物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法及模板指南一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的政策依據(jù)與核心原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的規(guī)范管理是維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（發(fā)改價(jià)格〔2003〕1864號(hào)）及地方實(shí)施細(xì)則，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)需遵循合法合規(guī)、質(zhì)價(jià)相符、公開透明、協(xié)商一致的核心原則。（一）政策框架的層級(jí)適用國家層面政策明確了收費(fèi)的基本規(guī)則，地方政府則結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)現(xiàn)狀，制定具體的指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（如普通住宅前期物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)）、備案要求及監(jiān)管細(xì)則。例如，一線城市多采用“分檔定價(jià)+動(dòng)態(tài)調(diào)整”機(jī)制，三四線城市則側(cè)重規(guī)范包干制與酬金制的適用場(chǎng)景。（二）核心原則的實(shí)踐要求質(zhì)價(jià)相符：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量匹配，如“五星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”對(duì)應(yīng)的收費(fèi)應(yīng)涵蓋專屬管家、24小時(shí)應(yīng)急維修等增值服務(wù)成本。公開透明：物業(yè)需定期公示收支情況（酬金制下需公示成本明細(xì)），避免“模糊收費(fèi)”引發(fā)糾紛。協(xié)商一致：業(yè)主大會(huì)（或業(yè)委會(huì)）可與物業(yè)協(xié)商調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)（無業(yè)委會(huì)時(shí)）收費(fèi)需符合政府指導(dǎo)價(jià)或備案約定。二、收費(fèi)類型與計(jì)價(jià)方式的界定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分為包干制與酬金制，不同類型的適用場(chǎng)景、核算邏輯存在差異，需結(jié)合項(xiàng)目屬性（住宅、商業(yè)、辦公等）選擇。（一）包干制：盈虧自負(fù)的閉合管理包干制下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)為“固定總價(jià)”，包含服務(wù)成本、法定稅費(fèi)及企業(yè)利潤(rùn)。適用于服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)主對(duì)成本透明度要求較低的項(xiàng)目（如老舊小區(qū)、剛需住宅）。示例：某小區(qū)物業(yè)費(fèi)2元/㎡·月，物業(yè)需自行承擔(dān)保潔、安保、設(shè)施維護(hù)等全部成本，盈利或虧損由企業(yè)自行承擔(dān)。（二）酬金制：成本透明的共管模式酬金制下，物業(yè)從預(yù)收的服務(wù)費(fèi)中按約定比例（如8%-12%）提取酬金，剩余部分用于服務(wù)成本，年度收支結(jié)余/不足由業(yè)主承擔(dān)/補(bǔ)繳。適用于中高端小區(qū)、商業(yè)綜合體（業(yè)主對(duì)成本管控要求高）。要求：物業(yè)需每月公示收支明細(xì)，年度審計(jì)后向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。（三）特約服務(wù)與公共收益的邊界特約服務(wù)（如家政、專屬車位管理）需單獨(dú)收費(fèi)，不得納入物業(yè)費(fèi)；公共收益（如電梯廣告、車位租金）歸全體業(yè)主所有，可用于抵扣物業(yè)費(fèi)或補(bǔ)充維修資金，物業(yè)可按約定提取管理費(fèi)（需公示比例）。三、定價(jià)機(jī)制與協(xié)商流程物業(yè)服務(wù)定價(jià)分為政府指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，二者的適用范圍、協(xié)商邏輯需嚴(yán)格區(qū)分。（一）指導(dǎo)價(jià)與調(diào)節(jié)價(jià)的適用場(chǎng)景政府指導(dǎo)價(jià)：普通住宅（尤其是前期物業(yè)階段）、保障性住房等，由地方物價(jià)部門會(huì)同住建部門制定分檔指導(dǎo)價(jià)（如“一檔1.5元/㎡·月，二檔2.2元/㎡·月”）。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)：高端住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓等，由業(yè)主與物業(yè)協(xié)商定價(jià)，需體現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”。（二）定價(jià)協(xié)商的核心流程1.成本測(cè)算：物業(yè)需梳理服務(wù)成本（人工、設(shè)施維護(hù)、耗材、稅費(fèi)等），形成《成本測(cè)算表》（模板見下文）。2.業(yè)主協(xié)商：業(yè)委會(huì)（或籌備組）組織業(yè)主代表審議成本，重點(diǎn)關(guān)注“人工成本占比（通常超60%）”“設(shè)施維護(hù)頻次”等核心項(xiàng)。3.合同約定：最終收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需寫入《物業(yè)服務(wù)合同》，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)價(jià)機(jī)制（如“每3年根據(jù)CPI漲幅調(diào)整”）。