建筑外立面改造工程合同范本詳解建筑外立面改造工程兼具結(jié)構(gòu)安全保障、城市風(fēng)貌更新與商業(yè)價(jià)值提升的多重屬性，其合同的規(guī)范性直接影響工程質(zhì)量、造價(jià)控制與糾紛化解效率。本文將從合同核心構(gòu)成、關(guān)鍵條款解析、風(fēng)險(xiǎn)防控等維度，結(jié)合行業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)建筑外立面改造工程合同范本進(jìn)行深度拆解，為相關(guān)主體提供兼具專業(yè)性與實(shí)操性的參考。一、合同主體與工程概況：明確權(quán)利義務(wù)的基礎(chǔ)合同首部需清晰界定發(fā)包方（建設(shè)單位）與承包方（施工單位）的主體信息，包括名稱、住所地、法定代表人等，若涉及聯(lián)合體承包或分包，需明確各方權(quán)責(zé)邊界。工程概況部分應(yīng)重點(diǎn)厘清以下內(nèi)容：（一）工程范圍的精準(zhǔn)描述外立面改造可能涉及幕墻更換、門(mén)窗升級(jí)、涂料翻新、結(jié)構(gòu)加固等多類作業(yè)，需以“清單+圖紙”結(jié)合的方式明確范圍。例如，若包含既有幕墻拆除，需約定拆除的具體區(qū)域、保留結(jié)構(gòu)的保護(hù)要求；若涉及新增裝飾構(gòu)件（如雨棚、格柵），需明確材質(zhì)、規(guī)格、安裝位置的設(shè)計(jì)依據(jù)。避免使用“按圖施工”等模糊表述，應(yīng)附具經(jīng)雙方確認(rèn)的設(shè)計(jì)圖紙、工程量清單作為合同附件。（二）工期的合理約定工期需結(jié)合工程復(fù)雜度、季節(jié)因素（如雨季對(duì)涂料施工的影響）、周邊環(huán)境限制（如臨街改造的夜間施工許可）綜合確定。合同應(yīng)明確絕對(duì)工期（總?cè)諝v天數(shù)），并細(xì)化關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)工期（如拆除完成、骨架安裝、面層施工等），為進(jìn)度管理提供依據(jù)。同時(shí)約定工期起算點(diǎn)（如“發(fā)包方辦妥施工許可證且現(xiàn)場(chǎng)具備開(kāi)工條件之日起”），避免因責(zé)任不清導(dǎo)致工期糾紛。二、造價(jià)與付款條款：平衡利益的核心環(huán)節(jié)外立面改造的造價(jià)受材料選型、工藝難度、設(shè)計(jì)變更等因素影響較大，合同需建立清晰的計(jì)價(jià)與付款機(jī)制：（一）計(jì)價(jià)方式的選擇與風(fēng)險(xiǎn)分配固定總價(jià)合同：適用于設(shè)計(jì)方案穩(wěn)定、工程量明確的項(xiàng)目，需在合同中列明“總價(jià)包干范圍”，明確“風(fēng)險(xiǎn)包干費(fèi)”包含的內(nèi)容（如材料漲價(jià)、minor設(shè)計(jì)調(diào)整）。若發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更（如結(jié)構(gòu)形式改變、面積增減超5%），應(yīng)約定價(jià)款調(diào)整的計(jì)算方式（如按定額計(jì)價(jià)或市場(chǎng)價(jià)協(xié)商）。固定單價(jià)合同：適用于工程量暫估、后期可能調(diào)整的項(xiàng)目（如既有建筑外立面拆除后，實(shí)際工程量與原估算偏差較大）。需在合同中約定單價(jià)構(gòu)成（人工、材料、機(jī)械、管理費(fèi)、利潤(rùn)等），并明確工程量的計(jì)量規(guī)則（如按實(shí)結(jié)算的依據(jù)、偏差調(diào)整的比例）。（二）付款節(jié)點(diǎn)的設(shè)置與履約保障付款通常分為預(yù)付款（一般不超過(guò)合同價(jià)的30%，需約定抵扣方式）、進(jìn)度款（按形象進(jìn)度或工程量完成比例支付，需附具監(jiān)理/發(fā)包方的確認(rèn)文件）、竣工結(jié)算款（結(jié)算審計(jì)完成后支付至結(jié)算價(jià)的97%~98%）、質(zhì)量保證金（預(yù)留3%~5%，缺陷責(zé)任期滿后無(wú)息返還）。