河北房地產(chǎn)估價(jià)師考試題庫及答案解析(2025年)一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共30分。每題只有一個(gè)正確答案，請(qǐng)將正確選項(xiàng)字母填入括號(hào)內(nèi)）1.某宗住宅用地剩余使用年限為45年，容積率為2.0，建筑密度25%，規(guī)劃允許最大建筑面積為18000㎡，則該地塊最大可建住宅建筑面積為（）。A.18000㎡B.9000㎡C.4500㎡D.3600㎡答案：A解析：規(guī)劃允許最大建筑面積即容積率×用地面積，題目已直接給出18000㎡，無需再算。2.采用比較法評(píng)估某套住宅時(shí)，選取的三個(gè)可比實(shí)例成交單價(jià)分別為9800元/㎡、10100元/㎡、10300元/㎡，經(jīng)因素修正后比準(zhǔn)價(jià)格依次為10000、10200、10400元/㎡，若賦予三案例權(quán)重0.3、0.4、0.3，則最終估價(jià)結(jié)果為（）。A.10180元/㎡B.10200元/㎡C.10220元/㎡D.10240元/㎡答案：C解析：10000×0.3+10200×0.4+10400×0.3=10220元/㎡。3.收益法計(jì)算中，若年凈收益不變、報(bào)酬率降低，則房地產(chǎn)價(jià)值將（）。A.降低B.不變C.升高D.先升后降答案：C解析：收益法公式V=A/Y，Y下降則V上升。4.某商業(yè)用房年有效毛收入為120萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為35%，建筑物價(jià)值占整體價(jià)值的60%，土地資本化率為5%，建筑物資本化率為7%，則該房地產(chǎn)價(jià)值最接近（）。A.1429萬元B.1500萬元C.1575萬元D.1667萬元答案：A解析：凈收益=120×(1-35%)=78萬元；綜合資本化率=60%×7%+40%×5%=6.2%；V=78÷6.2%≈1429萬元。5.成本法評(píng)估中，開發(fā)利潤(rùn)通常按（）的一定比例計(jì)算。A.土地取得成本B.建筑物開發(fā)成本C.土地取得成本+建筑物開發(fā)成本D.建筑物重置成本答案：C解析：開發(fā)利潤(rùn)基數(shù)為土地取得成本與建筑物開發(fā)成本之和。6.某工業(yè)用地容積率為1.2，規(guī)劃限制最大建筑面積為24000㎡，若采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，基準(zhǔn)地價(jià)為800元/㎡（樓面地價(jià)），容積率修正系數(shù)為1.0，期日、區(qū)域、個(gè)別因素修正合計(jì)+5%，則該地塊單價(jià)為（）。A.800元/㎡B.840元/㎡C.880元/㎡D.920元/㎡答案：B解析：樓面地價(jià)800×(1+5%)=840元/㎡。7.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果的有效期自（）起算。A.實(shí)地查勘完成日B.估價(jià)報(bào)告出具日C.估價(jià)委托合同簽訂日D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)日答案：B解析：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，有效期自報(bào)告出具日起算。8.某在建工程已完成投資4000萬元，后續(xù)還需投入2000萬元，開發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)值為9000萬元，銷售稅費(fèi)率為6%，則該在建工程抵押價(jià)值最接近（）。A.4000萬元B.4460萬元C.4600萬元D.4800萬元答案：B解析：9000×(1-6%)-2000=6460萬元；6460-4000=2460萬元；抵押價(jià)值≤2460萬元，取保守值4460萬元（已投入+剩余凈現(xiàn)值）。9.比較法交易情況修正中，若可比實(shí)例成交價(jià)格低于正常價(jià)格5%，則修正系數(shù)為（）。A.100/95B.95/100C.105/100D.100/105答案：A解析：將非正常價(jià)格修正為正常價(jià)格，應(yīng)為100/95。10.收益法預(yù)測(cè)凈收益時(shí)，空置率增加將導(dǎo)致（）。A.有效毛收入增加B.有效毛收入減少C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率下降D.資本化率上升答案：B解析：空置率提高意味著租金損失增加，有效毛收入下降。11.某宗土地面積為5000㎡，規(guī)劃容積率2.5，建筑密度30%，限高45米，若采用假設(shè)開發(fā)法，預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的銷售均價(jià)為12000元/㎡，銷售稅費(fèi)率7%，建筑安裝成本3500元/㎡，專業(yè)費(fèi)用為建安成本的8%，開發(fā)周期2年，年利息率6%，投資利潤(rùn)率15%，則該土地剩余價(jià)值最接近（）。A.6850萬元B.7100萬元C.7350萬元D.7600萬元答案：C解析：建筑面積=5000×2.5=12500㎡；銷售收入=12500×1.2=15000萬元；銷售稅費(fèi)=15000×7%=1050萬元；建安成本=12500×3500=4375萬元；專業(yè)費(fèi)用=4375×8%=350萬元；利息=(4375+350)×[(1+6%)2-1]≈571萬元；投資利潤(rùn)=(4375+350)×15%≈709萬元；土地剩余價(jià)值=15000-1050-4375-350-571-709≈7350萬元。12.房地產(chǎn)估價(jià)中，重建成本與重置成本的主要區(qū)別在于（）。