土地估價(jià)師訓(xùn)練培訓(xùn)考試試題及精準(zhǔn)答案1.土地估價(jià)的最基本方法是（）A.市場(chǎng)比較法B.收益還原法C.成本逼近法D.剩余法答案：A2.以下哪種土地類型不屬于建設(shè)用地（）A.工業(yè)用地B.耕地C.商業(yè)用地D.住宅用地答案：B3.土地市場(chǎng)的特點(diǎn)不包括（）A.交易實(shí)體的非移動(dòng)性B.土地市場(chǎng)的地域性C.土地市場(chǎng)的單一性D.土地市場(chǎng)的壟斷性答案：C4.土地估價(jià)中，確定土地還原利率的方法不包括（）A.市場(chǎng)提取法B.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法C.投資收益率排序插入法D.成本核算法答案：D5.以下關(guān)于土地使用權(quán)出讓最高年限的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）A.居住用地70年B.工業(yè)用地50年C.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年D.商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年答案：無(wú)（題目有誤，均正確）6.土地估價(jià)報(bào)告的有效期一般為（）A.半年B.一年C.兩年D.三年答案：B7.運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，比較案例與待估宗地應(yīng)具有（）A.相似性B.差異性C.無(wú)關(guān)性D.隨意性答案：A8.成本逼近法中，土地取得費(fèi)不包括（）A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)C.安置補(bǔ)助費(fèi)D.青苗補(bǔ)償費(fèi)答案：B9.以下哪種情況會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格上升（）A.土地供給增加B.需求不變，供給減少C.需求減少，供給增加D.需求和供給同時(shí)減少答案：B10.土地估價(jià)中的替代原則是指（）A.土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定B.土地價(jià)格水平由土地使用者決定C.土地價(jià)格水平由土地所有者決定D.土地價(jià)格水平由評(píng)估機(jī)構(gòu)決定答案：A11.收益還原法中，土地純收益的計(jì)算公式為（）A.土地純收益=土地總收益-土地總成本B.土地純收益=土地總收益-土地總費(fèi)用C.土地純收益=土地總收益-土地折舊費(fèi)D.土地純收益=土地總收益-土地管理費(fèi)答案：B12.土地估價(jià)中，土地用途的確定依據(jù)是（）A.土地權(quán)屬證書(shū)B(niǎo).土地利用現(xiàn)狀C.城市規(guī)劃D.土地所有者意愿答案：C13.以下關(guān)于土地征收的說(shuō)法，正確的是（）A.土地征收是土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移B.土地征收是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移C.土地征收不需要給予補(bǔ)償D.土地征收只針對(duì)農(nóng)村集體土地答案：A14.運(yùn)用剩余法進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，首先要確定的是（）A.土地開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值B.開(kāi)發(fā)成本C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)D.利息答案：A15.土地估價(jià)中，容積率對(duì)土地價(jià)格的影響是（）A.容積率越高，土地價(jià)格越低B.容積率越高，土地價(jià)格越高C.容積率與土地價(jià)格無(wú)關(guān)D.容積率對(duì)土地價(jià)格的影響不確定答案：B16.土地市場(chǎng)交易的客體是（）A.土地所有權(quán)B.土地使用權(quán)C.土地附著物D.土地租賃權(quán)答案：B17.土地估價(jià)中，區(qū)域因素不包括（）A.交通條件B.基礎(chǔ)設(shè)施狀況C.宗地形狀D.環(huán)境質(zhì)量答案：C18.以下哪種土地估價(jià)方法適用于新開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)（）A.市場(chǎng)比較法B.收益還原法C.成本逼近法D.剩余法答案：C19.土地估價(jià)中，土地使用年期修正系數(shù)的計(jì)算公式為（）A.K=[1-1/(1+r)^n]/[1-1/(1+r)^N]B.K=[1-1/(1+r)^N]/[1-1/(1+r)^n]C.K=(1+r)^n/(1+r)^ND.K=(1+r)^N/(1+r)^n答案：A20.土地估價(jià)報(bào)告中，估價(jià)結(jié)果的有效期應(yīng)根據(jù)（）確定。A.估價(jià)目的B.估價(jià)方法C.