四、收費(fèi)公示與備案管理合規(guī)的收費(fèi)公示與備案是避免糾紛的關(guān)鍵，需落實(shí)“事前備案、事中公示、事后監(jiān)督”。（一）收費(fèi)公示的強(qiáng)制要求物業(yè)需在小區(qū)顯著位置（如大堂、電梯口）公示：服務(wù)內(nèi)容（如“每日2次保潔、24小時(shí)安?！保?；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（分業(yè)態(tài)：住宅、商業(yè)、車位）；投訴渠道（物價(jià)部門、住建部門電話）；收支情況（酬金制下每月公示，包干制下年度公示）。（二）備案管理的流程與材料前期物業(yè)備案：開發(fā)商選聘物業(yè)時(shí)，需向物價(jià)部門提交《收費(fèi)備案表》《成本測(cè)算表》《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)說明書》。調(diào)價(jià)備案：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時(shí)，業(yè)委會(huì)需會(huì)同物業(yè)向主管部門提交“調(diào)價(jià)理由（如成本上漲20%）”“業(yè)主表決結(jié)果（雙過半同意）”等材料。五、爭(zhēng)議處理與合規(guī)建議物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛常見于“服務(wù)不達(dá)標(biāo)拒繳”“調(diào)價(jià)爭(zhēng)議”等場(chǎng)景，需通過合法途徑解決。（一）爭(zhēng)議解決途徑1.協(xié)商調(diào)解：業(yè)主與物業(yè)直接溝通，或由業(yè)委會(huì)組織調(diào)解（明確“服務(wù)瑕疵”與“拒繳金額”的對(duì)應(yīng)關(guān)系）。2.行政投訴：向物價(jià)部門舉報(bào)“超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)”“未公示成本”，或向住建部門投訴“服務(wù)不達(dá)標(biāo)”。3.司法訴訟：業(yè)主可起訴要求物業(yè)退還多收費(fèi)用，物業(yè)可起訴追討欠費(fèi)（需舉證“服務(wù)已達(dá)標(biāo)”）。（二）合規(guī)建議物業(yè)端：細(xì)化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（如“電梯故障15分鐘響應(yīng)、2小時(shí)到場(chǎng)”），定期向業(yè)主匯報(bào)服務(wù)成果（如“年度維修臺(tái)賬”）。業(yè)主端：通過業(yè)委會(huì)監(jiān)督收費(fèi)與服務(wù)，拒繳需基于“服務(wù)嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)”（保留證據(jù)：照片、視頻、溝通記錄），避免惡意欠費(fèi)。模板指南：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)核心文檔（一）《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案（模板）》項(xiàng)目名稱：XXX小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案服務(wù)內(nèi)容：1.基礎(chǔ)服務(wù)：公共區(qū)域保潔（每日2次）、安保（24小時(shí)輪崗）、設(shè)施巡檢（每周1次）；2.增值服務(wù)：代收快遞（免費(fèi)）、家電維修（特約收費(fèi)）。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅：2.5元/㎡·月（包干制，含稅費(fèi)、利潤(rùn)）；商業(yè)：5元/㎡·月（市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，協(xié)商確定）；車位：80元/月（政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)）。計(jì)費(fèi)方式：每月10日前預(yù)收，空置房按70%收取（符合地方政策）。公示與備案：本方案已于XX年XX月XX日在小區(qū)公示欄公示，XX年XX月XX日完成物價(jià)部門備案（備案號(hào)：XXX）。（二）《收費(fèi)公示牌（模板）》XXX小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)公示服務(wù)內(nèi)容：見《物業(yè)服務(wù)合同》附件；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅2.5元/㎡·月、商業(yè)5元/㎡·月、車位80元/月；監(jiān)督電話：XX市物價(jià)局XXX、XX市住建局XXX；公示期限：長(zhǎng)期有效（動(dòng)態(tài)調(diào)整時(shí)更新）。（三）《成本測(cè)算表（模板）》成本項(xiàng)目金額（元/月）占比說明----------------------------------------------------------------人工成本____65%含保潔、安保、維修共25人設(shè)施維護(hù)費(fèi)____16%電梯、消防系統(tǒng)維保耗材費(fèi)____5%保潔用品、安防耗材管理費(fèi)用____8%辦公、培訓(xùn)支出稅費(fèi)50003%增值稅及附加利潤(rùn)（酬金制無）50003%包干制下企業(yè)利潤(rùn)**合計(jì)****____****100%**對(duì)應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.5元/㎡·月（小區(qū)總建面7.4萬㎡）結(jié)語物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的本質(zhì)是“服務(wù)價(jià)值與