物業(yè)管理合同范本及風(fēng)險(xiǎn)防范指南物業(yè)管理活動(dòng)的有序開展，離不開一份權(quán)責(zé)清晰、條款嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤鳛榛A(chǔ)規(guī)范。它不僅是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）權(quán)利義務(wù)的“契約紐帶”，更能在糾紛發(fā)生時(shí)成為界定責(zé)任、維護(hù)權(quán)益的核心依據(jù)。本文將結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，提供物業(yè)管理合同的核心條款范本參考，并從法律合規(guī)與實(shí)操角度解析風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)，助力雙方在締約與履約中規(guī)避隱患、保障權(quán)益。一、物業(yè)管理合同核心條款解析（范本參考）（一）當(dāng)事人信息條款合同首部應(yīng)明確甲方（業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)）與乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的全稱、法定代表人（或負(fù)責(zé)人）、住所地、聯(lián)系方式等信息。需特別注意：業(yè)主委員會(huì)簽訂合同時(shí)，應(yīng)附具“備案證明”及“業(yè)主大會(huì)授權(quán)決議”，確保簽約主體合法有效；物業(yè)服務(wù)企業(yè)需標(biāo)注營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)、物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級(jí)（如適用），避免“無資質(zhì)”或“超資質(zhì)”服務(wù)的法律風(fēng)險(xiǎn)。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)條款此條款為合同核心，需逐項(xiàng)明確服務(wù)項(xiàng)目、頻次、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免“概括性描述”。例如：公共區(qū)域清潔：每日清掃小區(qū)主干道、單元樓道，每周清理垃圾桶，每月消殺公共區(qū)域蚊蟲；設(shè)施維護(hù)：電梯每15日巡檢一次，消防設(shè)施每季度檢測(cè)，公共照明故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)；秩序維護(hù)：配備若干名安保人員，實(shí)行24小時(shí)門崗值守、每2小時(shí)園區(qū)巡邏，監(jiān)控設(shè)備全天運(yùn)行。建議參照《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（地方或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）細(xì)化內(nèi)容，同時(shí)約定“服務(wù)不達(dá)標(biāo)的整改機(jī)制”（如限期整改、扣減服務(wù)費(fèi)等）。（三）服務(wù)費(fèi)用及支付條款1.費(fèi)用構(gòu)成：明確物業(yè)費(fèi)單價(jià)（按建筑面積/套計(jì)算）、車位管理費(fèi)、公攤水電費(fèi)等分項(xiàng)金額，避免“包干制”“酬金制”約定模糊（前者乙方自負(fù)盈虧，后者按成本+酬金結(jié)算，需單獨(dú)列示酬金比例）。2.支付方式：約定支付周期（月/季/年）、支付時(shí)間（如“每季度首月5日前支付”）、支付賬戶（雙方指定對(duì)公賬戶），避免現(xiàn)金交易或個(gè)人賬戶收款。3.費(fèi)用調(diào)整：增設(shè)“調(diào)價(jià)機(jī)制”，如“因物價(jià)指數(shù)漲幅超一定比例、政策調(diào)整或成本大幅變動(dòng)，雙方可于每年特定月份協(xié)商調(diào)整物業(yè)費(fèi)，調(diào)整方案需經(jīng)業(yè)主大會(huì)（或?qū)Ｓ胁糠终急纫欢ū壤陨蠘I(yè)主）同意后生效”。（四）雙方權(quán)利義務(wù)條款甲方（業(yè)主方）權(quán)利義務(wù)：權(quán)利：監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量、查閱物業(yè)服務(wù)檔案、提議召開業(yè)主大會(huì)；義務(wù)：按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)、遵守管理規(guī)約、配合乙方開展維修/改造工作。乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）權(quán)利義務(wù)：權(quán)利：收取物業(yè)費(fèi)、制定臨時(shí)管理規(guī)約（需業(yè)主方確認(rèn)）、開展特約服務(wù)；義務(wù)：公示服務(wù)計(jì)劃與收支情況、保護(hù)業(yè)主隱私、配合政府部門檢查。需特別約定“禁止行為”：乙方不得擅自處分業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)（如公共區(qū)域廣告收益歸屬），甲方不得無故阻撓乙方正常服務(wù)（如拒簽消防整改配合書）。（五）違約責(zé)任條款1.甲方違約：明確逾期交費(fèi)的違約金計(jì)算方式（如“按日萬分之幾支付違約金”），避免“過高”（法院可能調(diào)整）或“過低”（缺乏約束力）；同時(shí)約定“催告程序”（如書面催告后若干日仍未交費(fèi)，乙方可暫停部分服務(wù)，但需保障基本生活需求）。2.乙方違約：列舉“服務(wù)嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)”的情形（如連續(xù)3個(gè)月未完成清潔、設(shè)施故障超7日未修復(fù)），約定甲方的救濟(jì)方式（扣減服務(wù)費(fèi)、單方解除合同、要求賠償損失）。3.免責(zé)條款：約定不可抗力、政府行為、業(yè)主自身過錯(cuò)導(dǎo)致的損失，雙方互不擔(dān)責(zé)（需明確“不可抗力”的范圍，如自然災(zāi)害、疫情管控等）。