天津華潤?橡樹灣項(xiàng)目2012市場調(diào)研簡報(bào)華潤橡樹灣項(xiàng)目·?

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區(qū)域房地產(chǎn)市場分析片區(qū)劃分/片區(qū)特點(diǎn)/競品分析/片區(qū)小結(jié)347891011恒大名都首創(chuàng)溪緹郡遠(yuǎn)洋新干線復(fù)地溫莎堡金泰麗灣北寧灣1中鐵國際城2保利玫瑰灣路勁嶼東城遠(yuǎn)洋風(fēng)景金隅悅城65華僑城恒大綠洲東麗湖萬科131412空港東麗湖本案華明鎮(zhèn)片區(qū)劃分：目前按照項(xiàng)目周邊競品劃分區(qū)域?yàn)槿A明、空港、東麗湖、中心城區(qū)四個(gè)片區(qū)中心城區(qū)東麗湖片區(qū)恒大綠洲廣告語：東麗湖畔·大天津首席生態(tài)豪宅樓盤位置：東麗區(qū)東麗湖溫泉旅游度假區(qū)，東麗之光大道北側(cè)主力戶型：130-150三居室，170-185四居室物業(yè)類型：普通住宅,建筑綜合體建筑風(fēng)格：歐陸新古典建筑類別：洋房、小高層、高層產(chǎn)權(quán)年限：70年裝修情況：毛坯,精裝在售戶數(shù)：5376戶去化量：50%價(jià)格詳情：高層均價(jià)7000元/平米（精裝標(biāo)準(zhǔn)1800元/平米，洋房起價(jià)12000元/平米客戶來源：華明等周邊鎮(zhèn)50%，外地20%，本地30%項(xiàng)目占地1300余畝，居住區(qū)建面100萬平米，公建建面20多萬平米；項(xiàng)目分三期開發(fā)，共179棟，其中包括3+1情景洋房61棟，小高層56棟，中高層住宅24棟，高層住宅38棟。擁有完善的社區(qū)配套。恒大綠洲內(nèi)部配套：娛樂設(shè)施：超五星級(jí)酒店、溫泉中心、運(yùn)動(dòng)中心、娛樂中心、飲食中心、商業(yè)中心學(xué)校：幼兒園項(xiàng)目亮點(diǎn)：品牌開發(fā)商，具備品牌影響力百萬平米建面，具備大盤開發(fā)優(yōu)勢(shì)歐式皇家園林，已建成中心園林景觀示范區(qū)五大內(nèi)湖景觀帶國際雙語幼兒園項(xiàng)目不足：售樓處昭示性不強(qiáng)通往售樓處道路較遠(yuǎn)，項(xiàng)目戶外導(dǎo)引較弱東麗湖萬科廣告語：中國北方濱水小鎮(zhèn)占地273公頃，建面88萬平米，其中住宅建面80萬平米，公建建面8萬平米；由西向東分7期開發(fā)。1期于2005年9月開盤，以別墅為主。目前在售為5期產(chǎn)品。計(jì)劃開發(fā)周期為8-10年，造城計(jì)劃。銷售情況：均價(jià)7300元/平米面積區(qū)間：90平米的二居，125平米的三居室使用率：85%綜合容積率：0.95東麗湖萬科內(nèi)部配套：七大商業(yè)集中區(qū)學(xué)校：伊頓國際雙語幼兒園、萬科實(shí)驗(yàn)小學(xué)標(biāo)志建筑：ET會(huì)館

