1新鄉(xiāng)某房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃報告內(nèi)容摘要1、通過對房地產(chǎn)市場的調(diào)研和分析，以疊層、多層和中高端產(chǎn)品為主，產(chǎn)品主要有以下幾種：一是大房，數(shù)量為1間，面積為50平；二是標(biāo)準(zhǔn)房，按照設(shè)計90平米的大房和小房分別有2房和3房；115平米的大房和小房分別有3間和1間，140平米的大房和小房分別有4間和1間，180平米的主要有兩種，即一種為T-HOUSE?？蛻羧旱亩ㄎ唬罕菊n題的目標(biāo)人群為：35歲以上、月收入60002、項目以現(xiàn)代建筑為主體，以“一步領(lǐng)先，全面創(chuàng)新”為規(guī)劃、設(shè)計理念，以3、我們運用廣告，媒體，品牌，定價等策略，對我們的產(chǎn)品進(jìn)行直接銷售，并 1 2 322.1房地產(chǎn)策劃的地位及作用 3房地產(chǎn)策劃的基本模式 43.1戰(zhàn)略策劃模式 43.2產(chǎn)品策劃模式 43.3全程策劃模式 44深業(yè)新鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃 54.1深業(yè)新鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場分析 54.1.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及預(yù)測 4.1.2新鄉(xiāng)市城建規(guī)劃 64.2河南新鄉(xiāng)房地產(chǎn)需求調(diào)研分析 74.2.1新鄉(xiāng)市土地市場供求及年度區(qū)域供求分析 74.2.2新鄉(xiāng)市價格走勢走勢分析 84.3深業(yè)新鄉(xiāng)的房地產(chǎn)項目定位 4.3.1住宅市場定位 94.3.2客群定位 94.3.3產(chǎn)品方案確定和售價確定 94.4新鄉(xiāng)文巖路房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計方案分析 4.4.1新鄉(xiāng)市文巖路房地產(chǎn)項目平面規(guī)劃 4.4.2新鄉(xiāng)市文巖路戶型分析 4.4.3園林景觀 4.4.4室內(nèi)設(shè)計 4.5新鄉(xiāng)文巖路房地產(chǎn)項目營銷策劃重點分析 4.5.1選擇合適的入市時機(jī) 4.5.3確定營銷推廣策略 3面對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的變革，在經(jīng)營觀念上進(jìn)行革新，這樣就可以提高企業(yè)的贏利能力?？茖W(xué)的規(guī)劃是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資決策的前提和基礎(chǔ)，換句話說，就是保證項目的順利進(jìn)行。好的策劃書是一個房地產(chǎn)項目成敗的關(guān)鍵，對企業(yè)發(fā)展，投資等都有著重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計是一個涉及到整個項目的起點和終點的問題，目前，為了增加項目的成功概率，許多開發(fā)商都會聘請一家專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計公司來進(jìn)行項目的規(guī)劃設(shè)計。包括項目前期的立項，策劃，項目中期的執(zhí)行，項目后期的宣傳推廣，市場策劃，物業(yè)管理等。每一個計劃方案的工作范圍，包括可行性分析，營銷策劃，人員培訓(xùn)，價格確定，管理策劃，各單位、部門之間的協(xié)同配合等，工作量都比較大，既雜亂又有條不紊。(1)經(jīng)濟(jì)價值和社會價值的創(chuàng)造。目前是不是進(jìn)入了“知識經(jīng)濟(jì)”的時期，一個房地產(chǎn)項目的策劃效果如何，直接關(guān)系到這個項目能否取得成功和價值的高低，因此，“知識”在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計中是非常重要的。