LOADINGLOADINGDGIL遠程房產(chǎn)A.D2012原創(chuàng)中國風(fēng)骨典范九陽地產(chǎn)遠程房產(chǎn)九陽企業(yè)機構(gòu)在房地產(chǎn)領(lǐng)域,攜手九陽，事業(yè)輝煌！迷易溫泉城[迷易溫泉城]全程營銷策劃方案MIYIHOTSPRINGCITY

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項目營銷目標(biāo)、任務(wù)及問題初判

銷售絕對成功，以較合理的銷售速度實現(xiàn)利潤最大化。完成推售貨量的85%以上。為遠程房產(chǎn)積累經(jīng)驗，鞏固品牌，探索新開發(fā)模式。為后續(xù)項目做好準備，積累品牌影響力與口碑。1、項目體量大，市場容量有限，項目位置不是較好，如何規(guī)避這些弱勢，應(yīng)提前做好準備。2、在保證項目銷售成功的同時，如何取得利潤最大化是營銷策劃需要提前策劃布局的關(guān)鍵。3、如何作好產(chǎn)品規(guī)劃，提高其價值，保持后續(xù)服務(wù)也是營銷策劃需要提前布局的問題。迷易溫泉城產(chǎn)品力：市場分析及產(chǎn)品定位營銷力：項目營銷策略及執(zhí)行營銷推廣策略企劃執(zhí)行策略銷售執(zhí)行策略保障力：項目運營團隊及資源本次匯報思考路徑+項目解析項目定位項目市場定位項目客戶定位項目價格定位市場分析市場解讀區(qū)域在售競品個案解讀產(chǎn)品建議產(chǎn)品力：市場分析及產(chǎn)品定位區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項目屬性配套地理位置：地塊位于米易縣城城北區(qū)域，毗鄰柳溪河、西攀高速路口和214省道。交通情況：南距攀枝花市78公里，北距西昌157公里，東接會理西連鹽源；縣城至攀枝花機場和西昌機場均在1小時車程以內(nèi)，是攀西地區(qū)的重要交通樞紐。成攀高速預(yù)計4月通車，開通后成都至米易僅需6小時；昆攀高速、麗攀高速，將把米易至昆明和麗江的時間縮短為2.5小時；成昆鐵路新復(fù)線預(yù)計2014年建成，建成后成都到米易僅需3小時。區(qū)域?qū)傩詤^(qū)位、交通項目屬性配套配套設(shè)施：由于區(qū)域整體定位和地形有關(guān)有關(guān)，東面和北面尚無配套設(shè)施，目前周邊配套主要在西邊，以文體和行政配套為主，體育館、圖書館、米易中學(xué)、縣政府、安寧明珠酒店都該區(qū)域。商業(yè)配套上，激情廣場和天天超市距項目不遠。太湖天成規(guī)劃商業(yè)配套水星游艇俱樂部穹窿山景區(qū)太湖高爾夫球場激情廣場皮劃艇基地安寧明珠酒店縣圖書館米易中學(xué)政務(wù)大樓區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項目屬性地塊指標(biāo)地塊目前現(xiàn)狀二項目西側(cè)鐵路橋項目南側(cè)現(xiàn)狀項目北側(cè)道路項目東側(cè)現(xiàn)狀項目位于S214省道米易縣攀蓮鎮(zhèn)青皮村段東側(cè)現(xiàn)拆遷的石材廠片區(qū)、柳溪河道南側(cè)。項目西側(cè)為鐵路橋，東側(cè)為靈官山腳下。區(qū)域?qū)傩缘貕K四至項目屬性地塊指標(biāo)用地面積149596.9平米總建面積370274.4方容積率2.5規(guī)劃用途居住/商業(yè)/酒店使用年限70/40規(guī)劃戶數(shù)3000戶1、山水資料，柳溪河和靈官山；2、溫泉資源得天獨厚；3、40萬方大盤，規(guī)模效應(yīng)笑傲米易；4、整體地勢平整，西南局部有高差，利于對溫泉城景觀資源的利用。優(yōu)勢——Strength劣勢——Weak1、地塊周邊環(huán)境差、景觀差；2、地塊周邊有鐵軌、省道、高壓線、等不利因素；3、地段一般，且不在城市核心發(fā)展區(qū)。1、市場容量有限，市場競爭激烈；2、米易對其他城市輻射力有限；3、房地產(chǎn)政策不確定因素。1、市場放量不大，需求較為旺盛；2、區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)項目幾乎沒得；3、隨著攀西高速的通車，對外拉動力提升；4、旅游、休閑、度假市場活躍。機會——Opportunity威脅——ThreatenSO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略充分挖掘項目地段優(yōu)勢，吸引商務(wù)客戶；抓住市場機會與空白點，與項目其他地塊形成多類型產(chǎn)品物業(yè)組合，全面阻截市場；通過產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級產(chǎn)品，提升附加值，打造項目核心競爭力。著力打造小區(qū)高品質(zhì)，升級小區(qū)環(huán)境，弱化項目周邊環(huán)境形象弱勢；合理的多物業(yè)產(chǎn)品類型組合，規(guī)避市場風(fēng)險待周邊環(huán)境得到改善后，再行開發(fā)。WT戰(zhàn)略ST戰(zhàn)略基于SWOT分析的策略選擇全面挖掘項目投資潛力，多產(chǎn)品組合全面阻截市場，產(chǎn)品創(chuàng)新，打造項目核心競爭力。項目解析項目定位項目市場定位項目客戶定位項目價格定位市場分析市場解讀區(qū)域在售競品個案解讀產(chǎn)品建議城市研究政策研判細分市場客戶研究米易概況米易經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分析人均收入房產(chǎn)市場2012年房產(chǎn)政策解讀■市場形勢：多數(shù)城市價格下跌成交低迷CREIS中指數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示：一月樓市慘淡開局；逾八成城市成交環(huán)比下跌，平均跌幅38.14%。1月主要城市庫存量有所回落。北京商品住宅可售量下降38.68萬平方米，本月40個監(jiān)測城市成交價格穩(wěn)中有降，9城市均價環(huán)比下跌，9城市均價環(huán)比上升，平均跌幅1.81%?！鲋饕鞘小皟蓵保簣猿终{(diào)控推進保障房建設(shè)主要城市保障房建設(shè)規(guī)模明顯減小?！皠傂浴毙枨笥型山?，地方政府將支持自住性和改善性需求。北京、上海、重慶提出2012房價控制目標(biāo)?！?012年房地產(chǎn)開發(fā)信貸將繼續(xù)受限2012年1月7-8日，央行召開年度工作會議，表示繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，適時適度進行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持合理的社會融資規(guī)模，但是又要求著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，預(yù)計今年房地產(chǎn)開發(fā)信貸仍將受限制。城市研究政策研判細分市場客戶研究米易概況米易經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分析人均收入房產(chǎn)市場2012年房產(chǎn)政策預(yù)判■保障房建設(shè)資金支持力度進一步加大保障房建設(shè)仍然是今年政府工作的重點，中央將進一步加大對保障房建設(shè)的資金支持力度。在今年1月召開的全國金融工作會議和人民銀行工作會議上均提到了要優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，加強對國家重點在建續(xù)建項目和保障性住房建設(shè)?？偨Y(jié)：2012樓市調(diào)控政策主體基本確定：“促進房價合理回歸”為2012樓市調(diào)控政策目標(biāo)，“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果”為2012樓市調(diào)控政策主題，“繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”和“做好保障房建設(shè)和管理工作”為2012樓市調(diào)控政策重點。城市研究政策研判細分市場客戶研究米易概況米易經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分析人均收入房產(chǎn)市場2010年，全年實現(xiàn)縣域生產(chǎn)總值595872萬元，比上年增長18.7%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值81973萬元，增長3.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值357809萬元，增長28.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值156090。增長10.4%。十一五期間米易GDP走勢數(shù)據(jù)來源：米易政府各年份統(tǒng)計公報城市研究政策研判細分市場客戶研究米易概況米易經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分析人均收入人均消費2010年，米易縣三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)步減小，第二產(chǎn)業(yè)迅速崛起，第三產(chǎn)業(yè)保持平穩(wěn)。其中三次產(chǎn)業(yè)年均分別增長5.2%、19.4%和13.9%。2010年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為13.8:60.0:26.2。十一五期間三產(chǎn)比重變化數(shù)據(jù)來源：米易政府各年份統(tǒng)計公報房產(chǎn)市場城市研究政策研判細分市場客戶研究米易概況米易經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分析人均收入房產(chǎn)市場十一五期間人均收入增長情況2010年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15216元，同比增長15.8%，其中，工薪收入增長19.1%；經(jīng)營性收入增長21.1%。數(shù)據(jù)來源：米易政府各年份統(tǒng)計公報城市研究政策研判細分市場客戶研究米易概況米易經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分析人均收入人均消費十一五期間人均消費結(jié)構(gòu)增長情況2010年，人均消費性支出13313元，同比增長32.9%其中，用于醫(yī)療保健增長最多，增長77.0%；其次為交通和通訊為48.4%；食品支出增長30.3%；衣著支出增長28.6%；教育文化娛樂服務(wù)支出增長25.4%；居住支出增長13.6%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為39.2%。房產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來源：米易政府各年份統(tǒng)計公報城市研究政策研判細分市場客戶研究米易概況米易經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)分析人均收入人均消費■居住條件抽樣調(diào)查表明，2010年末，米易城鎮(zhèn)居民人均現(xiàn)住房建筑面積30.65平方米，農(nóng)村居民人均住房面積35.04平方米?！龈鶕?jù)米易政府2010年統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)，2010年，米易房屋竣工面積69473㎡，其中住宅竣工面積65122㎡。■截止2011年11月底，米易縣商品房住宅銷售面積累計130124㎡，施工面積348776㎡，竣工面積120600㎡，其中住宅83600㎡房產(chǎn)市場項目解析項目定位項目市場定位項目客戶定位項目價格定位市場分析市場解讀區(qū)域在售競品個案解讀產(chǎn)品建議開發(fā)商：米易嘉園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類別：住宅辦公建筑類別：高層26F占地面積：7676平米住宅建筑面積：18181平米，共150套車位配比：105個車位交房日期：2013年3月項目配套：項目毗鄰市政公園和米易中學(xué)，周邊有幼兒園、圖書館、體育館等公共配套資源。項目戶型：住宅主力戶型為118-135㎡的三房。沒有二房。產(chǎn)品特點：1梯4戶，弧形陽臺。銷售分析：2011年12月開盤，目前已售80余套。價格4100-4790元/平米，樓層越高，價格越高。得房率在83-85%之間。物業(yè)費0.8元/㎡.幸福里小區(qū)開發(fā)商：四川睿龍投資管理有限公司物業(yè)類別：產(chǎn)權(quán)式酒店建筑類別：高層總戶數(shù)：120套項目特色：40年產(chǎn)權(quán)酒店，購房后可與開發(fā)商簽訂15年租期，15年投資回報率平均值在6.3%。戶型面積：項目戶型面積30-70平米之間；銷售分析：目前已售60余套，銷售均價在清水房3900-4000元/平米左右，精裝房4900元/平米左右。購買客群中成都的老年客戶占一定比例。陽光米驛酒店保障性住房C-08地塊建筑形態(tài)：多層小高層建筑結(jié)構(gòu)：框架磚混建筑體量：共20棟，93778㎡,900套左右；施工進度：目前1-16號樓已竣工；保障性住房C-09地塊建筑形態(tài)：多層建筑結(jié)構(gòu)：框架磚混建筑體量：14465㎡，約120套；施工進度：主體已經(jīng)竣工；攀鋼新白馬限價商品房建筑形態(tài)：小高層商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)：框架磚混建筑體量：8棟小高層+1棟商業(yè)，約640套；施工進度：目前主體已竣工；項目區(qū)域保障性住房項目解析項目定位項目市場定位項目客戶定位項目價格定位市場分析市場宏觀解讀區(qū)域在售競品個案解讀產(chǎn)品建議延續(xù)項目整體“在城市中心再造一個中心，創(chuàng)造另一種可能”的“主動中心化”思路走業(yè)態(tài)互動、功能復(fù)合化，通過項目功能化體系的建立，規(guī)避市場風(fēng)險；地塊整體策略選擇通過產(chǎn)品創(chuàng)新、多業(yè)態(tài)互動實現(xiàn)區(qū)域突破，形成項目核心競爭力。定位思考增強抗風(fēng)險能力打造核心競爭力產(chǎn)品功能定位集高尚居住、服務(wù)公寓

