綠化帶。配置項目競爭項目綜合分析等級優(yōu)良一般差備注指標整體規(guī)劃√辦公+酒店+商業(yè)項目，規(guī)劃配套較全戶型設計√設計一般，辦公為主容積率√容積率4，較高停車位√非機動車停車位1860個，停車位522個內(nèi)配套√配置商業(yè)。景觀綠化√水景、草地和綠化帶。建材√1、2層為干掛石材幕墻，3-16層為鋁塑板幕墻，外墻外保溫系統(tǒng)。精裝大堂綜合評定優(yōu)勢交通便利，升值潛力大劣勢周邊配套不全客戶群投資和企業(yè)辦公站大多數(shù)。

物業(yè)類型建筑面積（㎡）均價配置雙河灣高層住宅

17萬7050元/平米外立面：面磚、外墻外保溫電梯：三菱陽臺：鋼管石材門窗：盼盼防盜門，斷橋彩鋁隔熱平開窗，LOW-E玻璃直飲水系統(tǒng)、太陽能系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)中央特區(qū)小高層住宅+商業(yè)70萬5100元/平方窗：雙層中空玻璃電梯：上海三菱龍騰盛世高層住宅10萬6600元/平米外立面：天然花崗巖精工干掛電梯：日立門窗：鋼制保險門，雙層中空玻璃正弘山高層住宅30萬5200元/平方外立面：涂料電梯：上海三菱門窗：盼盼防盜門、雙層中空玻璃盧浮公館高層住宅86萬4700元/平米外立面：三段式外立面，底部采用石材，中間品牌質(zhì)感涂料，最頂層以獨特的造型收尾，外墻外保溫門窗：斷橋鋁合金、雙層中空玻璃原盛國際寫字樓+商業(yè)+酒店37.6萬5500元/平米外立面：1、2層為干掛石材幕墻，3-16層為鋁塑板幕墻，外墻外保溫系統(tǒng)。電梯：上海三菱高檔高檔中高檔中檔目前在售項目即將入市項目雙河灣均價7050元/平米商務樓項目高速奧蘭預計均價5300元/平米龍騰盛世中央特區(qū)盧浮公館均價5500元/平米原盛國際均價5100元/平米均價6600元/平米均價4700元/平米均價5200元/平米正弘山溫哥華廣場綠城百合翰林居均價9500元/平米均價7300元/平米均價6700元/平米東方港灣均價5000元/平米區(qū)域市場綜合分析戶型：以傳統(tǒng)戶型為主，有一定比例的創(chuàng)新戶型；中高檔樓盤戶型面積以80-90平米二室比例大，三室戶型面積段分布較廣，

100-110平米三室比較熱銷，高檔樓盤戶型面積大，面積范圍大，140-160平米、200平米的大戶型有一定的市場需求比例。價格：價位呈直線梯狀上升，該區(qū)域內(nèi)高端住宅的價格在7000元以上，中高端住宅的價格比較集中在5000-5300元。價位提升較快，同時價位差距相對其它區(qū)域較大。產(chǎn)品配置：各樓盤產(chǎn)品配置較高，對提升樓盤形象起到重要作用。銷售情況：由于市場、鄭東新區(qū)土地和鄭東新區(qū)房源因素，在售樓盤相對均較熱銷。

鄭東新區(qū)的熱銷解析：區(qū)位發(fā)展、土地資源、可售房源少、優(yōu)質(zhì)教育配套、品質(zhì)、環(huán)境一、姜總關于項目重要指導二、報告思路四、項目解析五、項目定位建議六、提前銷售方案七、現(xiàn)金流分析三、鄭州市場分析項目解析Part3認識自己地塊解析1項目數(shù)量規(guī)劃總用地面積154畝總建筑面積430050㎡地上建筑面積360300㎡住宅建筑面積337595㎡商業(yè)建筑面積（含配套）15792㎡公共服務設施6913㎡地下總建筑面積69750㎡停車位2895個總戶數(shù)3674套建筑密度23.34%容積率3.5綠地率41.3%此數(shù)據(jù)系許輝設計院前期規(guī)劃方案地塊解析1：項目交通情況項目所處位置交通極為方便：項目緊鄰雙向八車道的東風東路；緊鄰新火車站距離CBD中心10分鐘車程距中央政務區(qū)5分鐘車程距機場30分鐘車程距龍湖教育區(qū)15分鐘車程處于地鐵1號線的輻射區(qū)地塊解析2：省直機關單位分布周邊緊鄰鄭東新區(qū)行政中心，行政精英的聚集地。地塊解析3：項目SWOT分析

1.位置優(yōu)越

2.地塊規(guī)模大 1.配套尚不完善2.生活氛圍不濃1.政策不穩(wěn)定2.市場不穩(wěn)定1.房地產(chǎn)發(fā)展良好2.鄭東新區(qū)的持續(xù)快速開發(fā)SWOT地塊解析3：項目SWOT分析優(yōu)勢品牌：合創(chuàng)品牌，實力品牌，共同印證項目品牌

