完成物業(yè)合同完成物業(yè)合同是物業(yè)管理活動中的核心環(huán)節(jié)，它不僅關(guān)系到業(yè)主的切身利益，也直接影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營規(guī)范。一份嚴(yán)謹(jǐn)、全面的物業(yè)合同能夠明確雙方權(quán)利義務(wù)，為后續(xù)的物業(yè)管理工作奠定堅實(shí)基礎(chǔ)。在實(shí)際操作中，合同的簽訂需要經(jīng)過前期準(zhǔn)備、條款協(xié)商、法律審查等多個步驟，每個環(huán)節(jié)都需要細(xì)致考量，以確保合同內(nèi)容的合法性、公平性和可執(zhí)行性。合同主體的確認(rèn)與資質(zhì)審查在啟動物業(yè)合同簽訂流程前，首先需要明確合同的甲乙雙方主體資格。對于甲方而言，通常是業(yè)主委員會或建設(shè)單位（在業(yè)主委員會成立前）。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其成立必須符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，需提供業(yè)主大會成立的備案證明、業(yè)主委員會成員的身份證明及授權(quán)文件。建設(shè)單位作為前期物業(yè)服務(wù)合同的甲方，應(yīng)出具房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案文件等材料，確保其對物業(yè)項(xiàng)目擁有合法的處置權(quán)。乙方即物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需具備相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級證書，證書等級應(yīng)與物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、類型相匹配。例如，管理建筑面積在50萬平方米以上的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備一級資質(zhì)。同時，企業(yè)需提供營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證等基本證照，以及專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書，如物業(yè)管理師資格證、工程師證書等。此外，還需核查企業(yè)是否存在不良經(jīng)營記錄，可通過企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢其行政處罰、失信被執(zhí)行人等信息，避免與信用不良的企業(yè)簽訂合同。服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的明確物業(yè)合同的核心在于界定服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，這部分條款需要具體、量化，避免模糊表述。服務(wù)內(nèi)容應(yīng)涵蓋常規(guī)性服務(wù)和專項(xiàng)服務(wù)兩大類。常規(guī)性服務(wù)包括房屋建筑主體的維護(hù)管理，如墻體、屋頂、樓梯間等公共部位的定期巡檢與維修；共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)，如電梯、供水供電系統(tǒng)、消防設(shè)施、安防監(jiān)控等，需明確巡檢周期、維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)急處理流程。例如，電梯應(yīng)每月進(jìn)行一次全面檢查，每季度進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)，并建立24小時應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制。環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)需細(xì)化到清潔范圍、頻次和質(zhì)量要求。公共區(qū)域的清掃應(yīng)每日進(jìn)行，垃圾清運(yùn)做到日產(chǎn)日清，樓道玻璃每月擦拭一次，地下車庫地面每季度沖洗一次。綠化養(yǎng)護(hù)方面，要明確不同植物的澆水、施肥、修剪周期，如喬木每年修剪1-2次，灌木每季度修剪一次，草坪每月修剪一次，確保綠化成活率達(dá)到95%以上。秩序維護(hù)服務(wù)應(yīng)包括門崗值守、巡邏檢查、車輛管理等內(nèi)容。門崗實(shí)行24小時雙人值班制度，對進(jìn)出人員實(shí)行登記管理；巡邏人員每2小時對小區(qū)進(jìn)行一次全面巡查，重點(diǎn)檢查消防通道是否暢通、公共設(shè)施是否完好；車輛管理需規(guī)范停車秩序，對占用消防通道的行為及時制止，停車場車位的使用率應(yīng)保持在85%以上。專項(xiàng)服務(wù)可根據(jù)業(yè)主需求協(xié)商確定，如家政服務(wù)、代收快遞、老年照料等，需明確服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)時限。所有服務(wù)內(nèi)容均應(yīng)對應(yīng)具體的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，可參考《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》等行業(yè)規(guī)范，或引入第三方評估機(jī)構(gòu)的評價體系，確保服務(wù)質(zhì)量有章可循。服務(wù)費(fèi)用的核算與支付方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)是維持物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的資金保障，其核算與支付方式必須清晰、合理。