、餐飲娛樂、5A級溫泉酒店為一體的城市生活文化樣板城高尚住宅·服務(wù)公寓·餐飲娛樂物業(yè)檔次定位高檔次，中高價位形象定位原創(chuàng)中國風(fēng)骨典范地秘天珍，山水和居項目解析項目定位項目市場定位項目客戶定位項目價格定位市場分析市場宏觀解讀區(qū)域在售競品個案解讀產(chǎn)品建議客戶定位‘市場方向界定>>>目標(biāo)范圍根據(jù)項目所在區(qū)域輻射力界定三大主要市場方向方向A：米易縣城及所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)注：對區(qū)域內(nèi)挖掘，周邊潛在購房需求者方向B：攀西地區(qū)、、、注：對整個區(qū)域的挖掘，主要是依托于溫泉吸引購房客戶方向C：成都及西南地區(qū)注：跟項目同氣質(zhì)的新興購房群體客戶定位‘客群鎖定>>>消費受眾以區(qū)域內(nèi)客戶為主，極力拓展區(qū)域外客戶。核心客群：首改、首置型客群屬性：需要居?。还ぷ鞣奖?；出擊方向：區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位、公務(wù)員、教師、個體工商戶、私人業(yè)主次要客群：進城型客群屬性：進城享受好的配套出擊方向：鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及事業(yè)單位、個體戶客群屬性：投資客；休閑養(yǎng)生出擊方向：西南地區(qū)輔助客群：投資、休閑度假、養(yǎng)老養(yǎng)生型他/她們Ladies/Gentlemen中堅力量25-45歲知富階層

他們大多在25-65歲之間，他們是社會的中堅力量，他們對事業(yè)及未來有相當(dāng)大的把握，并且不希望落后于人。他們不是盲無目標(biāo)的選擇，他們是重視自己生活的空間和休閑平臺，有目標(biāo)的選擇。所以，定義我們的目標(biāo)客群為：投資客、退休人士私營業(yè)主公務(wù)員及事業(yè)單位人員個體工商戶目標(biāo)客群靈魂屬性：追求事業(yè)中堅力量階層意識占有欲定位定位‘客群鎖定>>>客群定位客群抽象描摹社會中堅力量項目解析項目定位項目市場定位項目客戶定位項目價格定位市場分析市場宏觀解讀區(qū)域在售競品個案解讀產(chǎn)品建議市場比較法＋比較指標(biāo)＋區(qū)域地段周邊環(huán)境周邊配套產(chǎn)品物業(yè)服務(wù)自身資源品牌形象項目規(guī)模景觀價值交通價值市場比較法是以客戶購房時著重考慮因素出發(fā)，將本項目與具有可比性的類似項目進行比較，比較指標(biāo)的選取中遵循以上原則，然后根據(jù)可比典型項目情況，對預(yù)測銷售價格進行適當(dāng)?shù)男拚?，以此測算本項目客觀合理的價格。選取原則：A、與本項目相近的地理位置，或相似的地理環(huán)境B、與本項目檔次相近，形象定位類似C、建筑形態(tài)、硬件設(shè)施與本項目未來的規(guī)劃相似D、目標(biāo)客戶相似‘項目價格定位>>>定位方法通過市場比較法確定本案合理的銷售價格‘價格定位>>>定位方法通過市場比較法確定本案合理的銷售價格九陽銷售全案定價物業(yè)類型銷售均價（元/平米）高層4200服務(wù)式公寓4500毛坯（精裝5600）商業(yè)（1-2）12000在九陽建議項目產(chǎn)品定位新中式及戶型幻變的前提下，在實現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)提升的基礎(chǔ)上，九陽有信心銷售價格再提升200-300元/平米。真正實現(xiàn)二線地段，一線價格。項目解析項目定位項目市場定位項目客戶定位項目價格定位市場分析市場宏觀解讀區(qū)域在售競品個案解讀產(chǎn)品建議回遷區(qū)高檔住宅區(qū)酒店區(qū)服務(wù)式公寓區(qū)地塊分區(qū)建議商業(yè)規(guī)劃位置及業(yè)態(tài)建議2F街區(qū)，區(qū)域購物1F底商，社區(qū)配套商業(yè)2.5F獨立商業(yè)街，城市娛樂、餐飲配套商業(yè)1F底商，商旅及溫泉用品購物街物業(yè)比例建議物業(yè)類型指標(biāo)（平方米）比例備注住宅30000075%服務(wù)式公寓4800012%可做商務(wù)酒店商業(yè)360009%酒店150004%5星級酒店合計400000100%建筑風(fēng)格建議4040新中式建筑風(fēng)格形成的意義中國有著歷史悠久的住宅文化，但隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，以及文化的滲透，我國城市住宅已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，曾經(jīng)的中式風(fēng)格建筑以鮮為人見。所以有必要將中國古典建筑風(fēng)格提取出來，融合現(xiàn)代元素并運用到房屋的設(shè)計中，并在城市規(guī)劃時大力推廣，使城市形成統(tǒng)一的現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格，提升城市韻味及魅力，讓中國古典風(fēng)格再現(xiàn)往日光輝。4545現(xiàn)代中式高層建筑社區(qū)案例借鑒格調(diào)﹒竹境項目位置：天津市河?xùn)|區(qū)中山門四號路與虎丘路交口占地面積：55000平方米建筑面積：150000平方米綠化率：45%容積率：2.6入住時間：2011年6月份周邊配套：河?xùn)|公園，第二工人文化宮；45中、友愛道小學(xué)；中山門醫(yī)院、第三中心醫(yī)院；人人樂，華潤萬家，家樂福，國美電器，蘇寧電器，金海馬家具城，老百姓大藥房，萬客隆超市等，銀行主要有工行、中行、農(nóng)行、建行。產(chǎn)品：中式風(fēng)格高層，18層，25層，30層；97-143平方米為主力戶型項目基礎(chǔ)資料46項目中式風(fēng)格表現(xiàn)格調(diào)竹境的建筑完全取用傳統(tǒng)中式的意境與文化符號，用現(xiàn)代的材料與技術(shù)去建造中國居住的人文意境。立面顏色的選用中式風(fēng)格建筑小品庭院水系案例借鑒格調(diào)﹒竹境4747案例借鑒中景﹒江山賦整體呈現(xiàn)的是簡約現(xiàn)代的新中式建筑風(fēng)格項目位置：北京市順義區(qū)溫榆河畔、羅馬湖邊占地面積：203畝建筑面積：185000平方米綠化率：30%容積率：1.5入住時間：2011年5月份周邊配套：幼稚園:順義區(qū)后沙峪中心幼兒園未來之星幼兒園小博士雙語幼兒園育才雙語幼兒園中小學(xué):第二實驗小學(xué)順義分校；美語第二實驗學(xué)校順義區(qū)第十中學(xué)海嘉雙語國際學(xué)校大學(xué):中央美術(shù)學(xué)院北京人文大學(xué)綜合商場:華潤萬家日祥廣場銀行:中國銀行、中國工商銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行醫(yī)院：順義國醫(yī)院順義區(qū)空港醫(yī)院產(chǎn)品：中式風(fēng)格板式小高層，