（六）合同期限與解除條款期限：建議首次簽約不超過3年，后續(xù)可通過“續(xù)聘決議”延長(zhǎng)；需明確“合同期滿前若干日，雙方無異議則自動(dòng)延續(xù)一定年限”的續(xù)約機(jī)制。解除：約定“法定解除”情形（如乙方資質(zhì)被吊銷、甲方拖欠費(fèi)用超若干月）；約定“協(xié)商解除”的程序（書面通知+若干日協(xié)商期）；約定“解除后的交接義務(wù)”：乙方需在若干日內(nèi)移交物業(yè)檔案、財(cái)務(wù)資料、公共設(shè)施管理權(quán)，甲方需結(jié)清欠費(fèi)。二、物業(yè)管理合同常見風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及防范措施（一）條款模糊導(dǎo)致的履約爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)表述籠統(tǒng)（如“保持小區(qū)整潔”）、權(quán)責(zé)劃分不清（如“公共設(shè)施維修責(zé)任”未明確）。防范措施：服務(wù)內(nèi)容量化：將“整潔”細(xì)化為“垃圾滯留不超過2小時(shí)”“樓道無雜物堆積”等可驗(yàn)證標(biāo)準(zhǔn)；權(quán)責(zé)清單化：用“列舉+兜底”方式明確雙方責(zé)任，如“乙方負(fù)責(zé)維修公共區(qū)域水管（入戶水表外），甲方負(fù)責(zé)維修戶內(nèi)水管”。（二）費(fèi)用約定不明引發(fā)的糾紛風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：物業(yè)費(fèi)調(diào)整無依據(jù)、公攤費(fèi)用計(jì)算不透明、“隱性收費(fèi)”（如裝修押金退還條件模糊）。防范措施：調(diào)價(jià)機(jī)制書面化：約定“成本核算報(bào)告+業(yè)主表決”的調(diào)價(jià)流程，避免單方漲價(jià)；公攤費(fèi)用公示：每月公示水電費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)等公攤明細(xì)，附具第三方審計(jì)報(bào)告；押金條款明確化：約定裝修押金的收取標(biāo)準(zhǔn)（不超過一定金額）、退還條件（裝修驗(yàn)收合格后若干日）、逾期退還的違約金。（三）解約流程不規(guī)范的法律風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)：業(yè)主方以“服務(wù)差”為由單方解約但無證據(jù)，乙方解約后拒不移交物業(yè)。防范措施：解約證據(jù)留存：甲方需定期記錄服務(wù)瑕疵（拍照、錄像、書面催告函），形成“違約事實(shí)鏈”；交接條款細(xì)化：約定解約后若干日內(nèi)完成交接，逾期按日支付違約金（如“每日支付物業(yè)費(fèi)一定比例的違約金”），并明確“交接清單”（含檔案、鑰匙、設(shè)備臺(tái)賬等）。（四）特殊場(chǎng)景的風(fēng)險(xiǎn)（如老舊小區(qū)、商業(yè)物業(yè)）老舊小區(qū)：需約定“物業(yè)費(fèi)減免機(jī)制”（如空置房按一定比例收取）、“維修資金使用流程”（緊急維修的審批簡(jiǎn)化程序）；商業(yè)物業(yè)：需明確“營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)的服務(wù)限制”（如避免清潔噪音）、“商鋪裝修管理細(xì)則”（如營(yíng)業(yè)時(shí)間外施工、消防審批要求）。三、合同簽訂與履行的實(shí)操建議（一）簽約前：盡職調(diào)查與條款談判甲方（業(yè)主方）：1.核查乙方資質(zhì)：要求提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書、過往服務(wù)項(xiàng)目的“業(yè)主滿意度報(bào)告”；2.調(diào)研市場(chǎng)行情：對(duì)比周邊小區(qū)物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容，避免“高價(jià)低質(zhì)”；3.談判核心條款：重點(diǎn)協(xié)商“服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”“違約責(zé)任”“解約條件”，可邀請(qǐng)律師或物業(yè)專家參與。乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）：1.審查甲方主體資格：確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)備案有效性、業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍；2.評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)：實(shí)地考察小區(qū)設(shè)施老化程度、業(yè)主欠費(fèi)率，測(cè)算服務(wù)成本；3.明確免責(zé)邊界：對(duì)“歷史遺留問題”（如前任物業(yè)的維修債務(wù)）約定由甲方承擔(dān)。（二）履約中：動(dòng)態(tài)管理與證據(jù)留存服務(wù)記錄：乙方建立“服務(wù)臺(tái)賬”（如維修日志、巡檢記錄、業(yè)主投訴處理單），定期向甲方公示；溝通留痕：雙方通過“書面函件+企業(yè)微信/郵件”溝通重要事項(xiàng)（如費(fèi)用調(diào)整、整改通知），避免口頭約定；應(yīng)急機(jī)制：約定“突發(fā)事件處理流程”（如火災(zāi)、疫情防控），明確雙方的配合義務(wù)（如甲方提供物資支持，乙方啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案）。（三）糾紛發(fā)生時(shí)：理性維權(quán)與法律工具協(xié)商優(yōu)先：通過業(yè)主代表與乙方管理層直接溝通，提出“整改+補(bǔ)償”方案；第三方調(diào)解：申請(qǐng)居委會(huì)、物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)或人民調(diào)解委員會(huì)介入，出具“調(diào)解協(xié)議書”（可申請(qǐng)司法確認(rèn)）；仲裁/訴訟：若合同約定仲裁條款，向約定仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；若無，則向物業(yè)所在地法院起訴，注意“訴訟時(shí)效”（物業(yè)費(fèi)糾紛為3年，自欠費(fèi)之日起算）。