隨著新世紀(jì)智慧產(chǎn)業(yè)和知識產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將更加充滿生機(jī)和活力。(2)房地產(chǎn)規(guī)劃作為一個智囊團(tuán)，作為一個思想庫，在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個實施過程中發(fā)揮著作用。房地產(chǎn)規(guī)劃的特征二：第一個特征是接觸面寬，實踐范圍廣。房地產(chǎn)項目策劃涉及項目開發(fā)、調(diào)研、以及物業(yè)管理等多方面。其次房地產(chǎn)項目策劃的方案多種多樣，目標(biāo)明確，手段多樣。房地產(chǎn)項目的成功與否，取決于項目的創(chuàng)意、思路和方法。三是思維活躍，理論豐富的房地產(chǎn)營銷策劃。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開眾多的策劃人員和策劃單位的共同努力，同時，這些策劃者和策劃者們也在智力上、實踐上、思想上為房地產(chǎn)的發(fā)展做出了巨(3)房地產(chǎn)規(guī)劃是以工程建設(shè)為目的的規(guī)劃任何一項地產(chǎn)工程，從開工到竣工，都會有一個不變的循環(huán)，也會有一個不變的發(fā)展過程。從市場調(diào)查、工程的選址、規(guī)劃、策劃以及營銷，到工程施工、物業(yè)服務(wù)的分配與整合，每一個環(huán)節(jié)都離不開房地產(chǎn)項目策劃。開發(fā)過程中的任意一個環(huán)節(jié)的問題都會導(dǎo)致嚴(yán)重的結(jié)果，嚴(yán)重一點的，這個工程就會垮掉，或者成為半拖子工程，爛尾子工程。房地產(chǎn)營銷策劃就是要通過規(guī)劃，整合等方式，4讓自己的產(chǎn)品符合市場的需求，滿足客戶的需求。3房地產(chǎn)策劃的基本模式隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)也將進(jìn)入一個高速發(fā)展階段。當(dāng)今社會，由于受到巨大的利益驅(qū)動，更多的投資者傾向于將大量的資金用于房地產(chǎn)的發(fā)展。選擇合適的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃模型，是一個成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)房地產(chǎn)的項目，都是由專業(yè)的房地產(chǎn)規(guī)劃師進(jìn)行分析和策劃，而不是一拍巴掌就能拿到手的。目前的房地產(chǎn)規(guī)劃有三種模式：第一類是戰(zhàn)略模型，它是以項目為研究對象，以理論為指導(dǎo)，對項目進(jìn)行分析、論證、構(gòu)思的方法；第二種是注重細(xì)節(jié)完美舒適的產(chǎn)品設(shè)計模式；第三類是“全程計劃”,也就是從項目的起點到終點進(jìn)行整個項目的計劃。戰(zhàn)略規(guī)劃，就是指一個人從一個公司的高處往下看，就像一個人從一棟大樓的頂端往下看，就能看見整個城市的全景。因此，我們可以更好地理解，什么是應(yīng)該特別關(guān)注的，什么是易出問題的，什么是應(yīng)該著重關(guān)注的。根據(jù)公司需要達(dá)到的整體目標(biāo)，制定項目的發(fā)展方向。房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的最終目的，是要在最大程度地符合業(yè)主期望的前提下，滿足顧客對房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求，規(guī)劃的主要內(nèi)容是對房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃和運作。產(chǎn)品設(shè)計的關(guān)鍵和困難在于如何在設(shè)計的過程中，以舒適性和藝術(shù)性為出發(fā)點，使設(shè)計的產(chǎn)品既能滿足消費者的需求，又能引起消費者的興趣，這樣，既能提高身體素質(zhì)，又能提高心理素質(zhì)，還能刺激顧客的購買欲。