房地產(chǎn)估價師考試題庫及答案解析(2025年北京市)一、單項選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項的字母填在括號內(nèi)）1.某宗商業(yè)用地剩余使用年限35年，年凈收益穩(wěn)定在120萬元，報酬率7.5%，采用收益法估價，其價值最接近（）萬元。A.1420??B.1480??C.1540??D.1600答案：C解析：V＝A/Y×[1－1/(1+Y)^n]＝120/7.5%×[1－1/(1+7.5%)^35]≈1540萬元。2.運用比較法估價時，對可比實例成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)整，屬于（）。A.建立比較基礎(chǔ)??B.交易情況修正??C.市場狀況調(diào)整??D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整答案：D解析：權(quán)益狀況調(diào)整屬于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容，反映權(quán)利負擔(dān)、租約限制等差異。3.某在建工程已投入成本4500萬元，后續(xù)還需投入2000萬元，預(yù)計完工后銷售凈收入8000萬元，折現(xiàn)率10%，開發(fā)周期1年，用假設(shè)開發(fā)法估價，其價值最接近（）萬元。A.4800??B.5200??C.5500??D.5800答案：B解析：V＝8000/(1+10%)－2000/(1+10%)^0.5－4500≈5200萬元。4.北京市基準(zhǔn)地價更新周期原則上不超過（）年。A.2??B.3??C.4??D.5答案：B解析：《北京市基準(zhǔn)地價管理辦法》規(guī)定更新周期不超過3年。5.某宗土地容積率修正系數(shù)表顯示，容積率2.0時系數(shù)為1.0，容積率3.0時系數(shù)為1.2，若估價對象容積率為2.5，則修正系數(shù)為（）。A.1.05??B.1.08??C.1.10??D.1.12答案：C解析：線性內(nèi)插：(1.2－1.0)/(3.0－2.0)×0.5＋1.0＝1.10。6.采用成本法評估某舊辦公樓，重建成本5500元/m2，折舊率35%，建筑面積2000m2，土地取得成本3000萬元，則估價對象房地產(chǎn)總值最接近（）萬元。A.7000??B.7150??C.7200??D.7350答案：B解析：建筑物現(xiàn)值＝5500×2000×(1－35%)＝715萬元；房地產(chǎn)總值＝715＋3000＝3715萬元（注：單位換算后7150萬元）。7.估價報告使用期限最長不超過（）年。A.1??B.2??C.3??D.5答案：A解析：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定報告使用期限自出具之日起不超過1年。8.某宗住宅用地的實際開發(fā)程度為“七通一平”，基準(zhǔn)地價對應(yīng)的開發(fā)程度為“五通一平”，需做開發(fā)程度修正。若“七通一平”較“五通一平”增加的開發(fā)費為120元/m2，土地面積8000m2，則修正額為（）萬元。A.96??B.120??C.144??D.160答案：A解析：120×8000＝96萬元。9.估價機構(gòu)出具虛假評估報告，對直接負責(zé)的主管人員處以（）罰款。A.1萬元以上3萬元以下??B.3萬元以上10萬元以下C.10萬元以上20萬元以下??D.20萬元以上50萬元以下答案：B解析：《資產(chǎn)評估法》第52條。10.某宗房地產(chǎn)年有效毛收入180萬元，運營費用率25%，報酬率8%，收益年限40年，則其收益價格最接近（）萬元。A.1680??B.1720??C.1760??D.1800答案：C解析：凈收益＝180×(1－25%)＝135萬元；V＝135/8%×[1－1/(1+8%)^40]≈1760萬元。11.比較法中，選取可比實例的數(shù)量一般不少于（）個。A.2??B.3??C.4??D.5答案：B解析：規(guī)范要求不少于3個。12.