房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程（完整版一）轉(zhuǎn)載

1.土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地

產(chǎn)開發(fā)的前提.不過，這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的I先后次序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)H勺同志,

一看這幾樣?xùn)|西H勺發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后H勺故事。這三樣?xùn)|西

波及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒有很好的規(guī)

范這個(gè)問題。

恩、,簡(jiǎn)樸的說一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土

地用途及有效期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定

土地用途及用地界線H勺法律根據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使

用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依+據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置規(guī)定啊這些指標(biāo)都

在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括目前的那個(gè)小戶型比例限制規(guī)定，也會(huì)在這個(gè)文

獻(xiàn)里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)

劃許可證（如卜簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)當(dāng)是必須

的程序。由于國(guó)土部門必須根據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能

計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

不過呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。由于首先，諸多地方的國(guó)

土部門在出讓土地的時(shí)候，主線不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦

出商住用地土地使用權(quán)證:這種讓人無法理解H勺土地出讓模式一度非常盛行。然

后受讓了土地H勺開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是

主線沒有規(guī)劃都好，反正，我H勺土地出讓金是已經(jīng)交了，剩余的事情你規(guī)劃部

門得給我搞定。

我不是批評(píng)這種土地出讓模式輕易滋生腐敗。要懂得，我國(guó)正式搞土地出讓

也只不過是從1990年開始口勺，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從

1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易H勺土地，是到2023年之后才上市H勺。

我只不過是說，我國(guó)在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒有什么可供借鑒口勺模

式。由于我國(guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我

指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的

背景里回去，我也想小出更好口勺土地交易模式。都市規(guī)劃這個(gè)概念一直到目前都

還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。

不過無論怎樣，這種土地交易模式目前已經(jīng)只是歷史了。

新城鎮(zhèn)規(guī)劃法第三十八條：在都市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使

用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，都市、縣人民政府臧鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)根

據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作

為國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議H勺構(gòu)成部分。未確定規(guī)劃條，牛的地塊，不得出讓國(guó)有

土地使用權(quán)。

以出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓

協(xié)議后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的同意、核準(zhǔn)、立案文獻(xiàn)和國(guó)有土地使用權(quán)出

讓協(xié)議，向都市、縣人民政府城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

都市、縣人民政府城鎮(zhèn)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，私自變化作

為國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議構(gòu)成部分的規(guī)劃條件。

但愿在我后來的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨

硬泡，阿門。

2.項(xiàng)目企業(yè)設(shè)置、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

這四項(xiàng)幾乎是每一種項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常H勺社會(huì)主義特

色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，例如設(shè)置項(xiàng)目企業(yè)。

這里要注意一下，母企業(yè)拍到時(shí)土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)置時(shí)項(xiàng)目企業(yè)名下，按我

國(guó)法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母企業(yè)與其全資子企業(yè)之間H勺土地流轉(zhuǎn),

小屬于交易。冉次強(qiáng)調(diào)：人屬于交易。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以任意設(shè)置項(xiàng)目子企

業(yè)，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一種殼。這種操作模式?jīng)]什么法

律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常H勺經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此目前我國(guó)稍微有點(diǎn)規(guī)模H勺房地產(chǎn)企業(yè)都這

樣干。

再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常H勺煩，也不懂

得這個(gè)東西應(yīng)當(dāng)算什么。立項(xiàng)重要考察口勺是項(xiàng)目口勺投資額及可行性。我不懂得在

目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理日勺。反正目前各地由

于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)H勺深度不一樣，因此在這個(gè)事情的管理上也不一樣。有些地方基本上

不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。并且立項(xiàng)究竟需要什么材料那也是誰都說不清

晰的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便H勺事情。譬如近來國(guó)家的

政策，規(guī)定先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)增進(jìn)可持

續(xù)發(fā)展時(shí)考慮。但在諸多地方，環(huán)評(píng)時(shí)一項(xiàng)重要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了

3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%o看起來這個(gè)計(jì)算應(yīng)當(dāng)是

沒有什么爭(zhēng)議了。不過且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2023平方米

是一種大型時(shí)架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)。目前，爭(zhēng)議

就來了，我這個(gè)2023平方米，究竟算不算建筑基底？你之因此限制我日勺建筑密

度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。目前我雖然好象是在地

面上建了東西，不過我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的

休閑空間沒有減少啊，因此這個(gè)2023平方米不能算在建筑密度里面。這種空中

花園型的架空層究竟要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無

窮的I空間可以鉆營(yíng)。

冉舉個(gè)例子，容積率，息建筑面枳除以凈用地也I積。也是看起來很簡(jiǎn)樸。小過放

到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算??？是純粹H勺土地使用權(quán)