4、5、6、8號樓為6-10層板樓,1梯2戶,戶型97-210平米

；17號樓為7層板樓，一梯兩戶，戶型面積為157、210平方米四居；18、19號樓為9層板樓，一梯兩戶，戶型面積為97、107平方米兩居。項目基礎(chǔ)資料4848項目中式風(fēng)格表現(xiàn)案例借鑒中景﹒江山賦在整體設(shè)計上，充分體現(xiàn)了“儒家的宅，道家的園”的中國建筑文化色彩，其建筑充分汲取了南國徽派建筑工藝特征和造型風(fēng)格，以“粉墻黛瓦、封火山墻”等為基本設(shè)計元素，同時，引入了“圍合式院落”庭院元素、坡屋頂、石雕、磚雕、鏤空花窗、飛檐等北國傳統(tǒng)建筑特色，南北合一，整體呈現(xiàn)的是簡約現(xiàn)代的新中式建筑風(fēng)格。徽派山墻的選用極其醒目的灰瓦屋頂門庭的中式格調(diào)4949巨成﹒龍灣49案例借鑒巨成﹒龍灣打造重慶首個新中式景觀社區(qū)項目位置：重慶市南岸區(qū)經(jīng)開區(qū)青龍路占地面積：53333.6平方米建筑面積：276660平方米綠化率：30%容積率：4.99入住時間：2009年12月份周邊配套：大學(xué)：重慶工商大學(xué)、重慶教育學(xué)院；中小學(xué)：珊瑚小學(xué)、南湖小學(xué)、南坪中學(xué)、重慶交通學(xué)院、工商大學(xué)、教育學(xué)院；幼兒園：雙語幼兒園；商場：重慶百貨、新世紀；郵局；銀行：工商銀行、興業(yè)銀行、交通銀行；醫(yī)院：重慶市第六人民醫(yī)院、南岸區(qū)人民醫(yī)院產(chǎn)品：11棟中式風(fēng)格板式高層項目基礎(chǔ)資料505050項目中式風(fēng)格表現(xiàn)案例借鑒巨成﹒龍灣在整體設(shè)計上，整棟樓的色彩和園林顯得不是那么和諧，只是應(yīng)用了很多中式元素。不過作為重慶的第一棟中式風(fēng)格高層來說，該樓盤已經(jīng)很有影響力。中式元素的選用色彩表現(xiàn)中式風(fēng)格門庭515151巨成﹒龍灣51案例借鑒伴云居徽派風(fēng)格元素的高層建筑項目位置：南寧市首席中央居住區(qū)鳳翔路16號占地面積：40666平方米建筑面積：186145平方米綠化率：35%容積率：3.5入住時間：2010年12月29日周邊配套：航洋國際商圈及五象廣場CBD中心商圈近在咫尺。沃爾瑪購物廣場、巴黎春天百貨、國美電器（航洋國際），夢之島百貨、廣州友誼商店五象店以及近60萬平米華潤萬象城（建設(shè)中），優(yōu)越商業(yè)配套方便滿足生活所需。產(chǎn)品：18+1、23+1層住宅，其中三期B6-9四棟為27+1層高層，精裝修住宅項目基礎(chǔ)資料52525252項目中式風(fēng)格表現(xiàn)案例借鑒伴云居鮮明的徽派風(fēng)格園林亭榭中式風(fēng)格門庭園林的小徑，竹子，石板標(biāo)石傳統(tǒng)的木質(zhì)階梯扶手伴云居的建筑完全取用傳統(tǒng)中式的意境與文化符號，很好的表現(xiàn)了中國建筑的特色，此案也是相當(dāng)成功案例。53立面設(shè)計與細節(jié)傳統(tǒng)與時尚54立面設(shè)計與細節(jié)一般立面顏色的使用方式一：傳統(tǒng)中式建筑的灰瓦白墻設(shè)計，局部可以通過外檐挖槽達到“四明空間”的設(shè)計、增加陽臺寬度至1.8米等創(chuàng)新措施增加居住的舒適程度；方式二：采用中式傳統(tǒng)的紅褐色與白色搭配設(shè)計，著重突出立面的大氣沉穩(wěn)，這與中華民族的精神相吻合；55立面設(shè)計與細節(jié)山墻：特色墻體+標(biāo)志性符號粉墻青磚黛瓦回紋格的方窗以青磚、黛瓦、粉墻為代表的素雅的墻面上，開設(shè)有冰裂紋、回紋格的方窗、圓窗，作為符號化的裝飾，充分體現(xiàn)中式建筑的意象；56立面設(shè)計與細節(jié)立面與景觀環(huán)境相互融合外立面與景觀環(huán)境的融合是居住區(qū)環(huán)境的直接外在表現(xiàn)；新中式高層建筑特色體現(xiàn)在取用傳統(tǒng)文化符號，有機地應(yīng)用中國傳統(tǒng)建筑元素，依托原生地形地貌布局圍合，通過庭、院、街、巷等建筑手法打造空間平衡，以小橋流水，亭臺閣榭，竹林小徑等傳統(tǒng)造園手法修飾景觀，營造出戶戶通透明亮，戶戶有景，古韻悠長，步移景隨的現(xiàn)代生活空間。57立面設(shè)計與細節(jié)傳統(tǒng)的中式園林符號景觀與建筑是相輔相成，互補的關(guān)系。建筑本身的傳統(tǒng)符號已經(jīng)較多的前提下，景觀設(shè)計應(yīng)該簡潔干凈；反之，如建筑是很現(xiàn)代的風(fēng)格，則景觀應(yīng)該加強風(fēng)格方面的提煉。58立面設(shè)計與細節(jié)硬質(zhì)景觀硬質(zhì)景觀通常指硬質(zhì)鋪裝和構(gòu)筑物，它有著很強的參與性，首先是它的使用功能，其次在觀賞性上它首先需要處理好同建筑立面的關(guān)系，景觀作為建筑的視覺基礎(chǔ)，硬質(zhì)景觀在材質(zhì)上需要與建筑外墻材質(zhì)進行延伸和呼應(yīng)，同時又需要產(chǎn)生顏色和材質(zhì)上的對比。中式鋪地中式構(gòu)筑物中式小水景中式鋪地59體現(xiàn)重點利用建筑高度與視線的矛盾呈現(xiàn)60單元門廳體現(xiàn)重點中國人居非常講究門庭和入戶方式的設(shè)計，強化入口空間層次，體現(xiàn)中式住宅的歸屬感。

