《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》和不動(dòng)產(chǎn)操作規(guī)程不動(dòng)產(chǎn)登記是自然資源主管部門(mén)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為，是保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益、維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的重要制度。其操作需嚴(yán)格遵循法定程序，確保登記結(jié)果的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和合法性。以下從登記流程、特殊情形處理、資料管理等方面展開(kāi)具體操作規(guī)范說(shuō)明。一、登記基本流程不動(dòng)產(chǎn)登記依申請(qǐng)啟動(dòng)，遵循“申請(qǐng)—受理—審核—登簿—發(fā)證”的基本程序，各環(huán)節(jié)緊密銜接，任一環(huán)節(jié)不符合要求均可能導(dǎo)致登記終止或需補(bǔ)正。（一）申請(qǐng)申請(qǐng)是登記的起始環(huán)節(jié)，由當(dāng)事人或其代理人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出。申請(qǐng)主體需符合法律規(guī)定，一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)；但存在下列情形之一的，可由單方申請(qǐng)：尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記；繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利；人民法院、仲裁委員會(huì)生效法律文書(shū)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利發(fā)生設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅；權(quán)利人姓名、名稱(chēng)或自然狀況變化，申請(qǐng)變更登記；不動(dòng)產(chǎn)滅失或權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷(xiāo)登記；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。申請(qǐng)時(shí)需提交以下材料：一是申請(qǐng)人身份證明，自然人需提供身份證或戶(hù)口簿，法人或非法人組織需提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證等；委托他人辦理的，需提交授權(quán)委托書(shū)及代理人身份證明（境外委托需公證認(rèn)證）。二是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源材料，如土地出讓合同、劃撥決定書(shū)、法院生效文書(shū)、繼承公證書(shū)等，需能清晰證明權(quán)利來(lái)源的合法性。三是不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料，一般為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖等，需由具備相應(yīng)資質(zhì)的測(cè)繪單位出具并經(jīng)審核通過(guò)。四是與登記類(lèi)型相關(guān)的特殊材料，例如抵押登記需提交主債權(quán)合同和抵押合同，預(yù)告登記需提交當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定協(xié)議，變更登記需提交證明變更事實(shí)的材料（如姓名變更證明、地址變更證明）等。所有申請(qǐng)材料需為原件，如提交復(fù)印件需經(jīng)登記機(jī)構(gòu)核對(duì)原件并簽署“與原件一致”意見(jiàn)；外文材料需經(jīng)有資質(zhì)的翻譯機(jī)構(gòu)翻譯并加蓋公章，同時(shí)附中文譯本。（二）受理登記機(jī)構(gòu)收到申請(qǐng)材料后，需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成形式審查，決定是否受理。受理的核心條件包括：申請(qǐng)登記事項(xiàng)屬于本機(jī)構(gòu)管轄范圍；申請(qǐng)主體與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利主體一致；申請(qǐng)材料齊全且符合法定形式；申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)不存在查封登記、異議登記等限制登記的情形（注銷(xiāo)登記、預(yù)告登記等法定情形除外）。經(jīng)審查符合受理?xiàng)l件的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)場(chǎng)出具《不動(dòng)產(chǎn)登記受理憑證》，注明受理編號(hào)、登記事項(xiàng)、辦理時(shí)限、查詢(xún)方式等信息；不符合受理?xiàng)l件的，應(yīng)書(shū)面告知不予受理的理由，需補(bǔ)正材料的應(yīng)一次性列明需補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容及補(bǔ)正期限（一般不超過(guò)30日），逾期未補(bǔ)正視為撤回申請(qǐng)。