證我的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到底圍道路H勺道路中線去

呢？這個(gè)東西主線說不清晰，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積

自然就水漲船高。這都是可以鉆營(yíng)的地方。

其他的地方，譬如消防通道口勺設(shè)置，高層建筑四面必須設(shè)置環(huán)形消防車道。不過

這樣一搞，小區(qū)日勺綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上

面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這樣搞行不行？反正我

個(gè)人不懂得行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)規(guī)定滴，反正我個(gè)

人不懂得這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程?般都要2到3

個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才

能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面

審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無論什么企業(yè)H勺總平

面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐小J。

不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太

小，等等等等。（在這自夸一種：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完畢這個(gè)工作,

至今被引為傳奇故事。嘿嘿）

4.管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門時(shí)專業(yè)審查內(nèi)容之一，我目前專門拿出來講，由

于這個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。并且,

被這個(gè)東西害死的企業(yè)比比皆是。各位千萬別認(rèn)為那些什么保利啊合生啊之類的

大企業(yè)就不會(huì)在這個(gè)問題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，實(shí)際上，無論什么房地產(chǎn)企

業(yè)，在這個(gè)問題上栽跟頭的H勺幾率，是同樣的I,這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，

一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱

電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張

圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水

和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，

線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視

線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|

西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。

這些線路啊什么H勺，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士,

要判斷一種小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：

1、你就這樣走進(jìn)一種小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要

有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。

2.沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。假如什么沙井

蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來H勺，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為何我要這樣強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？假如它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首

先，就是給排水會(huì)成天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見得太多

「；然后，對(duì)于年輕H勺我來說，就是網(wǎng)絡(luò)成天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行商主線沒得

選，由于只埋了一條管，別口勺網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都小行，而目前

於J這家，不是這里口勺線路壞就是那里壞，成天修，我這正打怪呢，嘛H勺一下，

斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，

千萬別一起開?？措娨暤臅r(shí)候千萬別開電腦，否則就得在黑暗之中耗一晚上。這

都是管線綜合沒搞好H勺標(biāo)志啊。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們?cè)O(shè)計(jì)口勺時(shí)候好好的考慮，好好

的I研究，不就行了嗎？實(shí)際上，是不行。為何？由于所有口勺線，你都得從外

面引進(jìn)來，都得跟外面有個(gè)接口。不過接口在哪里呢？我目前告訴你們，無論

開發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留歐J接口不

發(fā)生變化。最常見H勺是市政排污管線忽然就重新施工，渙地方了，哪怕它不換地

方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水由于傾斜度不夠，那也完蛋了。這

種事情太常見了。大家肯定常?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里,

明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種狀況那是想賠錢都搞不定H勺。

然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完

畢，要正式接的時(shí)候，忽然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它時(shí)容量已經(jīng)

超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，舌L引。引到

多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不懂得。

再說到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)歡L專門針對(duì)小區(qū)的排水。

目前都是規(guī)定雨污分流了，就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是

管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)

計(jì)，實(shí)際上是一回事。我就不多說了。

5.單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)R勺審查那也是非常嚴(yán)格的，不過總體來說，相對(duì)于總

平面規(guī)劃，就比較輕易通過一點(diǎn)。

單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)匕貫徹單體建筑口勺設(shè)計(jì)方

案。單體方案重要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這樣總結(jié)內(nèi)：關(guān)鍵就是貫徹各空間

的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩口勺是車位。目前來說，我國(guó)各大

都市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的I,規(guī)定一般是每戶住宅配一種車位，

商業(yè)一般是100平方米配一種車位。大體的I配置規(guī)定基本上都是這樣，各都市大

同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會(huì)審車位，不過那個(gè)階段重要是經(jīng)驗(yàn)

值，按35平方米到45平方米平方米?種車位這樣的經(jīng)臉值，來評(píng)估地下室面積

夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真日勺在圖紙上數(shù)。不

過單體階段就不一樣樣了，就開始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。例如所謂

的子母車位啦，主線停不進(jìn)去車H勺轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。

不過有些時(shí)候，無論怎么擺都擺不夠，那也有措施，就是宣稱我這里要做立體

機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信諸多人都見過，那玩意非常H勺不好使喚，進(jìn)

