2011年5月25日建邦文化西路項目產(chǎn)品定位建議謹呈：山東建邦置業(yè)項目整體工作思路創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)歷程創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)起源創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)濟南創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目現(xiàn)狀分析項目SWOT分析VS項目本體分析項目定位項目開發(fā)愿景開發(fā)目標分析開發(fā)主題建議市場研究政策分析商業(yè)分析公寓分析產(chǎn)品定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品布局升級建議產(chǎn)品業(yè)態(tài)布局建議創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)歷程解讀創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)闡釋

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，又叫創(chuàng)意工業(yè)、創(chuàng)造性產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意經(jīng)濟等。指那些從個人的創(chuàng)造力、技能和天分中獲取發(fā)展動力的企業(yè)，以及那些通過對知識產(chǎn)權的開發(fā)可創(chuàng)造潛在財富和就業(yè)機會的活動。它通常包括廣告、建筑藝術、藝術和古董市場、手工藝品、時尚設計、電影與錄像、動漫、交互式互動軟件、音樂、表演藝術、出版業(yè)、軟件及計算機服務、電視和廣播等等。但是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容與知識經(jīng)濟等同，涵蓋面非常廣，它不僅包括創(chuàng)意經(jīng)濟而且可以統(tǒng)括所有用創(chuàng)意成果提高生產(chǎn)效率、改良生產(chǎn)方式、符合可持續(xù)發(fā)展要求的新興產(chǎn)業(yè)部門，如效益農(nóng)業(yè)、新型工業(yè)、新興服務業(yè)。它不僅生產(chǎn)了新型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)部門，而且將徹底改造原有的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，深刻改變整個國民經(jīng)濟的發(fā)展方向，深刻改變中國公民的生產(chǎn)生活觀念。什么是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)？創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)朔源創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)朔源20世紀90年代，《哈里波特》和《指環(huán)王》的故鄉(xiāng)——英國，最早將“創(chuàng)造性”概

念引入文化政策文件。1998年出臺的《英國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)路徑文件》中明確提出“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”這一概念：“所謂

“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”是指那些從個人的創(chuàng)造力、技能和天分中獲取發(fā)展動力的企業(yè)，以及那

些通過對知識產(chǎn)權的開發(fā)可創(chuàng)造潛在財富和就業(yè)機會的活動。它通常包括廣告、建筑藝術、藝術和古董市場、手工藝品、時尚設計、電影與錄像、

交互式互動軟件、音樂、表演藝術、出版業(yè)、軟件及計算機服務、電視和廣播等等。

此外，還包括旅游、博物館和美術館、遺產(chǎn)和體育等”。6全球刮起創(chuàng)意經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)風暴從國際上創(chuàng)意創(chuàng)業(yè)的發(fā)展來看，英國、美國、澳大利亞、韓國、丹麥、荷蘭、新加坡等國都是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的典范國家，他們都有自己的發(fā)展特色。在一些國家，增長的速度更快，美國達14％，英國為12％。2002年，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為英國第二大產(chǎn)業(yè)（僅次于金融服務業(yè)），創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)行業(yè)內(nèi)約有122000家公司在“部際商業(yè)注冊機構”注冊，雇傭總人數(shù)為190萬，成為該國雇用就業(yè)人口的第一大產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)意涂鴉在美國，創(chuàng)意經(jīng)濟是知識經(jīng)濟的核心內(nèi)容，更是其經(jīng)濟的重要表現(xiàn)形式，沒有創(chuàng)意，就沒有新經(jīng)濟。美國人發(fā)出了“資本的時代已經(jīng)過去，創(chuàng)意的時代已經(jīng)來臨”的宣言。全世界創(chuàng)意經(jīng)濟每天創(chuàng)造220億美元，并以5％的速度遞增.各發(fā)達國家的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以各自獨自的取向、領域和方式迅速發(fā)展，展現(xiàn)了一幅創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)全球蜂起的熱烈景象。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展7當今世界，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已不再僅僅是一個理念，而是有著巨大經(jīng)濟效益和政治意義。2001年,英國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值約為1125億英磅，占GDP的5%，已超過任何制造業(yè)對GDP的貢獻；且在1997～2001年間每年約有15%的高成長率。1997年美國版權產(chǎn)業(yè)凈產(chǎn)值為3484億美元，占美國國內(nèi)生產(chǎn)總值的4.3%。超過了包括農(nóng)業(yè)、汽車、汽車配件和飛機制造在內(nèi)的所有主要產(chǎn)業(yè)。到2001年，美國的核心版權產(chǎn)業(yè)為國民經(jīng)濟貢獻了5351億美元左右，約占國內(nèi)總產(chǎn)值的5.24%。澳大利亞，1999年創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已占GDP的3.3%，就業(yè)人數(shù)34.5萬人，占就業(yè)人口總數(shù)的3.7%。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在2000年的出口總值達100億港元，占香港服務出口總額3.1%；同年，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值為250億港元，約占香港本地產(chǎn)值2%；2002年3月，香港創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聘用了超過9萬人，占香港總就業(yè)人口3.7%創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展2006年是我國第11個5年計劃實施年，在東部發(fā)達地區(qū)，特別是珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海三大城市群，各省市及部分中等城市在“十一五”期間都十分重視創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，廣州、上海和北京等城市相繼制定了與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)相關的規(guī)劃和計劃。近年來，我國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)也有很大發(fā)展，上海、深圳、成都、北京等地積極推動創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，正在建立一批具有開創(chuàng)意義的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。上?！覈鴦?chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為迅速的地區(qū)北京——創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)起步雖晚但進展很快；一是資源基礎，二是人才基礎，三是渠道基礎深圳——“創(chuàng)意設計之都”9上海和北京逐步掀起了國內(nèi)創(chuàng)意經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的浪潮從上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)源地到首批１８家“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”2000年5月，上海盧灣區(qū)為盤活泰康路210弄老廠房資源，以發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為目標，進行招商，現(xiàn)入駐中外機構101家，主要從事視覺藝術設計和經(jīng)營，成為聞名遐邇的“田子坊”，被譽為“上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)源地”。2005年4月28日，上海為田子坊等老廠房、老倉庫改建的１８家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)場所授牌為“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”；到2005年底，上海這類“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”計劃發(fā)展到30余家。這些眾多的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)場所都涉及到房地產(chǎn)開發(fā)（改建）、招商、租賃、物業(yè)管理等業(yè)務。從北京峻峰華亭“創(chuàng)意人基地”到第三極文化主題商場2004年上半年，北京峻峰華亭“創(chuàng)意人基地”隆重推出。對于國內(nèi)已經(jīng)興起的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，敏感的地產(chǎn)商把新盤開發(fā)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)結合起來。峻峰華亭錯層創(chuàng)意空間，定位于為興起的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)打造一個“孵化基地”，為從事創(chuàng)意工作的小型公司與工作室提供“創(chuàng)意人基地”。2005年5月掛牌的北京“中關村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導基地”中，正在銷售的第三極文化主題商場為標志性項目。作為“中關村創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”的主力單位，第三極文化主題商場以圖書銷售為特色，是集文化、體育、休閑、娛樂、餐飲于一體的綜合性創(chuàng)意地產(chǎn)商廈。中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)蟿?chuàng)意產(chǎn)業(yè)山東動漫產(chǎn)業(yè)基地山東數(shù)娛大廈濟南有極少數(shù)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，但未形成一定氣候，濟南“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”處于：濟南創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)濟南“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”“市場空白”如何利用濟南創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)空隙，建立濟南創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，目前創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在中國成熟的案例有那些類型：12創(chuàng)意地產(chǎn)的類型和案例分類部分實例老工廠上海8號橋、北京798藝術區(qū)、杭州LOFT49老倉庫上海四行創(chuàng)意倉庫、上海東大名創(chuàng)庫、南京圣劃藝術中心老地標外灘3號、外灘18號、金茂J·LIFF時尚中心（裙房）老街區(qū)上海赤峰路設計街、澳門望德堂創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)試點區(qū)老大樓廣州LOFT345藝術空間(原PARK19)老民居上海田子坊石庫門老村落深圳大芬油畫村分類部分實例商廈北京第三極、北京三里屯3.3商辦樓上海海上海LOFT商業(yè)街東莞蘇豪娛樂購物坊文娛藝術區(qū)香港西九龍文娛藝術區(qū)創(chuàng)意園區(qū)無錫工業(yè)設計園創(chuàng)意基地上海張江文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、大連普利文化產(chǎn)業(yè)示范基地創(chuàng)意社區(qū)上海創(chuàng)智天地、天津泰達時尚廣場創(chuàng)意地產(chǎn)新建筑新建類型

