2025年注冊(cè)規(guī)劃師實(shí)務(wù)練習(xí)題分析及答案案例一：某縣級(jí)市國土空間總體規(guī)劃方案評(píng)析（25分）背景：某縣級(jí)市位于長江中游，市域面積1200平方公里，人口45萬，2020年GDP320億元，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為裝備制造、農(nóng)產(chǎn)品加工?，F(xiàn)行總體規(guī)劃（2015-2030）確定中心城區(qū)人口30萬、城市建設(shè)用地35平方公里。2023年經(jīng)上級(jí)批復(fù)的省級(jí)國土空間規(guī)劃要求該市2035年耕地保有量不低于65萬畝（現(xiàn)狀68萬畝）、生態(tài)保護(hù)紅線面積不低于280平方公里（現(xiàn)狀275平方公里），并明確其為區(qū)域級(jí)交通節(jié)點(diǎn)城市（新增一條高鐵聯(lián)絡(luò)線、兩條高速公路）。本次上報(bào)的總規(guī)方案（2021-2035）主要內(nèi)容如下：1.發(fā)展目標(biāo)：2035年中心城區(qū)人口45萬、城市建設(shè)用地50平方公里；2.空間格局：“一主兩副”（中心城區(qū)+兩個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)），沿新增高鐵、高速布局產(chǎn)業(yè)走廊，規(guī)劃產(chǎn)業(yè)用地15平方公里（現(xiàn)狀8平方公里）；3.耕地保護(hù)：劃定耕地保有量63萬畝，將現(xiàn)狀3萬畝園地、2萬畝低效林地調(diào)整為耕地；4.生態(tài)保護(hù)：生態(tài)保護(hù)紅線調(diào)整為278平方公里，將原紅線內(nèi)1處歷史遺留礦山（已修復(fù)）調(diào)出，劃入2處縣級(jí)森林公園；5.公共服務(wù)：中心城區(qū)新增3所普通高中、2所綜合醫(yī)院，重點(diǎn)鎮(zhèn)各規(guī)劃1所初中、1所衛(wèi)生院；6.交通規(guī)劃：高鐵站點(diǎn)設(shè)置于中心城區(qū)東側(cè)3公里處（現(xiàn)狀為基本農(nóng)田），配套建設(shè)站前廣場（0.8平方公里）及雙向6車道連接路（長5公里）。問題：指出該方案存在的主要問題并說明依據(jù)。分析要點(diǎn)及答案：1.人口與用地規(guī)模突破約束：省級(jí)總規(guī)未明確放寬人口規(guī)模，現(xiàn)狀中心城區(qū)人口未達(dá)原規(guī)劃30萬（需結(jié)合近5年人口增長數(shù)據(jù)，假設(shè)年均增長0.5萬，2035年僅37萬），方案提出45萬缺乏人口預(yù)測依據(jù)；城市建設(shè)用地50平方公里遠(yuǎn)超原規(guī)劃35平方公里，且人均建設(shè)用地111㎡（50/0.45）高于《國土空間規(guī)劃城市開發(fā)邊界劃定指南》中縣級(jí)市人均100-110㎡的上限（若考慮現(xiàn)狀低效用地盤活，應(yīng)優(yōu)先挖潛）。2.耕地保有量不達(dá)標(biāo)：省級(jí)要求65萬畝，方案僅63萬畝，缺口2萬畝；將園地、低效林地調(diào)整為耕地不符合“耕地進(jìn)出平衡”要求（《耕地保護(hù)法》規(guī)定園地、林地轉(zhuǎn)為耕地需論證生態(tài)影響，且現(xiàn)狀園地多為永久基本農(nóng)田周邊優(yōu)質(zhì)園地，調(diào)整后可能破壞耕作連片區(qū)）。3.生態(tài)保護(hù)紅線調(diào)整不規(guī)范：原紅線內(nèi)歷史遺留礦山已修復(fù)，調(diào)出需符合“生態(tài)功能不降低、面積不減少、性質(zhì)不改變”原則（《生態(tài)保護(hù)紅線管理辦法》），但未提供修復(fù)后生態(tài)功能評(píng)估報(bào)告；劃入縣級(jí)森林公園需核實(shí)其是否屬于國家級(jí)/省級(jí)自然公園（縣級(jí)森林公園原則上不納入生態(tài)保護(hù)紅線）。4.產(chǎn)業(yè)用地?cái)U(kuò)張不合理：現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)用地8平方公里，方案增至15平方公里（增長率87.5%），遠(yuǎn)超GDP增長率（2020-2035年若按年均5%增長，2035年GDP約650億元，產(chǎn)業(yè)用地彈性系數(shù)應(yīng)控制在0.8-1.2，合理規(guī)模約10-12平方公里）；沿交通走廊布局可能穿越永久基本農(nóng)田（需核查產(chǎn)業(yè)走廊與“三區(qū)三線”重疊情況）。5.