產(chǎn)品規(guī)劃的主要內(nèi)容包括：市場調(diào)查、市場導(dǎo)向、產(chǎn)品設(shè)計、市場推廣、產(chǎn)品服務(wù)等。房地產(chǎn)項目的全程計劃是指從項目的立項、實施到營銷、后期管理的整個過5程中的計劃和執(zhí)行。主要包括下列內(nèi)容：(1)市場調(diào)研：對市場現(xiàn)狀，社會環(huán)境，人文環(huán)境，區(qū)域內(nèi)的營銷環(huán)境等方面進(jìn)行調(diào)查。(2)項目分析：通過對該樓盤的基本情況進(jìn)行調(diào)查，對其自身的優(yōu)勢、競爭狀況、樓盤的形象等方面進(jìn)行剖析，從而確定該樓盤的發(fā)展方向。(3)項目規(guī)劃：根據(jù)上述內(nèi)容，根據(jù)工程發(fā)展需要，對工程進(jìn)行總體規(guī)劃、設(shè)計、風(fēng)格設(shè)計、景觀設(shè)計等。(4)概念設(shè)計：即規(guī)劃，藝術(shù)，建筑，環(huán)境等方面的設(shè)計。(5)形象設(shè)計：發(fā)展商與工程形象、工程理念與品牌初期宣傳。(6)營銷戰(zhàn)略：對工程進(jìn)行全面的剖析，指出其長處和短處，凸現(xiàn)其特點，凸顯其價值所在。尋找到市場的盲區(qū)和薄弱環(huán)節(jié)，并充分利用現(xiàn)有的資源，以此為突破口，將項目中的特色產(chǎn)品推向市場。(7)品牌培育：把握企業(yè)形象與產(chǎn)品品牌建設(shè)，拓展產(chǎn)品價值。4深業(yè)新鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃到2022年，我國的住房政策將逐漸轉(zhuǎn)向“宏觀上穩(wěn)，微觀上活”。由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、政府的重建、政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀控制等因素的影響，各個地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)都在積極地進(jìn)行著相應(yīng)的反應(yīng)。自2022年下半年開始，新一屆政府推出了一系列政策措施，比如“限購令”的實施，對部分購房者的購房行為起到了一定的制約作用。而在各個城市，由于市場的差異性，各個地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及各個地區(qū)的房價的上漲和下跌等現(xiàn)象的發(fā)生，都表明了房地產(chǎn)市場是伴隨著各個地區(qū)的發(fā)展而發(fā)展的，并不是一成不變的。這就需要國家對著房市進(jìn)行一定的控制，從而在抑制著房市發(fā)展的同時，促進(jìn)其發(fā)展。4.1.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及預(yù)測從2022年開始，新鄉(xiāng)市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本上是平穩(wěn)的，政府在大力發(fā)展房地產(chǎn)的同時，也在積極的配合政府的各項政策。但在2022年，新鄉(xiāng)市的房地產(chǎn)業(yè)，將會被整個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶動，2023年，整個新鄉(xiāng)市的經(jīng)濟(jì)增長速度將會非常的快，并且，伴隨著新鄉(xiāng)市的人口增長，伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，伴隨著土地市場的擴(kuò)大，伴隨著居民生活水平的提高，伴隨著職工工資的增加，伴隨著居民消費能力的提高，伴隨著外來資金的增加，整個新鄉(xiāng)市的房地產(chǎn)業(yè)，將會在接6下來的5年里，呈現(xiàn)出一個非常強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢。4.1.2新鄉(xiāng)市城建規(guī)劃(1)新鄉(xiāng)市城建規(guī)劃新鄉(xiāng)市城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張，帶動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的迅猛發(fā)展。預(yù)計到2030年，全市城鎮(zhèn)面積將達(dá)到140平方千米，并將進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加速公路和鐵路的發(fā)展；加強(qiáng)《總體規(guī)劃》的貫徹落實，推進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展，實現(xiàn)物質(zhì)文明、精神文明、生態(tài)文明的同步發(fā)展。新鄉(xiāng)市城市總體規(guī)劃新鄉(xiāng)市城市總體規(guī)劃中心城遠(yuǎn)斷用地圖圖1新鄉(xiāng)市城市總體規(guī)劃圖(2)將小店鎮(zhèn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心圖2新鄉(xiāng)未來城市開發(fā)規(guī)劃圖新鄉(xiāng)市未來發(fā)展方向的重點是東移南擴(kuò)，并逐步向西發(fā)展，同時控制北部。在未來，新鄉(xiāng)市圍繞著新鄉(xiāng)特色品牌一幸福魅力以及將新鄉(xiāng)市打造成經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市為目標(biāo)，7年份土地供應(yīng)(畝)土地成交(畝)供應(yīng)宗數(shù)成交宗數(shù)圖32020-2022年新鄉(xiāng)市土地供求情況從圖3中可以看出，新鄉(xiāng)市2020-2022年期間的每一塊土地的供給和需求是如何變化的。據(jù)圖表顯示，2022年一年內(nèi)共提供3677.3英畝的土地，是2020至2022年的3年中最大的供應(yīng)年度，共成交3517英畝，較2021年增加22%;新鄉(xiāng)市2020~2022年11個月中，土地交易量呈逐年上升趨勢，這是由于城鎮(zhèn)化的發(fā)展供需均處于高位，而2022年新鄉(xiāng)市土地市場呈現(xiàn)出供需均衡的態(tài)勢，表明新鄉(xiāng)年份紅旗區(qū)(畝)鳳泉區(qū)(畝)牧野區(qū)(畝)衛(wèi)濱區(qū)(畝)圖4新鄉(xiāng)市各區(qū)域土地供應(yīng)表年份紅旗區(qū)(畝)鳳泉區(qū)(畝)牧野區(qū)(畝)衛(wèi)濱區(qū)(畝)圖5新鄉(xiāng)市各區(qū)域土地成交量8近年來，新鄉(xiāng)市的總體土地供給從2022年起呈現(xiàn)出逐年遞增的態(tài)勢，紅旗區(qū)的土地供給達(dá)1751.8畝，較上年同期增加了130.6%;衛(wèi)濱區(qū)的供給量最少，只有327.9公頃。新鄉(xiāng)市土地市場衛(wèi)濱區(qū)2022年的土地交易量為1421.92公頃，是全年最大的。通過與圖4、圖5的比較可知，2020年至2022年期間，新鄉(xiāng)市的地價呈現(xiàn)出供過于求的狀態(tài)，而2022年以后，地價呈現(xiàn)出供過于求的狀態(tài)。其中在下降的幅度上，排名第一的是牧野區(qū)，42.8%,鳳泉區(qū)，紅旗區(qū)和衛(wèi)濱的排名僅次于其后。之所以會出現(xiàn)這樣的情況，主要是因為工業(yè)用地的大量使用。