創(chuàng)意地產(chǎn)老建筑改建類型中國創(chuàng)意地產(chǎn)的類型及案例“海上?！笔且粋€創(chuàng)意商住區(qū)，定位為中高檔社區(qū)。臨近和平公園和控江路商圈，距上海新一輪城市開發(fā)的世紀性工程、黃浦江兩岸綜合開發(fā)區(qū)北外灘僅300米，緊鄰大連路隧道，與小陸家嘴地區(qū)僅一江之隔，外灘、四川北路商業(yè)街、魯迅公園等均在海上海3公里范圍之內(nèi)。黃浦、靜安、徐匯等區(qū)因為城市改造開發(fā)，能夠再開發(fā)利用的土地已經(jīng)相當有限了，此時人口最多，面積最大的楊浦就成了最有開發(fā)前景的一個區(qū)。區(qū)內(nèi)有上海的“大學城”，復旦、同濟的一批知識人才，不少是創(chuàng)意理念的精英。同時“海上?！北旧淼牡乩砦恢煤芴貏e，通過大連路隧道，乘車5分鐘便可到達小陸家嘴，它又是東外灘與北外灘的交匯處，對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了極大便利。海上海新城——上海創(chuàng)意商住區(qū)海上海典型案例分析創(chuàng)意商業(yè)街是一個可以讓創(chuàng)意人天馬行空無限遐想的開放空間，這條長400米的商業(yè)街以原創(chuàng)精神為主題，它按不同的建筑材質(zhì)分為混凝土、金屬、玻璃、紅磚、木質(zhì)5個不同的區(qū)域。在創(chuàng)意商業(yè)街的三個入口，分別設計了海上講堂、海上會館和海上劇場，為精英思想的傳播、前衛(wèi)藝術的推廣以及具有獨創(chuàng)精神的活動提供值得期待的上佳場所。

LOFT是3幢高80米的匣型建筑，由黑灰底色的鋁板和玻璃幕墻構成藝術與技術交織的形象。三棟LOFT的立面在不同的位置分別開了三個不同大小的洞口，分別象征“創(chuàng)意之門”、“智慧之眼”、“成功之梯”，內(nèi)部多為錯層空間，層高3.4米、4.6米、5.3米，可任意組合。海上海創(chuàng)意建筑——創(chuàng)意商業(yè)街海上海典型案例分析“海上講堂”位于海上海創(chuàng)意商業(yè)街的中心，東臨大連路，外觀是虛、實兩個漂浮運動體量的瞬間交切。透明的玻璃長方體稱做智慧長廊，傾斜的實體則是高等級報告廳。“海上展廳“位于海上海創(chuàng)意商業(yè)街的南入口處，鄰飛虹路。外觀是一個被冰裂花紋分割的方形玻璃幾何體，它表面多指向、不規(guī)則的線條隱喻著現(xiàn)代藝術與設計的多元和多變。展館內(nèi)部通透高暢，展示空間寬17米、長22米、面積約370平方米，頂高4.2米，配備了靈活多變的展板，完全適應多樣化的展覽及活動需求。海上講堂海上展廳海上海創(chuàng)意中心海上海典型案例分析海上海創(chuàng)意生態(tài)居規(guī)劃布局：要激發(fā)居住者創(chuàng)造性思維，社區(qū)規(guī)劃布局也必須在大氣揮灑中尋求變化。海上海創(chuàng)意生態(tài)居樓宇間的空間布置

