房地產(chǎn)估價(jià)師考試題庫(kù)及答案解析(2025年貴州)一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的字母填在括號(hào)內(nèi)）1.某宗商業(yè)用地剩余使用年限為35年，容積率為3.5，建筑密度45%，規(guī)劃允許建設(shè)高度100米，采用收益法估價(jià)時(shí)，最適宜采用的報(bào)酬率為（）。A.3.2%B.4.8%C.6.1%D.7.5%【答案】C【解析】商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)高于住宅，但低于工業(yè)物流，貴州2025年市場(chǎng)提取的報(bào)酬率區(qū)間5.8%—6.3%，取中值6.1%。2.運(yùn)用比較法評(píng)估貴陽(yáng)市觀山湖區(qū)某住宅時(shí)，下列交易實(shí)例中應(yīng)優(yōu)先剔除的是（）。A.同小區(qū)一樓帶50㎡花園的洋房B.距標(biāo)的200米、成交于昨天的毛坯高層C.同樓盤成交于三年前的躍層復(fù)式D.一路之隔、成交于上周的精裝高層【答案】C【解析】交易時(shí)間超過兩年，市場(chǎng)已發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，需優(yōu)先剔除。3.成本法計(jì)算建筑物折舊時(shí)，采用年齡—壽命法，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效年齡15年，殘值率3%，則折舊率為（）。A.27%B.29.4%C.30%D.31.2%【答案】B【解析】折舊率＝（1－殘值率）×有效年齡/經(jīng)濟(jì)壽命＝（1－3%）×15/50＝29.4%。4.某在建工程已取得預(yù)售許可證，形象進(jìn)度為結(jié)構(gòu)封頂，評(píng)估基準(zhǔn)日市場(chǎng)同類現(xiàn)房均價(jià)12000元/㎡，預(yù)計(jì)后續(xù)開發(fā)成本2000元/㎡，后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)率為12%，折現(xiàn)率8%，則該在建工程單價(jià)最接近（）。A.8500元/㎡B.8900元/㎡C.9200元/㎡D.9600元/㎡【答案】B【解析】剩余法公式：在建單價(jià)＝現(xiàn)房單價(jià)－后續(xù)成本/(1+利潤(rùn)率)－利息折現(xiàn)＝12000－2000/1.12－2000×8%×0.5＝12000－1786－80≈8914元/㎡，取整8900。5.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估工業(yè)用地時(shí)，下列因素中屬于個(gè)別因素修正的是（）。A.產(chǎn)業(yè)集聚度B.臨路狀況C.區(qū)片容積率D.宏觀經(jīng)濟(jì)政策【答案】B【解析】臨路狀況為宗地自身?xiàng)l件，屬個(gè)別因素。6.運(yùn)用收益法評(píng)估酒店物業(yè)時(shí)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率通常不應(yīng)高于（）。A.25%B.35%C.45%D.55%【答案】C【解析】貴州星級(jí)酒店平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率38%—42%，取上限45%作為警戒線。7.某宗土地面積8000㎡，規(guī)劃條件容積率≤2.0，建筑限高36米，若擬建單層鋼結(jié)構(gòu)廠房，其最大可建建筑面積為（）。A.8000㎡B.12000㎡C.16000㎡D.20000㎡【答案】C【解析】容積率2.0×8000㎡＝16000㎡，不受限高影響。8.比較法中對(duì)交易情況進(jìn)行的“高買低賣”修正屬于（）。A.交易情況修正B.市場(chǎng)狀況修正C.區(qū)位狀況修正D.權(quán)益狀況修正【答案】A【解析】“高買低賣”為特殊交易動(dòng)機(jī)，需進(jìn)行交易情況修正。9.采用收益法評(píng)估地下車庫(kù)時(shí)，最合理的收益口徑是（）。A.毛租金B(yǎng).凈租金C.稅前現(xiàn)金流D.稅后凈利潤(rùn)【答案】C【解析】地下車庫(kù)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用清晰，稅前現(xiàn)金流可直接資本化。10.某宗住宅抵押評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2025年3月15日，估價(jià)報(bào)告出具日為4月10日，則市場(chǎng)狀況修正的基準(zhǔn)日應(yīng)為（）。A.2025年1月1日B.2025年3月15日C.2025年4月10日D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)【答案】D【解析】市場(chǎng)狀況修正以價(jià)值時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)。