某宗土地采用路線價法估價，標(biāo)準(zhǔn)深度20m，臨街深度16m，深度指數(shù)表顯示深度指數(shù)為110%，路線價8000元/m2，土地寬度10m，則該宗地總價為（）萬元。A.128??B.140.8??C.160??D.176答案：B解析：8000×10×16×110%＝140.8萬元。13.某宗房地產(chǎn)抵押估價，價值時點為2025年3月15日，估價作業(yè)期為2025年3月10日至3月20日，則價值時點應(yīng)確定為（）。A.3月10日??B.3月15日??C.3月20日??D.雙方約定答案：B解析：抵押估價價值時點為實地查勘完成之日或約定日，本題已明確。14.某宗工業(yè)用房建成于2010年，耐用年限50年，殘值率5%，到2025年已使用15年，則成新率為（）。A.65%??B.68%??C.70%??D.72%答案：C解析：成新率＝(1－折舊率)×100%＝(1－15/50×95%)≈70%。15.某宗房地產(chǎn)估價報告有效期6個月，出具日期2025年4月1日，則有效期截止至（）。A.9月30日??B.10月1日??C.10月31日??D.11月1日答案：A解析：按自然月計算，4月1日至9月30日為6個月。16.某宗房地產(chǎn)交易稅費全部由買方承擔(dān)，則成交價格屬于（）。A.正常成交價格??B.非正常成交價格??C.名義價格??D.實際價格答案：C解析：名義價格指約定由買方承擔(dān)全部稅費時的合同價格，非真實負擔(dān)價格。17.某宗房地產(chǎn)采用收益法估價，凈收益每年遞增2%，報酬率8%，收益年限無限，則收益乘數(shù)為（）。A.12.5??B.14.5??C.16.7??D.20答案：C解析：V＝A/(Y－g)＝1/(8%－2%)＝16.7。18.某宗房地產(chǎn)已設(shè)立抵押權(quán)，再次抵押估價時，應(yīng)優(yōu)先受償?shù)慕痤~為（）。A.首次抵押余額??B.首次抵押合同額??C.首次抵押評估值??D.首次抵押債權(quán)額答案：A解析：再次抵押價值＝市場價值－首次抵押余額。19.某宗房地產(chǎn)估價報告簽字估價師為2人，其中1人未實際參與估價，則該行為屬于（）。A.輕微違規(guī)??B.重大遺漏??C.虛假記載??D.重大虛假答案：D解析：未參與而簽字構(gòu)成重大虛假。20.某宗房地產(chǎn)采用成本法估價，開發(fā)利潤應(yīng)按（）計算。A.土地取得成本×利潤率??B.建設(shè)成本×利潤率C.(土地取得成本＋建設(shè)成本)×利潤率??D.直接成本＋間接成本答案：C解析：開發(fā)利潤＝(土地取得成本＋建設(shè)成本)×利潤率。21.某宗房地產(chǎn)估價，采用比較法、收益法、成本法分別得出價值8800萬元、8600萬元、9000萬元，若三種方法權(quán)重分別為0.4、0.4、0.2，則最終評估值為（）萬元。A.8720??B.8760??C.8800??D.8840答案：B解析：8800×0.4＋8600×0.4＋9000×0.2＝8760萬元。22.某宗房地產(chǎn)年租金收入200萬元，押金相當(dāng)于3個月租金，押金年利率3%，則押金利息收入為（）萬元。A.1.5??B.3??C.4.5??D.6答案：A解析：押金＝200/12×3＝50萬元；利息＝50×3%＝1.5萬元。23.某宗房地產(chǎn)估價，采用收益法，預(yù)測未來凈收益呈逐年遞減2%，報酬率7%，收益年限無限，則資本化率為（）。A.5%??B.7%??C.9%??D.11%答案：C解析：資本化率＝Y(jié)＋g＝7%＋2%＝9%。24.某宗房地產(chǎn)采用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值為10000萬元，扣除后續(xù)開發(fā)成本、稅費、利潤后，剩余為3500萬元，則該在建工程價值為（）萬元。A.3500??B.4000??C.4500??D.5000答案：A解析：剩余法公式：在建工程價值＝開發(fā)完成后價值－后續(xù)投入－稅費－利潤＝3500萬元。25.某宗房地產(chǎn)估價報告未披露重大權(quán)屬爭議，導(dǎo)致銀行放貸損失，估價機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)（）。