高鐵站點(diǎn)選址違規(guī)：站點(diǎn)位于現(xiàn)狀基本農(nóng)田，違反“城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外原則上不安排城鎮(zhèn)建設(shè)用地”（《國土空間規(guī)劃編制規(guī)程》）；站前廣場0.8平方公里規(guī)模過大（縣級(jí)高鐵站廣場一般控制在0.3-0.5平方公里），連接路雙向6車道超出實(shí)際需求（縣級(jí)市交通流量小，雙向4車道更合理），存在土地浪費(fèi)。6.公共服務(wù)配套標(biāo)準(zhǔn)不足：重點(diǎn)鎮(zhèn)僅規(guī)劃初中（應(yīng)按《鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》配置完中）、衛(wèi)生院（需配置具備急救功能的中心衛(wèi)生院）；中心城區(qū)普通高中按1000生/校、服務(wù)半徑3公里計(jì)算，3所僅覆蓋15萬人，無法滿足45萬人口需求（需至少6所）。案例二：某新城控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整合規(guī)性審查（20分）背景：某設(shè)區(qū)市A區(qū)新城控規(guī)（2020年批復(fù)）規(guī)劃居住用地（R2）100公頃，配套1所9班幼兒園（0.3公頃）、1處社區(qū)服務(wù)中心（0.2公頃）。2024年，開發(fā)企業(yè)以“優(yōu)化空間布局”為由申請(qǐng)調(diào)整，將其中20公頃R2調(diào)整為商業(yè)用地（B1），并提出：-原幼兒園用地同步調(diào)整至地塊東側(cè)（現(xiàn)狀為1處3層舊廠房，權(quán)屬為區(qū)屬國企）；-社區(qū)服務(wù)中心建筑面積由2000㎡增至3000㎡，但用地面積不變（通過提高建筑密度實(shí)現(xiàn)）；-調(diào)整后地塊容積率由2.0提高至2.5，建筑高度由36米提高至48米；-提供了項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、交通影響評(píng)價(jià)（結(jié)論為“可接受”）、日照分析（周邊住宅滿足大寒日2小時(shí)標(biāo)準(zhǔn)）。問題：指出該調(diào)整方案需重點(diǎn)審查的合規(guī)性內(nèi)容，并判斷是否應(yīng)批準(zhǔn)。分析要點(diǎn)及答案：需重點(diǎn)審查以下內(nèi)容：1.調(diào)整必要性：是否符合“因國家、省重大戰(zhàn)略調(diào)整，或經(jīng)評(píng)估確需調(diào)整”的法定情形（《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十八條）。開發(fā)企業(yè)以“優(yōu)化布局”為由過于籠統(tǒng)，需補(bǔ)充控規(guī)實(shí)施評(píng)估報(bào)告（重點(diǎn)分析現(xiàn)狀居住用地供需、商業(yè)用地市場容量，原控規(guī)是否存在實(shí)施障礙）。2.上位規(guī)劃符合性：調(diào)整后的商業(yè)用地是否符合A區(qū)總規(guī)中“新城以居住功能為主”的定位；20公頃R2轉(zhuǎn)B1是否突破總規(guī)中商業(yè)用地占比（假設(shè)總規(guī)要求商業(yè)用地不超過城市建設(shè)用地10%，原控規(guī)商業(yè)用地占比5%，調(diào)整后可能超10%）。3.公共服務(wù)設(shè)施調(diào)整合規(guī)性：-幼兒園異地選址：現(xiàn)狀舊廠房屬國有建設(shè)用地，需核查是否已納入城市更新計(jì)劃；新址是否滿足服務(wù)半徑300米要求（原用地服務(wù)半徑200米，新址若距最近小區(qū)400米則不達(dá)標(biāo)）；需征求教育部門意見（《幼兒園建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》要求獨(dú)立占地、無干擾）。-社區(qū)服務(wù)中心：建筑面積增加但用地不變，需審查建筑密度是否超過35%（《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》上限），若原控規(guī)建筑密度25%，調(diào)整后35%雖合規(guī)，但需評(píng)估消防、停車等配套是否滿足（3000㎡需配建15個(gè)停車位，原用地僅10個(gè)）。4.指標(biāo)調(diào)整合理性：-容積率由2.0→2.5：需復(fù)核地塊開發(fā)強(qiáng)度分區(qū)（若總規(guī)劃定為低強(qiáng)度區(qū)，2.5超上限）；需補(bǔ)充日照分析是否覆蓋周邊所有住宅（若僅測部分建筑，可能遺漏遮擋）。-建筑高度由36→48米：需核查航空限高（若新城位于機(jī)場凈空區(qū)，48米可能超限制）；需評(píng)估對(duì)歷史風(fēng)貌區(qū)的影響（若新城鄰近歷史街區(qū)，48米建筑可能破壞視線通廊）。5.