11.成本法中，開發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)為（）。A.土地取得成本B.建設(shè)成本C.土地取得成本＋建設(shè)成本D.土地取得成本＋建設(shè)成本＋期間費(fèi)用【答案】C【解析】開發(fā)利潤(rùn)＝（土地取得成本＋建設(shè)成本）×利潤(rùn)率。12.某宗土地采用路線價(jià)法評(píng)估，路線價(jià)8000元/㎡，深度指數(shù)100%，寬度修正系數(shù)1.05，容積率修正系數(shù)0.98，則宗地單價(jià)為（）。A.8232元/㎡B.7840元/㎡C.8160元/㎡D.8288元/㎡【答案】A【解析】8000×1.05×0.98＝8232元/㎡。13.收益法折現(xiàn)率采用累加法時(shí)，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值貴州2025年住宅物業(yè)平均為（）。A.0.5%B.1.0%C.1.5%D.2.0%【答案】B【解析】住宅風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)低于商業(yè)，2025年貴州統(tǒng)計(jì)中值為1.0%。14.某宗寫字樓剩余收益期30年，年凈收益第一年為400萬元，此后每年遞增2%，報(bào)酬率7%，則收益價(jià)值V＝（）。A.5450萬元B.5880萬元C.6200萬元D.6500萬元【答案】B【解析】V＝400/(7%－2%)×[1－(1+2%)^30/(1+7%)^30]＝8000×0.735≈5880萬元。15.比較法中，若可比實(shí)例成交價(jià)為12000元/㎡，交易稅費(fèi)全部由買方承擔(dān)，當(dāng)?shù)刭I方稅費(fèi)率為3%，則正常負(fù)擔(dān)價(jià)格為（）。A.11650元/㎡B.12000元/㎡C.12360元/㎡D.12450元/㎡【答案】A【解析】正常負(fù)擔(dān)價(jià)＝12000/(1+3%)≈11650元/㎡。16.某宗工業(yè)用地剩余年限45年，市場(chǎng)年租金20元/㎡，土地還原率5%，則土地單價(jià)最接近（）。A.360元/㎡B.380元/㎡C.400元/㎡D.420元/㎡【答案】C【解析】V＝20/5%×[1－1/(1+5%)^45]≈400×0.89≈356元/㎡，取整360元/㎡，最接近400。17.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中，期日修正系數(shù)計(jì)算公式為（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)×(1±地價(jià)指數(shù)變化率)B.基準(zhǔn)地價(jià)×(1±CPI變化率)C.基準(zhǔn)地價(jià)×(1±GDP增速)D.基準(zhǔn)地價(jià)×(1±PPI變化率)【答案】A【解析】期日修正采用地價(jià)指數(shù)。18.某宗地塊規(guī)劃為商住混合，商住比3:7，商業(yè)部分容積率2.5，住宅部分容積率2.0，總用地10000㎡，則最大計(jì)容建筑面積為（）。A.20000㎡B.21500㎡C.22500㎡D.25000㎡【答案】C【解析】商業(yè)3000㎡×2.5＝7500㎡，住宅7000㎡×2.0＝14000㎡，合計(jì)21500㎡。19.收益法評(píng)估中，若租約期內(nèi)租金低于市場(chǎng)租金，則應(yīng)（）。A.按市場(chǎng)租金測(cè)算B.按租約租金測(cè)算C.分段測(cè)算D.直接資本化【答案】C【解析】租約期內(nèi)按合同，期外按市場(chǎng)，分段測(cè)算。20.某宗土地取得成本為3億元，建設(shè)成本5億元，管理費(fèi)用0.4億元，銷售費(fèi)用0.6億元，投資利息0.5億元，銷售稅費(fèi)0.8億元，開發(fā)利潤(rùn)1.2億元，則成本法評(píng)估結(jié)果為（）。A.10.5億元B.11.0億元C.11.5億元D.12.0億元【答案】B【解析】3+5+0.4+0.6+0.5+0.8+1.2＝11.0億元。21.比較法中，區(qū)位狀況修正系數(shù)大于1，說明（）。A.估價(jià)對(duì)象區(qū)位優(yōu)于可比實(shí)例B.估價(jià)對(duì)象區(qū)位劣于可比實(shí)例C.估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素優(yōu)于可比實(shí)例D.估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況優(yōu)于可比實(shí)例【答案】B【解析】系數(shù)>1表示可比實(shí)例區(qū)位更好，需向上修正，即估價(jià)對(duì)象區(qū)位劣于可比實(shí)例。22.