費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)包括人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位及設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊、保險費(fèi)用等。在核算過程中，需根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合當(dāng)?shù)貏趧恿Τ杀?、材料價格等因素進(jìn)行測算。例如，人員費(fèi)用可按照服務(wù)面積和人員配置標(biāo)準(zhǔn)計算，住宅小區(qū)的人員配置一般為每萬平方米1-1.5人，人均月工資根據(jù)當(dāng)?shù)仄骄酱_定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定應(yīng)遵循合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則?？刹扇“芍苹虺杲鹬苾煞N方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)，這種方式適用于服務(wù)內(nèi)容相對穩(wěn)定、規(guī)模較小的物業(yè)項(xiàng)目。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)，這種方式透明度更高，適合規(guī)模較大、業(yè)主對財務(wù)管理要求較高的項(xiàng)目。支付方式應(yīng)明確繳費(fèi)周期、繳費(fèi)時間和逾期繳費(fèi)的違約責(zé)任。繳費(fèi)周期可選擇按月、按季度或按年度，業(yè)主應(yīng)在每個繳費(fèi)周期的首月10日前支付費(fèi)用。逾期繳費(fèi)的，應(yīng)按日加收應(yīng)繳費(fèi)用萬分之五的滯納金，逾期超過3個月的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法向人民法院提起訴訟。此外，還需約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的調(diào)整機(jī)制，當(dāng)人工成本、物價指數(shù)等發(fā)生重大變化時，可通過業(yè)主大會表決調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整周期一般不低于2年。物業(yè)承接查驗(yàn)與資料移交物業(yè)承接查驗(yàn)是確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)順利接管物業(yè)項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)在合同簽訂前完成。承接查驗(yàn)的范圍包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)的資料。共用部位查驗(yàn)需對照竣工圖紙，檢查房屋結(jié)構(gòu)、墻體、地面、門窗等是否存在質(zhì)量問題，如裂縫、滲漏、變形等，并記錄查驗(yàn)結(jié)果。共用設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)應(yīng)包括設(shè)備的品牌、型號、數(shù)量、安裝日期、運(yùn)行狀況等，如電梯需提供安裝驗(yàn)收合格證明、特種設(shè)備使用登記證，消防設(shè)施需提供消防驗(yàn)收意見書，供水供電設(shè)備需提供運(yùn)行測試報告。資料移交是承接查驗(yàn)的重要內(nèi)容，建設(shè)單位或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交以下資料：物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料，如項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、土地使用證、規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收備案表等；工程技術(shù)資料，包括竣工總平面圖、單體建筑結(jié)構(gòu)施工圖、設(shè)備安裝圖、地下管網(wǎng)圖等；設(shè)施設(shè)備資料，如設(shè)備清單、產(chǎn)品合格證、使用說明書、維護(hù)保養(yǎng)記錄等；業(yè)主資料，包括業(yè)主名冊、房屋產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件、聯(lián)系方式等（需注意保護(hù)業(yè)主隱私，簽訂保密協(xié)議）。資料移交應(yīng)制作移交清單，由雙方簽字蓋章確認(rèn)，對存在的問題應(yīng)明確整改責(zé)任方和完成時限，一般整改期限不超過30天。違約責(zé)任與爭議解決方式為保障合同的履行，需明確雙方的違約責(zé)任條款。當(dāng)甲方違約時，如未按時支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)按約定支付滯納金；擅自終止合同的，應(yīng)賠償乙方的直接經(jīng)濟(jì)損失，包括人員遣散費(fèi)、設(shè)備閑置費(fèi)等。當(dāng)乙方違約時，如服務(wù)質(zhì)量未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，整改后仍不達(dá)標(biāo)的，可扣減相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)用；乙方擅自減少服務(wù)內(nèi)容或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)按年度服務(wù)費(fèi)的5%-10%向甲方支付違約金；因乙方管理不善導(dǎo)致物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備損壞或造成業(yè)主人身財產(chǎn)損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。