（三）審核審核是登記的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，登記機(jī)構(gòu)需對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性、有效性進(jìn)行全面審查，重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：1.申請(qǐng)主體審查：核對(duì)申請(qǐng)人身份信息與身份證明材料是否一致，委托代理的需審查授權(quán)委托書(shū)的真實(shí)性及代理人權(quán)限范圍；涉及未成年人不動(dòng)產(chǎn)的，需審查監(jiān)護(hù)人身份及處分行為是否為被監(jiān)護(hù)人利益（需提供相關(guān)證明）。2.權(quán)屬來(lái)源審查：核查權(quán)屬來(lái)源材料是否合法有效，如土地出讓合同是否經(jīng)自然資源部門(mén)備案，法院判決是否已生效且未被撤銷(xiāo)，繼承公證書(shū)是否由公證機(jī)構(gòu)依法出具等；涉及共有不動(dòng)產(chǎn)的，需審查共有人是否一致同意（書(shū)面同意文件需經(jīng)簽字或蓋章確認(rèn)）。3.不動(dòng)產(chǎn)狀況審查：比對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果與申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積是否一致，重點(diǎn)核查是否存在超界、面積誤差超過(guò)允許范圍等問(wèn)題；對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)，需審查共有部分的登記是否符合《民法典》關(guān)于共有權(quán)的規(guī)定。4.限制登記審查：通過(guò)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，確認(rèn)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)是否存在查封、異議登記、預(yù)告登記等限制登記情形。如存在查封登記，除解封或查封失效外不得辦理轉(zhuǎn)移、抵押等登記；存在異議登記的，需審查異議是否成立，異議成立的不予辦理轉(zhuǎn)移登記。5.特殊登記類(lèi)型審查：-抵押權(quán)登記：需審查主債權(quán)合同與抵押合同的一致性（如債權(quán)金額、期限、抵押財(cái)產(chǎn)范圍），抵押財(cái)產(chǎn)是否為法律允許抵押的不動(dòng)產(chǎn)（如學(xué)校、醫(yī)院等公益設(shè)施不得抵押），抵押順位是否明確。-預(yù)告登記：需審查當(dāng)事人是否已就預(yù)告登記達(dá)成書(shū)面約定，申請(qǐng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)是否已辦理首次登記（預(yù)購(gòu)商品房除外），預(yù)告登記的債權(quán)是否具有實(shí)現(xiàn)可能性（如預(yù)售合同需經(jīng)備案）。-更正登記：需審查申請(qǐng)人是否為權(quán)利人或利害關(guān)系人，是否提供了證明登記簿記載錯(cuò)誤的材料（如測(cè)繪成果、生效法律文書(shū)），利害關(guān)系人申請(qǐng)的需經(jīng)權(quán)利人書(shū)面同意或有證據(jù)證明權(quán)利人不同意更正。審核過(guò)程中，登記機(jī)構(gòu)可根據(jù)需要采取實(shí)地查看、詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人等方式核實(shí)情況。實(shí)地查看主要適用于房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記（核查建筑物是否已建成并符合規(guī)劃）、在建建筑物抵押權(quán)登記（核查建設(shè)進(jìn)度與抵押范圍是否一致）、因不動(dòng)產(chǎn)滅失申請(qǐng)的注銷(xiāo)登記（核查滅失事實(shí)）等情形。詢(xún)問(wèn)需制作詢(xún)問(wèn)筆錄，由詢(xún)問(wèn)人、被詢(xún)問(wèn)人簽字確認(rèn)，重點(diǎn)核實(shí)申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否為當(dāng)事人真實(shí)意思表示、是否存在隱瞞真實(shí)情況等問(wèn)題。經(jīng)審核符合登記條件的，進(jìn)入登簿環(huán)節(jié)；不符合條件的，書(shū)面告知不予登記的理由（如權(quán)屬不清、材料虛假、存在限制登記情形等）。（四）登簿登簿是登記機(jī)構(gòu)將登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為，是不動(dòng)產(chǎn)登記生效的法定要件。不動(dòng)產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)，具有唯一、確定的電子簽名，需定期異地備份；確有必要的，可同時(shí)以紙質(zhì)介質(zhì)輔助保存，但以電子登記簿為準(zhǔn)。