商場業(yè)主不簽合同一、商場業(yè)主不簽合同的表現(xiàn)形式與深層原因在商業(yè)租賃實(shí)踐中，商場業(yè)主拒絕簽訂正式租賃合同的行為呈現(xiàn)出多樣化特征，其背后往往隱藏著復(fù)雜的利益考量與管理邏輯。常見的表現(xiàn)形式包括口頭協(xié)議替代書面合同、收取定金后故意拖延簽約、通過私下轉(zhuǎn)租規(guī)避正規(guī)合同流程，或是以“合作意向書”“進(jìn)場確認(rèn)單”等非正式文件替代具備法律效力的租賃合同。這些行為的本質(zhì)，是業(yè)主試圖通過模糊合同關(guān)系來降低自身責(zé)任，同時保留對租賃關(guān)系的絕對控制權(quán)。從根源上看，業(yè)主不簽合同的核心動機(jī)可歸納為三類。其一，規(guī)避合規(guī)成本與法律義務(wù)。正式租賃合同需明確業(yè)主對消防設(shè)施、建筑安全、公共區(qū)域維護(hù)等方面的責(zé)任，部分商場為減少消防改造、電梯維保等投入，刻意以口頭約定淡化這些義務(wù)。例如，某社區(qū)商場為節(jié)省每年數(shù)十萬元的消防年檢費(fèi)用，對新入駐的餐飲商戶僅達(dá)成“口頭安全承諾”，未在合同中明確煙感報警器安裝、消防通道寬度等具體標(biāo)準(zhǔn)。其二，逃避稅費(fèi)與監(jiān)管責(zé)任。書面合同的備案登記會暴露真實(shí)租金水平，部分業(yè)主通過不簽合同、拆分租金（如將租金拆分為“場地使用費(fèi)”“管理費(fèi)”等名目）來規(guī)避房產(chǎn)稅、增值稅等稅費(fèi)。據(jù)行業(yè)調(diào)研顯示，未簽訂正式合同的商鋪?zhàn)饨鹜该鞫绕毡檩^低，平均稅費(fèi)繳納額僅為合規(guī)商鋪的60%左右。其三，保留靈活調(diào)整空間。在商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈的背景下，部分業(yè)主希望通過不簽長期合同，隨時淘汰盈利能力弱的商戶，或在商圈熱度上升時快速漲租。例如，某網(wǎng)紅商圈的業(yè)主曾以“試營業(yè)”名義讓商戶入駐，6個月后突然要求租金翻倍，因無合同約束，商戶只能被迫接受或撤場。此外，部分業(yè)主還利用商戶的信息差與弱勢地位實(shí)施“簽約拖延戰(zhàn)術(shù)”。他們通常在招商時承諾“一周內(nèi)簽訂合同”，待商戶支付押金、裝修投入后，以“總部審批”“流程優(yōu)化”等理由無限期拖延，直至商戶因沉沒成本過高而放棄維權(quán)。這種行為本質(zhì)上是將商戶置于“騎虎難下”的境地，迫使對方接受不平等條款。二、不簽合同的法律風(fēng)險：從權(quán)利模糊到責(zé)任失控商場業(yè)主不簽訂正式租賃合同的行為，看似短期內(nèi)降低了管理成本，實(shí)則為雙方埋下多重法律隱患，最終可能引發(fā)比合規(guī)經(jīng)營更高的風(fēng)險代價。權(quán)利義務(wù)的不確定性是首要風(fēng)險。根據(jù)《民法典》第四百六十九條，當(dāng)事人訂立合同可以采用書面形式、口頭形式或其他形式，但租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。未簽訂書面合同的租賃關(guān)系，若雙方對租期、租金支付方式、解約條件等核心條款產(chǎn)生爭議，將陷入“各執(zhí)一詞”的困境。例如，某商場業(yè)主口頭承諾“租金半年一付，租期兩年”，但在商戶經(jīng)營滿一年后突然要求改為“季度付”，商戶拒絕時，業(yè)主以“無合同約定”為由斷水?dāng)嚯?，雙方訴至法院后，因微信聊天記錄中僅有“租金協(xié)商”字樣，無法認(rèn)定具體支付周期，最終商戶被判敗訴。證據(jù)缺失導(dǎo)致維權(quán)被動是商戶面臨的普遍困境。在租賃糾紛中，書面合同是證明權(quán)利義務(wù)的核心證據(jù)，而微信聊天記錄、錄音等非正式證據(jù)的證明力往往較弱。某服飾商戶曾與業(yè)主達(dá)成“口頭續(xù)租協(xié)議”，并通過微信轉(zhuǎn)賬支付了下一季度租金，但業(yè)主隨后將商鋪轉(zhuǎn)租給第三方，商戶起訴時，業(yè)主辯稱微信轉(zhuǎn)賬為“場地占用費(fèi)”而非租金，因缺乏合同約定，法院難以認(rèn)定租賃關(guān)系延續(xù)，商戶最終損失裝修費(fèi)十余萬元。對業(yè)主而言，不簽合同同樣存在行政處罰與民事賠償風(fēng)險。