演講人：日期:存量房稅費培訓(xùn)目錄CATALOGUE01存量房交易基礎(chǔ)02主要稅種解析03特殊情形處理04實操計算案例05風(fēng)險規(guī)避要點06申報流程管理PART01存量房交易基礎(chǔ)法律定義與產(chǎn)權(quán)屬性涉及央產(chǎn)房、校產(chǎn)房等特殊產(chǎn)權(quán)房屋時，需額外提供主管部門審批文件；共有房產(chǎn)交易需全體共有人書面同意，并明確份額分割方式。特殊類型房產(chǎn)處理與增量房的本質(zhì)差異存量房交易是產(chǎn)權(quán)人之間的物權(quán)轉(zhuǎn)移行為，不涉及開發(fā)商首次銷售環(huán)節(jié)，土地增值稅、契稅等稅費計算方式與新房存在顯著差異。存量房指已完成不動產(chǎn)登記并取得產(chǎn)權(quán)證書的二手住房，區(qū)別于新建商品房。其范圍涵蓋已購公房、經(jīng)濟適用房（滿五年）、商品房、拆遷安置房等可上市交易的房產(chǎn)類型，需滿足產(chǎn)權(quán)清晰、無抵押查封等交易條件。存量房概念與范圍界定交易主體權(quán)責(zé)解析賣方核心義務(wù)需保證房屋產(chǎn)權(quán)無瑕疵（如無隱性共有人、租賃權(quán)沖突），如實披露房屋質(zhì)量缺陷、歷史交易信息及學(xué)區(qū)占用情況；配合完成產(chǎn)權(quán)調(diào)查、稅費清算及過戶手續(xù)，承擔增值稅（滿2年免征）、個人所得稅（滿五唯一免征）等法定稅負。030201買方關(guān)鍵責(zé)任需核查房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)（通過不動產(chǎn)登記中心調(diào)檔）、確認貸款資質(zhì)，按時支付購房款并承擔契稅（1%-3%）、印花稅（0.05%）等費用；若涉及限購政策，需自行確認購房資格。中介機構(gòu)合規(guī)要求房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)履行房源核驗、資金監(jiān)管、合同備案等義務(wù)，不得隱瞞稅費真實成本或虛報成交價格，違規(guī)操作將面臨吊銷備案資格處罰。稅收政策體系依據(jù)《契稅法》《個人所得稅法》及地方實施細則，明確差額20%或核定1%-3%的個稅征收方式；增值稅執(zhí)行"滿2年普通住房免征"政策；北上廣深等熱點城市另有"滿五唯一"等地方性稅收優(yōu)惠。核心政策法規(guī)依據(jù)交易流程規(guī)范按照《城市房地產(chǎn)管理法》要求，必須完成網(wǎng)簽備案、資金監(jiān)管、稅費清繳、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記四步流程；涉及抵押房產(chǎn)需先解押后過戶，司法拍賣房需持法院裁定書辦理登記。特殊情形處理繼承/贈與取得的房產(chǎn)再交易時，原值按取得方式核定（如繼承以被繼承人購房原值為準）；夫妻更名、離婚析產(chǎn)等非交易過戶需提供民政/司法部門證明材料。PART02主要稅種解析根據(jù)房屋性質(zhì)（首套/二套）和面積（90㎡以下/90㎡以上）實行差異化稅率，首套90㎡以下按1%、90㎡以上按1.5%，二套統(tǒng)一按3%征收，北上廣深執(zhí)行特殊稅率政策。契稅計算規(guī)則詳解稅率分檔適用標準以網(wǎng)簽價格與稅務(wù)核定價格孰高為原則，若申報價格明顯偏低且無正當理由，稅務(wù)機關(guān)可參照同類房產(chǎn)評估價核定。計稅依據(jù)確認方式夫妻更名、法定繼承等直系親屬過戶可申請契稅減免，但需提供公證書或親屬關(guān)系證明等法律文件。特殊情形處理規(guī)則增值稅及附加征收標準普通住宅與非住宅差異個人轉(zhuǎn)讓購買2年以上的普通住宅免征增值稅，非住宅按差額5.6%征收（含0.6%附加稅），不滿2年住宅全額征收5.6%?？鐓^(qū)域政策執(zhí)行要點不同城市對"滿2年"認定存在差異，需以契稅完稅憑證或產(chǎn)權(quán)證登記時間為準，部分城市要求同時滿足兩個條件。差額計算核定方法允許扣除的購置成本包括原購房發(fā)票金額、裝修費用（需提供正規(guī)發(fā)票）、契稅等合理稅費，裝修費最高扣除比例為房屋原值的10%。