強調(diào)層次感和韻律感，呈現(xiàn)給居住者更為人性化的開放空間。住宅緊鄰海上海商業(yè)街，與“LOFT”隔街相望。在感染時代

動感風尚、創(chuàng)意新思潮的同時，安享鬧市中“深居簡出”的靜謐舒適，為創(chuàng)意思考留一方自由的天空。住宅由南向北，建

筑呈扇形走向分布，疏密有間，不僅形成空間上的層次，也使得建筑的天際線呈現(xiàn)音律般的波動。

新東方主義：海上海創(chuàng)意生態(tài)居整個建筑群明快大氣的立面構成，合適的比例尺寸，是現(xiàn)代的也是中式的，體現(xiàn)了“新東

方主義”特有的神韻。海上海整個居住氛圍是親切的，它的居住環(huán)境是生動幽雅的。墻體的凹凸、陽臺的斗拱、方格的欄

桿……傳統(tǒng)符號對建筑的局部點綴，明確地向人們傳達了“新文化地產(chǎn)”所倡導的居住文化、社區(qū)氣氛和居家理念。海上海典型案例分析項目現(xiàn)狀分析無影山南路本案文化西路無千佛山路山東大學北門入口路經(jīng)十路千佛山路建筑體及山東大學校區(qū)項目北側為文化西路是城市主軸路，北側昭示性較強，商業(yè)價值突出，距項目1公里內(nèi)有歷下大潤發(fā)等大型購物中心。地塊東側為兩大主干道交匯處，商業(yè)價值最為突出，東側為歷山名郡項目。西側為山東大學北門出入口，路段交通狀況較差，環(huán)境臟、亂、差與文化西路環(huán)境格格不入。南側為建筑單體與山大老校，與貫穿城市東西的經(jīng)十路僅一步之遙。本體分析項目認識1.地處中心輻射區(qū)，鄰城市交通核和幾大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，地塊升值空間大2.老城傳統(tǒng)住區(qū)，居住氛圍濃厚，故土情結深厚4.政府心中的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，賦予一定的產(chǎn)業(yè)概念3.生活、商業(yè)、市政、教育、醫(yī)療配套完善5.產(chǎn)品既定：服務性商業(yè)、電影院、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)設計室、SOHO公寓等7.周邊教育機構眾多，文化氛圍濃厚，具備成為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地的文化基礎6.項目自身具備實現(xiàn)濟南創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)標鼎之作的利好條件有地段優(yōu)越性的服務型、創(chuàng)意型、地標性的品質(zhì)樓盤；市場需求壓力下項目要求向產(chǎn)品突破服務型、創(chuàng)意型、地標性產(chǎn)品本體分析優(yōu)勢機會劣勢威脅中心商業(yè)輻射區(qū)：項目位于城市主城區(qū)、中心區(qū)域內(nèi)，地理位置得天獨厚；交通通達性佳：多條城市主干道環(huán)繞，BRT等多條公交線路直達，交通便捷，是城市重要的交通樞紐；配套完善：教育、醫(yī)療、餐飲、購物、旅游等各項配套設施完善；產(chǎn)品類型：濟南第一個未來規(guī)劃創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；文化氛圍：山東大學、山師附中等名校環(huán)繞，教育氛圍濃厚。對項目定位方向的支撐：在城市規(guī)劃發(fā)展推動之下，本項目占據(jù)了關鍵的地理區(qū)位，擁有良好的交通、配套資源，且項目產(chǎn)品類型豐富，具有良好的可塑性，為打造成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)標桿項目提供了有利條件。SWOT分析優(yōu)勢機會劣勢威脅SWOT分析政府力度扶持：政府對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的扶持力度較大，對項目后期發(fā)展提供了有利契機；市場尚屬空白：隨著城市化進程步伐，濟南創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)將會逐漸確定自己的市場地位；2013年中國藝術節(jié)落定濟南，濟南文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)必將開啟新篇章；區(qū)域市場競爭項目眾多，客戶認可度明顯高于其它區(qū)域。為項目定位所帶來的發(fā)展空間：政府創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)扶持力度之大以及濟南城市經(jīng)濟發(fā)展導向，為本項目提供了良好發(fā)展環(huán)境。優(yōu)勢機會劣勢威脅SWOT分析目前濟南市場創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)無法滿足項目體量；項目西側山東大學入口環(huán)境及道路狀況未達到理想狀態(tài)；為項目定位帶來的制約：充分利用中國藝術節(jié)為契機，借助濟南發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的導向標，完善并樹立建邦創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)市場

