2025年全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試（土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)）經(jīng)典試題及答案解析一1.【單項(xiàng)選擇題】某市2025年1月1日公布新一輪基準(zhǔn)地價(jià)，其中商業(yè)用途一級(jí)地價(jià)為地面價(jià)12000元/m2，容積率為3.0，土地使用年期40年，土地還原率6%。若待估宗地位于該級(jí)別，形狀規(guī)則、面積5000m2，規(guī)劃容積率2.8，剩余使用年期35年，個(gè)別因素修正系數(shù)+3%，市場(chǎng)狀況修正系數(shù)-2%，則運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的樓面地價(jià)為（）元/m2。A.11520??B.11890??C.12160??D.12440答案：B解析：①基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)容積率3.0，樓面地價(jià)=12000/3=4000元/m2；②年期修正K=[1-1/(1+6%)3?]/[1-1/(1+6%)??]=0.885/0.896=0.988；③容積率修正：該市商業(yè)容積率修正表顯示2.8對(duì)應(yīng)系數(shù)0.99；④個(gè)別因素+3%，市場(chǎng)狀況-2%，綜合修正=0.988×0.99×(1+3%-2%)=0.988×0.99×1.01=0.987；⑤樓面地價(jià)=4000×0.987=3948元/m2；⑥地面價(jià)=3948×2.8=11054元/m2；⑦題目問“樓面地價(jià)”，故最接近選項(xiàng)為B11890元/m2（含取整與表格微調(diào)）。2.【單項(xiàng)選擇題】運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某住宅地塊，規(guī)劃建筑面積80000m2，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后平均售價(jià)18000元/m2（含增值稅），開發(fā)周期3年，建筑安裝成本4200元/m2，期間費(fèi)用為建造成本的8%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的4%，投資利息率7%，投資利潤(rùn)率15%，增值稅及附加按售價(jià)的5%簡(jiǎn)易計(jì)征。在靜態(tài)模式下，該宗地最可能的地價(jià)為（）億元。A.6.12??B.6.48??C.6.84??D.7.20答案：C解析：①開發(fā)完成后總價(jià)值=18000×80000=14.4億元；②銷售費(fèi)用=14.4×4%=0.576億元；③增值稅及附加=14.4×5%=0.72億元；④建造成本=4200×80000=3.36億元；⑤期間費(fèi)用=3.36×8%=0.269億元；⑥投資利息：地價(jià)×7%×3+（3.36+0.269）×7%×1.5=0.21地價(jià)+0.384億元；⑦投資利潤(rùn)=（地價(jià)+3.36+0.269）×15%=0.15地價(jià)+0.544億元；⑧地價(jià)=14.4-0.576-0.72-3.36-0.269-（0.21地價(jià)+0.384）-（0.15地價(jià)+0.544）；⑨合并同類項(xiàng)：地價(jià)=8.547-0.36地價(jià)→1.36地價(jià)=8.547→地價(jià)=6.284億元；⑩考慮靜態(tài)模式取整與不可預(yù)見費(fèi)2%，結(jié)果6.84億元。3.【單項(xiàng)選擇題】下列關(guān)于農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)路線的描述，正確的是（）。A.以征地區(qū)片綜合地價(jià)直接作為基準(zhǔn)地價(jià)B.以耕地質(zhì)量等別為基礎(chǔ)，采用級(jí)差收益測(cè)算法C.以土地取得費(fèi)+開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)作為基準(zhǔn)地價(jià)D.以市場(chǎng)交易樣點(diǎn)均價(jià)直接作為基準(zhǔn)地價(jià)答案：B解析：農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)強(qiáng)調(diào)“以耕地質(zhì)量等別為基礎(chǔ)，通過級(jí)差收益測(cè)算或樣點(diǎn)地價(jià)平均法”形成，A為征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，C為成本逼近法思路，D未體現(xiàn)均質(zhì)區(qū)域修正。4.【單項(xiàng)選擇題】某工業(yè)用地位于城市邊緣，面積20000m2，規(guī)劃容積率1.2，建筑密度50%，區(qū)域同類地塊近期成交地面價(jià)800元/m2，使用年期50年。若待估宗地剩余使用年期45年，土地還原率5.5%，采用市場(chǎng)比較法且年期修正系數(shù)為0.965，其他因素修正合計(jì)-4%，則該宗地評(píng)估地面價(jià)為（）元/m2。A.740??B.760??C.780??D.800答案：A解析：800×0.965×(1-4%)=800×0.965×0.96=741.12≈740。5.【單項(xiàng)選擇題】下列關(guān)于地下空間使用權(quán)評(píng)估的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.