登簿內(nèi)容包括不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況（坐落、界址、空間界限、面積、用途等）、權(quán)屬狀況（權(quán)利人、權(quán)利類(lèi)型、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)利來(lái)源、權(quán)利期限、權(quán)利范圍等）、限制狀況（查封、異議登記、預(yù)告登記等）以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)。登簿時(shí)需確保登記事項(xiàng)與審核結(jié)果一致，登記時(shí)間以登簿完成時(shí)間為準(zhǔn)（精確到日）。登簿完成后，登記機(jī)構(gòu)需將登記信息同步至不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)與稅務(wù)、住建、民政等部門(mén)的信息共享，為后續(xù)查詢(xún)、監(jiān)管提供數(shù)據(jù)支持。（五）發(fā)證登記事項(xiàng)登簿后，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)登記類(lèi)型向權(quán)利人發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或不動(dòng)產(chǎn)登記證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的證明，適用于所有權(quán)、宅基地使用權(quán)等首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記；不動(dòng)產(chǎn)登記證明是他項(xiàng)權(quán)利或預(yù)告登記等事項(xiàng)的證明，適用于抵押權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記等。發(fā)證前需核對(duì)證書(shū)或證明的內(nèi)容與登記簿是否一致（包括權(quán)利人姓名、不動(dòng)產(chǎn)坐落、權(quán)利類(lèi)型、登記時(shí)間等），核對(duì)無(wú)誤后加蓋不動(dòng)產(chǎn)登記專(zhuān)用章。證書(shū)發(fā)放可由權(quán)利人自行領(lǐng)?。ㄐ璩鍪臼芾響{證及身份證明），或通過(guò)郵寄方式送達(dá)（需權(quán)利人書(shū)面申請(qǐng)并提供有效地址）。對(duì)于共有不動(dòng)產(chǎn)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向全體共有人分別發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；按份共有的，可在證書(shū)上注明共有份額。二、特殊登記類(lèi)型操作要點(diǎn)除一般登記外，實(shí)踐中還存在多種特殊登記類(lèi)型，其操作需結(jié)合具體情形調(diào)整程序。（一）批量登記批量登記指同一登記機(jī)構(gòu)對(duì)一定數(shù)量（通常10件以上）、同一類(lèi)型、具有關(guān)聯(lián)性的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)集中辦理的情形，常見(jiàn)于新建商品房首次登記、拆遷安置住房登記等。批量登記需由申請(qǐng)人提交書(shū)面申請(qǐng)，說(shuō)明批量登記的原因、范圍、數(shù)量等，并提供統(tǒng)一的權(quán)屬來(lái)源材料（如開(kāi)發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證、安置協(xié)議清單）。登記機(jī)構(gòu)可簡(jiǎn)化受理流程（如統(tǒng)一收取材料、批量錄入系統(tǒng)），但審核環(huán)節(jié)仍需逐一核查每宗不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、界址等信息，確保登記結(jié)果準(zhǔn)確。（二）在建建筑物抵押登記在建建筑物抵押登記的特殊性在于抵押財(cái)產(chǎn)為正在建造的建筑物，需同時(shí)登記建設(shè)用地使用權(quán)和已建成部分。申請(qǐng)時(shí)需提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、抵押合同（需明確抵押范圍為已建成部分及續(xù)建部分），登記機(jī)構(gòu)需實(shí)地查看在建建筑物的建設(shè)進(jìn)度，確認(rèn)抵押范圍與實(shí)際建設(shè)情況一致。在建建筑物竣工并辦理建筑物所有權(quán)首次登記后，抵押登記需轉(zhuǎn)為建筑物抵押權(quán)登記，原在建建筑物抵押登記予以注銷(xiāo)。（三）預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記銜接預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記是為保障購(gòu)房人未來(lái)取得所有權(quán)而設(shè)立的登記，購(gòu)房人以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押的，需同時(shí)辦理抵押預(yù)告登記。操作中，購(gòu)房人需先與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同并辦理備案，持備案合同申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記；取得預(yù)告登記證明后，與銀行簽訂抵押合同，持主債權(quán)合同、抵押合同及預(yù)告登記證明申請(qǐng)抵押預(yù)告登記。