區(qū)位：地處鄭州市未來行政、交通發(fā)展中心。

地段：東鄰鄭東新火車和地鐵一號線、北鄰世界客屬文化中心、東側(cè)是新規(guī)劃的龍子湖居住

區(qū)和科技園區(qū)，位置極好。

交通：14路25支路47路51路85路916路游51Y805路129路805路地鐵一號線（在建）

醫(yī)療：鄭州市急救中心、熱力頤和醫(yī)院、同仁醫(yī)院、友誼醫(yī)院相繼運營及仁人健康體檢中心。

教育：河南省鄭東實驗中學、河南省鄭東實驗小學、河南省實驗幼兒園、鄭州47中。

商業(yè)環(huán)境:省建材精品市場、鋁材市場、板材批發(fā)市場、麥德龍大買場、寶龍城市廣場。地塊解析3：項目SWOT分析劣勢片區(qū)配套：沒有形成成熟的居住配套；生活氛圍：生活氛圍不濃；經(jīng)濟形勢：國家加大對社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展的支持力度，政府明確提出了三個“穩(wěn)定”,促增長仍是今年發(fā)展的重點；房地產(chǎn)市場：09年房地產(chǎn)形式日趨明朗，鄭州地區(qū)銷售形式良好，成逐步上升勢頭；鄭汴新區(qū)：鄭州新區(qū)、汴西新區(qū)、龍湖南區(qū)、物流區(qū)、航空港的規(guī)劃，快速建設，凸顯升值潛力；省委省政府的計劃入駐、各大省直機關的進駐。地鐵一號線、新火車站、石武客運專線等開工修建、龍湖區(qū)開發(fā)、CBD商務的各大企業(yè)入駐，均為項目開發(fā)提供了良好的區(qū)位開發(fā)機會點。鄭東新區(qū)可開發(fā)土地資源的稀缺，土地價值的升值。機會點地塊解析3：項目SWOT分析威脅點政策多變：樓市的爆發(fā)式瘋狂，引起國家高層注意，未來地產(chǎn)發(fā)展中的財政政策、金融政策的不確定性，市場變化因素的存在；金融危機影響：受金融危機影響，08年房地產(chǎn)銷售不好，大量的商品房存量積壓；房地產(chǎn)極端市場：市場一直顛覆式上揚，存在一定的極端風險；消費者反應：消費者對未來經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出的顧慮，購房者的觀望心理仍然嚴重；競爭對手：不斷有新的競爭樓盤的推出放大優(yōu)勢，減少劣勢穩(wěn)推、快銷猛抓機會，規(guī)避威脅快速回款策略優(yōu)勢劣勢機會點威脅點一、姜總關于項目重要指導二、報告思路四、項目解析五、項目定位建議六、提前銷售方案七、現(xiàn)金流分析三、鄭州市場分析策略推導1—結(jié)合開發(fā)商對于本項目的

目標要求，進行的策略推導開發(fā)商要求：本項目是合創(chuàng)地產(chǎn)在鄭東新區(qū)的第一個開發(fā)規(guī)模比較大的項目，志在建成代表開發(fā)商品牌的一個高端產(chǎn)品，在實現(xiàn)項目利潤的最大化的同時，確保企業(yè)品牌提升。關鍵詞品牌；標志；確保成功；利潤；速度姜總：代表合創(chuàng)形象的一個產(chǎn)品策略推導2—對本項目目標的理解降低開發(fā)風險，確保項目成功是第一位的。獲得市場和客戶的認同——項目成功持續(xù)的影響力，社會廣泛提起——良好的口碑目標清晰化在穩(wěn)健開發(fā)的指導原則下，本項目要成為鄭東新區(qū)未來形象代表樓盤高起點規(guī)劃，先進的規(guī)劃理念，使項目地快價值利潤發(fā)揮最大化，景觀提升整體附加值抗風險能力強，產(chǎn)品設計的遠見性，滿足主流客戶，高檔次東區(qū)行政區(qū)旁的高端產(chǎn)品銷售：穩(wěn)步銷售、快速回款，保證充足的資金運轉(zhuǎn)合創(chuàng)集團企業(yè)戰(zhàn)略和對本項目的開發(fā)目標可持續(xù)發(fā)展檔次定位：高檔形象產(chǎn)品定位：高端產(chǎn)品品牌定位：標桿形象要開發(fā)什么類型的物業(yè)規(guī)劃建議整個方案統(tǒng)一規(guī)劃，實現(xiàn)小區(qū)規(guī)劃的整體統(tǒng)一性。本案的容積率在3.5，在整個規(guī)劃上，以高層組團形成圍合空間，設計上采用大樓間距，高舒適，保證采光性，形成中央景觀帶；采用人車分流的交通系統(tǒng)，停車位以地下停車為主，可以在小區(qū)的定向開發(fā)區(qū)，布置較多的地上停車位。小區(qū)品質(zhì)高規(guī)劃要求高高舒適性定位差異化產(chǎn)品創(chuàng)新化客戶群差異戶型面積多樣化配置高檔化景觀人文化高品質(zhì)規(guī)劃配套實用化現(xiàn)代建筑風格，國際化規(guī)劃理念關注客戶利益點，戶型空間賣點突出以舒適性戶型為主，設計四室復式戶型知名高檔品牌，提升產(chǎn)品附加值人文文化主題景觀社區(qū)國內(nèi)（省內(nèi)）知名幼兒園/小學聯(lián)合高檔客戶群居住區(qū)根據(jù)不同物業(yè)類型的規(guī)劃特征豐富產(chǎn)品線，滿足經(jīng)濟型主流客戶戶型需求高層經(jīng)濟居家戶型緊湊居家戶型75~80㎡2房105㎡左右3房70~75㎡2房.89㎡左右3房輔助戶型，實現(xiàn)快速回現(xiàn)舒適性居家戶型110-130㎡3房140-160㎡4房、180-200㎡復式主力戶型，提高項目產(chǎn)品品質(zhì)，走市場產(chǎn)品差異化考慮到前期資金運轉(zhuǎn)等問題，建議：前期以穩(wěn)步銷售，快速回籠資金為主，以緊湊型和經(jīng)濟型戶型為主，主力戶型為70-90㎡

