2025年中國房地產(chǎn)專題住宅產(chǎn)品會(huì)所與架空層核心功能研究近年來，隨著品質(zhì)生活需求的不斷提升，住宅會(huì)所正經(jīng)歷著一場深刻的變革。通過對(duì)

2025

年上半年克而瑞十大作品入圍項(xiàng)目的分析，我們發(fā)現(xiàn)會(huì)所已經(jīng)不再是豪宅的專利，而是逐漸成為輕奢乃至品質(zhì)項(xiàng)目提升社區(qū)價(jià)值的重要配置，從中也可以看出會(huì)所在普及程度、空間形式、功能配置等方面的演變與創(chuàng)新。一、會(huì)所在住宅產(chǎn)品中的現(xiàn)狀1、會(huì)所形態(tài)變遷，下沉式、架空層成主流過去，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品的會(huì)所大多是地上獨(dú)棟建筑，不僅需要占用獨(dú)立的建筑指標(biāo)，還需要足夠的空間來規(guī)劃和建設(shè)，故而往往只是頂級(jí)豪宅身份與圈層的象征。近幾年，隨著產(chǎn)品理念的迭代和客戶需求的升級(jí)，會(huì)所形態(tài)也在轉(zhuǎn)型。如今，節(jié)省土地資源的下沉式會(huì)所和架空層泛會(huì)所，逐漸成為主流的住宅會(huì)所形態(tài)。獨(dú)立會(huì)所的設(shè)計(jì)以下沉式為主，通常采用圍合式布局搭配下沉庭院，既能利用高差設(shè)計(jì)獨(dú)特的立體景觀，也能營造出寧靜、私密的氛圍。比如，涼山旭輝

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閱山海打造約2000

㎡下沉式度假會(huì)所，以沉浸式海島風(fēng)情為主題，通過下沉庭院與會(huì)所室內(nèi)邊界的模糊，實(shí)現(xiàn)自然與生活的無縫銜接。圖：涼山旭輝

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閱山海會(huì)所實(shí)景部分住宅產(chǎn)品同時(shí)規(guī)劃了下沉式獨(dú)立會(huì)所與架空層泛會(huì)所，二者往往彼此獨(dú)立。成都招商錦城序則進(jìn)一步打破空間界限，將下沉式會(huì)所與架空層泛會(huì)所貫通，構(gòu)建出多層版權(quán)所有?克而瑞集團(tuán)·研究中心2/

17克而瑞專題整體看，會(huì)所設(shè)計(jì)正不斷突破傳統(tǒng)空間的限制，向更集成、更復(fù)合、更貼近日常場景的方向演進(jìn)。2、會(huì)所逐漸向改善、剛需項(xiàng)目下沉?xí)渲谜尸F(xiàn)出明顯的“下沉

”趨勢(shì)，逐漸從高端項(xiàng)目延伸至改善乃至剛需項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，高端項(xiàng)目中獨(dú)立會(huì)所配置率高達(dá)85%；在輕奢產(chǎn)品中，帶獨(dú)立會(huì)所的項(xiàng)目數(shù)量占比仍達(dá)

65%；即便在定位最偏剛需的品質(zhì)項(xiàng)目中，獨(dú)立會(huì)所的覆蓋率也接近半數(shù)。圖：2025

年上半年克而瑞十大作品入圍項(xiàng)目中帶獨(dú)立會(huì)所的數(shù)量占比次、立體化的垂直雙會(huì)所體系，兼顧私屬與共享的雙重體驗(yàn)。圖：成都招商錦城序會(huì)所實(shí)景版權(quán)所有?克而瑞集團(tuán)·研究中心3/

17克而瑞專題數(shù)據(jù)來源：CRIC即使未規(guī)劃獨(dú)立會(huì)所的住宅產(chǎn)品，也普遍通過架空層泛會(huì)所來實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的功能。數(shù)據(jù)顯示，在高端、輕奢與品質(zhì)三類項(xiàng)目中，配備架空層泛會(huì)所的項(xiàng)目占比分別為