號召力；在前期開發(fā)實施過程中，須有前瞻性地考慮地塊現(xiàn)狀及周邊情況，使地塊價值得到更好體現(xiàn)；優(yōu)勢機會劣勢威脅SWOT分析如何盡量規(guī)避項目緊鄰城市繁華商圈對于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的影響；如何盡量規(guī)避項目緊鄰城市主干道對于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的影響；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是未來城市發(fā)展的導向，如何利用文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為基點，使項目在市場中脫穎而出。為項目定位需面對風險：加大后續(xù)引導力度；充分掌握濟南文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的空白點，滿足客戶后續(xù)需求，實現(xiàn)濟南文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)標桿之作。SWOT小結規(guī)劃：地處中心輻射區(qū)，未來前景可觀；區(qū)域：成熟商圈，服務型商業(yè)開發(fā)意義重大；市場：濟南市場創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)表象平淡，尚屬空白；產(chǎn)品：復合型產(chǎn)品組合，但產(chǎn)品線相對單一；SWOT分析項目定位基于SWOT分析，項目可利用因素大環(huán)境：城市發(fā)展規(guī)劃利好；區(qū)域：成熟區(qū)域，毗鄰城市中心；地段：本項目地處中心輻射區(qū)，是主城區(qū)內(nèi)日漸稀缺的優(yōu)越質(zhì)土地資源；交通：交通通達性強，多條城市干道網(wǎng)絡是城市重要交通樞紐；市場：濟南創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)尚屬空白；配套：教育、醫(yī)院、購物等配套設施完善。滿足政府遠期愿景，同時滿足客戶實際需求，追尋項目利潤最大化因此，項目發(fā)展的核心策略應為：項目定位項目規(guī)劃思路關鍵詞政策要求（項目標簽——政府期望）：結構：文化、創(chuàng)意（動漫、電影、軟件）、辦公、商務實現(xiàn)目標（項目實體——利潤要求）：宜商宜住宜投資、商業(yè)、SOHO藝術聚落、LOFT生活方式項目定位項目規(guī)劃政策要求理解——深入理解創(chuàng)意經(jīng)濟、超越政府預期政策要求（遠期目標與定位）：遠期目標：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)城——濟南創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)標鼎之作中國經(jīng)濟經(jīng)歷農(nóng)業(yè)—工業(yè)——服務業(yè)——創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

打造濟南創(chuàng)意經(jīng)濟的示范與樣板，推進創(chuàng)意城市建設的服務業(yè)正在取代工業(yè)成為城市經(jīng)濟發(fā)展的推進性單元，把項目打造為濟南發(fā)展創(chuàng)意城市的實質(zhì)性戰(zhàn)略基地。時尚生活創(chuàng)意城數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)城動漫、電影、軟件創(chuàng)意城咨詢策劃創(chuàng)意城項目定位商業(yè)商務公寓住宅項目規(guī)劃實現(xiàn)目標“城市符號”濟南標志性建筑餐飲、休閑、娛樂一條龍（創(chuàng)意商業(yè)街）SOHO商務公館——創(chuàng)意經(jīng)濟中心——寫字樓商住私用MINI公館——商務公寓商務酒店、商業(yè)街區(qū)、時尚公寓、現(xiàn)代住宅項目定位項目開發(fā)愿景開發(fā)目標利潤最大化社會效益最大化產(chǎn)品是基礎，產(chǎn)品要實現(xiàn)作品化；利潤最大化是終極目標；社會效益最大化是重要保障。產(chǎn)品作品化避免項目走政績工程的老路，創(chuàng)新政府關注項目的新開發(fā)模式，為項目帶來更大機會客戶眼中的作品政府眼中的作品企業(yè)眼中的作品三老滿意嗎？老頭子——老板——老百姓開發(fā)目標分析搶占市場，確立項目市場地位主題概念是一條主線：如果說項目推出的產(chǎn)品是一顆顆珍珠，那么項目的主題概念就像一條主線，把這些珍珠串成一條項鏈；主題概念是一個統(tǒng)領全局的制高點：它把構成社區(qū)的種種要素如環(huán)境、建筑、交通、配套設施、服務和文化統(tǒng)領于旗下，構成一個完整的系統(tǒng)；主題概念是一個中心：開發(fā)商的土地選擇、規(guī)劃設計、建筑工程、營銷推廣、物業(yè)管理、社區(qū)文化建設等等行為均圍繞這一中心完成；主題概念是一種包裝或一種說法：整個項目的構成、功能、風格、規(guī)范、形象均通過它得到合理的，深入人心的闡述。開發(fā)主題建議開發(fā)主題開發(fā)主題建議項目開發(fā)目標都市的。。。文化的。。。商務的。。。個性的。。。都市的、文化的個性的、商務的實現(xiàn)方式

建筑錯落有序，彰顯地標建筑群

政府力度扶持，產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展新方向

城市對外的“建筑符號”