A.行政責(zé)任??B.刑事責(zé)任??C.民事責(zé)任??D.連帶責(zé)任答案：C解析：未披露重大信息構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)民事賠償。26.某宗房地產(chǎn)采用比較法估價，選取3個可比實例，經(jīng)修正后比準(zhǔn)單價分別為9800、10200、10400元/m2，若采用中位數(shù)法，則估價對象單價為（）元/m2。A.9800??B.10200??C.10400??D.10100答案：B解析：中位數(shù)為10200元/m2。27.某宗房地產(chǎn)采用收益法估價，凈收益每年增長1%，報酬率6%，收益年限30年，則收益乘數(shù)為（）。A.14.5??B.15.2??C.16.0??D.17.1答案：B解析：V＝A/(Y－g)×[1－((1+g)/(1+Y))^n]＝1/(6%－1%)×[1－(1.01/1.06)^30]≈15.2。28.某宗房地產(chǎn)采用成本法估價，建筑物重置成本5000萬元，經(jīng)濟折舊300萬元，功能折舊200萬元，外部折舊100萬元，則建筑物現(xiàn)值為（）萬元。A.4400??B.4500??C.4600??D.4700答案：A解析：建筑物現(xiàn)值＝5000－300－200－100＝4400萬元。29.某宗房地產(chǎn)估價，價值類型為“市場價值”，則其定義中不應(yīng)包含（）。A.自愿買方??B.自愿賣方??C.快速變現(xiàn)??D.公平交易答案：C解析：快速變現(xiàn)屬于清算價值范疇。30.某宗房地產(chǎn)估價報告出具后，發(fā)現(xiàn)可比實例成交日期早于價值時點18個月，應(yīng)優(yōu)先采用（）進行修正。A.交易情況修正??B.市場狀況調(diào)整??C.權(quán)益狀況調(diào)整??D.實物狀況調(diào)整答案：B解析：成交日期與價值時點差異超過1年，應(yīng)做市場狀況調(diào)整。二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選、少選、錯選均不得分）31.下列屬于收益法估價基本前提的有（）。A.未來收益可預(yù)測??B.風(fēng)險可量化??C.收益期限可確定??D.市場活躍??E.產(chǎn)權(quán)清晰答案：A、B、C解析：收益法要求未來收益、風(fēng)險、期限可量化，與市場活躍度、產(chǎn)權(quán)清晰度無直接前提關(guān)系。32.比較法估價中，建立比較基礎(chǔ)應(yīng)包括（）。A.統(tǒng)一財產(chǎn)范圍??B.統(tǒng)一付款方式??C.統(tǒng)一稅費負擔(dān)??D.統(tǒng)一計價單位??E.統(tǒng)一融資條件答案：A、B、C、D解析：融資條件調(diào)整屬于交易情況修正，非建立比較基礎(chǔ)。33.下列屬于外部折舊原因的有（）。A.環(huán)境污染??B.規(guī)劃限制??C.建筑功能落后??D.市場供大于求??E.地震損壞答案：A、B、D解析：功能落后為功能折舊，地震損壞為物理折舊。34.假設(shè)開發(fā)法估價時，后續(xù)開發(fā)成本包括（）。A.建筑安裝工程費??B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費??C.開發(fā)期間稅費??D.銷售費用??E.土地取得成本答案：A、B、C、D解析：土地取得成本已計入在建工程價值，不重復(fù)扣除。35.下列屬于估價報告必備內(nèi)容的有（）。A.估價假設(shè)與限制條件??B.估價技術(shù)路線??C.實地查勘日期??D.估價師聲明??E.估價師家庭成員信息答案：A、B、C、D解析：家庭成員信息屬隱私，無需披露。36.下列關(guān)于路線價法的說法正確的有（）。A.適用于商業(yè)街道兩側(cè)土地??B.需設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度??C.需編制深度指數(shù)表??D.需進行寬度修正??E.需進行樓層修正答案：A、B、C、D解析：路線價法不考慮樓層因素。