一、追根溯源：《城市房地產(chǎn)管理法》的立法邏輯與發(fā)展脈絡(luò)演講人追根溯源：《城市房地產(chǎn)管理法》的立法邏輯與發(fā)展脈絡(luò)01抽絲剝繭：《城市房地產(chǎn)管理法》的核心制度解析02知行合一：《城市房地產(chǎn)管理法》的現(xiàn)實(shí)意義與青年使命03目錄2025高中法學(xué)基礎(chǔ)學(xué)城市房地產(chǎn)管理法課件同學(xué)們：今天我們要共同走進(jìn)一部與每個(gè)人生活密切相關(guān)的法律——《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》）。作為一名從事基層法治教育工作十余年的法律工作者，我常聽到學(xué)生問：“房地產(chǎn)管理法離我們這么遠(yuǎn)，為什么要學(xué)？”但事實(shí)上，當(dāng)你們的父母討論“買房能不能落戶”時(shí)，當(dāng)你們所在的小區(qū)因公共區(qū)域歸屬產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，甚至當(dāng)學(xué)校周邊商鋪因產(chǎn)權(quán)問題面臨拆遷時(shí)，這部法律都在默默規(guī)范著社會(huì)運(yùn)行的秩序。今天，我們就從“認(rèn)識(shí)法律”“理解制度”“應(yīng)用實(shí)踐”三個(gè)維度，系統(tǒng)學(xué)習(xí)這部“守護(hù)城市家園”的法律。01追根溯源：《城市房地產(chǎn)管理法》的立法邏輯與發(fā)展脈絡(luò)追根溯源：《城市房地產(chǎn)管理法》的立法邏輯與發(fā)展脈絡(luò)要理解一部法律，首先要回到它誕生的歷史現(xiàn)場(chǎng)。20世紀(jì)80年代末至90年代初，我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)從計(jì)劃分配向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型，土地有償使用、商品房買賣等新事物不斷涌現(xiàn)，但“開發(fā)無序、產(chǎn)權(quán)不清、交易混亂”的問題也日益突出。1994年7月5日，八屆全國(guó)人大常委會(huì)第八次會(huì)議表決通過《城市房地產(chǎn)管理法》，這部法律的出臺(tái)，既是為了回應(yīng)“房地產(chǎn)熱”中的亂象，更是為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的房地產(chǎn)管理搭建基礎(chǔ)性制度框架。立法宗旨：平衡“市場(chǎng)活力”與“公共利益”法律第一條開宗明義：“為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法?！边@四句話中，“管理”與“發(fā)展”、“秩序”與“權(quán)益”的辯證關(guān)系貫穿始終。我曾參與過某老舊小區(qū)的“住改商”調(diào)解——商戶認(rèn)為“我買的房子我做主”，居民則投訴“商鋪噪音影響生活”。最終依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范”，結(jié)合《民法典》相關(guān)規(guī)定，明確“住改商”需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，這正是法律平衡個(gè)體權(quán)益與公共利益的典型體現(xiàn)。修訂歷程：回應(yīng)時(shí)代需求的“動(dòng)態(tài)調(diào)整”法律不是一成不變的。從1995年施行至今，《城市房地產(chǎn)管理法》經(jīng)歷了2007年、2009年、2020年三次修正，每次修正都緊扣社會(huì)發(fā)展痛點(diǎn)：2007年配合《物權(quán)法》出臺(tái)，明確“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”；2020年結(jié)合“放管服”改革，刪除“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)”等行政許可條款。這些調(diào)整告訴我們：法律是“活的規(guī)則”，會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展不斷“生長(zhǎng)”。02抽絲剝繭：《城市房地產(chǎn)管理法》的核心制度解析抽絲剝繭：《城市房地產(chǎn)管理法》的核心制度解析如果說立法背景是法律的“前世”，那么核心制度就是它的“今生”。這部法律共七章七十二條，覆蓋了從土地出讓到房屋交易、從開發(fā)建設(shè)到權(quán)屬登記的全鏈條管理。接下來，我們重點(diǎn)解析與高中生生活關(guān)聯(lián)最密切的四大制度。土地供應(yīng)制度：“地”從何來？城市房地產(chǎn)的“根”在土地。法律第二章“房地產(chǎn)開發(fā)用地”明確了土地供應(yīng)的兩種方式：出讓：國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與使用者，由使用者支付出讓金。這是當(dāng)前商品房用地的主要來源。例如，某開發(fā)商要建住宅小區(qū)，需通過招拍掛程序取得土地使用權(quán)，合同中會(huì)明確“土地用途為住宅，使用年限70年”。劃撥：經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，土地使用者無需支付出讓金即可取得土地使用權(quán)，主要用于公益事業(yè)（如學(xué)校、醫(yī)院）、國(guó)家機(jī)關(guān)用地等。我曾帶學(xué)生參觀本地博物館，其用地即為劃撥性質(zhì)，這也解釋了為何博物館周邊商業(yè)開發(fā)受限——?jiǎng)潛芡恋赜猛臼車?yán)格限制，不得隨意改變。需要特別注意的是，法律嚴(yán)格區(qū)分“土地所有權(quán)”與“土地使用權(quán)”：我國(guó)城市土地所有權(quán)歸國(guó)家，個(gè)人或企業(yè)只能取得“使用權(quán)”。這也是為什么我們常說“買房買的是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)”。開發(fā)建設(shè)制度：“房”如何建？房地產(chǎn)開發(fā)不是“圈地蓋樓”，而是受法律嚴(yán)格規(guī)范的系統(tǒng)工程。