估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)D.市場(chǎng)情況答案：A1.土地估價(jià)的基本方法包括（）A.市場(chǎng)比較法B.收益還原法C.成本逼近法D.剩余法答案：ABCD2.影響土地價(jià)格的因素有（）A.一般因素B.區(qū)域因素C.個(gè)別因素D.社會(huì)因素答案：ABC3.土地市場(chǎng)的交易形式有（）A.土地買賣B.土地租賃C.土地抵押D.土地出讓答案：ABCD4.運(yùn)用收益還原法估價(jià)時(shí)，需要確定的參數(shù)有（）A.土地純收益B.土地還原利率C.土地使用年期D.土地開(kāi)發(fā)成本答案：ABC5.成本逼近法中，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)包括（）A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.土地平整費(fèi)D.拆遷補(bǔ)償費(fèi)答案：ABC6.以下屬于土地估價(jià)報(bào)告內(nèi)容的有（）A.估價(jià)目的B.估價(jià)依據(jù)C.估價(jià)方法D.估價(jià)結(jié)果答案：ABCD7.土地估價(jià)中的替代原則要求（）A.土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定B.土地價(jià)格水平由土地使用者決定C.土地價(jià)格水平由土地所有者決定D.可以用類似土地的價(jià)格來(lái)推算待估土地的價(jià)格答案：AD8.土地估價(jià)中，區(qū)域因素包括（）A.商業(yè)繁華程度B.交通條件C.基礎(chǔ)設(shè)施狀況D.宗地形狀答案：ABC9.以下關(guān)于土地征收補(bǔ)償?shù)恼f(shuō)法，正確的有（）A.土地征收補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)B.土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有C.安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用D.青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)歸青苗和地上附著物的所有者所有答案：ABCD10.土地估價(jià)中，市場(chǎng)比較法的比較因素有（）A.交易情況B.交易日期C.區(qū)域因素D.個(gè)別因素答案：ABCD1.土地估價(jià)的目的不同，估價(jià)方法的選擇也不同。（）答案：√2.土地價(jià)格是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其高低完全由土地價(jià)值決定。（）答案：×3.土地市場(chǎng)的交易主體只能是土地所有者和土地使用者。（）答案：×4.收益還原法適用于有收益或潛在收益的土地估價(jià)。（）答案：√5.成本逼近法中，土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)都應(yīng)是客觀費(fèi)用。（）答案：√6.土地估價(jià)報(bào)告一經(jīng)出具，不得修改。（）答案：×7.運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，比較案例的數(shù)量越多越好。（）答案：×8.土地征收是國(guó)家為了公共利益的需要，依法強(qiáng)制取得土地所有權(quán)的行為。（）答案：√9.土地估價(jià)中的區(qū)域因素和個(gè)別因素是固定不變的。（）答案：×10.土地價(jià)格與土地用途無(wú)關(guān)。（）答案：×1.土地估價(jià)的基本原則包括（）、替代原則、最有效使用原則和供需原則。答案：合法原則2.土地市場(chǎng)的構(gòu)成要素包括（）、交易客體、交易主體和交易行為。答案：交易條件3.收益還原法中，土地純收益是指土地總收益扣除（）后的余額。答案：土地總費(fèi)用4.成本逼近法中，土地取得費(fèi)是指為取得土地而支付的（）。答案：費(fèi)用5.運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，首先要對(duì)（）進(jìn)行選擇。答案：比較案例6.土地估價(jià)報(bào)告的組成部分包括封面、目錄、（）、估價(jià)結(jié)果報(bào)告和附件。答案：估價(jià)師聲明7.土地估價(jià)中的個(gè)別因素是指宗地自身的（），如宗地形狀、面積、臨街狀況等。答案：條件8.土地征收補(bǔ)償安置方案公告應(yīng)包括征收土地的（）、土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。答案：位置9.土地估價(jià)中，容積率是指（）與宗地面積的比率。答案：地上總建筑面積10.土地價(jià)格的形成機(jī)制包括（）機(jī)制、供求機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。答案：價(jià)值1.簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法的基本原理和估價(jià)步驟。