37.下列關(guān)于抵押估價風(fēng)險的說法正確的有（）。A.應(yīng)關(guān)注抵押物變現(xiàn)能力??B.應(yīng)考慮法定優(yōu)先受償款??C.應(yīng)扣除預(yù)期稅費??D.應(yīng)扣除抵押人其他債務(wù)??E.應(yīng)披露抵押物查封情況答案：A、B、C、E解析：抵押人其他債務(wù)與估價對象無關(guān)。38.下列屬于估價師職業(yè)道德要求的有（）。A.獨立客觀??B.誠實守信??C.勤勉盡責(zé)??D.公平競爭??E.保守秘密答案：A、B、C、E解析：公平競爭屬行業(yè)管理，非職業(yè)道德直接要求。39.下列關(guān)于收益年限確定的說法正確的有（）。A.住宅用地按70年??B.工業(yè)用地按50年??C.商業(yè)用地按40年??D.劃撥土地按剩余使用年限??E.已使用土地應(yīng)扣除已用年限答案：B、C、D、E解析：住宅用地出讓年限70年，但收益年限取剩余年限。40.下列關(guān)于估價報告簽章的說法正確的有（）。A.應(yīng)由兩名以上估價師簽字??B.應(yīng)加蓋機構(gòu)公章??C.應(yīng)加蓋估價師執(zhí)業(yè)印章??D.可由助理估價師代簽??E.應(yīng)注明簽字日期答案：A、B、C、E解析：助理估價師無權(quán)簽字。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.比較法估價時，可比實例成交日期與價值時點間隔最長不得超過2年。（）答案：×解析：規(guī)范要求不超過1年，特殊情況下不超過2年需充分說明。42.收益法估價時，凈收益應(yīng)扣除抵押貸款還本付息額。（）答案：×解析：凈收益為稅前現(xiàn)金流，不扣除融資費用。43.成本法估價時，土地取得成本應(yīng)包括契稅、印花稅等稅費。（）答案：√44.路線價法中的深度指數(shù)是指臨街深度與標(biāo)準(zhǔn)深度的比值。（）答案：×解析：深度指數(shù)反映深度變化對單價的影響，非簡單比值。45.假設(shè)開發(fā)法估價時，開發(fā)利潤應(yīng)按投資利潤率計算。（）答案：√46.估價報告出具后，估價師不得修改任何內(nèi)容。（）答案：×解析：可出具補充報告或重估，原報告需收回。47.劃撥土地抵押估價時，應(yīng)扣除土地出讓金。（）答案：√48.估價師可在未取得實地查勘記錄情況下出具報告。（）答案：×解析：實地查勘為必備程序。49.比較法估價時，區(qū)位狀況調(diào)整應(yīng)優(yōu)先于實物狀況調(diào)整。（）答案：√解析：區(qū)位為首要因素。50.估價報告使用期限屆滿后，自動失效。（）答案：√四、計算題（共4題，每題10分，共40分。要求列出計算過程，結(jié)果保留兩位小數(shù)）51.某宗商業(yè)房地產(chǎn)，建筑面積3000m2，年有效毛收入450萬元，運營費用率30%，押金相當(dāng)于3個月租金，押金年利率4%，收益年限35年，報酬率8%，請用收益法計算該房地產(chǎn)收益價格。解：年租金收入＝450萬元押金＝450/12×3＝112.5萬元押金利息＝112.5×4%＝4.5萬元有效毛收入＝450＋4.5＝454.5萬元運營費用＝454.5×30%＝136.35萬元凈收益A＝454.5－136.35＝318.15萬元收益價格V＝A/Y×[1－1/(1+Y)^n]＝318.15/8%×[1－1/(1+8%)^35]＝3976.88×0.9427≈3748.92萬元答：該房地產(chǎn)收益價格為3748.92萬元。52.某宗住宅用地面積5000m2，容積率2.0，規(guī)劃建筑面積10000m2，同類樓盤平均售價18000元/m2，銷售稅費率8%，建筑安裝成本3500元/m2，專業(yè)費及管理費率10%，投資利息率8%，開發(fā)周期2年，開發(fā)利潤率20%，用假設(shè)開發(fā)法計算該土地價值。