程序合規(guī)性：是否已公示并征求利害關(guān)系人意見（需提供公示記錄、聽證會(huì)紀(jì)要）；是否經(jīng)專家論證（需5名以上規(guī)劃、建筑、交通專家簽字）；是否報(bào)原審批機(jī)關(guān)（市政府）批準(zhǔn)（A區(qū)政府無權(quán)直接批準(zhǔn)控規(guī)調(diào)整）。結(jié)論：該調(diào)整方案因缺乏控規(guī)實(shí)施評(píng)估報(bào)告、未明確上位規(guī)劃符合性、幼兒園選址未核實(shí)服務(wù)半徑、社區(qū)服務(wù)中心停車配套不足、建筑高度可能突破限高等問題，暫不符合批準(zhǔn)條件，需補(bǔ)充材料并修改后重新申報(bào)。案例三：某村莊規(guī)劃實(shí)施問題處理（25分）背景：某縣C鎮(zhèn)D村（傳統(tǒng)村落，人口300人，現(xiàn)狀建設(shè)用地5公頃）2022年批復(fù)的村莊規(guī)劃確定“保護(hù)傳統(tǒng)格局，發(fā)展民宿旅游”，劃定核心保護(hù)區(qū)（0.8公頃）、建設(shè)控制區(qū)（2.2公頃）、一般區(qū)（2公頃），要求核心保護(hù)區(qū)內(nèi)建筑高度≤6米（2層）、建設(shè)控制區(qū)≤9米（3層）。2024年巡查發(fā)現(xiàn)：-村民張某在核心保護(hù)區(qū)內(nèi)翻建住宅，原房2層（6米），新建3層（9米），已主體封頂；-村集體在一般區(qū)建設(shè)游客服務(wù)中心（2層，300㎡），未辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證；-山腳1處廢棄倉庫（屬集體建設(shè)用地）被企業(yè)租賃，改造為小型食品加工廠（未改變土地用途），但未取得規(guī)劃許可。問題：分別提出對(duì)張某、村集體、企業(yè)違法行為的處理措施，并說明依據(jù)。分析要點(diǎn)及答案：1.張某違法建設(shè)處理：-違法性質(zhì)：違反《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護(hù)條例》第二十八條“核心保護(hù)范圍內(nèi)不得進(jìn)行新建、擴(kuò)建活動(dòng)（必要基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施除外）”，且建筑高度超出規(guī)劃6米限制。-處理措施：①責(zé)令停止建設(shè)，限期自行拆除（《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五條）；②若拆除影響傳統(tǒng)格局（如建筑為歷史建筑），需組織專家評(píng)估，確需保留的，沒收違法收入并處罰款（工程造價(jià)5%-10%），同時(shí)責(zé)令恢復(fù)原高度（《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護(hù)條例》第四十一條）；③對(duì)張某進(jìn)行行政處罰告知，保障其陳述、申辯權(quán)利。2.村集體違法建設(shè)處理：-違法性質(zhì)：未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證（《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條），屬“未批先建”。-處理措施：①核查游客服務(wù)中心是否符合村莊規(guī)劃（屬一般區(qū)，允許建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施）；②若符合規(guī)劃，責(zé)令限期補(bǔ)辦鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，并處建設(shè)工程造價(jià)5%以下罰款（《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五條）；③若不符合規(guī)劃（如占用耕地或生態(tài)保護(hù)紅線），責(zé)令拆除；④對(duì)村集體主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行批評(píng)教育，納入村級(jí)考核負(fù)面清單。3.企業(yè)違法改造處理：-違法性質(zhì)：雖未改變土地用途（集體建設(shè)用地），但改造為食品加工廠屬“改變建筑物使用功能”，需重新申請(qǐng)規(guī)劃許可（《村莊規(guī)劃編制技術(shù)要點(diǎn)》要求集體建設(shè)用地用途變更需符合規(guī)劃并審批）。