法律第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)?！币?guī)劃先行：開發(fā)商需取得“一書三證”（建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證），否則無法開工。我曾參與某小區(qū)業(yè)主維權(quán)，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證就加蓋樓層，最終被責(zé)令拆除，這正是規(guī)劃制度的“剛性約束”。質(zhì)量保障：第二十七條要求“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。實(shí)踐中，“驗(yàn)收合格”包括消防、人防、環(huán)保等多項(xiàng)專項(xiàng)驗(yàn)收。2021年某城市“樓倒倒”事件中，開發(fā)商因未通過竣工驗(yàn)收強(qiáng)行交房，最終被追究法律責(zé)任，這警示我們：“質(zhì)量關(guān)”是法律劃下的“紅線”。交易管理制度：“房”如何賣？房屋交易是普通人接觸最多的環(huán)節(jié)，也是法律規(guī)范的重點(diǎn)。第三章“房地產(chǎn)交易”涵蓋了轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃三大類型，其中與我們最相關(guān)的是“轉(zhuǎn)讓”（即買賣）。預(yù)售條件：為防止“爛尾樓”，法律第四十五條規(guī)定商品房預(yù)售需滿足四個(gè)條件：已交付全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向縣級(jí)以上政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。我曾接待過一位購(gòu)房人咨詢，他交了首付款后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有預(yù)售證，最終依據(jù)這條規(guī)定成功退房并索賠，這說明“查五證”（尤其是預(yù)售許可證）是購(gòu)房的第一步。交易管理制度：“房”如何賣？產(chǎn)權(quán)登記：法律第六十條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”通俗地說，只有完成“不動(dòng)產(chǎn)登記”（現(xiàn)在由《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》細(xì)化），購(gòu)房人才能真正成為房屋的“法律意義上的主人”。我有位朋友買了二手房后未及時(shí)過戶，結(jié)果原房主因債務(wù)糾紛被起訴，房屋被法院查封，這就是未登記的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理制度：“家”如何管？小區(qū)是我們生活的“小社會(huì)”，物業(yè)管理涉及每位居民的權(quán)益。雖然《城市房地產(chǎn)管理法》未設(shè)專章，但第五十五條“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”為物業(yè)管理提供了法律依據(jù)，而實(shí)踐中更多由《民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》補(bǔ)充。01業(yè)主權(quán)利：業(yè)主有權(quán)選舉業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)督物業(yè)收支、要求公開共有部分收益（如電梯廣告收入）。我曾協(xié)助某小區(qū)業(yè)主通過法律途徑，追回了被物業(yè)挪用的公共收益80余萬元，這正是業(yè)主行使權(quán)利的結(jié)果。02物業(yè)責(zé)任：物業(yè)服務(wù)企業(yè)需履行“維修、養(yǎng)護(hù)、管理”義務(wù)。2022年某小區(qū)因物業(yè)未及時(shí)清理消防通道，導(dǎo)致火災(zāi)救援受阻，物業(yè)最終被行政處罰并承擔(dān)民事賠償，這說明“不作為”也要擔(dān)責(zé)。0303知行合一：《城市房地產(chǎn)管理法》的現(xiàn)實(shí)意義與青年使命知行合一：《城市房地產(chǎn)管理法》的現(xiàn)實(shí)意義與青年使命法律的生命在于實(shí)施，學(xué)習(xí)法律的最終目的是運(yùn)用法律。對(duì)于高中生而言，學(xué)習(xí)這部法律不僅是為了應(yīng)對(duì)考試，更是為了培養(yǎng)“用法律視角觀察生活”的能力。從“旁觀者”到“參與者”：關(guān)注身邊的房地產(chǎn)法律問題你們可能覺得“房地產(chǎn)”是大人的事，但其實(shí)它就在你們身邊：家庭購(gòu)房時(shí)，父母是否了解“限購(gòu)政策”“學(xué)區(qū)房產(chǎn)權(quán)年限”？小區(qū)改造時(shí)，公共綠地能否隨意改為停車場(chǎng)？這涉及《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條的“規(guī)劃約束”和《民法典》第二百七十八條的“業(yè)主共同決定”。學(xué)校周邊商鋪拆遷時(shí)，商戶的“停產(chǎn)停業(yè)損失”如何補(bǔ)償？這需要結(jié)合法律第三十二條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”等規(guī)定分析。從“知法”到“護(hù)法”：做法治精神的傳播者法律的權(quán)威來自人民的信仰。我曾帶領(lǐng)學(xué)生參與社區(qū)“普法小課堂”，用漫畫講解“如何識(shí)別虛假房產(chǎn)證”“購(gòu)房時(shí)的‘五證’檢查”，老人們說：“孩子們講的，我們聽得懂、記得住。”這讓我深刻體會(huì)到：青年是法治傳播的“新鮮血液”。未來，當(dāng)你們向家人普及“二手房交易需先查抵押登記”，向鄰居解釋“小區(qū)電梯廣告收入歸全體業(yè)主”時(shí)，就是在踐行法治精神。結(jié)語：以法為尺，守護(hù)城市家園同學(xué)們，《城市房地產(chǎn)管理法》不是冰冷的條文，而是守護(hù)我們“住有所居”“住有優(yōu)居”的溫暖規(guī)則。它既規(guī)范著開發(fā)商的“建”、物業(yè)的“管”