運(yùn)動(dòng)公園、濕地公園、濱水公園、濱溪公園項(xiàng)目亮點(diǎn)：品牌開發(fā)商，具備品牌影響力低密度別墅級(jí)住區(qū)雙湖（東湖、麗湖）自然景觀帶、1.5公里悠溪、27萬平米濕地四大主題公園10萬平米滑水賽道、1.5公里華僑城廣告語：世界有你，你在純水岸樓盤位置：東麗區(qū)東麗之光大道以南，東麗湖度假區(qū)內(nèi)主力戶型：洋房90-160平米疊拼160-210平米雙拼375-381平米物業(yè)類型：普通住宅,別墅,建筑綜合體建筑類別：雙拼,聯(lián)排,疊拼,高層裝修情況：毛坯戶數(shù)：總共2425戶物業(yè)費(fèi)：2.4元/月/平米項(xiàng)目建筑風(fēng)格：北歐風(fēng)格建筑類型：洋房、別墅面積區(qū)間：95-99二居室，110-170三居室洋房銷售價(jià)格：一層9500元/平米，二層以上8500元/平米，促銷價(jià)7500元/平米疊拼：下疊銷售價(jià)格11000元/平米，面積為206平米，上疊均價(jià)10000元/平米，面積為165平米聯(lián)排：目前僅剩余兩套，均價(jià)12000元/平米，面積247平米雙拼：面積為370-380平米，均價(jià)為22000-24000元/平米，每套800萬元起，其中小院面積約（220-350平米）銷售情況：目前一期已售90%，二期即將開盤客戶來源：老帶新及本市80%，辦戶口20%華僑城內(nèi)部配套：學(xué)校教育：新加坡艾毅雙語幼兒園麥當(dāng)勞、瑪雅海灘水公園、歡樂島主題公園、水岸高爾夫三大主題公園，五星級(jí)主題酒店、國際會(huì)議中心主題酒店、大型主題都市商業(yè)街馬術(shù)俱樂部、游艇俱樂部項(xiàng)目亮點(diǎn)：品牌開發(fā)商，具備品牌影響力低密度別墅級(jí)住區(qū)依湖而建、自身配套豐富東麗湖片區(qū)小結(jié)13有生態(tài)，沒生活東麗湖片區(qū)距離城區(qū)較遠(yuǎn)，生活配套依賴于項(xiàng)目自建，受限于開發(fā)階段、建設(shè)周期的進(jìn)度，項(xiàng)目自主配套存在一定滯后性，周邊配套匱乏。目前以旅游度假為主，僅滿足一般家庭周末度假需要，屬于城市級(jí)別周末度假板塊。空港片區(qū)復(fù)地溫莎堡廣告語：紅磚庭院、赭石階層開發(fā)商：天津申港置業(yè)發(fā)展有限公司投資商：復(fù)地集團(tuán)銷售情況：銷售均價(jià):12000元/㎡，聯(lián)排別墅12000-18000元/㎡，雙拼別墅16000-18000元/㎡，洋房8000-11000元/㎡開發(fā)分期：分二期開發(fā)戶型面積：別墅2.5層，洋房4.5層。聯(lián)排別墅253-330平米雙拼別墅460-520平米，洋房184平米三居室，267平米四居室物業(yè)公司：上海復(fù)瑞物業(yè)管理有限公司天津分公司物業(yè)費(fèi)：別墅2.98元/月/平方米去化量：60%客戶來源：空港企事業(yè)單位高管60%，其余為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及市區(qū)40%樓盤特色：世外田園,低密居所,科技住宅,觀景居所項(xiàng)目特點(diǎn)：18洞高爾夫球場，設(shè)計(jì)精巧的景觀、綠化打造寧靜、便捷、舒適的國際化生活社區(qū)的品質(zhì)項(xiàng)目社區(qū)景觀采用英式園林設(shè)計(jì)，建筑立面秉承新英倫的的建筑風(fēng)格，會(huì)所配套的四季恒溫泳池、高爾夫練習(xí)室、瑜伽房等。