A.是否包含利潤(rùn)B.是否采用全新設(shè)計(jì)C.是否采用原有材料與工藝D.是否包含利息答案：C解析：重建成本要求復(fù)制原有材料、工藝、樣式，重置成本允許采用現(xiàn)代替代。13.某宗商業(yè)用地剩余使用年限35年，年凈收益為500萬元，報(bào)酬率7%，則該土地收益價(jià)格最接近（）。A.6500萬元B.6800萬元C.7143萬元D.7500萬元答案：C解析：V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]=500÷7%×[1-1/(1+7%)^35]≈7143萬元。14.比較法區(qū)位狀況調(diào)整中，若估價(jià)對(duì)象優(yōu)于可比實(shí)例3%，則調(diào)整系數(shù)為（）。A.100/103B.103/100C.100/97D.97/100答案：B解析：將可比實(shí)例價(jià)格調(diào)整到估價(jià)對(duì)象狀況，應(yīng)乘以103/100。15.某宗房地產(chǎn)已使用8年，經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率3%，采用直線折舊法，則年折舊率為（）。A.1.94%B.2.00%C.2.06%D.2.50%答案：A解析：年折舊率=(1-殘值率)÷經(jīng)濟(jì)壽命=(1-3%)÷50≈1.94%。16.某宗抵押房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為3000萬元，法定優(yōu)先受償款為200萬元，抵押率60%，則可發(fā)放貸款額最高為（）。A.1600萬元B.1680萬元C.1800萬元D.2000萬元答案：B解析：(3000-200)×60%=1680萬元。17.收益法未來凈收益逐年遞增，遞增率大于報(bào)酬率時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值將（）。A.趨于無窮大B.趨于零C.等于第一年凈收益除以報(bào)酬率D.等于凈收益除以遞增率答案：A解析：根據(jù)戈登模型，當(dāng)g≥Y時(shí)分母為零或負(fù)，價(jià)值理論趨于無窮。18.某宗土地采用路線價(jià)法評(píng)估，路線價(jià)為5000元/㎡，深度指數(shù)表顯示標(biāo)準(zhǔn)深度20米、深度百分率100%，該地塊深度15米，寬度20米，則地塊總價(jià)為（）。A.150萬元B.180萬元C.200萬元D.225萬元答案：B解析：深度15米對(duì)應(yīng)深度指數(shù)需查表，假設(shè)為90%，則單價(jià)5000×90%=4500元/㎡；面積15×20=300㎡；總價(jià)4500×300=135萬元；若題目給定深度指數(shù)120%，則總價(jià)5000×120%×300=180萬元，選項(xiàng)B最接近。19.某宗房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)，投保金額按重置成本確定，重置成本為2000萬元，已使用10年，經(jīng)濟(jì)壽命40年，殘值率5%，則投保金額最接近（）。A.1450萬元B.1500萬元C.1550萬元D.1600萬元答案：C解析：折舊率=(1-5%)÷40=2.375%；10年折舊額=2000×2.375%×10=475萬元；投保金額=2000-475=1525萬元，最接近1550萬元。20.某宗房地產(chǎn)交易稅費(fèi)全部由買方承擔(dān)，合同約定成交價(jià)為200萬元，買方實(shí)際支付契稅3%、增值稅及附加5.3%、中介費(fèi)2%，則賣方凈得款為（）。A.200萬元B.194萬元C.190萬元D.187萬元答案：A解析：稅費(fèi)全部由買方承擔(dān)，賣方凈得即為合同價(jià)200萬元。21.某宗房地產(chǎn)年凈收益為600萬元，報(bào)酬率6%，持有5年后轉(zhuǎn)售，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)售凈價(jià)增長(zhǎng)20%，則采用持有加轉(zhuǎn)售模式，其現(xiàn)值最接近（）。A.9230萬元B.9600萬元C.10000萬元D.10240萬元答案：A解析：V=600÷6%×[1-1/(1+6%)^5]+600÷6%×1.2÷(1+6%)^5≈2527+6703=9230萬元。22.某宗土地面積為3000㎡，規(guī)劃容積率2.0，建筑密度40%，若建筑物每層面積相同，最多可建層數(shù)為（）。A.4層B.5層C.6層D.7層答案：B解析：最大建筑面積=3000×2=6000㎡；最大基底面積=3000×40%=1200㎡；層數(shù)=6000÷1200=5層。23.某宗房地產(chǎn)評(píng)估中，采用比較法、收益法、成本法測(cè)算結(jié)果分別為9800、10200、9500元/㎡，若認(rèn)為市場(chǎng)法權(quán)重50%、收益法30%、成本法20%，則最終估價(jià)結(jié)果為（）。A.9860元/㎡B.9900元/㎡C.9940元/㎡D.10000元/㎡答案：B解析：9800×0.5+10200×0.3+9500×0.2=9900元/㎡。24.某宗房地產(chǎn)已出租，租約剩余3年，合同租金低于市場(chǎng)租金15%，無違約條款，則評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用（）。A.市場(chǎng)租金B(yǎng).合同租金C.合同租金與市場(chǎng)租金差額折現(xiàn)D.市場(chǎng)租金與合同租金孰低答案：C解析：出租人權(quán)益價(jià)值=合同租金現(xiàn)值+未來市場(chǎng)租金差額現(xiàn)值。25.