-處理措施：①責(zé)令停止生產(chǎn)，限期辦理規(guī)劃許可（需審查食品加工廠是否符合村莊規(guī)劃產(chǎn)業(yè)定位“民宿旅游”，若不符合則不予許可）；②若符合規(guī)劃（如作為旅游配套食品加工），補(bǔ)辦許可并處罰款（《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條）；③若不符合，責(zé)令恢復(fù)原用途（倉庫），拒不執(zhí)行的申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行；④對(duì)企業(yè)下達(dá)整改通知書，抄送市場監(jiān)管部門暫停其食品生產(chǎn)許可。案例四：某開發(fā)區(qū)規(guī)劃實(shí)施評(píng)估（30分）背景：某省級(jí)開發(fā)區(qū)2018年經(jīng)批復(fù)設(shè)立，規(guī)劃面積10平方公里（工業(yè)用地70%、倉儲(chǔ)用地15%、配套用地15%），2024年開展實(shí)施評(píng)估，數(shù)據(jù)如下：-已開發(fā)土地8平方公里（工業(yè)用地6.5、倉儲(chǔ)0.8、配套0.7）；-工業(yè)用地畝均產(chǎn)值120萬元（全省平均180萬元），容積率0.8（規(guī)劃1.0），建筑系數(shù)45%（規(guī)劃50%）；-企業(yè)入駐率60%（其中高新技術(shù)企業(yè)占比15%，規(guī)劃目標(biāo)30%）；-配套用地中，職工宿舍僅建成20%（規(guī)劃50%），商業(yè)設(shè)施空置率40%；-區(qū)內(nèi)河道（規(guī)劃為生態(tài)廊道）被企業(yè)填埋0.3公里用于擴(kuò)建廠房；-已批未供土地1.2平方公里（均為工業(yè)用地，因企業(yè)資金問題未按期開發(fā)）。問題：總結(jié)評(píng)估結(jié)論，提出優(yōu)化建議。分析要點(diǎn)及答案：評(píng)估結(jié)論：1.開發(fā)進(jìn)度與結(jié)構(gòu)失衡：已開發(fā)8平方公里（80%），但工業(yè)用地占比81.25%（超規(guī)劃70%），配套用地僅8.75%（遠(yuǎn)低于15%），倉儲(chǔ)用地10%（低于15%），用地結(jié)構(gòu)偏離規(guī)劃。2.土地利用效率低下：畝均產(chǎn)值、容積率、建筑系數(shù)均未達(dá)規(guī)劃目標(biāo)，存在“寬打窄用”現(xiàn)象；高新技術(shù)企業(yè)占比僅15%，產(chǎn)業(yè)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。3.配套服務(wù)滯后：職工宿舍建設(shè)率低（20%），無法滿足產(chǎn)業(yè)工人需求；商業(yè)設(shè)施空置率高（40%），反映規(guī)劃對(duì)人口結(jié)構(gòu)（產(chǎn)業(yè)工人多、消費(fèi)能力低）預(yù)判不足。4.生態(tài)破壞明顯：填埋河道違反“生態(tài)廊道保護(hù)”要求（《開發(fā)區(qū)規(guī)劃管理辦法》），影響區(qū)域生態(tài)安全。5.土地閑置突出：已批未供1.2平方公里（15%），因企業(yè)資金問題閑置，需落實(shí)“增存掛鉤”機(jī)制。優(yōu)化建議：1.調(diào)整用地結(jié)構(gòu)：核減工業(yè)用地0.8平方公里（將低效工業(yè)用地納入城市更新，轉(zhuǎn)型為研發(fā)用地（M0）或生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)用地（B2）），增加倉儲(chǔ)用地0.4平方公里（滿足物流需求），配套用地增至1.2平方公里（優(yōu)先建設(shè)職工宿舍，按“100㎡/10人”標(biāo)準(zhǔn)配建）。2.提升土地效率：-對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地開展“畝均論英雄”評(píng)價(jià)，對(duì)畝均產(chǎn)值＜150萬元的企業(yè)征收土地閑置費(fèi)（年租金2%），倒逼低效用地退出；-明確新供工業(yè)用地容積率≥1.2、建筑系數(shù)≥55%，并簽訂“履約監(jiān)管協(xié)議”（約定投產(chǎn)時(shí)間、產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)）。3.優(yōu)化配套服務(wù)：-職工宿舍按“產(chǎn)城融合”原則，與周邊居住社區(qū)共享公共服務(wù)（如學(xué)校、醫(yī)院）；-商業(yè)設(shè)施轉(zhuǎn)型為“社區(qū)食堂+便利店+活動(dòng)室”等剛需業(yè)態(tài)，降低空置率。4.修復(fù)生態(tài)廊道：責(zé)令填埋河道的企業(yè)限期恢復(fù)（清淤、補(bǔ)種水生植物），并處罰款（工程造價(jià)10%）；將河道兩側(cè)50米范圍劃定為生態(tài)緩沖區(qū)，禁止建設(shè)活動(dòng)。5.