出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上,

只要通過單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝H勺。

那么，為何開發(fā)商那么不樂意建大點(diǎn)地下室？由于建地下室是賠本的。買

的人也少。我懂得這個(gè)話一說出來糞青們就會(huì)向我開炮，說什么10幾20萬買一

巴掌大的停車位，開發(fā)商還賠本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，確實(shí)只需要10個(gè)平

方米小到的空間。不過，你要把這部車停進(jìn)去，你此外還需要30平方米口勺進(jìn)車

道。因此按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。

規(guī)劃部門都這樣掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些都市，停車位還是能盈利的I,例如廣州、深

圳和上海H勺某些黃金地段的樓盤，聽說停車位都能買到40萬一種。不過這個(gè)不

代表一般規(guī)律。嘿嘿。

審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)企業(yè)再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程

規(guī)劃許可證。這個(gè)過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了。

不過這個(gè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在新的I《城鎮(zhèn)規(guī)劃法》中被提到非常高口勺位

置，反復(fù)H勺強(qiáng)調(diào)。我個(gè)人還沒鉆詳明白，不懂得這個(gè)法是什么意思，在搞什么玄

虛。

6.消防和人防專題審查

這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這樣下兩個(gè)結(jié)論：沒有哪個(gè)小區(qū)H勺消防和人防設(shè)

計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這樣直接一點(diǎn)：消防

報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難啊，不過假如說簡(jiǎn)樸，也可以很簡(jiǎn)樸。

至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不懂得這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)H勺東

西，都心存惡感。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我

國(guó)的消防審查，在諸多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。此外呢，我們口勺開發(fā)

商，也確實(shí)是非常日勺不象話，要滿足消防規(guī)范叫話，這個(gè)投入太大了。此外我們

的消費(fèi)者也沒這種意識(shí)。由于諸多消防上的規(guī)定是非常影響使用H勺，例如電梯間

和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常小以便口勺?；?/p>

本上來講，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不也許嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是

越來越嚴(yán)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為何呢？由于

這些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，

往往由他們出面才能把事情辦成。不過，我在這里說句公道話：波及生命安全口勺

消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。例如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層

以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒見過有開發(fā)商能繞得

過這些強(qiáng)制性規(guī)范H勺，雖然能繞過去將會(huì)獲得巨大的叵報(bào)，譬如減少一套樓梯，

那是多么好的事情啊，不過基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人后來的J

職業(yè)生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經(jīng)H勺同樣中國(guó)特色的東西。我不懂得這個(gè)東西算啥。真要有空

襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911時(shí)那棟大樓就是前車之見。真要

被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介

意。

人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途時(shí)那部分地下室也可

以搞停車位，不過這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用

權(quán)。有關(guān)人防停車位口勺使用權(quán)問題，目前的爭(zhēng)議非常大。社會(huì)上多種聲音均有，

尤其是自認(rèn)為看通了物權(quán)法H勺神經(jīng)們。我目前告訴你們，所有H勺人防用途的東西,

產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。國(guó)家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就容許你臨時(shí)用著。不過這

個(gè)產(chǎn)權(quán)，無論怎樣，都不也許歸屬于什么全體'業(yè)主。

由于人防用途部分H勺車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，因此開發(fā)商

絕對(duì)會(huì)想措施減少人防面枳。此外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，例如人防

那個(gè)安全門，那都不懂得算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地卜室，還真是搞碉堡了。也

不懂得能防什么。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)企業(yè)在建筑施工圖H勺基礎(chǔ)上再次細(xì)

化，完畢構(gòu)造施工圖、水電施工圖等等所有施工圖及構(gòu)造計(jì)算書等，完畢節(jié)能設(shè)

計(jì)，做一種節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查，在我H勺個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國(guó)目前越來越強(qiáng)

調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上日勺位置也越來越高。這樣說吧：什么360度大落地

窗、全敞開式陽臺(tái)、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)H勺。搞了

這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這

里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上

也比較能接受這個(gè)，由于北方有一種取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)H勺房子，在冬

天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。不過南方人對(duì)這種東西就比較不待見，我就好

這一口，你管得著啊。

說到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米如下占70%以上的9070政

策說兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必然帶有?qiáng)烈的北方特性。北方人在

考慮在冬天取暖H勺規(guī)定之后，確實(shí)不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米口勺客廳，在

取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同步，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)規(guī)定期，90

平方米的套型面積確實(shí)可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使

用習(xí)慣及氣候一致H勺：空氣干燥，并且洗手間的I使用頻率較低，一般人都不習(xí)