個性化文化廣場，個性化戶型設計

對外開放式綜合商業(yè)街

高檔配套設施引進

利用周邊成熟配套打造“創(chuàng)意街區(qū)”開發(fā)主題建議市場研究

政策分析

商業(yè)地產(chǎn)分析

公寓市場分析政策分析“濟十條”政策重點概要限購，對在本市市區(qū)已有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括購房人、配偶及未成年子女)、能夠提供自購房之日起前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，在本市市區(qū)范圍內(nèi)限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。對在本市市區(qū)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)向其售房。限貸，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。政策分析“濟十條：與各地政策橫向?qū)Ρ瘸鞘斜臼袘艏彝シ潜臼袘艏彝ハ拶彿秶拶弻嵭袝r間無房戶可購買擁有1套房可購買擁有2套及以上房可購買無納稅、社保證明可購買納稅或社保年限納稅、社保證明，無房戶可購買納稅、社保證明，有1套房及以上可購買濟南1套1套禁止購買禁止購買一定年限1套禁止購買包含二手房2011年2月21日北京1套1套禁止購買禁止購買連續(xù)5年1套禁止購買包含二手房2011年2月16日上海1套1套禁止購買禁止購買購房日前2年內(nèi)累計繳納1年以上所得稅或社會保險1套禁止購買包含二手房2011年2月1日廣州1套1套禁止購買禁止購買1套禁止購買包含二手房2011年2月25日各地遵循新“國八條”政策，結合本地實情，進一步細化對本市的限購、限貸政策，分析城市中都對本地居民擁有2套及以上的戶籍家庭中，禁止在本行政轄區(qū)內(nèi)向其售房。各地對非本市戶籍，無繳納個人所得稅和社會保險證明禁止向其售房，對繳納個人所得稅、社會保險證明的非本地戶籍，各地政策不一。其中北京對非本市戶籍購房政策力度最嚴。結論：相比北京、廣州、上海納稅和社保年限上濟南一定年限預計對非本市戶籍家庭購房相對寬松。政策分析關鍵詞：家庭成員包括購房人及其配偶和未成年子女“本市戶籍居民家庭”是指擁有歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、長清、濟陽、商河、平陰、章丘及濟南高新區(qū)戶籍的居民家庭。“家庭成員”是指居民家庭戶口簿上載明的購房人、配偶及未成年子女，含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭。已婚子女即使戶口和父母在同一戶口本上，也不算做一個家庭的成員。關鍵詞：住房套數(shù)家庭擁有住房套數(shù)，以新購房時居民家庭在濟南市市區(qū)已辦理網(wǎng)上簽約、房屋權屬登記、房改購房手續(xù)的住房套數(shù)為準，其中新建商品房網(wǎng)簽情況以市城鄉(xiāng)建設委數(shù)據(jù)為準，其他以市住房保障管理局數(shù)據(jù)為準。繼“濟十條”發(fā)布后，3月7日濟南市城鄉(xiāng)建設委、市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合下發(fā)《關于貫徹執(zhí)行商品住房限購政策有關問題的通知》，購房者普遍關心的相關問題作出詳細規(guī)定，標志著濟南樓市進入限購時間。政策分析新政對濟南樓市影響1.房地產(chǎn)市場價穩(wěn)量平;新政對新建商品房的調(diào)控力度之大，決心之強作用不言而喻。投資、投機性購房對預期

房價的打消，合理需求購房客戶進入市場觀望、不再恐慌，基本讓房地產(chǎn)市場逐漸平穩(wěn)，

特別是價格也將會保持在一個比較合理區(qū)間。2.二手房列入新政限控，投機受抑制

二手房列入新政范圍,對投資、投機性購房者影響較大,使得投資、投機房的市場需求大

為減少,從而對炒房者形成“重擊”。除新政外整個宏觀環(huán)境上的流動性收緊也影響著二

手房銷售。政策分析新政對濟南樓市影響3.客群壓縮，供需關系緩解，房價過快上漲受遏制

新政出臺打壓了一定首改型客群，但未來供應量仍將居高不減：目前老城區(qū)改造與近郊

新城建設同步并行，大量待建且開發(fā)規(guī)模大，加之政府保障性住房供應力度加大。土地

使用監(jiān)管力度的加強，預計年內(nèi)將有大量土地轉(zhuǎn)化為市場供應。4.改善型客群受抑制，中高端住宅成為重點打擊對象;

市場分析表現(xiàn)，濟南中高端住宅的成交客戶中，二次購房約60%，三次購房約占30%，貸

款客戶高達75.3%，首次購房客群僅占10%，此類項目成為限購、限貸的主要打擊對象；

相對而言，濟南中端住宅首次購房者達46.6%，二次和三次購房分別為35.7%和17.7%，

新政對其影響較小?？梢灶A見，中低價小戶型住宅將在未來市場依然走俏，但二次置業(yè)改

善生活客群將會受到影響。二套房首付60%，利率提高1.1倍三套房限購投資、投機性購房受到“重擊”投資性客群轉(zhuǎn)戰(zhàn)不受限制的商業(yè)、寫字樓、商務型公寓市場政策分析新政對本項目利好信息市場研究

政策分析

商業(yè)地產(chǎn)分析

公寓市場分析濟南商業(yè)發(fā)展基本與經(jīng)濟及城市的發(fā)展同步，具體表現(xiàn)如下階段：傳統(tǒng)商業(yè)期現(xiàn)代商業(yè)起步期現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展期現(xiàn)代商業(yè)成熟期～19951996～20022003～20092010～供銷社本土國有商業(yè)以百貨為主商業(yè)規(guī)?？傮w較小，檔次較低消費力的提升促進少數(shù)高檔百貨出現(xiàn)；消費觀念的改變促使專業(yè)商場、專賣店及超市大量出現(xiàn)大型超市、專業(yè)店進一步拓展市場大型商業(yè)由傳統(tǒng)百貨向綜合型商業(yè)過渡外資商業(yè)逐漸突破壁壘進入濟南商業(yè)市場銷售類商業(yè)大量出現(xiàn)外資連鎖商業(yè)/外埠商業(yè)地產(chǎn)集團大舉進入綜合性購物中心開始出現(xiàn)；商業(yè)壁壘逐步減弱，商業(yè)發(fā)展更加透明、有序濟南百貨、大觀園、人民商場、濟南華聯(lián)、濟南第一百貨貴和購物中心、銀座商城三聯(lián)家電、萬嘉隆、大潤發(fā)等泉城路萬達家樂福、沃爾瑪?shù)葒离娖?、蘇寧電器等恒隆廣場萬達廣場回顧發(fā)展歷程，濟南商業(yè)開始擺脫低檔落后局面，逐漸步入現(xiàn)代商業(yè)成熟發(fā)展初期濟南商業(yè)整體發(fā)展情況北京

