期房到期未簽合同在期房交易中，到期未簽訂正式合同是一種常見的法律風(fēng)險狀態(tài)，可能導(dǎo)致購房者與開發(fā)商之間的權(quán)益失衡。這種情況通常發(fā)生在購房者已支付定金或首付款，但因開發(fā)商拖延、政策變動或雙方協(xié)商不一致等原因，未能在約定時間內(nèi)簽署正式《商品房買賣合同》。此時，交易雙方的權(quán)利義務(wù)缺乏明確的法律約束，極易引發(fā)糾紛。從法律層面看，期房到期未簽合同的核心問題在于合同關(guān)系的不確定性。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百七十七條，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行不符合約定的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但此處的“合同義務(wù)”需以合法有效的合同為前提。若僅存在認(rèn)購書、口頭協(xié)議或付款憑證，而無正式合同，守約方主張權(quán)利時需承擔(dān)更重的舉證責(zé)任。例如，購房者需證明雙方存在購房合意、已支付款項(xiàng)的性質(zhì)（定金或預(yù)付款）、約定的簽約期限等關(guān)鍵事實(shí)，否則可能面臨敗訴風(fēng)險。實(shí)踐中，開發(fā)商與購房者的責(zé)任劃分需結(jié)合具體情形判斷。若因開發(fā)商原因?qū)е挛春灪贤?，如未取得預(yù)售許可證、擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)或拒絕按認(rèn)購書條款簽約，購房者有權(quán)要求返還已付款項(xiàng)及利息，并賠償實(shí)際損失。這里的“實(shí)際損失”不僅包括直接支出（如已付款項(xiàng)的利息、為購房產(chǎn)生的交通費(fèi)用），還可能涵蓋可得利益損失，例如因房價上漲導(dǎo)致的購房成本增加。反之，若購房者因自身資金問題或主觀反悔拒絕簽約，開發(fā)商有權(quán)依據(jù)認(rèn)購書約定沒收定金，但無權(quán)要求額外賠償，除非能證明購房者的違約行為造成了其他實(shí)際損失。2025年10月，某地法院審理的一起案件典型地反映了此類糾紛的復(fù)雜性。購房者王女士于2023年向某開發(fā)商支付50萬元定金認(rèn)購期房，雙方在認(rèn)購書中約定“2024年6月30日前簽訂正式合同”，但開發(fā)商因項(xiàng)目審批延誤未能按時履約，且未書面通知王女士延期事由。2025年1月，王女士發(fā)現(xiàn)所購樓棟仍未封頂，遂要求解除認(rèn)購并雙倍返還定金。法院審理認(rèn)為，開發(fā)商未在合理期限內(nèi)履行簽約義務(wù)，構(gòu)成根本違約，判決返還定金50萬元并賠償房價上漲損失28萬元。該案的關(guān)鍵在于，法院將認(rèn)購書中的簽約期限視為合同義務(wù)，開發(fā)商無正當(dāng)理由拖延即需承擔(dān)違約責(zé)任。另一類常見情形是口頭協(xié)議的效力爭議。2025年8月，購房者張先生通過中介與開發(fā)商達(dá)成口頭約定，以280萬元購買期房并支付20萬元預(yù)付款，但未簽署任何書面文件。后開發(fā)商以房價上漲為由拒絕簽約，張先生起訴主張繼續(xù)履行。法院最終因張先生無法提供有效證據(jù)證明口頭協(xié)議內(nèi)容，僅判決返還20萬元預(yù)付款，未支持其他賠償請求。這一案例凸顯了書面合同的重要性：根據(jù)《民法典》第四百六十九條，書面形式是合同書、信件、電報(bào)等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式，口頭協(xié)議雖可能成立，但在舉證時面臨極大障礙。面對期房到期未簽合同的風(fēng)險，購房者需采取系統(tǒng)性的應(yīng)對策略。首先，證據(jù)固定是維權(quán)的基礎(chǔ)。應(yīng)妥善保管所有交易憑證，包括定金收據(jù)、首付款轉(zhuǎn)賬記錄、認(rèn)購書、雙方溝通記錄（如郵件、微信聊天記錄）、開發(fā)商的宣傳資料等。這些材料不僅能證明購房合意的存在，還可輔助證明違約方的過錯程度。例如，若開發(fā)商在宣傳中承諾“學(xué)區(qū)房”但未寫入認(rèn)購書，后續(xù)拒絕按此條件簽約，購房者可憑宣傳資料主張開發(fā)商存在締約過失責(zé)任。其次，協(xié)商與催告是前置程序。購房者應(yīng)首先與開發(fā)商溝通未簽合同的原因，若屬于開發(fā)商資金鏈問題或項(xiàng)目停滯，需及時書面催告其在合理期限內(nèi)履約。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條，催告后的合理期限一般為三個月，若開發(fā)商在此期限內(nèi)仍未履行，購房者有權(quán)解除合同并主張賠償。催告時需注意采用書面形式（如快遞簽收函、律師函），并保留送達(dá)證據(jù)，避免因“未催告”喪失解除權(quán)。