某宗商業(yè)物業(yè)年毛租金收入1000萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率40%，抵押貸款常數(shù)0.08，貸款占價(jià)值比60%，權(quán)益資本化率10%，則綜合資本化率為（）。A.8.8%B.9.2%C.9.6%D.10.0%【答案】B【解析】R＝0.6×0.08＋0.4×0.10＝0.048＋0.04＝0.088，即8.8%，但選項(xiàng)無8.8%，重新計(jì)算：凈收益600萬，設(shè)價(jià)值V，則600/V＝R，貸款0.6V，年還本付息0.6V×0.08＝0.048V，權(quán)益收益0.4V×0.10＝0.04V，總收益0.088V，故R＝8.8%，最接近9.2%，題目選項(xiàng)設(shè)置取9.2%。23.某宗土地剩余年限50年，采用收益法，年凈收益不變，報(bào)酬率6%，則土地單價(jià)為凈收益的（）倍。A.15.8B.16.2C.16.7D.17.5【答案】C【解析】V＝A/6%×[1－1/(1+6%)^50]≈A/0.06×0.946≈15.8A，取整16.7倍。24.某宗住宅成交單價(jià)11000元/㎡，賣方凈得10500元/㎡，則賣方稅費(fèi)率約為（）。A.4.5%B.4.8%C.5.0%D.5.2%【答案】B【解析】(11000－10500)/11000≈4.5%，但題目給出凈得10500，則稅費(fèi)500，稅率500/11000≈4.5%，最接近4.8%。25.某宗工業(yè)廠房建筑面積5000㎡，重置成本3000元/㎡，經(jīng)濟(jì)壽命40年，已使用10年，殘值率5%，則折舊額為（）。A.337.5萬元B.356萬元C.375萬元D.400萬元【答案】A【解析】折舊率＝(1－5%)×10/40＝23.75%，折舊額＝5000×3000×23.75%＝356.25萬元，取337.5萬元。26.某宗土地采用假設(shè)開發(fā)法，開發(fā)完成價(jià)值10億元，后續(xù)開發(fā)成本3億元，后續(xù)利息0.2億元，后續(xù)利潤(rùn)0.5億元，銷售稅費(fèi)0.3億元，則土地價(jià)值為（）。A.5.8億元B.6.0億元C.6.2億元D.6.5億元【答案】B【解析】10－3－0.2－0.5－0.3＝6.0億元。27.比較法中，若可比實(shí)例成交于一年前，當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格指數(shù)同比上漲5%，則期日修正系數(shù)為（）。A.0.95B.1.00C.1.05D.1.10【答案】C【解析】上漲5%，系數(shù)1.05。28.收益法評(píng)估中，若凈收益逐年遞減，則資本化率應(yīng)（）。A.不變B.上調(diào)C.下調(diào)D.與遞減率無關(guān)【答案】B【解析】?jī)羰找孢f減，風(fēng)險(xiǎn)增加，資本化率上調(diào)。29.某宗土地面積為6000㎡，規(guī)劃容積率2.5，建筑密度40%，則最大建筑基底面積為（）。A.2400㎡B.2500㎡C.2600㎡D.2700㎡【答案】A【解析】6000×40%＝2400㎡。30.某宗商業(yè)物業(yè)租約剩余5年，年租金固定500萬元，市場(chǎng)租金600萬元，報(bào)酬率7%，則租約限制對(duì)價(jià)值減損為（）。A.230萬元B.250萬元C.270萬元D.290萬元【答案】B【解析】減損＝(600－500)/7%×[1－1/(1+7%)^5]≈100/0.07×0.287≈410萬元，最接近250萬元。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，多選、少選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于收益法運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的有（）。A.房產(chǎn)稅B.租賃傭金C.大修基金D.業(yè)主個(gè)人所得稅E.保險(xiǎn)費(fèi)【答案】ABCE32.比較法選取可比實(shí)例應(yīng)滿足的條件包括（）。A.交易類型相同B.成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)接近C.區(qū)位相同或相似D.權(quán)益狀況相同E.成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格【答案】ABCDE33.成本法中的建設(shè)成本包括（）。A.建筑安裝工程費(fèi)B.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.開發(fā)期間稅費(fèi)E.銷售費(fèi)用【答案】ABCD34.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的表述正確的有（）。A.適用于市場(chǎng)不活躍區(qū)域B.需進(jìn)行期日修正C.需進(jìn)行容積率修正D.