慣每天洗澡。（我闡明，我這不是地區(qū)歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南

方，僅僅只是增長(zhǎng)這樣一種洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎

是不也許完畢的任務(wù)。這人稍微在圖上畫一下就懂得了。房子朝外H勺位置就那么

幾種面，兒種房間一占，廁所就不懂得擺在哪里了。本人當(dāng)年參與口勺好幾種項(xiàng)目,

為了在滿足這個(gè)9070H勺規(guī)定下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不懂得多少噸血。

目前市場(chǎng)上的企業(yè)逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位

也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，父親媽媽爺爺奶奶加

孩子哭，連轉(zhuǎn)身H勺地方都沒有?，F(xiàn)實(shí)就是這樣滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此。

目前有些企業(yè)為了規(guī)避這個(gè)9070,還想了些花招，例如設(shè)計(jì)兩套房子，再

打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商味著

良心做事。我個(gè)人無言以對(duì)。

恩，說個(gè)節(jié)能審查，一說開去就說了這樣多，不好意思不好意思。目前開始說施

工圖審查。施工圖審查目前都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，容許開發(fā)商自己找資質(zhì)的

施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查成果負(fù)責(zé)。不過，基于我

國(guó)的審查技術(shù)非常H勺落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此

這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智，主線沒法子審。在這里講一種本人曾經(jīng)親歷口勺事情。

那一年在珠三角一種三線都市，在一種別型項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，

形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這

塔時(shí)工架，忽然這塔就塌了，整個(gè)檢查組所有死光。這是個(gè)大事啊，政府因此構(gòu)

成J'浩大的調(diào)查，來查這個(gè)事故H勺原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。成果一查,

設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查口勺詁，審

查人員說，不行，這個(gè)圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最終兩邊都說服不了對(duì)方。

要說這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。不過不理反強(qiáng)制性規(guī)范就表達(dá)安

全合格嗎？我看誰也不敢說這個(gè)話。最終只能把施工單位拉出來，判了幾種罰

了些錢，了事。目前合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這樣一種塔，做審查的

時(shí)候也是吵得不可開交。最終也是不了了之，由于這主線說不清晰，究竟安不安

全反正我個(gè)人不懂得。

施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，因此一直都是名義上的市場(chǎng)化，實(shí)際上H勺壟

斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間持續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是由于這兩樣?xùn)|西是最擾民的。

我懂得在諸多都市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但目前，越來越多

的都市，開始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥排放目前都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的重要

生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)送施工余泥的車輛，只能在規(guī)定期間，規(guī)定道路上行駛。但在諸

多時(shí)候，主線不也許這樣規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊,

沒措施，只能打通各路神仙。

余泥在運(yùn)送過程中，很輕易污染路面。本人曾經(jīng)見浜過廣州的一部車，從天

河一路撒到番禺，成果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計(jì)是交

通部門火大發(fā)上撞槍頭上

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定期間，用規(guī)范的，噪音較輕口勺方式施工。這

個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著H勺，目前諸多都市已經(jīng)嚴(yán)禁使用錘擊樁了。那玩意打起來

不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽了

一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那

肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管，開發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無論怎樣，都

支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間持續(xù)施工的，更要予以管制。目前在

某些都市，這個(gè)夜間持續(xù)施工的管理，就管得非常好，例如廣州和深圳。那是真

管得不錯(cuò)。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。假如居然膽敢不報(bào)批就夜間動(dòng)工？

那是嫌自己錢多，想支援改府H勺貧困官員了。不過絕大多數(shù)日勺都市，唉，那處在

幾乎沒有管理的地步。

我作為從先進(jìn)都市走出來的I三個(gè)代表，到某些二三線都市去，傻乎乎H勺去

問人家環(huán)境保護(hù)局，噪音排放和夜間持續(xù)施工怎么辦手續(xù)啊？成果被人家狠狠

的譏笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過我這一段之后，狠狠日勺譏笑我,

并且自鳴得意的說：有這和手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡(jiǎn)樸啊，什么什么

的，就和上面某些人自鳴得意口勺嘴臉，同樣。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，己經(jīng)寫得不耐煩了。不過沒法子。

程序是這樣一步步走過來H勺。施工許可證完了之后，我隨便這樣一想，我靠，背

面不懂得尚有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、

項(xiàng)目立案驗(yàn)收，一直到交樓。這得與死我啊。為何我會(huì)忽然發(fā)這種神經(jīng)與這種東

西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須

得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說誠(chéng)實(shí)話，我分不清晰。在

我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為何要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我