預(yù)購(gòu)商品房竣工并辦理所有權(quán)首次登記后，購(gòu)房人應(yīng)及時(shí)申請(qǐng)將預(yù)告登記轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)移登記，抵押預(yù)告登記同步轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記。（四）不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)單元是不動(dòng)產(chǎn)登記的基本單位，需滿足“唯一編碼”要求。設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)單元時(shí)，需依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》，將土地、海域與其上的房屋、林木等定著物進(jìn)行空間關(guān)聯(lián)，形成唯一的不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)。對(duì)于土地分割、合并的，需重新設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)單元并辦理變更登記；對(duì)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的，需按套、層、間等獨(dú)立使用空間設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)單元，明確專(zhuān)有部分與共有部分的界限。三、登記資料管理登記資料包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿、申請(qǐng)材料、審核記錄、登簿記錄等，是不動(dòng)產(chǎn)登記的原始憑證，需嚴(yán)格管理。（一）歸檔登記完成后，登記機(jī)構(gòu)需將申請(qǐng)材料、受理憑證、審核記錄、詢(xún)問(wèn)筆錄、實(shí)地查看記錄等紙質(zhì)資料按不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)順序整理歸檔，形成紙質(zhì)檔案；同時(shí)將電子申請(qǐng)材料、登記信息、掃描件等存入電子檔案系統(tǒng)，確保電子檔案與紙質(zhì)檔案內(nèi)容一致。歸檔時(shí)間一般不晚于登簿后10個(gè)工作日，歸檔材料需完整、清晰，不得遺漏或損毀。（二）保管紙質(zhì)檔案需存放于專(zhuān)用檔案庫(kù)房，采取防火、防潮、防蟲(chóng)、防盜等措施，保管期限為永久；電子檔案需存儲(chǔ)于安全的服務(wù)器，定期備份（至少每月一次），并設(shè)置訪問(wèn)權(quán)限，防止數(shù)據(jù)泄露或篡改。（三）查詢(xún)與利用權(quán)利人、利害關(guān)系人可申請(qǐng)查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。權(quán)利人查詢(xún)需提交身份證明；利害關(guān)系人查詢(xún)需提交身份證明及與不動(dòng)產(chǎn)有利害關(guān)系的證明（如購(gòu)房合同、訴訟文書(shū)）。查詢(xún)范圍限于與申請(qǐng)查詢(xún)事項(xiàng)相關(guān)的登記資料，不得查閱他人隱私信息。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在收到查詢(xún)申請(qǐng)后5個(gè)工作日內(nèi)予以答復(fù)，能當(dāng)場(chǎng)提供的當(dāng)場(chǎng)提供，不能當(dāng)場(chǎng)提供的應(yīng)說(shuō)明理由并約定提供時(shí)間。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)（如法院、檢察院、公安機(jī)關(guān)）因執(zhí)行公務(wù)需要查詢(xún)、復(fù)制登記資料的，需提交協(xié)助查詢(xún)通知書(shū)、工作人員工作證等證明文件，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依法予以配合。四、常見(jiàn)問(wèn)題處理（一）權(quán)屬糾紛的處理登記過(guò)程中發(fā)現(xiàn)存在權(quán)屬糾紛（如多人主張同一不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利），登記機(jī)構(gòu)應(yīng)中止登記，書(shū)面告知當(dāng)事人待糾紛解決（如通過(guò)訴訟、仲裁、調(diào)解）并取得生效法律文書(shū)后再申請(qǐng)登記。（二）虛假材料的處理申請(qǐng)人提交虛假材料騙取登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)撤銷(xiāo)登記（已登簿的需注銷(xiāo)登記簿記載事項(xiàng)），收回證書(shū)或證明；造成他人損失的，由申請(qǐng)人依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。（三）證書(shū)遺失補(bǔ)證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)或登記證明遺失、滅失的，權(quán)