固安舊房改造施工方案（2025年版）一、工程概況1.1項(xiàng)目背景本項(xiàng)目為固安縣2025年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)及農(nóng)村危房改造工程，嚴(yán)格遵循國家《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造專項(xiàng)行動(dòng)方案（2025-2029年）》及固安縣“和美鄉(xiāng)村”建設(shè)要求，針對2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、農(nóng)村C/D級危房及預(yù)制板房開展系統(tǒng)性改造，重點(diǎn)解決建筑安全隱患、功能缺陷及環(huán)境品質(zhì)問題，兼顧政策補(bǔ)貼與居民實(shí)際需求。1.2改造范圍城鎮(zhèn)區(qū)域：覆蓋固安縣城區(qū)內(nèi)房齡超25年的老舊小區(qū)，涉及建筑主體加固、管線更新、電梯加裝、環(huán)境提升等基礎(chǔ)類及完善類改造。農(nóng)村區(qū)域：針對農(nóng)村低保戶、分散供養(yǎng)特困人員、貧困殘疾人家庭等四類重點(diǎn)群體的C級（局部危房）及D級（整體危房）住房，實(shí)施修繕加固或拆除重建。1.3政策依據(jù)國家層面：《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》《農(nóng)村危房改造補(bǔ)助政策（2025年）》地方層面：固安縣“和美鄉(xiāng)村”獎(jiǎng)補(bǔ)項(xiàng)目要求、省級財(cái)政戶均1.1萬元基礎(chǔ)補(bǔ)貼+地方配套0.5-1萬元標(biāo)準(zhǔn)二、改造內(nèi)容2.1城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造2.1.1基礎(chǔ)類改造（財(cái)政補(bǔ)貼80%-90%）建筑主體修復(fù)外墻：鏟除空鼓墻面，采用聚合物防水涂料+保溫層施工（厚度≥50mm），外飾面選用仿石涂料或真石漆，提升保溫隔熱性能（節(jié)能率≥65%）。屋頂：拆除老化防水層，重做3層防水（基層處理劑+SBS改性瀝青防水卷材+保護(hù)層），增設(shè)架空隔熱層，坡度≥2%以避免積水。門窗：更換為斷橋鋁節(jié)能門窗（傳熱系數(shù)K值≤2.8W/(㎡·K)），配置雙層中空玻璃，低層住戶加裝防盜欄桿。管線更新給排水：更換鍍鋅鋼管為PPR管（管徑DN20-DN100），立管外包隔音棉；化糞池清淤擴(kuò)容，接入市政污水管網(wǎng)。強(qiáng)弱電：老化電線更換為銅芯線（照明回路2.5mm2，插座回路4mm2），增設(shè)智能電表、集中充電樁（每50戶配置10個(gè)）；通信管線入地，預(yù)留5G基站接口。燃?xì)猓焊鼡Q銹蝕燃?xì)夤艿?，加裝泄漏報(bào)警器，同步安裝物聯(lián)網(wǎng)燃?xì)獗怼?.1.2完善類改造（財(cái)政補(bǔ)貼50%+居民分?jǐn)偅╇娞菁友b：每單元配置1臺(tái)800kg載客電梯（速度1.0m/s），采用鋼結(jié)構(gòu)井道+玻璃幕墻，基坑深度≤1.5m，底坑設(shè)置排水泵；電梯費(fèi)用由政府補(bǔ)貼15-20萬元，剩余部分按樓層系數(shù)分?jǐn)偅?-2層0%，3-4層30%，5-6層70%）。環(huán)境優(yōu)化：拆除小區(qū)內(nèi)違建（如私搭車棚），新增停車位（100戶配30個(gè)），采用植草磚鋪設(shè)；補(bǔ)種喬木（如國槐、白蠟）20株/萬㎡，設(shè)置健身步道（寬度1.2m，透水混凝土材質(zhì)）及休憩涼亭。