55%、

100%和

79%。輕奢與品質(zhì)項(xiàng)目的泛會(huì)所配置率反超高端項(xiàng)目，這一現(xiàn)象反映出，兩類項(xiàng)目或因未設(shè)獨(dú)立會(huì)所，或因獨(dú)立會(huì)所面積有限，需借助架空層空間以補(bǔ)足功能。而高端項(xiàng)目的獨(dú)立會(huì)所通常功能完備，對(duì)泛會(huì)所的依賴程度相對(duì)較低。圖：2025

年上半年克而瑞十大作品入圍項(xiàng)目中帶架空層泛會(huì)所的數(shù)量占比數(shù)據(jù)來源：CRIC整體看，會(huì)所正逐漸從高端專屬走向更廣泛的項(xiàng)目類型，成為提升居住體驗(yàn)的重要標(biāo)配。二、獨(dú)立會(huì)所的核心功能版權(quán)所有?克而瑞集團(tuán)·研究中心4/

17克而瑞專題數(shù)據(jù)來源：CRIC在滿足基本生活需要之外，業(yè)主愈發(fā)重視文化精神層面的追求。在這一背景下，越來越多的房企嘗試各種文化場景的營造，為社區(qū)注入人文氛圍與審美價(jià)值。據(jù)統(tǒng)計(jì)，無論在高端、輕奢、亦或品質(zhì)項(xiàng)目中，文化藝術(shù)類空間的配置比例均維持在三成左右，初步體現(xiàn)出房企對(duì)精神生活場景的重視。親子成長類功能在不同檔次項(xiàng)目中的配置比例差異較大。品質(zhì)項(xiàng)目在親子成長類功能的配置方面更為積極，該功能的配置比例達(dá)44%，遠(yuǎn)高于高端和輕奢項(xiàng)目的

12%和8%?？梢钥闯?，品質(zhì)項(xiàng)目更注重實(shí)用性及家庭成員之間的互動(dòng)體驗(yàn)，而高端和輕奢項(xiàng)目則更注重營造儀式感與圈層化的空間氛圍。此外，健康管理類功能高度集中于高端項(xiàng)目，配置率達(dá)到

29%，輕奢項(xiàng)目中僅有

1個(gè)獨(dú)立會(huì)所中設(shè)置了

SPA

區(qū)，而品質(zhì)類項(xiàng)目則基本尚未布局此類功能。房企通過引入中醫(yī)理療、SPA

療愈等服務(wù)，不僅塑造出更具身份屬性和專業(yè)品質(zhì)的服務(wù)場景，也增強(qiáng)了高端產(chǎn)品的差異化競爭力和附加價(jià)值。1、整體特征：運(yùn)動(dòng)健身和社交娛樂是最核心的兩大功能會(huì)所的功能配置可歸納為五大類別：運(yùn)動(dòng)健身、社交娛樂、文化藝術(shù)、親子成長與健康管理。從配置率來看，運(yùn)動(dòng)健身類和社交娛樂類是獨(dú)立會(huì)所最核心的兩大功能。據(jù)統(tǒng)計(jì)，運(yùn)動(dòng)健身類功能在高端項(xiàng)目中的覆蓋率達(dá)94%，而在輕奢與品質(zhì)項(xiàng)目中更是高達(dá)

100%。社交娛樂空間同樣普及，高端和輕奢項(xiàng)目全部配備相應(yīng)的功能空間，品質(zhì)項(xiàng)目也有

78%設(shè)有此類功能區(qū)?？梢哉f，健康生活與社交互動(dòng)都是業(yè)主不可或缺的基本需求。圖：獨(dú)立會(huì)所中各功能的配置率版權(quán)所有?克而瑞集團(tuán)·研究中心5/