個人所得稅征免情形核定征收與查驗征收選擇能提供完整原值憑證的按差額20%征收，無法提供的按核定稅率（普通住宅1%、非住宅2%）征收，納稅人可自行選擇有利方式。滿五唯一免稅條件產(chǎn)權(quán)證滿5年且是家庭唯一生活用房可免繳個稅，需提供房產(chǎn)查詢證明和戶口本等家庭關(guān)系證明材料。特殊抵扣政策轉(zhuǎn)讓受贈或繼承房產(chǎn)時，允許將贈予/繼承環(huán)節(jié)稅費計入原值抵扣，但需提供完稅證明和公證文書等全套法律文件。PART03特殊情形處理需通過產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)或不動產(chǎn)權(quán)證明確認房產(chǎn)持有時間是否滿足政策要求，同時核查房產(chǎn)是否屬于家庭唯一住房。包括產(chǎn)權(quán)證明、家庭成員住房情況聲明、身份證明等，部分地區(qū)還需提供無房證明或婚姻狀況證明。稅務(wù)機關(guān)會核查房產(chǎn)交易記錄、家庭住房登記信息，并可能要求補充其他證明材料，確保免稅資格真實有效。若家庭在不同地區(qū)擁有房產(chǎn)，需根據(jù)政策規(guī)定判斷是否屬于“唯一住房”，部分地區(qū)以市級或省級范圍為認定標準。"滿五唯一"免稅認定房產(chǎn)持有年限核查免稅申報材料準備稅務(wù)審核流程跨區(qū)域房產(chǎn)認定繼承贈與稅費差異通常涉及契稅、印花稅及個人所得稅豁免，但需注意非直系親屬繼承可能適用更高稅率或額外費用。繼承房產(chǎn)稅費計算直系親屬贈與可減免部分契稅，但需繳納個人所得稅（如受贈人未來出售房產(chǎn)），非直系親屬贈與則按市場價全額征稅。繼承房產(chǎn)再出售時持有年限可追溯至原購入時間，贈與房產(chǎn)則從受贈時間起算，影響“滿五唯一”等優(yōu)惠條件。贈與房產(chǎn)稅費規(guī)則繼承房產(chǎn)以原購入價或評估價核定成本，贈與房產(chǎn)則可能按市場評估價計稅，導(dǎo)致稅基差異顯著。成本核定差異01020403后續(xù)交易影響夫妻更名政策適用需提供結(jié)婚證或民政部門出具的婚姻狀況證明，若涉及離異或再婚情況，需補充離婚協(xié)議或法院判決書?；橐鲫P(guān)系證明要求若房產(chǎn)為婚前財產(chǎn)或部分產(chǎn)權(quán)歸屬爭議，需通過公證或法律文件明確產(chǎn)權(quán)比例后再辦理更名。共同財產(chǎn)分割處理夫妻間房產(chǎn)更名通常免征契稅、增值稅及個人所得稅，但需繳納少量工本費及印花稅。更名稅費豁免范圍010302部分地區(qū)對夫妻更名后房產(chǎn)套數(shù)有限制，需提前核查當?shù)刭彿抠Y格政策，避免更名后影響后續(xù)購房計劃。限購政策影響04PART04實操計算案例123普通住宅稅費演算契稅計算標準根據(jù)房屋面積和買方家庭住房套數(shù)，稅率分為1%、1.5%或3%。首套90平方米以下按1%征收，90平方米以上按1.5%；二套統(tǒng)一按3%征收，需結(jié)合地方政策調(diào)整。增值稅及附加稅若房產(chǎn)持有滿一定年限可免征增值稅，未滿則按5%稅率征收，附加稅包括城建稅、教育費附加等，合計約為增值稅的12%。個人所得稅若為家庭唯一住房且持有滿一定年限可免征，否則按核定稅率1%或差額20%征收，需提供完整購房原值憑證以選擇最優(yōu)計稅方式。非普通住宅無論面積或套數(shù)均按3%征收契稅，需注意地方對“非普通住宅”的認定標準（如面積超144平方米或容積率低于1.0）。契稅稅率差異部分地區(qū)對非普通住宅交易預(yù)征土地增值稅，稅率通常為1%-3%，需在過戶前完成清算補繳。土地增值稅預(yù)征未滿持有年限的非普通住宅需按全額5%征收增值稅，且附加稅不可減免，顯著增加交易成本。增值稅全額征收非普通住宅計稅要點差額征稅操作流程原值憑證核查申報材料提交稅費計算步驟需提供購房合同、發(fā)票、契稅完稅證明等文件，核實房屋原值及合理費用（如裝修費、貸款利息），差額為計稅依據(jù)。先扣除原值和合理費用，再按20%稅率計算個稅；若選擇核定征收，則直接按交易價1%-3%計稅，需對比選擇更低稅負方案。填寫《財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得申報表》，附原值證明、評估報告等，通過稅務(wù)系統(tǒng)或柜臺提交審核，完成稅款補繳后方可過戶。