南匯區(qū)新場板塊市場研究2011-2板塊基本屬性解析板塊區(qū)位及通達性惠南臨港新城惠南臨港新城惠南臨港新城新場周康惠南臨港新城新場板塊位于本市東南端（外郊環(huán)），滬南公路南匯段的中間，位于南匯區(qū)中心地帶。距上海市中心36公里，離南匯城區(qū)12公里。板塊北接周康板塊，西臨航頭板塊，東接惠南板塊，東南臨臨港新城板塊。新場板塊公交比較發(fā)達，有大量快速道路可以從市中心較為便利地到達新場區(qū)域，如滬南公路、康新公路、新奉公路、以及規(guī)劃中的申江路等都是其主要干道，但路程較遠，目前較難作為市中心市民第一居所使用。新場板塊位于本市東南遠郊，航頭奉城康新公路新奉公路(X013)申嘉湖高速（S32）新場滬南公路（S122）航南公路（X011）閘航公路（X006）航新路滬蘆高速（S2）南六公路（S222）南蘆公路（S222）大葉公路（S324）板塊定位及未來規(guī)劃方向板塊以新場古鎮(zhèn)為核心，向四周擴展新場的規(guī)劃確定，新場歷史文化風(fēng)貌區(qū)范圍由滬南公路－奉新路－大治河－新環(huán)東路－工農(nóng)路－新場東路所圍合的區(qū)域，總面積148公頃。，以新場古鎮(zhèn)為依托點，規(guī)劃建設(shè)古鎮(zhèn)旅游區(qū)和畫家村等，未來將要發(fā)展成為第二個朱家角。軌道交通11號線南段（龍陽路站-臨港新城站）2012年竣工通車后，當(dāng)?shù)鼐用癯鲂袝r間將大大縮短，提升板塊客源導(dǎo)入能力。在建的申江路貫通工程，將連接浦東與南匯，大大增加其區(qū)位通達性。旅游區(qū)申江路21號線板塊內(nèi)部核心配套新場板塊尚未開發(fā)，各項配套尚不齊全交通配套上，公共交通較為方便，塘南專線、龍大專線、滬南線、龍吳果專線、東奉線、萬野線、原野線、旅游2號線等多條公交線路，可直達浦東、浦西CBD商圈的滬南公路。商業(yè)配套上，目前新場的核心商業(yè)區(qū)域是圍繞著新場古鎮(zhèn)擴展的，人氣也大多聚集于此。農(nóng)工商超市、聯(lián)華超市、華聯(lián)超市是主要的購物場所。教育配套方面，現(xiàn)有的教育資源只有當(dāng)?shù)匾恍┲行W(xué)，缺乏一些國際性學(xué)校。醫(yī)療配套方面，多為地方性醫(yī)院，解放軍85醫(yī)院新場分部相對較好，就醫(yī)便利度不高，基本還是靠周浦，惠南的醫(yī)療資源。景觀配套，主要是以新場古鎮(zhèn)為主。新場鎮(zhèn)東衛(wèi)生所新場社區(qū)衛(wèi)生中心八五醫(yī)院新場分院聯(lián)華農(nóng)工商快客新場老地坊休閑廣場華聯(lián)石筍中心幼兒園石筍初級中學(xué)郵局新場古鎮(zhèn)板塊房地產(chǎn)市特征板塊房地產(chǎn)市場基本面分析新場板塊年均供應(yīng)量在4萬平米左右，縱觀06-10年，供應(yīng)基本集中在06、07、10年，供應(yīng)結(jié)構(gòu)上以公寓為主，成交均價為6000左右，近年來沒有別墅供應(yīng)。成交量波動較大，至10年開始供銷都有回轉(zhuǎn)跡象。新場板塊從08年起一直沒有供應(yīng)，直至10年5月匯錦城項目的開盤，才帶動了新場市場的復(fù)蘇。