復(fù)地溫莎堡周邊配套：學(xué)校教育：天津空港雙語幼兒園、天津市一中與實(shí)驗(yàn)小學(xué)麥當(dāng)勞、瑪雅海灘水公園、歡樂島主題公園、水岸高爾夫三大主題公園，五星級(jí)主題酒店、國際會(huì)議中心主題酒店、大型主題都市商業(yè)街馬術(shù)俱樂部、游艇俱樂部五星級(jí)皇冠國際酒店等多家知名酒店，空港國際醫(yī)院（三級(jí)甲等）、萬順融和廣場、菲律賓SM購物天堂、鄰里中心、天保匯津廣場項(xiàng)目亮點(diǎn)：緊鄰天津國際溫泉高爾夫球場低密度別墅級(jí)住區(qū)位于空港區(qū)內(nèi)，交通便利針對(duì)區(qū)域中高端客群遠(yuǎn)洋心境廣告語：居有境，心無界開發(fā)商：天津市遠(yuǎn)濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤位置：空港經(jīng)濟(jì)區(qū)中心大道與東六道交口東側(cè)(二期)主力戶型：小高層90-130平米洋房135-150平米物業(yè)類型：精裝疊拼別墅、花園洋房、風(fēng)景小高建筑類別：板樓,聯(lián)排,多層,小高層開盤時(shí)間：2010年06月15日裝修情況：毛坯戶數(shù)：總共1024戶戶型面積：小高層90-130平米洋房135-150平米銷售情況：均價(jià)8500-9000元/平米，（洋房均價(jià)9300元-13000元/平米，小高層均價(jià)10000-11000元/平米），目前項(xiàng)目為尾盤銷售階段，僅剩余130平米的三居室，客戶來源：60%來自空港和空客工作員工，企業(yè)員工房，曾有企業(yè)團(tuán)購銷售，40%來自河?xùn)|、東麗、外地遠(yuǎn)洋心境自身配套：露西亞商業(yè)街區(qū)周邊配套：18洞國際高爾夫球場60萬平米人工湖空港醫(yī)院、金逸國際影城、SM購物中心、人人樂超市天津?qū)嶒?yàn)小學(xué)、綜合托幼園項(xiàng)目亮點(diǎn)：低密度別墅級(jí)住區(qū)項(xiàng)目自建露西亞商業(yè)街空港片區(qū)小結(jié)空港，真的很空空港片區(qū)為臨空大區(qū)域的發(fā)端，成功引入了大量產(chǎn)業(yè)，但忽視了生活配套的引入，無法滿足住區(qū)客群日常生活需求，未來片區(qū)內(nèi)將有兩個(gè)百萬級(jí)別居住及公建一體的項(xiàng)目，將會(huì)改善區(qū)域內(nèi)生活配套的缺失。華明鎮(zhèn)片區(qū)金泰麗灣廣告語：灣是心世界，空港都市生活花園開發(fā)商：天津津浦偉業(yè)地產(chǎn)有限公司樓盤位置：東麗區(qū)津漢公路華明鎮(zhèn)主力戶型：60平米一居80-90平米二居122、129、140平三室戶型物業(yè)類型：普通住宅建筑類別：板樓,低層,小高層開盤時(shí)間：2011年10月07日入住時(shí)間：2012年10月01日產(chǎn)權(quán)年限：70裝修情況：精裝,公共部分精裝總戶數(shù)量：2679戶優(yōu)惠信息：一次性5個(gè)點(diǎn)，貸款2個(gè)點(diǎn)。銷售價(jià)格：均價(jià)10000元/平米

金泰麗灣項(xiàng)目亮點(diǎn)：一期1300平米人工湖距離津漢公路近，是東麗區(qū)距城區(qū)最近的項(xiàng)目售樓處昭示性強(qiáng)品牌開發(fā)商，具備品牌影響力戶外廣告導(dǎo)引性強(qiáng)項(xiàng)目不足：自身無生活配套，周邊生活配套匱乏，推廣多以華明鎮(zhèn)及空港區(qū)域?yàn)樯钆涮?。