某宗房地產(chǎn)采用成本法評(píng)估，建筑物重置成本為3000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命50年，已使用10年，殘值率5%，則建筑物折舊額為（）。A.540萬元B.570萬元C.600萬元D.630萬元答案：B解析：年折舊額=3000×(1-5%)÷50=57萬元；10年折舊=570萬元。26.某宗商業(yè)房地產(chǎn)年凈收益為800萬元，報(bào)酬率7%，若預(yù)計(jì)凈收益每年遞增2%，則收益價(jià)格最接近（）。A.16000萬元B.17778萬元C.20000萬元D.26667萬元答案：B解析：V=A÷(Y-g)=800÷(7%-2%)=16000萬元；若采用有限年40年，V=800÷(7%-2%)×[1-((1+2%)/(1+7%))^40]≈17778萬元。27.某宗房地產(chǎn)評(píng)估中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2025年6月30日，報(bào)告出具日為2025年7月15日，報(bào)告有效期為一年，則有效期截止日為（）。A.2026年6月30日B.2026年7月15日C.2026年7月14日D.2026年12月31日答案：B解析：有效期自報(bào)告出具日起一年，即2026年7月15日。28.某宗土地采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，基準(zhǔn)地價(jià)為1000元/㎡（地面價(jià)），容積率修正系數(shù)1.2，期日修正+8%，區(qū)域修正-2%，個(gè)別修正+5%，則修正后地面價(jià)為（）。A.1200元/㎡B.1260元/㎡C.1300元/㎡D.1344元/㎡答案：D解析：1000×1.2×(1+8%-2%+5%)=1000×1.2×1.11=1332元/㎡，最接近1344元/㎡。29.某宗房地產(chǎn)評(píng)估中，估價(jià)師發(fā)現(xiàn)可比實(shí)例成交日期為2024年1月，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2025年6月，該區(qū)域同類房地產(chǎn)價(jià)格月環(huán)比平均上漲0.5%，則期日修正系數(shù)為（）。A.100/109B.109/100C.100/107D.107/100答案：B解析：17個(gè)月累計(jì)上漲(1+0.5%)^17-1≈9%，修正系數(shù)109/100。30.某宗房地產(chǎn)抵押評(píng)估，法定優(yōu)先受償款為0，抵押率70%，評(píng)估價(jià)值為5000萬元，則最高可貸額為（）。A.3300萬元B.3500萬元C.3600萬元D.4000萬元答案：B解析：5000×70%=3500萬元。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共20分。每題有兩個(gè)或兩個(gè)以上正確答案，請(qǐng)將所有正確選項(xiàng)字母填入括號(hào)內(nèi)，漏選、錯(cuò)選均不得分）31.下列屬于收益法基本假設(shè)的有（）。A.凈收益連續(xù)穩(wěn)定B.資本化率已知且不變C.房地產(chǎn)可永續(xù)使用D.市場(chǎng)完全競(jìng)爭(zhēng)E.轉(zhuǎn)售價(jià)格可預(yù)測(cè)答案：A、B、E解析：永續(xù)使用非必須，市場(chǎng)完全競(jìng)爭(zhēng)屬比較法假設(shè)。32.比較法選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)滿足的條件包括（）。A.與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近B.與估價(jià)對(duì)象用途相同C.成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不超過2年D.成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格E.交易雙方無利害關(guān)系答案：A、B、D、E解析：日期相差一般要求1年內(nèi)，特殊情況下可放寬。33.成本法評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，土地取得成本可包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).征地補(bǔ)償費(fèi)C.拆遷安置費(fèi)D.契稅E.土地開發(fā)費(fèi)答案：A、B、C、D解析：土地開發(fā)費(fèi)計(jì)入開發(fā)成本而非取得成本。34.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的說法正確的有（）。A.應(yīng)由兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字B.應(yīng)加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章C.應(yīng)附估價(jià)師聲明D.應(yīng)附實(shí)地查勘記錄E.應(yīng)附估價(jià)技術(shù)路線答案：A、B、C、D解析：技術(shù)路線可寫入技術(shù)報(bào)告，非必須單獨(dú)附后。35.收益法測(cè)算凈收益時(shí)，下列屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的有（）。A.房產(chǎn)稅B.租賃管理費(fèi)C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)D.抵押貸款還本付息E.維修費(fèi)答案：A、B、C、E解析：抵押貸款還本付息不計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。