物業(yè)管理合同簽訂模板物業(yè)管理合同是明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或建設(shè)單位）權(quán)利義務(wù)的核心文件，其條款嚴(yán)謹(jǐn)性直接影響物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與社區(qū)治理效果。本文結(jié)合行業(yè)實踐與法律規(guī)范，提供不同場景下的合同模板框架及簽訂要點，助力各方規(guī)避法律風(fēng)險、保障服務(wù)落地。一、合同簽訂的核心要素解析（一）合同主體界定合同甲方需根據(jù)物業(yè)階段明確身份：新建住宅前期由建設(shè)單位（開發(fā)商）作為甲方，需具備合法開發(fā)資質(zhì)；業(yè)主大會成立后由業(yè)主委員會（經(jīng)備案）代表全體業(yè)主簽約，或單個業(yè)主就自有物業(yè)單獨簽約（常見于商業(yè)、工業(yè)物業(yè)）。乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）需持有物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證明（或信用信息公示材料），經(jīng)營范圍含物業(yè)管理服務(wù)。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容需結(jié)合物業(yè)類型細(xì)化，常見分類及示例：基礎(chǔ)服務(wù)：公共區(qū)域清潔（如樓道每日清掃、垃圾日產(chǎn)日清）、綠化養(yǎng)護(hù)（灌木每季度修剪、草坪斑禿及時補(bǔ)種）、公共設(shè)施維護(hù)（電梯每月巡檢、消防設(shè)施季度檢測）、秩序維護(hù)（門崗24小時值守、監(jiān)控覆蓋公共區(qū)域）。專項服務(wù)：停車場管理（車位租賃規(guī)則、充電樁運維標(biāo)準(zhǔn)）、二次供水設(shè)施年度清洗、智能化系統(tǒng)（門禁、監(jiān)控）故障24小時內(nèi)響應(yīng)。特約服務(wù)：業(yè)主個性化需求（如家政、房屋托管），需單獨約定費用與責(zé)任邊界。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)量化可考核，例如“電梯故障報修后30分鐘內(nèi)到場檢修，24小時內(nèi)出具維修方案（重大故障除外）”，避免“及時、妥善”等模糊表述。（三）服務(wù)期限與續(xù)約機(jī)制前期物業(yè)服務(wù)合同期限一般至業(yè)主大會選聘新物業(yè)或交房后約定年限為止；普通物業(yè)服務(wù)合同期限建議為3-5年，便于服務(wù)質(zhì)量評估與成本核算。續(xù)約需提前3-6個月啟動協(xié)商，可約定“服務(wù)滿意度達(dá)80%以上自動續(xù)約”或“雙方無異議則順延1年”，避免到期后服務(wù)真空。（四）服務(wù)費用與支付收費模式：包干制（物業(yè)費包含成本與利潤，乙方自負(fù)盈虧）或酬金制（物業(yè)費為成本+乙方酬金，需定期公示收支）。商業(yè)物業(yè)可約定“按業(yè)態(tài)分級收費”（如寫字樓×元/㎡·月、商鋪×元/㎡·月）。支付方式：住宅物業(yè)多為“按季/半年預(yù)付”，商業(yè)物業(yè)可約定“每月5日前支付上月費用”，需明確逾期付款違約金（如“按日萬分之三計收”）。費用調(diào)整：約定調(diào)整觸發(fā)條件（如物價指數(shù)漲幅超3%、服務(wù)成本增加10%），需經(jīng)業(yè)主表決（住宅需雙過半業(yè)主同意，商業(yè)按合同約定）。（五）雙方權(quán)利義務(wù)甲方（業(yè)主/建設(shè)單位）：提供物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、配合承接查驗；監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，對違規(guī)行為提出整改要求；按約支付費用，不得擅自占用公共區(qū)域。乙方（物業(yè)公司）：制定服務(wù)方案并公示；定期報告服務(wù)計劃與收支（酬金制下）；配合政府部門檢查，落實安全管理（如消防演練、防汛預(yù)案）。（六）違約責(zé)任與免責(zé)違約情形：乙方服務(wù)不達(dá)標(biāo)（如保潔頻次不足、設(shè)施維修超期），甲方有權(quán)扣減費用（需約定扣減比例，如“單次不達(dá)標(biāo)扣減當(dāng)月費用的5%”）；甲方逾期付款，乙方可暫停特約服務(wù)（但不得影響基礎(chǔ)服務(wù)）。免責(zé)條款：因不可抗力（如地震、疫情管控）導(dǎo)致服務(wù)受阻，雙方互不追責(zé)，但需及時通知并提供證明。二、不同物業(yè)類型的合同要點差異（一）住宅物業(yè)：兼顧合規(guī)與民生前期物業(yè)需約定承接查驗條款（開發(fā)商向物業(yè)移交設(shè)施設(shè)備清單、保修文件，明確質(zhì)保責(zé)任）。需納入業(yè)主臨時管理規(guī)約（如裝修管理、寵物飼養(yǎng)規(guī)范），明確違規(guī)業(yè)主的處理方式（如委托物業(yè)催告、收取違約金）。