山西2025年房地產(chǎn)估價師考試(土地估價基礎(chǔ)與實(shí)務(wù))題庫及答案解析一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個正確答案，請將正確選項(xiàng)字母填在括號內(nèi)）1.在城鎮(zhèn)土地定級中，對商服繁華度進(jìn)行量化時，最常用到的空間分析方法是（）。A.緩沖區(qū)分析B.疊加分析C.網(wǎng)絡(luò)分析D.密度分析答案：A解析：商服繁華度通常以主要商服中心為源點(diǎn)，采用緩沖區(qū)分析確定其輻射范圍，再按距離衰減模型賦分。2.某宗土地剩余使用年期35年，容積率為2.0，經(jīng)比較法求取的比準(zhǔn)價格為4200元/㎡（樓面地價），若土地資本化率為6%，則該宗土地單價最接近（）元/㎡。A.5040B.5880C.6720D.7560答案：B解析：土地單價=樓面地價×容積率×年期修正系數(shù)；年期修正系數(shù)=[1-1/(1+6%)^35]/[1-1/(1+6%)^40]=0.933；單價=4200×2×0.933≈5880元/㎡。3.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的表述，正確的是（）。A.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法屬于市場比較法的衍生方法B.基準(zhǔn)地價更新周期一般不得超過2年C.修正系數(shù)表一經(jīng)發(fā)布即不可調(diào)整D.區(qū)域因素修正系數(shù)可大于1也可小于1答案：D解析：區(qū)域因素修正系數(shù)根據(jù)估價對象與基準(zhǔn)地價內(nèi)涵區(qū)域差異上下浮動，可大于1也可小于1。4.在農(nóng)用地分等定級中，對土壤質(zhì)地進(jìn)行評分時，若某地塊土壤質(zhì)地為“中壤”，其標(biāo)準(zhǔn)分值一般為（）。A.60B.70C.80D.90答案：C解析：根據(jù)《農(nóng)用地質(zhì)量分等規(guī)程》，中壤土屬于二級質(zhì)地，標(biāo)準(zhǔn)分值80。5.某市2024年公布的商業(yè)路線價為18000元/㎡（標(biāo)準(zhǔn)深度12m），待估宗地臨街深度18m，深度指數(shù)表顯示12m為100%，18m為125%，則該宗地路線價修正后單價為（）元/㎡。A.14400B.18000C.22500D.27000答案：C解析：路線價修正單價=路線價×深度指數(shù)=18000×1.25=22500元/㎡。6.采用剩余法評估待開發(fā)土地時，開發(fā)完成后的不動產(chǎn)售價應(yīng)優(yōu)先采用（）。A.政府指導(dǎo)價B.評估師經(jīng)驗(yàn)判斷C.近期同類物業(yè)市場成交案例D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報價答案：C解析：剩余法售價必須依據(jù)市場可實(shí)現(xiàn)的客觀售價，近期同類成交案例最能反映市場接受價格。7.下列關(guān)于土地估價報告簽章要求的說法，錯誤的是（）。A.兩名注冊土地估價師簽字即可生效B.評估機(jī)構(gòu)須加蓋公章C.簽字估價師中至少一人為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人D.報告出具日期應(yīng)在簽字日期之后答案：D解析：報告出具日期應(yīng)為完成評估的日期，簽字日期不得晚于出具日期。8.在城鎮(zhèn)土地估價中，屬于個別因素的是（）。A.商服繁華度B.公交便捷度C.宗地形狀D.區(qū)域環(huán)境噪聲答案：C解析：宗地形狀屬于個別因素，其余均為區(qū)域因素。9.某宗工業(yè)用地容積率為1.2，規(guī)劃允許最大容積率2.0，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估時，容積率修正系數(shù)應(yīng)按（）計(jì)算。A.現(xiàn)狀容積率B.規(guī)劃允許最大容積率C.區(qū)域平均容積率D.基準(zhǔn)地價內(nèi)涵容積率答案：D解析：基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法必須采用基準(zhǔn)地價內(nèi)涵對應(yīng)的容積率進(jìn)行修正。10.下列關(guān)于土地年租金資本化法的說法，正確的是（）。A.年租金指市場客觀租金B(yǎng).資本化率應(yīng)取銀行存款利率C.