根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第十四條，房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)。未備案的合同雖不影響效力，但業(yè)主若存在轉(zhuǎn)租、分租等行為，可能被住建部門處以1萬元以上3萬元以下罰款。更嚴(yán)重的是，若商鋪因安全隱患導(dǎo)致事故（如電路老化引發(fā)火災(zāi)），由于未簽訂合同明確安全責(zé)任，業(yè)主需承擔(dān)全部賠償責(zé)任。2024年某商場小吃鋪燃?xì)獗ㄊ鹿手?，因業(yè)主未在合同中約定燃?xì)庠O(shè)備維護(hù)義務(wù)，法院判決業(yè)主對受傷顧客承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，賠償金額高達(dá)200余萬元。此外，不簽合同還可能引發(fā)連鎖法律問題。例如，商戶因無法提供租賃合同而無法辦理營業(yè)執(zhí)照，導(dǎo)致經(jīng)營行為被認(rèn)定為“無照經(jīng)營”，面臨市場監(jiān)管部門的處罰；或因租賃關(guān)系無法對抗第三人，在業(yè)主將商鋪抵押、出售時，商戶需無條件騰退，且難以主張優(yōu)先購買權(quán)。這些風(fēng)險的疊加，往往使原本“節(jié)省成本”的初衷演變?yōu)椤暗貌粌斒А钡暮蠊?。三、典型案例：從個案糾紛看制度漏洞案例一：口頭協(xié)議下的租金“變臉”2023年，某二線城市購物中心業(yè)主與餐飲商戶李某達(dá)成口頭協(xié)議：“月租5萬元，租期1年，押金10萬元，水電費(fèi)自理”。李某進(jìn)場后投入80萬元裝修，經(jīng)營3個月后，業(yè)主突然以“商圈升級”為由要求將租金漲至7萬元/月，否則立即撤場。李某拒絕后，業(yè)主切斷商鋪水電，并扣留10萬元押金。雙方協(xié)商無果后，李某訴至法院，主張業(yè)主違約。但由于缺乏書面合同，法院僅能通過微信聊天記錄認(rèn)定“存在租賃關(guān)系”，無法確認(rèn)租期與租金調(diào)整條款。最終，法院判決業(yè)主返還押金，但駁回李某關(guān)于“繼續(xù)履行租賃關(guān)系”的訴求，李某因裝修損失與停業(yè)損失共虧損120余萬元。案例二：“意向書”代替合同的陷阱2024年，某社區(qū)商場業(yè)主向零售商戶張某出具《進(jìn)場意向書》，載明“場地面積100㎡，初步約定月租金3萬元，簽訂正式合同后生效”，并收取5萬元“意向金”。張某隨后開始裝修，耗時2個月、花費(fèi)30萬元。裝修完成后，業(yè)主以“整體招商調(diào)整”為由拒絕簽訂合同，并表示《進(jìn)場意向書》無法律約束力，僅同意返還5萬元意向金。張某起訴主張“意向書為預(yù)約合同，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任”，法院審理認(rèn)為，《進(jìn)場意向書》未包含租期、違約責(zé)任等核心條款，不構(gòu)成預(yù)約合同，最終判決業(yè)主補(bǔ)償張某10萬元（遠(yuǎn)低于實(shí)際損失）。案例三：轉(zhuǎn)租引發(fā)的連環(huán)糾紛某商場業(yè)主將三層整層出租給“二房東”王某，未簽訂書面合同，僅口頭約定“王某可自主招商，租金按商戶營業(yè)額的15%分成”。王某隨后將其中5間商鋪轉(zhuǎn)租給個體商戶，均簽訂了1年期合同。半年后，業(yè)主因王某未及時支付分成費(fèi)，要求所有商戶立即撤場。商戶以“與王某存在合法合同”為由拒絕，業(yè)主則以“王某無轉(zhuǎn)租權(quán)”主張轉(zhuǎn)租合同無效。法院審理發(fā)現(xiàn)，業(yè)主與王某的口頭租賃關(guān)系因缺乏書面形式，無法證明王某的轉(zhuǎn)租權(quán)限，最終判決轉(zhuǎn)租合同無效，商戶需騰退商鋪，王某承擔(dān)違約責(zé)任。但由于王某已卷款失聯(lián)，商戶的裝修損失與經(jīng)營損失均無法追回。上述案例共同揭示了不簽合同的風(fēng)險本質(zhì)：它將租賃關(guān)系從“制度約束”推向“信任博弈”，而商業(yè)合作中，信任往往難以抵御利益誘惑與市場波動。四、應(yīng)對策略：商戶如何在無合同環(huán)境下構(gòu)建權(quán)益防線面對商場業(yè)主不簽合同的行為，商戶需從“事前預(yù)防”“事中取證”“事后維權(quán)”三個維度構(gòu)建風(fēng)險應(yīng)對體系，最大限度降低損失。