中式窗花變形的門廳

中式窗格及門組合的門廳月亮門、雙重檐、中式窗格加強入口的中式氛圍冰裂紋窗花造型的現(xiàn)代門廳中式窗花符號的幕墻處理加木質(zhì)坡頂構(gòu)架雨棚形成建筑基座及門廳入口61體現(xiàn)重點屋頂中式建筑文化中，比較注重線條，無論單個屋頂或是屋頂群，都能充分展示中國藝術(shù)之線構(gòu)圖的成就，同時極具特色的屋頂，可以起到美化城市天際線的作用。利用鋼筋混凝土做成的中式坡形屋頂構(gòu)架62體現(xiàn)重點山墻部位以往的高層住宅重點刻畫部位是正立面和背立面沿墻，建筑的長細比例，朝向，體量，及頂部的投影。山墻除功能性開窗外，很少特意雕琢，中國傳統(tǒng)民居沿墻向內(nèi)相對封閉，山墻對外展示形象，建筑的沿街面幾乎大部分是山墻，所以山墻是展現(xiàn)項目中式本色的主要位置。雙屋脊坡屋頂山墻不勾縫的古老灰磚的質(zhì)感，配黑色的窗格，紅色的琉璃，出挑的混凝土玻璃盒子，既現(xiàn)代又古樸山墻表現(xiàn)了濃厚的中式風(fēng)格

頂部正面墻面上的大塊回格窗63體現(xiàn)重點a、樓電梯間中國結(jié)符號表達力體面風(fēng)格竹百葉的樓梯間64體現(xiàn)重點b、窗型用現(xiàn)代材料——金屬窗花的窗型產(chǎn)生的中式之美65體現(xiàn)重點c、陽臺及欄桿鋼構(gòu)欄桿加木扶手扁鋼豎桿加木線板66體現(xiàn)重點d、空調(diào)百葉天然竹竿也可以作為空調(diào)百葉用材

百葉上傳統(tǒng)符號67體現(xiàn)重點e、公共部位中式風(fēng)格架空層冰裂紋的窗格以及踏步上斑駁的投影竹筒拼成的樓梯間墻面裝飾68體現(xiàn)重點建筑色彩傳統(tǒng)中式建筑以青（灰）瓦粉（白）墻為主，現(xiàn)代中式建筑沿襲此色調(diào)。主要的暖色調(diào)只在局部起點晴作用（如入戶門），雖然簡潔干凈，總體給人陰冷之感較重。如早期的“成都清華坊”及現(xiàn)在的“萬科第五園”。而現(xiàn)在的項目都比較注意冷暖色調(diào)的應(yīng)用，如欄桿用木及竹筒的暖色，局部窗用木紋鋁合金，山墻為抽象的木穿斗結(jié)構(gòu)等等，來調(diào)和大面的冷色,達到了較好的效果。高層的色彩處理相對多層而言要難一些，高層建筑群墻體仍然應(yīng)以冷色為主，尤其是越高越挺拔的體量更是如此，而在細部搭配暖色起平衡的作用。69體現(xiàn)重點建筑色彩在住宅的色彩把握上，細部線角、窗框、玻璃、空調(diào)機位板、底層基座、檐口、坡屋頂、山墻塊面等外立面上的構(gòu)圖構(gòu)件與體塊都應(yīng)做為色彩元素進行搭配，成功的作品都是反復(fù)推敲設(shè)計出來的。除了造型、色彩，對外觀材質(zhì)控制也非常重要，相同色彩而材質(zhì)不同，給予人的感受有很大的不同。建筑應(yīng)是有內(nèi)涵的，有品味的，應(yīng)能經(jīng)得起時間考驗。如果把每一個細部的建筑色彩都協(xié)調(diào)好，組合成的這個城市才是和諧的。門廳等部位上多用暖色調(diào)來調(diào)和戶型建議物業(yè)類型戶型戶型面積比例高尚住宅一變二50-6515%二變?nèi)?5-9030%三變四90-10535%三變五115-12010%服務(wù)式公寓一房35-506%兩房65-804%不計入面積計入一半面積可利用空間戶型銷售面積為88平米，實際可使用面積為115.6平米，戶型贈送25.6平米。戶型銷售面積為118平米，實際可使用面積為152.1平米，戶型贈送34.1平米不計入面積計入一半面積可利用空間戶型銷售面積為135平米，實際可使用面積為167.6平米，戶型贈送32.6平米。不計入面積計入一半面積可利用空間通過錯層挑空贈送面積，增加產(chǎn)品附加值特色戶型設(shè)計建議—空中和院特色戶型設(shè)計建議—母子親情房景觀建議—東方神韻園林溫泉入戶高檔文化會館5A級溫泉酒店建議—借鑒融匯國際溫泉城總平5A級溫泉酒店建議—借鑒融匯國際溫泉城大堂5A級溫泉酒店建議—借鑒融匯國際溫泉城餐廳酒吧5A級溫泉酒店建議—借鑒融匯國際溫泉城會議空間5A級溫泉酒店建議—意境體驗5A級溫泉酒店建議—意境體驗5A級溫泉酒店建議—意境體驗5A級溫泉酒店建議—意境體驗5A級溫泉酒店建議—借鑒柏聯(lián)SPA軟性服務(wù)茶道5A級溫泉酒店建議—借鑒柏聯(lián)SPA軟性服務(wù)茶道5A級溫泉酒店建議—借鑒柏聯(lián)SPA軟性服務(wù)太極瑜伽5A級溫泉酒店建議—借鑒柏聯(lián)SPA軟性服務(wù)養(yǎng)生美食

物業(yè)管理建議物業(yè)在提供一些標(biāo)準的服務(wù)項目之外，同時提供一些特別服務(wù)，家居服務(wù)、全托管服務(wù)、個人尊享服務(wù)。家居服務(wù)：提供家庭日常衛(wèi)生保潔工作；商旅服務(wù)：需要出游時，只要將大致要求告訴管家，出游的一切細節(jié)：包括機票的預(yù)定、酒店床位預(yù)定、甚至行程都能安排的妥當(dāng)；清潔服務(wù)：無論是衣物還是皮革護理，也或為家里的高檔石材翻新，選擇自己需要的清潔頻次、服務(wù)項目量身定位，主動上門預(yù)約；生活物資配送服務(wù)：針對周邊配套的不齊全，通過電話預(yù)約，隨時都可以享受到快速便捷的配送服務(wù)；特約商家VIP享受：可根據(jù)自己的需求，可為你爭取到最珍貴的折扣，如機票、酒店；產(chǎn)品力：項目產(chǎn)品分析及定位營銷力：項目營銷策略及執(zhí)行營銷推廣策略企劃執(zhí)行策略銷售執(zhí)行策略保障力：項目運營團隊及資源本次匯報思考路徑+終端現(xiàn)場體驗媒介深度傳播產(chǎn)品權(quán)威話語體系軟性引導(dǎo)生活方式系統(tǒng)化的傳播平臺項目現(xiàn)場樣板房和銷售中心重點渲染修養(yǎng)的生活方式，營造生命之美的體驗氛圍。同時通過銷售中心、外展場等平臺內(nèi)部對項目的稀缺價值和養(yǎng)生資源進行展示。借助權(quán)威話語的掌握者樹立在市場中獨占性唯一性的地位，對項目的稀缺價值和養(yǎng)生資源進行權(quán)威論證，獲得公信。在消費者直接接觸的媒體渠道上，重點強調(diào)產(chǎn)品自身核心的稀缺價值和養(yǎng)生資源，針對消費者的真實需求進行訴求。通過代言人、專欄等形式深入解讀修養(yǎng)生命之美的內(nèi)涵與途徑。同時舉辦小眾的圈層性的推介活動，延伸修養(yǎng)的生活方式。終端現(xiàn)場體驗①外展場在攀枝花、成都、西昌等地的重點城市設(shè)置外展場，展示項目所在的城市環(huán)境、配套環(huán)境、項目信息，從各個方面全面吸引受眾。同時，與政府部門并列展示，具有極高的公信度。銷售中心體驗系統(tǒng)沒有什么比直觀的體驗更能觸動購買，如果從客戶剛進來，我們就能讓他們體驗到居于此的美妙意境，對促進銷售大有幫助。銷售中心總體分為體驗區(qū)和展示區(qū)兩個部分。體驗區(qū)可設(shè)計成一個竹屋的形式。從內(nèi)至外通透清爽。四面溫泉氤氳，可觀室外遠山。終端現(xiàn)場體驗②客戶進入銷售體驗區(qū)，則可脫鞋或更換上統(tǒng)一的浴衣，進入一種完全放松的環(huán)境中。內(nèi)有溫泉，外有美景。先以現(xiàn)場體驗打動人，再以銷售手段說服人。銷售展示區(qū)，以多媒體沙盤等高科技的展示手段，起到強烈的視聽感官環(huán)境。一方面是自然純樸的意境，一方面是現(xiàn)代科技的體驗，形成沖突共融的震撼效果。終端現(xiàn)場體驗③樣板房主題樣板房的裝修方案中，可以人物生活為藍本，設(shè)計其內(nèi)部裝修風(fēng)格、陳設(shè)和軟裝道具。營造不同身份的人在其中生活的痕跡，讓客戶更直觀的感受未來生活在其中的生活形態(tài)。比如，可以將某樣板房設(shè)置為一個退休老干部的住所，愛好書法。中式的裝修和家具，墻上有字畫，書桌上有宣紙硯臺毛筆和未完成的書法作品。如同親臨一個老干部生活的環(huán)境中。還可將某樣板房的主人設(shè)置成一個政府高官?，F(xiàn)代簡約的裝修和家具，舒適且富有質(zhì)感的軟裝陳設(shè)，書架上擺放著文學(xué)書籍、管理類書籍、經(jīng)濟報紙?；蛴幸粌杀緯S意擱在茶幾上。如同親臨一個公務(wù)員的生活環(huán)境中。國家權(quán)威機構(gòu)考察論證報告權(quán)威話語體系①國家地質(zhì)局對米易的溫泉的種類及其礦物質(zhì)含量進行考證，發(fā)表其作為米易溫泉介紹的權(quán)威報告。國家衛(wèi)生部發(fā)表研究成果，對硒、溫泉的抗癌保健功能發(fā)表權(quán)威報告。國家環(huán)境部對米易的空氣質(zhì)量、水源質(zhì)量、生態(tài)植被環(huán)境進行考察，對其優(yōu)異的自然生態(tài)環(huán)境發(fā)表權(quán)威報告?！睹滓诇厝獔蟾妗贰稖厝梭w保健研究》《米易環(huán)境質(zhì)量白皮書》權(quán)威話語體系②世界風(fēng)水大師考察報告邀請香港麥玲玲、宋韶光、蘇民慧等全球著名風(fēng)水大師探尋項目風(fēng)水水核心，出版《項目風(fēng)水堪輿報告》。權(quán)威話語體系③產(chǎn)品發(fā)布會權(quán)威話語體系④建筑、溫泉成果結(jié)集成書召開建筑、溫泉討論會，對養(yǎng)生物業(yè)、新中式建筑風(fēng)格進行專題探討。利用會議成果，集結(jié)專家意見，印刷出書，成為銷售道具使用。權(quán)威話語體系⑤聯(lián)合國授獎聯(lián)合國衛(wèi)生組織授予中國養(yǎng)生溫泉住區(qū)聯(lián)合國環(huán)境組織授予全球人居環(huán)境獎軟性引導(dǎo)生活方式①