17克而瑞專題數(shù)據(jù)來源：CRIC盡管私宴廳在日常場景中的使用頻率可能不高，但房企普遍將其規(guī)劃為會(huì)所主要功能空間，主要是基于以下幾方面的考量：首先，私宴廳通常被設(shè)計(jì)為一個(gè)空間開闊且私密性強(qiáng)的社交空間，設(shè)施完備、裝飾豪華，其本身即是項(xiàng)目品質(zhì)與調(diào)性的直觀體現(xiàn)，能夠有效提升整體形象。比如輕奢項(xiàng)目佛山保利錦鯉堂悅以嶺南建筑園林為特色，下沉式會(huì)所中的私宴廳，延續(xù)了嶺南獨(dú)特的裝飾風(fēng)格，業(yè)主在用餐與社交的時(shí)候，也能于細(xì)節(jié)之處領(lǐng)略到當(dāng)?shù)氐奈幕攘ΑD：佛山保利錦鯉堂悅私宴廳實(shí)景2、運(yùn)動(dòng)健身類功能的專業(yè)化程度提升（略）3、社交娛樂類功能以私宴廳為主，更趨個(gè)性化

私宴廳在會(huì)所中的配置率居首在各類社交功能空間中，共享空間的配置率居于首位，尤其在高端和輕奢產(chǎn)品中表現(xiàn)突出，配置率均達(dá)到九成左右。這類空間大多數(shù)以私宴廳的形式呈現(xiàn)。圖：社交娛樂類功能在獨(dú)立會(huì)所中的配置率版權(quán)所有?克而瑞集團(tuán)·研究中心6/

17克而瑞專題其次，私宴廳能夠滿足業(yè)主在重大商務(wù)接待或家庭慶典等特殊時(shí)刻的需求，提供稀缺的場景體驗(yàn)，有助于提升業(yè)主的滿意度。第三，私宴廳還有助于塑造高端的社區(qū)文化與圈層氛圍，通過組織定制化活動(dòng)促進(jìn)鄰里之間的圈層社交，增強(qiáng)業(yè)主的歸屬感。共享空間在品質(zhì)項(xiàng)目中的配置率為

56%，明顯低于高端和輕奢項(xiàng)目。這一差異說明，品質(zhì)項(xiàng)目更傾向于規(guī)劃高頻使用的功能空間，以契合其客群對(duì)實(shí)用性與性價(jià)比的要求。

主題社交空間呈現(xiàn)差異化場景住宅會(huì)所普遍重視主題化社交場景。在高端和輕奢產(chǎn)品的會(huì)所中，主題社交空間的配置率僅次于共享空間，分別是

65%和85%。品質(zhì)項(xiàng)目中，主題社交空間占比67%，甚至超過其共享空間的配置率。輕奢和品質(zhì)項(xiàng)目更傾向于設(shè)置茶吧或咖啡吧，旨在營造輕松、溫馨且開放的社交氛圍。這類空間受眾廣泛，是業(yè)主們?nèi)粘｀徖锝涣骱托蓍e會(huì)客的高頻場景。長沙招商攬閱打造的晨昏線bar，以“

日咖夜酒

”的運(yùn)營模式，實(shí)現(xiàn)同一空間不同時(shí)段的場景切換，為業(yè)主提供多元化休閑體驗(yàn)。圖：長沙招商攬閱日咖夜酒實(shí)景版權(quán)所有?克而瑞集團(tuán)·研究中心7/

17克而瑞專題高端產(chǎn)品則引入雪茄吧、紅酒廊等特定主題場景。這類空間不僅成本較高，還需要專業(yè)的運(yùn)營服務(wù)，但其所能塑造的品味格調(diào)，能夠契合高端客群對(duì)身份認(rèn)同與生活方式的高度追求。杭州杭序府的會(huì)所中，同時(shí)設(shè)置了雪茄吧與行政酒廊，通過多元化的高端社交場景，強(qiáng)化社區(qū)的圈層屬性，為業(yè)主營造出頗具儀式感的社交場景。圖：杭州杭序府效果圖版權(quán)所有?克而瑞集團(tuán)·研究中心8/