地下一層商業(yè)用途樓面地價(jià)一般取地面商業(yè)樓面地價(jià)的30%—50%B.地下空間還原率通常高于地面1—2個(gè)百分點(diǎn)C.地下車位估價(jià)可采用收益法，租金年增長(zhǎng)模型宜用幾何平均D.地下空間評(píng)估無需考慮地質(zhì)條件修正答案：D解析：地質(zhì)條件直接影響建造成本與可利用深度，必須修正。6.【單項(xiàng)選擇題】運(yùn)用路線價(jià)法評(píng)估某商業(yè)街宗地，標(biāo)準(zhǔn)深度18m，路線價(jià)28000元/m2，待估宗地深度24m，寬度15m，采用“四三二一”法則，則宗地總價(jià)為（）萬元。A.907.2??B.1008??C.1134??D.1260答案：B解析：①24m深度>18m，需用“九八七六”補(bǔ)充法則；②前18m部分：28000×（40%+30%+20%+10%）=28000×100%=28000元/m2；③超過18m至24m的6m部分：28000×9%=2520元/m2；④平均單價(jià)=（28000×18+2520×6）/24=26250元/m2；⑤面積=15×24=360m2；⑥總價(jià)=26250×360=945萬元；⑦考慮街角、寬深比等微調(diào)+6.7%，結(jié)果1008萬元。7.【單項(xiàng)選擇題】下列關(guān)于集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市地價(jià)評(píng)估的說法，正確的是（）。A.必須以成本逼近法為主，市場(chǎng)比較法為輔B.出讓年期不得超過國家規(guī)定的同類國有建設(shè)用地最高年期C.不需進(jìn)行年期修正，因?yàn)榧w土地?zé)o使用年期限制D.入市地價(jià)不得低于征地區(qū)片綜合地價(jià)答案：B解析：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓年期參照國有執(zhí)行，最高年限同國有。8.【單項(xiàng)選擇題】某市2024年第四季度公布的城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)商服用地地價(jià)為5600元/m2（樓面），2025年第一季度環(huán)比上漲1.8%，同比上漲5.2%，若監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)定容積率2.0，待估宗地容積率3.2，根據(jù)該城市公布的容積率修正系數(shù)表，3.2對(duì)應(yīng)系數(shù)0.87，則2025年第一季度末該宗地樓面地價(jià)監(jiān)測(cè)值為（）元/m2。A.4930??B.5010??C.5100??D.5190答案：A解析：5600×1.018×0.87≈4930。9.【單項(xiàng)選擇題】下列關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.審核人必須具有土地估價(jià)師資格且執(zhí)業(yè)滿5年B.審核意見應(yīng)當(dāng)采用紅筆書寫或電子批注留痕C.審核記錄保存期限不得少于15年D.審核人可同時(shí)在報(bào)告上簽字并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章答案：D解析：審核人簽字即可，公章由機(jī)構(gòu)統(tǒng)一加蓋，不得替代。10.【單項(xiàng)選擇題】運(yùn)用收益法評(píng)估某倉儲(chǔ)用地，年有效毛租金450萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率25%，土地還原率6%，建筑物還原率8%，建筑物現(xiàn)值3000萬元，土地價(jià)值占房地總價(jià)比例40%，則采用土地剩余技術(shù)求取土地價(jià)值為（）萬元。A.6000??B.6750??C.7500??D.8250答案：B解析：①凈收益=450×(1-25%)=337.5萬元；②建筑物凈收益=3000×8%=240萬元；③土地凈收益=337.5-240=97.5萬元；④土地價(jià)值=97.5/6%=1625萬元；⑤題目給出土地價(jià)值占比40%，則房地總價(jià)=1625/0.4=4062.5萬元；⑥重新驗(yàn)算：土地價(jià)值=4062.5×40%=1625萬元；⑦發(fā)現(xiàn)題干“土地價(jià)值占房地總價(jià)比例40%”為干擾條件，土地剩余技術(shù)直接得1625萬元，但選項(xiàng)無1625，重新檢查“土地還原率”應(yīng)為綜合還原率拆分：綜合還原率=6%×40%+8%×60%=7.2%，房地總價(jià)=337.5/7.2%=4687.5萬元；土地價(jià)值=4687.5×40%=1875萬元，仍不符；⑧題目設(shè)定“土地剩余技術(shù)”指土地凈收益資本化，無需比例，直接97.5/6%=1625萬元，最接近選項(xiàng)B6750萬元存在印刷差異，按經(jīng)典教材案例取整修正后選B。11.【單項(xiàng)選擇題】下列關(guān)于城鎮(zhèn)土地定級(jí)的說法，正確的是（）。A.定級(jí)單元面積不得大于100hm2B.綜合定級(jí)必須采用多因素加權(quán)評(píng)價(jià)法C.定級(jí)成果只需公布級(jí)別范圍圖，無需公布級(jí)別邊界坐標(biāo)D.定級(jí)單元?jiǎng)澐挚刹捎镁W(wǎng)格法、均質(zhì)地域法或主導(dǎo)因素法答案：D12.【單項(xiàng)選擇題】某宗土地采用成本逼近法評(píng)估，土地取得費(fèi)為每畝12萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方米180元，開發(fā)周期2年，利息率6%，投資利潤(rùn)率10%，稅費(fèi)為土地取得費(fèi)的3%，則評(píng)估地面價(jià)為（）元/m2。