年份紅旗區(qū)(畝)鳳泉區(qū)(畝)牧野區(qū)(畝)衛(wèi)濱區(qū)(畝)圖6新鄉(xiāng)市各區(qū)域土地成交表 商品住宅均價(萬元/畝)96.3412534799.164010273.04 工業(yè)用地均價(萬元/畝)23.7891221612.9542575815.25 商服批發(fā)用地均價(萬元/畝)72.0296122661.4368310836.82 總體單價(萬元/畝)46.5500554157.0868711842.39114994圖7近年新鄉(xiāng)市各物業(yè)土地成交價格綜合圖6,圖7可以了解到，在2013年時，新鄉(xiāng)市各地區(qū)在土地成交價格上的平均值是42.4萬元/畝，比上一年下降的比率是26.3%,其中，商業(yè)用地成交價格的平均值是36.82萬元/畝，比上一年下降的比率是40.9%,住宅用地成交現(xiàn)了增長的情況，增長的比率是23%,正是因為這樣，導(dǎo)致了商業(yè)用地及住宅用94.3.1住宅市場定位①考量具體的樓型：在設(shè)計的時候，一定要具備自己獨特的優(yōu)點，使自己的優(yōu)勢完全的發(fā)揮出來如中高端物業(yè)，景觀優(yōu)美等；滿足新鄉(xiāng)市居民的各種需求。②考量具體的售價：結(jié)合各大地產(chǎn)商并當(dāng)前的發(fā)展形勢，建立動態(tài)售價模塊。③考量樓型中社區(qū)在整體上的形態(tài)：地的基礎(chǔ)價值在于周邊的環(huán)境如湖、林和水等，一般情況下會選用疊棟或是聯(lián)排，而不是獨棟，因為獨棟具有一定的風(fēng)險性且選擇率不高，不利于銷售；所以，在類型上最好選擇混合社區(qū)。④結(jié)合以上種種進(jìn)行研究，將住宅的定位策略設(shè)置成為以疊棟、混合、中高檔的形態(tài)，銷售價格設(shè)置在300萬左右，預(yù)估裝飾工程的價格在220萬左右，同時還要打造出具有自身特色的標(biāo)志如別樣的規(guī)劃和設(shè)計、特殊的主題和諸多品牌的加入等。⑤結(jié)合上述的各種方案，對項目中的進(jìn)行詳細(xì)的定位：將景觀優(yōu)美和高檔住宅區(qū)定為其在整體上的定位；將風(fēng)水名居定為其在市場上的形象定位。對客戶群的定位要以客戶的具體需要著手。以下是對客戶群的具體分析：年齡：超過35歲且不高于45歲薪酬收入：月工資超過6000元工作范圍：私企經(jīng)營，金融界的高級管理者消費方式：較大的服務(wù)性消費，資產(chǎn)豐富，名聲較響其他：具有一定的事業(yè)型，時間上不充裕，資金豐厚，消費觀念強(qiáng)中4.3.3產(chǎn)品方案確定和售價確定1)公寓50平米(大1房)表8標(biāo)準(zhǔn)戶型設(shè)計要求：公離50平米(大1房)1、一梯12戶節(jié)省公共走道空間，提高使用率戶內(nèi)陽臺、花池改房間2)標(biāo)準(zhǔn)戶型設(shè)計要求(大2房)表9標(biāo)準(zhǔn)戶型設(shè)計要求：70平米《大2房)建議戶型1、一梯8戶率2、入戶玄關(guān)3、步入式景觀陽臺設(shè)計(兩層通高、進(jìn)深≥2500)實景營銷精巧小尺度空間5、二房及以上主臥衛(wèi)、衣全套獨立區(qū)位主臥帶觀景臺主臥差異化賣點戶內(nèi)陽臺、花池改房間3)標(biāo)準(zhǔn)戶型設(shè)計要求：90平米(小3房)表10標(biāo)準(zhǔn)戶型設(shè)計要求：90平米《小3房)戶型1、一梯4戶率2、入戶花園設(shè)計(兩層通高、進(jìn)深≥2500)實景營銷5、三房及以上主臥衛(wèi)、衣全套獨立區(qū)位主臥帶觀景臺主臥差異化賣點房間4)標(biāo)準(zhǔn)戶型設(shè)計要求：115平米(大3+1房)表11標(biāo)準(zhǔn)戶型設(shè)計要求：115平米(大3+1房)戶型1、一梯3戶率2、入戶花園設(shè)計實景營銷(兩層通高、進(jìn)深≥2500)5、三房及以上主臥衛(wèi)、衣全套獨立區(qū)位主臥帶觀景臺主臥差異化賣點房間5)標(biāo)準(zhǔn)戶型設(shè)計要求：140(大4+1房)表12標(biāo)準(zhǔn)戶型設(shè)計要求：140平(大4+1)1、一梯4戶(兩層通高、進(jìn)深≥2500)強(qiáng)化視覺感官及沖擊力獨立區(qū)位主臥帶觀景臺主臥差異化賣點房間表13標(biāo)準(zhǔn)戶型設(shè)計要求：180平米(T-HOUSE、疊墅)戶型1、一梯1戶獨立入戶實景營銷獨立區(qū)位主臥帶觀景臺主臥差異化賣點i圖14新鄉(xiāng)房地產(chǎn)項目規(guī)劃建議說明示意圖337106m2,住宅323506m2;商業(yè)9000m2,公配2100m2:幼兒園(九班)2500m2:容積率3.5;戶數(shù)(含保障性)3744;地下室面積120315m2:停