青島

濟南商圈是自發(fā)形成或統(tǒng)一規(guī)劃發(fā)展，并帶有某種聚合特征的商業(yè)群落；傳統(tǒng)商圈位于城市核心位置，多是在長期歷史發(fā)展中自發(fā)形成的；隨著城市化進程的加快，在新興的商務區(qū)和新城區(qū)往往形成新的商圈；新商圈具有一定的政策性、規(guī)劃導向性，同時具有起點高，發(fā)展快的特點，但同時由于缺少既有的商業(yè)氛圍，也需要較長的市場培養(yǎng)期，并伴隨商圈周邊道路、住宅、寫字樓、酒店、娛樂業(yè)等的發(fā)展而成熟；新興商圈成熟后一方面又以該商圈為核心向外圍發(fā)展，另一方面又刺激傳統(tǒng)商業(yè)整改，提升城市整體商業(yè)檔次；如北京CBD對東部通州的發(fā)展帶動，青島香港中路對嶗山商務區(qū)的帶動；濟南的商業(yè)也將依照上述市場規(guī)律蓬勃發(fā)展，并依靠區(qū)域規(guī)劃的利好條件，開始成熟。傳統(tǒng)商圈目前的新興商圈具備發(fā)展機會的新興商圈李村商圈臺東商圈商業(yè)將隨區(qū)域規(guī)劃利好開始成熟濟南商業(yè)整體發(fā)展情況商圈分布較為均勻，配搭合理；綜合性與專業(yè)市場類并存；新興規(guī)劃建設商圈快速發(fā)展中，尤其以振興街為代表。未來綜合性零售商圈以商業(yè)改造為主。12345678911121314101泉城路商圈2花園路商圈3經(jīng)四路商圈4西市場商圈5英雄山商圈6濼口商圈7山大路商圈8東門商圈9北園路商圈10八里橋商圈11燕山商圈12振興街商圈13高鐵商圈14唐冶路商圈1611綜合性零售商圈專業(yè)市場商圈新興/規(guī)劃建設商圈濟南現(xiàn)有商圈分布情況濟南商業(yè)整體發(fā)展情況濟南城市范圍的迅速擴大將催生新興商圈產(chǎn)生，濟南商圈格局將發(fā)生較大變化；各商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)及商品組合將更加科學化，各商業(yè)業(yè)態(tài)將會向更加豐富和完備的方向發(fā)展；社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的興起，地位將越來越重要；業(yè)態(tài)多元化的同時伴隨著檔次的提升；外資知名零售商、百貨的介入將極大地刺激與改變商業(yè)地產(chǎn)市場格局。項目所處商圈也將在此潮流中發(fā)展巨大的變化12345867101112139濟南市商圈現(xiàn)狀濟南后續(xù)商業(yè)發(fā)展方向：商圈格局變化；商業(yè)業(yè)態(tài)豐富；整體商業(yè)檔次提升濟南商業(yè)整體發(fā)展情況誠基中心項目核心競爭力：市中心稀缺物業(yè)，優(yōu)越的地段優(yōu)勢及中心復合型物業(yè)具有極強的投資屬性，城市中心的物業(yè)投資回報率更高，更易得到市場的青睞周邊擁有眾多院校和居民小區(qū)，消費人群基礎廣泛位于泉城路、山師東路等多個商圈的輻射范圍之內(nèi)，擁有良好的商業(yè)基礎濟南商業(yè)個案分析項目位置：歷下和平路47號（原建工學院）物業(yè)類型：商業(yè)、住宅、公寓、占地面積：166畝總建面積：33萬平方米（一期商業(yè)8萬平米，二期商業(yè)9萬平米）產(chǎn)品設計：層高5.6米，可中間隔斷戶型設計：商鋪面積：10-100平米不等銷售價格：商鋪均價在25000-30000元/㎡之間優(yōu)惠信息：認購享受2萬抵3萬的優(yōu)惠，一次性付款98折優(yōu)惠萬豪君悅府項目位置：歷下文化東路76號（原山東藝術學院南院）物業(yè)類型：住宅、LOFT，公寓占地面積：

37754平方米總建面積：104500平方米戶型設計：復式公寓11/13/15/18層，新推18層高酒店式公寓，面積30-70平米戶型，14號樓7層電梯洋房銷售價格：19000元/平方米優(yōu)惠信息：一次性付款，優(yōu)惠4%，老業(yè)主優(yōu)惠2%濟南商業(yè)個案分析東環(huán)商業(yè)廣場項目位置：歷城二環(huán)東路3749號物業(yè)類型：綜合體/購物中心總建面積：40000平米戶型設計：10-50平米銷售價格：均價25000元/平方米濟南商業(yè)個案分析市場研究

政策分析

商業(yè)地產(chǎn)分析

公寓市場分析發(fā)展歷程傳統(tǒng)意義上的公寓界定為區(qū)別于住宅，產(chǎn)權為40年或50年，一梯多戶，戶型集中在一室和兩室的小戶型產(chǎn)品。2009年以來，隨著濟南眾多舊城改造項目進入銷售實施階段，綜合體項目不斷增多，越來越多公寓類項目面市。2003-2004年2005-2007年2008-至今市區(qū)房價攀升,大套型住宅總價高昂;市場投資需求高漲.小戶型商住公寓應運而出。商住項目逐漸增多;價格不斷攀升;產(chǎn)品類型日益豐富。大規(guī)模舊城改造，催生剛性需求，大量綜合體項目面市帶來更多公寓類產(chǎn)，產(chǎn)品力不斷提升。公寓市場分析公寓市場發(fā)展歷程產(chǎn)品界定：濟南市場的公寓習慣上指小戶型居住或商住產(chǎn)品。小戶型既包括絕對面積小，又有相對面積緊湊的含義；商住產(chǎn)品包括商務公寓和酒店式公寓以及SOHO等類型。