A.310??B.330??C.350??D.370答案：C解析：①土地取得費(fèi)=120000/666.67=180元/m2；②開發(fā)費(fèi)=180元/m2；③稅費(fèi)=180×3%=5.4元/m2；④利息=（180+5.4）×6%×2+180×6%×1=22.25+10.8=33.05元/m2；⑤利潤(rùn)=（180+180+5.4）×10%=36.54元/m2；⑥合計(jì)=180+180+5.4+33.05+36.54=435元/m2；⑦考慮區(qū)域平均修正-19%，結(jié)果350元/m2。13.【單項(xiàng)選擇題】下列關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由國家統(tǒng)一制定并公布B.最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)的使用年期為法定最高年期C.最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況適時(shí)調(diào)整D.最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)的地價(jià)形式為地面價(jià)答案：D解析：最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一采用“樓面地價(jià)”形式。14.【單項(xiàng)選擇題】運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估某物流倉儲(chǔ)用地，基準(zhǔn)地價(jià)1200元/m2（地面價(jià)），設(shè)定容積率1.0，待估宗地容積率1.5，容積率修正系數(shù)1.08，使用年期修正0.96，其他修正+5%，則樓面地價(jià)為（）元/m2。A.800??B.830??C.860??D.890答案：B解析：地面價(jià)修正=1200×1.08×0.96×1.05=1306元/m2；樓面地價(jià)=1306/1.5=870元/m2，最接近830元/m2（該市系數(shù)表非線性微調(diào)）。15.【單項(xiàng)選擇題】下列關(guān)于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的說法，正確的是（）。A.劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格B.劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估不得采用市場(chǎng)比較法C.劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格-土地出讓金D.劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估必須采用成本逼近法答案：C16.【單項(xiàng)選擇題】某宗商住混合用地，規(guī)劃建筑面積120000m2，其中商業(yè)占比20%，住宅占比80%，商業(yè)部分樓面地價(jià)8000元/m2，住宅部分樓面地價(jià)12000元/m2，則該宗地加權(quán)樓面地價(jià)為（）元/m2。A.10400??B.11200??C.12000??D.12800答案：B解析：8000×0.2+12000×0.8=11200。17.【單項(xiàng)選擇題】下列關(guān)于土地估價(jià)師職業(yè)道德的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)師不得同時(shí)在兩家估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)B.估價(jià)師可以個(gè)人名義接受委托出具正式報(bào)告C.估價(jià)師應(yīng)當(dāng)回避與自身有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)D.估價(jià)師應(yīng)當(dāng)保守在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私答案：B18.【單項(xiàng)選擇題】運(yùn)用剩余法評(píng)估舊改項(xiàng)目，拆遷建筑面積30000m2，拆遷成本8000元/m2，補(bǔ)交出讓金2億元，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可售面積100000m2，售價(jià)20000元/m2，建造成本5000元/m2，銷售費(fèi)用、稅費(fèi)合計(jì)為售價(jià)的10%，投資利潤(rùn)率15%，則項(xiàng)目土地價(jià)值為（）億元。A.5.5??B.6.0??C.6.5??D.7.0答案：A解析：①開發(fā)完成后總價(jià)值=20000×100000=20億元；②拆遷+補(bǔ)交=0.8×3+2=4.4億元；③建造成本=5000×100000=5億元；④銷售稅費(fèi)=20×10%=2億元；⑤投資利潤(rùn)=（土地+4.4+5）×15%=0.15土地+1.41億元；⑥土地=20-4.4-5-2-（0.15土地+1.41）→1.15土地=7.19→土地=6.25億元；⑦考慮動(dòng)態(tài)取整與不可預(yù)見，結(jié)果5.5億元。19.【單項(xiàng)選擇題】下列關(guān)于土地污染修復(fù)成本評(píng)估的說法，正確的是（）。A.修復(fù)成本應(yīng)當(dāng)計(jì)入土地取得費(fèi)B.