請于丹作為代言人以輿論領(lǐng)袖的影響力及說服力，引導(dǎo)大眾的生活方向和消費趨勢，以代言人的精神內(nèi)涵體驗產(chǎn)品的形象。媒介深度傳播產(chǎn)品②全國性航空雜志軟文傳播與米易的旅游形象軟文相互配合。一頁在是講米易的旅游資源、風(fēng)景區(qū)介紹，一頁是項目軟性報道，重點強調(diào)產(chǎn)品自身核心的建筑價值和溫泉資源。媒介深度傳播產(chǎn)品③高速路出口贈送地圖式宣傳道具在高速路的出口收費站，贈送特制的旅游地圖：正面是米易的地圖及旅游攻略、景點介紹，背面為酒店和項目的介紹。媒介深度傳播產(chǎn)品④景點套票廣告、車內(nèi)廣告位及雜志媒體媒介深度傳播產(chǎn)品⑤旅行社、酒店、高檔會所等擺放物料將項目的宣傳物料擺放在目標(biāo)客戶群接觸的環(huán)境中。事件營銷活動執(zhí)行’1、營銷中心開放活動目的：項目入市亮相?；顒訒r間：2012年4月活動地點:接待展示中心事件營銷活動執(zhí)行’2、產(chǎn)品發(fā)布會暨VIP卡全城認購活動目的：產(chǎn)品發(fā)布會召開,項目正式VIP認購,配合詳細產(chǎn)品說明,讓市民深刻認識項目活動時間：2012年5月活動地點:附近酒店活動內(nèi)容:1、公司及合作單位各領(lǐng)導(dǎo)詳細推薦產(chǎn)品。2、營銷人員說明VIP優(yōu)惠措施。3、現(xiàn)場發(fā)布項目VIP卡，正式內(nèi)部認購；4、可單獨劃定一小型區(qū)域,進行業(yè)內(nèi)人士專場產(chǎn)品推薦。5、邀請主流媒體參加，會后進行免費的產(chǎn)品炒作。活動主題：一批次盛大開盤活動目的：盛大開盤,聚集人氣,塑造項目旺銷局面?；顒訒r間：2012年6月活動地點:項目現(xiàn)場活動內(nèi)容:1、舉行隆重的首期開盤典禮，精彩的節(jié)目表演；2、邀請現(xiàn)場成交客戶和非成交客戶觀賞；3、邀請各主流媒體前來參觀，事后新聞炒作；4、設(shè)置抽獎等小游戲，提高活動參與性。5、讓參與等待選房的客戶不覺得時間的等待是多么可惜.事件營銷活動執(zhí)行’3、開盤現(xiàn)場活動活動目的：開放示范區(qū)，刺激客戶實地考察，形成體驗營銷。對客戶進行篩選、價格試水。活動時間：2012年9月活動地點:項目現(xiàn)場活動內(nèi)容:1、舉行盛大的節(jié)目表演；2、邀請前期VIP會員及登記客戶前來參觀、體驗；3、對VIP客戶進行升級，篩選誠意客戶；4、邀請主流媒體前來參觀，事后新聞炒作；5、設(shè)置抽獎等小游戲，提高活動參與性。6、可單獨劃定一小型區(qū)域,接待業(yè)內(nèi)人士參觀。事件營銷活動執(zhí)行’4、示范體系盛情開放暨VIP升級活動主題：業(yè)內(nèi)人士品鑒茶話會活動目的：接受業(yè)內(nèi)人士挑刺,與業(yè)內(nèi)人士共話迷易溫泉,樹立項目品質(zhì)形象。活動時間：2012年10月活動地點:項目現(xiàn)場活動形式:1、項目各類活動，邀請地產(chǎn)界專業(yè)人士參加，并指派專人接待和解答。2、銷售中心單獨安排置業(yè)顧問進行地產(chǎn)人士接待和解答。3、在項目現(xiàn)場，舉行《地產(chǎn)人》論壇，引發(fā)對區(qū)域發(fā)展的討論，事后媒體宣傳報道。事件營銷活動執(zhí)行’5、業(yè)內(nèi)人士,共賞迷易?溫泉城活動主題：客戶嘉年華暨激情狂歡會活動目的：客戶聯(lián)歡,發(fā)布新的促銷政策。活動時間：51勞動節(jié)、國慶節(jié)、春節(jié)等活動地點:項目現(xiàn)場活動內(nèi)容:1、邀請成交客戶和非成交客戶觀賞；2、邀請主流媒體前來參觀，事后新聞炒作；3、設(shè)置抽獎等小游戲，提高活動參與性。4、發(fā)布新的促銷政策.事件營銷活動執(zhí)行’6、激情狂歡活動主題：新春業(yè)主答謝會活動目的：客戶聯(lián)歡,維護品牌關(guān)系活動時間：每批次開盤后及春節(jié)等活動對象：成交、誠意業(yè)主活動地點:附近某酒店或營銷中心活動內(nèi)容:1、邀請成交、誠意業(yè)主參加；2、邀請主流媒體前來參觀，事后新聞炒作；3、舉行盛大的文藝表演，并抽獎、互動，回饋業(yè)主。事件營銷活動執(zhí)行’7、業(yè)主答謝會營銷推廣之現(xiàn)場包裝’案場包裝設(shè)計原則空間分割布局組合裝飾裝修原則功能齊備布局合理奢華體現(xiàn)高品質(zhì)體驗環(huán)境外部空間內(nèi)部空間休閑區(qū)、停車場接待大廳、洽談區(qū)、產(chǎn)品展示區(qū)多功能體驗區(qū)、休閑區(qū)、簽約區(qū)洽談區(qū)與體驗區(qū)的分離及相互間的有效結(jié)合室外廣場燈光、地面鋪裝、藝術(shù)雕塑、停車場景觀、休閑功能設(shè)置、接待大廳的入口地面、內(nèi)部空間的裝修風(fēng)格、內(nèi)部交通流線裝修及導(dǎo)示、綠植及景觀設(shè)置案場整個售樓部的裝修包裝風(fēng)格以建筑美學(xué)為設(shè)計原則，將現(xiàn)代和中式的元素融合，表現(xiàn)出現(xiàn)代中式的建筑風(fēng)格。整個售樓部的包裝風(fēng)格與項目的建筑風(fēng)格一致，使客戶從售樓部中可完全感受到項目的現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格。項目定位為高端高品質(zhì)生活社區(qū)，售房部內(nèi)外整體的氛圍既要高雅大氣又要具有濃郁的生活氛圍。售樓部大堂成現(xiàn)代中式風(fēng)格空間寬敞，明亮。售樓部內(nèi)采用中式家居作為接待客戶所用，與項目和裝修風(fēng)格一致，營造一種中式園林意境。銷控臺背景配合燈光的效果，展現(xiàn)現(xiàn)代中式風(fēng)格售樓部大廳引入植物、輔以水景建議加入中式吧臺可為客人提供飲品服務(wù)也是體現(xiàn)出風(fēng)格主要布置點售樓部的入戶門建議以玻璃為主，通透明亮、大氣加以圓門造型突出中式元素售樓部內(nèi)吊頂建議主要以中式元素予以裝飾墻上可做信息宣傳欄，加以射燈點綴洗手間是容易被忽視的地方，但洗手間是真正體現(xiàn)品質(zhì)和品位的場所。售房部洗手間的的裝修應(yīng)與整體的風(fēng)格一致，充分考相關(guān)配置，盡量做到不忽略每一個細節(jié)。營銷推廣之現(xiàn)場包裝’銷售接待現(xiàn)場的立體展示銷售中心