板塊樓盤分布項目開發(fā)商總建面（萬平米）物業(yè)類型匯錦城吉寶置業(yè)32多層,小高層,聯(lián)排別墅,疊加別墅東方冠郡意得實業(yè)36.1聯(lián)排，小高層絲廬雅苑徐房集團30聯(lián)排,高層萬科清林徑萬科15聯(lián)排,小高層新場板塊樓盤分布相對比較集中，都在新場鎮(zhèn)上。體量也都較大，尤其以匯景城和絲廬雅苑最為突出。開發(fā)商能級方面，新場板塊開發(fā)商目前進駐的基本都是一線品牌，如萬科，吉寶等，開發(fā)品質(zhì)相對較高。新場板塊樓盤目前在售項目集中在新場鎮(zhèn)上，多為混合型社區(qū)。新場板塊在售樓盤分布匯錦城東方冠郡清林徑絲廬雅苑板塊房地產(chǎn)市場產(chǎn)品層面分析新場樓盤以小高層及聯(lián)排為主，大多毛坯交房項目容積率總建面（萬平米）建筑類型目前主要在售戶型面積（平米）裝修情況建筑風(fēng)格匯錦城1.232多層,小高層,高層,疊加別墅170-180平米疊加毛坯現(xiàn)代簡約東方冠郡1.736.1聯(lián)排，小高層—毛坯歐式絲廬雅苑1.530聯(lián)排,小高層—毛坯現(xiàn)代萬科清林徑1.515聯(lián)排,小高層—別墅毛坯，公寓精裝現(xiàn)代戶型以兩房、三房公寓以及經(jīng)濟型聯(lián)排為主新場板塊樓盤產(chǎn)品類型較為豐富，高層公寓，小高層及聯(lián)排別墅都占有一定比例；樓盤大多以毛坯交房，除去清林徑公寓部分；建筑風(fēng)格以現(xiàn)代主義居多。從過去成交記錄來看，公寓戶型以80-97平米兩房，以及139-155平米三房為主，缺乏緊湊一房及大戶型產(chǎn)品；別墅產(chǎn)品多為經(jīng)濟型聯(lián)排，面積控制在200之內(nèi)，高端豪宅產(chǎn)品較少。板塊價格及去化特征新場板塊目前已售房源只有匯錦城，去化速度較快項目總價(萬元）均價（元/平米）當(dāng)期銷售率開盤日期熱銷戶型匯錦城疊加220萬-250萬公寓90萬左右疊加洋房12500-13500公寓1050098.8%2010-6-2588平米的2房和91平米的小3房新場板塊目前已售房源只有匯錦城，包括疊加洋房和部分高層公寓。整體去化情況較好，尤其以公寓去化速度較快，目前公寓已全部售完，疊加洋房剩8套。從產(chǎn)品性能上來看，主要都是經(jīng)濟型產(chǎn)品，性價比相對較高。統(tǒng)計截止日期2011年2月22日板塊客源特征新場板塊以導(dǎo)入型客源為主客戶需求現(xiàn)狀及演化特征項目客戶來源客戶職業(yè)特征置業(yè)特征置業(yè)核心關(guān)注點匯錦城以市區(qū)客戶為主，兼以少量本地客戶企業(yè)白領(lǐng)、高管、私企業(yè)主等自住居多，部分投資性價比，稀缺性新場板塊自身需求不旺，公寓和別墅客源大多數(shù)來自市區(qū)，公寓客戶多為浦東區(qū)域白領(lǐng)，別墅客戶多為市區(qū)高管，私企業(yè)主，基本還是以導(dǎo)入客源為主。新場板塊客戶職業(yè)特征基本上還是自住居多，部分用于投資?？蛻絷P(guān)注較多的還是價格，還有稀缺性。相較而言，性價比高，總價的低的產(chǎn)品更受歡迎。板塊未來潛在供應(yīng)在售項目目前余量很小，后續(xù)體量較大，未來一段時間供應(yīng)量激增。