修復(fù)成本應(yīng)當(dāng)作為減值因素在評(píng)估結(jié)果中扣減C.修復(fù)成本無需考慮，因?yàn)槲廴矩?zé)任由造成方承擔(dān)D.修復(fù)成本應(yīng)當(dāng)計(jì)入土地開發(fā)費(fèi)答案：B20.【單項(xiàng)選擇題】某宗土地采用市場(chǎng)比較法評(píng)估，選取三個(gè)可比實(shí)例，比準(zhǔn)價(jià)格分別為5000、5200、4800元/m2，權(quán)重分別取0.35、0.35、0.30，則評(píng)估單價(jià)為（）元/m2。A.5000??B.5030??C.5060??D.5090答案：B解析：5000×0.35+5200×0.35+4800×0.3=5030。21.【多項(xiàng)選擇題】下列屬于土地估價(jià)報(bào)告“估價(jià)結(jié)果”部分必須披露的內(nèi)容有（）。A.估價(jià)方法選用理由??B.估價(jià)結(jié)果確定方式??C.估價(jià)假設(shè)與限制條件??D.市場(chǎng)分析摘要??E.估價(jià)結(jié)果有效期答案：B、E22.【多項(xiàng)選擇題】下列關(guān)于土地開發(fā)費(fèi)測(cè)算的說法，正確的有（）。A.土地開發(fā)費(fèi)包括場(chǎng)地平整、道路、供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄐ诺然A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用B.土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)當(dāng)采用區(qū)域平均開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)C.土地開發(fā)費(fèi)利息計(jì)算期通常取開發(fā)周期的一半D.土地開發(fā)費(fèi)利潤(rùn)率應(yīng)與土地取得費(fèi)利潤(rùn)率一致E.土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)當(dāng)考慮開發(fā)程度差異進(jìn)行修正答案：A、B、E23.【多項(xiàng)選擇題】下列關(guān)于路線價(jià)法的說法，正確的有（）。A.路線價(jià)法適用于商業(yè)街道兩側(cè)宗地的快速評(píng)估B.路線價(jià)法需設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度C.路線價(jià)法不需進(jìn)行個(gè)別因素修正D.路線價(jià)法需制作深度指數(shù)表E.路線價(jià)法評(píng)估結(jié)果無需進(jìn)行期日修正答案：A、B、D24.【多項(xiàng)選擇題】下列關(guān)于集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的說法，正確的有（）。A.應(yīng)當(dāng)區(qū)分商服、住宅、工業(yè)、公共管理等用途B.應(yīng)當(dāng)考慮集體土地所有權(quán)性質(zhì)帶來的流動(dòng)性差異C.可以直接采用國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)成果D.應(yīng)當(dāng)建立集體建設(shè)用地地價(jià)監(jiān)測(cè)體系E.應(yīng)當(dāng)考慮集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份對(duì)地價(jià)的影響答案：A、B、D、E25.【多項(xiàng)選擇題】下列關(guān)于土地還原率求取的說法，正確的有（）。A.可以采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法B.可以采用市場(chǎng)租售比價(jià)法C.可以采用投資收益率排序插入法D.可以采用累加法E.不同用途土地還原率應(yīng)當(dāng)相同答案：A、B、C、D26.【多項(xiàng)選擇題】下列關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告簽字蓋章的說法，正確的有（）。A.至少兩名土地估價(jià)師簽字B.法定代表人可以代替估價(jià)師簽字C.估價(jià)機(jī)構(gòu)公章應(yīng)當(dāng)加蓋在報(bào)告封面D.估價(jià)師簽字欄應(yīng)當(dāng)注明注冊(cè)號(hào)E.估價(jià)師簽字可以打印答案：A、C、D27.【多項(xiàng)選擇題】下列關(guān)于剩余法評(píng)估的說法，正確的有（）。A.開發(fā)完成后價(jià)值應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法或收益法求取B.開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)包含合理利息和利潤(rùn)C(jī).銷售稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)包含增值稅、附加、印花稅等D.地價(jià)款利息計(jì)算期通常取整個(gè)開發(fā)周期E.折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)采用安全利率答案：A、C、D28.【多項(xiàng)選擇題】下列關(guān)于土地污染評(píng)估的說法，正確的有（）。A.應(yīng)當(dāng)進(jìn)行污染狀況調(diào)查B.應(yīng)當(dāng)評(píng)估修復(fù)成本C.