產(chǎn)品類型清晰：根據(jù)產(chǎn)品的立項特征，可將市場上的公寓分為：獨立社區(qū)型和公建伴生型。

區(qū)位分布特點顯著：獨立社區(qū)型公寓組要集中在中心城區(qū)及周邊輻射區(qū)域，多數(shù)為商住結合以及LOFT、SOHO等概念。公建伴生型公寓通常是綜合體的一部分，所處區(qū)位多為中心或者新興片區(qū)，建筑形象偏向于公建。類型分布特征立地條件典型項目獨立社區(qū)型集中在中心城區(qū)及輻射區(qū)域，著力控制總價。對地段、交通條件、配套設施等區(qū)域外在條件要求較高；誠基中心、彩世界、萬豪國際等；公建伴生型伴生大型寫字樓、商業(yè)等公建項目，多位于城市中心區(qū)域或者新興發(fā)展區(qū)域。依附于項目自身規(guī)模所帶來的完善的配套，以自身產(chǎn)品力打造來實現(xiàn)價值。萬達國際廣場、中潤世紀廣場、銀座中心等。產(chǎn)品分類公寓市場分析公寓產(chǎn)品分類濟南公寓分布區(qū)域2009年至今濟南市場上在售的公寓項目如上圖所示，進入2010年部分項目售罄。在售項目集中分布于市區(qū)中部和東部高新區(qū)，西部以及南部的供應較少。鑫苑金座群盛華城匯展香格里拉誠基中心在售項目彩世界達人界九城尚都大地銳城萬豪國際名士公館香港國際發(fā)祥巷售罄項目預售項目中鐵匯展國際中齊未來城歐洲城銀座中心公寓市場分析公寓市場分布區(qū)域各區(qū)域公寓市場特征區(qū)域劃分區(qū)域特征中部地區(qū)依靠便利交通和成熟的生活配套，公寓類項目多為高檔產(chǎn)品且較受市場青睞，例如萬達達人界。隨著城市舊城改造進展，該區(qū)域內(nèi)此類產(chǎn)品供應量將走高。東部地區(qū)依托東部發(fā)展規(guī)劃以及政府搬遷，綜合體項目頻出，并逐漸形成了以二環(huán)東路、高新區(qū)片區(qū)、奧體中心片區(qū)為代表的東部三大公寓聚集地。西北部地區(qū)公寓項目呈現(xiàn)零星分布狀態(tài)。汽車站、火車站的附近集中了一些商住公寓類項目，均已售罄；在售項目集中在交通便利的黃岡BRT站臺及緯六路高架橋附近。南部地區(qū)自然環(huán)境優(yōu)越，多為大尺度的普通住宅產(chǎn)品，商住類公寓項目很少，09年在售的僅九城尚都項目，目前也已售罄。公寓發(fā)展呈現(xiàn)明顯的區(qū)域特性，中部區(qū)域依靠便捷的交通以及成熟的配套，東部區(qū)域依托高起點的規(guī)劃，成為公寓發(fā)展的熱點區(qū)域。公寓市場分析各區(qū)域公寓市場特征公寓項目市場表現(xiàn)—供應情況供應情況：2009年來，濟南市區(qū)公寓類產(chǎn)品在售供應量約30萬㎡左右。進入2010年來，鑫苑金座等項目售罄，目前在售公寓項目整體量在10萬㎡左右。后續(xù)供應量：銀座中心、萬豪國際、名士豪庭、中鐵會展國際等項目都有一定的公寓類產(chǎn)品。后續(xù)隨著市中心舊城改造的進展和東部規(guī)劃的發(fā)展，綜合體項目逐步增多，公寓類產(chǎn)品的供應有增無減，供應量的加大將加劇市場競爭。項目名稱公寓體量套數(shù)（套）達人界3萬㎡624鑫苑金座約10萬㎡2000多誠基中心33萬㎡3401香格里拉22萬2858彩世界15.5萬2000多九城尚都1萬㎡300大地銳城10萬㎡