項目總體量（萬平米）在售存量（平）后續(xù)體量（萬平米）未來供應(yīng)產(chǎn)品類型匯錦城32024小戶型公寓東方冠郡36.1017.497平米兩房，139平米三房絲廬雅苑30030200平米左右聯(lián)排萬科清林徑15015公寓80-155㎡聯(lián)排180-190㎡新場板塊目前沒有在售樓盤；新場總體后續(xù)存量較大，預(yù)計都將于今年上半年開盤，未來一段時間新場供應(yīng)量將會出現(xiàn)較大增長。在售（包括封盤）項目未來推量板塊重點個案特征分析個案基本技術(shù)指標開發(fā)商吉寶置業(yè)綠化率35.66%項目位置新環(huán)北路1180弄開盤時間2010-6-18占地26萬平米容積率1.2總建面32萬平米目前均價（元/平米）疊加12500-13500公寓10500物業(yè)類型聯(lián)排，多層，高層，小高層當(dāng)期銷售情況98.8%核心亮點性價比較高匯錦城匯錦城是新場板塊近期唯一一個已售樓盤，產(chǎn)品類型涵蓋聯(lián)排，多層，高層，小高層等多種物業(yè)類型；其產(chǎn)品是現(xiàn)代簡約風(fēng)格，小區(qū)東部為高層，小高層，西部則以聯(lián)排，疊加別墅為主，相輔相成，一期所開為圖中1號地塊疊加洋房，以及部分2號地塊小高層，二期繼續(xù)推出2號地塊小高層，三期推出3號區(qū)域小高層，四期推出4號區(qū)域聯(lián)排別墅；當(dāng)?shù)胤吭吹南∪?，以及較高的性價比，區(qū)位的發(fā)展前景是該盤去化的主要動力1234個案產(chǎn)品特征戶型供應(yīng)配比預(yù)征日期預(yù)售證建筑類別總面積（平米）房型面積戶數(shù)所占比例2010-9-26南匯房管(2010)預(yù)字0545號小高層34319兩房，小三房83-9139459%2010-9-11南匯房管(2010)預(yù)字0506號疊加15663疊加170-1809014%2010-5-15南匯房管(2010)預(yù)字0249號疊加31327疊加170-18018027%疊加洋房戶型匯錦城產(chǎn)品以經(jīng)濟型為主，附加值較高匯錦城現(xiàn)在已售的為高層公寓及疊加別墅，下期準備推出高層公寓；別墅面積段集中在170-180平米，公寓為83-91平米的兩房，小三房，呈經(jīng)濟型定位。產(chǎn)品品質(zhì)相對較高。匯錦城6月開3萬平米左右疊加，9月開1萬5疊加，3萬5公寓，疊加去化速度比較均勻，公寓在10月份銷量達到高峰，此后速度較均勻。到10年12月，兩批房源都已基本售完。個案營銷推廣特征分析時間重要推廣主題及活動活動內(nèi)容/推廣媒介主要訴求點2010/5/10、252010/6/10雜志廣告上海樓市樓盤基本介紹，疊加洋房推廣2010/6/5雜志廣告租售情報樓盤基本介紹，疊加洋房推廣2010/5/22、282010/6/11、182010/9/21報紙廣告新聞晨報項目基本介紹2010/6/3、172010/9/21報紙廣告新民晚報項目基本介紹匯錦城做了較多的營銷推廣，主要集中在新聞晨報，新民晚報上的報廣，著重于對樓盤的基本介紹，以及相關(guān)活動，對疊加洋房做了一些細化介紹。此外匯錦城還舉辦了十全十美夢想“家”、相約新加坡等推廣活動，提升人氣。個案銷售價格特征及總結(jié)匯錦城作為新場板塊該階段唯一在售樓盤，區(qū)位因素和稀缺性，以及較高的性價比是其去化的主要動力去化特征分析日期去化特征熱銷戶型熱銷原因2011/2/23洋房平均每月去化37套，公寓平均每月86套83-91平米兩房，小三房總價較低，性價比高銷售報價錄入日期物業(yè)類型均價（元/平米）裝修狀況付款方式