答案：基本原理：根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場(chǎng)上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。估價(jià)步驟：收集交易案例；選擇比較案例；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行區(qū)域因素修正；進(jìn)行個(gè)別因素修正；計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格。2.簡(jiǎn)述收益還原法中土地純收益的求取方法。答案：土地純收益=土地總收益-土地總費(fèi)用土地總收益的求?。焊鶕?jù)土地的用途和利用方式，確定土地的潛在收益，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、分析等方法，估算土地在正常利用情況下的年總收益。土地總費(fèi)用的求?。喊ㄍ恋毓芾碣M(fèi)、土地維護(hù)費(fèi)、土地稅金、房屋折舊費(fèi)、房屋維修費(fèi)、房屋管理費(fèi)、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、房屋租金損失準(zhǔn)備費(fèi)等。3.簡(jiǎn)述成本逼近法的適用范圍和估價(jià)步驟。答案：適用范圍：適用于新開(kāi)發(fā)土地、工業(yè)用地、公益事業(yè)用地等的估價(jià)。估價(jià)步驟：確定土地取得費(fèi)；確定土地開(kāi)發(fā)費(fèi)；計(jì)算利息；計(jì)算利潤(rùn)；計(jì)算土地增值收益；確定土地價(jià)格。4.簡(jiǎn)述土地估價(jià)報(bào)告的作用。答案：為土地交易提供價(jià)格參考；為土地投資決策提供依據(jù)；為土地稅收征收提供依據(jù)；為土地資產(chǎn)管理提供參考；為土地糾紛解決提供證據(jù)。1.論述土地估價(jià)在土地市場(chǎng)中的作用。答案：為土地交易提供合理價(jià)格：通過(guò)科學(xué)的估價(jià)方法，確定土地的客觀合理價(jià)格，保障交易雙方的利益。促進(jìn)土地資源合理配置：反映土地的真實(shí)價(jià)值，引導(dǎo)土地資源向高效益方向流動(dòng)。規(guī)范土地市場(chǎng)秩序：為土地市場(chǎng)交易提供價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，防止低價(jià)出讓、高價(jià)炒作等行為。為土地稅收征收提供依據(jù)：準(zhǔn)確評(píng)估土地價(jià)值，確保土地稅收的合理征收。為土地資產(chǎn)管理提供參考：幫助政府和企業(yè)了解土地資產(chǎn)價(jià)值，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理。2.論述如何選擇合適的土地估價(jià)方法。答案：根據(jù)估價(jià)目的選擇：不同的估價(jià)目的對(duì)土地價(jià)格的要求不同，應(yīng)選擇與之相適應(yīng)的估價(jià)方法。根據(jù)土地用途選擇：不同用途的土地，其價(jià)格形成機(jī)制和影響因素不同，應(yīng)選擇合適的估價(jià)方法。根據(jù)土地市場(chǎng)條件選擇：市場(chǎng)發(fā)育程度、交易案例數(shù)量等市場(chǎng)條件會(huì)影響估價(jià)方法的選擇。根據(jù)估價(jià)資料的收集情況選擇：若能收集到足夠的交易案例等資料，可優(yōu)先選擇市場(chǎng)比較法等；若資料不足，則需考慮其他方法。綜合考慮各種因素：在選擇估價(jià)方法時(shí)，要綜合考慮土地的具體情況、估價(jià)目的、市場(chǎng)條件等多種因素，確保估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。3.論述土地征收過(guò)程中如何保障被征地農(nóng)民的權(quán)益。答案：合理確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：按照土地的原用途和市場(chǎng)價(jià)值，綜合考慮土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等，確保補(bǔ)償合理。妥善安置被征地農(nóng)民：通過(guò)提供就業(yè)機(jī)會(huì)、社會(huì)保障、住房安置等方式，解決被征地農(nóng)民的生活出路。嚴(yán)格履行征地程序：包括公告、聽(tīng)證、登記等程序，保障被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)和申訴權(quán)。加強(qiáng)監(jiān)督管理：防止征地過(guò)程中的腐敗行為，確保征地補(bǔ)償資金足額到位、?？顚Ｓ谩Ｗ龊眯麄鹘忉尮ぷ鳎合虮徽鞯剞r(nóng)民宣傳征地政策和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)取他們的理解和支持。4.論述土地估價(jià)師應(yīng)具備的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)。答案：職業(yè)道德：誠(chéng)實(shí)守信，客觀