、90-110㎡為主。后期經(jīng)濟型和舒適型戶型為主，以90㎡兩房、120㎡三房、160㎡四房、200㎡復式為主類型面積區(qū)間占比一房（5%）30-40平米3%40-45平米2%兩房40%）60-70平米10%70-80平米15%80-90平米15%三房（45%）90-110平米10%110-120平米20%120-130平米15%四房（5%）140-160平米5%復式（5%）180-200平米以上5%根據(jù)周邊項目類比，以及本項目高端形象的定位，在產(chǎn)品配置上主要以舒適兩房和三房為主；適量的一房；四房和復式控制在10%。戶型配比建議（二）戶型設計建議原則：以傳統(tǒng)戶型作為主力，建議以南北通透、戶型方正為基本要求，同時考慮未來客戶的消費心理，與當前市場相結(jié)合，需求區(qū)域產(chǎn)品差異化，建議以增加入戶花園、空中露臺等空間形式來增加樓盤的產(chǎn)品差異化，實現(xiàn)樓盤品質(zhì)的提升。創(chuàng)新戶型設計方法小面積戶型的送露臺大面積戶型送入戶花園增加銷售亮點實現(xiàn)產(chǎn)品差異提高品質(zhì)拉高均價實現(xiàn)讓客戶得到利益送露臺送露臺創(chuàng)新戶型設計方法：帶入戶花園入戶花園露臺產(chǎn)品配置標準建議1、室內(nèi)建材標準：入戶門：建議采用國內(nèi)知名品牌（如盼盼、美心等）。窗戶：建議采用斷橋彩鋁隔熱平開窗玻璃：LOW-E玻璃外立面：涂料;面磚外墻外保溫上下水管材質(zhì)：建議采用知名品牌PP-R管（如愛康、美爾固、皮爾薩等。）電源開關、插座：建議采用知名品牌（如TCL、西門子等）。本項目形象為高端產(chǎn)品，在配置規(guī)劃上的要求都比較高，但整體上建議小區(qū)采用智能化管理系統(tǒng)，建筑外立面以現(xiàn)代風格為主，考慮到資金等部分問題，在產(chǎn)品的配置上建議：大堂地面材質(zhì)：建議采用?；u或大理石。走廊地面材質(zhì)：建議采用?；u（如斯米克等）。走廊燈：建議采用聲控節(jié)能燈。公共電梯：建議采用知名品牌（如西門子、奧特斯等）。公共樓梯：扶手采用木質(zhì)較好木材入口處：整個小區(qū)都采用智能安保系統(tǒng)，子小區(qū)入口至樓棟入口處采用指紋密碼系統(tǒng)。入戶門采用可視電話系統(tǒng)2、樓內(nèi)公共部分建材配置標準：建筑風格建議外立面表現(xiàn)出現(xiàn)代簡約時尚建筑風格，同時給人一種厚重感，彰顯出城市的大氣。外線簡潔、線條流暢，素色外墻配合突出的腰線，造就一種儒雅、內(nèi)斂的氣質(zhì)?，F(xiàn)代建筑風格國際化居住體驗項目整體定位在高檔社區(qū)，體量較大。景觀是直接表現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)的要素之一，所以景觀風