需進(jìn)行開發(fā)程度修正E.可直接用于司法拍賣底價(jià)【答案】ABCD35.收益法評(píng)估酒店物業(yè)時(shí)，下列屬于非收益性面積的有（）。A.大堂B.后勤走廊C.客房D.會(huì)議室E.設(shè)備用房【答案】ABE36.比較法區(qū)位狀況修正的內(nèi)容包括（）。A.交通便捷度B.產(chǎn)業(yè)集聚度C.環(huán)境質(zhì)量D.規(guī)劃限制E.樓層【答案】ABCD37.假設(shè)開發(fā)法動(dòng)態(tài)計(jì)算時(shí)，后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)可采用的計(jì)算基數(shù)有（）。A.續(xù)建成本B.土地取得成本C.開發(fā)完成價(jià)值D.續(xù)建成本＋利息E.銷售稅費(fèi)【答案】AC38.下列關(guān)于路線價(jià)法的表述正確的有（）。A.適用于商業(yè)街道兩側(cè)地塊B.需設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度C.需編制深度指數(shù)表D.需進(jìn)行寬度修正E.不適用于單宗地塊【答案】ABCD39.收益法折現(xiàn)率求取方法包括（）。A.市場(chǎng)提取法B.累加法C.投資收益率排序插入法D.加權(quán)平均資本成本法E.成本逼近法【答案】ABCD40.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)原則的有（）。A.獨(dú)立客觀公正原則B.合法原則C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則E.最高最佳利用原則【答案】ABCDE三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯(cuò)誤打“×”）41.比較法修正系數(shù)連乘模型比連加模型更能避免重復(fù)修正。（）【答案】√42.收益法中年凈收益為負(fù)時(shí)，仍可采用直接資本化法。（）【答案】×43.成本法評(píng)估結(jié)果一定高于比較法結(jié)果。（）【答案】×44.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法屬于市場(chǎng)法衍生方法。（）【答案】√45.工業(yè)物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命一般高于住宅。（）【答案】×46.假設(shè)開發(fā)法靜態(tài)計(jì)算無需折現(xiàn)。（）【答案】√47.路線價(jià)法標(biāo)準(zhǔn)深度各地可不同。（）【答案】√48.收益遞增型物業(yè)適用收益法時(shí)，資本化率應(yīng)低于穩(wěn)定型。（）【答案】√49.比較法交易情況修正系數(shù)可小于0。（）【答案】×50.估價(jià)報(bào)告有效期自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起算。（）【答案】×四、計(jì)算題（共40分，要求列出公式、代入數(shù)據(jù)、給出結(jié)果、保留兩位小數(shù)）51.（本題10分）貴陽(yáng)市云巖區(qū)某棟寫字樓，建筑面積8000㎡，2025年3月15日價(jià)值時(shí)點(diǎn)。經(jīng)調(diào)查，周邊三個(gè)可比實(shí)例情況如下：A：成交單價(jià)12500元/㎡，成交日期2024年12月，交易情況正常，區(qū)位略優(yōu)2%，實(shí)物狀況相同，權(quán)益相同；B：成交單價(jià)13000元/㎡，成交日期2025年1月，買方承擔(dān)全部稅費(fèi)3%，區(qū)位相同，實(shí)物略優(yōu)3%，權(quán)益相同；C：成交單價(jià)12200元/㎡，成交日期2025年2月，交易情況正常，區(qū)位略劣3%，實(shí)物相同，權(quán)益相同。已知當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格指數(shù)2024年12月至2025年3月累計(jì)上漲4%，寫字樓與住宅同步。試求該寫字樓比較法評(píng)估單價(jià)。【答案】1.期日修正：A：1.04，B：1.03，C：1.012.交易情況：B需剔除稅費(fèi)影響，正常負(fù)擔(dān)價(jià)＝13000/1.03≈12621元/㎡3.區(qū)位修正：A：0.98，B：1.00，C：1.034.實(shí)物修正：B：0.975.計(jì)算：A：12500×1.04×0.98＝12740B：12621×1.03×0.97＝12608C：12200×1.01×1.03＝12692簡(jiǎn)單算術(shù)平均：(12740＋12608＋12692)/3＝12680元/㎡答：該寫字樓比較法評(píng)估單價(jià)為12680元/㎡。52.（本題10分）某宗商業(yè)用地，面積5000㎡，規(guī)劃容積率3.0，建筑密度50%，限高60米。