不考慮空置率D.適用于劃撥土地抵押評估答案：A解析：年租金必須采用市場客觀租金，資本化率應(yīng)取土地投資收益率，需考慮空置率，劃撥土地不能抵押。11.在基準(zhǔn)地價評估中，劃分均質(zhì)地域的最小單元面積一般不小于（）公頃。A.1B.3C.5D.10答案：C解析：根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，均質(zhì)地域最小單元面積不宜小于5公頃，以保證樣本量。12.某宗土地面積為5000㎡，規(guī)劃建筑面積10000㎡，其中配套公建占1000㎡，則該宗地的實(shí)際容積率按（）計(jì)算。A.1.8B.2.0C.2.2D.2.5答案：B解析：容積率=計(jì)容建筑面積/用地面積=10000/5000=2.0，配套公建若計(jì)入容積率則不減。13.下列關(guān)于征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的說法，正確的是（）。A.由省級自然資源部門制定B.每三年調(diào)整一次C.不包括青苗補(bǔ)償費(fèi)D.僅適用于集體農(nóng)用地答案：A解析：征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)由省級自然資源部門制定，包括青苗費(fèi)，每年調(diào)整，適用于征收集體農(nóng)用地及未利用地。14.在剩余法評估中，若開發(fā)周期為3年，土地取得稅費(fèi)為地價的4%，則土地取得稅費(fèi)利息按（）年計(jì)息。A.1.0B.1.5C.2.0D.3.0答案：B解析：土地取得稅費(fèi)在開發(fā)期初一次性繳納，按完整開發(fā)周期的一半即1.5年計(jì)息。15.某宗土地剩余使用年期30年，資本化率為5%，則年期修正系數(shù)最接近（）。A.0.78B.0.81C.0.84D.0.87答案：B解析：年期修正系數(shù)=[1-1/(1+5%)^30]/[1-1/(1+5%)^40]=0.807≈0.81。16.下列關(guān)于路線價法的說法，錯誤的是（）。A.需設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度B.需編制深度指數(shù)表C.需進(jìn)行寬度修正D.不需進(jìn)行容積率修正答案：D解析：路線價法在深度修正后仍需根據(jù)容積率差異進(jìn)行修正。17.某宗土地評估價值為8000萬元，銀行按評估值60%發(fā)放貸款，則抵押率為（）。A.40%B.50%C.60%D.70%答案：C解析：抵押率=貸款額/評估值=60%。18.在城鎮(zhèn)土地定級中，公交便捷度指標(biāo)通常采用（）衡量。A.公交站點(diǎn)數(shù)量B.公交線網(wǎng)密度C.公交票價D.公交站點(diǎn)距市中心距離答案：B解析：公交線網(wǎng)密度反映區(qū)域公交服務(wù)水平，是定級常用指標(biāo)。19.下列關(guān)于土地估價假設(shè)和限制條件的說法，正確的是（）。A.可假設(shè)宗地已辦理不動產(chǎn)權(quán)證B.可假設(shè)規(guī)劃條件已調(diào)整C.可假設(shè)不存在抵押權(quán)D.應(yīng)披露所依據(jù)的規(guī)劃文件編號答案：D解析：假設(shè)限制條件必須披露規(guī)劃文件編號，確保來源可追溯，不得隨意假設(shè)。20.某宗土地采用市場比較法評估，三個比較案例交易價格分別為3800、4200、4100元/㎡，經(jīng)因素修正后比準(zhǔn)價格分別為4000、4300、4050元/㎡，則最終估價結(jié)果宜采用（）。A.算術(shù)平均B.加權(quán)平均C.中位數(shù)D.眾數(shù)答案：C解析：當(dāng)修正后比準(zhǔn)價格差異不大時，采用中位數(shù)可減小極端值影響。21.下列關(guān)于工業(yè)用地評估現(xiàn)場勘查的說法，錯誤的是（）。A.需核實(shí)土地開發(fā)程度B.需記錄地上建筑物成新度C.需調(diào)查企業(yè)年產(chǎn)值D.需測量宗地紅線坐標(biāo)答案：C解析：企業(yè)年產(chǎn)值屬于企業(yè)自身經(jīng)營數(shù)據(jù)，與土地價值無直接對應(yīng)關(guān)系。22.在基準(zhǔn)地價更新中，若原商業(yè)路線價為20000元/㎡，經(jīng)市場調(diào)查測算應(yīng)下調(diào)8%，則更新后路線價為（）元/㎡。A.18400B.18500C.21600D.22000答案：A解析：20000×(1-8%)=18400元/㎡。