打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)窕竟是安全問題還是質(zhì)量問

題？我反正說不清晰?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著,當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩

部門還是有所區(qū)別。例如有些安全問題確實(shí)跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴

安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，

并成一種機(jī)構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。

在現(xiàn)實(shí)H勺操作中，但凡波及到檢測(cè)的，就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測(cè)，一般用肉

眼就能發(fā)現(xiàn)毛病MJ,就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，例如樁荷載檢測(cè)、水

泥檢測(cè)，這些東西，都是攻費(fèi)項(xiàng)目，因此質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么H勺嚴(yán)，為何呢，

由于質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收入錢手軟，云云。安監(jiān)基本不收費(fèi),

不過他們也能想出非常多H勺收費(fèi)服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安

智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

目前在有些都市，質(zhì)量檢測(cè)口勺功能已經(jīng)開始市場(chǎng)化了，有資質(zhì)口勺檢測(cè)單位都能

做檢測(cè)了。我見過最佳H勺都市是廣州。做個(gè)樁檢測(cè)的費(fèi)用，只是周圍都市H勺3

分之1。恩、，在這里，為了防止有人看不懂，我說一句：打完樁必須做檢測(cè)。檢

測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。各位於J,明白？

不過呢，絕大多數(shù)H勺都市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個(gè)也是建設(shè)

部門的生財(cái)主道啊。我要是局長(zhǎng)我也不愿放。嘿嘿

10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建

還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為何會(huì)想到寫這個(gè)題材？

我目前內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。

首先，我必須闡明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)（無國(guó)有經(jīng)濟(jì)

成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在某些

大都市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是廣州在管理上嚴(yán)

重違反行政許可法H勺地方，我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。在大多數(shù)都市，

私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企'亞證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。啥是私營(yíng)企業(yè)證

明呢？去工商局打一張股東構(gòu)造書就行了。

在必須要做施工招投標(biāo)的時(shí)候，我必須得說，這個(gè)領(lǐng)域那是真黑不是假黑。

黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒兒只好鳥。我在此隨便講個(gè)故事哈。施工企業(yè)

必須把自己H勺專業(yè)技術(shù)人員立案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員

和安全員。施工投標(biāo)H勺其中一種材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配置H勺人

員多少也有不一樣規(guī)定。大家懂得一下就行。有一次在廣州，某企業(yè)圍一種標(biāo)，

此外一種不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己H勺技術(shù)人員不夠了，

于是立即到建設(shè)局立案新增人員資料。本來這種新增技術(shù)人員立案實(shí)在是非常簡(jiǎn)

樸的事情。成果，連交件都交不進(jìn)去?？傊褪遣皇芾?。后來求爹爹告奶奶給受

理了，然后又由于其中一種人口勺身份證復(fù)印得不清晰，所有材料退件。這個(gè)企業(yè)

的老板氣得吐血。到最終當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講日勺還只是個(gè)小手段。

暗地里啥招數(shù)都用得出來，我個(gè)人不排除有人為「逼他人退出投標(biāo)會(huì)使用黑社會(huì)

的也許性。

恩，監(jiān)理招標(biāo)口勺程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。

監(jiān)理報(bào)建是完畢這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一種監(jiān)理規(guī)劃

和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為0K了，發(fā)一種監(jiān)理審查意見。通過了

就是下一步，施工許可證.監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，誠(chéng)實(shí)講，在我個(gè)人

的經(jīng)驗(yàn)里面，我歷來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。在我個(gè)人II勺從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，

我沒見過幾種政府官員能看得懂的。

11.施工許可證

我懷著萬分激動(dòng)的心情，打下了卜.面那5個(gè)字。寫完這段我就開始撒嬌，啦

啦啦

施工許可證所須材料基本上是上面所有手續(xù)一種匯總。缺一不可。在我個(gè)人

的I職業(yè)生涯中，我歷來沒有經(jīng)歷過能辦齊上面所有時(shí)手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證

的I。在我與同行H勺交流中，我也歷來沒見過老誠(chéng)實(shí)實(shí)的一步步完畢所有手續(xù)，再

來辦施工許可手續(xù)H勺。要這樣H勺話，絕對(duì)沒1年的時(shí)間出不來。不相信日勺同學(xué)，

請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里向每一種小項(xiàng)的工作日不

會(huì)少于20個(gè)。并且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪

個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問題，直接就GAMEOVER。

在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)H勺時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說是有個(gè)