若協(xié)商無果，法律救濟(jì)途徑可分為行政投訴與司法訴訟。向當(dāng)?shù)刈〗ú块T投訴開發(fā)商違規(guī)預(yù)售或拖延簽約，可能促使行政機(jī)關(guān)介入調(diào)解，甚至對開發(fā)商進(jìn)行行政處罰（如暫停網(wǎng)簽資格）。訴訟或仲裁則是最終手段，購房者可根據(jù)案件具體情況主張繼續(xù)履行、解除合同或賠償損失。例如，在開發(fā)商明確表示無法簽約的情況下，購房者可直接起訴要求返還已付款項(xiàng)并賠償房價上漲損失；若開發(fā)商仍具備履約能力，可訴請法院判決強(qiáng)制簽約。對于開發(fā)商而言，防范此類風(fēng)險的關(guān)鍵在于規(guī)范簽約流程。在項(xiàng)目取得預(yù)售許可前，不得收取定金或誠意金；與購房者簽訂認(rèn)購書時，需明確約定簽約期限、合同主要條款（如房價、交房時間）及違約責(zé)任，避免因條款模糊引發(fā)爭議。若因政策調(diào)整或規(guī)劃變更導(dǎo)致無法按期簽約，應(yīng)及時書面通知購房者并協(xié)商解決方案，避免因“沉默”被認(rèn)定為惡意違約。值得注意的是，政策因素的影響需單獨(dú)考量。2025年以來，部分城市出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，如提高首付比例、限制購房資格等，可能導(dǎo)致購房者因失去購房資格而無法簽約。此時，若雙方在認(rèn)購書中未約定政策變動的處理方式，根據(jù)《民法典》第五百三十三條，屬于“情勢變更”，購房者可請求法院解除認(rèn)購關(guān)系并返還已付款項(xiàng)，無需承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商則需在簽約前協(xié)助購房者核查購房資格，避免因信息不對稱引發(fā)糾紛。在期房交易中，時間節(jié)點(diǎn)的把控尤為重要。根據(jù)《民法典》第一百八十八條，向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年，自權(quán)利人知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損之日起計(jì)算。若購房者明知到期未簽合同卻長期未主張權(quán)利，可能因超過訴訟時效喪失勝訴權(quán)。例如，某購房者在2022年發(fā)現(xiàn)開發(fā)商未按約定簽約，直至2026年才起訴，法院可能以時效屆滿為由駁回其訴訟請求。此外，資金安全的保障措施也不容忽視。購房者在支付款項(xiàng)時，應(yīng)要求開發(fā)商出具加蓋公章的收據(jù)，并注明款項(xiàng)性質(zhì)（如“定金”或“預(yù)付款”）。若開發(fā)商要求將款項(xiàng)轉(zhuǎn)入非監(jiān)管賬戶，需高度警惕資金挪用風(fēng)險。部分城市已實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管制度，要求開發(fā)商將購房款存入專用賬戶，優(yōu)先用于工程建設(shè)，購房者可通過查詢監(jiān)管賬戶信息確認(rèn)資金安全性。對于已陷入糾紛的購房者，損失計(jì)算的范圍需合理界定。直接損失包括已付款項(xiàng)的利息（按LPR或合同約定利率計(jì)算）、為購房支付的稅費(fèi)、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等；可得利益損失主要指房價上漲導(dǎo)致的差價損失，需通過專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確定。例如，購房者2023年認(rèn)購時房價為每平方米1.5萬元，2025年同類房屋市場價漲至1.8萬元，差價部分可作為可得利益損失主張賠償。在司法實(shí)踐中，法院對可得利益損失的支持較為謹(jǐn)慎，需滿足“可預(yù)見性”標(biāo)準(zhǔn)，即違約方在簽約時能夠預(yù)見到該損失。因此，購房者需提供房價上漲的客觀證據(jù)（如周邊樓盤成交價、評估報(bào)告），并證明該上漲發(fā)生在違約行為之后。若因購房者自身原因拖延簽約，導(dǎo)致房價上漲，法院可能認(rèn)定損失擴(kuò)大的責(zé)任由購房者自行承擔(dān)。期房到期未簽合同的風(fēng)險防范，本質(zhì)上是對交易雙方契約精神的考驗(yàn)。購房者應(yīng)摒棄“先付款后簽合同”的慣性思維，堅(jiān)持“合同先行”原則；開發(fā)商則需誠信履約，避免以“內(nèi)部流程”“領(lǐng)導(dǎo)審批”等借口無限期拖延簽約。只有雙方共同維護(hù)交易的透明度和規(guī)范性，才能從根本上減少此類糾紛的發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整期，部分開發(fā)商面臨資金