恒大名都廣告語：城中央，雙湖畔，純府邸開發(fā)商：恒大地產(chǎn)天津公司樓盤位置：東麗區(qū)津漢公路空港2號(hào)橋華明新家園內(nèi)主力戶型：92平米二居，120-170平米的三居室，162-210平米的四居室，132-217疊拼92-170平米精裝房物業(yè)類型：普通住宅建筑類別：低層,小高層開盤時(shí)間：2011年02月27日產(chǎn)權(quán)年限：70年裝修情況：精裝戶數(shù)：總共1983戶物業(yè)費(fèi)：1.7元/月/平米銷售均價(jià)：高層9500元/平米，別墅13000元/平米恒大名都自身配套：5000平米五星級(jí)會(huì)所10000平米恒大劇院周邊配套：天津國際溫泉高爾夫球場皇冠假日五星級(jí)酒店項(xiàng)目亮點(diǎn)：品牌開發(fā)商，具備品牌影響力項(xiàng)目不足：距離交通主干道遠(yuǎn)，缺乏指引，昭示性弱售樓處昭示性較差自身生活配套及項(xiàng)目周邊配套匱乏。首創(chuàng)溪堤郡廣告語：逸景洋房，四季英倫開發(fā)商：天津首創(chuàng)新明置業(yè)有限公司樓盤位置：東麗區(qū)津漢公路空港2號(hào)橋東（華明新家園內(nèi)）主力戶型：87平米二居，196三居室，240平米四居室，260平米五居室（聯(lián)排別墅）物業(yè)類型：普通住宅,別墅建筑類別：聯(lián)排開盤時(shí)間：2010年10月23日入住時(shí)間：2010年12月01日產(chǎn)權(quán)年限：70裝修情況：毛坯總戶數(shù)量：288戶物業(yè)費(fèi)：洋房2.2元/月/平米，別墅2.39元/月/平米價(jià)格詳情：均價(jià)8000-8500元/平米，聯(lián)排均價(jià)10000元/平米，每套約為200萬以上客戶來源：河?xùn)|40%，東麗30%，30%為市區(qū)、外地及空港企事業(yè)高管首創(chuàng)溪堤郡自身配套：2000平米高端會(huì)所項(xiàng)目亮點(diǎn)：華明鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)，唯一具有別墅級(jí)的高端社區(qū)形象的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型別墅，吸引了大量市區(qū)客群售樓處昭示性強(qiáng)園林景觀已建成項(xiàng)目不足：自身生活配套及項(xiàng)目周邊配套匱乏。華明鎮(zhèn)片區(qū)小結(jié)27離不開的華明鎮(zhèn)目前空港及華明鎮(zhèn)片區(qū)，推廣均以華明鎮(zhèn)區(qū)域的大型生活配套為依托。華明鎮(zhèn)為新農(nóng)村“合村建鎮(zhèn)”，現(xiàn)以原住民為主導(dǎo)，所以市場認(rèn)知認(rèn)為村落，區(qū)域形象較差，但華明鎮(zhèn)擁有成熟的大型生活配套，周邊住區(qū)均需要以此為依托。中心城區(qū)片區(qū)北寧灣廣告語：寧園河畔，中環(huán)地鐵，50萬平米國際新都會(huì)項(xiàng)目亮點(diǎn)：8000平米休閑購物中心，集中商業(yè)區(qū)零距離地鐵城市中環(huán)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)寧園河畔，自然景觀優(yōu)勢(shì)4萬平米中央景觀帶專屬幼兒園周邊生活配套豐富中鐵國際城廣告語：北中環(huán)上，百萬平米繁榮生活城項(xiàng)目亮點(diǎn)：32萬平米商業(yè)配套5A級(jí)寫字樓、商業(yè)街5、6號(hào)雙線地鐵百萬平米綜合生活區(qū)自身生活配套較為豐富周邊生活配套較成熟緊鄰月牙河，具有景觀優(yōu)勢(shì)保利玫瑰灣廣告語：衛(wèi)國道旁60萬平米城市水岸社區(qū)項(xiàng)目亮點(diǎn)：保利地產(chǎn)品牌開發(fā)商地?zé)岵膳瘓@林展示區(qū)已建成，三重造景、坡地園林10萬平米商業(yè)網(wǎng)配套3.9米開間設(shè)計(jì)近1000米岸線景觀，近20米寬水面路勁太陽城廣告語：東城之心，醇居之美項(xiàng)目亮點(diǎn)：120萬平米大盤2號(hào)線、7號(hào)線，雙地鐵線毗鄰三大公交總站，十余條公交線路通達(dá)市內(nèi)各區(qū)1.2萬中央景觀田園大道2萬平米六大法國景觀公園遠(yuǎn)洋風(fēng)景廣告語：環(huán)內(nèi)從此森呼吸項(xiàng)目亮點(diǎn)：威士利華遠(yuǎn)、海德公園、皇家麥爾大道、丘吉爾莊園、溫德米爾湖區(qū)等五大組團(tuán)社區(qū)，打造五大主題景觀帶雙公園社區(qū)以生態(tài)園林為核心賣點(diǎn)低密度社區(qū)金隅悅城廣告語：城央建制，中軸主城項(xiàng)目亮點(diǎn)：低密住區(qū)品牌開發(fā)商電梯洋房物業(yè)類型多樣針對(duì)中高端客群的品質(zhì)住區(qū)中心城區(qū)片區(qū)小結(jié)35好地段，好價(jià)格目前中心城區(qū)片區(qū)，依托地鐵及輕軌的便利條件，配有成熟的生活配套及商業(yè)配套，具備地段優(yōu)勢(shì)，價(jià)格水平較高，該片區(qū)銷售均價(jià)約為12000元/平米，地段優(yōu)勢(shì)與價(jià)格水平相對(duì)應(yīng)。東麗區(qū)各版塊特點(diǎn)居住片區(qū)東麗湖華明空港中心城區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)旅游服務(wù)業(yè)商務(wù)商貿(mào)區(qū)航空、汽車展銷為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的新興高科技產(chǎn)業(yè)基地城市商務(wù)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)生態(tài)旅游、度假居住區(qū)，知名開發(fā)商紛紛進(jìn)駐生態(tài)休閑宜居居住區(qū)，滿足區(qū)域居住需求，潛在供應(yīng)量較大產(chǎn)業(yè)支撐型，住宅市場處于起步階段便捷交通，優(yōu)勢(shì)地段、區(qū)域市場競爭十分激烈交通高速公路、津漢公路等市級(jí)公路津漢公路，地鐵2號(hào)線津漢公路以及快速路地鐵、輕軌、高速公路配套相對(duì)缺乏，多為自建配套相對(duì)成熟缺乏相當(dāng)成熟產(chǎn)品分布別墅、洋房、小高、高層普通住宅、別墅普通住宅、辦公別墅、公寓、酒店、寫字樓普通住宅、洋房、小高層、高層、超高層、公寓、寫字樓、商業(yè)標(biāo)桿項(xiàng)目東麗湖萬科城、恒大綠洲、華僑城首創(chuàng)溪堤郡、恒大名都、金泰麗灣遠(yuǎn)洋新干線、復(fù)地溫莎堡中鐵國際城、北寧灣、路勁嶼東城、遠(yuǎn)洋風(fēng)景、保利玫瑰灣、金隅悅城區(qū)域特點(diǎn)旅游地產(chǎn)為重點(diǎn)，旅游度假型商業(yè)，少購物商業(yè)中高端住宅產(chǎn)品，生活配套成熟辦公、公寓、酒店發(fā)展快于住宅產(chǎn)品，生活配套匱乏。具備地段優(yōu)勢(shì)，周邊配套較為成熟、