2.2農(nóng)村危房改造2.2.1C級危房修繕（補(bǔ)貼0.2-1.5萬元）結(jié)構(gòu)加固：墻體裂縫采用壓力注漿修補(bǔ)，增設(shè)構(gòu)造柱（截面240mm×240mm）及圈梁；木構(gòu)件腐朽處更換為防腐木，節(jié)點(diǎn)采用鋼板加固。功能提升：屋頂加蓋彩鋼板防水層，廚房改造為“臺(tái)柜+瓷磚墻面”組合，衛(wèi)生間安裝蹲便器+防臭地漏，戶廁接入三格式化糞池。2.2.2D級危房重建（補(bǔ)貼2-5萬元）建筑標(biāo)準(zhǔn)：采用磚混結(jié)構(gòu)（承重墻厚度≥240mm），檐口高度≥2.8m，設(shè)置雙坡屋頂（坡度25°），外墻采用水泥砂漿抹灰+外墻漆；面積控制在1人戶30㎡、2人戶40㎡、3人及以上戶60㎡以內(nèi)。配套設(shè)施：接入自來水（安裝智能水表），架設(shè)太陽能熱水器，預(yù)留寬帶接口；院落硬化采用透水磚，設(shè)置農(nóng)具存放間（面積≤10㎡）。三、施工流程3.1前期準(zhǔn)備入戶調(diào)研：逐戶登記改造需求（如電梯加裝意愿、戶型調(diào)整），簽訂《改造知情同意書》，公示7天無異議后立項(xiàng)?？辈煸O(shè)計(jì)：委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋安全鑒定（出具C/D級報(bào)告），設(shè)計(jì)單位編制施工圖（含抗震驗(yàn)算，設(shè)防烈度7度），報(bào)住建部門審批。材料采購：主材（如防水材料、節(jié)能門窗）需通過“固安縣建材備案名錄”篩選，抽樣送檢合格后方可進(jìn)場（如SBS卷材需檢測耐熱度、拉力指標(biāo)）。3.2施工階段3.2.1城鎮(zhèn)小區(qū)施工順序管線遷改（先地下后地上）→外墻保溫施工（吊籃作業(yè)，每日施工時(shí)間7:00-18:00）→屋頂防水→電梯加裝→環(huán)境景觀→設(shè)備調(diào)試。關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制：外墻保溫：每500㎡做1組拉拔試驗(yàn)（粘結(jié)強(qiáng)度≥0.1MPa）；電梯安裝：軌道垂直度偏差≤0.6mm/2m，試運(yùn)行300次無故障。3.2.2農(nóng)村危房施工順序C級：安全鑒定→裂縫修補(bǔ)→屋頂防水→門窗更換→廚衛(wèi)改造；D級：舊房拆除（建筑垃圾回收率≥90%）→地基處理（灰土擠密樁，樁長≥3m）→主體砌筑→裝修施工→設(shè)施配套。3.3驗(yàn)收交付分部分項(xiàng)驗(yàn)收：隱蔽工程（如管線接頭）需留存影像資料，監(jiān)理單位全程旁站；竣工綜合驗(yàn)收：由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及業(yè)主代表共同參與，出具《竣工驗(yàn)收報(bào)告》后，向住建局申請備案。四、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)4.1材料標(biāo)準(zhǔn)材料類型核心指標(biāo)要求檢測依據(jù)外墻保溫板密度≥35kg/m3，導(dǎo)熱系數(shù)≤0.04W/(m·K)GB/T20974-2015防水卷材耐熱度≥90℃，斷裂伸長率≥300%GB18242-2008鋼筋混凝土強(qiáng)度等級≥C30，保護(hù)層厚度≥25mmGB50010-2010（2015版）4.2施工工藝標(biāo)準(zhǔn)外墻保溫：基層處理→界面劑涂刷→保溫板粘貼（點(diǎn)粘法，粘結(jié)面積≥40%）→錨栓固定（每㎡≥6個(gè)）→抹面膠漿+耐堿網(wǎng)格布→飾面層。鋼筋焊接：采用電弧焊，搭接長度≥10d（d為鋼筋直徑），焊縫厚度≥0.3d，表面無夾渣、氣孔。