17克而瑞專題

品質(zhì)產(chǎn)品游戲空間配置率高游戲空間在品質(zhì)項(xiàng)目中的配置率高達(dá)67%，遠(yuǎn)超高端和輕奢項(xiàng)目約40%的水平，且以棋牌室為主。這一差異源于供需兩方面的考量。一方面，棋牌室建設(shè)運(yùn)營成本較低，能夠以較高性價(jià)比有效提升社區(qū)社交娛樂功能。另一方面，剛需剛改客群更看重休閑娛樂的日常性與實(shí)用性，棋牌、臺(tái)球等活動(dòng)因其較強(qiáng)的社交屬性和廣泛的受眾，恰好貼合他們的需求。杭州沄璟文華軒便在會(huì)所中設(shè)置臺(tái)球、棋牌及德州撲克等主題的預(yù)約制房間，有效豐富了會(huì)所的功能層次與社交體驗(yàn)。圖：杭州沄璟文華軒臺(tái)球室與德州撲克室版權(quán)所有?克而瑞集團(tuán)·研究中心9/

17克而瑞專題

會(huì)所配置趨向稀缺體驗(yàn)近期，會(huì)所的社交娛樂功能更加多樣化，標(biāo)桿產(chǎn)品已開始嘗試打破常規(guī)，引入主題鮮明、體驗(yàn)獨(dú)特的社交空間。成都招商錦城序規(guī)劃了主題轟趴館，針對(duì)年輕客群熱衷的聚會(huì)文化，提供一站式派對(duì)解決方案，滿足了多年齡段業(yè)主舉辦生日派對(duì)、節(jié)日慶典或主題聚會(huì)的需求。圖：成都招商錦城序家庭轟趴館效果圖廣州琶洲

·樾｜華樾的會(huì)所共

3

層，不僅配有半室外的天臺(tái)，更引入鐵板燒島臺(tái)、室內(nèi)景觀花房等多元場景，在拓展社交娛樂想象空間的同時(shí)，強(qiáng)化了會(huì)所的情感體驗(yàn)與美學(xué)價(jià)值。圖：廣州琶洲

·樾｜華樾會(huì)所示意圖版權(quán)所有?克而瑞集團(tuán)·研究中心10/

17克而瑞專題4、文化藝術(shù)類空間是會(huì)所價(jià)值提升的新引擎（略）三、架空層泛會(huì)所的核心功能1、整體特征：剛需產(chǎn)品更全面，高端、改善更多元（略）2、親子成長類功能區(qū)演進(jìn)成綜合型成長支持中心在過去，泛會(huì)所中的親子成長類功能空間往往以滑梯、球池等基礎(chǔ)游樂設(shè)施為主，如今，這類空間正日趨復(fù)合與多元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，游樂區(qū)與學(xué)習(xí)區(qū)在泛會(huì)所中的配置率呈現(xiàn)并駕齊驅(qū)的態(tài)勢(shì)，清晰體現(xiàn)出該類功能已從以往側(cè)重單純游樂，全面轉(zhuǎn)向游樂與學(xué)習(xí)并重的發(fā)展趨勢(shì)。這一轉(zhuǎn)變的背后，是房企對(duì)家庭客群需求的深刻洞察，他們不僅關(guān)注兒童的娛樂體驗(yàn)，也重視其綜合素質(zhì)的全面發(fā)展，故而房企以此為導(dǎo)向進(jìn)行泛會(huì)所功能的創(chuàng)新與升級(jí)。圖：親子成長類功能在架空層泛會(huì)所中的配置率版權(quán)所有?克而瑞集團(tuán)·研究中心11/

17克而瑞專題數(shù)據(jù)來源：CRIC

游樂區(qū)的分齡設(shè)計(jì)與特色場景親子成長類空間通過分齡化設(shè)計(jì)，來精準(zhǔn)匹配不同年齡段兒童的發(fā)展特征與行為需求。比如華發(fā)珠海灣將兒童游樂區(qū)細(xì)分為0-3

歲嬰幼兒區(qū)、3-6

歲學(xué)齡前區(qū)及6-12

歲學(xué)齡區(qū)，每個(gè)區(qū)域都配備了適合該年齡段兒童的游樂設(shè)施。此外，項(xiàng)目還設(shè)置了兒童探索區(qū)與閱讀區(qū)，共同構(gòu)建出系統(tǒng)化、全齡段的成長支持系統(tǒng)。圖：華發(fā)珠海灣架空層效果圖版權(quán)所有?克而瑞集團(tuán)·研究中心12/

