房子按揭有哪些合同房子按揭是一個(gè)涉及多方主體、法律關(guān)系復(fù)雜的交易過程，其中各類合同的簽訂是保障交易有序進(jìn)行的核心環(huán)節(jié)。從購(gòu)房者選定房源到最終完成貸款清償，需要簽署一系列具有法律效力的文件，這些文件共同構(gòu)成了按揭購(gòu)房的法律框架。以下從合同主體、核心條款及風(fēng)險(xiǎn)防范三個(gè)維度，詳細(xì)解析房子按揭涉及的各類合同及其主要內(nèi)容。一、基礎(chǔ)交易類合同：確立房屋買賣關(guān)系（一）商品房買賣合同作為整個(gè)按揭購(gòu)房流程的起點(diǎn)，商品房買賣合同是購(gòu)房者與開發(fā)商之間確立權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)性文件。合同通常包含房屋基本信息、交易價(jià)格、付款方式、交房標(biāo)準(zhǔn)等核心條款。在房屋基本信息部分，需明確記載房屋坐落位置、建筑面積（含公攤面積）、房屋用途（住宅或商業(yè)）、產(chǎn)權(quán)年限等內(nèi)容，這些信息需與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明完全一致。交易價(jià)格條款不僅要注明總房款金額，還需細(xì)化單價(jià)構(gòu)成，包括毛坯價(jià)、裝修溢價(jià)等分項(xiàng)說明。付款方式中，按揭購(gòu)房通常約定“首付+貸款”的組合模式，需明確首付款支付比例（當(dāng)前政策下首套房最低為20%-30%）、支付時(shí)間節(jié)點(diǎn)（如簽約后7日內(nèi)支付30%，網(wǎng)簽備案后支付剩余首付），以及貸款部分的到賬期限（一般為銀行審批通過后30日內(nèi)）。交房條款則需詳細(xì)約定交付時(shí)間、交付條件（如取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明）、延期交房的違約責(zé)任（通常按日計(jì)算違約金，比例為總房款的萬(wàn)分之一至萬(wàn)分之五），以及房屋質(zhì)量保修范圍與期限（地基主體工程為設(shè)計(jì)使用年限，防水工程為5年，管線設(shè)備為2年等）。此外，合同還需包含面積差異處理辦法（實(shí)測(cè)面積與合同面積誤差在3%以內(nèi)多退少補(bǔ)，超出3%購(gòu)房者可解除合同）、產(chǎn)權(quán)登記辦理時(shí)限（一般為交房后720日內(nèi)）等關(guān)鍵內(nèi)容。（二）補(bǔ)充協(xié)議由于制式合同條款的通用性，開發(fā)商與購(gòu)房者往往會(huì)簽訂補(bǔ)充協(xié)議對(duì)原合同進(jìn)行細(xì)化或變更。補(bǔ)充協(xié)議常見內(nèi)容包括：裝修材料品牌型號(hào)（如約定衛(wèi)浴為科勒、地板為圣象等具體品牌）、小區(qū)公共配套設(shè)施交付時(shí)間（如幼兒園、會(huì)所的建成時(shí)間）、車位使用權(quán)歸屬（產(chǎn)權(quán)車位需單獨(dú)簽署買賣合同，使用權(quán)車位則明確租賃期限與費(fèi)用）、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及起算時(shí)間（通常從交房通知書載明的收房日開始計(jì)算），以及開發(fā)商承諾的學(xué)區(qū)劃分、地鐵開通等附加條件的違約責(zé)任。值得注意的是，補(bǔ)充協(xié)議中若存在減輕開發(fā)商責(zé)任、加重購(gòu)房者義務(wù)的不公平條款（如“因政府政策調(diào)整導(dǎo)致延期交房不算違約”），購(gòu)房者可依據(jù)《民法典》主張?jiān)摋l款無效。二、借貸抵押類合同：構(gòu)建融資擔(dān)保關(guān)系（一）個(gè)人住房借款合同購(gòu)房者與銀行簽訂的個(gè)人住房借款合同，是按揭貸款的核心法律文件，其條款設(shè)計(jì)直接關(guān)系到還款壓力與資金安全。合同首要內(nèi)容為貸款基本要素，包括貸款金額（不得超過房?jī)r(jià)的70%-80%）、貸款期限（最長(zhǎng)30年，且不超過借款人法定退休年齡后5年）、貸款利率（分為固定利率與浮動(dòng)利率，浮動(dòng)利率通常以LPR為基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，如LPR+55個(gè)基點(diǎn)）。