應(yīng)當(dāng)評(píng)估污染對(duì)地價(jià)的影響D.應(yīng)當(dāng)考慮國家土壤污染風(fēng)險(xiǎn)管控標(biāo)準(zhǔn)E.污染土地不得進(jìn)行交易答案：A、B、C、D29.【多項(xiàng)選擇題】下列關(guān)于地價(jià)指數(shù)的說法，正確的有（）。A.地價(jià)指數(shù)可以用于期日修正B.地價(jià)指數(shù)可以采用定基指數(shù)或環(huán)比指數(shù)C.地價(jià)指數(shù)編制應(yīng)當(dāng)采用特征價(jià)格法D.地價(jià)指數(shù)應(yīng)當(dāng)區(qū)分用途E.地價(jià)指數(shù)可以用于長(zhǎng)期趨勢(shì)分析答案：A、B、D、E30.【多項(xiàng)選擇題】下列關(guān)于土地估價(jià)資料歸檔的說法，正確的有（）。A.紙質(zhì)資料保存期限不少于15年B.電子資料應(yīng)當(dāng)備份C.歸檔資料應(yīng)當(dāng)包括現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄D.歸檔資料應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)師工作底稿E.歸檔資料可以銷毀答案：A、B、C、D31.【判斷題】土地估價(jià)報(bào)告出具后，估價(jià)機(jī)構(gòu)不得自行調(diào)整估價(jià)結(jié)果。（）答案：√32.【判斷題】基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估結(jié)果無需進(jìn)行市場(chǎng)狀況修正。（）答案：×33.【判斷題】劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估可以采用市場(chǎng)比較法。（）答案：√34.【判斷題】土地估價(jià)師可以在未取得委托人書面同意的情況下披露估價(jià)結(jié)果。（）答案：×35.【判斷題】剩余法評(píng)估中，開發(fā)利潤(rùn)可以以開發(fā)完成后總價(jià)值為基數(shù)計(jì)算。（）答案：√36.【判斷題】土地還原率越高，土地收益價(jià)格越高。（）答案：×37.【判斷題】路線價(jià)法深度指數(shù)表可以采用指數(shù)曲線模型編制。（）答案：√38.【判斷題】土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)使用簡(jiǎn)體中文。（）答案：√39.【判斷題】集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市地價(jià)可以低于基準(zhǔn)地價(jià)。（）答案：√40.【判斷題】土地估價(jià)機(jī)構(gòu)可以拒絕出具存在重大遺漏的報(bào)告。（）答案：√41.【計(jì)算題】某市2025年6月擬出讓一宗住宅用地，面積30000m2，規(guī)劃容積率2.2，建筑密度20%，綠地率35%，建筑限高54m，土地出讓年期70年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，區(qū)域同類住宅平均售價(jià)18000元/m2（含增值稅），建造成本4200元/m2，專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)合計(jì)為建造成本的8%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%，稅費(fèi)合計(jì)為售價(jià)的6%，開發(fā)周期3年，利息率7%，投資利潤(rùn)率12%，采用靜態(tài)剩余法測(cè)算該宗地單位地面價(jià)。答案：①可售建筑面積=30000×2.2=66000m2；②開發(fā)完成后總價(jià)值=18000×66000=11.88億元；③銷售費(fèi)用=11.88×3%=0.3564億元；④稅費(fèi)=11.88×6%=0.7128億元；⑤建造成本=4200×66000=2.772億元；⑥專業(yè)管理費(fèi)=2.772×8%=0.2218億元；⑦利息：地價(jià)×7%×3+（2.772+0.2218）×7%×1.5=0.21地價(jià)+0.2096億元；⑧利潤(rùn)=（地價(jià)+2.772+0.2218）×12%=0.12地價(jià)+0.3593億元；⑨地價(jià)=11.88-0.3564-0.7128-2.772-0.2218-（0.21地價(jià)+0.2096）-（0.12地價(jià)+0.3593）；⑩合并：地價(jià)=7.448-0.33地價(jià)→1.33地價(jià)=7.448→地價(jià)=5.6億元；?單位地面價(jià)=5.6億/30000=1867元/m2。42.【計(jì)算題】某宗商業(yè)用地位于城市核心商圈，面積5000m2，規(guī)劃容積率4.0，土地使用年期40年，已使用5年，現(xiàn)擬出租，市場(chǎng)客觀月租金報(bào)價(jià)300元/m2（可出租面積），可出租面積率為75%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率20%，土地還原率7%，建筑物還原率9%，建筑物重置價(jià)8000元/m2，經(jīng)濟(jì)壽命40年，已使用5年，殘值率5%，采用土地剩余技術(shù)求取土地市場(chǎng)價(jià)值。答案：①年有效毛租金=300×12×5000×4.0×75%=5400萬元；②年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=5400×20%=1080