需特別注意：進(jìn)度款支付應(yīng)與質(zhì)量驗(yàn)收掛鉤（如“完成幕墻骨架安裝并驗(yàn)收合格后，支付至合同價(jià)的40%”），避免“重進(jìn)度、輕質(zhì)量”的付款邏輯；設(shè)計(jì)變更或簽證的價(jià)款，應(yīng)約定在“下一期進(jìn)度款中支付”，確保變更費(fèi)用及時(shí)結(jié)算。三、工程質(zhì)量與驗(yàn)收：保障改造效果的關(guān)鍵外立面改造的質(zhì)量直接影響建筑外觀耐久性與結(jié)構(gòu)安全，合同需從標(biāo)準(zhǔn)、流程、責(zé)任三方面規(guī)范：（一）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的分層約定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)：需符合《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（GB____）、《既有建筑幕墻安全維護(hù)技術(shù)規(guī)程》（JGJ/T382）等國(guó)家/行業(yè)規(guī)范，明確“驗(yàn)收不合格時(shí)的整改責(zé)任與費(fèi)用承擔(dān)”。設(shè)計(jì)要求：需滿足經(jīng)審圖的設(shè)計(jì)圖紙、效果圖的要求，如幕墻的水密性、氣密性等級(jí)，涂料的耐候性年限，石材的色差控制等，可約定“材料進(jìn)場(chǎng)前需經(jīng)發(fā)包方封樣確認(rèn)”。特殊約定：若涉及歷史建筑改造，需符合文物主管部門(mén)的保護(hù)要求；若為商業(yè)綜合體改造，需滿足運(yùn)營(yíng)方的開(kāi)業(yè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)與品牌形象標(biāo)準(zhǔn)。（二）驗(yàn)收流程的全周期管理分部分項(xiàng)驗(yàn)收：對(duì)隱蔽工程（如幕墻預(yù)埋件、結(jié)構(gòu)加固節(jié)點(diǎn)）、關(guān)鍵工序（如涂料基層處理、門(mén)窗防水密封）需約定“驗(yàn)收通過(guò)后方可進(jìn)入下一道工序”，并留存影像資料作為驗(yàn)收依據(jù)?？⒐を?yàn)收：需明確驗(yàn)收組織（發(fā)包方、承包方、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察等）、驗(yàn)收條件（完成合同約定全部?jī)?nèi)容、質(zhì)量合格、資料齊全）、驗(yàn)收期限（如“工程完工后15日內(nèi)組織初驗(yàn)，30日內(nèi)完成竣工驗(yàn)收”）。缺陷責(zé)任期：通常為1~2年，需約定“缺陷修復(fù)的響應(yīng)時(shí)間（如24小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)）、修復(fù)標(biāo)準(zhǔn)（與原工程質(zhì)量一致）”，若承包方未及時(shí)修復(fù)，發(fā)包方有權(quán)委托第三方維修，費(fèi)用從質(zhì)保金中扣除。四、工期管理與違約責(zé)任：應(yīng)對(duì)不確定性的機(jī)制外立面改造易受天氣、周邊環(huán)境、設(shè)計(jì)變更等因素影響，合同需建立工期調(diào)整與責(zé)任追究的規(guī)則：（一）工期順延的合法情形需列舉可順延工期的事由，如：發(fā)包方原因：未按時(shí)提供施工場(chǎng)地、圖紙延誤、設(shè)計(jì)變更、付款逾期；不可抗力：地震、臺(tái)風(fēng)、政府管制（如疫情防控）；第三方原因：周邊居民阻撓、管線遷移延誤（需發(fā)包方協(xié)調(diào)的情形）。工期順延需滿足“及時(shí)通知+證據(jù)留存”的要求，承包方應(yīng)在事件發(fā)生后7日內(nèi)提交《工期順延申請(qǐng)》，附具監(jiān)理/發(fā)包方的確認(rèn)文件，否則視為工期不順延。