還款方式條款需明確約定是等額本息（每月還款額固定，前期利息占比高）還是等額本金（每月本金固定，利息遞減，總利息較少），以及還款日（如每月20日）、還款賬戶信息和逾期還款的罰息計(jì)算方式（一般為約定利率的1.5倍）。此外，合同還會(huì)對(duì)提前還款作出約定，包括最低還款金額（如5萬(wàn)元起）、違約金收取標(biāo)準(zhǔn)（部分銀行對(duì)還款未滿1年的收取1%-3%的違約金）、提前還款次數(shù)限制（如每年不超過2次）等。特別條款中，銀行通常會(huì)加入“加速到期條款”，即當(dāng)借款人連續(xù)3個(gè)月或累計(jì)6個(gè)月未還款時(shí)，銀行有權(quán)要求一次性償還剩余全部貸款本息；“債權(quán)轉(zhuǎn)讓條款”則允許銀行將貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他金融機(jī)構(gòu)，而無需征得借款人同意，但需履行通知義務(wù)。（二）抵押合同為保障貸款債權(quán)實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者需將所購(gòu)房屋抵押給銀行，簽訂抵押合同作為借款合同的從合同。抵押合同需明確抵押財(cái)產(chǎn)的范圍，不僅包括房屋本體，還涵蓋房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)（根據(jù)“地隨房走”原則）。抵押價(jià)值通常以借款金額為依據(jù)，而非房屋評(píng)估價(jià)，抵押期限與借款合同期限一致。合同會(huì)詳細(xì)約定抵押登記的辦理責(zé)任（一般由開發(fā)商協(xié)助購(gòu)房者在交房后90日內(nèi)辦理），以及抵押期間房屋的占有、使用與處分限制——購(gòu)房者雖可正常居住使用，但未經(jīng)銀行同意不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租、贈(zèng)與或再次抵押。抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)條款是核心，當(dāng)借款人違約時(shí)，銀行可通過與借款人協(xié)議以抵押房屋折價(jià)，或向法院申請(qǐng)拍賣、變賣房屋，所得價(jià)款銀行優(yōu)先受償（優(yōu)先于普通債權(quán)，但劣后于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)）。若抵押物價(jià)值不足以清償債務(wù)，銀行有權(quán)繼續(xù)向借款人追償差額部分。（三）保證合同在期房按揭中，由于房屋尚未建成無法辦理抵押登記，銀行通常要求開發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證，此時(shí)需簽訂保證合同。保證期間自貸款發(fā)放之日起至抵押登記辦妥、銀行取得他項(xiàng)權(quán)利證書之日止，最長(zhǎng)不超過房屋交付后180日。保證范圍包括貸款本金、利息、罰息、違約金及銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用（如律師費(fèi)、訴訟費(fèi)）。若在此期間購(gòu)房者未按時(shí)還款，銀行可直接要求開發(fā)商履行保證責(zé)任，代償欠款。開發(fā)商代償后，有權(quán)向購(gòu)房者追償，并可依據(jù)與購(gòu)房者簽訂的協(xié)議收取違約金（通常為代償金額的10%-20%）。當(dāng)房屋完成抵押登記后，保證責(zé)任自動(dòng)解除，此時(shí)擔(dān)保方式轉(zhuǎn)為物的抵押。三、配套服務(wù)類合同：保障交易流程推進(jìn)（一）委托代理合同按揭購(gòu)房過程中，購(gòu)房者常需委托開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)辦理貸款申請(qǐng)、抵押登記等手續(xù)，由此產(chǎn)生委托代理合同。