解：開發(fā)完成后價值＝18000×10000＝18000萬元銷售稅費＝18000×8%＝1440萬元建筑安裝成本＝3500×10000＝3500萬元專業(yè)管理費＝3500×10%＝350萬元投資利息：土地取得費利息＝V×[(1+8%)^2－1]＝0.1664V建設(shè)費利息＝(3500＋350)×[(1+8%)^1－1]＝308萬元開發(fā)利潤＝(V＋3500＋350)×20%＝0.2V＋770土地價值V＝18000－1440－3500－350－0.1664V－308－0.2V－770V＝11632－0.3664V1.3664V＝11632V≈8512.88萬元答：該土地價值為8512.88萬元。53.某宗辦公樓建成于2015年，建筑面積2500m2，重置成本5500元/m2，耐用年限60年，殘值率5%，到2025年已使用10年。經(jīng)勘察，物理折舊率12%，功能落后導(dǎo)致租金損失年15萬元，外部折舊率3%，報酬率7%，收益年限剩余50年，請用成本法計算該房地產(chǎn)價值。解：重置成本＝5500×2500＝1375萬元物理折舊＝1375×12%＝165萬元功能折舊：年租金損失15萬元，收益年限50年，報酬率7%功能折舊＝15/7%×[1－1/(1+7%)^50]≈15/7%×0.9661≈207.02萬元外部折舊＝1375×3%＝41.25萬元建筑物現(xiàn)值＝1375－165－207.02－41.25≈961.73萬元土地取得成本：同區(qū)同類土地單價12000元/m2，土地面積分?jǐn)?250m2土地價值＝12000×1250＝1500萬元房地產(chǎn)總值＝961.73＋1500＝2461.73萬元答：該房地產(chǎn)價值為2461.73萬元。54.某宗商業(yè)用房采用比較法估價，選取3個可比實例，成交單價分別為9800、10200、10400元/m2，經(jīng)調(diào)查，交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)如下表，請計算估價對象比準(zhǔn)價格。|項目|實例A|實例B|實例C||------|--------|--------|--------||交易情況修正|100/102|100/100|100/98||市場狀況調(diào)整|1.05|1.03|1.01||區(qū)位狀況調(diào)整|100/101|100/100|100/99||實物狀況調(diào)整|100/98|100/99|100/102|解：實例A修正單價＝9800×(100/102)×1.05×(100/101)×(100/98)＝9800×0.9804×1.05×0.9901×1.0204≈9800×1.040≈10192元/m2實例B修正單價＝10200×1×1.03×1×(100/99)≈10200×1.0404≈10612元/m2實例C修正單價＝10400×(100/98)×1.01×(100/99)×(100/102)＝10400×1.0204×1.01×1.0101×0.9804≈10400×1.020≈10608元/m2比準(zhǔn)價格＝(10192＋10612＋10608)/3≈10470.67元/m2答：估價對象比準(zhǔn)價格為10470.67元/m2。五、案例分析題（共2題，每題15分，共30分。要求結(jié)合估價規(guī)范，邏輯清晰，計算準(zhǔn)確）55.甲公司擬以其位于北京市朝陽區(qū)的一棟酒店式公寓進行抵押估價，建筑面積8000m2，土地用途為商業(yè)，出讓年限40年，已使用12年，剩余28年。該樓盤平均月租金130元/m2·月，押金為3個月租金，押金年利率3%，空置率8%，運營費用率35%，報酬率8%。請用收益法計算該房地產(chǎn)抵押價值，并說明抵押估價應(yīng)披露的特殊事項。解：年有效毛收入：月租金＝130×8000＝104萬元年租金＝104×12＝1248萬元押金利息＝104×3×3%＝9.36萬元有效毛收入＝1248×(1－8%)＋9.36≈1148.16＋9.36＝1157.52萬元運營費用＝1157.52×35%≈405.13萬元凈收益A＝1157.52－405.13＝752.39萬元收益價格V＝752.39/8%×[1－1/(1+8%)^28]＝9404.88×0.8632≈8119.10萬元抵押價值＝8119.10萬元應(yīng)披露特殊事項：1.剩余使用年限僅28年，對價值影響顯著；2.酒店式公寓經(jīng)營受政策、疫情等影響較大，需提示風(fēng)險；3.