（一）事前：強(qiáng)化招商階段的風(fēng)險篩查在簽訂任何協(xié)議前，商戶應(yīng)通過多渠道核查商場資質(zhì)與業(yè)主信用。首先，要求業(yè)主提供商鋪產(chǎn)權(quán)證明（如房產(chǎn)證、土地使用證），確認(rèn)其為合法權(quán)利人，避免與“二房東”“無權(quán)轉(zhuǎn)租方”簽約。其次，通過企查查、中國裁判文書網(wǎng)等平臺查詢業(yè)主是否有多次租賃糾紛訴訟記錄，若發(fā)現(xiàn)業(yè)主近3年內(nèi)涉及3起以上合同糾紛，需謹(jǐn)慎合作。最后，在支付押金或意向金前，要求業(yè)主出具《簽約承諾書》，明確“若因業(yè)主原因未在30日內(nèi)簽訂正式合同，需雙倍返還押金并賠償裝修預(yù)備損失”，并由業(yè)主簽字蓋章。（二）事中：構(gòu)建“無合同下的證據(jù)鏈”若已進(jìn)入租賃關(guān)系但未簽訂合同，商戶需系統(tǒng)性留存證據(jù)，形成完整的“事實(shí)租賃關(guān)系”證明鏈。具體包括：支付憑證：保留所有租金、押金的轉(zhuǎn)賬記錄，備注欄需注明“XX商鋪X月租金”，避免使用現(xiàn)金支付；溝通記錄：對與業(yè)主的微信聊天、電話溝通進(jìn)行全程錄音（需提前告知對方），重點(diǎn)記錄租金金額、支付周期、裝修要求、服務(wù)承諾等內(nèi)容；履約證明：保存業(yè)主開具的收據(jù)、進(jìn)場通知單、水電費(fèi)繳費(fèi)單等，證明實(shí)際使用商鋪的事實(shí)；第三方佐證：邀請物業(yè)人員、相鄰商戶作為證人，對租賃關(guān)系的關(guān)鍵條款（如租期、租金）進(jìn)行書面確認(rèn)并簽字。例如，某奶茶店商戶在業(yè)主拖延簽約時，每月通過銀行轉(zhuǎn)賬支付租金，并在附言中注明“2024年X月租金（租期自2024.1.1起）”，同時錄制了業(yè)主承諾“租期至少1年”的談話錄音。半年后業(yè)主要求漲租時，商戶憑借轉(zhuǎn)賬記錄與錄音，成功證明了口頭約定的租期與租金，迫使業(yè)主放棄漲租要求。（三）事后：多途徑化解糾紛與損失追償若已發(fā)生合同糾紛，商戶可通過協(xié)商、行政投訴、司法訴訟等階梯式方式維權(quán)。協(xié)商階段，可邀請商圈管委會、行業(yè)協(xié)會等第三方介入調(diào)解，利用業(yè)主對“商業(yè)聲譽(yù)”的重視促成和解；若協(xié)商無果，可向當(dāng)?shù)刈〗ú块T投訴業(yè)主“未備案租賃行為”，或向稅務(wù)部門舉報其“隱瞞租金收入”，通過行政壓力迫使業(yè)主讓步；司法途徑中，商戶需重點(diǎn)主張“事實(shí)租賃關(guān)系”的存在，提交轉(zhuǎn)賬記錄、溝通錄音、裝修合同等證據(jù)，要求業(yè)主繼續(xù)履行租賃義務(wù)或賠償損失。此外，商戶還可利用《民法典》第五百一十一條“合同約定不明時的補(bǔ)充規(guī)則”維護(hù)權(quán)益。例如，若雙方未約定租金支付期限，可主張“租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付”；若未約定租期，可視為“不定期租賃”，商戶有權(quán)提前30日通知業(yè)主解除關(guān)系，并要求返還押金。五、行業(yè)反思：從“零和博弈”到“共生共贏”商場業(yè)主不簽合同的行為，本質(zhì)上是商業(yè)租賃關(guān)系中的“短視行為”。它看似為業(yè)主帶來短期收益，卻破壞了商業(yè)生態(tài)的穩(wěn)定性：商戶因缺乏安全感而減少長期投入（如品牌裝修、會員體系建設(shè)），導(dǎo)致商場整體品質(zhì)下降；頻繁的商戶更換會降低消費(fèi)者黏性，最終影響商圈競爭力。事實(shí)上，規(guī)范的合同關(guān)系并非束縛，而是雙方利益的“保護(hù)傘”——對業(yè)主而言，明確的合同可減少糾紛、穩(wěn)定租金現(xiàn)金流；對商戶而言，合同保障能增強(qiáng)經(jīng)營信心，愿意投入更多資源提升業(yè)績。在商業(yè)地產(chǎn)從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量運(yùn)營”的今天，業(yè)主與商戶的關(guān)系已從“甲乙方”變?yōu)?/p>