（二）違約責(zé)任的雙向約束發(fā)包方違約：逾期付款的，按同期LPR的1.5倍支付利息；擅自解除合同的，需賠償承包方已完成工程的造價(jià)、預(yù)期利潤(rùn)及合理?yè)p失。承包方違約：逾期竣工的，按合同價(jià)的日萬(wàn)分之三支付違約金（累計(jì)不超過(guò)合同價(jià)的5%~10%）；質(zhì)量不合格且拒絕整改的，發(fā)包方有權(quán)解除合同，承包方需返還已付款項(xiàng)并賠償損失。需注意：違約金的約定應(yīng)“合理且可預(yù)見(jiàn)”，避免過(guò)高或過(guò)低（如逾期竣工違約金過(guò)高可能導(dǎo)致承包方惡意停工，過(guò)低則無(wú)法約束進(jìn)度）。五、爭(zhēng)議解決與合同終止：風(fēng)險(xiǎn)化解的最后防線（一）爭(zhēng)議解決方式的選擇合同可約定仲裁（需明確仲裁機(jī)構(gòu)，如“提交XX仲裁委員會(huì)仲裁”）或訴訟（需約定管轄法院，如“工程所在地人民法院”）?？紤]到外立面改造的專業(yè)性，建議優(yōu)先選擇仲裁（一裁終局、專家裁判），或在訴訟中約定“由工程所在地法院管轄”（便于現(xiàn)場(chǎng)勘查）。（二）合同終止的情形與后果正常終止：工程竣工驗(yàn)收合格、結(jié)算完成、質(zhì)保金返還后，合同權(quán)利義務(wù)終止。單方解除：發(fā)包方在承包方“擅自轉(zhuǎn)包、偷工減料、逾期竣工超90日”時(shí)可解除合同；承包方在發(fā)包方“逾期付款超90日、提供的場(chǎng)地不符合施工條件”時(shí)可解除合同。解除合同需書(shū)面通知，并按“已完成工程的造價(jià)結(jié)算+損失賠償”處理。不可抗力終止：因不可抗力導(dǎo)致工程無(wú)法繼續(xù)，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，已完成工程按實(shí)結(jié)算，未履行部分終止履行。六、實(shí)務(wù)建議：從合同簽訂到履行的全流程管控（一）合同簽訂前的風(fēng)險(xiǎn)篩查主體資質(zhì)：承包方需具備“建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包資質(zhì)”“幕墻工程專業(yè)承包資質(zhì)”（若涉及幕墻改造），且安全生產(chǎn)許可證在有效期內(nèi)；發(fā)包方需確保工程已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《施工許可證》（或備案手續(xù)）。工程合法性：若為既有建筑改造，需確認(rèn)“外立面改造方案已通過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批”，避免因違建導(dǎo)致合同無(wú)效。（二）合同履行中的動(dòng)態(tài)管理簽證與變更：所有設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證需以“書(shū)面文件+雙方簽字蓋章”為準(zhǔn)，避免口頭約定；簽證單應(yīng)注明“變更原因、內(nèi)容、價(jià)款計(jì)算方式、工期影響”，作為結(jié)算依據(jù)。溝通與留痕：建立“監(jiān)理例會(huì)+專題會(huì)議”的溝通機(jī)制，對(duì)進(jìn)度、質(zhì)量、爭(zhēng)議的協(xié)商過(guò)程留存會(huì)議紀(jì)要、郵件、微信記錄，便于糾紛時(shí)舉證。（三）風(fēng)險(xiǎn)防范的補(bǔ)充措施履約擔(dān)保：可要求承包方提供“履約保函”（銀行或擔(dān)保公司出具），金額為合同價(jià)的10%~20%，確保其按約施工；發(fā)包方也可提供“預(yù)付款保函”，保障預(yù)付款安全。保險(xiǎn)配置：建議投?！敖ㄖこ桃磺须U(xiǎn)”“第三者責(zé)任險(xiǎn)”，覆蓋工程本身、施工設(shè)備、周邊第三方損失的風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)語(yǔ)建筑外立面改造工程合同的核心價(jià)值