17克而瑞專題北京招商序則是通過地下會(huì)所與地上架空層泛會(huì)所的豎向聯(lián)通，共同構(gòu)建起復(fù)合型兒童成長場景。在這里，兒童游樂動(dòng)線貫穿上下空間，除了常規(guī)的小童與大童娛樂區(qū)，還設(shè)置了兒童轟趴區(qū)、兒童體能活動(dòng)區(qū)與單人訓(xùn)練區(qū)等特色場景。親子成長空間還融入教育支持元素。兒童體能區(qū)針對(duì)北京升學(xué)體育測(cè)試項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)，既滿足了日常鍛煉需求，又為升學(xué)考試提前做好準(zhǔn)備，真正實(shí)現(xiàn)了寓教于樂的成長體驗(yàn)。圖：北京招商序架空層與會(huì)所效果圖版權(quán)所有?克而瑞集團(tuán)·研究中心13/

17克而瑞專題

沉浸式的學(xué)習(xí)場景教育賦能是泛會(huì)所親子功能空間新核心，越來越多的住宅產(chǎn)品將學(xué)堂、繪本館、興趣教室等學(xué)習(xí)型場景納入泛會(huì)所體系，間不僅具備基礎(chǔ)的學(xué)習(xí)功能，更能通過環(huán)境設(shè)計(jì)與內(nèi)容運(yùn)營，營造出沉浸式的學(xué)習(xí)氛圍。杭州沄璟文華軒的休閑書房集合了學(xué)習(xí)盒子、書房、畫室及多功能室等多樣空間，為不同需求的學(xué)習(xí)者提供了豐富的選擇。臨窗學(xué)習(xí)桌、閱讀卡座等情景化元素，在確保版權(quán)所有?克而瑞集團(tuán)·研究中心14/

17克而瑞專題南寧江南潤府則在泛會(huì)所中系統(tǒng)性植入以教育成長為核心的功能集群，包括社區(qū)圖書館、兒童工坊、四點(diǎn)半學(xué)堂等學(xué)習(xí)場景。沉浸式自習(xí)室是一個(gè)區(qū)別于家庭和學(xué)校的自習(xí)的“第三學(xué)習(xí)空間

”，通過高度專注學(xué)習(xí)氛圍的營造，幫助孩子快速進(jìn)入學(xué)習(xí)狀態(tài)，提升學(xué)習(xí)效率。林下學(xué)堂則通過自然材料的融入，讓大自然成為兒童課堂里的櫥窗，激發(fā)孩子的探索欲，為社區(qū)注入更多活力。圖：南寧江南潤府自習(xí)室與林下學(xué)堂實(shí)景使用舒適度的同時(shí)，更營造出沉浸式的學(xué)習(xí)氛圍。圖：杭州沄璟文華軒臨窗學(xué)習(xí)桌與閱讀卡座實(shí)景版權(quán)所有?克而瑞集團(tuán)·研究中心15/

17克而瑞專題這些創(chuàng)新共同推動(dòng)泛會(huì)所親子成長空間向著綜合型成長支持中心的方向持續(xù)邁進(jìn)。3、多媒體與特定人群的社交場景是社交娛樂的創(chuàng)新方向（略）4、文化藝術(shù)類空間更趨專業(yè)化與互動(dòng)化（略）四、未來展望會(huì)所與泛會(huì)所已不再是住宅項(xiàng)目的簡單配套，而是深刻體現(xiàn)出房企對(duì)“好房子

”與理想生活方式的深度思考。從之前的分析中可見，會(huì)所功能正呈現(xiàn)出明顯的生活化與場景化趨勢(shì)，從提供物理活動(dòng)場所，轉(zhuǎn)向?qū)?nèi)容與體驗(yàn)的持續(xù)運(yùn)營?！跋鲁潦綍?huì)所+架空層