車位4051(地400)圖12新鄉(xiāng)房地產(chǎn)項目總體規(guī)劃圖總體規(guī)劃精髓----湖心島，空間疏密有致，張弛有度；創(chuàng)造“島”的概念，拉圖13新鄉(xiāng)××項目規(guī)劃總平面圖1、“一軸二心”(一景觀主軸、二居住組團(tuán)中心)2、大面寬布局(利用地塊優(yōu)勢、正面充分展開，減少進(jìn)深，豪宅基礎(chǔ))3、平行錯落規(guī)劃(加大樓間距，視線開揚(yáng)通暢)4、戶戶朝南、戶戶園景4.4.2新鄉(xiāng)市文巖路戶型分析圖14新鄉(xiāng)房地產(chǎn)項目戶型面積區(qū)間分布圖對于新進(jìn)的房地產(chǎn)項目，可以在不同的時機(jī)采用不同的設(shè)計方案，對不同的開發(fā)項目進(jìn)行多元化的設(shè)計，根據(jù)現(xiàn)場的實際情況進(jìn)行全面的產(chǎn)品策劃，為迎接更大的施工項目做好全面的準(zhǔn)備。如果遇到產(chǎn)品設(shè)計風(fēng)格和實際情況有沖突的情況，要及時到現(xiàn)場進(jìn)行詳細(xì)的勘察，針對不同的情況做出合理的調(diào)整，盡最大努力做好權(quán)衡的工作。在進(jìn)行園林景觀設(shè)計的時候，一定要注意以下要素如：主題的風(fēng)格；植物的具體種植和選擇；水體的設(shè)計；小區(qū)在地形上的具體塑造；配件的具體選型；夜景及燈光的設(shè)計等。圖15新鄉(xiāng)房地產(chǎn)項目園林規(guī)劃總平面圖1、主入口水景噴泉2、廣場樹陣3、水岸會所4、水岸吧5、健身徑6、迷宮、7、木棧橋8、高爾夫練習(xí)場9、歡樂草帽亭10、潺潺溪水11、陽光泳池、12、青云步道13、親子噴泉14、景觀微地形15、游樂廣場16、玻璃燈柱17、袋鼠雕塑群18、人造沙灘椅19、風(fēng)帆臺格約為263.00元/平米；二是在綠化上的總價格約為920.60萬元；平均價格約為118元/平米；三是在景觀上的總價格約為2972.41萬元：平均價格約為381元/平米室內(nèi)的裝修和設(shè)計：(1)一層大堂(2)地下室(3)電梯(4)樣品房樣品房的標(biāo)準(zhǔn)1:風(fēng)格簡約時尚，小戶型，面積為70平，宜小家庭居住建議裝修價格：硬裝和軟裝裝修價格分別是2000元/m和1500元/m,總價約為22.1萬元樣品房的標(biāo)準(zhǔn)2:現(xiàn)代化的風(fēng)格，中小戶型，面積為90平建議裝修價格：硬裝和軟裝裝修價格分別是2200元/m2和1600元/m2,總價約為30.8萬元樣板房建議3:田園風(fēng)格一一溫馨家庭戶型面積：140m2(126m2)建議造價：硬裝2500元/m2,軟裝1800元/m2裝修造價：54.18萬元樣板房建議4:歐洲大陸新興的古典風(fēng)格--一經(jīng)典奢華戶型面積：180m2(162m2)建議造價：硬裝3000元/m2:軟裝2200元/m2裝修造價：84.2萬元樣板房裝飾工程成本估算：樣板房成本目標(biāo)總價，250萬元(含4套樣板房設(shè)計和軟硬裝費用);裝飾工程估算總價，210萬元，現(xiàn)設(shè)計面積約為500平米(不含設(shè)計費、含軟硬裝飾費用各約2000元/平米)在進(jìn)行營銷策劃的時候，需要結(jié)合現(xiàn)場的實際情況，有針對性的選用策劃方法，把房地產(chǎn)未來的局勢放在產(chǎn)品營銷的長期策劃中，對于具有一定規(guī)劃的房地產(chǎn)商品，可以把提前準(zhǔn)備好的方案快速敲定，按照方案中的執(zhí)行策略有序地執(zhí)行，為產(chǎn)品策劃工作提供有力的幫助。4.5.1選擇合適的入市時機(jī)利用有效的時機(jī)對正在進(jìn)行的施工項目進(jìn)行全面的監(jiān)督，把施工過程中的真實需求進(jìn)行詳細(xì)的記錄，并且及時的向上級匯報，相關(guān)部門會對收到的數(shù)據(jù)進(jìn)行全面地分析和詳細(xì)的研究，最終做出合適的產(chǎn)品預(yù)案。對已經(jīng)完工的項目進(jìn)行大力的宣傳，把完美的售后服務(wù)當(dāng)成營銷的賣點，為相關(guān)產(chǎn)品的入市做好充分的準(zhǔn)備，爭取在入市之前做好一切的準(zhǔn)備工作，才能在未來的產(chǎn)品營銷中發(fā)揮巨大的產(chǎn)品優(yōu)勢。