企業(yè)要搞一種項(xiàng)目，前后蓋了200多種章，事還沒辦成。最終撤資了，不干了。

上級(jí)政府震怒，云云。

目前改革開發(fā)這樣數(shù)年/,我們好到哪里去了嗎？我們H勺辦事流程以便

嗎？我們能以便快捷口勺為企業(yè)服務(wù)嗎？

到了今時(shí)今日，尚有什么企業(yè)埋怨過政府管得太嚴(yán)，太死，審批環(huán)節(jié)太復(fù)

雜嗎？聽不到了。為何？由于大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。大家已

經(jīng)在這個(gè)圈子中獲得了某種平衡，到達(dá)了某項(xiàng)交易。在這種狀況下，改革辦事流

程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。

我懂得我這樣說，會(huì)有諸多糞青完全不能理解.。我就這樣告訴你們：大家都

已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一種程序中，

在每一種環(huán)節(jié)中，都存在利益分派，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在通過10數(shù)年的運(yùn)

做之后，它自身已經(jīng)具有了生命力，絕對(duì)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。

因此，我們常?？梢钥吹?，除了某些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格H勺大都市，諸多H勺都

市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的狀況下就干上了諸多工作，譬如土方工程，一

般都是先動(dòng)日勺。這就是一種雙方博弈之后到達(dá)日勺平衡。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)

范的大都市，也有空子可以鉆，例如基坑支護(hù)可以先發(fā)一種單獨(dú)H勺施工許可證，

然后再發(fā)地下室部分H勺施工許可證，再發(fā)地上部分。這年把一種項(xiàng)目分割成諸多

部分發(fā)證。為何？由于這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)向成果。政府要是把企業(yè)

都給玩死了，他們就沒得玩了。

之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。啦

啦啦，我開始撒嬌。

12\插曲，來講講目前口勺宏觀房地產(chǎn)調(diào)控

恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門。當(dāng)年參與了非常多的房地產(chǎn)政策

制定。后來窮得不行，被迫下海至今。這也是我為何能從事目前這個(gè)工作H勺原因

之一啦。

在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講FI前口勺房地產(chǎn)調(diào)控政策。理解了

這個(gè)，才能對(duì)銷售方面H勺各項(xiàng)政策有一種清晰的理解。對(duì)目前H勺調(diào)控，我的總體

評(píng)價(jià)是：混蛋?；旧?，目前的I中央層面的調(diào)控政策提成如下三個(gè)方

面：

1.減少土地供應(yīng)，緊縮地根

這方面日勺政策非常的立桿見影。假如這里有國(guó)土部門日勺朋友，看到了肯定大

有感觸。近來這3年以來，中央對(duì)地方的用地管制，一年比一年狠，采用的措施

一年比一年毒。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn),

而是工業(yè)。尤其是各類招商引資的工業(yè)園區(qū)。目前我國(guó)各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)

超過了全國(guó)所有都市市區(qū)建成區(qū)的總面積。這是?種很瘋狂的概念。當(dāng)然，在這

種宏觀性時(shí)打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可防止日勺受到了株連。房

地產(chǎn)用地供應(yīng)量逐年減少走不爭(zhēng)的I事實(shí)了。各位不需要和我爭(zhēng)論什么各大房地產(chǎn)

企業(yè)儲(chǔ)備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此目前供地局限性這種

消息不精確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體時(shí)外行報(bào)道，連造謠都沒造出個(gè)

樣子來。只要看看目前各大房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備的那些地都在什么位置，基本上就可

以判斷出來事情口勺真?zhèn)?。有哪個(gè)地產(chǎn)企業(yè)手頭上沒開發(fā)的地，不處在偏遠(yuǎn)得不行

的遠(yuǎn)郊區(qū)不過又發(fā)神經(jīng)拖著不開發(fā)的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。在另一

種方面來說，房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價(jià)值口勺遠(yuǎn)郊土地，其

完全是寄但愿于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，都市逐漸擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量

不停增長(zhǎng)。這種心態(tài)其實(shí)倒真是一種挖苦。唉

2.打壓購(gòu)置需求

提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種

考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。不過，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有