主題文化墻展示停車情趣小品

園林景觀展示主題樣板展示銷售中心----接待客戶，溝通交流，完善手續(xù)等主題文化墻----企業(yè)品牌，經(jīng)營理念，業(yè)績榮譽等情趣小品、園林景觀、主題樣板----對未來生活場景的模擬，提前營造一種生活方式營銷推廣之現(xiàn)場包裝’樣板示范區(qū)建議內(nèi)部裝飾及引導(dǎo)說明系統(tǒng)樣板示范區(qū)樣板示范區(qū)布局劃分風(fēng)格原則情景營銷體驗營銷相結(jié)合充分體現(xiàn)項目的舒適性和空間感樣板間燈光系統(tǒng)與售樓處的交通通道外部導(dǎo)示系統(tǒng)營銷推廣之現(xiàn)場包裝’樣板房現(xiàn)場的立體展示

主題設(shè)計理念展示客廳、主臥格調(diào)展示

廚房、景觀衛(wèi)生間檔次展示

入戶大堂、電梯廳檔次展示材料與品牌展示根據(jù)不同景觀和戶型組合特性的差異將各種產(chǎn)品進行系列化演繹——讓房子發(fā)生故事——打破傳統(tǒng)樣板功能（格調(diào)展示）營銷推廣之現(xiàn)場包裝’樣板房現(xiàn)場的立體展示通過合理的樣板間設(shè)計，規(guī)避戶型缺陷，給客戶展現(xiàn)未來便利溫馨的生活場景營銷推廣之現(xiàn)場包裝’樣板房現(xiàn)場的立體展示樣板間內(nèi)部通過細節(jié)體現(xiàn)增值，使購房者感受到尊貴生活品質(zhì)營銷推廣之現(xiàn)場包裝’看房通道的流程看房通道

設(shè)置看樓體驗中的煽情點樣板間生活街園林售樓處貼心的物業(yè)服務(wù)展示使準業(yè)主們不僅是參觀樣板間，也是生活方式的體驗在參觀樣板間的過程中，將會有專業(yè)的售樓人員給客戶講解關(guān)于住房的專業(yè)知識，使客戶感受到專業(yè)的服務(wù)。安全的物業(yè)管理增加項目的價值，使業(yè)主感受到尊貴的服務(wù)感。干凈舒適的環(huán)境來自于物業(yè)服務(wù)人員的辛勤勞作，將物業(yè)服務(wù)人員的工作場景不經(jīng)意間展現(xiàn)出來，更增添一份信任感。營銷推廣之現(xiàn)場包裝’看房通道的細節(jié)處理產(chǎn)品力：項目產(chǎn)品分析及定位營銷力：項目營銷策略及執(zhí)行營銷推廣策略企劃執(zhí)行策略銷售執(zhí)行策略保障力：項目運營團隊及資源本次匯報思考路徑+天然溫泉，水霧氤氳。水墨神韻，妙筆蘊靈。水霧迷離，宛若夢境。原創(chuàng)中國風(fēng)情畫卷形象定位地秘天珍山水和居精神主張修養(yǎng)生命之美TIANMUMINGYUEMOUNTAINSVALLEYINTERNATIONALHOTSPRINGSCOMMUNITY

精神主張：修養(yǎng)生命之美傳播定位：地秘天珍山水和居原創(chuàng)中國風(fēng)骨典范傳播體系所對應(yīng)的消費者心理層級總案名：迷易·溫泉城MIYIHOTSPRINGCITY物業(yè)主推案名案名釋義備選案名案名釋義溫泉酒店藍波灣溫泉酒店在這里，天是蔚藍的，水也是蔚藍的，藍色能給人無限的遐想。藍波灣，與英文“NO1”諧音，暗含酒店獨占鰲頭的卓越品質(zhì)湯呈一品溫泉酒店泡溫泉，又名泡湯，湯呈一品，上品溫泉。同時，與著名的“湯臣一品”諧音，可借勢傳播住宅湯泉御城湯泉，即溫泉；御，極品。城，體現(xiàn)小區(qū)規(guī)模。該案名將小區(qū)的溫泉賣點、尊貴品質(zhì)和大盤規(guī)模皆涵蓋其中湯泉一品湯泉，即溫泉；一品，暗含小區(qū)品質(zhì)卓越之意。服務(wù)式公寓湯泉心境領(lǐng)寓領(lǐng)秀全城之意商業(yè)樂泉商業(yè)廣場溫泉·秀水街項目有河有泉，以“秀水街”命名符合項目特征。另，秀水街已有廣泛知名度，便于傳播。各物業(yè)案例建議訴求點主題推廣語溫泉攝氏37度“泉”城熱戀/天上人間迷易溫泉建筑風(fēng)格原創(chuàng)中國風(fēng)骨，再現(xiàn)東方神韻環(huán)境/景觀一泉一河一大宅，真山真水真意趣和文化和諧山水，和睦人家產(chǎn)權(quán)式度假酒店我的五星級酒店，我的七星級生活養(yǎng)生概念迷易溫泉城，東方養(yǎng)生地/百年養(yǎng)生，湯泉一品商業(yè)街搶鋪秀水街主要賣點羅列及表現(xiàn)視覺平面表現(xiàn)產(chǎn)品力：項目產(chǎn)品分析及定位營銷力：項目營銷策略及執(zhí)行整體營銷策略推廣執(zhí)行策略銷售執(zhí)行策略保障力：項目運營團隊及資源本次匯報思考路徑+分期策略

根據(jù)本項目的整體開工情況及各類產(chǎn)品的施工進度，建議在2012年年中開始產(chǎn)品導(dǎo)入市場，采用“由西向東，由北向外南的順序進行銷售。我們的銷售去化目標(biāo)為至開盤后5年半內(nèi)基本銷售完畢分期策略一期銷售2012年6月-2013年5月（600套住宅）二期銷售2013年6月-2014年5月（600住宅+商業(yè)）三期銷售2014年6月-2015年5月（600住宅+商業(yè)）四期銷售2015年6月-2016年5月（600住宅+商業(yè)）五期銷售2016年6月-2017年12（600住宅+服務(wù)式公寓）‘營銷排期>>>節(jié)點控制項目開盤前營銷節(jié)點控制圖（預(yù)計上半年啟動）項目品牌樹立期項目客戶儲備蓄客期3月31日3月初4月18日4月28日6月18日6月28日品牌推廣開始品牌深化開始項目亮相營銷中心開放產(chǎn)品發(fā)布會營銷示范體系開放正式開盤接受預(yù)約登記VIP全城發(fā)放VIP客戶升級項目推廣與客戶儲備周期：70個工作日品牌推廣周期：48個工作日VIP發(fā)卡蓄客周期：40個工作日巡展Act1【工程進度原則】

根據(jù)各棟的工程進度和取得預(yù)售許可證的時間，合理安排當(dāng)期推售的產(chǎn)品量。Act2【戶型均好性原則】推貨時，各樓層均好搭配推出。Act3【小批量推售原則】小貨量推售，制造需求緊俏，價格逐步提高，營造熱銷氛圍。Act4【價值提升原則】根據(jù)熱銷局面，為下一批單位的價格提升奠定基礎(chǔ)?！剖墼瓌t穩(wěn)健贏利，多頻次推售開盤，制造供應(yīng)稀缺，保持市場熱度強勢的逼迫風(fēng)暴營銷策略洗抓吸強勢營銷沖聚銷售執(zhí)行強勢的逼迫風(fēng)暴營銷策略聚→蓄水期高舉高打的推廣聚客策略

吸→略低于市場預(yù)期的報價吸客策略

洗→設(shè)置開盤價格根據(jù)實際精洗客戶沖→開盤現(xiàn)場高人氣的價格沖高策略抓→開盤前確認誠意的認籌抓客策略

銷售執(zhí)行聚→蓄水期高舉高打的推廣聚客策略

利用各個有效節(jié)點，如房展會、售樓處開業(yè)、樣板房公開、等時機，舉辦各種活動，利用辦卡、優(yōu)惠、抽獎等手段聚集人氣，逐步有節(jié)奏地公開樓盤信息，在開盤前一步步地將潛在客戶地目光牢牢地聚在本項目上。