23.某宗土地評估設(shè)定為“五通一平”，實(shí)際為“三通一平”，開發(fā)程度修正額為-80元/㎡，若評估值為3600元/㎡，則修正后價值為（）元/㎡。A.3520B.3600C.3680D.3720答案：A解析：3600-80=3520元/㎡。24.下列關(guān)于土地估價報告有效期說法正確的是（）。A.自報告出具日起算B.市場變化劇烈可縮短C.最長不超過2年D.由行業(yè)協(xié)會統(tǒng)一規(guī)定答案：B解析：有效期由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)市場變化在不超過1年內(nèi)合理確定，市場劇烈變化可縮短。25.在剩余法測算中，若銷售稅費(fèi)為售價的6%，則該費(fèi)用在現(xiàn)金流量表中應(yīng)計(jì)入（）。A.開發(fā)成本B.土地取得成本C.開發(fā)費(fèi)用D.銷售費(fèi)用答案：D解析：銷售稅費(fèi)屬于銷售費(fèi)用科目。26.某宗劃撥土地?cái)M補(bǔ)辦出讓，評估需補(bǔ)繳土地出讓金，應(yīng)優(yōu)先采用（）。A.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法B.市場比較法C.收益還原法D.成本逼近法答案：A解析：劃撥補(bǔ)辦出讓按基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法核定出讓金為通行做法。27.下列關(guān)于土地估價職業(yè)道德的說法，錯誤的是（）。A.可接受客戶高額差旅費(fèi)B.不得泄露客戶商業(yè)秘密C.不得簽署未實(shí)地勘查報告D.不得迎合客戶預(yù)設(shè)結(jié)論答案：A解析：評估師不得接受客戶超出合理范圍的額外費(fèi)用。28.在城鎮(zhèn)土地定級中，綠地覆蓋率指標(biāo)屬于（）因素。A.交通條件B.基礎(chǔ)設(shè)施C.環(huán)境條件D.人口密度答案：C解析：綠地覆蓋率反映生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，屬于環(huán)境條件。29.某宗土地面積為3000㎡，規(guī)劃容積率2.5，建筑密度40%，則最大建筑基底面積為（）㎡。A.750B.1200C.1500D.3000答案：B解析：建筑基底面積=用地面積×建筑密度=3000×40%=1200㎡。30.下列關(guān)于土地估價報告歸檔的說法，正確的是（）。A.紙質(zhì)檔案保存不少于5年B.電子檔案可替代紙質(zhì)檔案C.檔案保存期自報告出具日起算D.檔案應(yīng)存放于估價師家中答案：C解析：檔案保存期自出具日起算不少于15年，紙質(zhì)與電子并行，存放機(jī)構(gòu)檔案室。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個或兩個以上正確答案，多選少選均不得分）31.下列屬于土地估價報告必備內(nèi)容的有（）。A.估價目的B.估價依據(jù)C.估價對象位置示意圖D.估價師聲明E.估價師家庭住址答案：ABCD解析：家庭住址屬于個人隱私，無需披露。32.運(yùn)用市場比較法時，交易情況修正應(yīng)包括（）。A.稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式B.融資條件C.交易日期D.土地面積E.交易動機(jī)答案：ABE解析：交易日期屬于期日修正，土地面積屬于個別因素修正。33.下列關(guān)于工業(yè)用地集約利用評價指標(biāo)的有（）。A.容積率B.建筑系數(shù)C.固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度D.地均稅收E.綠地率答案：ABCD解析：綠地率屬于環(huán)境指標(biāo)，非集約利用核心指標(biāo)。34.基準(zhǔn)地價評估的工作步驟包括（）。A.資料調(diào)查B.均質(zhì)地域劃分C.樣點(diǎn)地價測算D.路線價編制E.聽證與公示答案：ABCE解析：路線價編制屬于商業(yè)用地基準(zhǔn)地價細(xì)化，非必經(jīng)步驟。35.下列關(guān)于土地年租金資本化法說法正確的有（）。A.需扣除經(jīng)營成本B.需考慮空置率C.資本化率應(yīng)取安全利率D.適用于收益性土地E.需預(yù)測租金增長答案：BDE解析：年租金為毛租金，不扣經(jīng)營成本；資本化率取土地投資收益率。36.下列屬于土地估價報告常見質(zhì)量問題的有（）。