PART05風(fēng)險規(guī)避要點陰陽合同法律風(fēng)險合同效力認定問題陰陽合同因存在虛假交易價格條款，可能被司法機關(guān)認定為部分無效或全部無效，導(dǎo)致買賣雙方權(quán)益無法得到法律保障，甚至面臨行政處罰或刑事責(zé)任。稅務(wù)稽查風(fēng)險通過簽訂陰陽合同規(guī)避稅費的行為屬于典型稅收違法行為，稅務(wù)機關(guān)可通過大數(shù)據(jù)比對、資金流水核查等手段發(fā)現(xiàn)異常，一旦查實將追繳稅款并處0.5-5倍罰款。產(chǎn)權(quán)糾紛隱患當實際成交價與備案合同價存在較大差異時，可能導(dǎo)致后續(xù)產(chǎn)權(quán)過戶、抵押貸款等環(huán)節(jié)出現(xiàn)糾紛，特別是遇到房價波動時容易引發(fā)買賣雙方毀約爭議。票據(jù)合規(guī)性審查所有費用支出均應(yīng)取得合法有效憑證，包括但不限于契稅完稅證明、中介服務(wù)費發(fā)票、物業(yè)交割收據(jù)等，確保每筆資金流向都有對應(yīng)票據(jù)支撐。票據(jù)鏈完整性要求必須通過全國增值稅發(fā)票查驗平臺對銷售方提供的增值稅發(fā)票進行真?zhèn)悟炞C，重點檢查發(fā)票代碼、號碼、金額與交易內(nèi)容的一致性，防止接受偽造、變造或作廢發(fā)票。發(fā)票真?zhèn)魏蓑炓c對于繼承、贈與等非交易過戶情形，需嚴格審核公證書、評估報告等法律文書的真實性和有效性，避免因票據(jù)缺失導(dǎo)致后續(xù)產(chǎn)權(quán)登記障礙。特殊票據(jù)處理規(guī)范申報材料完整性必須完整收集買賣雙方身份證明、產(chǎn)權(quán)證書、婚姻狀況證明、購房資格證明等基礎(chǔ)材料，對于共有產(chǎn)權(quán)房屋還需提供全體共有人簽署的同意出售文件。基礎(chǔ)材料清單管理根據(jù)不同交易類型準備差異化的申報材料，如滿五年唯一住房證明、原始購房發(fā)票、裝修費用憑證等，缺失關(guān)鍵材料將影響稅收優(yōu)惠政策的適用。稅務(wù)申報材料要求所有申報材料應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)要求的順序進行裝訂歸檔，包括原件與復(fù)印件分類、頁碼編號、材料目錄編制等，確保稅務(wù)窗口受理時能快速審核通過。檔案標準化整理PART06申報流程管理稅費預(yù)審材料清單03身份證明及婚姻狀況材料申報人需提供有效身份證件（居民身份證/護照等），已婚者需提供結(jié)婚證或配偶同意書，離婚者需附離婚協(xié)議或法院判決書以明確財產(chǎn)分割情況。02交易合同及補充協(xié)議提交經(jīng)備案的存量房買賣合同原件，包含房屋成交價格、付款方式等核心條款，若有價格調(diào)整或特殊約定需附補充協(xié)議并加蓋雙方印章。01產(chǎn)權(quán)證明文件需提供完整的房屋產(chǎn)權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證書原件及復(fù)印件，確保產(chǎn)權(quán)清晰無爭議，若存在共有產(chǎn)權(quán)需補充共有權(quán)人身份證明及同意申報聲明。線上線下申報路徑線上電子稅務(wù)局申報通過省級稅務(wù)服務(wù)平臺實名認證后，進入"存量房交易"模塊填寫申報表，上傳掃描件材料，系統(tǒng)自動計算應(yīng)納稅額并生成繳款二維碼。中介機構(gòu)代辦通道委托具備資質(zhì)的房產(chǎn)中介或稅務(wù)師事務(wù)所代辦時，需提供加蓋公章的授權(quán)委托書及經(jīng)辦人執(zhí)業(yè)資格證書復(fù)印件，代辦機構(gòu)通過專用密鑰登錄系統(tǒng)批量提交申報。線下窗口遞交流程攜帶完整材料至不動產(chǎn)登記中心聯(lián)辦窗口，由稅務(wù)人員核對材料完整性后錄入系統(tǒng)，現(xiàn)場打印《契稅/增值稅申報表》并簽字確認，通過POS機或銀行端完成繳稅。完稅憑證歸檔規(guī)范將契稅完稅證明、增值稅普通發(fā)票等按時間順序歸檔，使用牛皮紙檔案袋分戶存放，封面標注