在項目剛剛?cè)胧械臅r候可能遇到各種各樣的問題，其中最大的問題就是如何讓潛在客戶對公司的產(chǎn)品產(chǎn)生巨大的興趣，從而有效的促進(jìn)產(chǎn)品的成交。通過對歷史的案例進(jìn)行全面地分析和詳細(xì)的研究可以發(fā)現(xiàn)，增加品牌的影響力能夠有效的促進(jìn)商品的成交；搶先機(jī)：以全面的宣傳來使產(chǎn)品打進(jìn)市場的內(nèi)部，使消費群體事先了解項目和相關(guān)的品牌。在產(chǎn)品快速搶占市場之后，要一步一步有節(jié)奏地進(jìn)行下一步的攻擊作為，做到強(qiáng)力出擊，一舉擊破。打造概念：根據(jù)河南新鄉(xiāng)的地方文化特色，打造精品文化區(qū)，營造適宜居住的良好環(huán)境，同時打造休閑性、價值性的發(fā)展模式。樹立品牌：在項目營銷的時候，要樹立屬于自己的為品牌形象。在競爭激烈的當(dāng)今社會，唯有打造品牌才能使以后的路走的更長更遠(yuǎn)，品牌的效應(yīng)也會越來越突出，才能為企業(yè)帶來更多的效益。把即將完工的產(chǎn)品提前放入預(yù)售市場，然后再展開全面的宣傳，利用一切可以調(diào)動的資源把產(chǎn)品的優(yōu)勢展示出來，從而達(dá)到預(yù)期的宣傳效果，保證在短期內(nèi)可以得到相關(guān)的預(yù)售手續(xù)，為將來的產(chǎn)品營銷打下堅實的基礎(chǔ)。同時還要做好商品的定價策略，針對以前的案例做出一定的優(yōu)化，結(jié)合現(xiàn)在的實現(xiàn)情況做出適當(dāng)隨著我國生活水平的提高，人們的生活方式、消費水平等都發(fā)生著根本性的變化。因此在理順營銷思路的同時，再次進(jìn)行客戶群的分析成為了營銷推廣的重中之重了。另外，營銷過程中，產(chǎn)品的特點、售樓部及樣板房的設(shè)計等，都對客戶群體的滿意程度產(chǎn)生直接的影響6。本項目走的是“綠色城居，人文社區(qū)”路線，需分別從硬件和軟件方面定位本項目。對于居住環(huán)境這些硬件設(shè)施要進(jìn)行全面的設(shè)計，把現(xiàn)代風(fēng)格作為設(shè)計的主要元素，對于相關(guān)的設(shè)計方案要進(jìn)行大量的參考，把項目創(chuàng)新做為目前主要的設(shè)計目標(biāo)，為不同的戶型設(shè)計不同的風(fēng)格，盡最大的努力利用好每一寸的空間，把園林景觀打造成行業(yè)領(lǐng)先的水平。所謂的軟件就是在營銷的過程中需要展現(xiàn)的軟實力，對于售樓部給出的營銷策略要進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌b，打造出全新的宣傳理念，把體現(xiàn)完美的家居享受當(dāng)做產(chǎn)品的主要賣點?？蛻粼谶M(jìn)行產(chǎn)品選購的時候，不同的消費群體也會有不的購買需求，必須針對不同的消費群體做出相應(yīng)的市場細(xì)化工作，杜絕一刀切的銷售亂象。4.5.3確定營銷推廣策略房地產(chǎn)的營銷策劃屬于全面系統(tǒng)性的重要工程。在各樣不同的營銷方法和工具的基礎(chǔ)上，對相關(guān)的產(chǎn)品作全面的宣傳工作，并能對市場進(jìn)行深入的了解。(1)項目市場營銷策略的制定要用特色營銷的方式對項目進(jìn)行相關(guān)的宣傳工作，以擴(kuò)大品牌的影響度和知名度。營銷策略一般可分為以下幾種：文藝方面的營銷：打造成相關(guān)的文藝特性并開展相關(guān)的活動，提升文藝的高體驗方面的營銷：打造別樣的樣品裝修房，使客戶親自體驗不同的品質(zhì)和感品牌方面的營銷：打造屬于自己的品牌，并進(jìn)行針對性的推廣。特色方面的營銷：打造別具一格的特色，博取客戶的吸引力。服務(wù)方面的營銷：要不斷提高服務(wù)的質(zhì)量和水平。(2)項目市場推廣策略本案把所有項目涉及到的品牌進(jìn)行了全面地梳理，對以往的營銷案例進(jìn)行了全面地分析和詳細(xì)的研究，把建立高端品牌當(dāng)做當(dāng)前的營銷目標(biāo)，為將來的市場定位打下堅實的基礎(chǔ)