A.估價目的表述模糊B.比較案例距估價對象過遠(yuǎn)C.容積率修正缺乏依據(jù)D.未披露土地權(quán)屬限制E.估價結(jié)果取整到萬元答案：ABCD解析：結(jié)果取整屬常規(guī)處理，非質(zhì)量問題。37.下列關(guān)于成本逼近法說法正確的有（）。A.土地取得費(fèi)按區(qū)域客觀費(fèi)用確定B.土地開發(fā)費(fèi)按實(shí)際發(fā)生額確定C.利息按開發(fā)周期一半計(jì)D.利潤按土地取得費(fèi)為基數(shù)E.土地增值收益按成本比例確定答案：ACE解析：開發(fā)費(fèi)按區(qū)域客觀費(fèi)用，利潤按土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)之和為基數(shù)。38.下列關(guān)于劃撥土地使用權(quán)價格評估說法正確的有（）。A.需扣除土地增值收益B.可采用市場比較法C.價格一般低于出讓土地使用權(quán)D.不考慮使用年期修正E.結(jié)果需披露權(quán)利限制答案：BCE解析：劃撥地價格評估需考慮年期修正，價格低于出讓地，需披露權(quán)利限制。39.下列關(guān)于城鎮(zhèn)土地定級因素權(quán)重確定方法的有（）。A.德爾菲法B.層次分析法C.因素成對比較法D.回歸分析法E.主成分分析法答案：ABC解析：回歸與主成分用于驗(yàn)證，非權(quán)重確定主方法。40.下列關(guān)于土地估價報告簽字蓋章說法正確的有（）。A.需兩名注冊土地估價師簽字B.簽字需手寫C.可用電子簽章D.機(jī)構(gòu)公章需騎縫E.簽字日期可空項(xiàng)答案：ABD解析：電子簽章需符合電子簽名法，簽字日期不得空項(xiàng)。三、判斷題（每題1分，共10分。正確打“√”，錯誤打“×”）41.基準(zhǔn)地價更新必須每年開展一次。（×）解析：更新周期由省級部門確定，一般2-3年。42.市場比較法比較案例交易日期距估價期日不得超過3年。（√）解析：根據(jù)規(guī)程，商業(yè)、住宅案例不超過3年，工業(yè)不超過5年。43.土地估價報告可在出具后追加補(bǔ)充比較案例。（×）解析：報告一經(jīng)出具不得追加修改，需重新出具。44.剩余法評估中，開發(fā)利潤可按成本利潤率計(jì)算。（√）解析：開發(fā)利潤可按成本利潤率或銷售利潤率計(jì)算。45.宗地紅線內(nèi)高壓線需進(jìn)行個別因素減價修正。（√）解析：高壓線屬于不利因素，需減價。46.土地估價報告無需披露估價師是否實(shí)地勘查。（×）解析：報告必須披露實(shí)地勘查情況。47.成本逼近法中的土地增值收益等于土地出讓金。（×）解析：土地增值收益為政府應(yīng)享部分，不等同于出讓金。48.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法可不進(jìn)行期日修正。（×）解析：基準(zhǔn)地價與估價期日不一致時必須期日修正。49.土地估價報告可采用電子文件形式交付。（√）解析：電子報告與紙質(zhì)報告具有同等法律效力。50.劃撥土地使用權(quán)價格評估結(jié)果不含土地增值收益。（√）解析：劃撥地價格不含政府土地增值收益。四、計(jì)算題（共20分，要求列出公式、步驟，結(jié)果保留整數(shù)）51.某宗住宅用地面積為6000㎡，規(guī)劃容積率2.0，建筑密度25%，綠地率35%，土地使用權(quán)剩余年期38年，所在區(qū)域基準(zhǔn)地價樓面地價為2800元/㎡（內(nèi)涵容積率2.0，使用年期70年），土地資本化率為5.5%，期日修正系數(shù)1.05，區(qū)域因素修正系數(shù)1.08，個別因素修正系數(shù)0.97，開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價一致。請用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法計(jì)算該宗地總地價。（10分）解：1.年期修正系數(shù)=[1-1/(1+5.5%)^38]/[1-1/(1+5.5%)^70]=0.9082.容積率修正：內(nèi)涵容積率與待估一致，系數(shù)1.03.基準(zhǔn)地價樓面地價修正后=2800×1.05×1.08×0.97×0.908=2800×1.05×1.08×0.97×0.908=2800×1.05=2940；2940×1.08=3175.2；3175.2×0.97=3080；3080×0.908=2797元/㎡4.樓面地價=2797元/㎡5.