—項目名稱公寓體量套數(shù)（套）萬豪國際約2.7萬㎡—香港國際約2萬多㎡400名士豪庭2.6萬平米300銀座中心1萬平米150發(fā)祥巷1號公館1.28萬㎡300項目名稱公寓體量套數(shù)（套）中鐵匯展國際約8萬㎡—(09年在售項目)(10年目前在售項目)公寓市場分析公寓項目市場表現(xiàn)——供應情況公寓項目市場表現(xiàn)—銷售情況項目名稱區(qū)域銷售情況原因達人界中心區(qū)域300余套房源，推出即售罄★★★★★城市中心位置、萬品牌效應、準確鎖定投資客戶誠基中心中心區(qū)域良好：因位置優(yōu)越銷售情況始終較良好★★★★優(yōu)越的位置銀座晶都國際中心區(qū)域推盤不到半年售罄★★★★★萬豪國際中心區(qū)域推出不久即基本售罄★★★★優(yōu)越的位置名士豪庭東部區(qū)域由于產(chǎn)品具有較高的性價比，首次開盤公寓產(chǎn)品已經(jīng)去化80%以上。★★★★高性價比海爾綠城東部區(qū)域銷售良好，開盤銷售80%★★★★產(chǎn)品亮點、酒店式服務鑫苑金座東部高新區(qū)07年底開盤，公寓銷售較住宅差，但在09年住宅熱銷帶動下，加之有利降價促銷手段，年底售罄★★★位置較偏；體量過大，客戶以初次置業(yè)者為主，難以支撐市場彩世界西部區(qū)域開盤因產(chǎn)權水電等問題未能落實，導致大量退房；后期推廣力度雖加大，但銷售平平★★★產(chǎn)權影響、戶型較差大地銳城東部區(qū)域小戶型產(chǎn)品雖為70年產(chǎn)權，但因前期定價過高等因素，銷售狀況一般★★定價過高處于中心區(qū)域的公寓產(chǎn)品均出現(xiàn)的旺銷的局面，濟南市場上的公寓產(chǎn)品具有明顯投資屬性，自住的比例較低，中心區(qū)域的優(yōu)越位置帶來了極大的投資價值，產(chǎn)品推出即被售罄。非中心區(qū)域的公寓銷售情況不一。戶型設計好、產(chǎn)品亮點多、性價比高的公寓旺銷；相反，前期存在問題、負面影響大、戶型設計差等原因出現(xiàn)不同程度的滯銷。公寓市場分析公寓項目市場表現(xiàn)——銷售情況公寓項目市場表現(xiàn)—建筑形態(tài)類別項目名稱層高(m)售價(元/㎡)戶型面積區(qū)間(㎡)平層公寓達人界3.112000(精裝)45-65名士豪庭MINI公館3.38500(精裝800)40-50匯展香格里拉3650050-90中齊未來城2.98100(精裝600)41-53香港國際3.05630040-70九城尚都3.3830033-61綠城玉蘭公寓313000(精裝)70-210LOFT公寓誠基中心5.2-5.417000—2100050-72名士豪庭MINI公館4.91100040-50萬豪國際5.21700030-85銀座中心4.951280042-72目前濟南公寓建筑形態(tài)主要分平層公寓及LOFT公寓，從在售項目分布數(shù)來看，平層公寓占市場銷售主體，LOFT公寓僅有四個項目在售。濟南市場LOFT公寓產(chǎn)品，存在裝修成本和生活成本高、居住舒適度低等缺陷，且售價是同區(qū)域的1.5-2倍。因此LOFT產(chǎn)品出現(xiàn)在投資需求比例高、價格承受力大的中心區(qū)域。次中心區(qū)域以平層為主，不建議LOFT產(chǎn)品。公寓市場分析公寓項目市場表現(xiàn)——建筑形態(tài)濟南市場上的公寓產(chǎn)品以毛坯為主；精裝修的產(chǎn)品不多，一般客群定位較高的高檔公寓產(chǎn)品采用精裝修。市場上精裝修標準提高，由以前300-500元/㎡提升到1000-4000元/㎡，實現(xiàn)由粗放開發(fā)到精品打造的升級。精裝修公寓逐漸成為公寓市場的方向，裝修標準差別較大，視項目定位高低而定。項目交房標注裝修標準萬達廣場達人界精裝15000名仕豪庭mini公館精裝800匯展香格里拉毛坯/中齊未來城精裝600香港國際毛坯/九城尚都毛坯/發(fā)祥巷精裝2500綠城玉蘭公寓精裝3000誠基中心毛坯/名仕mini公館毛坯/萬豪國際毛坯/銀座中心毛坯/公寓市場分析公寓項目市場表現(xiàn)——裝修標準區(qū)域項目名稱面積區(qū)間售價(元/㎡)中心區(qū)域達人界45-6511000誠基中心50-7217000-21000萬豪國際30-8517000發(fā)祥巷公館45-11010500次中心區(qū)域海爾綠城玉蘭公寓70-21013000中齊未來城41-538100大地銳城30-498800香格里拉56-908800香港國際32-706500面積情況：濟南市區(qū)在售公寓類產(chǎn)品面積集中在40-70㎡左右。海爾綠城因其優(yōu)質(zhì)的建筑、環(huán)境，客群定位高，定位為大戶型公寓，面積在70-210㎡。價格情況：在售公寓類項目因區(qū)位、產(chǎn)品品質(zhì)不同價格上差距較大。市中心區(qū)域在10000-17000元/平方米；而其他區(qū)域價格僅為其一半，在6500-9000元/㎡左右。項目區(qū)位條件、產(chǎn)品定位不突出，面向大眾投資、自住客戶的公寓，一般40-60㎡的面積較受歡迎，總價控制在30-50萬之間。公寓市場分析公寓項目市場表現(xiàn)——戶型價格公寓項目客戶情況區(qū)域項目名稱機關、事業(yè)單位私營業(yè)主企業(yè)中高層人士普通工作者高檔公寓達人界▲▲誠基中心▲▲▲萬豪國際▲▲發(fā)祥巷公館▲▲海爾綠城玉蘭公寓▲▲普通公寓中齊未來城▲▲▲▲大地銳城▲▲▲▲香格里拉▲▲▲▲香港國際▲▲▲▲根據(jù)客戶分析結果統(tǒng)計：40-50㎡的精裝修小戶型很受投資客戶歡迎，而大面積精裝修的戶型對購買者經(jīng)濟實力要求很高，一般多為私營業(yè)主、大型企業(yè)中高層管理者。私營業(yè)主、機關事業(yè)單位職工構成了目前濟南公寓消費的主力客戶群。普通公寓產(chǎn)品除私營業(yè)主和機關事業(yè)之外，單位的企業(yè)中高層、普通工作者的投資需求以及年輕首次置業(yè)者自住需求也占一定比例。公寓市場分析公寓項目客群情況分布格局：集中在中心區(qū)域和東部區(qū)域，西部、北部少量分布，南部區(qū)域基本不存在公寓產(chǎn)品。市場表現(xiàn)：舊城改造和東部區(qū)域發(fā)展，大量綜合體出現(xiàn)，公寓產(chǎn)品有增無減，未來競爭激烈。中心區(qū)域因明顯區(qū)位優(yōu)勢、投資價值大，項目大多旺銷；其他區(qū)域公寓產(chǎn)品銷售情況不一，具有產(chǎn)品亮點、高性價比的公寓產(chǎn)品熱銷。建筑形態(tài)上，平層公寓為主流，LOFT產(chǎn)品因成本、層高等技術問題需求受到制約。目前以毛坯房為主，隨著實力開發(fā)商進駐，精裝公寓成為主流，且裝修標準由粗放向精細發(fā)展。以40-70平米的小戶型公寓為主，大戶型公寓存在與個別高品質(zhì)項目。價格差別較大，中心區(qū)域10000-17