處理任何問題，它只不過是將需求延后。我不明白為何老百姓對(duì)這種政策鼓掌叫

好。有一種很神奇的I解釋說，這種政策H勺好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商

脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。我個(gè)人不對(duì)這種神奇口勺邏輯予

以打擊。省得我的這個(gè)貼淪為口水之爭(zhēng)的場(chǎng)所。我只對(duì)客觀效果予以評(píng)價(jià)。謝謝。

3.強(qiáng)制性限制房地產(chǎn)產(chǎn)品類型

這個(gè)很明確，就是那個(gè)90平方米如下的戶型占總建筑面積70%以上。這個(gè)

9070的政策被唱得很響，好象很英明神武II勺樣子。我個(gè)人沒明白過來這究竟有

什么效果。戶型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。我揣摩著是不是這個(gè)政策有這樣?種

隱含『、J前提在：開發(fā)商故意建大戶型，以獲取高額利潤(rùn)。不過，我暈，大戶型或

者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定H勺前提鼠單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)會(huì)有任何差異嗎？總建筑

面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，導(dǎo)致影響無非是多幾套房子或者少幾套房

子，利潤(rùn)有區(qū)別嗎？除非是有這樣時(shí)邏輯前提：大戶型時(shí)單價(jià)比小戶型高。但

在我的個(gè)人職業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我是沒發(fā)現(xiàn)過有這種狀況。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過來：

小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。本人所經(jīng)歷的少數(shù)幾種企業(yè)在產(chǎn)品定價(jià)

上基本上都是這樣個(gè)方略,我不懂得北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。

我個(gè)人總結(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策，就在上面這三樣?xùn)|西里面玩來玩去。不會(huì)有

別的什么新把戲出來了。這個(gè)效果，我就不多說了。

接下來，繼續(xù)講流程吧。啦啦啦

13.放線、驗(yàn)線

這個(gè)就簡(jiǎn)樸H勺說一說叱。圖紙畫出來之后，要把圖紙上H勺建筑物在實(shí)地上貫

徹一種詳細(xì)的位置.，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。這個(gè)活就叫放線。放線一

般是規(guī)劃部門下屬口勺測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過有些發(fā)達(dá)都市也已經(jīng)把

這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。嘿嘿，又來一種半市場(chǎng)化。正式放線H勺前提是領(lǐng)取了施

工許可證。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。在工程提前施工，違章

施工的場(chǎng)所，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一

種“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。一看這個(gè)建筑確

實(shí)是按圖紙建起來H勺，沒超過邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。

這個(gè)驗(yàn)線工作跟后來的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。因此測(cè)繪院也得要像皇帝老子同

樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)所。唉

14.預(yù)售許可證

終于說到這個(gè)了。預(yù)售目前的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。我所懂得的，在房地產(chǎn)

已經(jīng)成為了一種產(chǎn)業(yè)時(shí)都市，預(yù)售許可都規(guī)定在網(wǎng)上辦理，全程公告。目前在預(yù)

售上面做手腳的也許性越來越小了。

預(yù)售許可最重要口勺條件是：高層建筑構(gòu)造完畢3分之2,低層建筑構(gòu)造封

頂。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣樣：無論層數(shù)高下，所有封頂

才能放貸。因此目前高層建筑往往在完畢3分之2的構(gòu)造，獲得預(yù)售許可證之后，

開發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。由于這個(gè)時(shí)候，錢也不是很能收得到，只能收到個(gè)

2.3成，不過各項(xiàng)交易稅費(fèi)卻要按足成在當(dāng)年予以計(jì)算。在理解了這個(gè)之后，或

許我們對(duì)捂盤這種行為，會(huì)有更深刻的I認(rèn)識(shí)吧。

目前辦預(yù)售許可，都要做價(jià)格公告。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰,

在交易現(xiàn)場(chǎng)，也嚴(yán)禁再搞什么5000元/平方米"起”，這種騙人的玩意了。不過，

我必須要說，不過，政府沒有（也沒有權(quán)力）對(duì)房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行管制。在辦

理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)H勺價(jià)格，開發(fā)商可以完全不予理會(huì)。這個(gè)價(jià)格申報(bào)一下就完

了。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。歷來都是如

此。隨便你怎么公告。賣的時(shí)候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律

上或者行政上H勺責(zé)任。

在預(yù)售許可方面尚有個(gè)值得一說的I地方就是預(yù)測(cè)繪。房管部門下屬的房屋測(cè)

量部門，根據(jù)開發(fā)商提供H勺圖紙，事先算一種面積。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪。在竣工之后，

到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了，我們都懂得，面積上的糾紛往往是后來客戶與開發(fā)商