建筑面積=6000×2.0=12000㎡6.總地價=2797×12000=33,564,000元≈33,564萬元答案：該宗地總地價為33,564萬元。52.采用剩余法評估一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積4000㎡，規(guī)劃容積率3.0，建筑密度45%，綠地率20%，開發(fā)周期2年，開發(fā)完成后可售商業(yè)建筑面積11000㎡，市場售價20000元/㎡（毛坯），建筑安裝成本4000元/㎡，專業(yè)費(fèi)為建安成本的8%，管理費(fèi)用為建安成本的5%，銷售費(fèi)用為售價的4%，銷售稅費(fèi)為售價的6%，開發(fā)利潤為總開發(fā)成本的15%，土地取得稅費(fèi)為地價的4%，年利息率6%，折現(xiàn)率8%，請計(jì)算該宗地剩余法下的土地評估單價。（10分）解：1.開發(fā)完成后總售價=11000×20000=220,000,000元2.銷售費(fèi)用=220,000,000×4%=8,800,000元3.銷售稅費(fèi)=220,000,000×6%=13,200,000元4.建安成本=11000×4000=44,000,000元5.專業(yè)費(fèi)=44,000,000×8%=3,520,000元6.管理費(fèi)=44,000,000×5%=2,200,000元7.開發(fā)成本合計(jì)=44,000,000+3,520,000+2,200,000=49,720,000元8.開發(fā)利潤=49,720,000×15%=7,458,000元9.利息：土地取得費(fèi)及稅費(fèi)利息=地價×(1+4%)×[(1+6%)^2-1]=地價×1.04×0.1236=地價×0.1285；開發(fā)成本利息=49,720,000×[(1+6%)^1-1]=49,720,000×0.06=2,983,200元10.總扣除=49,720,000+7,458,000+2,983,200+8,800,000+13,200,000=82,161,200元11.剩余=220,000,000-82,161,200=137,838,800元12.折現(xiàn)至期初：土地現(xiàn)值=137,838,800/(1+8%)^2=137,838,800/1.1664=118,180,000元13.土地取得稅費(fèi)=地價×4%，設(shè)地價為V，則V=118,180,000-V×4%→V×1.04=118,180,000→V=113,635,000元14.土地面積4000㎡，單價=113,635,000/4000=28,409元/㎡≈28,409元/㎡答案：該宗地剩余法評估單價為28,409元/㎡。五、案例分析題（共20分）53.某市老城區(qū)一宗商業(yè)用地，面積3500㎡，現(xiàn)狀為舊廠房，土地使用權(quán)類型為出讓，終止日期2054年6月30日，規(guī)劃容積率4.0，建筑密度55%，限高100m，土地開發(fā)程度為“七通一平”。估價目的為司法拍賣底價評估，價值時點(diǎn)2025年3月1日。經(jīng)調(diào)查，區(qū)域近一年成交三宗商業(yè)用地：案例A：面積3000㎡，容積率3.5，成交日期2024年10月，成交樓面地價6200元/㎡，交易情況正常，區(qū)域及個別因素與待估相似，期日修正系數(shù)1.03。案例B：面積4000㎡，容積率4.2，成交日期2024年12月，成交樓面地價6500元/㎡，買方承擔(dān)交易稅費(fèi)（比正常高2%），區(qū)域因素優(yōu)3%，個別因素劣2%，期日修正系數(shù)1.02。案例C：面積3200㎡，容積率3.8，成交日期2025年1月，成交樓面地價6800元/㎡，交易情況正常，區(qū)域因素劣2%，個別因素優(yōu)1%，期日修正系數(shù)1.00。請用市場比較法估算該宗地樓面地價，并計(jì)算總地價。（10分）解：1.統(tǒng)一容積率：以4.0為目標(biāo)，根據(jù)當(dāng)?shù)厝莘e率修正表，容積率每增加0.1，樓面地價遞減1%。A：3.5→4.0，增加0.5，修正系數(shù)=1-0.5/0.1×1%=0.95B：4.2→4.0，減少0.2，修正系數(shù)=1+0.2/0.1×1%=1.02C：3.8→4.0，增加0.2，修正系數(shù)=0.982.交易情況修正：A：1.0B：買方承擔(dān)稅費(fèi)高2%，視為交易價格偏高2%，修正0.98C：1.03.區(qū)域因素修正：A：1.0B：區(qū)域優(yōu)3%，修正0.97C：區(qū)域劣2%，修正1.024.個別因素