合同需明確委托事項(xiàng)范圍，如代為向銀行提交貸款資料、簽署申請(qǐng)文件、辦理房屋抵押備案、領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書等。代理權(quán)限需具體列明是一般授權(quán)還是特別授權(quán)（如是否有權(quán)代為變更貸款金額），委托期限通常至所有委托事項(xiàng)辦理完畢之日止。代理費(fèi)用方面，市場(chǎng)上常見收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為貸款金額的1%-3%，或固定收取2000-5000元，該費(fèi)用需在合同中明確是否包含在房?jī)r(jià)內(nèi)或需額外支付。受托方義務(wù)包括勤勉盡責(zé)審核資料、及時(shí)傳遞信息（如銀行審批進(jìn)度），若因受托方過失導(dǎo)致貸款延誤或失?。ㄈ邕z漏關(guān)鍵材料），需承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任（如退還代理費(fèi)用并賠償購(gòu)房者因此支付的額外成本）。（二）保險(xiǎn)合同銀行通常要求購(gòu)房者購(gòu)買房屋保險(xiǎn)，以防范抵押房屋因自然災(zāi)害、意外事故導(dǎo)致的價(jià)值減損風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)合同一般包括財(cái)產(chǎn)損失險(xiǎn)（保障房屋主體結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施）、還貸保證險(xiǎn)（當(dāng)購(gòu)房者因死亡、傷殘等原因無法還款時(shí)，由保險(xiǎn)公司代償剩余貸款）。保險(xiǎn)金額不得低于貸款本金，保險(xiǎn)期限與貸款期限一致，保費(fèi)可一次性繳納或分期支付（年繳保費(fèi)一般為保險(xiǎn)金額的0.05%-0.1%）。特別約定條款中，銀行作為抵押權(quán)人會(huì)被列為保險(xiǎn)第一受益人，保險(xiǎn)賠償金需優(yōu)先用于清償貸款；若房屋發(fā)生部分損失，保險(xiǎn)公司賠付的維修費(fèi)用需?？顚Ｓ?，由銀行監(jiān)督使用。保險(xiǎn)合同還會(huì)約定免責(zé)條款，如地震、戰(zhàn)爭(zhēng)等不可抗力導(dǎo)致的損失不予賠付，以及購(gòu)房者未履行安全維護(hù)義務(wù)（如明知房屋漏水未及時(shí)維修）造成的擴(kuò)大損失不予賠付。（三）前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議在房屋交付前，開發(fā)商會(huì)選聘物業(yè)公司并與購(gòu)房者簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，作為未來正式物業(yè)服務(wù)合同的過渡。協(xié)議需明確物業(yè)服務(wù)范圍，包括房屋共用部位（樓梯間、電梯井）的維護(hù)、公共設(shè)施設(shè)備（供水供電系統(tǒng)、消防設(shè)施）的運(yùn)行管理、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)（如24小時(shí)安保巡邏）等。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需注明具體金額（如每平方米每月2.5元）及計(jì)費(fèi)方式（按建筑面積計(jì)算），繳費(fèi)周期（通常按月或按季度），以及未按時(shí)繳費(fèi)的違約金（一般為欠費(fèi)金額的千分之三/日）。服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)則需參照《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，如垃圾清運(yùn)每日1次，電梯維護(hù)每月2次，綠化存活率不低于95%等可量化指標(biāo)。協(xié)議還會(huì)約定物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集方式（通常為購(gòu)房款的2%-3%）和使用程序（需經(jīng)業(yè)主大會(huì)或?qū)Ｓ胁糠终急热种陨蠘I(yè)主同意），以及開發(fā)商移交物業(yè)資料的清單（包括竣工總平面圖、設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)等）。