老舊小區(qū)改造后，可約定“物業(yè)費分階段調(diào)整”（改造完成后2年內(nèi)逐步提價）。（二）商業(yè)物業(yè)：聚焦業(yè)態(tài)適配寫字樓需約定空調(diào)使用時間（如工作日8:00-20:00，周末另行協(xié)商）、公共區(qū)域廣告收益分配（如30%歸物業(yè)用于公共設(shè)施維護(hù)，70%歸業(yè)主）。商鋪需明確營業(yè)時間管理（如餐飲商戶排煙系統(tǒng)維護(hù)責(zé)任）、停車費分成（如物業(yè)收取10%作為管理成本，剩余歸業(yè)主）。（三）工業(yè)物業(yè)：強(qiáng)調(diào)安全與合規(guī)需約定消防與環(huán)保服務(wù)（如每月消防巡查、危廢處理協(xié)助），明確乙方對企業(yè)違規(guī)生產(chǎn)的免責(zé)條款（“因企業(yè)自身違規(guī)導(dǎo)致的處罰，乙方不承擔(dān)責(zé)任”）。特種設(shè)備（如貨梯、壓力容器）維護(hù)需約定“乙方僅負(fù)責(zé)日常巡檢，年檢由企業(yè)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)”。三、簽訂流程與風(fēng)險防控實務(wù)（一）簽約前：需求調(diào)研與資質(zhì)審查甲方需通過業(yè)主問卷調(diào)查明確服務(wù)優(yōu)先級（如“安保升級”“綠化改造”），將需求轉(zhuǎn)化為合同條款（如“增加夜間巡邏頻次至3次/晚”）。乙方需審查甲方主體合法性：業(yè)委會需提供備案證明、業(yè)主授權(quán)書；開發(fā)商需提供預(yù)售許可證、物業(yè)規(guī)劃文件。（二）磋商中：重點條款談判技巧費用爭議：若乙方要求“成本上漲后自動調(diào)價”，甲方可限定“調(diào)價需經(jīng)第三方審計，且年度漲幅不超5%”。解約條款：約定“乙方連續(xù)2季度服務(wù)滿意度低于70%，甲方有權(quán)提前90天解約”，避免“無正當(dāng)理由不得解約”的霸王條款。（三）簽約后：備案與存檔管理前期物業(yè)服務(wù)合同需在簽訂后30日內(nèi)報物業(yè)所在地住建部門備案；普通合同需在業(yè)主大會決議后公示存檔。雙方需留存服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)書（含量化指標(biāo)、驗收方式），作為履約依據(jù)。（四）風(fēng)險防控要點服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)固化：將《物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》作為合同附件，明確“每季度聯(lián)合檢查，結(jié)果與物業(yè)費掛鉤”。費用約定清晰：避免“據(jù)實結(jié)算”等模糊表述，需列明成本構(gòu)成（如人工、耗材、稅費）。免責(zé)條款合規(guī)：不得約定“乙方對業(yè)主財產(chǎn)損失概不負(fù)責(zé)”（違反《民法典》侵權(quán)責(zé)任編），可限定“因乙方故意或重大過失導(dǎo)致的損失承擔(dān)賠償”。四、合同模板示例（框架）（一）前期物業(yè)服務(wù)合同（建設(shè)單位版）甲方：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（建設(shè)單位）乙方：××物業(yè)服務(wù)有限公司第一條物業(yè)基本情況物業(yè)名稱：××小區(qū)；坐落位置：××市××區(qū)；建筑面積：××㎡；物業(yè)類型：住宅/商業(yè)/工業(yè)。第二條服務(wù)內(nèi)容1.公共區(qū)域清潔：樓道每日清掃1次，垃圾日產(chǎn)日清……2.設(shè)施設(shè)備維護(hù)：電梯每15日巡檢1次，每年年檢……第三條服務(wù)期限自物業(yè)交付之日起至業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)之日止。第四條服務(wù)費用1.住宅：×元/㎡·月（包干制），業(yè)主于每月10日前支付；2.商業(yè)：×元/㎡·月，按季度預(yù)付……第五條承接查驗甲方于交付前30日向乙方移交物業(yè)檔案、設(shè)施設(shè)備清單，雙方簽署《承接查驗報告》，明確質(zhì)保責(zé)任……（二）普通物業(yè)服務(wù)合同（業(yè)委會版）甲方：××小區(qū)業(yè)主委員會（代表全體業(yè)主）乙方：××物業(yè)服務(wù)有限公司第一條服務(wù)授權(quán)甲方代表業(yè)主大會，委托乙方提供物業(yè)服務(wù)，服務(wù)區(qū)域為《業(yè)主大會議事規(guī)則》確定的范圍。第二條服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.安保服務(wù)：門崗24小時值守，監(jiān)控錄像保存30日……2.綠化養(yǎng)護(hù)：灌木每季度修剪1次，草坪每月補(bǔ)種斑禿區(qū)域……第三條費用調(diào)整當(dāng)本市CPI漲幅連續(xù)2個季度超3%，或服務(wù)成本增加超10%時，雙方協(xié)商調(diào)價，調(diào)價方案需經(jīng)