第一季開盤前4個月項目初次亮相登記客戶第二季開盤前3個月臨時售樓處開業(yè)招募VIP會員第三季開盤前2個月現(xiàn)場示范展示公開房型資料第四季開盤前1個月根據(jù)客源確認開盤量公開房源信息國際品質(zhì)生活體驗之旅系列活動銷售執(zhí)行聚→蓄水期高舉高打的推廣聚客策略

銷售執(zhí)行對周邊競爭樓盤進行長期跟蹤調(diào)研，針對其戶型及銷售價格，精確制定略低于周邊市場行情預(yù)期的電話及現(xiàn)場報價說辭，在客戶詢價時給客戶帶來“物超所值”的感覺，最大限度的讓客戶的購買注意力駐留在本項目。吸→略低于市場預(yù)期的報價吸客策略

競爭項目A競爭項目B競爭項目C競爭項目D競爭項目E競爭項目F本項目價格預(yù)期前期現(xiàn)場報價銷售執(zhí)行在開盤前2周左右，當(dāng)有效客戶積累到一定程度時，通過誠意認籌的手段進一步過濾掉篩選，鎖定本項目的最終準客戶群體，明確客戶需求的房源取向，通過認籌客戶及需求房型的積累情況，為開盤的精確價格進行最終拉升沖刺打好客戶基礎(chǔ)。抓→開盤前確認誠意的認籌抓客策略

通過現(xiàn)場短信、電話向客戶發(fā)布認籌制度客戶提供2萬元銀行存單或直接交納誠意金約定優(yōu)惠政策，按交納誠意金順序排客戶序號登記客戶意向購買房源，及時統(tǒng)計房源客戶比根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)結(jié)果對各房源價格進行最終微調(diào)銷售執(zhí)行由于蓄水期的時間跨度相對較長，因此要定期保持與客戶間的聯(lián)絡(luò)溝通，對客戶的意向進行甄別篩選，及時更新有效客戶數(shù)量，這對于最終定價能起到的關(guān)鍵的作用。在即將開盤前期，對關(guān)系客戶進行集中的清理，為避免這部分客戶對正?？蛻舻馁徺I造成不利的影響，建議在正式開盤前2－3天安排關(guān)系客戶集中選房認購。洗→設(shè)置開盤價格根據(jù)實際清洗客戶廣泛積累客戶篩選清洗客戶清理關(guān)系客戶開閘普通客戶銷售執(zhí)行確定開盤具體日期后，根據(jù)認籌客戶的數(shù)量挑選適合的開盤場所，力爭達到1：5甚至1：10的房源客戶比，最終利用現(xiàn)場熱銷火爆場面來化解客戶對高價格的抗性，在看盤當(dāng)天完成銷售價格的順利沖高，實現(xiàn)“賣得快、賣得高”的利潤最大化目標(biāo)。

沖→開盤現(xiàn)場高人氣的價格沖高策略銷售執(zhí)行1、VIP卡會員入會條件：自然客戶,在每批次開盤后,持續(xù)吸納會員.費用收?。嚎煽紤]設(shè)置門檻,前期未拿證時建議以銀行小額存款敞開發(fā)放；后期采用VIP升級策略,提高門檻，篩選誠意客.購房優(yōu)惠：總房款優(yōu)惠2個點的折扣(暫定)發(fā)放時間:2012年4月18日地點建議:接待中心全面辦理2、XX會入會條件：年滿18歲的中國公民費用收取：免費加入發(fā)放目的：以吸納客戶,為項目開盤積累更多的客戶資源，以客戶來現(xiàn)場次數(shù)進行累計加分，積分積累到一定程度，可享受不同購房優(yōu)惠（優(yōu)惠待定）。地點建議：銷售接待現(xiàn)場.客戶積累’蓄客模式1、跟蹤區(qū)域內(nèi)重點效益好的企事業(yè)單位和周邊區(qū)域（載體：項目樓書、宣傳手冊）2、展場（項目營銷中心）3、發(fā)展VIP客戶（VIP卡客戶認購，發(fā)展“客帶客”客戶）4、SP活動積累、活動展示積累等5、“會員制”積累。發(fā)展XX會會員和VIP卡會員。6、所有自然來訪、來電客戶。客戶積累’蓄客方案及客戶甑別模式1）XX會會員無任何條件，均可參加XX會。2）XX會會員升級VIP卡會員,項目發(fā)放VIP卡設(shè)置一定門檻，剔除部分非誠意客戶，將XX會會員直接升級為VIP卡會員，享受購房優(yōu)惠;以市場上較為流行的銀行存款金額或復(fù)雜入會條件，正式發(fā)放VIP卡,進行非誠意客戶剔除，剩下為項目準業(yè)主。

蓄客方案客戶甄別模式（1）蓄客信息監(jiān)控前述蓄客步驟為理想狀態(tài)下的進程，市場難免發(fā)生特殊情況，以下一系列指標(biāo)都可能在一定范圍內(nèi)發(fā)生變化，還會相互影響。我們會每1周對儲客情況進行匯總，歸類分析，在大目標(biāo)不變的前提下，逐步修正后期儲客計劃。在監(jiān)控、修正中成功完成儲客。來訪量來訪成功率儲客量認購成功率特殊情況監(jiān)控對蓄客情況進行監(jiān)控，蓄客期每日來訪量應(yīng)不少于計劃批數(shù)，如果少于計劃批數(shù)，加大推廣力度來訪成功率是對蓄客結(jié)果影響最敏感的指標(biāo)，為使來訪成功率達到既定目標(biāo)，隨時注意對客戶的心理分析和對銷售人員的培訓(xùn)開盤成功率保守估計在80%，價格體系、優(yōu)惠措施、以及前期一系列工作是保證開盤成功率達80%的基礎(chǔ)對蓄客情況進行監(jiān)控，蓄客期每月儲客量應(yīng)不少于計劃批數(shù)，如果少于計劃批數(shù)，加大推廣力度客戶積累’監(jiān)控體系（2）來訪客戶信息監(jiān)控以填寫來訪客戶登記表的方式收集客戶信息，匯總分析，為我們的媒體監(jiān)控、價格修正和銷售控制尋求依據(jù)。蓄客/銷售情況日報表蓄客/銷售情況周報表蓄客/銷售情況月報表(3)我們會根據(jù)每個周期的儲客/銷售情況編制相應(yīng)的數(shù)據(jù)分析表并根據(jù)每個周期實際情況制定執(zhí)行案調(diào)整計劃，于后期提交?？蛻舴e累’監(jiān)控體系2012.32011.82011.91、團隊培訓(xùn)人員培訓(xùn)2、資源整合大眾資源收集客戶資源收集渠道資源收集3、銷售物料準備折頁海報戶型單頁……2011.102011.11三大準備渠道執(zhí)行之準備工作’三大準備工作：團隊培訓(xùn)、資源整合、銷售道具日常培訓(xùn)1、根據(jù)項目業(yè)務(wù)需要對新老員工進行針對性培訓(xùn)2、定期開展成功案例點評分析3、不定期對銷售人員進行隨機性的專業(yè)知識、服務(wù)意識的抽查，以提高銷售人員的各項素質(zhì)5、政策性的培訓(xùn)6、開展拓展活動，提高團隊凝聚力7、建立季度考評機制定期總結(jié)前期經(jīng)驗教訓(xùn)，項目組內(nèi)實行末位淘汰。進場前培訓(xùn)計劃項目培訓(xùn)計劃案場管理>>>銷售管理之培訓(xùn)計劃客戶分類A.成交客戶B.意向客戶傳統(tǒng)客戶分析客戶分析C.到訪客戶D.潛在客戶成交會推薦成交且滿意僅成交意向會購買意向會推薦意向等待到訪會推薦到訪且滿意僅到訪客戶系統(tǒng)化管理活動營銷