五、安全管理5.1現(xiàn)場防護(hù)高空作業(yè)：設(shè)置1.2m高防護(hù)欄桿（橫桿間距≤600mm），作業(yè)人員佩戴雙鉤安全帶，吊籃限載2人+材料≤500kg；臨時(shí)用電：采用TN-S接零保護(hù)系統(tǒng)，配電箱安裝漏電保護(hù)器（動(dòng)作電流≤30mA，動(dòng)作時(shí)間≤0.1s），電纜架空高度≥2.5m。5.2應(yīng)急管理編制《觸電、高處墜落應(yīng)急預(yù)案》，配備急救箱（含止血帶、擔(dān)架）及滅火器（每50㎡1組4kg干粉滅火器）；每日開工前開展“三級安全教育”（公司、項(xiàng)目部、班組），特殊工種（焊工、電工）持證上崗率100%。六、質(zhì)量控制6.1過程管控樣板引路：每個(gè)分項(xiàng)工程（如外墻保溫）先做100㎡樣板區(qū)，驗(yàn)收合格后大面積施工；巡檢制度：監(jiān)理每日巡查，重點(diǎn)檢查材料配比（如防水砂漿配合比1:2.5）、施工工序（如防水層搭接寬度≥100mm），不合格項(xiàng)簽發(fā)《整改通知單》并限期返工。6.2質(zhì)量通病防治外墻滲漏：窗洞口做企口處理，縫隙填充發(fā)泡膠后打防水膠；管道堵塞：排水立管每層設(shè)置檢查口，安裝前清理管內(nèi)雜物，通水試驗(yàn)持續(xù)30分鐘。七、進(jìn)度計(jì)劃（以60戶小區(qū)為例）階段工期（天）工作內(nèi)容前期準(zhǔn)備30調(diào)研、設(shè)計(jì)、審批、材料采購管線改造45給排水、強(qiáng)弱電、燃?xì)馐┕そㄖ迯?fù)60外墻、屋頂、門窗施工電梯加裝45井道施工、設(shè)備安裝調(diào)試環(huán)境及驗(yàn)收30綠化、道路、竣工驗(yàn)收總工期：210天（含雨天及交叉作業(yè)間歇）八、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)8.1城鎮(zhèn)小區(qū)結(jié)構(gòu)安全：墻體傾斜率≤0.4%，樓地面裂縫寬度≤0.3mm；功能指標(biāo)：外墻傳熱系數(shù)≤0.6W/(㎡·K)，電梯噪聲≤55dB，停車位充電樁覆蓋率≥20%。8.2農(nóng)村危房C級：修復(fù)后結(jié)構(gòu)構(gòu)件滿足安全使用要求，屋面無滲漏，門窗開啟靈活；D級：重建房屋抗震設(shè)防烈度≥7度，人均建筑面積符合政策標(biāo)準(zhǔn)，配套設(shè)施齊全。九、補(bǔ)貼申請流程9.1城鎮(zhèn)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向街道辦提交《改造申請表》及身份證、房產(chǎn)證復(fù)印件；住建部門組織現(xiàn)場核查，公示補(bǔ)貼名單（5天）；改造完成后，憑《竣工驗(yàn)收報(bào)告》、發(fā)票到財(cái)政局申領(lǐng)補(bǔ)貼，資金直接撥付施工單位。9.2農(nóng)村危房農(nóng)戶向村委會(huì)提交《危房改造申請》+貧困證明（如低保證）+危房照片；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府聯(lián)合住建部門進(jìn)行房屋安全鑒定，確定補(bǔ)貼等級；竣工后由縣級住建部門驗(yàn)收，通過“一卡通”發(fā)放補(bǔ)貼（C級修繕補(bǔ)貼驗(yàn)收后15日內(nèi)到賬，D級重建分2次撥付：開工后撥付60%，驗(yàn)收后撥付40%）。十、保障措施10.1資金管理設(shè)立專用賬戶，實(shí)行“?？顚Ｓ谩?，財(cái)政、審計(jì)部門定期審計(jì)，杜絕挪用；居民分?jǐn)傎M(fèi)用通過業(yè)主大會(huì)表決，簽訂分?jǐn)倕f(xié)議，由物業(yè)