四、特殊情形下的合同類型（一）二手房按揭中的補(bǔ)充合同二手房交易因涉及個(gè)人之間的買賣，合同關(guān)系更為復(fù)雜。除上述基本合同外，還可能涉及《存量房買賣合同》（需明確房屋是否存在租賃、抵押、查封等權(quán)利限制）、《資金監(jiān)管協(xié)議》（約定首付款由第三方監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)，待產(chǎn)權(quán)過戶后釋放給賣方）、《戶口遷移補(bǔ)充協(xié)議》（約定賣方需在過戶后30日內(nèi)遷出戶口，逾期按日支付違約金）。若房屋存在租賃，需簽訂《租賃權(quán)放棄聲明》，由承租人書面放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；若賣方尚有未結(jié)清貸款，需簽訂《贖樓協(xié)議》，明確由買方墊資或第三方融資公司贖樓的資金來源、費(fèi)用承擔(dān)（一般為墊資金額的1%-2%/月）及風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任（如贖樓后賣方拒絕過戶的賠償條款）。（二）商業(yè)按揭中的特殊條款企業(yè)購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)（如寫字樓、商鋪）辦理按揭時(shí)，合同條款與個(gè)人住房按揭存在差異。《商業(yè)用房借款合同》中，貸款成數(shù)通常不超過50%，貸款期限最長(zhǎng)10年，利率一般在LPR基礎(chǔ)上上浮100個(gè)基點(diǎn)以上。還款方式多采用“按月付息、到期還本”或“分期還本付息”，且銀行可能要求企業(yè)提供額外擔(dān)保（如法人個(gè)人連帶責(zé)任保證、其他資產(chǎn)抵押）。抵押合同中，商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估需由銀行認(rèn)可的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，評(píng)估報(bào)告有效期通常為1年，若市場(chǎng)行情下跌導(dǎo)致抵押物價(jià)值低于貸款余額，銀行有權(quán)要求企業(yè)補(bǔ)足抵押品或提前還款。此外，合同還會(huì)加入“經(jīng)營(yíng)狀況監(jiān)測(cè)條款”，要求企業(yè)定期向銀行提供財(cái)務(wù)報(bào)表，當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率超過70%或連續(xù)兩年虧損時(shí)，銀行可提前終止合同。五、合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)在簽署各類合同時(shí)，購(gòu)房者需特別關(guān)注以下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：一是開發(fā)商資質(zhì)審查，需確認(rèn)其是否具備《商品房預(yù)售許可證》，避免購(gòu)買“五證不全”的違規(guī)項(xiàng)目；二是合同條款的平等性，警惕開發(fā)商通過補(bǔ)充協(xié)議設(shè)置“霸王條款”，如單方面延長(zhǎng)交房期限卻不提高違約金比例；三是貸款合同的利率約定，需明確是固定利率還是浮動(dòng)利率，以及LPR調(diào)整的重定價(jià)日（如每年1月1日或貸款發(fā)放日對(duì)應(yīng)日）；四是抵押登記的辦理時(shí)限，避免因開發(fā)商拖延導(dǎo)致抵押未設(shè)立，使銀行貸款處于無擔(dān)保狀態(tài)；五是違約責(zé)任的對(duì)稱性，確保雙方違約時(shí)承擔(dān)的責(zé)任相當(dāng)，如開發(fā)商延期交房需支付違約金，購(gòu)房者延期付款也應(yīng)約定合理比例，避免一方過重一方過輕。此外，所有合同文本需采用住建部門或市場(chǎng)監(jiān)管局的示范文本，手寫補(bǔ)充內(nèi)容需加蓋雙方印章或按手印確認(rèn)，重要條款（如價(jià)格、面積、期限）