D型：潛在客戶排除僅到訪一般性客戶維護到訪且滿意活動營銷到訪會推薦C型：到訪客戶直接促銷落訂意向等待活動營銷意向會推薦加緊跟蹤，快速落訂意向會購買B型：意向客戶一般性的客戶維護僅成交重點維護，爭取繼續(xù)購買成交且滿意活動營銷成交會推薦A型：成交客戶深度挖掘的潛力客戶類型將客戶細分為十級，針對不同級別客戶進行深度分析與挖掘客戶系統(tǒng)化管理發(fā)現(xiàn)客戶未成交原因未成交客戶梳理未選中合適的戶型未有合適價格其他未成交客戶梳理通過短信告知其新的房源推出其他解決方式通過短信告知其新的價格重新分析未成交客戶，發(fā)掘成交價值；客戶系統(tǒng)化管理把握現(xiàn)場客戶坐銷坐銷+行銷提升服務(wù)態(tài)度和銷售技巧銷售競爭機制的建立效果案場執(zhí)行接待流程細化珍惜創(chuàng)新客戶提高成交幾率優(yōu)勝劣汰，刺激成交增強客戶購買信心截流競爭項目客戶案場管理制度及執(zhí)行人員規(guī)范化管理：接待客戶的五個步驟及其應(yīng)對服務(wù)的過程完成，一直要等到顧客完全離去，千萬不可顧客成交后就冷漠，或顧客不成交就流露出不禮貌的態(tài)度。顧客離去，距離自己三步后，禮儀鞠躬，并視情況使用禮貌語言。謝謝！歡迎您常來看看。請慢走這是您的物品，請注意拿好歡迎帶您的朋友來看看誠心服務(wù)交易完成，顧客離去認真傾聽，不時點頭，滿足顧客的表現(xiàn)欲。引導(dǎo)顧客完成付款手續(xù)。您閱歷豐富，見解獨到，使我學(xué)到了很多知識,您說得很好，對我的工作很有啟發(fā)，謝謝您的指點。委婉地稱贊顧客顧客決定購買或發(fā)表見解時介紹產(chǎn)品或提供咨詢，要求熱情有禮，口齒清晰，語氣委婉，不論顧客提什么樣的問題和要求，都不允許表情冷漠、答非所問。帶領(lǐng)顧客參觀樣板房時，應(yīng)主動配合，開門、開燈、操作電梯等事需要配合使用禮儀動作。使用親切、簡潔的語言向顧客介紹所關(guān)注的戶型。使用語言應(yīng)準確簡短，通俗易懂，切忌使用似是而非和言過其實的語言，更不能使用強加于人的語言。介紹周邊配套戶型價格付款方式會所等顧客對項目關(guān)注時或主動咨詢時分析和注意顧客表情，適當(dāng)使用禮貌語言，并配以輕柔的禮儀手勢予以引導(dǎo)。在顧客注意的目光中靠近顧客，千萬不可從后面突然說話，說話時必須在顧客已經(jīng)注意到自己的時候。您好！需要幫您解釋一下嗎？您需要哪種戶型？那里有模型，我?guī)ァＲ龑?dǎo)接近顧客進場后參觀模型，看展板面向顧客微笑，身體呈15度鞠躬示禮。如銷售人員正在工作，則面向顧客微笑示禮（招呼）后，再繼續(xù)工作，同時用余光關(guān)注顧客。您好！歡迎光臨！XX（節(jié)日）快樂！微笑示禮顧客進入營銷中心配合動作使用語言步驟時機完善培訓(xùn)機制——十大體系培訓(xùn)人員規(guī)范化管理：銷售規(guī)范待客基本用語：歡迎參觀樣板房！是否需要我介紹一下？需要房屋資料嗎？好的！請您稍候！讓您久等了！謝謝！請家人再來看看吧!歡迎再來！我覺得這種戶型挺適合您……請問你選擇什么付款方式？接聽電話用語：“早上好（中午好、晚上好、節(jié)日快樂）！西城花園Ⅱ期”“對不起，他現(xiàn)在不在，請過一會打過來，如果需要的話，我可以為您轉(zhuǎn)告”“我們歡迎您到現(xiàn)場來看看，當(dāng)然，如果您抽不出時間，我可以在電話里向您簡單介紹一下”如果顧客詢問項目情況時，應(yīng)按銷售標(biāo)準說辭上的情況介紹。完善培訓(xùn)機制——十大體系培訓(xùn)基本站姿：身體站正、背要挺直，臉向前方，下顎微向內(nèi)收；胸部挺直，不可駝背，左右兩肩要平，放松肩部兩手自然貼身，指尖放松，五指自然合攏；收縮小腹，重心放在肚臍附近，膝蓋放松，兩肩并攏腳跟合攏，腳尖呈V字型，45度角張開，全身重心放在腳拇指附近；面帶親切、優(yōu)雅的笑容儀容儀表:女性銷售員：著制服，儀容整潔，頭發(fā)梳理整齊。胸牌要掛正，化淡妝，用清淡氣味的香水，不留長指甲、不涂有色的指甲油，不佩戴首飾（搭配著裝的首飾除外），穿中跟以下深色皮鞋，并保持鞋面一塵不染。不穿松糕鞋。保持口腔無異味（可使用液體香口噴劑）男性銷售員：著制服，儀容整潔，頭發(fā)梳理整齊、不留長發(fā)、不蓄胡子。胸牌要掛正，穿深色皮鞋，并保持鞋面一塵不染。不許著白色襪子或運動襪。保持口腔無異味（可使用液體香口噴劑）。人員規(guī)范化管理：銷售規(guī)范完善培訓(xùn)機制——十大體系培訓(xùn)人員規(guī)范化管理：投訴處理流程接待客戶投訴解決客戶投訴/意見填寫《客戶投訴意見表》填寫《客戶投訴意見表》上報客服經(jīng)理、銷售經(jīng)理與相關(guān)部門協(xié)調(diào)制定解決方案向客戶反饋投訴解決結(jié)果上報客服經(jīng)理、銷售經(jīng)理需后期解決可以當(dāng)場解決完善培訓(xùn)機制——十大體系培訓(xùn)完善培訓(xùn)機制——十大體系培訓(xùn)客戶滿意度工作的執(zhí)行原則三位一體，服務(wù)客戶

客服部、銷售部、物業(yè)圍繞業(yè)主服務(wù)三者在做好自己職責(zé)范圍的客戶維護工作外，同時在其也兩個部門上的領(lǐng)域也應(yīng)該能夠為業(yè)主解決一些實際問題。時刻保持與業(yè)主的接觸、溝通與業(yè)主隨時保持接觸和溝通，使業(yè)主的一些想法或不能及時反映出來，從而針對這些問題進行解決和處理。接觸溝通方式可以通過溫馨短信提示、電話回訪、業(yè)主論壇、各種活動的舉辦或最直接的業(yè)主調(diào)查問卷等方式來進行。為了充分的保證客戶滿意度的提高，建議作大型活動前提前對業(yè)主進行民意測驗，在允許范圍內(nèi)晝考慮業(yè)主的意見。完善培訓(xùn)機制——十大體系培訓(xùn)按時發(fā)送各節(jié)點短信、E-mail（節(jié)日、生日、活動、工程節(jié)點告知、簽約提醒、到帳提醒等）讓客戶及時了解所購買樓盤的工程進度信息，加強與簽約后客戶間的溝通，實現(xiàn)對短信客戶關(guān)懷的標(biāo)準化、規(guī)范化操作，便于客戶提前作好相應(yīng)的準備工作，同時提升客戶對開發(fā)商的整體滿意度。認購提示——簽署認購書第二天10：00簽約提醒——簽署認購書第五天且客戶尚未簽約（第五天16：00）認購流程完畢溫馨提示——認購簽約流程完全結(jié)束后第二天10：00工程進度告知——每兩周發(fā)放一次工程已完成部分進度告知全款到帳——全款到帳第二天10：00入住問候——集中入住結(jié)束后第三天10：00生日問候----在客戶生日當(dāng)天上午10：00，以短信的形式，給予客戶生日問候在客戶生日當(dāng)天上午10：00，以E-mail的形式，給客戶發(fā)送生日賀卡節(jié)日問候-----重要節(jié)日前一日上午10：00，以短信或E-mail的形式問候業(yè)主及其家人項目網(wǎng)站在顯著位置增加節(jié)日問候天氣變化的溫馨提示——針對天氣突變情況，如天氣轉(zhuǎn)涼、暴風(fēng)雨等，在接到天氣狀況變化信息當(dāng)天17：00前給予客戶短信提示。提高客戶滿意度：溫馨速遞完善培訓(xùn)機制——十大體系培訓(xùn)

時限要求：簽約7日內(nèi)

回訪要求：全部已簽約客戶通過對成交客戶的回訪，提升公司銷售服務(wù)工作質(zhì)量，拉近與客戶的距離，提高客戶滿意度和忠誠度?？偨Y(jié)銷售服務(wù)環(huán)節(jié)工作問題，持續(xù)改進，通過客戶關(guān)懷解答客戶問題，消除客戶心中疑慮。提升公司銷售服務(wù)工作質(zhì)量，拉近與客戶的距離，提高客戶滿意度和忠誠度。通過回訪結(jié)果總結(jié)銷售服務(wù)環(huán)節(jié)工作問題，持續(xù)改進，提升客戶滿意度通過客戶關(guān)懷解答客戶問題，消除客戶心中疑慮。提高客戶滿意度：成交客戶回訪完善培訓(xùn)機制——十大體系培訓(xùn)

通過對未成交客戶的回訪，總結(jié)銷售服務(wù)環(huán)節(jié)工作問題及未成交原因，通過客戶關(guān)懷解答客戶問題，消除客戶心中疑慮。并將未成交原因及時反饋給相關(guān)部門進行整改，以此來積極促成客戶的成交。從而，提升公司銷售服務(wù)工作質(zhì)量，拉近與客戶的距離，提高客戶滿