之間『、J重要矛盾。這個(gè)矛盾是怎么來的I呢？最關(guān)鍵時(shí)就是這個(gè)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之間的

面積差異。導(dǎo)致這種差異的原因諸多，例如施工不規(guī)范導(dǎo)致H勺面積誤差，又或者

之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分H勺記錄有誤差，這些均有也許。但要說是開發(fā)商日勺

故意導(dǎo)致啊，我個(gè)人沒有見過。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我

個(gè)人不排除有些頭被門夾了日勺開發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。嘿嘿。

目前為了防止這種糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大口勺精力在做通房屋

測(cè)量機(jī)構(gòu)H勺工作上?？傊疅o論屆時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著

當(dāng)時(shí)的預(yù)測(cè)面積出匯報(bào)。唉，又出來一種“做通”工作。

15.有關(guān)預(yù)售中H勺土地解押

昨天在寫預(yù)售H勺時(shí)候，有關(guān)土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一種房

地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個(gè)話題，顯得比較小合適。這個(gè)詰題非常敏感。這其中有

無數(shù)的道道兒。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我H勺理解講那么一點(diǎn)

吧。

先從土地抵押說起。目前有關(guān)土地抵押日勺規(guī)則越來越嚴(yán)格了。土地必須在辦

理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發(fā)商為何這樣緊張施工許可證的原

因。貸款額目前基本上都是根據(jù)施匚許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。在這方

面，我相信全國(guó)口勺銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常

識(shí)了。不多說了。

根據(jù)目前越來越嚴(yán)厲H勺銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有

任何抵押。不過，我們都懂得一種事實(shí)就是：任何開發(fā)商都必然會(huì)選擇將土地抵

押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重H勺資金壓力：要么

還貸，要么更換抵押物，否則這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了。

還貸是幾乎不用考慮H勺事情，更換抵押物？愈加不也許。哪有那么多實(shí)物

可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到目前啊。這個(gè)

時(shí)候就是考驗(yàn)人類日勺智慧的時(shí)候了。FI前時(shí)任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物,

又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。我不懂得其他企業(yè)H勺融資及報(bào)建人

員是怎么處理這種事情口勺。我只說其中口勺兩個(gè)措施（唉，我覺得我好象在傳授犯

罪措施似H勺，靠）。目前絕大多數(shù)H勺都市，國(guó)土部門和房管部門都是分離H勺。在

國(guó)土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。房管部門和國(guó)土部門

之間是有很深刻的仇恨啊。這兩個(gè)部門絕對(duì)不會(huì)積極向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方日勺登記資料

的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借

口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，冉將新抵押物辦理抵

押登記。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一種抵押物慫空期。這個(gè)懸空期是合理的。

無論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就運(yùn)用這個(gè)懸空期

吧。先以更換抵押物的理曰非常合理口勺將土地解押掉（有人把銀行口勺工作做得很

通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服

之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的I土地證，趕緊去房管部門，給他們看,

啦啦啦，我日勺土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門一看，哦，確實(shí)如此，于是收材料

辦預(yù)售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門辦

抵押。辦得快的I話，只需要懸空半個(gè)小時(shí)。假如緊張房管部門還會(huì)再看看土地證

的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國(guó)土部門辦抵押，也行。國(guó)土部門與房管部門分

離，實(shí)在是?項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的都市（這里闡明一下，在建工程抵押不是

每個(gè)都市都辦得了。諸多都市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試

試，土地解押，換成地面上EJ在建工程抵押。同樣是運(yùn)用懸空期來做事。這種措

施在國(guó)土與房管合并H勺地方也能用?？傊?，措施都是人想出來H勺。人有多大膽，

地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。

16.規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專題驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收立案，交樓

其實(shí)，在說了這許多之后，大家應(yīng)當(dāng)都明白了，到驗(yàn)收階段是怎么一回事

了。在做了前面這許多H勺鋪墊和協(xié)調(diào)工作，認(rèn)識(shí)了那許多時(shí)人，一步一種腳印時(shí),

做到了目前，假如還不能完畢目前的工作，就就真是白混了。

規(guī)劃驗(yàn)收重要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)與否超標(biāo)。在封頂之后，竣工之阿，就可

以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過，規(guī)劃驗(yàn)收的

時(shí)候也不會(huì)有太大H勺麻煩，基本的過程如下：規(guī)劃局的同志坐在車?yán)锟匆幌?，?

封頂了。然后拿起驗(yàn)線冊(cè)來看看，哦，沒問題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，

就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗(yàn)收