爭議解決方式一般包括協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟四種。合同中應(yīng)約定首選協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可提請物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門調(diào)解。對調(diào)解結(jié)果不滿意的，可根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁委員會申請仲裁，或直接向人民法院提起訴訟。需要注意的是，仲裁協(xié)議需明確仲裁機(jī)構(gòu)的名稱和仲裁事項(xiàng)，如“因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，均提請XX市仲裁委員會按照其仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁”。訴訟管轄法院一般約定為物業(yè)所在地人民法院，以方便證據(jù)調(diào)取和案件審理。合同期限與續(xù)簽、終止條款物業(yè)合同的期限應(yīng)根據(jù)物業(yè)類型和服務(wù)需求確定，住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同期限一般為3-5年，商業(yè)物業(yè)可根據(jù)招商情況適當(dāng)縮短至1-3年。合同期限應(yīng)明確起始日期和終止日期，如“本合同期限自2024年1月1日起至2028年12月31日止”。同時，需約定合同續(xù)簽的程序，在合同期滿前3個月，甲方應(yīng)組織業(yè)主大會表決是否續(xù)聘乙方，如決定續(xù)聘，雙方應(yīng)在合同期滿前30日內(nèi)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；如決定解聘，應(yīng)提前60日書面通知乙方，以便乙方做好撤場準(zhǔn)備。合同終止條款應(yīng)包括自然終止和提前終止兩種情況。自然終止即合同期滿且未續(xù)簽；提前終止包括雙方協(xié)商一致終止、一方違約導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)而終止等。當(dāng)合同提前終止時，乙方應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)完成物業(yè)移交工作，一般為30日，移交內(nèi)容包括物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備、相關(guān)資料以及預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、押金等。對于乙方在服務(wù)期間購置的固定資產(chǎn)，如清潔設(shè)備、辦公家具等，應(yīng)根據(jù)合同約定處理，可折價轉(zhuǎn)讓給甲方或由乙方自行帶走。特殊條款的補(bǔ)充約定除上述核心條款外，物業(yè)合同還需根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況補(bǔ)充特殊條款，以應(yīng)對可能出現(xiàn)的特殊情況。裝修管理?xiàng)l款應(yīng)明確業(yè)主裝修的申請流程、禁止行為和注意事項(xiàng)，如禁止拆改承重墻體、改變房屋使用性質(zhì)，裝修垃圾需袋裝并堆放在指定地點(diǎn)，裝修時間限定為工作日8:00-18:00，節(jié)假日不得進(jìn)行產(chǎn)生噪音的施工。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可收取一定的裝修保證金，待裝修驗(yàn)收合格后無息退還。突發(fā)事件應(yīng)急處理?xiàng)l款需制定詳細(xì)的應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、停水停電、疫情等突發(fā)事件的響應(yīng)流程、責(zé)任分工和保障措施。例如，火災(zāi)發(fā)生時，乙方應(yīng)立即啟動消防應(yīng)急預(yù)案，組織人員疏散、撥打119報警、利用消防設(shè)施進(jìn)行初期撲救；疫情期間，應(yīng)配合社區(qū)做好體溫檢測、環(huán)境消殺、物資配送等工作。應(yīng)急預(yù)案應(yīng)每年至少組織一次演練，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。節(jié)能降耗條款可約定雙方在節(jié)能方面的責(zé)任，如乙方應(yīng)定期對公共區(qū)域的照明、空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行節(jié)能改造，推廣使用節(jié)能燈具、節(jié)水器具，業(yè)主應(yīng)配合養(yǎng)成節(jié)能習(xí)慣，共同降低物業(yè)運(yùn)行成本。對于節(jié)能產(chǎn)生的收益，可約定按一定比例返還給業(yè)主或用于公共設(shè)施的維修改造。此外，還可補(bǔ)充關(guān)于知識產(chǎn)權(quán)、保密義務(wù)、不可抗力等條款。知識產(chǎn)權(quán)條款明確合同履行過程中產(chǎn)生的知識產(chǎn)權(quán)歸屬，如乙方為物業(yè)項(xiàng)目設(shè)計的標(biāo)識、宣傳資料等，知識產(chǎn)權(quán)歸甲方所有；保密義務(wù)要求乙方對在服務(wù)過程中獲取的業(yè)主信息、商業(yè)秘密等予以保密，不得泄露或用于其他目的；不可抗力條款約定因地震、戰(zhàn)爭等不可預(yù)見、不能避免的客觀情況導(dǎo)致合同無法履行時，雙方應(yīng)及時通知對方，并根據(jù)不可抗力的影響部分或全部免除責(zé)任