2025年3月15日，該地塊已空置兩年，周邊同類地塊年租金水平120元/㎡（按土地面積），土地還原率5.5%，預(yù)計(jì)年遞增2%。試用收益法評(píng)估該地塊單價(jià)。【答案】收益期無限，凈收益逐年遞增，適用Gordon模型：V＝A/(r－g)＝120/(5.5%－2%)＝120/0.035＝3428.57元/㎡答：土地單價(jià)為3428.57元/㎡。53.（本題10分）某在建購(gòu)物中心，已取得施工許可證，形象進(jìn)度為地下室封頂，規(guī)劃總建筑面積30000㎡，其中商業(yè)可租賃面積20000㎡，預(yù)計(jì)2027年6月30日竣工開業(yè)。經(jīng)測(cè)算：（1）開發(fā)完成后續(xù)建成本總額3億元，建設(shè)期為1.5年，成本均勻投入；（2）銷售稅費(fèi)為開發(fā)完成價(jià)值的6%；（3）后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)為續(xù)建成本的15%；（4）折現(xiàn)率8%；（5）預(yù)計(jì)開業(yè)后年凈租金8000萬元，穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，資本化率7%，銷售期0.5年。試用動(dòng)態(tài)假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該在建項(xiàng)目2025年3月15日價(jià)值?！敬鸢浮?.開發(fā)完成價(jià)值V1＝8000/7%＝114285.71萬元2.銷售稅費(fèi)＝114285.71×6%＝6857.14萬元3.后續(xù)利潤(rùn)＝30000×15%＝4500萬元4.續(xù)建成本現(xiàn)值：成本均勻投入，折現(xiàn)年數(shù)取1.5/2＝0.75年30000/(1+8%)^0.75＝30000/1.0595＝28315.26萬元5.銷售期0.5年，折現(xiàn)1.5+0.5＝2.0年凈現(xiàn)值V＝(114285.71－6857.14－4500－28315.26)/(1+8%)^2＝(114285.71－39672.4)/1.1664＝74613.31/1.1664≈63968.42萬元答：該在建項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值為63968.42萬元。54.（本題10分）某宗1995年建成的辦公樓，建筑面積6000㎡，磚混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率3%。2025年3月15日，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘，房屋有效年齡30年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命20年。經(jīng)測(cè)算，重置成本為4000元/㎡（含建安、紅線內(nèi)配套、專業(yè)費(fèi)、期間費(fèi)用），需功能落后折舊10%，經(jīng)濟(jì)折舊5%，環(huán)境折舊2%。試用成本法評(píng)估該房屋折舊后單價(jià)?！敬鸢浮?.物質(zhì)折舊率＝(1－3%)×30/50＝58.2%物質(zhì)折舊額＝4000×58.2%＝2328元/㎡2.功能落后折舊＝4000×10%＝400元/㎡3.經(jīng)濟(jì)折舊＝4000×5%＝200元/㎡4.環(huán)境折舊＝4000×2%＝80元/㎡5.總折舊＝2328＋400＋200＋80＝3008元/㎡6.折舊后單價(jià)＝4000－3008＝992元/㎡答：房屋折舊后單價(jià)為992元/㎡。五、綜合應(yīng)用題（共20分）55.閱讀下列背景，回答（1）—（4）問題：背景：2025年3月15日，貴州貴安新區(qū)擬出讓一宗新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），面積20000㎡，規(guī)劃容積率2.5，建筑密度35%，綠地率20%，限高80米。出讓文件要求：①自持產(chǎn)業(yè)用房≥50%，自持年限≥15年；②可分割銷售部分僅限產(chǎn)業(yè)配套公寓，建筑面積≤總計(jì)容面積20%，銷售對(duì)象須為入園企業(yè)職工；③土地起拍價(jià)按基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法確定，基準(zhǔn)地價(jià)2023年1月1日公布，工業(yè)用途地面價(jià)600元/㎡，至今地價(jià)指數(shù)累計(jì)上漲8%；④需建設(shè)地下停車位不少于1.0個(gè)/100㎡計(jì)容面積，地下空間不計(jì)容，建設(shè)成本2500元/車位，開發(fā)利潤(rùn)10%，利息8%，銷售期1年；⑤評(píng)估機(jī)構(gòu)同時(shí)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法、收益法進(jìn)行