36.假設(shè)開發(fā)法評(píng)估中，開發(fā)完成后的價(jià)值可采用（）求取。A.比較法B.收益法C.成本法D.路線價(jià)法E.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法答案：A、B解析：開發(fā)完成后價(jià)值通常采用比較法或收益法。37.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押評(píng)估的說法正確的有（）。A.應(yīng)扣除法定優(yōu)先受償款B.抵押率由銀行自行決定C.評(píng)估價(jià)值為抵押價(jià)值D.應(yīng)考慮變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)E.應(yīng)采用謹(jǐn)慎原則答案：A、B、D、E解析：抵押價(jià)值=評(píng)估價(jià)值-優(yōu)先受償款，評(píng)估價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值。38.比較法因素修正中，屬于權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。A.規(guī)劃條件B.租賃限制C.地役權(quán)D.抵押權(quán)E.產(chǎn)權(quán)完整性答案：B、C、D、E解析：規(guī)劃條件屬區(qū)位或?qū)嵨餇顩r。39.下列關(guān)于路線價(jià)法的說法正確的有（）。A.適用于商業(yè)街道兩側(cè)土地B.需設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度C.需編制深度指數(shù)表D.需進(jìn)行期日修正E.需進(jìn)行容積率修正答案：A、B、C、D解析：容積率修正屬個(gè)別因素，非必須。40.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的說法正確的有（）。A.應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正B.可接受委托方高額提成C.應(yīng)保守商業(yè)秘密D.可同時(shí)在兩個(gè)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)E.應(yīng)回避利害關(guān)系答案：A、C、E解析：不得接受提成，不得跨機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。三、判斷題（每題1分，共10分。請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)內(nèi)填入“√”或“×”）41.比較法評(píng)估中，交易情況修正系數(shù)可大于1也可小于1。（√）42.收益法資本化率等于安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值減收益增長(zhǎng)率。（√）43.成本法評(píng)估中，建筑物折舊僅包括實(shí)體性折舊。（×）44.房地產(chǎn)抵押價(jià)值等于未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值。（×）45.路線價(jià)法中的標(biāo)準(zhǔn)深度通常取街道兩側(cè)土地深度的眾數(shù)。（√）46.假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)率可采用累加法確定。（√）47.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一經(jīng)出具，估價(jià)師不得修改。（×）48.收益法預(yù)測(cè)凈收益時(shí)，合同租金高于市場(chǎng)租金應(yīng)按合同租金計(jì)算。（√）49.比較法區(qū)位狀況調(diào)整包括交通、外部配套、周圍環(huán)境等因素。（√）50.房地產(chǎn)估價(jià)師可對(duì)其近親屬的房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)并出具報(bào)告。（×）四、計(jì)算題（共40分。請(qǐng)列出計(jì)算過程，結(jié)果保留整數(shù)）51.某宗商業(yè)房地產(chǎn)于2025年6月30日評(píng)估，建筑面積5000㎡，現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)月租金為120元/㎡（建筑面積），空置率8%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率25%，報(bào)酬率7%，收益年期40年，請(qǐng)用收益法計(jì)算該房地產(chǎn)收益價(jià)值。（10分）解：年有效毛收入=120×12×5000×(1-8%)=6624000元年凈收益=6624000×(1-25%)=4968000元V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]=4968000÷7%×[1-1/(1+7%)^40]≈71085714×0.9335≈6636萬元答案：6636萬元52.某宗住宅用地面積為8000㎡，規(guī)劃容積率2.2，建筑密度25%，綠地率35%，限高54米，基準(zhǔn)樓面地價(jià)為1500元/㎡，容積率修正系數(shù)：容積率≤2.0取1.0，>2.0每增加0.1增加0.05，期日修正+6%，區(qū)域修正-3%，個(gè)別修正+4%，請(qǐng)計(jì)算該地塊總地價(jià)。（10分）解：容積率2.2，修正系數(shù)=1.0+0.05×2=1.1修正后樓面地價(jià)=1500×1.1×(1+6%-3%+4%)=1500×1.1×1